綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

2.1**市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析42.2**市商業(yè)用房市場(chǎng)分析103.1建設(shè)地址與概況124.1建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則174.2項(xiàng)目總體規(guī)劃185.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)235.2項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響235.3施工期間的環(huán)保措施235.4環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià)246.1安全衛(wèi)生危害因素分析266.2勞動(dòng)安全設(shè)施與措施268.1建設(shè)工期288.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排289.1投資估算依據(jù)309.2建設(shè)投資估算3010.4銷(xiāo)售稅金和利潤(rùn)測(cè)算3510.6項(xiàng)目效益分析3510.7償債能力分析36（1）按照**市城市總體規(guī)劃，要加快中心城市的建設(shè)，拉大城市骨架，擴(kuò)展城市空間，增強(qiáng)中心城市聚集、輻射和帶動(dòng)功能。威龍綜合了眾多的外來(lái)商人。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶(hù)投資、經(jīng)營(yíng)的良好舉措。威龍綜合大廈的建設(shè)，將極大的滿足揮土地的級(jí)差效益，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土（4）近來(lái)年，**城市規(guī)模越來(lái)越大，發(fā)展越來(lái)越好。但的問(wèn)題是由于大量土地被占用，許多農(nóng)民沒(méi)有工作，沒(méi)有位優(yōu)勢(shì)顯著，開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值巨大，投資環(huán)境良好，開(kāi)發(fā)條件具備，時(shí)2.1**市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來(lái)經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)快速的發(fā)展，2008年，**市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值24.8%，成為省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一。與此同時(shí)，**市在綠色產(chǎn)業(yè)國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難增加，外部需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。為了拉動(dòng)需，國(guó)家加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，此背景下，全市開(kāi)發(fā)企業(yè)余家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷增加促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，僅某區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為某區(qū)房地產(chǎn)元9630200320042005200620072008房地產(chǎn)投資22.8522.99億米萬(wàn)02003-2008年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例近年來(lái)，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，省、市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開(kāi)放興市，工業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對(duì)外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城市面開(kāi)花的良好局面。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)可爭(zhēng)議的主戰(zhàn)場(chǎng)，現(xiàn)在甚房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡(jiǎn)接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家東、西、南、北與高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價(jià)較高，城西的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項(xiàng)目多為高端產(chǎn)品，戶(hù)型生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)段。住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)水平不斷提高。住宅質(zhì)量、完好率、成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)相對(duì)穩(wěn)定，整體帶動(dòng)了**房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)水2.2**市商業(yè)用房市場(chǎng)分析的趨勢(shì)是，沿天漢大道兩側(cè)，陽(yáng)安鐵路以南、橋北廣場(chǎng)本項(xiàng)目位于**市城西，青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、西路以北的區(qū)域，東臨村民住宅。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂(lè)十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開(kāi)發(fā)投資潛某區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，動(dòng)道石門(mén)與摩崖石刻，石門(mén)十三品被譽(yù)為國(guó)之瑰寶、書(shū)法寶庫(kù)。有省級(jí)重現(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古某、拜將壇、飲馬池、瑞王府等；古建筑有東塔、**府文廟、**府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶(hù)頭橋等;風(fēng)景名勝有天臺(tái)山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、與天臺(tái)山某區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標(biāo)、以“品、抓銷(xiāo)售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程為重點(diǎn)，積極實(shí)施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動(dòng)戰(zhàn)略，立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺(tái)山國(guó)家森林省級(jí)森林公園、拜將壇等景點(diǎn)建設(shè)，開(kāi)發(fā)了鳳家溝田園風(fēng)光旅游區(qū)、太某區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響為北亞熱帶氣候類(lèi)型，年平均氣溫14.3℃,年最高平均氣溫19.2℃,年極端最高氣溫38℃;年平均最低溫度10.6℃,年極端最低氣溫（1）給水：項(xiàng)目西側(cè)有**市城市自來(lái)水公司管網(wǎng)，城市生活用水引接排雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水性，在合理的翻新周期之，設(shè)計(jì)效果領(lǐng)先于同類(lèi)型同地段的項(xiàng)目。從而裝修：根據(jù)威龍綜合大廈市場(chǎng)定位，裝修風(fēng)格采用現(xiàn)代型，這種風(fēng)格造型流暢，大量運(yùn)用線條，喜歡用植物裝點(diǎn)各個(gè)角落，通過(guò)光和影的項(xiàng)目在建筑上考慮到客戶(hù)的視覺(jué)效果，設(shè)計(jì)構(gòu)思體現(xiàn)“歐式建筑”的原則，使客人在緊之余能夠感受到輕松、愉快的心情，以緩解疲勞的結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設(shè)計(jì)與綠地空間、建筑空采用筏板基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋蓋為②墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房②給水管網(wǎng)：給水管網(wǎng)采用生活、消防分開(kāi)式供給，室給水管采用③排水管網(wǎng)：室用PVC塑料管粘接明設(shè)。整個(gè)大廈采用雨、污分流④防雷與接地：本工程屬三類(lèi)防雷建筑，防雷系統(tǒng)由防直擊雷、防⑤消防：消防電源為單獨(dú)電源，由總進(jìn)線箱送到消防中心，并配置②冷熱源空調(diào)方式：采用全空氣系統(tǒng)的空調(diào)方式，頂部送風(fēng)，頂部送風(fēng)管、回風(fēng)管、自制靜壓箱、空調(diào)風(fēng)管上的閥門(mén)、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸?xì)玻璃棉制品絕熱。空調(diào)冷熱水供水管、回水管、膨脹管、循環(huán)管、信號(hào)管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補(bǔ)水管等一律采用無(wú)縫鋼管，并用超細(xì)玻璃棉制品絕熱。排風(fēng)管、消防排煙管采用鍍項(xiàng)目施工期對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的本項(xiàng)目施工用地目前植被覆蓋率較小，施工過(guò)程中經(jīng)雨水沖刷，極施工期間的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾廢棄瓷磚、廢棄石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期間的生活垃圾以有機(jī)類(lèi)廢物為主，其成分為易拉罐、礦泉水瓶、塑料袋、一次性飯盒、剩凝土產(chǎn)生的水泥漿水。另外，對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的維修、清洗也將產(chǎn)生少施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過(guò)程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵等環(huán)境污染物，均達(dá)到有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。在此情況下，可認(rèn)為本項(xiàng)目環(huán)境消防給水、滅火系統(tǒng)、電氣防火與建立科學(xué)、嚴(yán)格的規(guī)章制度等幾個(gè)方某區(qū)萬(wàn)營(yíng)村作為本項(xiàng)目的建設(shè)單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行《投資項(xiàng)目資本金制度》、《項(xiàng)目法成立以公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)小組，根據(jù)分項(xiàng)工程的具體計(jì)對(duì)項(xiàng)目資金、工程建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)科學(xué)、規(guī)的管理和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)質(zhì)、有序進(jìn)行。嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定與財(cái)務(wù)制度，項(xiàng)目資金封根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際工程量，并參考國(guó)同類(lèi)工程建設(shè)的情況，設(shè)計(jì)本根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程將實(shí)行嚴(yán)格、規(guī)的工程項(xiàng)目招投標(biāo)為了鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，吸收先進(jìn)技術(shù)，降低工程造資效益，本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、施工與工程監(jiān)理等均根據(jù)《省建設(shè)工招標(biāo)組織形式招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式建安工程招標(biāo)圍全部招標(biāo)部分招標(biāo)標(biāo)方式①與時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理的使用人力、物22項(xiàng)目審批立項(xiàng)6配套工程建設(shè)7附屬配套設(shè)施建設(shè)993434278785656計(jì)算單位1㎡2106.002道路與場(chǎng)地㎡240.003㎡22.502162.49工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘測(cè)、工1建設(shè)單位管理費(fèi)28.952設(shè)計(jì)費(fèi)28.08343.25建安造價(jià)×2%4地質(zhì)勘探費(fèi)526工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)7施工圖審查費(fèi)28標(biāo)底編制費(fèi)建安造價(jià)×3‰9定額測(cè)定費(fèi)建安造價(jià)×2.5‰招標(biāo)管理費(fèi)4.32建安造價(jià)×2‰抗震安評(píng)費(fèi)2消防審查費(fèi)42.12墻改費(fèi)城市配套費(fèi)建安造價(jià)×3.55%合同鑒證費(fèi)建安造價(jià)×1‰消防配套費(fèi)定位放線費(fèi)343.67按建筑工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用總和的5%估算，基本預(yù)投資額投資額2162.49343.6789.102720.56建筑工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息建設(shè)投資總額79.49%12.63%4.61%3.28%1234工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的5%估算說(shuō)明本項(xiàng)目總投資2720.56萬(wàn)元，建設(shè)資金來(lái)源為企業(yè)自籌資金縮）不是很大，為簡(jiǎn)化起見(jiàn)，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期的投入品和產(chǎn)出品選用固定價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期包括建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。本項(xiàng)目建設(shè)期參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為），開(kāi)發(fā)總投資開(kāi)發(fā)總投資按照《方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治鲇?jì)算了利息PD——應(yīng)還本付息金額，包括還本金額和計(jì)入總成本費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營(yíng)年各年的償債備經(jīng)測(cè)算，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和評(píng)價(jià)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目的盈利性較好，能為企業(yè)增加較大的利潤(rùn)，為國(guó)家增加一定的稅、費(fèi)，同時(shí)具備較強(qiáng)的抗2、本項(xiàng)目集商鋪、公寓住宅為一體，建成后將在當(dāng)?shù)匦纬蓸O好的矛盾，合理調(diào)整和優(yōu)化土地向二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)財(cái)政持續(xù)增收，有效解決資金不足；從而加快推進(jìn)房地產(chǎn)筑材料，對(duì)發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高人民生活水平作用也很大；項(xiàng)目建設(shè)需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項(xiàng)目建成后，將為當(dāng)本報(bào)告通過(guò)對(duì)某區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目展開(kāi)系統(tǒng)的可行性研究，