經(jīng)紀人學習手冊

經(jīng)紀人學習手冊

（二手房買賣業(yè)務(wù)）

前言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對房產(chǎn)經(jīng)紀人的任職要求也越來越高。要成為優(yōu)秀的房產(chǎn)

經(jīng)紀人，必須具備系統(tǒng)的專業(yè)知識技能、高品質(zhì)的服務(wù)意識。

為了幫助新進入公司的伙伴快速地了解行業(yè)、掌握公司的企業(yè)文化及基本規(guī)章制

度、提高綜合素質(zhì)能力，特編寫《經(jīng)紀人學習手冊》。

本手冊作為經(jīng)紀人自學的工具，內(nèi)容全面，實用性強，只要認真學習，并結(jié)合相關(guān)知

識和方法付諸實踐，必能有效幫助您成為優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀人。

華邦，一家以“為客戶創(chuàng)造價值，為員工搭建平臺”作為宗旨的企業(yè)，這里已經(jīng)培養(yǎng)

了許多房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的精英，并實現(xiàn)了他們的夢想，這里培養(yǎng)的很多經(jīng)紀人已經(jīng)成為

了優(yōu)秀的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者；同時，這里也為客戶提供了更專業(yè)的服務(wù)，創(chuàng)造了一個個溫暖

的家。讓我們配合致力于人的進步與生長、致力于行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、致力于社會文明的

進步。

“海闊憑魚躍，天高任鳥飛”，請您認真使用本手冊，為自己插上夢想的翅膀，展翅翱

翔，新的藍圖在這里揚帆起航!

目錄

第一章走進房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè).................................................4

第一節(jié)何為房產(chǎn)經(jīng)紀......................................................4

第二節(jié)我是做什么的......................................................4

第二章走進地產(chǎn)...........................................................6

第一節(jié)公司簡介..........................................................6

第二節(jié)企業(yè)文化介紹......................................................6

第三節(jié)員工行為規(guī)范綜述..................................................8

第四節(jié)員工職業(yè)發(fā)展.....................................................12

第三章房地產(chǎn)相關(guān)知識...................................................14

第四章業(yè)務(wù)操作理念及流程...............................................19

第一節(jié)業(yè)務(wù)流程........................................................19

第二節(jié)業(yè)務(wù)模式........................................................19

第三節(jié)業(yè)務(wù)操作要訣....................................................19

第四節(jié)工作計劃思路....................................................19

第五章跑盤..............................................................21

第六章工作平臺的使用...................................................23

第一節(jié)學習使用房友軟件...............................................23

第二節(jié)自助學習平臺....................................................23

第三節(jié)房客跟進的規(guī)范..................................................23

第七章房客資源開發(fā).....................................................24

第一節(jié)房源開發(fā)........................................................24

第二節(jié)客源開發(fā)........................................................29

第八章房客資源利用.....................................................38

第一節(jié)房源管理........................................................38

第二節(jié)客源管理........................................................42

第三節(jié)推盤與配對......................................................47

第九章獨家簽訂.........................................................51

第十章看房策劃及帶看技巧...............................................54

第十一章重點資源的管理...................................................59

第一節(jié)重房管理........................................................59

第二節(jié)重客管理........................................................61

第十二章意向洽談.........................................................63

第十三章居間簽訂.........................................................78

第一章走進房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)

第一節(jié)何為房產(chǎn)經(jīng)紀

所謂房產(chǎn)經(jīng)紀,是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的活動。

居間，通俗地說就是做中間人。居間是一手牽兩家：上家和下家，并在兩者之間起一種交流、促

進和平穩(wěn)的作用。

房產(chǎn)經(jīng)紀的從業(yè)人員就叫房產(chǎn)經(jīng)紀人或職業(yè)顧問。對一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人來說,具備良好的專業(yè)知

識、業(yè)務(wù)技能、以及較強的服務(wù)意識，并掌握大量的房產(chǎn)市場信息是他從事這項業(yè)務(wù)的基本條件，包

括：房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)及相關(guān)的政策信息、房產(chǎn)及購房者信息等。房地產(chǎn)中介主要由房地產(chǎn)

咨詢，房地產(chǎn)評估，房地產(chǎn)經(jīng)紀三個部分夠成。在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常也被稱為“房屋中介”

或“二手房中介”。

在人口流動性較大的美國和西歐，更是最近百余年來平均收入穩(wěn)居全國前二十名的傳統(tǒng)

而又不斷獲得新生活力的職業(yè)之一。

由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中新建房勢頭正猛,二手房市場日見廣闊,行業(yè)的前景十分開闊,整個行業(yè)從

業(yè)人員的素養(yǎng)和能力將大幅提升,屬于快速發(fā)展的朝陽職業(yè)。

自20世紀90年代后期以來，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴大,房產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、置

換、租賃、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押及典當?shù)雀黝惤?jīng)濟活動過程中，從事顧問代理、信息處理、售后服務(wù)和

咨詢策劃等工作,而且其從事的職業(yè)活動也隨社會經(jīng)濟發(fā)展進一步拓展,全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營的

全過程，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,越來越發(fā)揮著不可替代的巨大作用。

第二節(jié)我是做什么的

房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房屋的買賣、租賃、抵押等交易活動中充當媒介作用，包括接受委托、促成房產(chǎn)

交易、提供售后服務(wù)、收取傭金等。通俗一點講就是給賣房人和買房人提供信息咨詢服務(wù)，促成交易,

從中收取一定傭金。具體的工作職責如下：

工作職責工作內(nèi)容

1.房源開發(fā)及交易條件確認：

⑴通過各種渠道開發(fā)房源；

⑵定期回訪房東、更新房源信息；

⑶通過勘察、看房篩選優(yōu)質(zhì)房源，并簽訂獨家委托；

一、房源及客源信息開發(fā)、(4)優(yōu)質(zhì)房源的集中策劃銷售。

維護、利用2.客源開發(fā)及需求了解：

⑴通過各種渠道開發(fā)客戶；

⑵確認客戶信息的基本要素；

⑶回訪、交流完善客戶信息；

(4)客戶需求分析及重點客戶篩選推動。

1.熟悉業(yè)務(wù)操作模式、各項權(quán)證、信貸知識及公司客戶服務(wù)標

準；

二、客戶服務(wù)

2.高度重視客戶，充分了解客戶的內(nèi)心想法、感受及需求；

3.按照公司售后流程要求積極跟蹤、處理售后相關(guān)工作；

4.積極處理、反饋客戶疑義及投訴。

1.制定月、周業(yè)績目標；

2.結(jié)合個人業(yè)績目標,制定活動量計劃,并付諸行動：

3.各項工作目標達成情況自查及提升：

三、達成績效

⑴周、月業(yè)績目標達成自查及提升；

⑵各項具體信息量化達成自查及提升。

4.通過促成看房、意向洽談、單居、雙居、合同、售后服務(wù)

等達成業(yè)績目標。

1.結(jié)合公司及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃明確自我發(fā)展規(guī)劃；

2.積極參加各項培訓活動；

四、自我提升

3.通過自我學習提升專業(yè)知識技能和服務(wù)水平；

4.提升個人綜合知識面及職業(yè)素養(yǎng)。

1.及時學習掌握公司各項規(guī)章制度；

五、公司制度及品牌維護2.在工作中嚴格遵守公司各項規(guī)章制度；

3.通過提升自身的專業(yè)度及客戶服務(wù)品質(zhì)維護公司形象。

1.工作上存在不同的思路和工作方法的,要積極地與上級進行

六、意見反饋及工作創(chuàng)新交流反饋，解決異議；

2.不斷關(guān)注市場走勢及同行信息，向上級反饋意見及建議。

第三節(jié)員工行為規(guī)范摘要

員工行為規(guī)范，公司有非常細致的規(guī)定，此部分只是做簡要的說明，具體的可根據(jù)學習平臺進行自

助學習。

一、員工出勤管理制度

1.員工上下班采取在房友平臺上考勤，嚴禁代他人考勤、虛假考勤,門店實際出勤要求與門店排

班表一致。

公司實行夏令時、冬令時工作制：

?夏令時（每年4月1日至9月30日）；

早班8:30-17:30,其中12:00-13:00為午餐時間;

晚班11:00-20:30,其中12:00-12:45為午餐時間,17:15-18:00為晚餐時間；

?冬令時（每年10月1日至次年3月31日）：

早班早00-17:30,其中12:00-13:00為午休午餐時間;

晚班11:00-20:30,其中12:00-12:45為午餐時間,17:15-18:00為晚餐時間。

2.外勤、出差管理

員工早晨因工作需直接外出辦事的，則在前一天下班考勤中需注明，否則視為遲到。業(yè)務(wù)線人員因

外出看房、陪客戶洽談等需外出的，必須在房友平臺中進行登記外出時間、事由,外出返還時則作返還

登記.

因公出差需填寫出差申請單，經(jīng)審批后轉(zhuǎn)交人力資源部備案，作為薪水核算依據(jù)。出差審批流程同

請假審批流程。

3.違紀處罰：

遲到早退5分鐘以內(nèi)（不含5分鐘）罰款20元；5—15分鐘（不含15分鐘）罰款50元；15—

30分鐘（不含30分鐘）罰款100元；30分鐘以上按曠工一天處理。

代他人考勤的，代考勤人和被代考勤人各罰100元；

通過修改時間等虛假考勤的，作開除處理。

未經(jīng)請假不上班的，或假滿未獲批準續(xù)假而擅自不到職的,作曠工處理。

所有崗位員工每曠工一日處罰200元。

連續(xù)曠工達三天，或六個月內(nèi)累計曠工達五天的,扣除曠工薪水后予以辭退。

4.全勤獎勵：

業(yè)務(wù)線置業(yè)顧問系列、業(yè)務(wù)經(jīng)理系列正式員工,當月按正常排班出全勤并按規(guī)定參加公司組織的

各項會議、培訓學習、考試或其他集體活動，可享受50元/月全勤獎。如有調(diào)休、請假、遲到、早退

等異常情況的，不享受全勤獎。

二、著裝規(guī)定

1.員工在上班、加班、簽約及參加公司組織的會議和培訓期間，必須統(tǒng)一穿公司規(guī)定的職業(yè)裝。

2.工作裝標準

A.公司每年為員工制作春夏、秋冬季工作服裝。男裝夏季為白色短袖襯衣、深色西褲各兩件、

春秋冬裝為白色長袖襯衣兩件、深色西服兩套(包括西服上衣及西褲)；女式夏季為定制夏裝兩套,

春秋冬裝為白色長袖襯衣兩件、深色西服兩套(包括西服上衣及西褲)，其中西服第二年起按每年

一套的標準申領(lǐng)。

B.已有工作服的員工，在滿足公司著裝要求基礎(chǔ)上,可以要求不予制作；試用期員工工作服可自

行解決，但款式及顏色要和公司統(tǒng)一制定的工作服基本一致。

C.領(lǐng)帶：男職員辦理入職報到之日起，可到行政部前臺文員處領(lǐng)取公司領(lǐng)帶,每年每人限領(lǐng)2條,

超出領(lǐng)用數(shù)量申請人須全額承擔相應(yīng)費用。

D.工作證：置業(yè)顧問辦理入職報到之日起，到人力資源部勞動關(guān)系管理員處領(lǐng)取工作證,一人一

證，且要求正面朝外，不得相互調(diào)換、借用。

3.穿著標準

A.穿著職業(yè)裝必須符合商務(wù)禮儀的要求，男員工必須系領(lǐng)帶，穿深色襪子、黑色皮鞋；女員工夏

天須著肉色絲襪、黑色皮鞋,皮鞋的款式要與職業(yè)裝協(xié)調(diào)，端莊大方。

B.冬夏裝的換穿時間由行政部在每年冬夏季另發(fā)通知，女員工在懷孕期間可不穿職業(yè)裝，但著裝

須大方得體。

C.員工著職業(yè)裝時，要求干凈平整、無明顯皺紋、無破損；皮鞋應(yīng)干凈光亮；領(lǐng)帶須挺括干凈,

系帶端正；襯衣應(yīng)經(jīng)常更換，保持清潔；著長袖襯衫時，不得將袖口挽高。員工整體儀表及衣著應(yīng)保持

莊重、整潔、大方、得體。

D.員工在外出辦事需要隱藏身份時可自由著裝，但在離開公司前、回公司后五分鐘內(nèi)需更換工

作裝。未穿職業(yè)裝人員嚴禁在門店前臺逗留或接待業(yè)務(wù)。

三、商務(wù)禮儀

1.儀容儀表：

(1)員工上班時應(yīng)保持頭發(fā)干凈、整潔，不可頭發(fā)蓬亂或燙怪發(fā)；男員工不得留長發(fā)(發(fā)長不

遮耳、遮領(lǐng))、蓄胡須。

(2)女員工宜化淡妝并保持清新自然，不佩帶夸張戒指、手鏈、項鏈及耳環(huán)，不佩帶過多飾物。

(3)注意個人衛(wèi)生，不留長指甲及涂染有色指甲油，上班前不飲酒、吃蔥、蒜、韭菜等異味食品,

保持口腔衛(wèi)生。

2.服務(wù)禮儀：

(1)從音容笑貌開始，一定要充分展示員工自身的崗位職業(yè)禮儀,根據(jù)迎賓禮儀的要求，須把握好

“度”，應(yīng)主動起立迎接客戶,和顏悅色善待客戶、熱情問好、禮貌送水、遞送名片等要做到有禮有節(jié)、

言辭準確、表述清楚、專業(yè)到位的接待社會各界客戶光臨。

(2)接聽電話應(yīng)用公司規(guī)范的禮貌用語“您好！請問有什么可以幫到您？”、“謝謝您的來電,

再見！”應(yīng)在電話鈴呼三聲之內(nèi)接聽、并在客戶掛電話后再掛電話。

(3)不準在客戶面前使用不文明用語或采用不文明方式對待客戶。

(4)在門店外觀看櫥窗房源的客戶需第一時間出去接待，遞送名片盡可能將其帶入門店。

3.客戶接待后的處理

（1）客戶來訪，詢問相關(guān)信息的置業(yè)顧問要第一時間進行需求了解,并詢問是否需要喝水及進行

熱情服務(wù)。

（2）送客戶或房東離開后，置業(yè)顧問須在1分鐘之內(nèi)清理完桌面水杯,同時將椅子擺放整齊，之后

將信息完整錄入平臺。

4.媒體和客戶投訴接待

（1）各媒體的來訪，首先熱情接待,了解來訪目的，拿到來訪者的名片，向企劃部負責人匯報，不得

私自處理。

（2）客戶投訴的處理,首先熱情接待，了解投訴原因,聯(lián)絡(luò)相關(guān)部門負責人，是業(yè)務(wù)操作方面，聯(lián)系

業(yè)務(wù)經(jīng)理或區(qū)域經(jīng)理；關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的聯(lián)系客服部；拿錢方面聯(lián)系財務(wù)部。

四、勞動紀律

1.遵守公司考勤制度及各項規(guī)章制度；準時積極參加各種會議、培訓和活動，并遵守各項培訓

紀律、會議規(guī)范和活動要求。

2.門店前臺上班時間必須有人接待，若相關(guān)工作人員未按要求到位的，處以50元/次的罰款。嚴

禁在總部及門店前臺看報紙等做與工作無關(guān)事宜，違反者處以100元/次罰款。

3.門店內(nèi)辦公電腦不得安裝有關(guān)聊天、游戲軟件或電影播放平臺，嚴禁使用QQ、MSN等聊天

工具、玩游戲或看電影小說、上與工作無關(guān)的網(wǎng)站，不得相互借用各平臺帳號。違反者處以200元/

次罰款。

4.上班舉止端莊，不閑聊、吃東西、看報紙（除各部門需查看與工作相關(guān)的報道）等做與工作

無關(guān)事宜；不東倒西歪、打瞌睡、坐在辦公桌上等一切明顯有損形象的行為。違反者處以50元/次

罰款。

5.堅守工作崗位，不擅離職守；外出需在平臺上注明事由及時間，違反者處以100元/次罰款。

6.接待來訪及業(yè)務(wù)洽談要在接待室進行，不將客人帶入辦公區(qū)；辦公時間不接待親友、處理私

事及將家屬、無關(guān)人員帶入辦公區(qū)。違反者處以50元/次罰款。

7.未經(jīng)允許不動用他人電腦和辦公物品，不翻看他人桌面擺放的各類文件資料。違反者處以20

元/次罰款。

8.在停放自行車或者電動車時，盡量避開營業(yè)場所正門區(qū)域，為客戶留下方便與舒適的空間。違

反者處以20元/次罰款。

9.門店早上開門或早值人員需要提前20分鐘到崗，且在上班時間前完成值日工作；在上班時間

不允許再外出或在門店內(nèi)吃早飯。違反者處以20元/次罰款。

10.員工下班時將個人使用的電腦及其它用電設(shè)備關(guān)閉，整理好辦公臺面，座椅歸回原位,重要文

件應(yīng)鎖入抽屜或檔案柜以免泄密；最后離開者要關(guān)好各自辦公區(qū)域的電源、門窗和電器設(shè)備等，以避

免資源浪費和保證安全為原則。違反者處以50元/次罰款。

11.保持辦公室安靜,不大聲交談、喧嘩、嬉鬧，不長距離呼叫,以免影響他人辦公。違反者處以

20元/次罰款。

12.接待區(qū)、辦公區(qū)嚴禁吸煙，接待人員有義務(wù)勸阻客人的抽煙行為。違反者處以50元/次罰款。

13.因事情處理遲到早退人員必須同時向門店行政主管和業(yè)務(wù)經(jīng)理做好備案說明，兩者缺一不

可；業(yè)務(wù)經(jīng)理必須提前向區(qū)域經(jīng)理說明，并經(jīng)同意后向區(qū)域行政主管做好備案說明，兩者缺一不可；違

反者處以20元/次罰款。

14.嚴禁員工中午、晚上用餐時借用接待前臺。違反者處以50元/次罰款。

五、公司十大禁令

1.嚴禁違反國家法律、法規(guī)。

2.嚴禁辱罵客戶、與客戶發(fā)生爭吵和肢體沖突等。

3.嚴禁對客戶進行威脅、打擊、報復(fù)等。

4.嚴禁收受、索取合同約定以外的酬金或其他財物。

5.嚴禁利用職務(wù)之便謀取其他不正當利益的行為。

6.嚴禁擅自通過各種渠道公開或銷售客戶個人信息資料的行為。

7.嚴禁內(nèi)部惡意競爭。

8.嚴禁泄露公司商業(yè)信息。

9.嚴禁不守誠信，如假考勤、假學歷、考試作弊等弄虛作假行為。

10.嚴禁同事間辱罵、打架斗毆等惡劣行為。

第四節(jié)員工職業(yè)發(fā)展

一、置業(yè)顧問轉(zhuǎn)正標準

員工轉(zhuǎn)正考核時間一般為從入職（調(diào)任）時間起三個月?？紤]到新人熟悉公司環(huán)境及業(yè)務(wù)知識

技能需要一個過程,置業(yè)顧問特別優(yōu)秀且達到轉(zhuǎn)正標準的,至少入職滿一個月可辦理轉(zhuǎn)正。

1.住宅部j置業(yè)顧問轉(zhuǎn)正條件

考核近三月綜

職級累計業(yè)績（X）其他要求

評定合績效（丫）

見習級達到19000；1.專業(yè)知識測試達85分以上；

試用期

轉(zhuǎn)正入職定級普通以上的需達Y290分2.轉(zhuǎn)正報告獲得店經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)

置業(yè)顧問

到相應(yīng)職級的維持標準理批準

2.豪宅部j置業(yè)顧問轉(zhuǎn)正條件

考核近三月綜

職級累計業(yè)績（X）其他要求

評定合績效（Y）

見習級達到22800；1.專業(yè)知識測試達85分以上；

試用期

轉(zhuǎn)正入職定級普通以上的需達Y290分2.轉(zhuǎn)正報告獲得店經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)

置業(yè)顧問

到相應(yīng)職級的維持標準理批準

3.置業(yè)顧問轉(zhuǎn)正流程

員工本人查詢每月績效考核得分及處罰記錄f獲知達標后，員工本人向業(yè)務(wù)經(jīng)理提交轉(zhuǎn)正報告

（報告格式詳見附件）f業(yè)務(wù)經(jīng)理通過0A平臺發(fā)起“置業(yè)顧問轉(zhuǎn)正申請”工作流，并提交培訓部審

核一培訓部審核達標的,通知員工參加轉(zhuǎn)正考試一員工考試通過的，培訓部公布成績并將工作流轉(zhuǎn)至

人力資源部一人力資源部審核合格后調(diào)整房友平臺及薪資福利標準,并通知員工轉(zhuǎn)正事宜（包括：轉(zhuǎn)

正日期、轉(zhuǎn)正后薪資、社保及公積金繳納時間）一人力資源部月末公布轉(zhuǎn)正人員名單。

二、經(jīng)紀人各職級晉升標準

住宅部置業(yè)顧問各層級在考核季晉升、維持標準如下表:

職級考核評定季度累計業(yè)績（X）季度綜合績效成（Y）

見習置業(yè)顧問晉升普通XN30000Y290分

（非試用期）維持X224000丫290分

晉升高級X254000Y>90分

普通置業(yè)顧問

維持XN30000Y290分

晉升資深X272000Y290分

高級置業(yè)顧問

維持X254000Y290分

晉升主任X284000Y290分

資深置業(yè)顧問

維持X272000Y290分

主任級內(nèi)晉升X284000Y290分

主任置業(yè)顧問

維持主任級內(nèi)原檔X272000Y290分

注①：以上業(yè)績標準和綜合考核分為并列條件,須每項都達到相應(yīng)要求;

注②：各職級人員達不到維持條件即為降級，其中見習置業(yè)顧問達不到維持條件予以淘汰。每季

度，公司根據(jù)市場情況可對考核業(yè)績標準（X）進行整體系數(shù)調(diào)整。

注③：高級及以上職級員工在季度考核時,若季度業(yè)績累計不足24000元（豪宅部為28800元），

一律降兩級：高級降為見習、資深降為普通……以此類推。

注④：豪宅部置業(yè)顧問各職級的晉升、維持業(yè)績標準，分別是住宅部置業(yè)顧問的L2倍。

三、晉升通道

疝層管理

主任營銷總監(jiān)

資深營銷總監(jiān)

?

高級營銷總股

?

普通營銷總監(jiān)

???

資深置業(yè)顧問高級業(yè)務(wù)經(jīng)理普通區(qū)域經(jīng)理見習營銷總監(jiān)

?畬?

高級置業(yè)顧問普通業(yè)務(wù)經(jīng)理見習區(qū)域經(jīng)理營銷總I假

?畬

普通置業(yè)顧「可見習皿務(wù)經(jīng)理

見習置業(yè)顧問業(yè)務(wù)經(jīng)現(xiàn)

第三章房地產(chǎn)相關(guān)知識

一、房地產(chǎn)的含義

1.房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種

權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為“不動產(chǎn)”。

2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地合一。

3.房地產(chǎn)的特征：

房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）；

房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價值都不同）：

房地產(chǎn)的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）；

房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；

4.容積率、得房率

容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高,說明小區(qū)內(nèi)房屋套數(shù)越多,

居住人數(shù)也就越多，所以居民的舒適度越低。反之容積率低則舒適度越高。

得房率：可供支配的面積（套內(nèi)面積）與建筑面積之比。

5.房地產(chǎn)市場：

一級市場：以土地交易為主體（亦稱土地市場、土地交易市場）：

二級市場：開發(fā)商獲得土地后,投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給需求者（新建

商品房的買賣市場）；

三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃（二手房）。

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表：

市場稱謂一級市場二級市場三級市場

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品

土地使用權(quán)出讓市場商品房市場、住房一級市場房市場、二手房市場、住房二級

等市場等

政府、開發(fā)企業(yè)

市場主體開發(fā)企業(yè)房東

（投資者）

市場客體國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房

交易方式拍賣、招標、契約出售、出租等買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等

二、物業(yè)分類

1.成套房屋建筑面積的組成

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積

指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含

2.2m）的永久建筑。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積

公攤面積：分攤的共有公用建筑面積。兩部分組成，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備

室、大眾門廳和過道等，以及效用上為整幢樓建筑服務(wù)的大眾用房和管理用房的建筑面積。

2,按照其使用性質(zhì)可分為

住宅：普通住宅（套內(nèi)面積140平方以下）及非普通住宅（套內(nèi)面積大于等于140平方）

非住宅：商鋪、寫字樓、廠房、別墅、單身公寓

3.住宅分類

①按照樓層對住宅的分類

多層：總樓層7樓及以下

小高層：總樓層在8-12樓

高層：13樓以上

躍層：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅

（躍層：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)

獨用的小樓梯連接的房屋，但和LOFT不同。）

②按照房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對住宅的分類

商品房：是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營建設(shè)并出售、

出租的一手房。

房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制

度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸

職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)。

私房：又稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，由個人或家庭購買建造的住宅，包括商品房及己經(jīng)交易

過的房屋。

經(jīng)濟適用房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，

用地一般實行行政劃撥的方式，免征土地出讓金,對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實

行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。

集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減

免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有,不對外出售。產(chǎn)權(quán)

也可以歸單位和職工共有,在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。

安居房：指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟適用房的一類），是國家安排貸款

和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是人均4平方米以下特困戶提供的銷售價格

低于成本，由政府補貼的非營利性住房。

解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題

而專門修建的住房。

拆遷回遷房：政府、開發(fā)商拆遷后實物分配的房屋。

③按照房屋產(chǎn)權(quán)來源分類：

析產(chǎn)：兩夫妻離婚后對原有共有房屋進行產(chǎn)權(quán)分割。

繼承：產(chǎn)權(quán)人或者共有權(quán)人死亡后由法定繼承人對原有房屋產(chǎn)權(quán)進行法定繼承。

贈與：房屋所有權(quán)人將自己的房屋無償贈送給別人。

三、相關(guān)物業(yè)上市條件

房改房上市條件：立契時間滿五年或者單身滿三十五周歲或者已婚，只要滿足三個條件中的

任何一項就可以上市交易，如果三項都不滿足，該房改房不能買賣。

經(jīng)濟適用房：購買滿五年可交易,但目前杭州市規(guī)定經(jīng)濟適用房暫時不允許交易。

解困房：購買滿十年才能上市交易。

安居房：購入價低于1500元/m’的可以交易，超過1500元/m’的屬于經(jīng)濟適用房范疇。

四、土地類型：

按取得土地使用權(quán)方式的分類：

出讓土地：國家有償出讓的土地，土地使用者按照交納土地出讓金獲得使用權(quán)，包括目前

開發(fā)商建造的商品房用地等（涉及到要交納土地出讓金）。

租賃土地：國家有償出讓的土地，土地使用者與國家簽訂租賃契約，按年交納租金獲得土

地使用權(quán)。

劃撥土地：國家無償提供的土地，包括房改房、教育用房、軍事、科研用房的土地等等。

五、土地出讓年限的計算：

住宅70年,非住宅40（商鋪）-50（寫字樓）年。

剩余土地使用年限的計算，例87年的房子：70（住宅使用年限）-（2012-1987）（已經(jīng)使用的年

限=45年，還有45年的使用權(quán)。注：關(guān)于70年后的土地歸誰使用的問題，目前國家沒有相關(guān)政策，根據(jù)

新出臺的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定是重新交納土地出讓金，但沒有具體標準。

六、識別三證

1.權(quán)屬證書識別：（何謂三證）

房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證（簡稱房產(chǎn)證）、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證

契證

國有土地使用證（簡稱土地證）

2.權(quán)屬證書介紹

A.房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證：由建設(shè)部統(tǒng)一設(shè)計、監(jiān)制，為紅色,是目前見到最多的。

第一頁最上面可以看出房屋的區(qū)域及房屋的性質(zhì)：如杭房權(quán)證拱改字第06477747號，拱代表拱

墅區(qū)，改代表房改房。

第二頁記載的為房屋的基本情況，可以核對一下房屋的坐落與最后一頁分層分戶平面圖上的座

落是否一致,面積與平面圖上的面積是否一致。從房屋狀況看，設(shè)計用途只有住宅跟非住宅之分，從中

可以計算房產(chǎn)交易手續(xù)費：住宅為3元/rtf,非住宅為6元/rtf。下面設(shè)定他項權(quán)利摘要里可以看出房

屋是否設(shè)有他項權(quán)利及抵押權(quán)人是誰。第三頁附記里有些會有加注：比如另有共有權(quán)人，是否房改購

房，總層數(shù)含有地下一層,或者繼承等可以體現(xiàn)出來。

第三頁右下角的填發(fā)時間可以用來判別是否為婚前婚后財產(chǎn)。房屋所有權(quán)證填發(fā)時間早于結(jié)婚

證填發(fā)時間的，屬婚前財產(chǎn)，合同只需產(chǎn)權(quán)人一人簽字即可；反之則為婚后共有財產(chǎn)，簽訂合同時需共

有人簽字同意。

最后一頁分層分戶平面圖，有些可以看出房屋的年份，在平面圖的上面有些（不是全部）會注明的，

比如：440495,說明此房為95年的。

備注：

①1998-1-1前簽發(fā)的房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)保持證為深棕色塑料封套的，可辦理驗換證手

續(xù)，換發(fā)新證。

②房屋共有權(quán)證是指有兩個或兩個以上共有人所持有的證，其權(quán)利與所有權(quán)證一樣。從2008年

7月1日起取消房屋共有權(quán)證的核發(fā)，一律核發(fā)房屋所有權(quán)證。

③他項權(quán)利證：指房屋所有權(quán)人以外的公民或法人對房屋擁有的某種特定權(quán)利，主要是典權(quán)和

抵押權(quán)，證內(nèi)除說明房屋的狀態(tài)外，著重載明他項權(quán)利的內(nèi)容、期限、當事人的姓名等情況。此證為銀

行所留。

B.契證：可以反映房屋的基本情況，交稅情況等等,像轉(zhuǎn)移方式有買賣、贈與、繼承、析產(chǎn)、交

換等，成交金額就是合同價,計稅金額是成交價或評估價價高者，附注里會注明房屋的性質(zhì)，如房改房，

安居房等等，像房改房會注明免交契稅，契證上的立契時間就是合同簽訂時間。最后一張為契稅完稅根

據(jù),這里的填發(fā)時間就是平時指的完稅時間。

C.土地證：現(xiàn)在有三種版本2005-10-1之后簽發(fā)的為大的、暗紅色的,2005-10-1前簽發(fā)的為大

的、金黃色的，房改房為小的大紅色的。土地的取得方式有出讓（會注明終止日期）、劃撥、房改購

房（安居購房）等。如為劃撥或房改購房（安居購房）的都需繳納土地出讓金,且此類土地證沒有注明終止

日期的。

第四章業(yè)務(wù)操作理念及流程

一、業(yè)務(wù)流程

二、工作模式

1.經(jīng)紀人工作模式核心理念

圍繞業(yè)績結(jié)果產(chǎn)出進行重點資源管理;

圍繞重點資源產(chǎn)出進行活動過程管理。

業(yè)績結(jié)果，是經(jīng)由重點資源產(chǎn)出的；而重點資源的產(chǎn)出,是基于活動過程中對基礎(chǔ)資源的管理來實

現(xiàn)的。

2.經(jīng)紀人工作模式圖

3.業(yè)務(wù)操作要訣

快：找房快、約客快，簽單快，做到不亂又快。

準：選房準、配客準、推盤準，掌握需求要準。

狠：對自己狠一點。

貼：貼重房、貼重客、貼意向，重點資源緊貼。

懇：見房懇、見客懇、洽談懇，每次接觸誠懇。

4.工作計劃思路

總結(jié)安排一每天下班前總結(jié)今天工作成果，并安排好明天工作事項。

確認執(zhí)行一每天早會交流及盤點重點資源，確認今天的工作行程安排，并執(zhí)行到底。

檢視工作…每天遵循計劃開展工作，在過程中檢視工作方向、方法與進度，確保績效目標達成。

盤點計劃一每周盤點自己的資源情況，制訂次周的業(yè)績產(chǎn)出目標、資源開發(fā)進度目標

第五章跑盤

一、何為跑盤

簡單地說,跑盤就是通過自己的實地走訪調(diào)查,熟悉所在門店經(jīng)營范圍內(nèi)的商圈和樓盤,包含樓

盤本身的年代戶型等信息、，以及周邊配套設(shè)施,如交通、幼兒園、中小學（是否重點以及入學條件）、

醫(yī)療配套、休閑配套（公園、健身房）、商場超市等。

二、為什么要跑盤

作為經(jīng)紀人來說，如果不能了解自己所處商圈的特性、賣點，就無法更好地向客戶推薦房

源，在客戶心理就留下了不專業(yè)的印象，最終很難取得客戶信任，從而導(dǎo)致無法成交。

三、跑盤需了解的信息

1.區(qū)域的人文背景，學區(qū)房分布

人文環(huán)境對樓盤的品質(zhì)起著至關(guān)重要的作用，有利于我們對區(qū)域的購買能力有一個初步的把控,

使我們能更有針對性地選擇開發(fā)和成交方式。如：橋西的歷史街區(qū)概念、學軍小學的學區(qū)房等。

2.標志性建筑

標志性建筑的作用除了其基本的使用效用外,更象征著身份、地位和實力，在營銷時主動地帶動客

戶通過對標志性建筑的認知，從而激發(fā)他對這個區(qū)域的理解，產(chǎn)生購買意愿。如：杭州大廈、武林廣場。

3.交通情況：地鐵、公交站、高架橋、車站

交通是影響房價的一個重要因素,便利的交通可以最大限度地降低人們的生活成本及時間成本,

是人們選房的一個必要條件。所以，當經(jīng)紀人能夠?qū)^(qū)域的交通現(xiàn)狀及未來的規(guī)劃趨勢如數(shù)家珍之時,

成交機會就大大增加了！

4.大眾設(shè)施：公園、生活設(shè)施、休閑場所、學校、圖書館、醫(yī)院、銀行、超市、菜場等。

現(xiàn)代人的消費理念已不僅僅停留在房子本身的物理特性上,開始逐步關(guān)注房子以外的配套設(shè)施

上。經(jīng)紀人對樓盤信息的對答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀人的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶心目中樹立

起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀人形象。

5.了解區(qū)域內(nèi)房源的租售特點，小區(qū)的特色，房源的結(jié)構(gòu)特點

進行小區(qū)特色分析可以更快捷地找到與之匹配的客戶，例如購買房齡新、品質(zhì)高樓盤的客戶一般

屬于中高消費群體，所以我們的推薦方式及話術(shù)都會有所不同。房源分析是為了我們能夠快速而準確

地找到相應(yīng)的客戶群體。

6.新盤、二手房的對比分析

在一手房、二手房并存的區(qū)域，需要提前做好準備，首先我們要詳細了解該樓盤的開盤日期、預(yù)售

套數(shù)、均價、賣點、潛在客戶分析等等，其次還要判斷出它與本區(qū)域內(nèi)二手房源的優(yōu)、劣對比。

7.商機的潛力，政府規(guī)劃、投資力度

對商圈內(nèi)一些潛在的因素進行分析，包括政策帶來的影響等等，解讀政策可以從政策背后找到未

來區(qū)域的商機。

8.區(qū)域競爭對手分析：與同行銷售分析比較

如果想成為區(qū)域的最強者,必須要了解競爭對手的情況，了解的內(nèi)容主要包括：成交單數(shù)、成交

金額、客戶開發(fā)量、成交途徑等等，通過數(shù)據(jù)分析了解對手的營銷策略及運營方向，從而與我們自身

進行比較,取長補短。

四、跑盤的工具表格使用

1.商圈熟悉表，需要了解到以下信息：

①區(qū)域主干道及內(nèi)部主要支路；

②周邊銀行、學校、醫(yī)院公交車站、菜市場、標志性建筑物、商場超市等配套設(shè)施、其他中介

門店；

③區(qū)域內(nèi)樓盤項目、住宅小區(qū)的位置及名稱；

2.小區(qū)精調(diào)表：

了解小區(qū)的名稱、建房年份、物業(yè)類型、主力戶型、周邊配套設(shè)施、賣點分析等。

五、跑盤結(jié)果體現(xiàn)

1.繪制圖紙，標注道路及周邊配套設(shè)施等。

2.填寫小區(qū)名稱、建筑年代、物業(yè)類型、主力戶型、周邊配套設(shè)施等。

3.結(jié)合房友平臺中的房源掛牌及成交情況，分析小區(qū)的賣點和主流客戶。

六、跑盤中可能遇到的問題及應(yīng)對方法

1.可能問題一：不知道要先跑哪個小區(qū)

由于對小區(qū)和樓盤之前沒有太多的關(guān)注，所以在跑盤前可能會比較迷茫。針對這種情況,一方面

公司安排了店經(jīng)理陪同跑盤,幫助理清思路；另一方面,先鎖定要跑盤的范圍,記清楚框定范圍的主干

道，以設(shè)定的方向或者路線去跑盤。比如：由東至西、由南至北；由湖墅路至上塘路。

2.可能問題二：小區(qū)保安不讓進

部分新小區(qū)里，保安可能會對陌生人進行經(jīng)驗上的判斷，由于跑盤的人會比較多,所以有時候會

根據(jù)你手上的筆記本或者行為舉止認為你是跑盤或者推銷員。針對這類情況,有兩種建議：

?包裝自己,進入小區(qū)時將筆記本都收起來,假定自己就是房東,或者房東的親戚朋友；

?當保安要上前盤問時,主動出擊，比如“請問物業(yè)在哪里”、“請問xx幢在什么位置”，保

安聽到這樣的問題一般都會放行。

第六章工作平臺的使用

第一節(jié)學習使用房友軟件

房友軟件作為資源開發(fā)與利用的重要載體，一定要熟練操作。其中包括：

令房客源的錄入與查詢，要掌握使用技巧，能夠快速查詢到需要的信息。

令新聞通告、情報站的查閱，關(guān)注即時動態(tài)和工作要求等。

令考勤錄入，作為經(jīng)紀人來說,外出、看房、勘察、下班等都要錄入考勤，要掌握正確的錄入方

式。

①勘察考勤：房友系統(tǒng)“實用工具一電子考勤”中點擊“登記考勤”，考勤類型選擇為“勘察”

類型，準確填寫出店時間和預(yù)計返回時間。備注中填寫“房源類型，房源編號，勘查表編號"。房源類型

的取值為:A、優(yōu)質(zhì)房源；B、普通房源；X、新進房源；如“X-SGB005248,HB45214”即代表“勘察新

進房源SGB005248,物業(yè)勘察表編號為HB45214。”

②看房考勤：若第一次帶編號為DXA000001的A類客戶看了一套編號為TYB100020的A類

房,所簽訂的看房確認書編號是000001,則正確的看房考勤應(yīng)為："A-A」售，帶DXA000001看

TYB100020,看房確認書編號000001”。

第二節(jié)自助學習平臺

為了方便員工的學習與提升，公司設(shè)置了“自助學習平臺”這一模塊。里面有大量的業(yè)務(wù)知識、

相關(guān)的政策制度、管理方法等?？刹灰∏七@個平臺，很多你不知道的知識都在這個平臺中。具體可

以通過房友軟件的主界面“實用工具”里點擊“網(wǎng)站瀏覽”，系統(tǒng)會提示一些子菜單可供選擇,登錄

進入“自助學習平臺”后，可根據(jù)需要選擇相應(yīng)的知識點去學習。

第三節(jié)房客跟進的規(guī)范

①房源跟進

跟進內(nèi)容必須明確體現(xiàn)聯(lián)系目的、接電話人、電話結(jié)果、房東銷售心態(tài)、后面聯(lián)系注意事項等

有價值信息，不允許體現(xiàn)“電話關(guān)機、無人接聽、沒有信號”等無價值的跟進；

②客源跟進

跟進內(nèi)容必須反映聯(lián)系目的、所推薦房屋編號、報價、接聽人、電話結(jié)果、客戶需求變化點等

有價值信息，不允許體現(xiàn)“電話關(guān)機、無人接聽、沒有信號等”無價值的跟進。

具體的，可以在“互動平臺”的“模板中心”學習經(jīng)紀人的業(yè)務(wù)操作標準。

第七章房客資源開發(fā)

第一節(jié)房源開發(fā)

一、房源開發(fā)的意義

有部分的經(jīng)紀人自稱是賣房子的,盡管比較狹隘,卻是有幾分道理。房源作為我們的根本,沒有房

源就沒有了經(jīng)營的項目。同樣，掌握的房源越多,經(jīng)營的范圍就會越廣，成交幾率也會大大增加。對公

司而言,房源的儲備量多少也決定了公司的市場地位。所以,開發(fā)房源非常重要。

二、房源開發(fā)的途徑和方法

1.網(wǎng)絡(luò)開發(fā)：隨著信息時代的發(fā)展，越來越多的房東選擇在網(wǎng)絡(luò)上掛牌自己的房源。所以，網(wǎng)絡(luò)

開發(fā)是房源開發(fā)中的重點,常用的網(wǎng)站包括淘寶房產(chǎn)、房途網(wǎng)、搜房網(wǎng)、19樓、房東網(wǎng)、住在杭州、

趕集網(wǎng)、房產(chǎn)365等。由于網(wǎng)絡(luò)的信息是共享的，使用此種開發(fā)方式的經(jīng)紀人數(shù)以萬計，必須要與所

有經(jīng)紀人競爭,當然也包括自己團隊的同事,在此也提示您網(wǎng)絡(luò)開發(fā)的三個要訣,提供參考：

令經(jīng)常刷新：隨時更新，這樣能夠第一時間看到新掛牌的房源；

令迅速反應(yīng)：看到新房源信息，立即電話聯(lián)系房東，確認房源信息，確認后馬上錄入平臺；

令早出晚歸：抓時間點，早上和晚上相對來說面臨其他經(jīng)紀人的競爭比較少,成功率較高。

話術(shù)：“您好,我是華邦地產(chǎn)的XX,看到您在XX網(wǎng)站上掛牌了一套房子,我有一個非常誠心的客戶

喜歡這個小區(qū)（或者這個戶型）的房子，我想跟他推薦您的房子，具體的信息跟您確認一下好嗎？請

問具體面積是？…一（具體參照房友系統(tǒng)錄入信息）

2.回訪：對房友平臺內(nèi)的原有信息進回訪，也是最常用的房源開發(fā)方式，

主要有三種類別：

?對暫緩、未知等非有效房源信息的回訪，公司平臺內(nèi)有幾十萬套房源信息，可以通過電話的

方式了解目前房源現(xiàn)狀,對房東要賣的房源進行激活。

?對出租狀態(tài)下的房源回訪，了解房東有沒有出售的打算；

?對已購或我購的客戶回訪，顧名思義這批客戶是買好房子的了，可以問一下有沒有其他房

子考慮出售的,因為很多客戶是改善升級的，小換大。

話術(shù)：“您好，打擾您一下，我是華邦地產(chǎn)的小王，同事跟我說您房子買好了是嗎？恭喜您選到了

自己喜歡的房子,不知道您現(xiàn)在有沒有房子考慮出售的……”

3.來訪：門店里，經(jīng)常有一些房東上門過來咨詢和掛牌,所以一定要把握機會，主動接待。

>櫥窗接待，看到櫥窗前有客戶停留觀看,迅速走出門店迎上去，并問好：“您好，有什么

可以幫到您？”

>進門接待，有些直接走進門店，則主動起立并問好：''您好，歡迎光臨！工安排好座位，

倒水、遞送水杯，做到熱情、專業(yè)地服務(wù)，了解到房源信息后迅速錄入平臺。

4.派單：主要針對一些成交比較活躍的小區(qū)，公司印發(fā)了一些單子，寫上自己的姓名與聯(lián)系方

式，一般會選擇貼在單元門、房門上，還有就是水電表的放置處。如果房東有出售的打算，看到這張單

子會和經(jīng)紀人聯(lián)系。這項工作要持續(xù)去做，往往在派單的一個月之后還有房東打電話過來要求掛牌。

5.駐守：在一些看房量和成交量都比較活躍的小區(qū)，人員進出的主要通道或者入口，利用一到兩

個小時的時間守候，當發(fā)現(xiàn)其他公司的經(jīng)紀人自行勘察或帶客戶看房后，留意他們?nèi)ツ拇狈孔?，記?/p>

幢數(shù)、單元、房號，迅速回門店或者打電話給同事讓他查看公司的房友平臺內(nèi)有沒有登記這套房源。

若有這套房源且為暫緩、未知等非有效狀態(tài)，則點擊“看房東”電話聯(lián)系房東確認信息,確認房

源在出售且超出暫緩、未知的保護期后直接激活,就成為了自己開發(fā)的房源；

若平臺內(nèi)部無此房源信息,則上門拜訪房東，但此種方式房東會比較有戒備心理,所以開場一定

要快速打破氣氛。

話術(shù)：“您好,不好意思冒然打擾您,我的一個老客戶跟我說,前兩天看過您的房子,感覺很喜歡，

由于客戶跟我比較熟,就委托我跟您談?wù)?可是我又沒有您的聯(lián)系方式,只好這樣登門拜訪,請您見

諒！打擾您兩分鐘的時間可以嗎？想跟您談一下細節(jié)方面的事情……”

這樣,