房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資計(jì)劃書

、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資方案書房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資方案書BUSINESSPLAN

BUSINESSPLAN目錄一、公司介紹 21、公司簡介 22、公司現(xiàn)狀 33、股東實(shí)力 34、歷史業(yè)績 35、資信程度 36、董事會(huì)決議 3二、項(xiàng)目分析 41、項(xiàng)目的基本狀況 42、項(xiàng)目來歷 43、證件狀況文件 44、資金投入 45、市場定位 46、建筑的過程和保證 4三、市場分析 41、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析 42、房地產(chǎn)市場的分析 53、競爭對手和可比較案例 54、將來市場猜測及影響因素 5四、管理團(tuán)隊(duì) 51、人員構(gòu)成 52、組織結(jié)構(gòu) 53、管理規(guī)范性 54、重大事項(xiàng) 6五、財(cái)務(wù)方案 6六、融資方案的設(shè)計(jì) 6A、股權(quán)方式融資的退出 8B、債權(quán)方式融資退出 9七、摘要 9房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資方案書一、公司介紹1、公司簡介主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。2、公司現(xiàn)狀在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者生疏你的公司的有關(guān)參考資料附上。假如是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式供應(yīng)。假如經(jīng)過審計(jì)請注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，假如未經(jīng)審計(jì)也請注明。3、股東實(shí)力股東的背景也會(huì)對投資者產(chǎn)生重要的影響。假如股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。假如大股東能供應(yīng)某種擔(dān)保則更好。4、歷史業(yè)績對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項(xiàng)目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，都是要特殊說明的地方，假如一個(gè)企業(yè)的開發(fā)閱歷豐富，那么對于其執(zhí)行力量就會(huì)得到承認(rèn)。5、資信程度把銀行供應(yīng)的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種嘉獎(jiǎng)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。6、董事會(huì)決議對于需要融資的項(xiàng)目，必需經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。二、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目的基本狀況位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本狀況，需要在報(bào)告中指出。2、項(xiàng)目來歷項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等狀況。3、證件狀況文件項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的狀況。需要復(fù)印件。4、資金投入自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資狀況、估計(jì)收到預(yù)售款等狀況等，便利了解項(xiàng)目的資金狀況。5、市場定位指項(xiàng)目的市場定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等6、建筑的過程和保證項(xiàng)目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽擱工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。三、市場分析1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。2、房地產(chǎn)市場的分析房地產(chǎn)市場的分析比較簡單，而且說明起來可繁可簡。簡潔說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的進(jìn)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。簡單些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，由于很多地區(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替。3、競爭對手和可比較案例分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要排列一些將來可能進(jìn)入市場競爭的對手項(xiàng)目狀況，以及將來的市場供應(yīng)量等狀況。4、將來市場猜測及影響因素將來的市場猜測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出猜測。四、管理團(tuán)隊(duì)1、人員構(gòu)成公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)受和特點(diǎn)。假如一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多閱歷豐富的人員，則會(huì)對投資的平安有很大的保障。2、組織結(jié)構(gòu)企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。3、管理規(guī)范性管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價(jià)。可以由特地的管理顧問公司來評價(jià)和說明。4、重大事項(xiàng)對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。五、財(cái)務(wù)方案一個(gè)好的財(cái)務(wù)方案，對于評估項(xiàng)目所需資金格外關(guān)鍵，假如財(cái)務(wù)方案預(yù)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏閱歷的印象，降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資方案的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對將來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的猜測。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流淌性要求較高。六、融資方案的設(shè)計(jì)1、融資方式（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益安排關(guān)系。）方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，幫忙融資人快速成長，在肯定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量準(zhǔn)時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定幫忙義務(wù)。C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)（2）債權(quán)融資方式方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式投融資雙方開頭以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。（4）房地產(chǎn)信托融資（5）多種融資方式的組合在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，由于對融資方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債狀況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。2、融資期限和價(jià)格融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)當(dāng)說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）對投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出推斷。A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的狀況下將始終獨(dú)立擔(dān)當(dāng)投資資金成本，及追加資金成本。B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn)E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)化解方案A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成方案要進(jìn)行評估和測算。B、投資方對融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并依據(jù)進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ谩、投資方對融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款力量。D、資方審核融資方的還款方案可行性，一旦確定后將按還款方案回款。4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）A、股權(quán)方式融資的退出項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，其次種是融資方按投融資雙方商定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；B、債權(quán)方式融資退出項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式把握；項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；5、抵押和保證在涉及到投資平安的時(shí)候，投資者最關(guān)