德勤 -基礎(chǔ)設(shè)施REITs：會計處理重點問題解析

Deloitte.德勤概述1一、基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人角度2二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金角度9三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方角度16基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析1處理問題的實務(wù)操作。會計處理確實存在諸多重點和難點問題，這方的投資目的和業(yè)務(wù)模式，無疑是投資方積極程中的實踐出發(fā)，針對實際操作過程中出現(xiàn)的重基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析21.基礎(chǔ)設(shè)施項目并表和出表的判斷在判斷基礎(chǔ)設(shè)施項目并表還是出表時，原始證等?；A(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析基金份額持有人大會由基金份額持有人組成相關(guān)權(quán)力(如通過基金份額持有人大會進行決議事項與基礎(chǔ)設(shè)施的運營管理相關(guān)的權(quán)力(如對于基礎(chǔ)設(shè)施收入來源的開拓和成本的管控)及回報(如獲取委托運營管理費)，或其他賦予原始權(quán)益人參與類似投資決投融資事項、收益分配、基礎(chǔ)設(shè)施項目的購等事項，屬于會計準(zhǔn)則中的“實質(zhì)性權(quán)利”人在對相關(guān)活動進行決策時有實際能力行使權(quán)利；對于主要目的在于保護所有基金份額本權(quán)益等事項的權(quán)力，例如轉(zhuǎn)換基金運作方合并、基金提前終止、對基金的投資目標(biāo)和重大調(diào)整等事項，屬于會計準(zhǔn)則中的“保護性權(quán)人對相關(guān)活動決策權(quán)的一項權(quán)利。保護性權(quán)能在被投資方發(fā)生根本性改變或某些例外情才能夠行使，它既沒有賦予其持有人對被投基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析4根據(jù)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資方在判斷是否擁有資方的權(quán)力時，應(yīng)當(dāng)僅考慮與被投資方相關(guān)權(quán)利，不需要考慮保護性權(quán)利。護性權(quán)利，則原始權(quán)益人就可能需要合并基礎(chǔ)REITs基金及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項目；反益人僅被賦予受托經(jīng)營管理權(quán)且易于替換，有較大的實質(zhì)性權(quán)利，則原始權(quán)益人可能就設(shè)施項目就需要出表。REITs基金51%的份額，答案是否定求。在什么情況下原始權(quán)益人可以實現(xiàn)對基份額比例不是唯一的因素，但的確是非常重重要的因素，因為原始權(quán)益人通過持有基金基金實施控制最為明顯的體現(xiàn)。制下，決策分為特別決議事項和一般決議事決議事項需要參加基金份額持有人大會三分表決通過方可做出，但是此類特別決議事項轉(zhuǎn)換基金運作方式、基金合并、提前終止等權(quán)利”事項，并非對于更換基金管理人、確基金管理人的報酬標(biāo)準(zhǔn)、基金金額分配、基REITs基金相關(guān)活動的可能性越大；的基金份額越分散，為否決原始權(quán)益人的意聯(lián)合的其他投資方越多，原始權(quán)益人能夠主散的情況下，控股股東可以以明顯低于51%的例實現(xiàn)對上市公司的控制。作為基礎(chǔ)設(shè)施的資投資者持有的份額越為分散或者其他單個投資的份額規(guī)模越小，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方希望基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析基金管理人為原始權(quán)益人控股子公司的情況下權(quán)益人除了可以通過持有基金份額和作為委托理機構(gòu)從事基礎(chǔ)設(shè)施的實際運營這兩種方式獲權(quán)力及回報外，還可以通過基金管理人對于基REITs基金獲得相關(guān)權(quán)力及回報?；鸸芾砣俗鳛榛瘑T會、運營管理委員會、基金經(jīng)理、外部專理機構(gòu)從事基礎(chǔ)設(shè)施管理運營這種方式下獲得收費兩部分。浮動收費與運營表現(xiàn)掛鉤的比例可變回報越高，證明原始權(quán)益人運用其權(quán)力影回報的相關(guān)聯(lián)系越高，越可以支持原始權(quán)益人基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析62.“業(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”的判斷2.1“業(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”細(xì)分析。需要明確的是，“業(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”的判權(quán)的房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)收購；收購某個部分資產(chǎn)組，有可能被判斷為“收購業(yè)務(wù)”產(chǎn)經(jīng)營活動或資產(chǎn)的組合(以下簡稱“組合”構(gòu)成業(yè)務(wù)，也可選擇采用集中度測試。進行集中試時，如果購買方取得的總資產(chǎn)的公允價值幾乎于其中某一單獨可辨認(rèn)資產(chǎn)或一組類似可辨認(rèn)資公允價值的，則該組合通過集中度測試，應(yīng)判斷構(gòu)成業(yè)務(wù)，且購買方無須按照上述投入、加工處始權(quán)益人或其下屬公司的運營管理團隊與項訂運營管理協(xié)議，繼續(xù)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的運營營管理協(xié)議相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施運營管理團基金管理人匯報日常運營情況，并接受基金日常監(jiān)督和考核，基礎(chǔ)設(shè)施運營管理團隊核工處理過程是實質(zhì)性的，綜上，應(yīng)作為“收購業(yè)務(wù)”基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析員和工作人員將進行剝離，項目公司將最大行運營和管理等實質(zhì)化經(jīng)營，而是由公募基基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營權(quán)和管理權(quán)。REITs基金收購基其購買的對象實質(zhì)上只是經(jīng)原始權(quán)益人進行資具有加工處理的能力。所以，項目公司將不再具備否可以通過集中度測試等多個因素相關(guān)，需要根體安排進行具體判斷。合并，REITs基金只能以項目公司原資產(chǎn)和負(fù)債的賬面價值對于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組進行初始計量，REITs基金層面的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)計量基礎(chǔ)與基礎(chǔ)設(shè)施買資產(chǎn)，REITs基金將以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的公允價值作斷為一項資產(chǎn)而非業(yè)務(wù)，REITs基金層面將按照實際允價值，進行初始確認(rèn)，REITs基金即使存在發(fā)行溢REITs基金層面不會確認(rèn)商譽。如果判斷為業(yè)務(wù)而非REITs基金層面確認(rèn)為商譽，并在基基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析83.出表架構(gòu)下，原始權(quán)益人對REITs基金投資的會計處理根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的治理架構(gòu)和相關(guān)決策事項安排，原始權(quán)益人可以在基金份額持有人大會上以其持有的基金份額對于基金相關(guān)的擴募、投資、融資等決策事項進行表決，實施其影響力。構(gòu)為原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方，為基礎(chǔ)設(shè)施資托運營管理機構(gòu)對于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的實際運響重大，在收入提升、成本管控、運營效率益等方面起著至關(guān)重要的作用。消費基礎(chǔ)設(shè)收入開源和提升方面較公共服務(wù)類基礎(chǔ)設(shè)施營管理機構(gòu)的影響會更為顯著。因此，原始其作為長期股權(quán)投資進行核算。4.原始權(quán)益人收到REITs分紅的會計核算基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析91.REITs分紅如何進行會計處理銷前利潤后，考慮基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)發(fā)展、資產(chǎn)在經(jīng)營期限到期后將無償移交地方政府資產(chǎn)由于存在相應(yīng)土地權(quán)證的期限也無法作續(xù)的資產(chǎn)。因此在REITs存續(xù)期內(nèi)，RE中包含投資方投資本金的回收和投資收益，拆分。屬于投資收益的部分，作為投資收益有限期限的業(yè)務(wù)原理就不再適用，因此也無的投資價值未發(fā)生明顯變化，也沒有體現(xiàn)出基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析則或操作指引。接下來，我們基于該事項的水平。對于投資者而言，類似于支出一筆本基準(zhǔn)，對于REITs基金的每一次分紅以內(nèi)部收益率的金額作為投資收益，剩余部分確定投資收益，剩余部分為投資本金的回收。法下，每一期的投資收益金額較為穩(wěn)定；由于買價格。在不考慮資產(chǎn)凈殘值的情況下，基基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的折舊攤銷反映了資產(chǎn)的使用濟利益的預(yù)期實現(xiàn)金額，因此可以以基礎(chǔ)資供分配金額計算表中的基礎(chǔ)設(shè)施折舊攤銷金額例，乘以該次歸屬于投資者的分紅金額作為投益呈現(xiàn)先低后高的趨勢；對于采用工作量法計作量消耗一般呈逐年增加，而投資本金的回收是逐年增加。基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析內(nèi)部收益率方法原理原理先計算確定投資收益金額，再計算投資本金的回收金額先額不足基不足基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)當(dāng)期的運營業(yè)績波動，不會直接反映在當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析投資成本的支付和投資收益的分配進行區(qū)分。包含投資本金和收益)全部作為投資收益，會導(dǎo)致原本法進行后續(xù)計量，投資成本一直維持不變同步下降的情況下，原始權(quán)益人單體財務(wù)報投資賬面價值的問題。計劃的長期股權(quán)投資采用成本法進行后續(xù)計在底層基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營期限逐漸減少、基礎(chǔ)設(shè)現(xiàn)金流逐期逐年分派的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施資期股權(quán)投資與基金凈值、基礎(chǔ)資產(chǎn)評估價值將期股權(quán)投資面臨高估投資收益和投資賬面價支持專項計劃收取的分紅拆分為投資收益和投資的回收，屬于投資收益的計入基礎(chǔ)設(shè)施REI體財務(wù)報表利潤表的投資收益；屬于投資成本回金額，作為投資本金的回收，基礎(chǔ)設(shè)施REI體財務(wù)報表沖減對于資產(chǎn)支持專項計劃的長期股基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析面價值進行了調(diào)整，信息如下：基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析本金回收部分減少長期股權(quán)投資投資成本的顯著，主要取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)剩余期限的長短。減值所導(dǎo)致。設(shè)施資產(chǎn)自身存在減值跡象、計提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，相應(yīng)計提資產(chǎn)減值是合適的。但是如果基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)本身運營狀況良好、運營收益穩(wěn)定、未來發(fā)展前景可期，針對基金單體財務(wù)報表的長期股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值，雖然可以解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs基表中的長期股權(quán)投資與基金凈值、基礎(chǔ)資產(chǎn)評估價值的“倒掛”問題，但并非反映真正業(yè)務(wù)實質(zhì)的會計處有股利收入可計入當(dāng)期損益，投資本金的回基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析更好體現(xiàn)業(yè)務(wù)實質(zhì)的問題，投資方對于REI分紅是否拆分則直接影響到投資方的關(guān)鍵經(jīng)營業(yè)績指投資收益和投資成本的回收，屬于投資收益資方利潤表的投資收益；屬于投資成本回收2.REITs基金內(nèi)部交易的處理股權(quán)，同時對基礎(chǔ)資產(chǎn)項目公司通過股東借形成債權(quán)，債權(quán)部分由資產(chǎn)支持專項計劃與簽訂協(xié)議并約定利率，項目公司定期向資產(chǎn)出與資產(chǎn)支持專項計劃確認(rèn)的利息收入金額現(xiàn)其運營和充分分紅目標(biāo)、內(nèi)部調(diào)配資源而用，項目公司利息支出金額高于資產(chǎn)支持專面列報為管理費用，更能反映業(yè)務(wù)實質(zhì)?；A(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析1.投資方對REITs的投資能否構(gòu)成會計準(zhǔn)則的“重大影響”根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，長期股權(quán)投資，是方對被投資單位實施控制、重大影響的權(quán)益以及對其合營企業(yè)的權(quán)益性投資。重大影響資方對被投資單位的財務(wù)和經(jīng)營政策有參與力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同政策的制定。實務(wù)中，較為常見的重大影響例如，在被投資的上市公司中，投資方選派人管理人的人員）人人員+原始權(quán)益管理人的人員）人人員+原始權(quán)益基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析架構(gòu)為例，REITs基金的治理和管理結(jié)構(gòu)主要有三個基金份額持有人大會由基金份額持有人組成基金份額持有人大會的主要決策事項為：更理人；更換基金托管人；調(diào)整基金管理費、本基金的投資目標(biāo)、投資范圍、投資策略等計發(fā)生金額超過基金凈資產(chǎn)5%的與項目公司關(guān)聯(lián)交易等。基金（包括基金、資產(chǎn)支持證券、項目公司月內(nèi)累計發(fā)生金額不超過基金凈資產(chǎn)20%的過基金凈資產(chǎn)5%的與項目公司相關(guān)的關(guān)聯(lián)交礎(chǔ)設(shè)施項目重大投資事項，包括但不限于基金方案、基金對外借款等；基礎(chǔ)設(shè)施項目運營相關(guān)事決策委員會，而并非是基金管理人管理的某人的投資決策委員會還負(fù)責(zé)對于基金公司從理人聘請行業(yè)專家組建外部專家咨詢委員會設(shè)施基金的產(chǎn)品擴募、項目資產(chǎn)收購、項目基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析嚴(yán)格意義角度，外部專家咨詢委員會并非基礎(chǔ)基金管理人通過委托運營管理的方式，對于資產(chǎn)進行日常運營管理。目前，基礎(chǔ)設(shè)施資管理機構(gòu)均為原始權(quán)益人、其控股公司或集REITs基金份額越高，越能夠影響基金份額持有比例在20%以下的投資方，會的決策范圍和事項并非只針對其管理的具體REITs基金，而是基金公司下屬所有的REI在委托運營管理機構(gòu)層面，由于其屬于原始?投資方是否向基礎(chǔ)設(shè)施REITs派駐高級管理人員?投資方與基礎(chǔ)設(shè)施REITs是否存在重大的經(jīng)營業(yè)務(wù)?基礎(chǔ)設(shè)施REITs在技術(shù)、市場、銷售、管理等方面基于上述分析，可以看到，通常情況下，投基礎(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析2.投資方對REITS的投資能否指定為FVTOCI分類權(quán)益工具投資。根據(jù)金融工具會計準(zhǔn)則的規(guī)定，初始確認(rèn)時，企業(yè)可以將非交易性權(quán)益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益（簡稱當(dāng)期損益。出于減輕二級市場暫時性的價格波動對于投資機構(gòu)經(jīng)營業(yè)績影響的考慮，也為了采用更匹配投資目的和業(yè)務(wù)模式的會計處理方式，在符合會計準(zhǔn)則撤銷?；A(chǔ)設(shè)施REITs會計處理重點問題解析20相關(guān)會計處理規(guī)定》，其中規(guī)定：公募基金、理財產(chǎn)品等資產(chǎn)管理產(chǎn)品具有中短期壽命期或需滿足開放申購和贖回要求的，其持有的權(quán)益工具投資通常為交易性而不符合指定為以公允價值計量關(guān)于德勤德勤中國是一家立足本土、連接全球的綜合性專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，由德勤中國的合伙人共同擁有，始終服務(wù)于中國改革開放和經(jīng)濟建設(shè)的前沿。我們的辦公室遍布中國31個城市，現(xiàn)有超過2萬名專業(yè)人才，向客戶提供審計與鑒證，稅務(wù)與商務(wù)咨詢，戰(zhàn)略、風(fēng)險與企業(yè)交易，技術(shù)與轉(zhuǎn)型等全球領(lǐng)先的一站式專業(yè)服務(wù)。我們誠信為本，堅守質(zhì)量，勇于創(chuàng)新，以卓越的專業(yè)能力、豐富的行業(yè)洞察和智慧的技術(shù)解決方案，助力各行各業(yè)的客戶與合作伙伴把握機遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)，實現(xiàn)世界一流的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。德勤品牌始于1845年，其中文名稱“德勤”于1978年起用，寓意“敬德修業(yè)，業(yè)精于勤”。德勤全球?qū)I(yè)網(wǎng)絡(luò)的成員機