自學(xué)考試房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)匯報(bào)材料

...wd......wd......wd...28898房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)第一章經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)1，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)學(xué)的研究對(duì)象是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過程的經(jīng)營(yíng)問題。2，研究目的：a研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其運(yùn)作規(guī)律，以便從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的過程，指導(dǎo)企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。b研究基本的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)和決策技術(shù)、營(yíng)銷技術(shù)，幫助企業(yè)掌握現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)原理與方法；掌握科學(xué)的決策程序和決策方法；提高企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的適應(yīng)力和競(jìng)爭(zhēng)力。c研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理手段和方法。以提高企業(yè)管理效率和管理水平。d研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析的原則和方法，探索提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益及工程經(jīng)營(yíng)效益的途徑。3,研究?jī)?nèi)容一是關(guān)于經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本概念、基本原理、基本運(yùn)作規(guī)律的內(nèi)容。二是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與決策技術(shù)的研究。三是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理職能的研究。四是關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷理論與方法的研究。五是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析的理論與方法。4.經(jīng)營(yíng)管理的職能：戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財(cái)務(wù)職能和公關(guān)職能。5.財(cái)務(wù)職能的核心是資金的運(yùn)用和管理。6.任務(wù)：廣開資金渠道，多方籌措資金；加強(qiáng)資金管理、降低成本開支。提高資金利用效益；增加企業(yè)積累，擴(kuò)大企業(yè)實(shí)力。7內(nèi)容：1.資金籌措職能2.資金管理職能3.資金運(yùn)用職能4.經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)營(yíng)分析職能。8思想：一、面向市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)思想二、競(jìng)爭(zhēng)致勝的經(jīng)營(yíng)思想三、注重信息的經(jīng)營(yíng)思想四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營(yíng)思想五、注重方案管理的經(jīng)營(yíng)思想六、以經(jīng)營(yíng)效益為核心的經(jīng)營(yíng)思想9.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是指企業(yè)在一定時(shí)期風(fēng)，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要到達(dá)的成果，是經(jīng)營(yíng)思想的具體表達(dá)，也是企業(yè)一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)和歸屬。10.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)體系分為目標(biāo)功能、目標(biāo)層次和目標(biāo)時(shí)序｛p9｝11.按目標(biāo)功能分類：1.市場(chǎng)性目標(biāo)2.開展性目標(biāo)3.生產(chǎn)性目標(biāo)4.服務(wù)性目標(biāo)5.成本性目標(biāo)6.財(cái)務(wù)性目標(biāo)7.效率性目標(biāo)8.效益性目標(biāo)12.按目標(biāo)層次分類：1.戰(zhàn)略決策層目標(biāo)2.中間部門職能層目標(biāo)3.車間班組執(zhí)行層目標(biāo)13.按目標(biāo)時(shí)序分類：1.遠(yuǎn)期目標(biāo)，10年以上。2.中期目標(biāo)，5年左右。3.近期目標(biāo)，一般本年度。14.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的作用：1.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)形成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的中心。2.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)構(gòu)成了考核與檢驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的標(biāo)準(zhǔn)。3.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定和推行是強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效益和手段。4.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是企業(yè)利益的集中表達(dá)，成為號(hào)召職工、團(tuán)結(jié)職工、鼓勵(lì)職工為之奮斗，提高企業(yè)職工主動(dòng)性與創(chuàng)造性的力量源泉。15.經(jīng)營(yíng)方針是指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和行為綱領(lǐng)，是指貫徹企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而確立的基本原則。16.經(jīng)營(yíng)方針按其構(gòu)成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營(yíng)總方針和具體的經(jīng)營(yíng)方針。17.企業(yè)具有的方針類型：1.生產(chǎn)開展方針2.技術(shù)開展方針3.工程開展方針4.市場(chǎng)開展方針5.人才資源開展方針6.管理開展方針18.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有方案地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。19.房地產(chǎn)開發(fā)是指對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地、房屋建筑、配套設(shè)施和根基設(shè)施所進(jìn)展的投資、規(guī)劃、建設(shè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。20.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系：1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)反映的是在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系。2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)商品的銷售。租賃、抵押等以交易為主要形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，在很大程度上受到法律的保護(hù)與制約，國(guó)家法規(guī)便有較多的約束。21.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn):1.房地產(chǎn)商品價(jià)格昂貴，對(duì)于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購置房屋。2.房地產(chǎn)商品不可移動(dòng)。因而其交易過程不是商品位置的流動(dòng)，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地產(chǎn)商品，如城市建筑地塊，其使用權(quán)與所有權(quán)是別離的。4.一般商品的交換對(duì)象范圍不受限制.5.一般商品的交換出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是單純的買賣關(guān)系。7.由于房地產(chǎn)資源和稀缺性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。8.由于地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是政府壟斷的市場(chǎng)，這就意味著，價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制對(duì)土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，就不如其他商品市場(chǎng)那么明顯。22.經(jīng)濟(jì)環(huán)境是經(jīng)營(yíng)者擬經(jīng)營(yíng)的工程在建設(shè)期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。23.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境因素：1.政治環(huán)境2.社會(huì)環(huán)境3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境4.法律環(huán)境5.自然環(huán)境24.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在特定環(huán)境下和特定時(shí)期內(nèi)，客觀存在的可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化。25.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)：1.客觀性2.偶然性3.相對(duì)性4.可測(cè)可控性5.風(fēng)險(xiǎn)與效益的共生性.26.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)工程實(shí)際價(jià)值與估計(jì)價(jià)值或預(yù)期價(jià)值之間的差異。27.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來源：1.國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工程的風(fēng)險(xiǎn)分析方法主要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本運(yùn)用28.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可分為三個(gè)環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營(yíng)，二是流通過程的經(jīng)營(yíng)，三是消費(fèi)過程的經(jīng)營(yíng)。29.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本運(yùn)作，包括城市土地開發(fā)、城市房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的銷售、租賃抵押、典當(dāng)、拍賣、估價(jià)、入股與信托，以及房產(chǎn)的修繕與管理經(jīng)營(yíng)等。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。新區(qū)開發(fā)包括土地征用和城市根基設(shè)施建設(shè)。30.城市建設(shè)用地，無論是收回國(guó)有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進(jìn)展：申請(qǐng)選址。2.制訂方案。3.申請(qǐng)批準(zhǔn)。4.發(fā)布用地通告。5.簽訂補(bǔ)償、安置合同。6.發(fā)證。31.城市房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，進(jìn)展房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。32.房地產(chǎn)交易是指把房產(chǎn)和地產(chǎn)作為商品而進(jìn)展的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等的流通活動(dòng)。33.主要交易方式：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。34.房地產(chǎn)的其他交易方式：房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當(dāng)、投資入股、房屋互換、房地產(chǎn)估價(jià)、拍賣。｛21｝35.物業(yè)管理可分為住宅區(qū)管理、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型。住宅區(qū)管理原則：1.服務(wù)第一、方便群眾的原則。2.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、綜合管理的原則。3.企業(yè)化管理、獨(dú)立核算的原則。4.專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的原則。5.產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)別離的原則。住宅區(qū)管理模式：1.開發(fā)公司管理型。2.“三結(jié)合〞管理型。3.街道辦事處管理型。4.物業(yè)管理型。36.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是指房地產(chǎn)企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)內(nèi)部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展趨勢(shì)，進(jìn)展籌劃、決策的事總過程。37.城市土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是指地產(chǎn)商或地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)發(fā)土地開發(fā)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，依據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求和對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)開展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，從土地選址與可行性研究開場(chǎng)，經(jīng)工程立項(xiàng)。征地拆遷，到對(duì)土地進(jìn)展加工平整和根基設(shè)施建設(shè)，滿足進(jìn)展城市房屋建設(shè)的建筑地段為止的全過程。土地使用權(quán)的出讓：1.取得城市土地使用權(quán)的法律依據(jù)。2.城市土地的有償使用制度。3.城市土地出讓的有限期使用制度。4.土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)別離。｛25｝城市土地使用權(quán)出讓的國(guó)家壟斷制度：1.城市土地出讓的國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)制度。2.城市土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限。土地使用權(quán)出讓的主要方式：1.協(xié)議出讓方式。2.招標(biāo)出讓。3.公開拍賣。｛27｝土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別。｛28｝2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：a.只有國(guó)家出讓的土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。b.只有依據(jù)出讓合同規(guī)定進(jìn)展開發(fā)利用的土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂合同。D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記手續(xù)。3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：a.〞認(rèn)地不認(rèn)人〞的原則。B.房地產(chǎn)不可分的原則。C.房地產(chǎn)效益不可損的原則。4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限｛29｝38.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)展商對(duì)城市房屋及各類建筑物、構(gòu)造物的興趣與經(jīng)營(yíng)。工程工程組織1.招標(biāo)類型：a.工程總承包招標(biāo)b.建設(shè)工程階段招標(biāo)c.專項(xiàng)招標(biāo)2.招標(biāo)方式：a.公開招標(biāo)b.邀請(qǐng)招標(biāo)c.協(xié)議招標(biāo)3.招標(biāo)程序：a.選擇招標(biāo)方式b.編制招標(biāo)文件夾c.編制標(biāo)底d.招標(biāo)資格審查e.組織現(xiàn)場(chǎng)勘察f.報(bào)送標(biāo)書g.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)h.簽訂承包合同〔二〕工程工程管理39.工程工程管理是指開發(fā)對(duì)各施工單位在家施工過程中的綜合管理。開發(fā)公司對(duì)工程工程組織管理的主要職能有三個(gè)方面：一是、工程地盤管理。二是、工程質(zhì)量監(jiān)視。三是、工程驗(yàn)收與交用。40.房地產(chǎn)交易經(jīng)營(yíng)運(yùn)作：是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，依據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，以房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品進(jìn)展的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等交易活動(dòng)的實(shí)施決策過程。房屋銷售的方式：1.房地產(chǎn)銷售委托。2.現(xiàn)貨買賣與期貨交易。房屋買賣程序：1.確認(rèn)資格。2.簽訂房屋買賣合同。3.付款成交。4.房地產(chǎn)過戶。房屋租賃與房屋買賣的區(qū)別：1.房屋買賣是買得所有權(quán)，而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)。2.房屋買賣是一次性交易，一次實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值；而房屋租賃則是分期屢次交易，分期實(shí)現(xiàn)價(jià)值。3.房屋買賣是一次性付款，或分期付款，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。4.由于房屋租賃是把使用權(quán)從所有權(quán)中別離出來，因而在房屋租賃中產(chǎn)生了兩種相關(guān)的特點(diǎn).第一、房屋出租，發(fā)生了使用權(quán)對(duì)房屋所有人處分權(quán)的制度。第二、由于房屋出租，也產(chǎn)生了所有權(quán)對(duì)使用權(quán)的某種制約。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)》房屋出租方的權(quán)利：1.有按期收取資金的權(quán)利。2.有監(jiān)視承租方保護(hù)使用房屋的權(quán)利。3.有依法收回出租房屋的權(quán)利。4.因國(guó)家建設(shè)需要，必須騰讓房屋時(shí)，出租方有權(quán)終止租賃合同，對(duì)用戶按有關(guān)規(guī)定另行安置?！贩课莩鲎夥降牧x務(wù)｛35｝》房屋承租方的權(quán)利｛35｝》房屋承租方的義務(wù)｛35｝房屋租賃程序：1.租賃雙方平等協(xié)商?；ダセ荨⒆h定租金。2.簽訂房屋租賃合同，明確雙方權(quán)利與義務(wù)。3.將租賃合同送當(dāng)?shù)胤抗軝C(jī)關(guān)備案，辦理房地產(chǎn)租賃登記手續(xù)。4.交接房屋。41.其他房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式的運(yùn)作：〔一〕房地產(chǎn)抵押1.抵押權(quán)的設(shè)定｛37｝2.房地產(chǎn)抵押貸款合同｛38｝3.抵押登記｛38｝4.抵押房產(chǎn)的占有、收管。｛38｝5.抵押房地產(chǎn)的處分｛38｝〔二〕房屋互換1.房屋產(chǎn)權(quán)互換，是指房屋產(chǎn)權(quán)人之間，為了生活或經(jīng)營(yíng)的需要，相互交換房屋的所有權(quán)。房屋互換程序：1.》換房申請(qǐng)。2》換房證明。3.》互換房的價(jià)格評(píng)估。4.》簽訂換房協(xié)議。5.》房地產(chǎn)過戶。房屋使用權(quán)的互換。換房范圍。第三章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)42.地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)則是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)以及維護(hù)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組織。43.房地產(chǎn)企業(yè)的類型：〔一〕按所有權(quán)性質(zhì)劃分：1.全民所有制企業(yè)。2.集體所有制企業(yè)。3.私營(yíng)企業(yè)。4.中外合營(yíng)企業(yè)。5.外商獨(dú)資企業(yè)。(二)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式劃分：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。3.物業(yè)管理企業(yè)?！踩嘲唇?jīng)營(yíng)性質(zhì)劃分：1.房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)。2.房地產(chǎn)兼營(yíng)企業(yè)。3.房地產(chǎn)工程企業(yè)。44.房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、變更和終止的條件及程序；45.設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有的條件：1.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。2.有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。3.有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。4.有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。46.企業(yè)法人辦理開業(yè)登記，應(yīng)當(dāng)提交以下文件和證件：1.組織負(fù)責(zé)人簽署的登記申請(qǐng)書。2.組織章程。3.資金信用證明、驗(yàn)資證明或者資金擔(dān)保。4.企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的身份證明。5.住所和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用證明。6.其他有關(guān)文件、證明。47.有限責(zé)任公司的設(shè)立條件：1.股東符合法定人數(shù)。2.股東出資到達(dá)法定資本最低限額。3.股東共同制定公司章程。4.有公司名稱，建設(shè)符合有限責(zé)任要求的組織機(jī)構(gòu)。5.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。48.有限責(zé)任公司的設(shè)立程序：1.發(fā)起人符合法定人數(shù)。2.發(fā)起人認(rèn)繳和社會(huì)公開募集的股本到達(dá)資本最低限額。3.股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定。4.發(fā)起人制訂公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過。5.有公司名稱，建設(shè)符合股份要求的組織機(jī)構(gòu)。6.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。｛44｝企業(yè)的變更、終止。｛44｝49.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分五個(gè)等級(jí)。｛詳見45｝申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的證明文件：1.企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。2.企業(yè)資信證明。3.企業(yè)法人代表和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證明。4.企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料，5.其他有關(guān)文件、證明。50.組織是由五個(gè)因素組成：人員、職位、職責(zé)、聯(lián)系、信息。51.組織是指圍繞著企業(yè)各級(jí)目標(biāo)和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，建設(shè)管理機(jī)構(gòu)系統(tǒng)，以明確目標(biāo)、指定職位、規(guī)定職責(zé)、選擇人員、授與權(quán)力、明確關(guān)系交流信息而建設(shè)健全正常的管理秩序，同時(shí)使全體人員能協(xié)調(diào)地進(jìn)展工作，以長(zhǎng)期高效的組織行為保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。52.組織的重要作用表現(xiàn)：1.它不僅是管理職能的重要職能，而且是企業(yè)進(jìn)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的根基條件。2.它不僅能夠保證管理活動(dòng)的順利進(jìn)展，而且能夠協(xié)調(diào)人與人，人與事之間的關(guān)系，不斷地推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)高效地進(jìn)展。3.它不僅是實(shí)現(xiàn)當(dāng)前目標(biāo)的重要手段，而且是先進(jìn)管理費(fèi)用思想、方法、手段具體發(fā)揮作用不斷提高企業(yè)管理水平的表達(dá)。4.它不僅能夠反映當(dāng)前社會(huì)化大生產(chǎn)和生產(chǎn)力開展水平的要求和生產(chǎn)關(guān)系的要求，而且能夠適應(yīng)環(huán)境變化、開展的需要以反映其新的要求。53.建設(shè)健全企業(yè)組織的原則：1.效率原則。2.分工協(xié)作，以工作為中心的原則。3.管理幅度、分層管理的原則。4.統(tǒng)一指揮、命令一致的原則。5.權(quán)責(zé)對(duì)等、才職相稱的原則。6.協(xié)調(diào)原則。7.彈性原則。54.企業(yè)組織的基本形式：1．比照分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織構(gòu)造設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)。答：直線制組織構(gòu)造：優(yōu)點(diǎn)是命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)清楚，維持成本低，快速靈活。缺點(diǎn)是不利于企業(yè)成長(zhǎng)，過分依賴領(lǐng)導(dǎo)人的才能和技能。職能制組織構(gòu)造：優(yōu)點(diǎn)是利用專門化、規(guī)模化帶來的成本節(jié)約、減少資源浪費(fèi)的好處。缺點(diǎn)是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制構(gòu)造：優(yōu)點(diǎn)是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合，缺點(diǎn)是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業(yè)部制組織構(gòu)造：優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)化了決策機(jī)制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策和戰(zhàn)略開展，提供各種服務(wù)，調(diào)動(dòng)事業(yè)部的積極性，強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對(duì)本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才，增強(qiáng)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。缺點(diǎn)是活動(dòng)和資源的重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率降低。矩陣型組織構(gòu)造：優(yōu)點(diǎn)是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動(dòng)，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣構(gòu)造組織平臺(tái)很好地發(fā)揮資源作用。缺點(diǎn)是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭(zhēng)，容易引起組織的矛盾。55.房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置各主要行政領(lǐng)導(dǎo)人員的職責(zé)｛55｝1.經(jīng)理、2副經(jīng)理、3總工程師、4總經(jīng)濟(jì)師、5總會(huì)計(jì)師、6科長(zhǎng)各主要職能部門的職責(zé)｛56｝經(jīng)營(yíng)部。2.開發(fā)部。3.方案部。4.工程技術(shù)部。5.財(cái)務(wù)部。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度：1.開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度。2.工程技術(shù)管理制度。3.經(jīng)濟(jì)核算管理制度。4行政人員管理制度。5.物業(yè)管理制度。6.思想政治工作管理制度。第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)1.市場(chǎng)涵義：〔1〕市場(chǎng)是商品聚集和交換的場(chǎng)所〔2〕市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和〔3〕市場(chǎng)是現(xiàn)實(shí)潛在的購置力和欲望購置2.市場(chǎng)三要素：商品要素。購置力要素。愿意買賣商品的當(dāng)事人。{課本60頁}3.市場(chǎng)的功能：〔1〕市場(chǎng)是連接身產(chǎn)和消費(fèi)的紐帶。〔2〕市場(chǎng)把單個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚為一個(gè)有機(jī)的整體〔3〕市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)再生產(chǎn)的根基。{P60}市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念。{60}現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念有4點(diǎn)：〔1〕顧客向?qū)А?〕不斷創(chuàng)新〔3〕揚(yáng)長(zhǎng)避短〔4〕整體營(yíng)銷4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義：〔1)狹義：是指房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所(2)廣義：其一，是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和。其二，是指房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關(guān)系的總和。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征：〔1〕標(biāo)的物流通轉(zhuǎn)移的固著性〔2〕房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的統(tǒng)一性〔3〕市場(chǎng)供給缺乏彈性〔4〕市場(chǎng)供給的地區(qū)性〔5〕市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的不徹底性〔6〕市場(chǎng)功能的不徹底性〔7〕地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性。6.培育和開展房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要意義：〔1〕有利于加速經(jīng)濟(jì)體制的深化改革〔2〕有利于其他各類市場(chǎng)的開展〔3〕有利于促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置〔4〕有利于促進(jìn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出良性循環(huán)〔5〕有利于促進(jìn)對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大。{63}7.房地產(chǎn)市場(chǎng)類型：〔1〕按商品用途：分為生產(chǎn)資料市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)〔2〕按市場(chǎng)的發(fā)育完善程度：初級(jí)中級(jí)高級(jí)市場(chǎng)我國(guó)處于初級(jí)〔3〕按經(jīng)營(yíng)對(duì)象：土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)〔4〕按市場(chǎng)活動(dòng)范圍：地方國(guó)內(nèi)國(guó)際〔5〕按交易內(nèi)容：土地使用市場(chǎng)房屋商品市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)技術(shù)市場(chǎng)信息市場(chǎng)〔6〕按市場(chǎng)層次：一級(jí)二級(jí)三級(jí)。8.房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)：一級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)〔1〕建設(shè)在城市土地國(guó)有制的根基上，堅(jiān)持城市土地國(guó)有制，交易地址是土地使用權(quán)〔2〕土地的受讓方允許為多種性質(zhì)，多種成份法人〔3〕明確規(guī)定各類用地的使用年限〔4〕國(guó)家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)〔5〕批租土地使用權(quán)的價(jià)格是一種“租賃〞價(jià)格，租賃費(fèi)用一次性收取〔6〕主要形式：協(xié)議出讓招標(biāo)出讓拍賣出讓。二級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)：〔1〕流通由經(jīng)營(yíng)向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移〔2〕涉及較多的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系三級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)：是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。土地使用者，房屋所有人，將所取得的一定年限的土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)或房屋所占有的土地使用權(quán)一并在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，買賣，贈(zèng)與，繼承，交換。屬于調(diào)劑余缺，從新配置的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)只要作用表達(dá)在：第一，調(diào)節(jié)住宅余缺滿足居民的居住需要。第二，改變房地產(chǎn)用途完善土地利；用構(gòu)造。第三，滿足企業(yè)和居民的特殊需要。9.房地產(chǎn)的要素市場(chǎng)：地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)資金市場(chǎng)房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)信息市{65}房地產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)機(jī)制主要內(nèi)容：1價(jià)格機(jī)制2供求機(jī)制3競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制4稅收機(jī)制5信貸利率機(jī)制{66}市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)弱點(diǎn)在{67}“方案機(jī)制〞的含義優(yōu)缺點(diǎn)在{67}“法律機(jī)制〞的含義優(yōu)缺點(diǎn)在{67下}10.房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控1.決策控制系統(tǒng)：〔1〕土地供給方案〔2〕城市規(guī)劃指導(dǎo)〔3〕環(huán)境保護(hù)2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)：(1)控制地價(jià)(2)調(diào)節(jié)稅收(3)租金的控制(4)信貸規(guī)模及利率3.信息反響系統(tǒng)4.監(jiān)視系統(tǒng){69}第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查11.概念：是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的，有方案，系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷狀況方面的各種情報(bào)資料，通過對(duì)過去與現(xiàn)代營(yíng)銷狀態(tài)及動(dòng)態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其開展未來，制定正確的決策提供可靠的依據(jù)?！?〕市場(chǎng)調(diào)查的根基是收集資料〔2〕市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)涵是廣義的〔3〕市場(chǎng)調(diào)查的方向必須是科學(xué)的?！?0頁〕12.市場(chǎng)調(diào)查的作用：〔1〕市場(chǎng)調(diào)查有助于企業(yè)確定正確的方向〔2〕有助于企業(yè)適時(shí)進(jìn)展產(chǎn)品的更新?lián)Q代〔3〕有助于企業(yè)制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)方案〔4〕有助于企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略〔5〕有助于企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益〔6〕對(duì)政府而言有助于制定正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策13.原則：實(shí)事求是原則2有的放矢原則3虛心求知原則4系統(tǒng)性原則5效益性原則14.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型：1.探索性調(diào)查2描述性調(diào)查3因果性調(diào)查{71}15.內(nèi)容：1：不可控因素的調(diào)查〔1〕政治法律環(huán)境調(diào)查〔2〕經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查〔3〕消費(fèi)者狀況調(diào)查〔4〕市場(chǎng)構(gòu)造不可控因素調(diào)查〔a競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查b同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查2可控因素調(diào)查〔1〕產(chǎn)品調(diào)查〔2〕價(jià)風(fēng)格查〔3〕銷售渠道調(diào)查〔4〕促銷調(diào)查16.程序：論采取哪一種形式，調(diào)查哪一方面內(nèi)容，都是一次有組織有方案的行動(dòng)，都應(yīng)該經(jīng)過一定的程序和步鑄，才能到達(dá)預(yù)期的目標(biāo)，程序大體上有〔調(diào)查準(zhǔn)備正式調(diào)查結(jié)果分析撰寫調(diào)查報(bào)告〕4個(gè)階段。1.調(diào)查階段：〔1〕確定調(diào)查目標(biāo)〔2〕初步情況分析〔3〕制定調(diào)查方案〔4〕非正式調(diào)查2.正式調(diào)查階段〔1〕確定市場(chǎng)資料來源〔2〕確定收集資料方法〔3〕調(diào)查表及問卷設(shè)計(jì)〔4〕抽樣設(shè)計(jì)〔5〕現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查3.結(jié)果分析階段:〔1〕資料編輯整理〔匯總初審篩選統(tǒng)計(jì)〔2〕調(diào)查資料的綜合分析〔定量分析發(fā)定性分析法{74頁}4.編寫調(diào)查報(bào)告。{75}17.調(diào)查方法和技術(shù)：調(diào)查方法：1.詢問調(diào)查法〔a訪談?wù){(diào)查b調(diào)查c郵函調(diào)查d留置問卷調(diào)查。2.觀察調(diào)查法3實(shí)驗(yàn)調(diào)查法調(diào)查技術(shù)：{76-77}第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)概述18.概念：是直借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來經(jīng)營(yíng)狀況及開展趨勢(shì)作出的預(yù)計(jì)，測(cè)算和判斷。是否準(zhǔn)確取決于兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度；其二，人們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系和開展變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和掌握的能力。19.經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的作用：1是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)2有助于制定正確的經(jīng)營(yíng)決策略3有助于提高及企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力4可以減少經(jīng)營(yíng)的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性20.經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容：1國(guó)名經(jīng)濟(jì)開展的趨勢(shì)預(yù)測(cè)2產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響預(yù)測(cè)3市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)4技術(shù)開展預(yù)測(cè)5銷售前景預(yù)測(cè)6產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè)7供給能力預(yù)測(cè)8市場(chǎng)價(jià)格走向預(yù)測(cè)9市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè)21.步驟：1確立預(yù)測(cè)目標(biāo)2擬定預(yù)測(cè)工作方案3收集與整理資料4選擇預(yù)測(cè)法5預(yù)測(cè)分析6預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)7編寫預(yù)測(cè)報(bào)告第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)方法22.直觀預(yù)測(cè)四法：調(diào)查預(yù)測(cè)法個(gè)人判斷法專家會(huì)議法德爾菲法23.調(diào)查預(yù)測(cè)：1調(diào)查方式〔a全面調(diào)查b重點(diǎn)調(diào)查c典型調(diào)查d抽樣調(diào)查24.調(diào)查程序需預(yù)測(cè)程序〔a明確調(diào)查目的b確定方式對(duì)象c擬定調(diào)查提綱d確定調(diào)查時(shí)間地點(diǎn)期限e編制方案和預(yù)算f進(jìn)展調(diào)查整理分析資料g進(jìn)展預(yù)測(cè)分析h編寫預(yù)測(cè)報(bào)告。25.個(gè)人判斷法：根據(jù)判斷者的經(jīng)歷，能力進(jìn)展邏輯推理和判斷分析的方法。26.專家會(huì)議法：{83頁}27.德爾菲法三大特點(diǎn)：匿名性反響性統(tǒng)計(jì)性28.時(shí)間序列預(yù)測(cè)法：1平均數(shù)預(yù)測(cè)法〔a算數(shù)平均數(shù)預(yù)測(cè)法b加權(quán)平均預(yù)測(cè)法{85}2移動(dòng)平均預(yù)測(cè)法〔a一次b二次c三次平均法{87}3指數(shù)平滑預(yù)測(cè)法〔a一次b二次c三次指數(shù)平滑法{90頁}29.回歸預(yù)測(cè)法：步驟：因素分析數(shù)據(jù)收集相關(guān)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ徒ㄔO(shè)模型平價(jià)預(yù)測(cè)分析一元線性回歸預(yù)測(cè){94—102}第五章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策概述1.經(jīng)營(yíng)決策的含義：是指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，經(jīng)營(yíng)者依據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)容體的規(guī)律性及各種主觀條件的認(rèn)識(shí)，借助于一定的手段和方法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及行動(dòng)方案進(jìn)展優(yōu)化設(shè)計(jì)，選擇并付諸實(shí)施的行為過程。2.經(jīng)營(yíng)決策的構(gòu)成要素：1決策主體2決策目標(biāo)3決策變量4環(huán)境條件5決策成果6對(duì)決策變量的平價(jià)選擇3.經(jīng)營(yíng)決策的基本屬性：1主體性2客觀性3目的性4實(shí)踐性5預(yù)見性6選擇性4.經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容：1經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策2經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與方案決策3工程決策4投資決策5金融決策6財(cái)務(wù)決策7產(chǎn)品的生產(chǎn)與開發(fā)決策8價(jià)格決策9市場(chǎng)營(yíng)銷決策10經(jīng)營(yíng)組織與人事決策11工程指揮決策12物業(yè)管理決策5.作用：1.經(jīng)營(yíng)決策的質(zhì)量關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，興衰成敗2.決策是經(jīng)營(yíng)管理的核心?！彩紫绕浯巫詈髙106}。6.類型：1。戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術(shù)決策2.程序化決策與非程序化決策3.數(shù)量與非數(shù)量性決策4.確確定型決策不確定型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策。{107—108}7.特征與原則：現(xiàn)代決策特征主要表現(xiàn)在〔1——12〕{108頁}8.基本原則：1唯物辯證原則2信息可靠3以預(yù)測(cè)為根基4系統(tǒng)性5優(yōu)化6可行性7反響性8時(shí)效性原則9.決策者的素質(zhì)：1政治素質(zhì)2智能素質(zhì)3心理素質(zhì)4身體素質(zhì){110頁}決策者提高素養(yǎng)：1努力掌握專業(yè)知識(shí)和藹于總結(jié)決策經(jīng)歷2熟悉全局形勢(shì)3學(xué)習(xí)科學(xué)決策知識(shí)4提高創(chuàng)造性思維能力5.不斷完善心理素質(zhì)第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策體制與決策程序10.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策體制：1決策系統(tǒng)2信息系統(tǒng)〔收集加工傳遞3咨詢系統(tǒng)〔智囊系統(tǒng)4執(zhí)行系統(tǒng)5監(jiān)視系統(tǒng)程序：1發(fā)現(xiàn)問題2確定目標(biāo)〔a針對(duì)性b系統(tǒng)性c具體性d可能性3擬定方案〔a完整性b詳實(shí)性c相斥性4分析評(píng)估〔a限制因素分析b潛在問題分析c綜合評(píng)估5方案優(yōu)選〔abcd{114頁}6方案實(shí)施7反響調(diào)整第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法概念：是指為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)決策目的而進(jìn)展決策活動(dòng)的途徑和手段定量決策與定性決策方法：{115—16}確定型決策方法：1線性規(guī)劃法{116頁}2效益費(fèi)用法{117頁}風(fēng)險(xiǎn)型決策方法：最大概率法{118}期望值法{119}步驟：〔1〕收集與經(jīng)營(yíng)決策有關(guān)的數(shù)據(jù)資料〔2〕找出可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)〔3〕列出可行的行動(dòng)方案〔4〕確定各種狀態(tài)的概率〔5〕計(jì)算每個(gè)行動(dòng)方案在不同狀態(tài)下的損益值〔6〕列出決策表〔7〕計(jì)算出各個(gè)行動(dòng)方案的損益期望值〔8〕選擇期望值最大或者最小的方案為最優(yōu)方案決策樹：1決策點(diǎn)〔方框2狀態(tài)點(diǎn)〔圓圈3結(jié)果點(diǎn)〔三角4分枝〔橫線{120}不去定型決策方法：1樂觀準(zhǔn)則2悲觀準(zhǔn)則3等可能準(zhǔn)則4懊悔準(zhǔn)則第四節(jié)多目標(biāo)決策概念：那些需要同時(shí)考慮多工程標(biāo)的決策問題多目標(biāo)決策問題：1特點(diǎn)：目標(biāo)之間不可公度性2權(quán)衡效用與偏好3最優(yōu)解，非劣解和滿意解〔1〕商定一種原則與方法〔2〕分析者只提供非劣解有決策者選擇滿意解〔3〕決策者參與分析過程，交換意見，逐步改善非裂解，直至找到滿意解〔4〕多目標(biāo)決策過程多決策五個(gè)階段：1初始階段2問題形成階段3系統(tǒng)和模式化階段4分析評(píng)估階段5決策階段{125頁}加權(quán)平均法：1關(guān)于分?jǐn)?shù)評(píng)定{126頁}2關(guān)于權(quán)重關(guān)系確實(shí)定{127頁}層次分析法：1層次構(gòu)造模型〔a總體目標(biāo)層b準(zhǔn)則層c指標(biāo)層d方案層2判斷矩陣3判斷矩陣的解〔a最小誤差平方和法b方根法c和積法4一致性檢驗(yàn)5組合權(quán)重系數(shù){128—140頁}第六章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案方案是指對(duì)工作或行為的事先安排，是人們基于對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)和對(duì)未來的估計(jì)，對(duì)今后某一定時(shí)期應(yīng)到達(dá)的目標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施、方案、程序、進(jìn)度及人事、責(zé)任、資源等所作的安排。方案管理是指通過方案的編制、執(zhí)行與控制來實(shí)現(xiàn)控制企業(yè)全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的周期性綜合管理工作。方案管理的基本步驟；1.環(huán)境分析。2.目標(biāo)確實(shí)定。3.方案研究。4.措施與程序的制定。5.進(jìn)度安排。6.平衡與調(diào)整。7.控制與協(xié)調(diào)。8.總結(jié)與分析。經(jīng)營(yíng)方案是指以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為對(duì)象的方案安排，又稱為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案?；救蝿?wù)，1.制訂目標(biāo)。2.資源配置。3.協(xié)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。4.提高管理效率。5.提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)；房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量指標(biāo)是反映企業(yè)開發(fā)能力現(xiàn)狀及其開展?fàn)顟B(tài)的指標(biāo)。土地開發(fā)面積及其增長(zhǎng)率=〔本期土地方案開發(fā)面積-上期土地方案開發(fā)面積〕/上期土地實(shí)際開發(fā)面積*100％房屋交付使用率=方案交付使用房屋建筑面積/當(dāng)期方案竣工房屋建筑面積*100％房屋開發(fā)竣工率=方案竣工房屋建筑面積/當(dāng)期方案開發(fā)房屋建筑面積*100％房地產(chǎn)開發(fā)收入指標(biāo)是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的主要指標(biāo)有收入總額及收入增長(zhǎng)率。收入增長(zhǎng)率=〔本期方案收入總額-實(shí)際上期收入總額〕/上期實(shí)際收入總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量指標(biāo)工程質(zhì)量合格率=質(zhì)量合格的開發(fā)工程數(shù)量/竣工驗(yàn)收的開發(fā)工程數(shù)量*100％保修期內(nèi)優(yōu)良服務(wù)率=即時(shí)修理次數(shù)/報(bào)修次數(shù)*100％房地產(chǎn)開發(fā)成本指標(biāo)開發(fā)成本降低額=預(yù)算成本額-方案成本額開發(fā)成本降低率=方案成本降低額/預(yù)算開發(fā)成本額*100％房地產(chǎn)開發(fā)資金占用指標(biāo)反映房地產(chǎn)開發(fā)資金占用情況的指標(biāo)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率〔周轉(zhuǎn)次數(shù)〕=房地產(chǎn)方案銷售收入/定額流動(dòng)資金方案平均占用額流動(dòng)資金占用率=定額流動(dòng)資金方案平均占用額/房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品方案銷售額自有資金增長(zhǎng)率=自有資金方案增長(zhǎng)額/上期自資金實(shí)際總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)指標(biāo)是綜合反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的利潤(rùn)指標(biāo)。利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率=〔本期方案利潤(rùn)總額-上期實(shí)際利潤(rùn)總額〕/上期實(shí)際利潤(rùn)總額*100％房產(chǎn)銷售利潤(rùn)率=商品房方案銷售利潤(rùn)/商品房方案銷售收入*100％資金利潤(rùn)率=本期方案利潤(rùn)總額/本期定額流動(dòng)資金方案平均占用額*100％成本利潤(rùn)率=本期方案利潤(rùn)總額/開發(fā)方案成本總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)勞動(dòng)效率指標(biāo)人均開發(fā)土地面積=方案開發(fā)土地面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均開發(fā)房屋面積=方案開發(fā)房屋面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均產(chǎn)值=方案經(jīng)營(yíng)總收入/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均利稅額=本期方案實(shí)現(xiàn)利稅額/企業(yè)在職職工平均數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)社會(huì)效益指標(biāo)綜合開發(fā)率=綜合開發(fā)房屋方案竣工面積/總的房屋方案竣工面積*100％房地產(chǎn)租賃與銷售經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)總額指標(biāo)房產(chǎn)流轉(zhuǎn)是指房屋作為商品從生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入流通領(lǐng)域的過程。出售房屋是通過一次交換而實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)換的。其平衡公式為：期初商品房+本期方案購入房=本期方案銷出房+期末商品房房產(chǎn)租賃與銷售收入指標(biāo)描述房產(chǎn)租金收入的主要指標(biāo)租金收繳率=方案租金額/應(yīng)收租金額*100％租金收入增長(zhǎng)率=方案租金收入增長(zhǎng)額/上期租金收入*100％舊欠租金收繳率=方案收回拖欠租金總額/欠租總額*100％欠租發(fā)生率=欠租戶數(shù)/應(yīng)收租金戶數(shù)*100％描述房產(chǎn)銷售收入的主要指標(biāo)銷售收入增長(zhǎng)率=〔本期商品房方案出售額-上期商品房實(shí)際銷售額〕/上期商品房實(shí)際銷售額*100％銷售收入利潤(rùn)率=商品房銷售方案利潤(rùn)/商品房方案銷售收入*100％經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)狀態(tài)指標(biāo)房屋出租率=方案出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積*100％房屋空置率=未出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積*100％房屋空置率=1-房屋出租率房屋完好率=基本完好與完好房屋面積/企業(yè)經(jīng)租房產(chǎn)總面積*100％房產(chǎn)租賃與銷售流通費(fèi)用指標(biāo)出租房屋流通費(fèi)用率=出租房屋方案流通費(fèi)用額/房屋租賃方案收入總額*100％出售房屋流通費(fèi)用率=出售房屋方案流通費(fèi)用額/房屋方案出售總額*100％房產(chǎn)租賃與銷售成本指標(biāo)經(jīng)租成本節(jié)約額=預(yù)算租金成本-房產(chǎn)方案租賃成本經(jīng)租成本降低率=經(jīng)租成本節(jié)約額/預(yù)算租金成本*100%出售成本降低額=出售房產(chǎn)預(yù)算成本-出售房產(chǎn)方案成本出售成本降低率=出售房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本降低額/出售房產(chǎn)預(yù)算成本*100%房產(chǎn)租賃與銷售資金占用指標(biāo)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率=方案房屋銷售收入/定額流動(dòng)資金平均占用額*100%定額流動(dòng)資金平均占用額=QUOTE〔期初定額流動(dòng)資金占用額+期末定額流動(dòng)資金占用額〕流動(dòng)資金占用率=定額流動(dòng)資金方案平均占用額/房屋銷售方案收入*100%自有資金增長(zhǎng)率=自有資金方案增長(zhǎng)額/上期自有資金總額*100%自有資金增長(zhǎng)額=本期自有資金方案總額-上期自有資金總額房產(chǎn)租賃與銷售利潤(rùn)指標(biāo)利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率=〔本期方案利潤(rùn)額-上期利潤(rùn)額〕/上期利潤(rùn)總額*100%經(jīng)租利潤(rùn)率=出租房屋方案利潤(rùn)額/租金收入總額*100%出售利潤(rùn)率=出售房屋方案利潤(rùn)額/出售房屋總收入*100%資金利潤(rùn)率經(jīng)租資金利潤(rùn)率=房屋出租方案利潤(rùn)總額/房屋出租定額流動(dòng)資金平均占用額*100%銷售資金利潤(rùn)率=房屋出售方案利潤(rùn)總額/房屋出售定額流動(dòng)資金平均占用額*100%房產(chǎn)租賃與銷售勞動(dòng)效率指標(biāo)人均房產(chǎn)管轄面積=方案經(jīng)租房產(chǎn)建筑面積/企業(yè)平均職工人數(shù)人均銷售收入=房屋方案銷售收入/企業(yè)平均職工人數(shù)人均利稅額=方案利稅總額/企業(yè)平均職工人數(shù)經(jīng)營(yíng)方案編制應(yīng)遵循的基本原則：調(diào)查研究，尊重客觀規(guī)律的原則。以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則。綜合平衡的原則。動(dòng)態(tài)平衡的應(yīng)變?cè)瓌t長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)方案的內(nèi)容：包括企業(yè)開展、經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)開拓和職工福利。｛155｝長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)方案的編制程序，環(huán)境預(yù)測(cè)與現(xiàn)狀分析。目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)方針的提出。戰(zhàn)略措施的提出。審議修訂。長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)方案的編制方法：滾動(dòng)式方案｛156｝年度經(jīng)營(yíng)方案的內(nèi)容：1.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案。2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。3.費(fèi)用方案、成本方案和投資方案。4.資金方案。5.銷售方案、租賃方案和收入方案。6.營(yíng)業(yè)外收支方案及副營(yíng)業(yè)務(wù)收支方案。7.大修理方案。8.質(zhì)量方案。9.財(cái)務(wù)方案。年度經(jīng)營(yíng)方案的編制程序；1.確定年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。2.確定新開發(fā)工程的開展方案。3.編制年度開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度方案。4.年度開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度方案的綜合平衡｛159｝.5.編制其他年度方案。6.制訂落實(shí)經(jīng)營(yíng)方案的方案及措施。7.方案的審核與評(píng)價(jià)｛159｝。工程經(jīng)營(yíng)方案是指針對(duì)具體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象編制的經(jīng)營(yíng)方案。工程經(jīng)營(yíng)方案按建設(shè)程序劃分為工程前期工作方案和工程總開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。｛160｝經(jīng)營(yíng)方案的步驟：1.工程經(jīng)營(yíng)環(huán)境及條件的調(diào)查與研究。2.制訂工程進(jìn)度方案的初步安排。3.工程進(jìn)度方案的綜合平衡與調(diào)整。4.編制工程經(jīng)營(yíng)方案表。5.編制工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)的其他方案。6.編制工程經(jīng)濟(jì)效益方案。7.經(jīng)營(yíng)措施及方案的提出。工程經(jīng)營(yíng)方案的編制方法：橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖。方案的實(shí)施最基本的要求：1.要全面完成經(jīng)營(yíng)方案規(guī)定的各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.要保證均衡地執(zhí)行方案。方案控制的任務(wù)：1.發(fā)現(xiàn)問題、提醒矛盾。2.采取措施，糾正偏差，解決問題。方案控制的步驟；1.測(cè)定方案執(zhí)行結(jié)果。2.對(duì)比執(zhí)行結(jié)果與相應(yīng)方案標(biāo)準(zhǔn)。3.研究問題的存在。4.制訂并執(zhí)行糾正措施。5.檢查措施執(zhí)行效果。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案分析方法：連環(huán)代替法、盈虧分析法、利潤(rùn)分析法。｛168--180｝第七章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理：是指企事業(yè)單位有關(guān)財(cái)務(wù)的管理或經(jīng)營(yíng)事務(wù)，以及現(xiàn)金的出納，保管，計(jì)管等事務(wù)會(huì)計(jì)：是指價(jià)值核算，屬經(jīng)濟(jì)核算的組成局部，是以貨幣為主要計(jì)量單位對(duì)企業(yè)的資金與資金運(yùn)用過程進(jìn)展連續(xù)，系統(tǒng)，全面地記錄和核算的工作。財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)的區(qū)別：1.工作作職能不同；2.工作內(nèi)容不同；3.管理重點(diǎn)不同；4.工作方法不同。聯(lián)系：1.具有共同的工作對(duì)象；2.具有共同的目的和任務(wù)；3.具有密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理的職能具體表現(xiàn)在：1.參與決策，規(guī)劃未來，確定財(cái)務(wù)目標(biāo)；2.資金籌措，安排和使用；3.考核資金利用效果；4.監(jiān)視企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則：1.遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)制度，遵法守紀(jì)的原則；2.堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)核算，以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則；3.精打細(xì)算，厲行節(jié)約的原則；4.計(jì)算管理的原則。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容：1.編制年度財(cái)務(wù)方案和年度財(cái)務(wù)決算；2.固定資產(chǎn)管理；3.流動(dòng)資金管理；4.成本管理；5.售價(jià)和租金管理；6.收益管理；7.專項(xiàng)基金管理。方法：1.建設(shè)健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，完善財(cái)務(wù)管理體制；2.編制財(cái)務(wù)計(jì)算，推行方案管理；3.清產(chǎn)核資，摸清家底；4.財(cái)務(wù)指標(biāo)的分解和歸口分級(jí)管理；5.日常財(cái)務(wù)管理；6.建設(shè)財(cái)務(wù)檢查制度；7.平衡財(cái)務(wù)收支；8.財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)資金分類1〕按資金來源1.國(guó)家資金2.企業(yè)資金3.個(gè)人和單位投入資金4.借人資金5.外資2〕按用途1.生產(chǎn)性資金2.經(jīng)營(yíng)性資金3〕按周轉(zhuǎn)形態(tài)1.固定資金2.流動(dòng)資金房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)過程1.土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)2.房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3.房產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金管理的基本要求：1.保證經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要；2.減少資金占用，提高資金利用效果流動(dòng)資金分析主要任務(wù)檢查資金方案的執(zhí)行情況,考核流動(dòng)資金利用效果。主要內(nèi)容流動(dòng)資金構(gòu)造分析，流動(dòng)資金增長(zhǎng)速度分析及流動(dòng)資金利用效果分析主要方法對(duì)比分析法與差額分析法流動(dòng)資金占用情況分析：是從流動(dòng)資金構(gòu)造，流動(dòng)資金增減速度等方面，對(duì)流動(dòng)資金占用的合理性做出評(píng)價(jià)的分析1〕流動(dòng)資金構(gòu)造分析：是指通過計(jì)算分析各資金工程在流動(dòng)資金總額中所占的比重，查明企業(yè)流動(dòng)資金組成是否合理，從而促使企業(yè)更合理地安排流動(dòng)資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)展2〕流動(dòng)資金增減速度分析流動(dòng)資金利用效果分析1〕流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度分析：流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率〔次數(shù)〕=流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)額／流動(dòng)資金平均余額流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)／資金周轉(zhuǎn)率〔次數(shù)〕=流動(dòng)資金平均余額×計(jì)算期天數(shù)／流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)額2〕流動(dòng)資金占用水平分析：百元房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入占用的流動(dòng)資金=〔流動(dòng)資金平均占用額／房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入〕×1003〕流動(dòng)資金利潤(rùn)率分析：流動(dòng)資金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額／定額流動(dòng)資金平均占用額×100%流動(dòng)資金安全性分析1)企業(yè)可動(dòng)用資金保證程度分析η1=定額流動(dòng)來源／定額流動(dòng)資金占用×100%2)臨時(shí)借款利用程度分析η2=臨時(shí)借款實(shí)際數(shù)／臨時(shí)借款方案數(shù)×100%3)企業(yè)歸還能力分析η3=流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債4)企業(yè)支付能力分析負(fù)債率分析負(fù)債率是反映公司負(fù)債狀況的指標(biāo)，他通常用來考察公司歸還長(zhǎng)期債務(wù)的能力。1〕長(zhǎng)期債務(wù)與股東權(quán)益之比η5=長(zhǎng)期債務(wù)總額／股東權(quán)益總額×100%2〕負(fù)債總額與公司資產(chǎn)總額之比η6=負(fù)債總額／資產(chǎn)總額×100%3〕收益與固定支出比率η7=〔稅前收益—還貸款〕／利息費(fèi)用資金籌措是指資金的籌集與安排。資金來源分為自有資金與借貸資金倆大類。其主要來源1,自有物業(yè)收入2.銀行借貸3,抵押貸款4,發(fā)行債券5,發(fā)行股票籌資成本是指經(jīng)營(yíng)者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用1,借款利息2,股息3,公司自有資金的存款利息籌資成本率=籌資成本額／籌資總額×100%抵押貸款原則1,公司的債務(wù)與其自有資本必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系2,盡可能均勻安排債務(wù)歸還期3,妥善安排，有效利用4,統(tǒng)籌兼?zhèn)洌婵紤]5,妥善制訂還貸方案融資：即資金融通，資金籌措方案的制訂與評(píng)價(jià)是融資決策的主要內(nèi)容融資杠桿是指貸款額對(duì)工程經(jīng)營(yíng)投資收益率的影響，也就是使用貸款或不是有貸款在投資收益率上的差異。R=F／PR—收益率F—稅前收益P—投資總額Re=F／DRe—公司自有資金投資收益率D—公司自有資金投資額融資經(jīng)濟(jì)效益是指一定時(shí)間內(nèi)，所籌措的資金給籌資者帶來的經(jīng)濟(jì)上的效益。是融通資金所創(chuàng)造的價(jià)值扣除融資本溪及其他成本后所得的純收益，即融資的正杠桿效應(yīng)。1〕規(guī)模效益分析法預(yù)期融資利潤(rùn)率=預(yù)期稅后利潤(rùn)率／融資額×100%籌資成本率=籌資成本額／融資額×100%2〕成本效益分析法成本效益指數(shù)=凈現(xiàn)金收益額／凈現(xiàn)金負(fù)債額凈現(xiàn)金收益額=預(yù)期收入增加額—籌資成本增加額3〕返本分析法成本是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)一定品種，一定數(shù)量的產(chǎn)品所支出的用貨幣表現(xiàn)的生產(chǎn)消耗的總和，定義為產(chǎn)品生產(chǎn)與流通過程中勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的貨幣表現(xiàn)。成本的作用表現(xiàn)在1,成本是補(bǔ)償生產(chǎn)消耗的尺度2,成本是反映和控制各種勞動(dòng)消耗的工具3,成本是制定商品價(jià)格的重要依據(jù)4,成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要信息按成本的構(gòu)成分為1,理論成本2,實(shí)際成本按計(jì)入成本的方法分類1,基本成本2,間接成本按成本與產(chǎn)量的關(guān)系分類1,固定成本2,變動(dòng)成本按成本發(fā)生的權(quán)責(zé)分類1,可控成本2,不可控成本其他1,按發(fā)生環(huán)節(jié)班組成本，車間成本，企業(yè)成本等2,按發(fā)生時(shí)期歷史成本，方案成本，企業(yè)成本等3,按企業(yè)實(shí)際需要1,質(zhì)量成本2,決策成本3,邊際成本4,時(shí)機(jī)成本5,沉落成本6后續(xù)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成1,土地開發(fā)成本構(gòu)成1,土地出讓金2,土地征用及拆遷安置費(fèi)3,七通一平費(fèi)4,管理費(fèi)5,利息2,房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本構(gòu)成1,土地開發(fā)費(fèi)2,公共服務(wù)及生活設(shè)施配套費(fèi)3,小區(qū)內(nèi)外的市政工程建設(shè)費(fèi)4,建筑及安裝工程費(fèi)〔1,人工2,材料3,機(jī)械使用4,施工管理5,設(shè)備購置及安裝費(fèi)〕5,勘察設(shè)計(jì)費(fèi)6,各種稅收費(fèi)7,利息8,經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成1,城市土地經(jīng)營(yíng)成本2,房屋銷售經(jīng)營(yíng)成本構(gòu)成3,房屋租賃經(jīng)營(yíng)成本構(gòu)成〔房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)，稅金，土地使用稅，保險(xiǎn)費(fèi)，利息，廣告費(fèi)〕成本管理是企業(yè)為降低經(jīng)營(yíng)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力而進(jìn)展的各項(xiàng)管理的總稱成本預(yù)測(cè)是發(fā)生在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)展之前和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)展過程中，對(duì)即將形成的成本進(jìn)展的估測(cè)分為1,先期成本預(yù)測(cè)2,其中成本預(yù)測(cè)成本控制是指在經(jīng)營(yíng)成本形成過程中，對(duì)成本方案執(zhí)行情況的檢測(cè)，對(duì)成本差異情況情況進(jìn)展的分析以及糾正措施的制訂與實(shí)施步驟1,確定目標(biāo)成本2,負(fù)債單位的劃分3,實(shí)施過程控制利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入扣除稅金后的余額房地產(chǎn)利潤(rùn)的構(gòu)成：是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)純收入扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后的余額。房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)估算：1,收入估算2,成本估算3,稅費(fèi)估算4,利潤(rùn)估算第八章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)人力資源管理人力資源管理的任務(wù)：1.合理安排。有效利用人力資源。2.科學(xué)管理，充分調(diào)動(dòng)人的積極性。3.加強(qiáng)培訓(xùn)，積極開發(fā)人力資源。人力資源管理的內(nèi)容：1.招聘和錄用。2.調(diào)配和使用。3.人事考核。4.晉升與獎(jiǎng)懲。5.教育和培訓(xùn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)職工隊(duì)伍的構(gòu)成：1.管理人員。2.工程技術(shù)人員。3.業(yè)務(wù)人員。4.工人。5.其他工作人員。人員錄用的原則：1.人員錄用方案與企業(yè)經(jīng)營(yíng)開展方案相適應(yīng)。2.人員錄用方案必須建設(shè)在科學(xué)在定量分析的根基上。招聘方法：一般實(shí)行公開招聘、全面考核、擇優(yōu)錄取、規(guī)定試用期、簽訂全同正式錄用的基本程序。職務(wù)分析又稱崗位分析，是指通過對(duì)職務(wù)的觀察與研究，確定關(guān)于企業(yè)各級(jí)職務(wù)的性質(zhì)、管轄范圍、工作目的的分析研究，是為適應(yīng)錄用分配、工資、晉升、教育培訓(xùn)等需要而進(jìn)展和工作。職務(wù)分析的基本內(nèi)容有兩個(gè)：1.該職務(wù)包括工作的性質(zhì)、范圍、，內(nèi)容、程序、任務(wù)、要求、責(zé)任、地點(diǎn)、環(huán)境。勞動(dòng)強(qiáng)度等。2.擔(dān)任該項(xiàng)職務(wù)的人所需要的資質(zhì)條件。職務(wù)分析的基本程序：看、問、記、研。｛228｝職務(wù)分析的原則：1.實(shí)事求是，科學(xué)分析的原則。2.由面到點(diǎn)、由低到高，逐漸深化的原則。3.與組織研究相結(jié)合的原則。職務(wù)分析的基本方法：1.該職務(wù)的具體工作內(nèi)容是什么2.若何進(jìn)展這些工作3.這什么要這樣做4.作業(yè)過程的難點(diǎn)所在。職務(wù)評(píng)價(jià)是測(cè)定各評(píng)估企業(yè)內(nèi)崗位職務(wù)間相對(duì)價(jià)值、確定能級(jí)水平的一項(xiàng)工作。職務(wù)評(píng)價(jià)方法：1.排列法。2.分等法。3.因素對(duì)比法。4.評(píng)分法。功能測(cè)定中對(duì)職能人員或職能部門素質(zhì)進(jìn)展的綜合測(cè)定。功能測(cè)定分功能設(shè)置和能級(jí)判定步進(jìn)展。作為職能人員個(gè)人的功能工程有：1.品質(zhì)功能。2.智力功能。3.技能功能。作為職能部門的群體功能工程有：1.領(lǐng)導(dǎo)功能。2.群眾狀態(tài)。3.組織狀態(tài)。能級(jí)判定常見有分?jǐn)?shù)定級(jí)法和偏差定級(jí)法。人事安排，應(yīng)該處理好的的關(guān)系：關(guān)于量才作用的關(guān)系。2.關(guān)于人才互補(bǔ)的關(guān)系。3.關(guān)于人際關(guān)系。4.關(guān)于能力與素質(zhì)的關(guān)系。第八章房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理企業(yè)員工的考核與培訓(xùn)人事考核制度：“考核制度〞是指就人事考核的母的，內(nèi)容，方法，程序和組織機(jī)制作的系統(tǒng)規(guī)定，是一種制度和體制。人事考核原則：1人事考核原則2客觀公正原則3注重實(shí)績(jī)4科學(xué)測(cè)定，科學(xué)分析考核內(nèi)容：〞德“能〞“勤〞“績(jī)〞四方面。{233頁}考核形式：1考核的形式〔a筆試b口試c操作2考核的評(píng)議形式〔a要有充分準(zhǔn)備b要有一定的組織機(jī)構(gòu)c要有始有終3人事考核的評(píng)估方形式考核評(píng)估因素：業(yè)績(jī)考核能力考核適應(yīng)性考核常用方法：1量表評(píng)定法〔積分法〕2等級(jí)排列法3分析性排列法〔綜合計(jì)分排序法〕4硬性分配法5心理檢測(cè)法〔智能才能職業(yè)個(gè)性〕{237頁}干部培訓(xùn)的意義：1是提高企業(yè)管理效率的迫切需要2是企業(yè)人才資源開發(fā)的中心環(huán)節(jié)3是企業(yè)戰(zhàn)略開展的重要根基。培訓(xùn)方針：面向世界，面向現(xiàn)代化，面向未來，理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)以致用。培訓(xùn)原則：1正規(guī)化2全員培訓(xùn)，重點(diǎn)深造3學(xué)以致用原則{239}三種基本形式：1學(xué)歷教育式的培訓(xùn)2崗位培訓(xùn)3單項(xiàng)培訓(xùn){239頁}培訓(xùn)方法：1職前培訓(xùn)2在職培訓(xùn)3離職培訓(xùn)行為與鼓勵(lì)是現(xiàn)代化企業(yè)管理理論之一，是運(yùn)用人類學(xué)，社會(huì)學(xué)，心理學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理學(xué)的理論和方法，對(duì)企業(yè)職工在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中的行為，以及這些行為產(chǎn)生的原因進(jìn)展研究分析的一門邊緣性學(xué)科?；羯?shí)驗(yàn)結(jié)論4個(gè)觀點(diǎn)：{241頁}鼓勵(lì)：是指對(duì)人的行為為動(dòng)機(jī)的啟發(fā)，誘導(dǎo)和刺激。特點(diǎn)：1提供誘因條件必須適合鼓勵(lì)對(duì)象的需要2誘因條件應(yīng)當(dāng)有實(shí)在的，可實(shí)現(xiàn)性的目標(biāo)3鼓勵(lì)目標(biāo)一旦到達(dá)，鼓勵(lì)的條件必須兌現(xiàn)。鼓勵(lì)理論：1需要層次理論〔1〕存在需求層次〔2〕安全需求層次〔3〕社交需求層次〔4〕尊重需求層次〔5〕自我實(shí)現(xiàn)層次{243頁}2強(qiáng)化理論〔正強(qiáng)化負(fù)強(qiáng)化自然消退懲罰〕{244頁}鼓勵(lì)方式：1獎(jiǎng)勵(lì)2表揚(yáng)3懲罰4批評(píng){245頁}第九章房地產(chǎn)經(jīng)銷1、營(yíng)銷：指導(dǎo)生產(chǎn)及連結(jié)生產(chǎn)與消費(fèi)的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2、促銷：把企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)推向市場(chǎng)，向客戶進(jìn)展的報(bào)道、宣傳、說服活動(dòng)，是一種意在促進(jìn)和影響人們的購置行為的刺激手段。3、促銷活動(dòng)的作用：a、喚起消費(fèi)；b宣傳產(chǎn)品；c、聯(lián)系客戶；d、提高聲譽(yù)。4、促銷的方式：a、人員推銷；b、廣告促銷；c、營(yíng)業(yè)推廣；d公共關(guān)系。5、營(yíng)銷環(huán)境：指營(yíng)銷活動(dòng)所依賴的周邊環(huán)境與自身環(huán)境。6、營(yíng)銷環(huán)境的特點(diǎn)：a、廣泛性；b、區(qū)域性；c、針對(duì)性；d、時(shí)間性.7、房地產(chǎn)營(yíng)銷：是專指房地產(chǎn)商品進(jìn)入進(jìn)入流通領(lǐng)域內(nèi)的，圍繞銷售活動(dòng)而進(jìn)展的籌劃、定價(jià)、中介服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。8、房地產(chǎn)價(jià)格的形式分類1.房產(chǎn)價(jià)格、地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格；2.銷售價(jià)格、租賃價(jià)格：3.商品價(jià)格、成本價(jià)格、福利價(jià)格；4市場(chǎng)價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格；5.總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面價(jià)格；6.抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格；7.期貨價(jià)、現(xiàn)貨價(jià)；8.建安價(jià)、工程造價(jià)、綜合造價(jià)；9.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：1.土地開發(fā)成本；2.土地經(jīng)營(yíng)成本；3.稅費(fèi)及利潤(rùn)。10.房地產(chǎn)銷售價(jià)格的構(gòu)成：1.房地產(chǎn)開發(fā)成本；2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本；3.稅費(fèi)及利潤(rùn)。11.房地產(chǎn)租賃價(jià)格的構(gòu)成：1.房地產(chǎn)租賃成本；2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)；3.利潤(rùn)。12.房地產(chǎn)定價(jià)方法：A.銷售價(jià)格的定價(jià)方法：1.成本導(dǎo)向定價(jià)法〔成本加成定價(jià)法；目標(biāo)成本定價(jià)法〕；2.需求導(dǎo)向定價(jià)法；3.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。B.租賃價(jià)格定價(jià)方法1.價(jià)格補(bǔ)償法〔五種折舊 p253〕；2.租金方案〔等額租金方案；固定比例遞增租金方案〕13.成本導(dǎo)向計(jì)價(jià)法：就是以產(chǎn)品的成本為核心計(jì)算價(jià)格的方法。14.需求導(dǎo)向計(jì)價(jià)法：是指按買方對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格認(rèn)可與需求強(qiáng)度來定價(jià)。15.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法：是指出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格來制訂價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的方法。16.價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)〔折舊費(fèi)〕：是指按房屋的耐用年限計(jì)算的逐漸收回建造房屋的投資。17.銷售渠道：是指商品從生產(chǎn)者向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的所經(jīng)路線與經(jīng)銷單位總和。18房地產(chǎn)銷售渠道的模式：1.零級(jí)渠道，也叫直接渠道是由開發(fā)者直接把產(chǎn)品銷售給用戶，不經(jīng)任何中間環(huán)節(jié)。2.一級(jí)渠道，即開發(fā)生產(chǎn)者經(jīng)由中間商把產(chǎn)品銷售給用戶。3.耳機(jī)渠道，及開發(fā)生產(chǎn)者首先把自己的產(chǎn)品銷售權(quán)委托一間代理公司，有代理商再將商品通過中間商轉(zhuǎn)銷給消費(fèi)者。19、市場(chǎng)推廣的手段：1、廣告；2、售樓書；3、展銷會(huì)；4、樓盤正式推出儀式；5、樣板房展示。20、人員推銷：是依靠推銷員直接向消費(fèi)者推銷商品，提供服務(wù)的過程，是商品促銷活動(dòng)中花費(fèi)最大，效果最好的推銷形式。21.人員推銷的特點(diǎn)〔1〕與客戶直接對(duì)話，便于有的放矢，根據(jù)對(duì)方的反響和需求調(diào)整推銷方案；〔2〕與客戶面對(duì)面交談，變于建設(shè)感情，增進(jìn)了解，校區(qū)客戶的疑問和購置心理障礙；〔3〕交談式的推銷方式，便于針對(duì)客戶的疑問，詳細(xì)的介紹產(chǎn)品，提供信息服務(wù)；〔4〕為推銷工作提供了一種說服、勸誘的時(shí)機(jī)，大大提高了推銷成功率。22．人員推銷的作用 〔1〕向客戶宣傳了產(chǎn)品的有關(guān)信息；〔2〕通過說服和發(fā)動(dòng)，喚起客戶的購置欲望；〔3〕通過詢問和調(diào)查，收集了市場(chǎng)信息資料；〔4〕通過訪問和交談，建設(shè)了與客戶的感情；〔5〕為客戶服務(wù)。23.人員的推銷的組織形式a.地區(qū)組織形式；b.產(chǎn)品組織形式；c.客戶組織形式。24.房地產(chǎn)推銷人員的素質(zhì)要求：1.思想品德素質(zhì)：2.專業(yè)素質(zhì)；3.文化素質(zhì)25.房地產(chǎn)推銷員培訓(xùn)內(nèi)容〔1〕有關(guān)推銷技巧的知識(shí)；〔2〕關(guān)于商品房的有關(guān)知識(shí)；〔3〕關(guān)于城市規(guī)劃及實(shí)施方案的知識(shí)；〔4〕關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的知識(shí)；〔5〕關(guān)于房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)。26.推銷員應(yīng)堅(jiān)持的幾項(xiàng)基本原則〔1〕實(shí)事求是的原則；〔2〕以顧客利益為中心原則；〔3〕可證實(shí)原則。第十章1、經(jīng)營(yíng)分析：是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析理論和方法對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從各個(gè)不同的方面所進(jìn)展的研究和分析，是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要職能之一。2經(jīng)營(yíng)分析意義：認(rèn)真搞好經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)于加強(qiáng)和改善企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，具有重要意義。3經(jīng)營(yíng)分析的主要任務(wù)評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；控制一夜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程；挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力；預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效果；提高企業(yè)的管理素質(zhì)。4.經(jīng)營(yíng)分析的內(nèi)容〔1〕企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益分析；〔2〕企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析；〔3〕企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析；〔4〕企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策分析；〔5〕企業(yè)素質(zhì)分析。5.經(jīng)營(yíng)分析的原則〔1〕實(shí)事求是的原則；〔2〕以經(jīng)濟(jì)效益為中心，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相結(jié)合的原則：〔3〕實(shí)物形態(tài)指標(biāo)與價(jià)值形態(tài)指標(biāo)相結(jié)合的原則；〔4〕堅(jiān)持辯證觀點(diǎn)，抓住主要矛盾的原則；〔5〕統(tǒng)籌兼顧、從全局出發(fā)的原則。6經(jīng)營(yíng)分析的依據(jù)方案資料；經(jīng)濟(jì)核算資料；反響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程的各種原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料；社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)專題資料；歷史資料。7.經(jīng)營(yíng)分析的分類〔1〕按分析內(nèi)容分類：分為專題分析與綜合分析兩類；〔2〕按分析的層次分類：分為企業(yè)級(jí)、部門級(jí)、班組級(jí)的經(jīng)營(yíng)分析的三類；〔3〕按分析的目的和用途分類：分為預(yù)測(cè)性分析、控制性分析和總結(jié)性分析三類；〔4〕按分析方法分類：a.按分析指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的性質(zhì)分類：分為定量分析與定性分析兩類；b.按分析手段分類：分為傳統(tǒng)分析法與經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)分析法兩類?！?〕按時(shí)間分類：分為日常分析、定期分析和即時(shí)分析三類。8.經(jīng)營(yíng)分析的一般程序〔1〕確定分析課題；〔2〕分析資料的收集；〔3〕分析資料的處理；〔4〕進(jìn)展分析研究；〔5〕撰寫分析報(bào)告。9.經(jīng)營(yíng)分析方法〔1〕定量分析法與定性分析法；〔2〕傳統(tǒng)分析法與經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)分析法；〔3〕靜態(tài)分析法與動(dòng)態(tài)分析法。10.定量分析法及其適用條件當(dāng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的數(shù)量表現(xiàn)對(duì)比充分，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的開展對(duì)比穩(wěn)定，影響因素較少或主要因素的影響對(duì)比突出，而這些因素又可以計(jì)量描述時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用定量分析法。11.不宜采用定量分析法〔1〕經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象影響因素過于復(fù)雜，無法用一種數(shù)字模型進(jìn)展描述，如很多宏觀經(jīng)濟(jì)管理問題：〔2〕商品經(jīng)濟(jì)不興旺，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程受到過多的非經(jīng)濟(jì)因素的干擾與制約；〔3〕經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的數(shù)量表現(xiàn)不存在或不充分。12.定性分析法：避開事物的數(shù)量的表述，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象矛盾的提醒，對(duì)其內(nèi)在聯(lián)系的邏輯推理來認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象開展規(guī)律，是一種更為靈活、考慮問題更復(fù)雜、更深刻，受人的主觀思維影響更多的分析方法。13.定性分析法的適用條件定性分析法特別適用于那些影響因素復(fù)雜，尤其是受非經(jīng)濟(jì)因素影響較多的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的分析。當(dāng)經(jīng)濟(jì)事物無法計(jì)量的或無數(shù)量值可收集時(shí)，也只有采用定性分析法。14.傳統(tǒng)分析法〔1〕對(duì)比法：是指用過指標(biāo)比照，從數(shù)量上確定指標(biāo)間差異的一種分析方法?！?〕動(dòng)態(tài)比率法：又稱趨勢(shì)比率分析法，是用于分析一定時(shí)期事物開展規(guī)律變化趨勢(shì)的分析方法。15.常見的對(duì)比法〔1〕實(shí)際完成指標(biāo)與方案指標(biāo)的比照；〔2〕實(shí)際指標(biāo)與定額、預(yù)算指標(biāo)的比照；〔3〕本期實(shí)際指標(biāo)與前期世紀(jì)之標(biāo)的比照；〔4〕本企業(yè)的實(shí)際指標(biāo)與同行業(yè)先進(jìn)指標(biāo)比照；〔5〕不同指標(biāo)的比照分析。16.投資收益率：又稱投資利潤(rùn)率，是工程工程投產(chǎn)后每年取得的凈收益與總投資額之比。17.投資回收率：是擬建工程的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。18.凈現(xiàn)值分析的凈現(xiàn)值〔NPV〕：指建設(shè)工程整個(gè)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的資金流入與資金流出的差額，按規(guī)定的貼現(xiàn)系數(shù)折算為工程實(shí)施初期的現(xiàn)值。19.年等值法：是用等額年度支出與等額年度收入想對(duì)比來評(píng)價(jià)工程投資經(jīng)濟(jì)效益的一種分析方法。20.工程的“全壽命〞：是指規(guī)劃設(shè)計(jì)開場(chǎng)到壽命終了，整個(gè)使用壽命期。21.“全壽命〞費(fèi)用分析法：就是將上述各項(xiàng)費(fèi)用均按規(guī)定的復(fù)利利率折算為現(xiàn)值，用“凈現(xiàn)值法〞計(jì)算出工程全壽命期內(nèi)的現(xiàn)值。22.常見的綜合分析方法：a.綜合經(jīng)濟(jì)效益系數(shù)法；b.綜合經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)函數(shù)法。23.綜合經(jīng)濟(jì)效益系數(shù)法：是用選擇或重新構(gòu)造的數(shù)個(gè)或單個(gè)指標(biāo)來描述企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益的方法。24.綜合經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)函數(shù)法：是針對(duì)動(dòng)態(tài)指數(shù)法存在問題提出來的一種分析方法。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)復(fù)習(xí)題選擇題：〔含多項(xiàng)選擇〕從決策的含義可看出,構(gòu)成決策問題要具備一下基本條件：①有明確的目標(biāo)；②有兩個(gè)以上可供選擇對(duì)比的方案；③有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；④有真實(shí)地反響客觀實(shí)際的信息。一個(gè)好的決策目標(biāo)應(yīng)滿足以下四點(diǎn)要求：①針對(duì)性；②明確性；③層次性；④可行性。地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司與地產(chǎn)開發(fā)公司在概念和本質(zhì)上完全不同：地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司是政府委托,在土地的一級(jí)市場(chǎng)上從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；地產(chǎn)開發(fā)公司則是在土地二級(jí)市場(chǎng)上從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)體。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)可劃分為五個(gè)級(jí)別：即一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和暫時(shí)級(jí)或臨時(shí)級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分規(guī)定：劃分條件一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于5000萬元不低于2000萬元不低于800萬元不低于100萬元從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累計(jì)竣工面積，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年30萬平方米以上近3年15萬平方米以上5萬平方米以上無規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)組織構(gòu)造形式：①職能型組織構(gòu)造；②工程型組織構(gòu)造；③矩陣型組織構(gòu)造；④混合型組織構(gòu)造。土地使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。獲取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地只有：招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式。低價(jià)測(cè)算的常用方法：假設(shè)開發(fā)法。其他費(fèi)用估算：保險(xiǎn)費(fèi)屬于其他費(fèi)。靜態(tài)投資回收期=〔累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年數(shù)-1〕+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率公式：安全性按風(fēng)險(xiǎn)程度大小分為：A,B,C,D4級(jí)：A級(jí)表示風(fēng)險(xiǎn)很?。籅級(jí)表示風(fēng)險(xiǎn)較?。籆級(jí)表示風(fēng)險(xiǎn)較大；D級(jí)表示風(fēng)險(xiǎn)極大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能選擇風(fēng)險(xiǎn)程度為A級(jí)的籌資方案，因?yàn)樗陌踩暂^大。籌資方案的經(jīng)濟(jì)性按綜合籌資成本費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)劃分為，共分為：A,B,C,D4級(jí)：A級(jí)表示籌資成本最低；B級(jí)表示籌資成本較低；C級(jí)表示籌資成本較高；D級(jí)表示籌資成本很高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能選擇籌資成本為A級(jí)的籌資方案。編制投資方案必須對(duì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)總投資進(jìn)展分解。投資的分解方法有：按照投資構(gòu)成、按照子工程、按照時(shí)間三種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定投資方案表時(shí),要注意工程分解和工程成本分解的統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)度管理的主要內(nèi)容：①編制開發(fā)工程實(shí)施階段總進(jìn)度規(guī)劃；②編制開發(fā)工程建設(shè)總進(jìn)度方案、年度方案；③核準(zhǔn)施工進(jìn)度方案；④編制其他配套進(jìn)度方案；⑤催促監(jiān)理工程師；⑥檢查與糾偏進(jìn)度方案。合同籌劃是指開發(fā)商對(duì)整個(gè)開發(fā)工程進(jìn)展深入研究，劃分合同界面、合同事實(shí)的接觸條件、工程范圍、承包方式、合同的主要條款一級(jí)合同的簽訂過程中注意到的問題。從預(yù)防索賠發(fā)生著手，洞察工程實(shí)施中可能導(dǎo)致索賠的起因，防止或減少索賠事件的出現(xiàn)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)視該工程的工程質(zhì)量監(jiān)視機(jī)構(gòu)。購置后行為評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容：①購置者對(duì)于產(chǎn)品及開發(fā)商的滿意度；②購房者的社會(huì)傳播行為；③購房者處理不滿的方式的選擇?？⒐を?yàn)收應(yīng)滿足的條件：⑴完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；⑵施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)展了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)工程經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。⑶對(duì)于委托建設(shè)的工程工程，建設(shè)單位對(duì)工程進(jìn)展了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。⑷勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察。設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)展了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。⑸有關(guān)完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。⑹有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告。⑺建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。⑻有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。⑼城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)展檢查，并出具認(rèn)可文件。⑽有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。⑾建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)視機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。判斷題金融機(jī)構(gòu)一般以資金提供者身份參與房地產(chǎn)開發(fā)，特殊情況下甚至以直接投資人身份進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)。P11決策的目標(biāo)應(yīng)明確、詳細(xì)，而且應(yīng)當(dāng)可以定量描述，有具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。P20房地產(chǎn)資產(chǎn)是房地產(chǎn)形態(tài)的資產(chǎn)，是房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中被經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的能夠以貨幣計(jì)價(jià)并在市場(chǎng)上交換的局部，屬于固定資產(chǎn)，可以劃分為實(shí)物和權(quán)力兩種形態(tài)。P29房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)利為目標(biāo)，以開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的根基上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。P32工程型組織構(gòu)造是指在公司內(nèi)部成立專門的工程機(jī)構(gòu)，獨(dú)立地承當(dāng)工程管理任務(wù)，對(duì)工程目標(biāo)負(fù)責(zé)。P49根據(jù)分析角度不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分為宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境與微觀環(huán)境。P62房地產(chǎn)市場(chǎng)周期可以分為四個(gè)不同的階段：市場(chǎng)整理階段、市場(chǎng)穩(wěn)定階段、工程開發(fā)階段和過度建設(shè)階段。P69住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益。值得注意的是，高檔住宅由于價(jià)格高，收益相對(duì)也大，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。P79完成工程的投資時(shí)機(jī)選擇和可行性研究之后，房地產(chǎn)開發(fā)就進(jìn)入了實(shí)施階段，而實(shí)施階段最重要的一環(huán)就是獲取土地使用權(quán)。P85第四十七條規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)開展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。P94國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起30日內(nèi)完成預(yù)審工作，對(duì)符合條件的申請(qǐng)單位，應(yīng)當(dāng)出具建設(shè)工程預(yù)審報(bào)告，并將預(yù)審報(bào)告和有關(guān)資料抄送有權(quán)批準(zhǔn)用地的人民政府國(guó)土資源行政主管部門。P97征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍。P98拆遷人在拆遷活動(dòng)中除對(duì)被拆遷房屋的所有人給于補(bǔ)償外，還應(yīng)對(duì)被撤除房屋的使用人給予安置，以切實(shí)保障被撤除房屋使用人的使用權(quán)。P101投資時(shí)機(jī)研究相當(dāng)粗略，主要依靠粗略的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的準(zhǔn)確程度控制在±30%左右，研究費(fèi)用一般占投資總額的0.2%—1%。P110初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%。P110詳細(xì)可行性研究階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用根據(jù)工程的大小不同而有所不同，小型工程約占投資的1%—3%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%—1%。P110在工程建議書被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì)擬開發(fā)工程進(jìn)展可行性研究。P112敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析中的一種主要方法。P143開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)是對(duì)開發(fā)工程全過程的質(zhì)量監(jiān)視、協(xié)調(diào)和決策，其質(zhì)量管理的主要任務(wù)是編制工程質(zhì)量方案、催促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點(diǎn)和工程質(zhì)量檔案管理。P198名詞解釋:1.房地產(chǎn)開發(fā)：是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市開展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)開展的要求，對(duì)獲取的土地進(jìn)展投資、建設(shè)、管理的行為。P12.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租憑及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。P5廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)展的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。3.最大最小懊悔值法：是將某個(gè)自然狀態(tài)下的最大收益值定為理想目標(biāo)，如果沒有采取這一理想方案，而采取了其他方案從而使取得的收益減少，就會(huì)感到“懊悔〞，這樣每個(gè)自然狀態(tài)下的理想最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值，稱為“最大懊悔值〞。P234.房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)：是指依法注冊(cè)成立、具有一定企業(yè)資質(zhì)并長(zhǎng)期從事專門的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。P375.房地產(chǎn)兼營(yíng)企業(yè)：是指某些以其他行業(yè)，如商業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、電子工業(yè)、化學(xué)工業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，而在注冊(cè)時(shí)申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一類企業(yè)。P376.房地產(chǎn)工程型企業(yè)：是特別針對(duì)某一開發(fā)工程而設(shè)立的開發(fā)企業(yè)。P377.掛牌出讓：土地使用權(quán)掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機(jī)構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，承受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。P888.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過出售、交換或贈(zèng)予方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。P919.土地使用權(quán)劃撥：是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付期使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為，但主要是用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。P9410.青苗補(bǔ)償費(fèi)：是指國(guó)家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長(zhǎng)階段而未能收獲，國(guó)家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。P9811.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換：是指拆遷人用自己建造或購置的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)展調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)展結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。P10012.可行性研究：是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)展全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。P10813.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：是指根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和工程評(píng)價(jià)的有關(guān)規(guī)定，從工程財(cái)務(wù)的角度，分析、計(jì)算工程直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察工程的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判斷工程的財(cái)務(wù)可行性。P13014.投資回收期：指以工程的凈收益來抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映工程投資回收能力的重要指標(biāo)。P13815.房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析：可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。P14316.房地產(chǎn)開發(fā)資金成本：是投資者在房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)施中，為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。P15517.住宅平均層數(shù)：指各種住宅層數(shù)的平均值，按各種層數(shù)住宅的建筑面積與占地面積之比計(jì)算。P16518.住宅建筑凈密度：指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積之比。P16619.住宅建筑面積凈密度：是指住宅總面積與住宅用地面積之比。P16620.住宅建筑面積毛密度：是指住宅總建筑面積與居住用地面積之比。P16621.建筑密度：指工程用地范圍內(nèi)所有基地面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。P16622.房地產(chǎn)開發(fā)工程報(bào)建：是指在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的根基上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出各單體建筑的設(shè)計(jì)方案，并對(duì)其布局進(jìn)展定位，對(duì)開發(fā)工程用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入設(shè)計(jì)，使其到達(dá)施工要求，并提交有關(guān)部門審批的過程。P17023.建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的、用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。P17224.進(jìn)度管理：是指以進(jìn)度方案為依據(jù)、綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同措施，確保工程工期目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。P19125.房地產(chǎn)開發(fā)工程投資管理：是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和合同措施將成本控制在方案范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。P19426.工程索賠：是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非自己的過錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對(duì)方承當(dāng)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊?。P20927.房地產(chǎn)開發(fā)工程的竣工驗(yàn)收：是指建設(shè)單位在單位工程驗(yàn)收和專業(yè)驗(yàn)收的根基上邀請(qǐng)有關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)工程中涉及公共安全和公眾利益的內(nèi)容及公共設(shè)施配套建設(shè)等情況的核定。P21528.成本導(dǎo)向定價(jià)法：是房地產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品成本為根基，再加上一定的利潤(rùn)和稅金來制定產(chǎn)品價(jià)格的一種方法。P23329.需求導(dǎo)向定價(jià)法：是房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)需求為根基，根據(jù)消費(fèi)者的需求強(qiáng)度和對(duì)價(jià)格的心理反響的不同來制定產(chǎn)品價(jià)格的一種方法。P23430.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)工程后評(píng)價(jià)：就是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)工程為對(duì)象，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進(jìn)展的全面核查。P25631.房地產(chǎn)購置后行為評(píng)價(jià)：是指客戶購置房地產(chǎn)產(chǎn)品后，在觀察期和使用期對(duì)于產(chǎn)品使用價(jià)值、心理期望滿足程度、企業(yè)守信程度、服務(wù)滿意程度以及