物業(yè)管理費收取及使用規(guī)定

物業(yè)管理費收取及使用規(guī)定TOC\o"1-2"\h\u29916第一章物業(yè)管理費概述 2205871.1物業(yè)管理費的定義與作用 2270281.1.1物業(yè)管理費的定義 285861.1.2物業(yè)管理費的作用 267901.1.3物業(yè)管理費的性質(zhì) 329221.1.4物業(yè)管理費的特點 310722第二章物業(yè)管理費收取原則 3115201.1.5公平合理原則的內(nèi)涵 3128701.1.6公平合理原則的體現(xiàn) 3143361.1.7透明公開原則的內(nèi)涵 4250561.1.8透明公開原則的體現(xiàn) 441.1.9合法合規(guī)原則的內(nèi)涵 4111311.1.10合法合規(guī)原則的體現(xiàn) 419424第三章物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn) 494761.1.11收費標(biāo)準(zhǔn)制定的原則 5170331.1.12收費標(biāo)準(zhǔn)制定的依據(jù) 5100751.1.13收費標(biāo)準(zhǔn)制定的程序 5225821.1.14收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時機 585411.1.15收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的程序 514581.1.16收費標(biāo)準(zhǔn)審批的部門 624715第四章物業(yè)管理費收取程序 689361.1.17收費通知 6255421.1.18催繳程序 6182331.1.19糾紛處理原則 7125251.1.20糾紛處理流程 725884第五章物業(yè)管理費使用范圍 711359第六章物業(yè)管理費使用規(guī)定 8174251.1.21使用原則 8106811.1.22使用要求 9212421.1.23使用程序 9264301.1.24審批流程 924138第七章物業(yè)管理費管理與監(jiān)督 10291351.1.25物業(yè)管理費收入管理 10206591.1.26物業(yè)管理費支出管理 1075211.1.27物業(yè)管理費使用監(jiān)督機構(gòu) 1067101.1.28物業(yè)管理費使用監(jiān)督內(nèi)容 1124139第八章物業(yè)管理費預(yù)算與決算 11309141.1.29預(yù)算編制 11291591.1.30預(yù)算審批 12304101.1.31決算編制 12310661.1.32決算審批 1322386第九章物業(yè)管理費糾紛處理 13326401.1.33糾紛識別與登記 1395421.1.34糾紛調(diào)解 14274691.1.35糾紛仲裁 14326721.1.36糾紛訴訟 14107871.1.37協(xié)商解決 14256251.1.38調(diào)解解決 14312121.1.39仲裁解決 15237461.1.40訴訟解決 1514591第十章物業(yè)管理費審計與評估 152541.1.41審計程序 1546211.1.42審計要求 16261521.1.43評估標(biāo)準(zhǔn) 16196351.1.44評估方法 1618028第十一章物業(yè)管理費政策法規(guī) 1639411.1.45物業(yè)管理費概述 1660181.1.46相關(guān)法律法規(guī) 1714731.1.47地方政策 17225731.1.48地方規(guī)定 1713981第十二章物業(yè)管理費宣傳與培訓(xùn) 18211551.1.49明確宣傳目標(biāo) 18284801.1.50制定宣傳策略 18172281.1.51創(chuàng)新宣傳手段 1855441.1.52培訓(xùn)內(nèi)容 1937161.1.53培訓(xùn)方法 19第一章物業(yè)管理費概述1.1物業(yè)管理費的定義與作用1.1.1物業(yè)管理費的定義物業(yè)管理費，是指業(yè)主為保障其物業(yè)的正常使用、維護和改善，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費用。物業(yè)管理費通常包括物業(yè)服務(wù)費、公共設(shè)施設(shè)備維護費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、安全保衛(wèi)費等。1.1.2物業(yè)管理費的作用（1）保障物業(yè)的正常使用：通過支付物業(yè)管理費，業(yè)主可以享受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各類服務(wù)，如清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)等，保證物業(yè)的正常使用。（2）維護物業(yè)的長期價值：物業(yè)管理費的一部分用于公共設(shè)施設(shè)備的維護和保養(yǎng)，有助于延長物業(yè)設(shè)施的使用壽命，保持物業(yè)的長期價值。（3）促進物業(yè)管理水平的提升：物業(yè)管理費作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入來源，有助于提高企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和水平，滿足業(yè)主的需求。（4）規(guī)范物業(yè)管理市場：物業(yè)管理費的收取和使用，有助于規(guī)范物業(yè)管理市場，推動行業(yè)的健康發(fā)展。第二節(jié)物業(yè)管理費的性質(zhì)與特點1.1.3物業(yè)管理費的性質(zhì)（1）有償性：物業(yè)管理費是業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的費用，具有有償性。（2）公共性：物業(yè)管理費涉及全體業(yè)主的利益，具有公共性。（3）預(yù)付性：物業(yè)管理費通常按月或按年預(yù)付，具有預(yù)付性。1.1.4物業(yè)管理費的特點（1）固定性：物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)通常在一定時期內(nèi)固定不變，具有固定性。（2）透明性：物業(yè)管理費的收取和使用應(yīng)當(dāng)公開透明，業(yè)主有權(quán)了解相關(guān)情況。（3）可調(diào)整性：在特定情況下，物業(yè)管理費可以根據(jù)實際情況進行調(diào)整，但需經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會的同意。（4）?？顚Ｓ茫何飿I(yè)管理費應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定，用于物業(yè)的管理和服務(wù)，不得挪作他用。第二章物業(yè)管理費收取原則第一節(jié)公平合理原則1.1.5公平合理原則的內(nèi)涵公平合理原則是指物業(yè)管理費收取過程中，應(yīng)保證收費標(biāo)準(zhǔn)的制定與實施公平、合理，使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系得到平衡。公平合理原則是物業(yè)管理費收取的基礎(chǔ)，對于維護業(yè)主權(quán)益和促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。1.1.6公平合理原則的體現(xiàn)（1）收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容相匹配：物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和服務(wù)范圍相一致，保證業(yè)主享受到與收費標(biāo)準(zhǔn)相符的服務(wù)。（2）收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)成本相協(xié)調(diào)：物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)充分考慮物業(yè)企業(yè)的運營成本，保證其正常運營，同時避免過高的收費標(biāo)準(zhǔn)給業(yè)主帶來負(fù)擔(dān)。（3）業(yè)主參與收費標(biāo)準(zhǔn)制定：在制定收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取業(yè)主的意見和建議，保證收費標(biāo)準(zhǔn)公平合理。第二節(jié)透明公開原則1.1.7透明公開原則的內(nèi)涵透明公開原則是指物業(yè)管理費收取過程中，相關(guān)信息應(yīng)全面、真實、及時地向業(yè)主公開，讓業(yè)主了解收費依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、用途等情況，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。1.1.8透明公開原則的體現(xiàn)（1）公示收費標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)企業(yè)應(yīng)在顯著位置公示收費標(biāo)準(zhǔn)，包括收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)等，方便業(yè)主查閱。（2）定期公開財務(wù)報表：物業(yè)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開財務(wù)報表，包括收入、支出、成本等，讓業(yè)主了解物業(yè)管理費的使用情況。（3）及時解答業(yè)主疑問：物業(yè)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主關(guān)于收費標(biāo)準(zhǔn)的疑問進行及時解答，保證業(yè)主了解收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié)合法合規(guī)原則1.1.9合法合規(guī)原則的內(nèi)涵合法合規(guī)原則是指物業(yè)管理費收取過程中，收費行為應(yīng)遵循相關(guān)法律法規(guī)，保證收費合法、合規(guī)。1.1.10合法合規(guī)原則的體現(xiàn)（1）遵守法律法規(guī)：物業(yè)企業(yè)在收取物業(yè)管理費時，應(yīng)遵守《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，保證收費合法。（2）嚴(yán)格執(zhí)行收費標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)進行收費，不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。（3）加強內(nèi)部管理：物業(yè)企業(yè)應(yīng)加強內(nèi)部管理，規(guī)范收費行為，保證收費合規(guī)。（4）接受監(jiān)督：物業(yè)企業(yè)應(yīng)接受相關(guān)部門的監(jiān)督，保證收費行為合法合規(guī)。第三章物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定1.1.11收費標(biāo)準(zhǔn)制定的原則（1）合理性原則：物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循合理原則，保證物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平與收費標(biāo)準(zhǔn)相符。（2）公開透明原則：收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)公開透明，便于業(yè)主了解和監(jiān)督物業(yè)費用的使用。（3）可持續(xù)原則：收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮到物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保證企業(yè)能夠持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。1.1.12收費標(biāo)準(zhǔn)制定的依據(jù)（1）物業(yè)服務(wù)成本：包括人員工資、物料消耗、設(shè)備維修、綠化保潔等各項成本。（2）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。（3）市場行情：參考同行業(yè)、同地區(qū)物業(yè)服務(wù)的收費水平，保證收費標(biāo)準(zhǔn)的合理性。1.1.13收費標(biāo)準(zhǔn)制定的程序（1）調(diào)研分析：物業(yè)企業(yè)應(yīng)充分了解業(yè)主需求和市場行情，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，為制定收費標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。（2）制定方案：根據(jù)調(diào)研分析結(jié)果，制定初步收費標(biāo)準(zhǔn)方案。（3）征求意見：將初步收費標(biāo)準(zhǔn)方案征求業(yè)主和相關(guān)部門的意見，進行修改完善。（4）審批備案：將最終收費標(biāo)準(zhǔn)方案提交給相關(guān)部門審批備案。第二節(jié)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整與審批1.1.14收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時機（1）成本變動：當(dāng)物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變動時，應(yīng)及時調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。（2）市場行情變化：當(dāng)市場行情發(fā)生變化，導(dǎo)致收費標(biāo)準(zhǔn)與市場水平不符時，應(yīng)進行調(diào)整。（3）政策法規(guī)調(diào)整：根據(jù)國家和地方政策法規(guī)的要求，適時調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。1.1.15收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的程序（1）按照收費標(biāo)準(zhǔn)制定的程序，重新制定收費標(biāo)準(zhǔn)方案。（2）提交相關(guān)部門審批備案。（3）公布調(diào)整后的收費標(biāo)準(zhǔn)，通知業(yè)主。1.1.16收費標(biāo)準(zhǔn)審批的部門（1）價格主管部門：負(fù)責(zé)對收費標(biāo)準(zhǔn)進行審批，保證收費標(biāo)準(zhǔn)的合理性和合法性。（2）物業(yè)管理部門：負(fù)責(zé)對收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整進行備案，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的收費行為。（3）業(yè)主委員會：負(fù)責(zé)對收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整進行審議，維護業(yè)主的合法權(quán)益。第四章物業(yè)管理費收取程序第一節(jié)收費通知與催繳1.1.17收費通知（1）物業(yè)公司財務(wù)部應(yīng)在每年6月1日及12月1日前向各業(yè)戶發(fā)出次年的《管理費付款通知書》，通知書中詳細列明應(yīng)交款明細，包括業(yè)主姓名、樓號、物業(yè)費金額等信息。（2）收費通知書中應(yīng)規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》后一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。（3）收費通知書中可附上物業(yè)管理費的具體用途和服務(wù)內(nèi)容，提高業(yè)主對物業(yè)管理費的認(rèn)識和繳納意愿。1.1.18催繳程序（1）對于尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主，物業(yè)公司財務(wù)部應(yīng)在每年1月1日及7月1日起發(fā)出《催款通知書》，通知書中列明欠款明細項目，并通知業(yè)主在收到《催款通知書》后一個月內(nèi)繳清欠款。（2）如業(yè)主未在規(guī)定時間內(nèi)支付欠款，《催款通知書》中將明確提示對所欠款項收取每日3%的滯納金。（3）在《催款通知書》發(fā)出后，如業(yè)主逾期未清繳欠款，物業(yè)公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知業(yè)主必須在收到《最后繳款通知書》后5日內(nèi)繳清欠款，并對所欠款項收取每日3%的滯納金（從1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。（4）如在《最后繳款通知書》發(fā)出后，業(yè)主仍未清繳欠款，物業(yè)公司可按照《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理合同》的規(guī)定采取其他追討措施，包括提出法律訴訟。第二節(jié)收費糾紛處理1.1.19糾紛處理原則（1）物業(yè)公司應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則處理收費糾紛。（2）物業(yè)公司應(yīng)在收到業(yè)主關(guān)于收費糾紛的投訴后，及時進行調(diào)查、核實和處理。1.1.20糾紛處理流程（1）業(yè)主向物業(yè)公司提出書面投訴，詳細說明收費糾紛的原因和訴求。（2）物業(yè)公司收到投訴后，應(yīng)在5個工作日內(nèi)進行核查，并將核查結(jié)果通知業(yè)主。（3）如核查結(jié)果顯示業(yè)主的訴求合理，物業(yè)公司應(yīng)按照業(yè)主的訴求進行調(diào)整，并在調(diào)整后告知業(yè)主。（4）如核查結(jié)果顯示業(yè)主的訴求不合理，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主說明原因，并進行溝通協(xié)調(diào)，爭取達成共識。（5）如雙方無法達成共識，可按照《物業(yè)管理合同》約定，提交仲裁委員會或法院進行裁決。（6）在糾紛處理過程中，物業(yè)公司應(yīng)積極與業(yè)主溝通，爭取盡快解決問題，減少糾紛對雙方的影響。第五章物業(yè)管理費使用范圍第一節(jié)物業(yè)服務(wù)與管理費用物業(yè)服務(wù)與管理費用是物業(yè)管理費的重要組成部分，主要用于保障物業(yè)的正常運營和服務(wù)質(zhì)量。以下是物業(yè)服務(wù)與管理費用的主要使用范圍：（1）人員費用：包括物業(yè)管理人員的工資、社會保險和福利待遇等。（2）辦公費用：包括物業(yè)管理辦公室的租金、水電費、辦公用品費等。（3）物業(yè)管理軟件費用：用于物業(yè)管理的計算機軟件購置、升級和維護等。（4）物業(yè)保險費用：為物業(yè)項目投保各類保險，如公共責(zé)任保險、雇主責(zé)任保險等。（5）物業(yè)管理咨詢費用：聘請專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。（6）物業(yè)管理培訓(xùn)費用：組織物業(yè)管理人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量。（7）物業(yè)管理宣傳費用：用于制作和發(fā)布物業(yè)管理相關(guān)信息，提高業(yè)主滿意度。第二節(jié)維修與保養(yǎng)費用維修與保養(yǎng)費用是物業(yè)管理費的重要支出，主要用于保障物業(yè)設(shè)施的完好和正常運行。以下是維修與保養(yǎng)費用的主要使用范圍：（1）日常維修費用：包括水電、管道、門窗、照明等設(shè)施的維修。（2）大修費用：對物業(yè)設(shè)施進行定期大修，保證設(shè)施正常運行。（3）預(yù)防性保養(yǎng)費用：對物業(yè)設(shè)施進行定期保養(yǎng)，預(yù)防設(shè)施故障。（4）更新改造費用：對物業(yè)設(shè)施進行更新改造，提高設(shè)施功能。（5）維修材料費用：購買維修所需的各種材料、配件等。（6）維修人工費用：支付維修人員的工資、社會保險和福利待遇等。第三節(jié)公共設(shè)施設(shè)備運行費用公共設(shè)施設(shè)備運行費用是物業(yè)管理費的重要支出，主要用于保障公共設(shè)施設(shè)備的正常運行。以下是公共設(shè)施設(shè)備運行費用的主要使用范圍：（1）水電費用：包括公共區(qū)域的水電消耗，如電梯、水泵、照明等。（2）供暖費用：冬季供暖設(shè)備的運行費用。（3）供冷費用：夏季供冷設(shè)備的運行費用。（4）綠化養(yǎng)護費用：公共區(qū)域綠化的養(yǎng)護費用。（5）清潔費用：公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用。（6）安全費用：公共區(qū)域的安全防范費用，如監(jiān)控設(shè)備運行、保安人員工資等。（7）設(shè)備維護費用：公共設(shè)施設(shè)備的定期檢查、維護和保養(yǎng)費用。第六章物業(yè)管理費使用規(guī)定第一節(jié)使用原則與要求1.1.21使用原則（1）合法合規(guī)原則：物業(yè)管理費的使用必須遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，符合物業(yè)管理條例和相關(guān)規(guī)定。（2）公開透明原則：物業(yè)管理費的使用應(yīng)保持公開、透明，保證業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（3）經(jīng)濟合理原則：物業(yè)管理費的使用應(yīng)遵循經(jīng)濟、合理原則，保證費用使用的高效性和合理性。（4）保障服務(wù)質(zhì)量原則：物業(yè)管理費的使用應(yīng)以提高服務(wù)質(zhì)量、滿足業(yè)主需求為出發(fā)點，保證物業(yè)服務(wù)的持續(xù)改進。1.1.22使用要求（1）預(yù)算編制：物業(yè)管理費的使用應(yīng)根據(jù)年度預(yù)算進行，預(yù)算編制應(yīng)遵循實際需求、合理預(yù)測的原則，保證預(yù)算的準(zhǔn)確性和可行性。（2）費用支出：物業(yè)管理費的使用應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，費用支出需經(jīng)審批，保證費用使用的合規(guī)性。（3）費用報銷：物業(yè)管理費的報銷應(yīng)遵循實事求是、合理報銷的原則，報銷憑證需真實、合法、有效。（4）費用監(jiān)督：物業(yè)管理費的使用應(yīng)接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督，保證費用使用的合理性和合規(guī)性。第二節(jié)使用程序與審批1.1.23使用程序（1）預(yù)算編制：物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)年度工作計劃，結(jié)合實際需求，編制年度物業(yè)管理費預(yù)算。（2）預(yù)算審批：年度物業(yè)管理費預(yù)算需提交業(yè)主大會或業(yè)主委員會審批，通過后方可實施。（3）預(yù)算執(zhí)行：物業(yè)管理公司按照批準(zhǔn)的預(yù)算，合理安排費用支出，保證預(yù)算的順利執(zhí)行。（4）費用報銷：費用支出后，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)按照規(guī)定程序提交費用報銷申請，附上真實、合法、有效的憑證。（5）費用核算：物業(yè)管理公司應(yīng)對費用進行核算，保證費用支出的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。1.1.24審批流程（1）費用申請：物業(yè)管理公司提出費用申請，說明費用用途、金額、支出理由等。（2）審批權(quán)限：物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)費用金額，確定審批權(quán)限，提交給相應(yīng)級別的負(fù)責(zé)人審批。（3）審批通過：審批通過后，物業(yè)管理公司按照審批意見執(zhí)行費用支出。（4）審批監(jiān)督：審批過程中，相關(guān)部門應(yīng)對費用申請進行監(jiān)督，保證審批的合規(guī)性和合理性。（5）審批記錄：物業(yè)管理公司應(yīng)保存審批記錄，以備查閱和審計。第七章物業(yè)管理費管理與監(jiān)督第一節(jié)物業(yè)管理費收支管理1.1.25物業(yè)管理費收入管理（1）物業(yè)管理費收入來源物業(yè)管理費收入主要包括：住宅物業(yè)費、非住宅物業(yè)費、公共設(shè)施設(shè)備使用費、停車費、廣告費等。（2）物業(yè)管理費收入核算物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理費收入來源，分別核算各類收入，保證收入真實、完整、準(zhǔn)確。（3）物業(yè)管理費收入分配物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將物業(yè)管理費收入分配給各個服務(wù)項目，保障服務(wù)質(zhì)量。1.1.26物業(yè)管理費支出管理（1）物業(yè)管理費支出范圍物業(yè)管理費支出主要包括：物業(yè)服務(wù)人員工資、物料采購、設(shè)備維修保養(yǎng)、綠化保潔、秩序維護、物業(yè)維修基金等。（2）物業(yè)管理費支出核算物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理費支出進行詳細核算，保證支出合理、合規(guī)。（3）物業(yè)管理費支出審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全支出審批制度，對物業(yè)管理費支出進行嚴(yán)格審批。第二節(jié)物業(yè)管理費使用監(jiān)督1.1.27物業(yè)管理費使用監(jiān)督機構(gòu)（1）業(yè)主大會業(yè)主大會是物業(yè)管理費使用的最高決策機構(gòu)，對物業(yè)管理費的使用進行監(jiān)督。（2）業(yè)主委員會業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對物業(yè)管理費的使用進行日常監(jiān)督。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部審計制度，對物業(yè)管理費使用進行自我監(jiān)督。1.1.28物業(yè)管理費使用監(jiān)督內(nèi)容（1）物業(yè)管理費使用計劃物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定年度物業(yè)管理費使用計劃，明確各項費用的用途、金額和支出時間。（2）物業(yè)管理費使用情況公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期將物業(yè)管理費使用情況向業(yè)主大會或業(yè)主委員會公示，接受監(jiān)督。（3）物業(yè)管理費使用違規(guī)處理對物業(yè)管理費使用過程中的違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)及時予以糾正，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。（4）物業(yè)管理費使用效果評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)管理費使用效果進行評估，保證資金使用的合理性和效益。通過以上措施，加強對物業(yè)管理費的管理與監(jiān)督，保障業(yè)主的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理水平。第八章物業(yè)管理費預(yù)算與決算第一節(jié)預(yù)算編制與審批1.1.29預(yù)算編制（1）預(yù)算編制原則（1）合法性原則：預(yù)算編制應(yīng)遵循國家法律法規(guī)、物業(yè)管理條例及相關(guān)政策規(guī)定。（2）真實性原則：預(yù)算編制應(yīng)真實反映物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，保證預(yù)算數(shù)據(jù)的真實性。（3）完整性原則：預(yù)算編制應(yīng)涵蓋物業(yè)管理服務(wù)的各個方面，保證預(yù)算內(nèi)容的完整性。（4）預(yù)見性原則：預(yù)算編制應(yīng)充分考慮未來發(fā)展趨勢，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險和問題進行預(yù)測。（2）預(yù)算編制內(nèi)容（1）收入預(yù)算：包括物業(yè)管理費收入、其他業(yè)務(wù)收入等。（2）支出預(yù)算：包括人工費用、設(shè)備設(shè)施維護費、保潔綠化費、公共水電費、行政辦公費等。（3）利潤預(yù)算：根據(jù)收入預(yù)算與支出預(yù)算的差額計算。（3）預(yù)算編制方法（1）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，制定預(yù)算編制方案。（2）收集相關(guān)數(shù)據(jù)，如物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、設(shè)備設(shè)施情況等。（3）按照預(yù)算編制原則，對各項數(shù)據(jù)進行匯總、分析，形成預(yù)算草案。1.1.30預(yù)算審批（1）預(yù)算審批流程（1）預(yù)算編制部門將預(yù)算草案提交給財務(wù)部門進行初步審核。（2）財務(wù)部門對預(yù)算草案進行審核，提出修改意見。（3）預(yù)算編制部門根據(jù)財務(wù)部門的審核意見，對預(yù)算草案進行修改。（4）修改后的預(yù)算草案提交給公司決策層審批。（5）決策層審批通過后，預(yù)算正式生效。（2）預(yù)算審批注意事項（1）預(yù)算審批過程中，各部門應(yīng)密切配合，保證預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（2）預(yù)算審批應(yīng)充分考慮公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和年度目標(biāo)。（3）預(yù)算審批過程中，應(yīng)對預(yù)算草案中的風(fēng)險和問題進行充分討論，保證預(yù)算的可行性。第二節(jié)決算編制與審批1.1.31決算編制（1）決算編制原則（1）真實性原則：決算編制應(yīng)真實反映預(yù)算執(zhí)行情況，保證決算數(shù)據(jù)的真實性。（2）完整性原則：決算編制應(yīng)涵蓋預(yù)算執(zhí)行的全部內(nèi)容，保證決算內(nèi)容的完整性。（3）準(zhǔn)確性原則：決算編制應(yīng)對預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)進行準(zhǔn)確計算，保證決算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（2）決算編制內(nèi)容（1）收入決算：包括物業(yè)管理費收入、其他業(yè)務(wù)收入等。（2）支出決算：包括人工費用、設(shè)備設(shè)施維護費、保潔綠化費、公共水電費、行政辦公費等。（3）利潤決算：根據(jù)收入決算與支出決算的差額計算。（3）決算編制方法（1）收集預(yù)算執(zhí)行過程中的各項數(shù)據(jù)，如收入、支出等。（2）按照決算編制原則，對各項數(shù)據(jù)進行匯總、分析，形成決算草案。1.1.32決算審批（1）決算審批流程（1）決算編制部門將決算草案提交給財務(wù)部門進行初步審核。（2）財務(wù)部門對決算草案進行審核，提出修改意見。（3）決算編制部門根據(jù)財務(wù)部門的審核意見，對決算草案進行修改。（4）修改后的決算草案提交給公司決策層審批。（5）決策層審批通過后，決算正式生效。（2）決算審批注意事項（1）決算審批過程中，各部門應(yīng)密切配合，保證決算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（2）決算審批應(yīng)充分考慮公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和年度目標(biāo)。（3）決算審批過程中，應(yīng)對決算草案中的問題進行分析，為下一年的預(yù)算編制提供參考。第九章物業(yè)管理費糾紛處理第一節(jié)糾紛處理程序1.1.33糾紛識別與登記（1）當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理方發(fā)生物業(yè)管理費糾紛時，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方進行溝通，明確糾紛的性質(zhì)、原因及涉及的金額。（2）物業(yè)管理方應(yīng)設(shè)立糾紛登記簿，將糾紛發(fā)生的時間、地點、當(dāng)事人、糾紛內(nèi)容等信息進行登記，以便及時處理。1.1.34糾紛調(diào)解（1）物業(yè)管理方應(yīng)設(shè)立糾紛調(diào)解小組，由具備相關(guān)知識和經(jīng)驗的調(diào)解人員組成，負(fù)責(zé)調(diào)解糾紛。（2）調(diào)解小組應(yīng)在糾紛發(fā)生后5個工作日內(nèi)，組織調(diào)解會議，邀請當(dāng)事人雙方參加。（3）調(diào)解會議應(yīng)充分聽取雙方的意見，對糾紛進行客觀、公正的分析，提出調(diào)解方案。（4）雙方當(dāng)事人應(yīng)在調(diào)解會議結(jié)束后3個工作日內(nèi)，對調(diào)解方案進行答復(fù)。（5）如雙方達成調(diào)解協(xié)議，調(diào)解小組應(yīng)制作調(diào)解書，并由雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)。1.1.35糾紛仲裁（1）如調(diào)解未果，當(dāng)事人可以申請仲裁。（2）仲裁機構(gòu)應(yīng)在收到仲裁申請后15個工作日內(nèi)，組成仲裁庭。（3）仲裁庭應(yīng)在仲裁程序啟動后30個工作日內(nèi)，作出仲裁裁決。（4）仲裁裁決書自送達當(dāng)事人之日起生效。1.1.36糾紛訴訟（1）如當(dāng)事人對仲裁裁決不服，可以向人民法院提起訴訟。（2）人民法院應(yīng)在收到起訴狀之日起7個工作日內(nèi)，作出是否受理的決定。（3）人民法院受理案件后，應(yīng)在6個月內(nèi)審結(jié)。第二節(jié)糾紛處理方式1.1.37協(xié)商解決（1）當(dāng)事人雙方可以在糾紛發(fā)生后，通過協(xié)商的方式解決問題。（2）協(xié)商解決可以采取以下方式：（1）口頭協(xié)商：當(dāng)事人雙方直接進行溝通，達成共識。（2）書面協(xié)商：當(dāng)事人雙方通過書面形式，明確糾紛解決方案。1.1.38調(diào)解解決（1）調(diào)解是解決糾紛的一種有效方式，可以由物業(yè)管理方或第三方進行。（2）調(diào)解過程中，調(diào)解人員應(yīng)遵循以下原則：（1）公平、公正、公開：保證調(diào)解過程的公平、公正，維護雙方合法權(quán)益。（2）合法、合理：調(diào)解方案應(yīng)合法、合理，符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定。（3）及時、高效：調(diào)解應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成，提高糾紛解決效率。1.1.39仲裁解決（1）仲裁是解決糾紛的一種法律途徑，具有以下特點：（1）自愿：當(dāng)事人雙方自愿選擇仲裁方式解決糾紛。（2）專業(yè)性：仲裁機構(gòu)具有專業(yè)性，能夠提供專業(yè)、權(quán)威的仲裁服務(wù)。（3）保密性：仲裁程序具有保密性，有利于保護當(dāng)事人的商業(yè)秘密。1.1.40訴訟解決（1）訴訟是解決糾紛的最終途徑，具有以下特點：（1）權(quán)威性：人民法院是國家的審判機關(guān)，具有權(quán)威性。（2）強制性：人民法院作出的判決、裁定具有強制力，當(dāng)事人必須履行。（3）程序性：訴訟程序嚴(yán)格，有利于保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。第十章物業(yè)管理費審計與評估第一節(jié)審計程序與要求1.1.41審計程序（1）審計準(zhǔn)備階段：審計人員應(yīng)了解物業(yè)管理費的相關(guān)法律法規(guī)、政策文件，掌握物業(yè)管理費的計算方法、收費標(biāo)準(zhǔn)及使用范圍。同時收集物業(yè)管理公司的相關(guān)資料，如公司章程、物業(yè)服務(wù)合同、收費標(biāo)準(zhǔn)等。（2）審計實施階段：審計人員應(yīng)采取以下方式進行審計：（1）查閱物業(yè)管理公司的財務(wù)報表、憑證、賬簿等資料，了解物業(yè)管理費的收入、支出情況。（2）實地調(diào)查物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)設(shè)施，評估物業(yè)管理費的使用效果。（3）走訪業(yè)主，了解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度，收集業(yè)主對物業(yè)管理費的意見和建議。（4）與物業(yè)管理公司進行溝通，了解公司的經(jīng)營狀況、成本構(gòu)成和收費標(biāo)準(zhǔn)。（3）審計報告階段：審計人員應(yīng)根據(jù)審計實施階段獲取的資料，撰寫審計報告，對物業(yè)管理費的收取和使用情況進行評價。1.1.42審計要求（1）審計人員應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識和技能，保證審計工作的質(zhì)量和效果。（2）審計人員應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則，保證審計結(jié)果的可靠性。（3）審計人員應(yīng)嚴(yán)格遵守審計程序，保證審計過程的合法性。（4）審計人員應(yīng)與物業(yè)管理公司保持良好溝通，保證審計工作的順利進行。第二節(jié)評估標(biāo)準(zhǔn)與方法1.1.43評估標(biāo)準(zhǔn)（1）法律法規(guī)：評估物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。（2）政策文件：評估物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考國家和地方政策文件的要求。（3）行業(yè)規(guī)范：評估物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。（4）業(yè)主滿意度：評估物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度。1.1.44評估方法（1）比較法：通過比較不同物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，評估物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)。（2）成本法：根據(jù)物業(yè)管理公司的成本構(gòu)成和收費標(biāo)準(zhǔn)，評估物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)。（3）效益法：根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的效益和業(yè)主滿意度，評估物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)。（4）綜合法：綜合運用比較法、成本法和效益法，評估物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)。通過以上評估方法和標(biāo)準(zhǔn)，可以為物業(yè)管理費的審計和評估提供參考依據(jù)，有助于提高物業(yè)管理費的使用效果和業(yè)主滿意度。第十一章物業(yè)管理費政策法規(guī)第一節(jié)相關(guān)法律法規(guī)1.1.45物業(yè)管理費概述物業(yè)管理費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)所收取的費用。根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式以及使用范圍都應(yīng)遵循一定的規(guī)定。1.1.46相關(guān)法律法規(guī)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》《物權(quán)法》明確了物業(yè)管理的法律地位，規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)部門在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)。其中，第四十二條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！保?）《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理條例》是我國物業(yè)管理的基本法規(guī)，對物業(yè)管理費的收取、使用和管理等方面進行了詳細規(guī)定。如第十二條明確了物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)，第二十三條、第二十四條分別規(guī)定了物業(yè)管理費的使用范圍和財務(wù)管理。（3）《住宅專項維修資金管理辦法》《住宅專項維修資金管理辦法》對住宅專項維修資金的籌集、使用和管理進行了規(guī)定。住宅專項維修資金是物業(yè)管理費的重要組成部分，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造。（4）其他相關(guān)法律法規(guī)除上述法律法規(guī)外，還有《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)對物業(yè)管理費進行了規(guī)定。第二節(jié)地方政策與規(guī)