我國(guó)城市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決辦法

PAGEPAGE4工程管理專業(yè)畢業(yè)生論文(設(shè)計(jì))課題名稱：我國(guó)城市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決辦法學(xué)生姓名：指導(dǎo)教師：江南大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院

我國(guó)城市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決辦法摘要我國(guó)的城市物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，因此在其迅速的發(fā)展中存在著一些不可避免的問(wèn)題。本文結(jié)合目前我國(guó)城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，從各角度分析了物業(yè)管理中存在的諸多問(wèn)題，探討了促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的有效對(duì)策，對(duì)相關(guān)問(wèn)題提出了一些解決方案。并對(duì)物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)作了展望，以指導(dǎo)實(shí)踐，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)及社會(huì)物質(zhì)精神文明建設(shè)有著極其重要的作用。關(guān)鍵詞：城市物業(yè)管理、現(xiàn)狀、問(wèn)題、解決辦法企業(yè)未依法行事還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)亂漲價(jià)亂收費(fèi)，未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定定期公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開支等。3、服務(wù)理念定位不清物業(yè)企業(yè)是服務(wù)企業(yè)還是管理企業(yè)，物業(yè)企業(yè)寓管理于服務(wù)的理念不明確。物業(yè)管理既是一個(gè)管理過(guò)程，更是一種強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識(shí)的過(guò)程。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，包括建筑物、附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等；而服務(wù)對(duì)象是人，受雇于業(yè)主、服務(wù)于業(yè)主，這就必須堅(jiān)持業(yè)主主導(dǎo)原則。但目前很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其服務(wù)定位不清，管理方式缺乏人性化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)單薄，導(dǎo)致了工作簡(jiǎn)單粗暴，服務(wù)質(zhì)量低下，甚至糾紛不斷?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書；嚴(yán)禁未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的企業(yè)從事物業(yè)管理工作。但由于歷史遺留原因，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍和素質(zhì)成分與現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理的要求差距很大，文化程度、思想素質(zhì)、品格習(xí)慣及身體素質(zhì)等等很不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求。因此，培訓(xùn)符合現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)要求的職工隊(duì)伍是一個(gè)重要課題，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在有“低”（專業(yè)水平低下）、“弱”（服務(wù)意識(shí)弱）、“拖”（辦事拖而不決）、“差”（服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量差）、“松”（勞動(dòng)紀(jì)律松懈）等問(wèn)題。4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)和群體優(yōu)勢(shì)，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。細(xì)看近幾年，不少物業(yè)企業(yè)的退出也是一種市場(chǎng)的行為，未建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)體制，導(dǎo)致一些物業(yè)企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)“自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)管理模式，在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，因競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)虧損現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立現(xiàn)代企業(yè)制度，特別是加入WTO后參與物業(yè)服務(wù)行業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革，精細(xì)管理，變被動(dòng)為主動(dòng)，走物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌化建設(shè)之路。（二）業(yè)主方面存在的問(wèn)題1、未成立業(yè)主委員會(huì)2013年12月金壇晚報(bào)記者從金壇市房產(chǎn)局物管處了解到，目前金壇住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的比例還不到20%，也就是說(shuō)，超過(guò)80%以上的居民小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)。住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，意味著業(yè)主失去了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時(shí)失去一個(gè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通平臺(tái)，對(duì)于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，負(fù)責(zé)向各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和運(yùn)作，它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。2、業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)缺乏，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)大力提倡“服務(wù)當(dāng)先”、“業(yè)主至上”、“顧客總是對(duì)的”等人性化服務(wù)理念下，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常服務(wù)中，委曲求全、妥協(xié)、唯唯諾諾成為司空見慣的事情，長(zhǎng)此以往，將不利于工作的開展，“以合同為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，動(dòng)之以情，曉之以理”，才是每一位物業(yè)管理者應(yīng)有之舉。然而業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，則更應(yīng)依法維護(hù)自己合法權(quán)益。所以說(shuō)業(yè)主應(yīng)該學(xué)習(xí)、懂得相關(guān)法律、法規(guī)，遇到問(wèn)題時(shí)一定要有法律觀念，處理問(wèn)題時(shí)要法律、法規(guī)為依據(jù)，只有這樣，簽訂的合同才能生效，制定的規(guī)章制度才能夠?qū)嵤?，處理?wèn)題才會(huì)恰當(dāng)。（三）國(guó)家法律法規(guī)，政府監(jiān)督體系不健全1、缺乏完善的法律法規(guī)2003年5月28日，國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)委員會(huì)儀通過(guò)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這也是目前物業(yè)管理方面最高級(jí)別的專業(yè)法規(guī)，也是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。由于還沒有相應(yīng)的、具體的法律法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的細(xì)致管理，如：地下車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題以及車輛被盜、物業(yè)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)等問(wèn)題都還沒有與之相應(yīng)的法律法規(guī)可依。目前我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個(gè)方面構(gòu)成：（1）憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條：“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國(guó)家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。《憲法》第三十九條：“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊取＃?）全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章，如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅小區(qū)裝飾裝修管理辦法》等等。（3）各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級(jí)地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章，如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個(gè)地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理的迅速發(fā)展。2、政府相關(guān)部門的職能問(wèn)題物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展對(duì)人們?nèi)粘Ｉ詈凸ぷ髟絹?lái)越重要，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)行為和管理行為，保障和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家政府相關(guān)部門應(yīng)積極發(fā)揮其職能，對(duì)物業(yè)單位企業(yè)的行為活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。然而現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)上出現(xiàn)的是“無(wú)人管、多人管”的局面；無(wú)人管，如：物業(yè)企業(yè)的行為無(wú)人監(jiān)督，企業(yè)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)門檻較低，沒有相關(guān)的法律條文作為依據(jù)等；多人管，以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過(guò)，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。

因此政府要協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與各部門之間的關(guān)系，提高辦事效率，更好的為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3、社區(qū)居委會(huì)參與小區(qū)的管理、建設(shè)力度不夠社區(qū)居委會(huì)是現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民最重要的自治組織，是社區(qū)內(nèi)全體居民共同利益的代表，是社區(qū)建設(shè)最重要的承擔(dān)者和實(shí)際組織者。在我區(qū)各鎮(zhèn)（街）的每個(gè)居委會(huì)轄區(qū)內(nèi)都有數(shù)量不等的物業(yè)小區(qū)，社區(qū)內(nèi)的社會(huì)管理和服務(wù)工作的落實(shí)，需要業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的配合與支持，但是現(xiàn)在大多數(shù)的情況是居住區(qū)內(nèi)的管理事務(wù)和社會(huì)管理工作沒有相銜接，導(dǎo)致管理不到位，居委會(huì)不能對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理和社會(huì)管理工作起到指導(dǎo)和監(jiān)督的作用。（四）物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)滯后目前,我國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局(所)的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng),管理人員普遍素質(zhì)低,服務(wù)不到位。物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。（五）開發(fā)商遺留問(wèn)題較多現(xiàn)階段，由于樓宇施工質(zhì)量差導(dǎo)致樓宇墻皮脫落、漏水，甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中，由于這部分維修費(fèi)很高，物業(yè)公司根本無(wú)力解決，建設(shè)和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足。還有的開發(fā)建設(shè)單位為了促進(jìn)銷售，做不切實(shí)際的承諾，如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等，給后續(xù)物業(yè)管理帶來(lái)了被動(dòng)局面，一旦處理不當(dāng)，或業(yè)主表現(xiàn)激進(jìn)，就會(huì)加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。（六）物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問(wèn)題是:1、收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購(gòu)房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展,同時(shí),也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng),也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。2、收費(fèi)行為不規(guī)范。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費(fèi)，亂收費(fèi)。（七）物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差在我國(guó)，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì),而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問(wèn)題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過(guò)整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。（八）物業(yè)管理立法相對(duì)滯后物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，我國(guó)相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會(huì)的安寧和穩(wěn)定隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過(guò)程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過(guò)法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來(lái)，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要的問(wèn)題。（九）市場(chǎng)機(jī)制尚待健全和完善現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中物業(yè)管理己經(jīng)成為其重要組成部分，但物業(yè)管理作為一個(gè)成長(zhǎng)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期的新興行業(yè)，不成熟的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和交易雙方導(dǎo)致各種矛盾和糾紛，引來(lái)眾多社會(huì)關(guān)注和爭(zhēng)議。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，整個(gè)行業(yè)發(fā)展會(huì)受到不規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作的嚴(yán)重影響。物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏活力，需要必要的監(jiān)督和競(jìng)爭(zhēng)，健全的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境還沒有完全形成，招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化和透明度還不夠，違法違規(guī)現(xiàn)象依然存在。因?yàn)槿鄙俸侠淼氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)管理水平低下，運(yùn)作不規(guī)范，而業(yè)主也不滿意此種不合格的物業(yè)管理，業(yè)主參與自治的積極性無(wú)法調(diào)動(dòng)。此外，由于必要監(jiān)管機(jī)制體制的缺失，造成了物業(yè)管理市場(chǎng)的持續(xù)混亂，使得有的物業(yè)管理企業(yè)難以真正履行好企業(yè)的職能和責(zé)任。雖然目前物業(yè)管理招投標(biāo)制度在國(guó)一內(nèi)市場(chǎng)得到了普遍推廣，但仍存在個(gè)別陪標(biāo)現(xiàn)象，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不規(guī)范。一些不具競(jìng)價(jià)資格的物業(yè)管理企業(yè)的資源配置市場(chǎng)化程度相對(duì)較低，公平競(jìng)爭(zhēng)只是流于形式。近段時(shí)間以來(lái)，還出現(xiàn)了部分企業(yè)通過(guò)擠進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目爭(zhēng)奪的惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。許多項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作落實(shí)不到位，建管銜接問(wèn)題得不到有效解決都是由以上間題造成的，而且隨著合同期限的到達(dá)有的企業(yè)不接受業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)，項(xiàng)目的順利交接受到影響，從而引發(fā)矛盾縱紛。三、解決我國(guó)物業(yè)管理存在問(wèn)題的對(duì)策（一）物業(yè)企業(yè)進(jìn)行改革物業(yè)管理的組織模式必須改變，規(guī)模必須形成，興建一個(gè)小區(qū)，成立一家專業(yè)的物業(yè)管理公司，必然造成物業(yè)管理的高成本低效益。如果經(jīng)營(yíng)多個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別派駐高級(jí)管理人員負(fù)責(zé)各個(gè)小區(qū)的日常管理服務(wù)，管理成本就可能大大降低，實(shí)現(xiàn)“一拖N”的管理規(guī)模，實(shí)現(xiàn)人員管理統(tǒng)一分片服務(wù)、統(tǒng)一收支、分別核算形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)適度規(guī)?；母窬?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式主要是人的管理，在人力資源管理上可以試行人員統(tǒng)一管理，崗位適當(dāng)調(diào)換，員工掛牌上崗，實(shí)行一人多能，甚至功能虛擬的組織形式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法進(jìn)行企業(yè)體制改革，以適應(yīng)當(dāng)代物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，滿足市場(chǎng)需求。（二）完善法律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展行政管理部門加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等情況的監(jiān)督檢查，針對(duì)存在問(wèn)題督促企業(yè)及時(shí)整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步制定完善相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系，加強(qiáng)企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向政府部門提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。（三）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制必須建立物業(yè)管理終要競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制可以給企業(yè)更多的機(jī)會(huì)，行業(yè)發(fā)展要求全面推行物業(yè)管理的招投標(biāo)，建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇、平等協(xié)商，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量確定服務(wù)費(fèi)用，通過(guò)簽訂合同明確雙方權(quán)利、義務(wù)，開展平等競(jìng)爭(zhēng)形式。首先是服務(wù)內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的根基是服務(wù)。優(yōu)良的服務(wù)帶來(lái)良好的信譽(yù)，良好的信譽(yù)帶來(lái)更多的客戶，更多的客戶意味著企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。其次是服務(wù)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)價(jià)格漲落來(lái)自比較和選擇機(jī)制。香港物業(yè)管理實(shí)行的“量出而入，代支代結(jié)，用者自決”的原則，給予消費(fèi)者充分表達(dá)意愿的權(quán)利。2003年我國(guó)實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在很多方面規(guī)定了消費(fèi)者的權(quán)利。再者是服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)質(zhì)上是不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的不同服務(wù)質(zhì)量會(huì)帶來(lái)不同的經(jīng)濟(jì)效益，競(jìng)爭(zhēng)上較多的傾向于“按質(zhì)論價(jià)”在一定程度上引導(dǎo)了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)質(zhì)量就難變化，物業(yè)服務(wù)就沒有生命力。我們要牢記物業(yè)服務(wù)工作做得如何，自我評(píng)價(jià)只是一個(gè)方面，業(yè)主（使用人）滿意不滿意，認(rèn)可不認(rèn)可才是質(zhì)量?jī)?yōu)劣的主要標(biāo)準(zhǔn)。提高職工隊(duì)伍綜合素質(zhì)是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵要素，要從觀念、技能、作風(fēng)等方面增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)物業(yè)發(fā)展的要求。（四）加強(qiáng)監(jiān)督、依法維權(quán)業(yè)主入住后應(yīng)及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。1、增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力，由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí),不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。2、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作，過(guò)去業(yè)主委員會(huì)的成立是由開發(fā)企業(yè)來(lái)選舉的。新的物業(yè)管理?xiàng)l例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后，到房地產(chǎn)部門備案，并接受居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，可將業(yè)主委員會(huì)的成立納入政府的派出機(jī)構(gòu)，居委會(huì)或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，同時(shí)又確保業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解，化解糾紛，及時(shí)解決問(wèn)題。（五）明確各方的權(quán)利和責(zé)任解決開發(fā)商遺留問(wèn)題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。這樣，物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問(wèn)題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。（六）行業(yè)內(nèi)聯(lián)合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益在我國(guó)物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，全國(guó)大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門檻；另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。（七）積極開展招投標(biāo)機(jī)制在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場(chǎng)的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力度,首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng),進(jìn)行廣泛宣傳,通過(guò)市場(chǎng)選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢(shì)。對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰,有效的優(yōu)化資源配置,節(jié)約管理成本,促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外,應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利,逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營(yíng),改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況,使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過(guò)完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度,明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。四、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了品牌時(shí)代一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項(xiàng)目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來(lái)越多的企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場(chǎng)的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢(shì)逐步向全國(guó)范圍主要城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局和布點(diǎn)擴(kuò)展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國(guó)知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來(lái)，參與到西安物業(yè)管理市場(chǎng)當(dāng)中。（二）企業(yè)文化建設(shè)備受青睞大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)列在重中之重來(lái)抓。（三）物業(yè)管理人才的爭(zhēng)奪和競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈人才優(yōu)勢(shì)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿捅Ｕ?。近年?lái)，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭(zhēng)奪和外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時(shí)，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來(lái)抓。上海陸家嘴物業(yè)的經(jīng)理培訓(xùn)機(jī)制就是很好的典型。（四）創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力隨著社會(huì)進(jìn)步、生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新。例如，深圳市倡導(dǎo)的健康住宅示范區(qū)的健康式服務(wù)理念就是一個(gè)成功范例。（五）按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)成為趨勢(shì)根據(jù)住宅物業(yè)管理服務(wù)要求的不同情況，設(shè)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí)服務(wù)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理，以及協(xié)助維護(hù)公共秩序等六個(gè)方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即提出了服務(wù)菜單，由業(yè)主自主選擇，這種按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實(shí)行。（六）物業(yè)企業(yè)民營(yíng)化趨勢(shì)明顯目前，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設(shè)部的調(diào)查相比，已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。專家預(yù)測(cè)，今后幾年將是我國(guó)民營(yíng)物業(yè)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，民營(yíng)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行民營(yíng)改革。結(jié)語(yǔ)當(dāng)前，物業(yè)管理