2010南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告-完整版

抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)目 1 6 6 1.研究背景說(shuō)明 2.抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 三、延伸服務(wù) 摘要 第一節(jié)市場(chǎng)容量分析 (一)2003年的商品房市場(chǎng)容量 三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告三級(jí) 23二、2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 1.2003年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況 2.商品房交易量的歷年增長(zhǎng)情況 三、2003年需求結(jié)構(gòu)分析 271.各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 2.樓型層次及季度比例變化分析 3.商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況 第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 一、2003年市場(chǎng)供給總量 1.商品房開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) 2.土地資源的供給狀況 二、2003年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 3.價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析 4.樓型供需結(jié)構(gòu)分析 三、2004年南京市商品房供給總量分析 三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告三級(jí) 3.片區(qū)狀況分析 第三節(jié)價(jià)格研究 1.抉策南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù) 5.存量房(即二手房)價(jià)格水平分析 第3頁(yè)三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告三級(jí)2.2004年市場(chǎng)環(huán)境及房?jī)r(jià)趨勢(shì) 3.研究指標(biāo) 1.年齡結(jié)構(gòu)分析 2.學(xué)歷分析 3.收入結(jié)構(gòu)分析 2.收入與可承受價(jià)位交叉分析 3.套型選擇 第五節(jié)生活指數(shù)評(píng)價(jià) 三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告三級(jí) 1.區(qū)域生活指數(shù)模型 2.應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 2.樓盤(pán)項(xiàng)目前期定位研究 第六節(jié)廣告監(jiān)測(cè)與研究 1.投放量排名 2.投放頻率排名 3.分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì) 4.物業(yè)類(lèi)廣告投放量統(tǒng)計(jì) 第5頁(yè)三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告三級(jí)2.2003年11、12月樓盤(pán)平面廣告投放主題宣傳用語(yǔ)一覽 五、從購(gòu)房者相關(guān)特征分析媒體影響度 2.媒體廣告對(duì)購(gòu)房者決策的影響分析 設(shè)，南京市作為地區(qū)性政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速發(fā)展的快車(chē)道。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，2003年南京市地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商在驚喜高利潤(rùn)回報(bào)的同時(shí)受制于土地拍賣(mài)造成的高地價(jià)，在品牌運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備資金實(shí)力的更另一方面，消費(fèi)者愿望與實(shí)際差距越拉越大，很多人在猜測(cè)、猶豫中未能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房的愿望，而就在2003年，我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的總量尺度，人均GDP評(píng)價(jià)的是一個(gè)國(guó)家的富裕程度，人們根據(jù)這個(gè)數(shù)字的變化來(lái)劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，這說(shuō)明我國(guó)真正進(jìn)入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時(shí)期，社會(huì)將會(huì)發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過(guò)消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級(jí)，住房、轎車(chē)、電子、通信等大宗消費(fèi)品市場(chǎng)將出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，更加繽紛多樣的消費(fèi)方式即將在膨脹的消費(fèi)時(shí)代成為現(xiàn)2003年的歲末，眾多有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道中，最吸引讀者眼球的是2004年房?jī)r(jià)有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預(yù)測(cè)。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，縱觀2003年房地產(chǎn)市商品的短缺永遠(yuǎn)只是暫時(shí)的，商品過(guò)剩是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，不久房地產(chǎn)市場(chǎng)目前遠(yuǎn)未成熟，產(chǎn)品(商品房)又是相當(dāng)復(fù)雜的特殊商品，相關(guān)影響因素如國(guó)內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會(huì)直接影響其微觀市場(chǎng)表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為房?jī)r(jià)與房市的預(yù)測(cè)依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)是不可取供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。了解市場(chǎng)供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)，深入研究微觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、消費(fèi)者需求特征、消費(fèi)行為特征、消費(fèi)心理的變化是極具意義的，市場(chǎng)調(diào)查的意義在于揭示市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)，分析市場(chǎng)發(fā)展變化的原因，通過(guò)科學(xué)的研究模型研究市場(chǎng)的歷史和現(xiàn)在，對(duì)影響未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場(chǎng)及企業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)與建2003年最具影響力的“一對(duì)”文件，即中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文)和9月國(guó)務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號(hào)文),121文件自有資金率低、融資渠道不暢的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)疑會(huì)由于實(shí)力不濟(jì)而被淘汰，也促成了實(shí)力強(qiáng)的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。18號(hào)文肯定房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)格的因素是比較復(fù)雜的，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，高增長(zhǎng)的同時(shí)，存在著這樣那樣的不成熟和不規(guī)范，未完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，隨著市場(chǎng)的成長(zhǎng)發(fā)展，這些不規(guī)范和不成熟會(huì)逐步消失。對(duì)于這樣一個(gè)高成長(zhǎng)中的初級(jí)市場(chǎng)，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同時(shí)關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，使它能夠健康的成長(zhǎng)，18號(hào)文正是體現(xiàn)了國(guó)家的這種精神。本期報(bào)告通過(guò)分析過(guò)去一年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者調(diào)查、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析研究了2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期從市場(chǎng)研究的角度為消費(fèi)者、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)提二、研究方法簡(jiǎn)介1.研究背景說(shuō)明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2001年開(kāi)始組建抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年推出抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)行(1)購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)：抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂(lè)部建立于2001年中，截至2003年底已經(jīng)擁有會(huì)員13585名，這些會(huì)員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購(gòu)房需求的準(zhǔn)購(gòu)房者。所抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告有的會(huì)員資料都經(jīng)過(guò)我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員資料。在所有會(huì)員中，26-45歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的2/3,70%的會(huì)員家庭年收入在3-8萬(wàn)元之間，大專(zhuān)以上學(xué)歷會(huì)員超過(guò)60%,會(huì)員資料中涉及會(huì)員的家庭基本情況(如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等),購(gòu)房意向情況(如：意向購(gòu)房區(qū)域、樓購(gòu)房決策權(quán)、購(gòu)房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房?jī)r(jià)接受度、漲跌主觀判斷等),數(shù)據(jù)庫(kù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)量14余萬(wàn)條，每月更新量26%。(2)南京70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)：主要包括樓盤(pán)基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷(xiāo)售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷(xiāo)投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。收錄樓盤(pán)數(shù)據(jù)近300家，簽訂典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。每家數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近100項(xiàng)。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年構(gòu)建較為全面的長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，并對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)具有代表意義的各類(lèi)樓盤(pán)進(jìn)行個(gè)案資料收集以建立項(xiàng)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告模型是針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)及樓盤(pán)項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。監(jiān)測(cè)對(duì)象：南京市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。2.抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)七大片區(qū)：城研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場(chǎng)容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè)六大部分。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市品房)的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭(zhēng)力，分析市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨市場(chǎng)容量——即總需求量。需求決定供給。以抉策購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心TEL購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘俊⒏鲄^(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、土地供應(yīng)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出類(lèi)別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。價(jià)格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測(cè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷(xiāo)售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格成因。消費(fèi)者調(diào)查——通過(guò)對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購(gòu)房會(huì)員即準(zhǔn)購(gòu)房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費(fèi)者購(gòu)房需求、購(gòu)房行為特征及其變化趨勢(shì)。生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤(pán)抉策地產(chǎn)研究中心TEL密級(jí)別：三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤(pán)的生活便利程度，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研究樓盤(pán)的性價(jià)比。媒體監(jiān)測(cè)——通過(guò)對(duì)南京各大報(bào)刊的房地產(chǎn)類(lèi)廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)投放特征，結(jié)合樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售狀況從營(yíng)銷(xiāo)投入的角度研究開(kāi)發(fā)企業(yè)、各樓盤(pán)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)狀況，并對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等某區(qū)域、某樓盤(pán)發(fā)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分說(shuō)明市場(chǎng)的全貌，必須經(jīng)過(guò)相關(guān)性分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)三、延伸服務(wù)本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，比較淺顯。我中心可為開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門(mén)提供各類(lèi)型、層面的房抉策地產(chǎn)研究中心TEL地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)與銷(xiāo)售進(jìn)度控制。庫(kù)系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過(guò)中長(zhǎng)期分階段市場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)/通過(guò)購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部跟蹤消費(fèi)者(準(zhǔn)購(gòu)房者)動(dòng)態(tài)特征，幫助開(kāi)發(fā)者在項(xiàng) 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告施、社會(huì)環(huán)境專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。深度市場(chǎng)調(diào)研：項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、財(cái)務(wù)分析、融資策劃，項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)解決方案。注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說(shuō)明外，均來(lái)自抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。1、房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁2003年南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘繛?400萬(wàn)平方米，其中商品房的市場(chǎng)容量為850萬(wàn)平方米，存量房的市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米。在需求構(gòu)成中，拆遷購(gòu)房需求占市場(chǎng)容量的32.85%,居民拆遷購(gòu)房需求具抉策地產(chǎn)研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)是需求上升的主要?jiǎng)恿?，?003年底投資需求比例達(dá)到24%,全年的比例為17%,這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動(dòng)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的2、房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，2003年房地產(chǎn)投資為183.8億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長(zhǎng)33.6%。但竣工面積僅為392.8萬(wàn)平方米，同比下降了10%,加上期房供給上市銷(xiāo)售面積為598萬(wàn)平方米。盡管2003年土地供應(yīng)達(dá)到658公頃，由于存在開(kāi)發(fā)周期因此不會(huì)很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應(yīng)速度增長(zhǎng)較慢。存量房市場(chǎng)供需均飛速增長(zhǎng)，交易件數(shù)達(dá)到5.9萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)90.4%,交易面積為430萬(wàn)平方米，均超過(guò)商品房。3、在供需矛盾十分突出的情況下，商品房?jī)r(jià)格飚升2003年南京市所有片區(qū)商品房?jī)r(jià)格都大幅上升，最低漲幅14%,漲幅最高的河西片區(qū)房?jī)r(jià)上漲23%(詳見(jiàn)土3-3),各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房?jī)r(jià)格也在商品房的帶動(dòng)下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房?jī)r(jià)格基本接近商品房的價(jià)4、商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求情況中低價(jià)位商品房供不應(yīng)求，而5000元/平方米以上的281萬(wàn)元/畝，同比上漲12.1%。建筑原材料上漲行情6、商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)超過(guò)4000元/平方米2003年底南京商品房均價(jià)達(dá)到4537元/平方米；商品住宅均價(jià)為4378元/平方米，在全國(guó)各主要城市中排第一節(jié)市場(chǎng)容量分析產(chǎn)品(商品房)需求量直接影響市場(chǎng)供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α１竟?jié)市場(chǎng)容量主要分析了2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品房的總需求量，即市場(chǎng)的有效潛在需求量。對(duì)市場(chǎng)容量統(tǒng)計(jì)的方法主要從準(zhǔn)購(gòu)房者角度得市場(chǎng)容量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)，總量及層次結(jié)構(gòu)的變化及趨勢(shì)對(duì)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有舉足保密級(jí)別：三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)一、2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購(gòu)房者準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋的面積總量，購(gòu)房者對(duì)于房屋的類(lèi)型選擇可以分為商品房(開(kāi)發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房)和存量房(包括二手房、上市公房等)。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2003年南京全年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房市場(chǎng)容量為850萬(wàn)平方米，存量房市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米，2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考s為1400萬(wàn)平方米。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房的需求動(dòng)因主要包括拆遷安置購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、改善居住購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程等方面所帶來(lái)的購(gòu)房需求。根據(jù)對(duì)2003年會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房者商品房需求信息的分析，購(gòu)房者全年對(duì)商圖1—12003年全年購(gòu)房動(dòng)因構(gòu)成圖抉策地產(chǎn)研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告(一)2003年的商品房市場(chǎng)容量1.拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位據(jù)統(tǒng)計(jì)南京市2003年實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋面積179萬(wàn)平方米，共拆遷居民2.4萬(wàn)多戶，拆遷工企單位1320個(gè)。由于2003年三季度拆遷矛盾激化，導(dǎo)致國(guó)家要求加強(qiáng)對(duì)拆遷的管理，南京有44個(gè)拆遷項(xiàng)目停拆緩拆，比計(jì)劃4萬(wàn)戶少拆遷了近1.6萬(wàn)戶，據(jù)抉策地產(chǎn)中心2003年的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購(gòu)買(mǎi)商品房。因此，拆遷居民需購(gòu)買(mǎi)商品房的數(shù)量在2萬(wàn)戶左右，這部分居民購(gòu)買(mǎi)的住宅面積較小，按照戶均購(gòu)房面積85平方米計(jì)算，拆遷居民購(gòu)買(mǎi)商品房170萬(wàn)平方米；此外，每個(gè)拆遷工企單位中按平均購(gòu)買(mǎi)1000平方米面積計(jì)算，拆遷單位需購(gòu)買(mǎi)商品房130萬(wàn)平米左右。因拆遷而需購(gòu)買(mǎi)商品房的數(shù)量為300萬(wàn)平方米。2.投資者比例波動(dòng)較大較快實(shí)際需要基礎(chǔ)之上的，因此投資購(gòu)房需求受到其他購(gòu)房者的心理影響甚大。而購(gòu)房者的心理是很難預(yù)測(cè)和估計(jì)的，心理因素非常復(fù)雜并且波動(dòng)較大，因此投資購(gòu)房的比例季度間變動(dòng)比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%,2003年全年投資購(gòu)房需求所占比例在17%左右。總?cè)藬?shù)接近1.28萬(wàn)人，按照人均購(gòu)房110平方米計(jì)算，這部分人群購(gòu)買(mǎi)商品房的需求約為140萬(wàn)平3.結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門(mén)資料，南京每年約有2萬(wàn)對(duì)青年進(jìn)行結(jié)婚登記，其中60%~70%新婚者有購(gòu)房需求。在購(gòu)房者中所占比例各季度變動(dòng)不大，在20%左右。全市大約有1.4萬(wàn)戶將購(gòu)買(mǎi)商品房，這部分人群全年商品房需求面積在155萬(wàn)平方米左右。4.改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小因此，對(duì)于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購(gòu)房需求也在相應(yīng)的逐步增加。不少高收入者開(kāi)始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費(fèi)理念也為普通消費(fèi)者所接受。2003年這部分人群所占比例僅次于拆遷購(gòu)房需求的人群比例，大約為1.53萬(wàn)余人，總需求面積為170萬(wàn)平米。5.城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求目前，南京的城市化水平約為45%,按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長(zhǎng)2%,每年城市人口將增三級(jí)三級(jí)加11萬(wàn)多人，該群體將帶來(lái)巨大的購(gòu)房需求。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬(wàn)人左右，有相當(dāng)一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入由于大部分人會(huì)租賃或購(gòu)買(mǎi)小套住房作為過(guò)渡，因此這部分人群購(gòu)買(mǎi)商品房數(shù)量不太大。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料，這部分人對(duì)商品房需求面積約在85萬(wàn)平米。(二)存量商品房市場(chǎng)容量抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)三年的購(gòu)房者需求數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，購(gòu)房者對(duì)商品房和存量房的需求比圖1-2商品房類(lèi)型需求比例構(gòu)成圖以城中為例，超過(guò)70%的商品房的面積在110平方米/套以上，而存量房面積大部分在50—80平方米/套，的戶數(shù)約8.7萬(wàn)戶左右，意向購(gòu)買(mǎi)存量商品房的戶數(shù)近7.4萬(wàn)戶，按照戶均購(gòu)房面積75平方米計(jì)算，2003年南京市存量房的市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米。二、2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析1.2003年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況達(dá)到739萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34%。2003年南京市完成產(chǎn)權(quán)登記的商品房交易3萬(wàn)余件，交易金額近130億元，交易面積超過(guò)400萬(wàn)平方米。市存量房交易達(dá)到5.9萬(wàn)件，交易額為118.4億元，與2002年相比分別增長(zhǎng)了90.4%和135.7%,創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過(guò)商品房交易面積30萬(wàn)平方米，達(dá)到430萬(wàn)平方米。2003年經(jīng)濟(jì)適用房基本上供不應(yīng)求，拆遷居民為2.4萬(wàn)戶，而全年建成經(jīng)濟(jì)適用房91.76萬(wàn)平方米僅能滿足1.2萬(wàn)戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。由于中低價(jià)商品房于2003年9月剛剛啟動(dòng)，至年底尚無(wú)供應(yīng)和交易。從物業(yè)分類(lèi)情況來(lái)看，住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷(xiāo)售卻苦樂(lè)不均。2003年商鋪成為南比2002年增長(zhǎng)25.%。從南京住宅的漲幅來(lái)看，無(wú)論什么地段都沒(méi)超過(guò)商鋪。因此，在排隊(duì)購(gòu)房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于年全市辦公樓開(kāi)發(fā)投資僅為13.69億元，大約是住宅投資的一成，與2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段辦公樓的價(jià)格反而低于住宅的價(jià)格。當(dāng)前國(guó)內(nèi)消導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會(huì)有開(kāi)發(fā)商把原來(lái)作為辦公樓用途的用地開(kāi)發(fā)為商住兩用樓，酒店式公2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之圖1-31996年—2003年商品房成交面積和增長(zhǎng)率示意圖200從南京商品房成交歷史紀(jì)錄可以看出，南京商品表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著強(qiáng)勁的需求支撐。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)率維持在10%以上，2003年更是達(dá)到了17%。由于老城改造城市建設(shè)等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)1—2年內(nèi)仍具有較大的市場(chǎng)發(fā)展前景。3.2003年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量為1400萬(wàn)平方米，而2003年商品房合同銷(xiāo)售面積為738萬(wàn)平方米，存量房完成交易近430萬(wàn)平方米，再加上經(jīng)濟(jì)適用房91.76抉策地產(chǎn)研究中心TEL策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告萬(wàn)平方米，市場(chǎng)容量中仍有140萬(wàn)平方米未能實(shí)現(xiàn)。三、2003年需求結(jié)構(gòu)分析1.各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示：圖1-42003年各季度片區(qū)市場(chǎng)容量比較圖米一河西城東城中城南城北第一季度第二季度第三季度第四季度米一河西一城東城中一城南城北圖表顯示，購(gòu)房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開(kāi)工建設(shè)，為河西板塊市場(chǎng)注入了新鮮的活力，推動(dòng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售持續(xù)火爆。隨著金馬驪城、奧體新城等超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)上市，2003年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常旺盛。但是由于河西片區(qū)2003年底商品房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)5000元/平方米，低價(jià)位樓盤(pán)供應(yīng)不足，和消費(fèi)者價(jià)格意向需求相背離(見(jiàn)第二章圖2—3),因此河西地區(qū)需求份城北地區(qū)在河西大規(guī)模開(kāi)發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場(chǎng)需求份額有所提高。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個(gè)區(qū)域，憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然是南京銷(xiāo)售量較大的區(qū)域，但是江寧個(gè)別樓盤(pán)住宅銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)突破3000元/平方米，逐漸失去高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對(duì)過(guò)慢與房?jī)r(jià)的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。其它各片區(qū)的需2.樓型層次及季度比例變化分析一一房子的樓型也是影響購(gòu)房者決策的另一重要因素。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層一一多層小高層高層別墅一季度二季度三季度四季度多層小高層高層別墅和別墅。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料統(tǒng)圖1-52003年南京市樓型需求比例對(duì)比圖可見(jiàn)，2003年南京商品房市場(chǎng)中各樓型的需求以了需求，開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購(gòu)房者的選擇余地不大，在供不應(yīng)求的情況下，購(gòu)房者較能夠容忍對(duì)樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對(duì)而言，多抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告層的供給不足，導(dǎo)致對(duì)多層的需求比例下降，尤其是3.商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況價(jià)格是商品需求實(shí)現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。對(duì)南京購(gòu)房者的期望價(jià)格區(qū)間圖1-6購(gòu)房者期望價(jià)格對(duì)比圖(單位：元/平米)第一季度第二季度第三季度第四季度42.15%由上圖可見(jiàn)，3500-5000元/平米之間的中檔房的市場(chǎng)需求比例最高，接近50%。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理更主要的是消費(fèi)者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價(jià)格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢(shì)，而對(duì)抉策地產(chǎn)研究中心TEL:025-86633983500元/平米以下的期望比例趨于下降。第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品(商品房)從供給角度來(lái)看，主要包括新開(kāi)發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)，對(duì)商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了2004年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。一、2003年市場(chǎng)供給總量1.商品房開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導(dǎo)角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年的全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為183.8億元，比2002年增長(zhǎng)33.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，2003年住宅投資129.33億元，同比增長(zhǎng)33.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13.69億元，同比增長(zhǎng)25.2%;辦公樓投資13.27億元，同比下降16.1%。2003年全市房地產(chǎn)施工面積1556.85萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積780萬(wàn)平米，商品房竣工面積392.82萬(wàn)平方米，與2002年相比下降了10%。2003全市批準(zhǔn)上市商品房面積為598萬(wàn)平方米(包括江寧、江北和六合),其中城中城地區(qū)為368萬(wàn)平方與2002年數(shù)據(jù)持平。表2—11995—2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表份固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投住宅開(kāi)發(fā)投資(億房地產(chǎn)施工面(萬(wàn)工面積房地產(chǎn)竣工面住宅竣工面積(萬(wàn)住宅交易面積(萬(wàn)/從表中可以看出：2000年以來(lái)，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在24%左右，和全國(guó)的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)。從這個(gè)角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說(shuō)是過(guò)熱。此外，住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)檗k公樓投資開(kāi)發(fā)處于低谷時(shí)期，不但沒(méi)有趕上整個(gè)房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、面積增長(zhǎng)率示意圖特別是從1999年以來(lái)，投資增速不斷上升。目前南京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快的呼聲不絕于耳，從銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度和竣工面積增長(zhǎng)速度對(duì)比可以看出，雖然南京的竣工增長(zhǎng)率與銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率與2001年之前差不多，竣工面積增長(zhǎng)率在1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在10%以下，不過(guò)由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率自99年以來(lái)增長(zhǎng)的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，表明需求非常旺盛，相對(duì)而言，竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這就不難解釋2003年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)投資從99年以來(lái)增長(zhǎng)速度不斷上升，高于同期的竣工增長(zhǎng)速度，表明2004年的商品房供給將會(huì)有大的增速。抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告2.土地資源的供給狀況南京土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)拍賣(mài)制度以來(lái)，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)育、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極作用。但是2003年南京土地市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開(kāi)發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨市區(qū)已經(jīng)基本沒(méi)有空置土地可供出讓開(kāi)發(fā)，而通過(guò)轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。土地是開(kāi)發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自2000年以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日益火爆，需求高速增長(zhǎng)。然而土地供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需求增長(zhǎng)的速度，土地的供應(yīng)不足導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)的火爆。面對(duì)老百姓對(duì)不斷增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門(mén)加大了土地的供應(yīng)量。2003年經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)，采用招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌等市場(chǎng)化運(yùn)作方式共出讓土地1386.41公頃，其中市區(qū)(不含江寧、浦口和六合)轉(zhuǎn)讓面積62幅，共658.4公頃，成交金額113.56億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。表2—22000年—2003年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和抉策地產(chǎn)研究中心TEL年份轉(zhuǎn)讓面積增長(zhǎng)率轉(zhuǎn)讓金額(億/3.2003年存量房供應(yīng)狀況從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，存量房(即二手房)市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過(guò)超市、銀行之勢(shì)。由于商品房?jī)r(jià)格不斷走高，供應(yīng)無(wú)法滿足需求，而且總房?jī)r(jià)超過(guò)部分居民年存量房交易全面超過(guò)商品房，2003年全市存量房交易共5.9萬(wàn)件，交易金額118.4億元，比上年分別增長(zhǎng)90.4%和135.7%,交易面積達(dá)到429萬(wàn)平方米，存價(jià)格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣(mài)掉陳舊狹小的老房再買(mǎi)新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房?jī)r(jià)上漲急于套現(xiàn)退出市場(chǎng)，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了2003年底，存量房供需形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個(gè)存量抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告房市場(chǎng)供大于求。供需比也從上半年的0.54逐漸縮小到1.12,相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2003年存量房交易面積、件數(shù)均超過(guò)了商品房。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據(jù)發(fā)達(dá)其商品房、存量房市場(chǎng)的交易量大致為1:3到1:4,4.經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，普通老百姓的購(gòu)房壓力逐南京城鎮(zhèn)居民的2003人均可支配年收入剛剛超過(guò)萬(wàn)元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個(gè)收入水平，讓他們購(gòu)買(mǎi)均價(jià)在4000以上的商品房對(duì)于家中有限的存款來(lái)說(shuō)幾乎是不可能，即使能夠購(gòu)買(mǎi)因?yàn)殛P(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，普通老百姓的住房問(wèn)題成為政府必須要解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱同時(shí)也有力的拉動(dòng)了居民的消費(fèi)。希望房?jī)r(jià)下跌來(lái)滿足中低收入居民的需求在短時(shí)間內(nèi)不太可能，因?yàn)榉恳虼私?jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房是解決中低收入居民購(gòu)房和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方設(shè)速度在2003年驟然加快，2002年全市僅僅開(kāi)工建設(shè)20萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，到2003年底竣工包括6個(gè)項(xiàng)目91.76平方米經(jīng)濟(jì)適用房，安置了12900戶低收入家庭。除此以外，2003年全年共劃撥9個(gè)片區(qū)近600畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，建設(shè)面積將達(dá)到370萬(wàn)平方米近4.8萬(wàn)套住房，將有效的緩解部分無(wú)法滿足市場(chǎng)的需要，2003年拆遷2.4萬(wàn)多居民，預(yù)計(jì)2004年拆遷量將達(dá)到4萬(wàn)戶。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建二、2003年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1.2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析2003年商品房的市場(chǎng)容量為850平方米，存量房的市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米左右，本常規(guī)研究報(bào)告僅經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)91.76萬(wàn)平方米，整個(gè)商品房市場(chǎng)需抉策地產(chǎn)研究中心TEL133抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告盡管2003年全年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況比較緊張，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，每期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格總是高于上一期的價(jià)格，而有些類(lèi)型商品房銷(xiāo)售卻比較緩慢，在部分市場(chǎng)存在著供大于求的現(xiàn)存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及2003年土地的放量上2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，2.各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來(lái)分析，通過(guò)比較判斷各片區(qū)的供需狀況。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)1,說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供給過(guò)剩。2003年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過(guò)比較各片區(qū)供需狀況，市場(chǎng)各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場(chǎng)狀況，避免造成資根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)南京樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況的監(jiān)測(cè)資料，結(jié)合我中心會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房需求數(shù)據(jù)，得出2003年南京市各片區(qū)商品房供需一供需比一供需比城東圖2-22003年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年各片區(qū)房地城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤(pán)的供供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)，供給份額比需求份額高27%;盡管河西是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有數(shù)個(gè)大盤(pán)在開(kāi)發(fā)，但2003年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢(shì)河西片區(qū)需求非常旺盛，需抉策地產(chǎn)研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)求份額僅能滿足需求的44%。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2003年發(fā)生了一些變化，圖2-3:2003年河西片區(qū)全年供需比走勢(shì)圖2003年底，河西土地供應(yīng)大幅上升，同時(shí)奧體供給有所增加，也影響了消費(fèi)心理，致使供給緊張狀3.價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論消費(fèi)者還是開(kāi)發(fā)商都對(duì)市場(chǎng)價(jià)格非常敏感，商品房?jī)r(jià)格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的價(jià)格層次容量供需比是該價(jià)位 數(shù)值小于1,說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過(guò)剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告一供需比一供需比3500以下7000以上圖2-4價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)圖(單位：元/平米)抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，中低檔價(jià)位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500元以下/平米價(jià)位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%;5000元以上/平米價(jià)位段區(qū)間為供給過(guò)剩區(qū)，供給份額大大超過(guò)需求份額。然而在3500元以下/平米區(qū)間價(jià)位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒(méi)有供給。但是這個(gè)價(jià)位上卻有超過(guò)15%的消費(fèi)者意向選擇因此進(jìn)一步結(jié)合購(gòu)房者購(gòu)房意向地區(qū)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)更多問(wèn)題。下面以3500—5000抉策地產(chǎn)研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)圖2—53500—5000元/平米價(jià)位區(qū)間區(qū)域供需盡管總體3500—5000元/平米價(jià)位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會(huì)發(fā)現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)4.樓型供需結(jié)構(gòu)分析利用抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)對(duì)樓型供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。數(shù)值小于1,說(shuō)明該樓型市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說(shuō)明該樓型市場(chǎng)供給根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)樓型供需結(jié)構(gòu)圖保密級(jí)別：三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%,預(yù)示多層樓型的價(jià)格將要繼續(xù)堅(jiān)挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場(chǎng)供給過(guò)剩，這部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售壓力將會(huì)比較大；別墅區(qū)供給稍微過(guò)剩；小高層區(qū)域供需基本達(dá)到均衡。由于土地資源非常稀缺，地價(jià)在商品房成本構(gòu)成中比例較高，只有建設(shè)高層建筑，才能降低單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用。因此高層、小高層樓型的市場(chǎng)供給較多，特別是在城中一些地價(jià)很高的區(qū)域，這與消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣心理有些差距，導(dǎo)致供需不平衡。5.商品房總價(jià)與區(qū)域供需交叉分析消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，單價(jià)是重要的因素，但毫無(wú)疑問(wèn)，消費(fèi)者的選擇還要受到總價(jià)的制約。消費(fèi)者對(duì)于不同區(qū)域所能接受的總價(jià)是不同的，因此即使某個(gè)總價(jià)區(qū)間上總體供不應(yīng)求，如果結(jié)合區(qū)域進(jìn)一步進(jìn)行交叉分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)抉策地產(chǎn)研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告圖2—7商品房總價(jià)與區(qū)域交叉供需比例圖(總價(jià)單位：萬(wàn)元/套)如圖所示，□30萬(wàn)以下■30-60萬(wàn)市場(chǎng)中單套總價(jià)30萬(wàn)以下的商品房基本供不應(yīng)求，其中河西片區(qū)供需差距比較大，除了單身公寓和公寓式酒店之外基本沒(méi)有其他類(lèi)型供給；單套總價(jià)30-60萬(wàn)區(qū)間上的商品房江寧片區(qū)供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；單套總價(jià)60萬(wàn)以上的商品房區(qū)間四個(gè)區(qū)域都供大于求，其中江寧地區(qū)供給三、2004年南京市商品房供給總量分析1.商品房2003年南京房地產(chǎn)施工面積為1255萬(wàn)平方米，比2002年增長(zhǎng)38%,而竣工面積僅為392.82萬(wàn)平方工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004積1000萬(wàn)平方米，按照南京市2004年城市規(guī)劃，將估計(jì)將達(dá)到900萬(wàn)平方米。2.經(jīng)濟(jì)適用房房改造，共約26片，50萬(wàn)平方米。繼續(xù)建設(shè)景明佳園、興賢佳園二期、堯化門(mén)等6片經(jīng)濟(jì)適用房，2004年底將竣工面積120萬(wàn)平方米以上；建設(shè)仙鶴門(mén)、幕府西路、南灣營(yíng)、宋家洼等中低價(jià)商品房，當(dāng)年完成90萬(wàn)平方米。這樣2004年的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的供給量將達(dá)到210萬(wàn)平方米，按照戶均75平方米計(jì)算，可以解決2.8萬(wàn)戶居民的住房問(wèn)題。2005年的“十運(yùn)會(huì)”日益臨近，由于開(kāi)發(fā)商擔(dān)心河西的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)北京亞運(yùn)會(huì)之后的亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷狀況，2004年河西特別是奧體中心附近將會(huì)出現(xiàn)樓盤(pán)放量供應(yīng)的現(xiàn)象。規(guī)模達(dá)到41萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)金馬酈城已經(jīng)開(kāi)始發(fā)售，占地100公頃的奧體新城也將在04年春開(kāi)盤(pán)，除此之外，2004年河西上市的項(xiàng)目包括順馳奧城、萬(wàn)科光明城市、雨潤(rùn)項(xiàng)目、四季仁恒、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目等等，推出的住宅小區(qū)規(guī)?；旧隙急容^大。2004年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達(dá)到120萬(wàn)平方米以上，預(yù)計(jì)2004年河西商品房上市面積150萬(wàn)平方米，在2003以建筑面積達(dá)到75萬(wàn)平方米新盤(pán)拖樂(lè)嘉街區(qū)為代表的一批新盤(pán)將在今年上市。此外一些老盤(pán)如30萬(wàn)平方米明月港灣、66萬(wàn)平方米天地新城、40萬(wàn)平方米21世紀(jì)現(xiàn)代城、80萬(wàn)平方米武夷綠洲等項(xiàng)目也會(huì)一期期地開(kāi)發(fā)建設(shè)上市。預(yù)計(jì)江寧在2004年的供應(yīng)面積將超過(guò)200萬(wàn)平方米。第三節(jié)價(jià)格研究本期價(jià)格研究根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心從2003年8月開(kāi)始推出的70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)，我們對(duì)年度南京市70家典型樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況進(jìn)行連續(xù)性跟蹤分析，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格、銷(xiāo)售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究2003年南京市商品房2003年12月抉策70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)、2003年度南京市商品房總體價(jià)格水平、商品住宅價(jià)格水平以及分物業(yè)、土地、二手房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析，2003年價(jià)格走勢(shì)分析，2003年南京市商品房?jī)r(jià)格成因分析。一、供應(yīng)價(jià)格水平分析1.抉策南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)2003年8月，抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了南京市第一個(gè)比較完善的監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格行情與銷(xiāo)售成交狀況的南京市70典型樓盤(pán)指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，已有90余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與我中心簽定了數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并已陸續(xù)從2003年8月起每月提供一次其最新的樓盤(pán)信息、價(jià)格信息、銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)和業(yè)主信息，信息將匯總在我中心的70樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)，相關(guān)研究將定期發(fā)布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市70典型樓盤(pán)指數(shù)報(bào)告》中。注：70指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷(xiāo)售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)行情都是重要的參考項(xiàng)目。相關(guān)研究詳情將公布在抉策南京70我們把2003年8月份第一期70指數(shù)值定為100,根據(jù)2003年10月份公布的第一期抉策地產(chǎn)南京70典型指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到2003年第二期抉策(1)總指數(shù)表發(fā)布時(shí)間南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)值比上期增長(zhǎng)率2003年12月111個(gè)2003年10月106個(gè)2003年8月(2)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧2003年12月110個(gè)2003年10月106個(gè)107個(gè)106個(gè)105個(gè)109個(gè)105個(gè)2003年8月(3)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間住宅商住寫(xiě)字樓別墅2003年12月115個(gè)108個(gè)2003年10月108個(gè)105個(gè)2003年8月從本期抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)分析，各項(xiàng)變化表明，2003年10至12月南京市房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了3至7個(gè)點(diǎn)，與2003年8至10月漲幅基本相當(dāng)。2003年，南京市商品房市場(chǎng)前三個(gè)季度呈現(xiàn)的供目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡還是南京市房?jī)r(jià)的主導(dǎo)決定統(tǒng)計(jì)，2003年11、12月度的70指數(shù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)全線上據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，2003年四季度與上年同季相比，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.1%,土地交易價(jià)格上漲8.9%,房屋租賃價(jià)格上漲2.2%,漲幅均高于三季度。比較全國(guó)水平，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2003年11月份“國(guó)房景氣指數(shù)”公布，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為106.45,開(kāi)發(fā)及投資都保持上揚(yáng)勢(shì)頭；2003年1-10月我國(guó)房地產(chǎn)總投資額增長(zhǎng)25%,全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5%,再比較其它一線及重要二線城市房?jī)r(jià)，2003年四季度與前年同季相比，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.1%,比三季度漲幅增加1個(gè)百分點(diǎn)，其中，漲幅排名前四位的上海、青島、沈陽(yáng)、南京上漲幅度分別為29.1%、17.6%、15.8%和13.4%,漲幅比三季度分別增加7.6、1.7、6.4和4.5個(gè)百分點(diǎn)，南京市2003年房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)第四的位置。2003年，南京市共辦理房地產(chǎn)交易登記9.14萬(wàn)件，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易額249億元，分別比上年增長(zhǎng)71.1%和105%。參考近期中房指數(shù)公布的北京、上海、重慶等7大城市住宅綜合指數(shù)數(shù)據(jù)(見(jiàn)下表)從漲跌點(diǎn)數(shù)上比較，全國(guó)平均漲幅較低，南京市屬于城市發(fā)展速度領(lǐng)先、漲幅較大的城市，比較抉策地產(chǎn)南京市70指數(shù)的行情，說(shuō)抉策地產(chǎn)研究中心TEL密級(jí)別：三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)明南京是2003年第四季度的長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示2003年南京市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)十年來(lái)最好水平，2003年以來(lái)南京市人均GDP增長(zhǎng)超過(guò)15%、城鎮(zhèn)居民人均可支配支出增長(zhǎng)了12%以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)15.3%,房地產(chǎn)投資總額比去年同期增長(zhǎng)47%,房貸方面，2003年全市個(gè)人購(gòu)房貸款量及個(gè)人購(gòu)房按揭登記件數(shù)比上年增長(zhǎng)29.9%和79.8%。2003年，南京市房地產(chǎn)的幾個(gè)重要指標(biāo)水平如銷(xiāo)售金額等均比2002年超過(guò)了60%。而房?jī)r(jià)的年度漲幅接近2003年南京市在目前中國(guó)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重要地位都是平穩(wěn)健康的。2004年，南京市城市建設(shè)總投資規(guī)模將超過(guò)400億元，重點(diǎn)建設(shè)16個(gè)單項(xiàng)投資在20億元以上的大項(xiàng)目，新開(kāi)工住宅將達(dá)1000萬(wàn)平方米，建成500萬(wàn)平方米，全年人均住宅建筑面積要達(dá)到24房地產(chǎn)基金、債券上市為特征的新型的房地產(chǎn)投資途抉策地產(chǎn)研究中心TEL參考數(shù)據(jù)：中房11月典型城市房地產(chǎn)綜合指數(shù)地區(qū)11月綜合指數(shù)升降北京7上海南京3廣州天津0重慶1成都22.商品房?jī)r(jià)格水平分析圖3-12003年10月至2003年12月商品房?jī)r(jià)格走0總均價(jià)城北城東城南城中河西江寧江北□2003年10月網(wǎng)2003年12月勢(shì)圖(單位：元/平米)根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)和2003年12月70典型價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)參考得出南京市2003年12月商品房平均價(jià)格為為每平米4537元/平米，七大片區(qū)均價(jià)如上圖所示。比較10月價(jià)格，南京市商品房總均價(jià)及所有大片區(qū)均價(jià)都2003年10月至2003年12月商品房分區(qū)均□2003年8月-10月增長(zhǎng)率□2003年8月-10月增長(zhǎng)率8%6%4%2%■2003年10-12月增長(zhǎng)率(%)江寧城中城東城南河西江北本期數(shù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片區(qū)價(jià)格上漲幅度基本與8至10月漲幅接近，本期70典型樓盤(pán)指數(shù)各片區(qū)入選項(xiàng)目中商住寫(xiě)字樓項(xiàng)目比例較上期低10%左右，從而從總體漲幅統(tǒng)計(jì)上看，城南、城漲幅較平穩(wěn)在5%-9%之間；江北片區(qū)漲幅較為明顯超過(guò)10%,以旭日華庭為代表的江北片區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格上漲形勢(shì)是南京沿江經(jīng)濟(jì)全面啟動(dòng)的一個(gè)信號(hào)；河西片區(qū)也是沿江大開(kāi)發(fā)的直接受益范圍，迎接十運(yùn)會(huì)、打造新市區(qū)的節(jié)奏明顯加快，河西區(qū)價(jià)位的上漲在情理之中；城北片區(qū)繼續(xù)受到消費(fèi)者的追捧，兩個(gè)月內(nèi)均價(jià)上漲超過(guò)200元/平米。平均根據(jù)70家典型樓盤(pán)提供的歷史數(shù)據(jù)，與2003年上半年的價(jià)格數(shù)據(jù)相比，2003年下半年，各片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格普遍上漲300-600元上漲近1000元/平米。房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)居民收入漲幅。從1998年至今，南京房?jī)r(jià)一直維持著高速增長(zhǎng)，已經(jīng)圖3-31999至2003年南京市房?jī)r(jià)年度漲幅比較圖1999年2000年2001年2002年2003年一城中一河西一城北0—城東日一城南江寧3.商品住宅價(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。2003年10月至12月商品住宅價(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如圖3-42003年10月至12月商品住宅價(jià)格走勢(shì)□2003年10月■2003年12月0□2003年10月可以看出，2003年12月南京七大片區(qū)總體均價(jià)為每平米4378元/平米，與10月份比較上漲216元/平米，在近3個(gè)月里，月均上漲近70元/平米，漲幅較上季度增快，高于商品房總均價(jià)的漲幅，住宅均價(jià)接近在每平米6000元/平米以上的是城中區(qū)域達(dá)到5850元/平米的高位，值得關(guān)注的是均價(jià)從每平米3000至4000元/平米價(jià)位段越升至4000至5000元/平米價(jià)位段的片區(qū)有城北、城南兩個(gè)片區(qū)，江寧片區(qū)近期住宅均價(jià)總體漲幅較小，而江寧片區(qū)幾個(gè)優(yōu)勢(shì)大盤(pán)的漲勢(shì)近三個(gè)月來(lái)上漲200元以上/平米。從2003年全年來(lái)看，南京市商品住宅均價(jià)漲幅超過(guò)20%的樓盤(pán)數(shù)不勝數(shù)，各片區(qū)房?jī)r(jià)普遍上漲1000元/平米左右，領(lǐng)漲片區(qū)是城中、河西、城東和江寧，城北、城南，江北在下半年漲幅提升也較為明顯，2003年商品住宅價(jià)格飛漲的主導(dǎo)因素是供求關(guān)系的力量拉升和樓盤(pán)品質(zhì)化傾向的提升。下表為2000年到2003年時(shí)間段，南京市商品住宅典型大盤(pán)價(jià)格走勢(shì)。表3-1南京市大盤(pán)2000-2003年價(jià)格走勢(shì)分析年度2000年(及2000年以年年2003年項(xiàng)目名稱(chēng)所屬片區(qū)售價(jià)(元/平米)武夷花園江寧3300(別墅式公寓)明月花園江寧明月港灣：3380湖濱世紀(jì)花園江寧太陽(yáng)城城東//天地新城江寧云錦美地河西一期：4200;二期：4600;三期：5200。有關(guān)70典型樓盤(pán)各項(xiàng)目的銷(xiāo)售跟蹤詳情及相關(guān)研究，詳見(jiàn)2004年1月底發(fā)布的《抉策南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)報(bào)告》(2003年12月),報(bào)告詳細(xì)分析了2003你那10-12月南京市各片區(qū)商品房、商品住宅的價(jià)格走勢(shì)及銷(xiāo)售狀況，并給予多角度的相關(guān)性4.分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。2003年10月至12月南京市分物業(yè)商分物業(yè)商品房均價(jià)比較圖(單位：元/0住宅別墅及公寓均價(jià)2003年10月0住宅別墅及公寓均價(jià)2003年10月寫(xiě)字樓、商住樓□2003年12月□2003年12月2003年10月□2003年12月本期70指數(shù)寫(xiě)字樓均價(jià)為每平米6026元，略高于城中住宅均價(jià)。近期南京市酒店式公寓銷(xiāo)售狀況良好，供給量加大，12月別墅及公寓均價(jià)為每平米5988元，這個(gè)價(jià)格基本代表了城區(qū)公寓住宅及郊區(qū)中檔別墅的價(jià)格面貌，與寫(xiě)字樓、商住樓項(xiàng)目相比，小戶型的城區(qū)公寓項(xiàng)目尤其熱銷(xiāo)，有的項(xiàng)目3個(gè)月內(nèi)價(jià)格漲幅達(dá)20%以上，但鑒于物業(yè)管理費(fèi)用較高等因素，小戶型公寓項(xiàng)目與城中區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)還不2003年南京市場(chǎng)近郊別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況良好，很多是業(yè)主在已有兩至三處房產(chǎn)的情況下以休閑度假、第二居所為目的進(jìn)行的長(zhǎng)期投資行為，這在一定程度上說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期樂(lè)觀預(yù)期，并有對(duì)南本期70指數(shù)項(xiàng)目跟蹤的南京市典型商鋪銷(xiāo)售狀況平穩(wěn)，一方面說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)接受投資型產(chǎn)權(quán)商鋪的模式有一定的等待期，一方面也說(shuō)明近期炒商鋪的大筆游資沒(méi)有沖擊南京商鋪市場(chǎng)。但值得關(guān)注的是江寧區(qū)商鋪供應(yīng)面積大大超過(guò)市場(chǎng)需求，如果區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期繼續(xù)滯后，除個(gè)別規(guī)劃設(shè)計(jì)合理的項(xiàng)目，江寧片區(qū)從2003年全年來(lái)說(shuō)，南京市分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)的明顯特點(diǎn)是，商鋪價(jià)格漲幅最大，并出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式零售商鋪熱銷(xiāo)的情況，承諾高額投資回報(bào)的銷(xiāo)售方式促進(jìn)了商鋪價(jià)格的進(jìn)一步上漲，與商鋪價(jià)格走勢(shì)比較，2003年南京市住宅價(jià)格漲幅較平穩(wěn)，季度漲幅較為平均。2003年南京市別墅、寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)比較理性，上漲幅度較小，高附加值的產(chǎn)品供給較多。5.存量房(即二手房)價(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年11、12月二手房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個(gè)區(qū)域二手房均價(jià)仍然遙遙領(lǐng)先，均在4000元/平米以上，較上半年，河西二手房?jī)r(jià)格上漲約200元/平米，二手房均價(jià)在3500-4000元/平米區(qū)間內(nèi)有城南、城北兩個(gè)片區(qū)，城北地區(qū)價(jià)位升幅較大且成交活躍，主導(dǎo)因素是地鐵通車(chē)在即，江寧片區(qū)是目前南京市二手房均價(jià)盆底區(qū)域，僅為2960元/平米。圖3-62003年10月至12月二手房分區(qū)均價(jià)比較圖(單位：元/平米)0城北城東城南城中河西江寧2003年10月2003年12月四2003年10月□2003年12月步對(duì)12月商品住宅和二手房?jī)r(jià)格做對(duì)比分析：圖3-72003年12月二手房與商品住宅分區(qū)均價(jià)比較圖(單位：元/平米)0城北城東城南城中河西江寧□03年12月二手房均價(jià)□03年12月商品住宅均價(jià)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告較2003年10月數(shù)據(jù)，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房均價(jià)僅僅略低于商品住宅均價(jià)。拆遷新法的公布刺激了原先持幣觀望的人群，拆遷均價(jià)的上調(diào)及城區(qū)眾多地塊的“升級(jí)”現(xiàn)象，讓大部分期望淘到價(jià)格低廉的二手房的觀望者下決心實(shí)施購(gòu)買(mǎi)行為，但這一部分需求被年末新開(kāi)盤(pán)的商品住宅項(xiàng)目分流，所以導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格上升幅度放緩，這并不代表目前南京市二手房2003年全年，南京市二手房交易登記5.9萬(wàn)件，交易額118.4億元，分別比上年增長(zhǎng)90.4%和135.7%。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易價(jià)格漲幅基本與新商品房?jī)r(jià)格漲幅同步，對(duì)于城中生活品質(zhì)較高的某些地段設(shè)施完善的二手房?jī)r(jià)格在過(guò)去一年里上漲了1000元以上/平米也已不是特例。由于二手房的供給受市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)影響較大，2003年下半年，南京市二手房的供給總量較上半年增多，市場(chǎng)狀態(tài)由明6.經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析南京市2003年度供應(yīng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格普遍在每平米1600-1800元左右，因?yàn)檎忌唐贩抗?yīng)總量的比例較低，對(duì)目前南京市整體房?jī)r(jià)沒(méi)有體現(xiàn)出下拉效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用房雖然解決了一部分低收入人群、被拆遷戶的居住需求，但因全年供應(yīng)量只有90萬(wàn)平而住房已成為居民生活的第一必需品，讓很多中低收2004年南京市中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工規(guī)模將達(dá)到210萬(wàn)平方米，全年將完成180萬(wàn)平方米，將解決2.8萬(wàn)多戶困難家庭及中低收入家庭的住房問(wèn)題，總量幾乎是2003年的3倍，也就是說(shuō)，2004年中低收入家庭和拆遷戶家庭購(gòu)得中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的比例將大大增加，形成二手房?jī)r(jià)格與新商品房?jī)r(jià)格的這一主要壓力源將在2004年有所緩解。2004年南京市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格：由于經(jīng)濟(jì)適用房旨在解決低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問(wèn)題，因此上浮的幅度不會(huì)太大，預(yù)估應(yīng)在每平方米150元左右。近期正式拉開(kāi)申購(gòu)序幕的南營(yíng)灣地塊樓盤(pán)售價(jià)采用了每平方米2600元的政府定價(jià)，而南京保障拆遷補(bǔ)償款在20萬(wàn)元以下、住房困難家庭的第二幅中低價(jià)商品房用地——幕府西路地塊順利掛牌出讓?zhuān)袌?chǎng)限價(jià)為3100元/平米。2003年南京中低價(jià)商品房樓盤(pán)的可售面積平均價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定在每平方米2600-3200元。這個(gè)價(jià)格水平在目前選址的地塊附近大約有500-8007.土地價(jià)格水平分析表3-2年份成交均價(jià)(萬(wàn)元/畝)281萬(wàn)元。2003年，南京市土地供應(yīng)量較上兩年加大地1386.41公頃，是2002年的8倍，雖然土地供應(yīng)量的樓面地價(jià)水平較2002年上漲約12.1%。圖3-82002、2003年南京市各片區(qū)樓面地價(jià)比較02002年■2002年□2003年7215根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料，2003年南京市土地出讓樓面均價(jià)達(dá)2124元，比2003年上漲近150元/平米。2003樓面地價(jià)平均值有所下降，而城中、河西區(qū)的天價(jià)地塊較大幅度拉升了兩個(gè)片區(qū)2003年均價(jià)，城中拍賣(mài)地塊由于商業(yè)用地比例較高所以樓面地價(jià)較高，總體上2003年南京市拍賣(mài)地塊中住宅用地比例較高樓面地8.房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)——租賃市場(chǎng)價(jià)格水平分析從房屋售價(jià)和租價(jià)比來(lái)看南京市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情，目前租賃價(jià)格水平較低，此項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資有一定參考意義。目前南京市市區(qū)住宅租賃價(jià)格約20-30元/平米/月，商住寫(xiě)字樓租金水平比較穩(wěn)定約為40-80元/平米/月，別墅和商鋪的租賃水平因地域抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)位置與實(shí)際品質(zhì)影響，差異較大，但總體投資收益偏參考數(shù)據(jù)：地區(qū)住宅房?jī)r(jià)租金比統(tǒng)計(jì)地區(qū)商品房均價(jià)(元/平房?jī)r(jià)租金比北京上海廣州南京與全國(guó)各地租賃市場(chǎng)類(lèi)似，南京市房屋租賃市場(chǎng)小戶型、中低檔產(chǎn)品供不應(yīng)求，抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年開(kāi)始分物業(yè)類(lèi)型月度租賃行情監(jiān)測(cè)，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測(cè)報(bào)告中。二、2003年度南京市商品房?jī)r(jià)格因素及相關(guān)分析1.供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)仍是南京市商品房?jī)r(jià)格上漲的主要?jiǎng)右驁D3-92003年度南京市商品住宅期望單價(jià)份額與實(shí)際供給份額比較圖抉策地產(chǎn)研究中心TEL策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)□需求比例米10%圈供給比例供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)主要表現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的商品房的單價(jià)、總價(jià)、區(qū)域供給與實(shí)際價(jià)位、區(qū)位需求之間的本期抉策地產(chǎn)研究中心消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：需求每平方米3500元以下價(jià)位段的占46.2%,嚴(yán)重供不應(yīng)求，需求3500-5000元/平米價(jià)位段的占40%,供求基本平衡，但區(qū)域供給結(jié)構(gòu)失衡，需求5000元以上/平米價(jià)位段的僅占總量的7.1%,而實(shí)際供給比例達(dá)34.2%,屬于嚴(yán)重供大于求。結(jié)合片區(qū)實(shí)際供給，2003年全年，南京市商品房?jī)r(jià)格供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)現(xiàn)象較為突出，在需求量較大的區(qū)域，單價(jià)普遍高于消費(fèi)者期望水平，消費(fèi)者不得不購(gòu)抉策地產(chǎn)研究中心TEL策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)也表現(xiàn)為總價(jià)供應(yīng)與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾，2003年南京市二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供應(yīng)嚴(yán)重不足，在新建商品房中，由于樓盤(pán)項(xiàng)目中大套型、單套面積在120平米以上的產(chǎn)品比例較高，造成單價(jià)低而總價(jià)高的商品房供應(yīng)較多，在有的區(qū)域存在供應(yīng)大于需求，而大多數(shù)單價(jià)較高的商品房總價(jià)更高，個(gè)別單價(jià)高、套型小、總價(jià)相對(duì)較低的酒店式公寓項(xiàng)目日前受到市場(chǎng)的追捧，例如許多購(gòu)房者不得不舍棄近郊價(jià)優(yōu)，但總價(jià)較高的大套型新商品房而購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較低的市區(qū)小套型二手存量房，二手房?jī)r(jià)格由此攀升強(qiáng)勁，甚至直追新商品房單價(jià)，諸多表現(xiàn)說(shuō)明，目前南京市商品房市場(chǎng)的價(jià)格攀升形式與總另外，2003年全年南京市房?jī)r(jià)供需結(jié)構(gòu)性矛盾表現(xiàn)還有，市場(chǎng)供應(yīng)的商品房與消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)學(xué)習(xí)、生活品質(zhì)等的需求不合，在城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商2.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及消費(fèi)者信心——價(jià)格支撐面之一2003年我國(guó)GDP的增長(zhǎng)率為8.5%,同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張和以城市為中心的消費(fèi)變革正在進(jìn)行中。據(jù)有關(guān)國(guó)際機(jī)構(gòu)調(diào)查，目前消費(fèi)者信心指數(shù)達(dá)到歷史較高水平，反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動(dòng)力。消費(fèi)者抉策地產(chǎn)研究中心TEL活質(zhì)量的信心。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達(dá)40%以變革的小康階段。2000年至2003年，南京市實(shí)現(xiàn)商品住宅的銷(xiāo)售額以年平均30%左右的速度遞增，商品新大三件耐用消費(fèi)品(電腦、轎車(chē)、商品住宅)時(shí)代一個(gè)地區(qū)城市化水平達(dá)到40%以上，該地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)將會(huì)快速發(fā)展，而南京現(xiàn)在城市化水平約為45%。800美元之間時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將也進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；達(dá)到1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速發(fā)展階段；超過(guò)直接的后果是收入增長(zhǎng)，購(gòu)、換房成為可能與時(shí)尚，3.投資拉動(dòng)——價(jià)格支撐面之二投資型物業(yè)形成——南京市2003年上市的投資小戶型回收比較穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)較小，市場(chǎng)對(duì)小戶型住宅、商住兩用型商品房的需求越來(lái)越大。商鋪、商住兩用樓、小戶型酒店式公寓是2003年投資型物業(yè)的市場(chǎng)重點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式固定回報(bào)率返租模式成為2003年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產(chǎn)也有升溫跡象。由于有各類(lèi)特色產(chǎn)品的供給，2003年是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投資型購(gòu)房比例的增長(zhǎng)——統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2003年全市個(gè)人購(gòu)房貸款量大幅度上升，共辦理個(gè)人購(gòu)房按揭登記3.4萬(wàn)件，擔(dān)保債務(wù)價(jià)值102.2億元，分別比上年增長(zhǎng)29.9%和79.8%。其中個(gè)人住房貸款余額與年初相比增幅為55%。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年四季度購(gòu)置新商品房的投資型業(yè)主占總量的20%以上，購(gòu)置二手房的投資型業(yè)主占總量的30%以上的，是2002年的一倍左右，特別值得注意的是其中外地購(gòu)房者的比例約為40%左右，這個(gè)比例說(shuō)明城市化進(jìn)程在吸引投資方面的效應(yīng)顯現(xiàn)，南京沿江經(jīng)濟(jì)帶的輻射及影響吸引了大批外來(lái)置業(yè)人群，在本地普通中抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)低收入者買(mǎi)不起房，短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)狀況尚未改觀之前，投資型購(gòu)房比例的增長(zhǎng)是2003年房?jī)r(jià)上漲的重要支撐面。投資消費(fèi)心理的形成機(jī)制——受到高額投資回報(bào)的誘惑以及其它投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)加大的影響，居民進(jìn)行物業(yè)投資的心理日趨成熟，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)的推陳出新，通過(guò)賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買(mǎi)新等方式，通過(guò)銀行商業(yè)貸款的多種投資理財(cái)形式、購(gòu)置第二套住房作為投資的觀念興起已為越來(lái)越多的普通市民所認(rèn)可。4.商品房直接成本的上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲土地成本——以2003年南京市實(shí)際出讓土地樓面地價(jià)計(jì)算，商品房開(kāi)發(fā)中土地成本已占商品房總價(jià)的50%左右，土地價(jià)格漲幅較大是帶動(dòng)2003年房?jī)r(jià)上升的直接動(dòng)力。2003年以來(lái)土地供應(yīng)量逐步上升將在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供求關(guān)系緊張的問(wèn)題，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有一定的作用，但另一方面只要一二級(jí)市場(chǎng)存在供求矛盾，在市場(chǎng)大勢(shì)平穩(wěn)的狀態(tài)，房?jī)r(jià)將與土地價(jià)格同時(shí)上行，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，城市化進(jìn)程中將消耗大量的土地，很長(zhǎng)一段時(shí)期南京市土地資源仍將處在供不應(yīng)求階段。建材大漲價(jià)——2003年建筑原材料上漲行情一抉策地產(chǎn)研究中心TEL策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)直持續(xù)，價(jià)格普遍上漲20%-40%,按建筑原材料漲幅至少二成計(jì)算，建筑原材料上漲導(dǎo)致建設(shè)成本提高20%,將導(dǎo)致總成本增長(zhǎng)7%。如某種建筑用鋼材上漲1200元/噸，達(dá)到3400元/噸，增長(zhǎng)幅度超過(guò)50%。其他如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價(jià)格全部上漲。建安成本提高使得開(kāi)發(fā)商被迫升價(jià)，建材原料價(jià)格的上漲是導(dǎo)致樓價(jià)上漲的直接因素，建材成本的提高，使房屋開(kāi)發(fā)的成本每平方米增加100-200元，開(kāi)發(fā)商成本壓力增大，會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)合理性上升，但2003年8月以前開(kāi)發(fā)的商品房沒(méi)有受建材漲價(jià)的影響，因此開(kāi)發(fā)商不會(huì)對(duì)其大幅度提價(jià)，而8月以后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也不會(huì)在春節(jié)前后上市，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2003年春節(jié)前后樓價(jià)上調(diào)的幅度不會(huì)太大。另外，樓盤(pán)景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)造費(fèi)用比重增加較快已達(dá)到300-400元/平米的5.城市化戰(zhàn)略與房?jī)r(jià)水平——地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn)南京市正積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，到2005年，南京城市化率將達(dá)到65%,意味著需要大量新建住宅；隨著交通規(guī)劃的逐步落實(shí)，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進(jìn)一步鞏固，中心城市地位拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州抉策地產(chǎn)研究中心TEL形成的三小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈，是世界制造業(yè)的中心。長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)圈的地理位置決定了南京市未來(lái)城市發(fā)展的速度將會(huì)更快。近期沿江大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略已直接拉動(dòng)南京市河西、江北、城北等片區(qū)房?jī)r(jià)上漲。2003年后，南京市6.開(kāi)發(fā)商保利因素——樓盤(pán)品質(zhì)化傾向隨著房地產(chǎn)的金融政策的變化，對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目的實(shí)力要求有提升趨勢(shì)，為了保持較高的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商在提升樓盤(pán)品質(zhì)的同時(shí)提升房?jī)r(jià)已成為普遍做7.拆遷新法等政策影響拆遷新法的直接效應(yīng)在于地級(jí)的躍升，導(dǎo)致2003年四季度直接拉動(dòng)了南京市二手房均價(jià)200元左右/平米，可以預(yù)見(jiàn)在2004年，這一政策對(duì)新建商品房開(kāi)以上對(duì)影響近期南京市房?jī)r(jià)的相關(guān)因素分析，是目前的各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)南京市房?jī)r(jià)的變動(dòng)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)三、南京市房?jī)r(jià)展望1.2003年房?jī)r(jià)總體特征2.2004年市場(chǎng)環(huán)境及房?jī)r(jià)趨勢(shì)基本判斷：(1)從微觀市場(chǎng)表現(xiàn)分析，2004年商抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)；從消費(fèi)走向來(lái)說(shuō)，住宅標(biāo)準(zhǔn)提高與家庭大件耐用消費(fèi)增長(zhǎng)、商品房消費(fèi)增長(zhǎng)直接帶動(dòng)其它行業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯；從城市發(fā)展階段性規(guī)劃來(lái)說(shuō)，住宅人均面積達(dá)到小康化標(biāo)準(zhǔn)是各地政府的追求。(3)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)化與多元化時(shí)代到來(lái)。(4)2004年二手房市場(chǎng)將繼續(xù)繁榮，房?jī)r(jià)理性發(fā)展的可能性增大。2004年商品房供求關(guān)系不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折——南京已公布的2004年拆遷量可見(jiàn)，整體數(shù)量超過(guò)2003年，今年將出現(xiàn)更多的購(gòu)房者；南京作為長(zhǎng)江中下游區(qū)域中心城市，對(duì)外有一定的輻射及影響力，這就決定了南京會(huì)吸引大批外來(lái)創(chuàng)業(yè)者，而這部分人群就構(gòu)成了2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在購(gòu)房者；自去年開(kāi)始，市政府為解決貧困戶及收入較低的拆遷戶居住問(wèn)題，啟動(dòng)了“三房”工程，中低收入階層住房問(wèn)房”的總體供應(yīng)量不會(huì)少于200萬(wàn)平方米，中高檔商品房所占比例會(huì)下降，經(jīng)濟(jì)適用房所占比例會(huì)上升；南京市2004年將達(dá)到人均住宅建筑面積24平方米。土資源部45文件、央行121文件、國(guó)務(wù)院18號(hào)文)抉策地產(chǎn)研究中心TEL抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告保密級(jí)別：三級(jí)出臺(tái)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲。首先政策面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化的要求將使房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)際供給減少，因?yàn)檫M(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的門(mén)檻提升了，所以2004年房地產(chǎn)的價(jià)格下行可能性很??；其次房地產(chǎn)市消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。隨著居民消費(fèi)觀念的變化，換購(gòu)住房的需求逐年增長(zhǎng)且增幅較大；第三，城市發(fā)展帶來(lái)的需求，拆遷安置、城市危舊住房改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的購(gòu)房需求量將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)；第四，政府在200