稅收法律重點內(nèi)容 第二篇第二章 物權(quán)法律制度

注冊稅務(wù)師考試輔導

稅收法律重點內(nèi)容

第二章物權(quán)法律制度

考情分析

本章內(nèi)容可考點比較多，主要是對教材內(nèi)容概念、特征的直接考核，

題目相對簡單，注意全面復習。在最近3年的考試中，本章的平均分值為8

分左右。

最近三年本章考試題型、分值、考點分布

20112009

題型2010年知識點

年年

物的分類、物權(quán)的特征、所有

3題32題25題5權(quán)的取得、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特

單選題

分分分征、用益物權(quán)的種類、間接占有、

自主占有

1題22題42題4特定物的轉(zhuǎn)讓、共同關(guān)系、地

多選題

分分分役權(quán)

綜合分析0.25題

————不動產(chǎn)所有權(quán)的取得

題2分

合計5分8分9分——

第一節(jié)物權(quán)概述

一、物的概念和分類

民法上的物是指能夠滿足人們的社會需要，并能為人所實際控制或支

配的物質(zhì)實體。

物的法律特征：客觀物質(zhì)性；可支配性；可使用性；特定性；獨立性。

1.動產(chǎn)與不動產(chǎn)

(1)動產(chǎn)是指能夠移動且移動后不至于損害其價值的物。如：桌、椅、

板凳等。

(2)不動產(chǎn)，是指不能移動或雖可移動但移動后有損其價值的物。如：

土地、房屋等。

提示：動產(chǎn)與不動產(chǎn)劃分的法律意義在于：不動產(chǎn)物權(quán)的變動，以向

國家行政主管機關(guān)登記為要件；動產(chǎn)物權(quán)的變動，一般以實際交付為要件。

不動產(chǎn)糾紛由不動產(chǎn)所在地法院管轄；動產(chǎn)糾紛的管轄則不受此限制。

2.流通物、限制流通物、禁止流通物

(1)流通物是指法律允許在民事主體之間自由流通的物。如：衣服、

電視機等。

(2)限制流通物，是指法律對流通范圍和程度有一定限制的物。如：

黃金、白銀等。

(3)禁止流通物，是指法律明令禁止流通的物。如：假冒偽劣商品、

淫穢物品、毒品等。

3.特定物與種類物

(1)特定物，是指具有獨立特征或被權(quán)利人指定，不能以其他物替代

的物。如：故宮、長城等；還包括在法律上特定化的物，如，已經(jīng)被購買

人特定化的汽車、字畫。

(2)種類物，是指具有共同特征和同樣經(jīng)濟意義并可以用度量衡計算

的可替代之物。如：同種糧食。

【例題?多選題】根據(jù)法律規(guī)定，特定物轉(zhuǎn)讓（）。（2010年）

A.可以物的交付作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標志

B.只能以占有移轉(zhuǎn)的時間作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間

C.可以按照法律的規(guī)定確定所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間

D.可以按照當事人的約定確定所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間

E.須以登記來確定所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間

[答疑編號3582220101]

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考核特定物的轉(zhuǎn)讓。特定物的轉(zhuǎn)讓，可以物的交付

為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標志，也可以按照法律規(guī)定或當事人的約定，確定所有權(quán)

轉(zhuǎn)移的時間。

4.主物與從物

（1）主物，是指獨立存在，在與同屬一人所有的其他獨立物結(jié)合使用

中起主要作用的物。

（2）從物，是指獨立存在，在與同屬一人所有的其他獨立物結(jié)合使用

中處于附屬地位、起輔助和配合作用的物。如房屋墻上的門、窗非從物。

汽車與備用輪胎之間是主物與從物關(guān)系。

提示：在法律或合同沒有相反規(guī)定時，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，從物所有

權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。

【例題?多選題】屬于主物與從物關(guān)系的有（）。

A.甲的鎖和乙的門

B.甲的杯子和杯蓋

C.甲的電視機和遙控器

D.甲的拖拉機和乙的拖犁

E.甲的一雙筷子

[答疑編號3582220102]

『正確答案JBC

『答案解析』本題考核主物與從物。主物是指獨立存在，在與同屬一

人所有的其他獨立物結(jié)合使用中起主要作用的物。從物，是指獨立存在，

在與同屬一人所有的其他獨立物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合

作用的物。

5.可分物與不可分物

6.原物與孳息物

(1)原物是指依其自然屬性或法律規(guī)定產(chǎn)生新物的物。

(2)孳息物，是指原物產(chǎn)生的新物。包括天然孳息和法定孳息。例如,

動物產(chǎn)下的幼仔屬于天然孳息；把錢存到銀行產(chǎn)生的利息屬于法定孳息。

【例題?多選題】下列各選項中，屬于民法上的孳息的有()。

A.出租柜臺所得租金

B.果樹上已成熟的果實

C.動物腹中的胎兒

D.銀行存款所得利息

E.母雞腹中的蛋

[答疑編號3582220103]

『正確答案』AD

『答案解析』本題考核孳息。根據(jù)民法原理，孳息的標準定義為：孳

息是指由某一特定物產(chǎn)生的收益，可分為天然孳息和法定孳息。一般孳息

與原物相對應，因此可認為是兩個獨立的物，選項B、C錯誤。

7.消耗物與不消耗物

8.有主物與無主物

9.單一物、合成物與集合物

10.定著物與附著物

(1)定著物，是指固定于地上或地下、不能移動的物，定著物不是它

所定著的物的一部分，也不是從物，而是獨立的物。

(2)附著物，是指附著于其他物上、可以與所附著之物分離、但分離

之后不能正常發(fā)揮其用途的物。

提示：此劃分的法律意義在于：定著物屬于不動產(chǎn)，適用不動產(chǎn)法律;

附著物有的是動產(chǎn)，有的在法律上視為不動產(chǎn)。

H.特殊種類的物。包括貨幣與證券。

【例題?單選題】在物的分類中，能夠移動且移動后不至于損害其價

值的物是()。(2009年)

A.流通物B.動產(chǎn)C.特定物D.不消耗物

一[答疑編號3582220104]

『正確答案』B

『答案解析』本題考核物的分類。(1)動產(chǎn)是指能夠移動且移動后不

至于損害其價值的物；(2)流通物是指法律允許在民事主體之間自由流通

的物。與其相對應的概念是限制流通物與禁止流通物；(3)特定物，是指

具有獨立特征或被權(quán)利人指定，不能以其他物替代的物；(4)不消耗物，

指能夠供權(quán)利人反復使用的物。

二、物權(quán)的概念和特征

物權(quán)，是指權(quán)利人直接支配特定物，而享受其利益的排他性財產(chǎn)權(quán)。

包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

物權(quán)與其他相關(guān)權(quán)利比較，具有如下法律特征：

(1)物權(quán)是對物的支配權(quán)；

(2)物權(quán)是排他性財產(chǎn)權(quán)；

(3)物權(quán)是對世權(quán)；

(4)物權(quán)是絕對權(quán)；

(5)物權(quán)是法定權(quán)利。

三、物權(quán)法的基本原則

1.一物一權(quán)的原則

一物一權(quán)，是指一個標的物上只能存在一個所有權(quán)，不允許有互不相

容的兩個以上的物權(quán)同時存在于同一標的物上。

【例題?單選題】關(guān)于物權(quán)法的“一物一權(quán)”原則，下列說法正確的

是()。

A.一物之上只能設(shè)立一個用益物權(quán)

B.一物之上只能設(shè)立一個擔保物權(quán)

C.一物之上只能設(shè)立一個物權(quán)

D.一件共有物上只有一項所有權(quán)

[答疑編號3582220105]

『正確答案』D

『答案解析』本題考核“一物一權(quán)”原則。共有是兩個以上的人對同

一物享有一個所有權(quán)，與“一物一權(quán)(所有權(quán))”原則并不違背。

2.物權(quán)法定原則

物權(quán)法定，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容均由法律規(guī)定，不得由當事人自由

創(chuàng)設(shè)。

3.公示、公信原則

(1)公示，是將物權(quán)的存在與變動狀態(tài)以法定方式公開向社會公眾顯

示，以使公眾知曉。

(2)公信原則，是指物權(quán)的存在于變動因公示而取得法律上的公信力，

即法律推定動產(chǎn)的占有人對其占有的動產(chǎn)享有物權(quán)，不動產(chǎn)的登記名義人

享有登記于其名下的不動產(chǎn)物權(quán)。即使公示的物權(quán)名義人不是真正的物權(quán)

人，善意受讓人基于對公示的信賴，仍能取得物權(quán)的原則。

四、物權(quán)的分類

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)主要分為所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)三大類。

1.自物權(quán)與他物權(quán)

自物權(quán)，是指權(quán)利人依法對自有物享有的物權(quán)。他物權(quán)，是指權(quán)利人

根據(jù)法律的規(guī)定或合同的約定，對他人所有之物享有的物權(quán)。所有權(quán)之外

的一切特權(quán)均為他物權(quán)。

2.動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)

動產(chǎn)物權(quán)的享有和變動的公示方法是占有和交付;不動產(chǎn)物權(quán)的享有

和變動的公示方法為登記。

3.主物權(quán)與從物權(quán)

主物權(quán)，是指不從屬于其他權(quán)利而獨立存在的物權(quán)。從物權(quán)，是指從

屬于其他權(quán)利，并為所從屬的權(quán)利服務(wù)的物權(quán)。主物權(quán)能夠獨立存在。而

從物權(quán)的存在須以它所從屬的權(quán)利的存在為前提，主權(quán)利消滅時，從物權(quán)

也隨之消滅。

4.登記物權(quán)與非登記物權(quán)

登記物權(quán)，是指物權(quán)的設(shè)定、變更及終止須經(jīng)登記機關(guān)登記才能產(chǎn)生

相應法律效力的物權(quán)。非登記物權(quán)，是指物權(quán)的取得或喪失變更無須登記

即可產(chǎn)生相應法律效力的物權(quán)。

5.普通物權(quán)與準物權(quán)

普通物權(quán)，是指由民法典所規(guī)定的物權(quán)。準物權(quán)，是指由礦業(yè)法、漁

業(yè)法等特別法所規(guī)定的，具有物權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，如礦業(yè)法所規(guī)定的探礦

權(quán)、采礦權(quán)，漁業(yè)法所規(guī)定的捕撈權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。

【例題?單選題】準物權(quán)由特別法規(guī)定，且其取得與行使受行政限制。

根據(jù)物權(quán)法理論，（）屬于準物權(quán)。（2008年）

A.土地承包經(jīng)營權(quán)

B.地役權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)

D.探礦權(quán)

[答疑編號3582220106]

『正確答案』D

『答案解析』本題考核準物權(quán)。準物權(quán)，是指由礦業(yè)法、漁業(yè)法等特

別法所規(guī)定的，具有物權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，如礦業(yè)法所規(guī)定的探礦權(quán)、采礦

權(quán)，漁業(yè)法所規(guī)定的捕撈權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。選項ABC屬于用益物權(quán)。

五、物權(quán)的效力

1.物權(quán)的支配力，是指法律賦予物權(quán)的、保障物權(quán)人對標的物直接為

一定行為并享受其利益的作用力。

2.物權(quán)的優(yōu)先力，是指法律賦予物權(quán)的、優(yōu)先于一般債權(quán)而行使的作

用力。在同一標的物上，物權(quán)與一般債權(quán)同時存在時，物權(quán)的效力強于債

權(quán)，原則上物權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)而行使。但法律另有規(guī)定或當事人另有約

定者除外。

提示：物權(quán)優(yōu)先力的表現(xiàn)：（1）物權(quán)破除債權(quán)；（2）優(yōu)先受償權(quán)；

（3）優(yōu)先購買權(quán)。

解釋1：物權(quán)破除債權(quán)。當物權(quán)與債權(quán)并存的情況下，物權(quán)要優(yōu)于債權(quán)。

如甲就某物與乙訂立了買賣合同，但物尚未交付，也未約定物的所有權(quán)自

合同成立時轉(zhuǎn)移。之后，甲又以同一物與丙訂立買賣合同，并當場將該物

交付于丙。如丙是善意的，則丙取得該物的所有權(quán)，乙不得以合同成立在

先為由，要求丙交出該物。乙只能要求甲承擔違約責任。即“物權(quán)破除債

權(quán)”的情況。

解釋2：優(yōu)先受償權(quán)。如，甲欠乙1萬元，欠丙1萬元，甲以電視機質(zhì)

押給乙作擔保。那么就該電視機賣得的價款，乙優(yōu)先于丙受償。

解釋3：優(yōu)先購買權(quán)：比如甲乙按份共有一物，現(xiàn)甲要將自己所有的份

額出售，在同等的條件下，乙和第三人丙都希望購買該份額時，因乙是共

同所有權(quán)人（即物權(quán)人），甲只能將該份額出售給乙。

3.物權(quán)的妨害排除力，是指法律賦予物權(quán)的、排除他人妨害以回復權(quán)

利人對物正常支配的圓滿狀態(tài)的效力。該效力從權(quán)利角度可稱為“物上請

求權(quán)”。它的內(nèi)容（行使方式）包括：停止侵害請求權(quán)、排除妨礙請求權(quán)、

消除危險請求權(quán)、恢復原狀請求權(quán)和返還原物請求權(quán)。

4.物權(quán)的追及效力屬于物權(quán)的妨害排除力，是妨害排除力的具體體現(xiàn)。

【例題?多選題】請求權(quán)中的物上請求權(quán)（）。（2006年）

A.是以物權(quán)為基礎(chǔ)的一種獨立的請求權(quán)

B.是一種依附于債權(quán)的請求權(quán)

C.必須通過訴訟才能實現(xiàn)

D.可以通過意思表示的方式行使

E.在內(nèi)容上包括請求侵害人停止侵害

一[答疑編號3582220107]

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考核物上請求權(quán)。物上請求權(quán)是指物權(quán)的權(quán)利人在

其權(quán)利的實現(xiàn)上遇到某種妨害時，物權(quán)人有權(quán)對造成妨害權(quán)利事由發(fā)生的

人請求排除妨害的權(quán)利。從性質(zhì)上說，物上請求權(quán)是以物權(quán)為基礎(chǔ)的一種

獨立的請求權(quán)。這說明物上請求權(quán)是種請求權(quán)；物上請求權(quán)是物權(quán)的效用;

物上請求權(quán)附屬于物權(quán)。物上請求權(quán)的行使，不必非得以訴訟方式進行，

可以以意思表示的方式進行，如請求侵害人停止侵害、排除妨礙、消除危

險、返還財產(chǎn)等。

第二節(jié)所有權(quán)

一、所有權(quán)概述

(一)所有權(quán)的概念和特征

1.所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和

處分的權(quán)利。所有權(quán)的特征：

(1)所有權(quán)具有自權(quán)性；

(2)所有權(quán)具有完全性；

(3)所有權(quán)具有歸一性或整體性；

(4)所有權(quán)具有恒久性或永久性；

(5)所有權(quán)具有彈力性。

2.所有權(quán)包括四項權(quán)能：占有權(quán)能、使用權(quán)能、收益權(quán)能和處分權(quán)能。

處分權(quán)能被認為是擁有所有權(quán)的根本標志。

（二）《物權(quán)法》中規(guī)定的所有權(quán)的類型

1.國家所有權(quán)。

2.集體所有權(quán)。

3.私人所有權(quán)。

提示：

（1）國家所有權(quán)的主體是國家，具有明確性、唯一性和統(tǒng)一性；

（2）除法律另有規(guī)定外，由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。

（3）國家所有權(quán)的標的具有廣泛性，包括土地、礦藏、水流、海域、

森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，野生動植物資源，無線電頻

譜資源，文物，國防資產(chǎn)，鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道

等基礎(chǔ)設(shè)施等。其中，有些財產(chǎn)是專屬于國家所有的：如礦藏、水流、海

域、城市的土地、國防資產(chǎn)，無線電頻譜資源等。

【例題?多選題】我國《物權(quán)法》中規(guī)定的所有權(quán)有（）。（2008

年）

A.國家所有權(quán)

B.集體所有權(quán)

C.個人所有權(quán)

D.私人所有權(quán)

E.法人所有權(quán)

。[答疑編號3582220108]

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考核我國《物權(quán)法》中規(guī)定的所有權(quán)類型。《物權(quán)

法》中規(guī)定的所有權(quán)的類型：(1)國家所有權(quán)；(2)集體所有權(quán)；(3)

私人所有權(quán)。

二、所有權(quán)的取得和消滅

(一)所有權(quán)的取得

1.所有權(quán)的取得方式，依是否以他人所有權(quán)為前提劃分為兩類：

(1)原始取得。是指非依他人既存的權(quán)利而是基于法律規(guī)定直接取得

所有權(quán)。包括先占、生產(chǎn)、收益孳息、添附、無主物和罰沒物的法定歸屬、

動產(chǎn)的善意取得、沒收等方式；

(2)繼受取得。是指基于他人既存的權(quán)利而取得所有權(quán)。其方式主要

是法律行為。

2.不動產(chǎn)所有權(quán)的取得

(1)依法律行為而取得。雙方法律行為，如基于買賣合同、贈與合同、

互易合同而為的變更“登記”；單方法律行為，如受遺贈。

(2)依法律行為以外的事實而取得。繼承，包括遺矚繼承和法定繼承;

建造，如房屋的建造、圍海造田、樹木的栽種；法院判決、強制執(zhí)行以及

公用征收、沒收等行政行為。

3.動產(chǎn)所有權(quán)的取得

(1)收取孳息，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，孳息所有權(quán)由

原物所有人取得；但所有權(quán)與用益物權(quán)分離的應由用益物權(quán)人取得。

(2)所有人不明的埋藏物、隱藏物的歸屬，《物權(quán)法》規(guī)定，自發(fā)布

招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)無人認領(lǐng)的,歸國家所有。無人認領(lǐng)的遺失物、

漂流物、失散的飼養(yǎng)動物的歸屬，《物權(quán)法》規(guī)定，自發(fā)布招領(lǐng)公告之日

起6個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，歸國家所有。

(3)無人繼承遺產(chǎn)的歸屬，我國《繼承法》規(guī)定，無人繼承又無人受

遺贈的財產(chǎn)歸國家所有。死者生前是集體所有制組織成員的，則歸集體組

織所有。

(4)先占指以所有的意思，占有無主動產(chǎn)而取得其所有權(quán)的法律事實。

(5)添附指不同所有人的物因結(jié)合或因加工形成不可分割的物或具有

新質(zhì)的物，從而引起所有權(quán)變動的法律事實。添附包括附合、混合、加工

呈種形式。

提示1：混合是指不同所有人的動產(chǎn)因相互混雜或交融，難以識別或識

別于經(jīng)濟不不合理，從而發(fā)生所有權(quán)變動的法律事實，混合而成的新物，

由原物價值較大的一方取得所有要權(quán)。若原物價值相當，則發(fā)生共有。

提示2：加工，是指對他人之物加以制作或改造，使之成為具有更高價

值之物，因而發(fā)生所有權(quán)變動的法律事實。加工物所有權(quán)的歸屬，依加工

所生成的新價值是否大于原物價值而定：大于者，由加工人取得；否則，

由原物所有人取得。

(6)善意取得。善意取得的適用條件為：一是受讓人受讓該不動產(chǎn)或

者動產(chǎn)時是善意的；二是以合理的價格轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)

依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

提示：我國《物權(quán)法》排除遺失物的善意取得。

(二)所有權(quán)的消滅

所有權(quán)的消滅，是指所有權(quán)與特定主體相分離的事實。包括絕對消滅

和相對消滅兩種情況。

三、共有

共有分為按份共有和共同共有。對所有權(quán)以外的其他物權(quán)的共有，構(gòu)

成準共有。

1.按份共有

按份共有，是共有人按各自確定的份額享有所有權(quán)的共有形態(tài)。

(1)對內(nèi)效力：①共有人內(nèi)部依份額享有共有權(quán)；②各共有人對共有

物有分割請求權(quán)；③共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；(按份共有人在同等條件的

前提下，享有優(yōu)先購買權(quán))；④共有人可在其份額上設(shè)定擔保物權(quán):⑤共

有人享有物上請求權(quán)，即當共有物受到妨害時，各共有人可單獨或共同行

使物上請求權(quán)；

(2)對外效力：共有人對外享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務(wù)。

2.共同共有

共同共有，是指數(shù)人對同一物平等和不分份額地共同享有所有權(quán)的共

有形態(tài)。如：家庭共有、夫妻共有。

(1)對內(nèi)的效力：①對共有物的處分行為，只有在全體共有人意思一

致的情況下，才發(fā)生對外效力；②在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人

原則上無分割請求權(quán)，也無優(yōu)先購買權(quán)；③共同共有關(guān)系終止時，對共有

物的分割與按份共有相同。

(2)對外的效力：共有人對外享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務(wù)。

3.共有物的分割(重點)

共有物在分割時，應依其性質(zhì)，采取相應的分割方式：(1)實物分割;

(2)變價分割；(2)作價分割。

四、建筑物區(qū)分所有權(quán)

1.我國《物權(quán)法》稱之為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。建筑物區(qū)分

所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以

及對建筑物進行共同管理的成員權(quán)三者構(gòu)成的特別所有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征:

(1)復合性；

(2)專有部分所有權(quán)的主導性；

(3)一體性；

(4)主體身份的多重性；

(5)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設(shè)施的

建筑物。

【例題?多選題】業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點有()。(2008

年)

A.它是集所有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三種權(quán)利于一身的權(quán)利

B.它是按份共有權(quán)

C.它屬于用益物權(quán)

D.它的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設(shè)施的建筑物

E.它的權(quán)源是我國《物權(quán)法》所規(guī)定的占有制度

2[答疑編號3582220201]

『正確答案』AD

『答案解析』本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。建筑物區(qū)分所有權(quán),

是指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及對建筑

物進行共同管理的成員權(quán)三者構(gòu)成的特別所有權(quán)。建筑物的共有部分共有

權(quán)屬于按份共有，但是不能直接說建筑物區(qū)分所有權(quán)是按份共有權(quán)。選項B

錯誤。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)源是所有權(quán)制度，不是占有制度。它不屬于

用益物權(quán)。選項C、E錯誤。

【例題?單選題】我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：”業(yè)主對建筑物內(nèi)的

住宅，經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享

有共有和共同管理的權(quán)利。”這一規(guī)定表明（）。（2011年）

A.建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主對共有部分享有的是公有權(quán)

B.業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記時需要對共有權(quán)作單獨登記

C.建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分所有權(quán)、共存部分共有權(quán)及成員權(quán)

是一體的，不可分離

D.建筑物區(qū)分所有權(quán)的各部分權(quán)利可以分別變動或者轉(zhuǎn)移

[答疑編號3582220202]

『正確答案』C

『答案解析』本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)。（1）題干表明了建筑物區(qū)

分所有權(quán)的三要素。其他選項都不能由題干推出。業(yè)主對建筑物的共有部

分享有的是共有權(quán)，而不是公有權(quán)，選項A錯誤。（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)

成立登記時，只登記專有部分所有權(quán)，而共有權(quán)及成員權(quán)并不單獨登記，

選項B錯誤。(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)的各部分權(quán)利變動時，須一體變動,

選項D錯誤。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容

(1)專有部分所有權(quán)，系空間所有權(quán)，是區(qū)分所有人對專有部分的自

由占有、使用、收益及處分的權(quán)利。

(2)共有部分共有權(quán)，是建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)

定，對區(qū)分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。

提示：根據(jù)我國司法解釋的規(guī)定，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、

屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照

明燈附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層或者設(shè)備間等機構(gòu)部分屬于共有部分。

(3)成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有人(業(yè)主)基于一棟建筑物的構(gòu)造、

權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的、作為建筑物管理團體之一成員所

享有的權(quán)利。《物權(quán)法》第76條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：制定和

修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選

舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其

他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑

物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

提示：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體

適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)請求公布、查閱下列

應當向業(yè)主公開的情況和資料：(1)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌

集、使用情況；（2）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)

主委員會的決定及會議記錄；（3）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益

情況；（4）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（5）

其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

五、相鄰權(quán)

相鄰權(quán)，是指相毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人為行使其所有權(quán)或使

用權(quán)的必要，而對他方不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)依法予以限制的權(quán)利。

1.土地的相鄰權(quán)：鄰地通行權(quán)、鄰地管線安設(shè)權(quán)、鄰地使用權(quán)、鄰地

環(huán)境保護權(quán)、鄰地安全保護權(quán)。

2.水流的相鄰權(quán)：相鄰水流使用權(quán)、相鄰水流排放權(quán)。

3.建筑物的相鄰權(quán)：相鄰通風、采光權(quán)；相鄰通行權(quán)；相鄰環(huán)境保護

權(quán)。

第三節(jié)用益物權(quán)

一、用益物權(quán)概述

1.用益物權(quán)的概念和特征

用益物權(quán)，是指對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、

收益的權(quán)利。

特征：

（1）用益物權(quán)是限定物權(quán)；

（2）用益物權(quán)是以使用收益為目的的限定物權(quán)；

（3）用益物權(quán)的享有和行使以對物之占有為前提；

（4）用益物權(quán)是一種獨立的物權(quán)。

2.用益物權(quán)的種類

我國《物權(quán)法》規(guī)定了四類主要的用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)

用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。另外，《物權(quán)法》還宣示性地規(guī)定

了海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和捕撈權(quán)等準物權(quán)。

【例題?單選題】根據(jù)《物權(quán)法》，用益物權(quán)不包括（）。（2010

年）

A.土地承包經(jīng)營權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.房屋租賃使用權(quán)

D.宅基地使用權(quán)

[答疑編號3582220203]

『正確答案』C

『答案解析』本題考核用益物權(quán)的種類。用益物權(quán)僅包括：土地承包

經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。

二、用益物權(quán)的類型

（一）建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)，是指按照法律的具體規(guī)定，對國家所有的土地享有

的占有、使用和收益的權(quán)利。

（二）宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)，是指自然人（主要是農(nóng)村居民）依法享有的，在集體

所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)

1.土地承包經(jīng)營權(quán)的主體：限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體組織或公民個人。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)的客體：是集體所有或國家所有由集體使用的耕地、

林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。

3.土地承包經(jīng)營權(quán)依承包合同而產(chǎn)生，權(quán)利存續(xù)有具體期限。

（四）地役權(quán)

地役權(quán)，是指地役權(quán)人為提高自己不動產(chǎn)效益，有權(quán)依合同約定使用

他人不動產(chǎn)的一種用益物權(quán)。提供便利的不動產(chǎn)稱“供役地”，享受便利

的不動產(chǎn)稱“需役地”。在地役權(quán)關(guān)系中，“需役地”與“供役地”不以

相互毗鄰為必要，即使不相毗鄰，亦可成立地役權(quán)。

特征：

（1）地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的物權(quán)；

（2）地役權(quán)具有從屬性；

（3）地役權(quán)具有不可分性；

（4）地役權(quán)是為需役地的便利根據(jù)合同的約定而設(shè)定的物權(quán)；

（5）地役權(quán)的享有不以對土地的占有為要件。

提示：其從屬性表現(xiàn)在：地役權(quán)從屬于需役地所有權(quán)或使用權(quán)，不得

與需役地分離而單獨讓與。地役權(quán)不得從需役地分離出來而成為其他權(quán)利

的標的。

【例題?多選題】地役權(quán)是指為提高自己不動產(chǎn)效益而依合同約定使

用他人不動產(chǎn)的權(quán)利，其性質(zhì)屬于（）。（2009年）

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.用益物權(quán)

D.他物權(quán)

E.擔保物權(quán)

[答疑編號3582220204]

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考核地役權(quán)的性質(zhì)。地役權(quán)，是指地役權(quán)人為提高

自己不動產(chǎn)效益，有權(quán)依合同約定使用他人不動產(chǎn)的一種用益物權(quán)。地役

權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的物權(quán)，所以也屬于他物權(quán)。

【例題?多選題】《物權(quán)法》規(guī)定了地役權(quán)制度。下列有關(guān)地役權(quán)的

表述中正確的有（）。（2011年）

A.地役權(quán)是自物權(quán)

B.設(shè)定地役權(quán)應當簽訂書面合同

C.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立

D.地役權(quán)屬于用益物權(quán)

E.地役權(quán)是供役地所有人或者使用人享有的權(quán)利

。[答疑編號3582220205]

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考核地役權(quán)的特征。（1）地役權(quán)，是用益物權(quán)、他

物權(quán)，是需役地所有人或使用人享有的權(quán)利。所以選項A.E錯誤，選項D

正確。（2）選項B體現(xiàn)了要式性。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，地役權(quán)自地役

權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記;

未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。所以選項C正確。

第四節(jié)擔保物權(quán)

一、擔保物權(quán)的概念和特征

擔保物權(quán)，是指以確保債務(wù)履行為目的，于債務(wù)人或第三人的特定物

上所設(shè)定的一種限定物權(quán)。包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。

特征：

1.擔保物權(quán)具有從屬性和附隨性。

2.擔保物權(quán)具有不可分性。

3.擔保物權(quán)具有物上代位性。擔保物滅失、毀損，而受有賠償金時，

該賠償金即為擔保物的代替物。擔保物權(quán)人得就該賠償金行使其權(quán)利。

二、擔保物權(quán)的分類

1.法定擔保物權(quán)與意定擔保物權(quán)。抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)是意定擔保物權(quán)；留

置權(quán)是法定擔保物權(quán)。

2.優(yōu)先性擔保物權(quán)與占有性擔保物權(quán)。抵押權(quán)屬于優(yōu)先性的擔保物權(quán),

質(zhì)權(quán)和留置權(quán)是占有性的擔保物權(quán)。

3.動產(chǎn)擔保物權(quán)、不動產(chǎn)擔保物權(quán)與權(quán)利擔保物權(quán)。

4.登記擔保物權(quán)與非登記擔保物權(quán)。

5.固定財產(chǎn)擔保物權(quán)與非固定財產(chǎn)擔保物權(quán)。

【例題?單選題】根據(jù)擔保法理論，（）屬于法定擔保物權(quán)。（2010

年）

A.抵押權(quán)

B.留置權(quán)

C.動產(chǎn)質(zhì)權(quán)

D.權(quán)利質(zhì)權(quán)

[答疑編號3582220206]

『正確答案』B

『答案解析』本題考核法定擔保物權(quán)。

【例題?多選題】根據(jù)擔保法理論，不移轉(zhuǎn)擔保物的占有，且其成立

需要當事人約定的擔保物權(quán)有（）。（2009年）

A.動產(chǎn)抵押

B.不動產(chǎn)抵押

C.動產(chǎn)質(zhì)押

D.權(quán)利質(zhì)押

E.留置

。[答疑編號3582220207]

『正確答案』AB

『答案解析』本題考核擔保物權(quán)的特征。質(zhì)權(quán)，是指債權(quán)人于債務(wù)人

不履行債務(wù)時，得就債務(wù)人或第三人移轉(zhuǎn)占有而供擔保的特定動產(chǎn)或權(quán)利

賣得的價金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置權(quán)，是指債權(quán)人按照合同的約定占有債

務(wù)人的動產(chǎn)，當債務(wù)人逾期不履行與該動產(chǎn)有關(guān)的債務(wù)時，得留置該動產(chǎn)

的擔保物權(quán)。

第五節(jié)占有

一、占有概述

（一）占有的概念和特征

占有，是人對物有事實上的管領(lǐng)力的事實。其中，對物為管領(lǐng)之人，

稱占有人；被管領(lǐng)之物，稱占有物。

占有的構(gòu)成要件：（1）占有的客觀要件，即須有占有人的占有行為存

在；（2）占有的主觀要件，即須占有人主觀上有占有的意思。

（二）占有的分類

1.有權(quán)占有與無權(quán)占有。

有權(quán)占有，是指基于本權(quán)即基于法律上的原因而為的占有。

無權(quán)占有，又稱無權(quán)源占有，是指非基于本權(quán)或欠缺法律上原因的占

有，如拾得遺失物。

2.善意占有與惡意占有。

善意占有，指占有人不知無占有的權(quán)源而誤信有正當權(quán)源且無懷疑地

占有。惡意占有，指占有人明知無占有的權(quán)源，或?qū)κ欠裼袡?quán)源雖懷疑而

仍為占有。

3.公然占有與隱秘占有。

公然占有，指依物的性質(zhì)而為一般的占有，即占有狀態(tài)無避免他人發(fā)

現(xiàn)的意思。如佩帶珠寶出入社交場所。

隱秘占有，指恐他人知曉而藏匿，不公示于眾的占有。如小偷將贓物

藏匿。

4.和平占有與強暴占有。

和平占有，指以合法手段而為的占有。如通過贈與而取得占有。

強暴占有，指以法律禁止的手段而為的占有。如搶奪他人財物。

5.自主占有與他主占有。

自主占有，指以所有的意思為占有。如買受人對標的物的占有。

他主占有，指不以所有的意思為占有。如借用人對借用物的占有。

6.直接占有與間接占有。

直接占有，指占有人事實上占有其物，即直接對物有事實上的管領(lǐng)力。

如質(zhì)權(quán)人、保管人對質(zhì)物、保管物的占有。

間接占有，指基于一定法律關(guān)系而對事實上占有其物之人有返還請求

權(quán)的占有。如出質(zhì)人、寄托人對質(zhì)物、保管物的占有。

【例題?單選題】立華公司有一倉庫，由董事張某負責管理。張某以

公司的名義將該倉庫出租給李某使用，李某雇王某看管。李某還將倉庫的

外墻轉(zhuǎn)租給陳某懸掛廣告。根據(jù)民法理論，下列關(guān)于租賃期間內(nèi)對倉庫或

者外墻的占有性質(zhì)的表述中，正確的是（）。（2011年）

A.李某對倉庫的占有屬于間接占有

B.陳某對外墻的占有屬于間接占有

C.立華公司對倉庫的占有屬于間接占有

D.陳某對外墻的占有屬于自主占有

[答疑編號3582220208]

『正確答案』C

『答案解析』本題考核直接占有與間接占有、自主占有與他主占有。

立華公司將倉庫租給李某使用，立華公司是出租人，對倉庫是間接占有。

李某是承租人，其對倉庫的占有是直接占有。陳某對外墻的占有屬于直接

占有、他主占有（不以所有的意思為占有）。

【例題?單選題】在民法的占有理論中，占有人以所有的意思而為的

占有稱為自主占有。下列占有中，屬于自主占有的是（）。（2009年）

A.保管人對寄存物的占有

B.質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物的占有

C.承租人對租賃物的占有

D.先占人對無主動產(chǎn)的占有

[答疑編號3582220209]

『正確答案』D

『答案解析』本題考核對自主占有的判斷。區(qū)分是否為自主占有，關(guān)

鍵是看行為人是否以所有某物的目的占有財產(chǎn)。保管人占有寄存物、承租

人占有租賃物、質(zhì)權(quán)人占有質(zhì)物的目的都不是取得這些財產(chǎn)的所有權(quán)。而

先占屬于所有權(quán)的取得方式之一，先占是對無主動產(chǎn)的占有，具有取得該

物所有權(quán)的目的。

（三）占有的取得

占有的取得，指占有人獲得對于物的事實上的管領(lǐng)。

1.占有的原始取得。

2.占有的繼受取得。

占有取得的法律原因：因法律行為而取得，如買賣；因事實行為而取

得，如建造房屋、先占；因自然事件而取得，如樹上果實落人鄰人院內(nèi)；

因侵權(quán)行為而取得，如搶奪他人財物；因占有的推定而取得。

二、占有的效力

占有的效力，是指法律依據(jù)占有的事實而賦予占有人所實施的一定行

為在一定情形下產(chǎn)生的法律后果。

1.占有的權(quán)利推定效力：如果占有人對占有物有占有的事實，則其在

占有物上所行使的權(quán)利，應推定其為合法而由此權(quán)利。

2.占有的事實推定包括下列主要情形：對于占有，推定為以所有的意

思或為自己占有：對于占有，推定為善意、公然、和平占有，對此，