收租資產(chǎn)系列報(bào)告之六：淺談產(chǎn)權(quán)類REITs投資邏輯

——收租資產(chǎn)系列報(bào)告之六證券分析師楊侃投資咨詢資格編號(hào)：S1060514080002王懂揚(yáng)投資咨詢資格編號(hào)：S10605220700032024年08月02日?“資產(chǎn)荒”背景下，原始權(quán)益人剝離優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)動(dòng)因何在？“資產(chǎn)荒”下市場(chǎng)行公募REITs一是出于出表融資、降低負(fù)債，原始權(quán)益人降低負(fù)債率后可重新獲產(chǎn)缺少其他盤活路徑，難以通過(guò)私募市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，如若原始權(quán)益人已發(fā)行公募REITs內(nèi)的運(yùn)營(yíng)凈收入NOI、CAPEX、折現(xiàn)率、收益年限等。投資者關(guān)注REITs收益主要是底產(chǎn)資質(zhì)，分派率衡量二級(jí)市場(chǎng)投資價(jià)值，但仍需通過(guò)底層資產(chǎn)多維基本面情況充分論證風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、NOI增長(zhǎng)率、折現(xiàn)率等合理性；此外預(yù)留現(xiàn)金調(diào)節(jié)、杠桿利息支出等亦會(huì)對(duì)分派率產(chǎn)生影響，對(duì)比海外，國(guó)進(jìn)入成熟穩(wěn)定期，CAPRATE會(huì)隨年限縮短明顯提高，進(jìn)而影常對(duì)比參考大宗交易，如領(lǐng)展2021年、2024年收購(gòu)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%權(quán)益，盡管資產(chǎn)賬面估值增幅約7.3%，但交易定價(jià)對(duì)應(yīng)CapRate由4.8%上升至6.5-7%，除賣方處于流動(dòng)性壓力急于出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，亦反映當(dāng)下投資人對(duì)于零售大宗交易要求回報(bào)率有所提高；折現(xiàn)率以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率累加法計(jì)算，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率參照時(shí)點(diǎn)十年到期國(guó)債收益率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率更多為主觀賦值，主要包含投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，疊加評(píng)估底層資產(chǎn)實(shí)體狀況、產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT獲批，其聯(lián)營(yíng)模式與銷?投資建議：在當(dāng)前鼓勵(lì)存量資產(chǎn)盤活、緩解地方財(cái)政壓力背景下REITs市場(chǎng)利好不斷。一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行方面，年內(nèi)消市，1014號(hào)文推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行，不再對(duì)投資收益率統(tǒng)一要求，對(duì)發(fā)行資產(chǎn)范圍進(jìn)行擴(kuò)充與完善（新增市場(chǎng)化店寫字樓若與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一原始權(quán)益人的，也可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)），放寬回收資金使用限制等，有望激發(fā)市場(chǎng)活力，做大市場(chǎng)規(guī)模；二級(jí)交易層面，公募REITs擬納入社保基金投資范圍，推動(dòng)FOF參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs、會(huì)計(jì)記權(quán)益人及投資者可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品等，亦從交易層面引入資金活水。我們認(rèn)為擁有優(yōu)有望受益，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A等，同時(shí)建議關(guān)注運(yùn)營(yíng)與分派率均較為穩(wěn)定的REITs配置機(jī)會(huì)。?風(fēng)險(xiǎn)提示：1）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落，產(chǎn)業(yè)收入、消費(fèi)增速大幅下行；2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致凈利潤(rùn)下滑；3）利率波動(dòng)影響。要承租人江蘇京迅遞提前大面積退租（截至2024年1季度末，江蘇京迅遞承租昆山普淀項(xiàng)目占昆山普淀項(xiàng)目租賃面積87.8%，占基金全部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可租賃面積13.68%其中2024年8月金下調(diào)、出租率下滑，擬對(duì)底層資產(chǎn)采取降低估值操作，下調(diào)幅度約15-16%。十年期國(guó)債收益率走低養(yǎng)老健康地產(chǎn),0.3%養(yǎng)老健康地產(chǎn),0.3%酒店、旅游地產(chǎn),7%其他,2%3.4酒店、旅游地產(chǎn),7%其他,2%2.82.62.42.22021-01-042022-01-042023-01-042024-01-04廣州,10%零售,9%寫字樓/商零售,9%寫字樓/商務(wù)園區(qū),44%工業(yè)物流,綜合體,北京,25%上海,35%資料來(lái)源：wind，戴德梁行，廣東國(guó)資委官網(wǎng)，平安證券研究所資料來(lái)源：wind，戴德梁行，廣東國(guó)資委官網(wǎng)，平安證券研究所5備持續(xù)性與可預(yù)測(cè)性，我們通常使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法進(jìn)行估算（同時(shí)使用其他估值方法進(jìn)行校驗(yàn)），核心參數(shù)包含預(yù)測(cè)期入NOI、CAPEX、折現(xiàn)率、收益年限（土地?行業(yè)分布合理、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?土地使用年限、固定資產(chǎn)使用壽命、運(yùn)營(yíng)成本、折現(xiàn)率歷史現(xiàn)金流歷史現(xiàn)金流?穩(wěn)定性（異常波動(dòng)）、分散性（穿透后現(xiàn)金流提供方多元、重要提供方資信良好）現(xiàn)金流評(píng)估維度現(xiàn)金流評(píng)估維度?關(guān)聯(lián)交易定價(jià)公允性與必要性，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獨(dú)立性與穩(wěn)定性、相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施分配金額測(cè)算?可比項(xiàng)目，宏觀與區(qū)域環(huán)境、業(yè)態(tài)及用途、定期評(píng)估、評(píng)估與測(cè)算可供分配金額差異比例超分配金額測(cè)算?未來(lái)大修支出與歷史水平是否具有延續(xù)性、與運(yùn)營(yíng)年限匹配資料來(lái)源：平安證券研究所資料來(lái)源：平安證券研究所們?nèi)孕柰ㄟ^(guò)底層資產(chǎn)的多維基本面情況充分論證風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、NOI增長(zhǎng)率、折現(xiàn)率等合理性，此外預(yù)留現(xiàn)金調(diào)節(jié)、杠桿利息支出等亦會(huì)對(duì)分派率產(chǎn)生影響。其中預(yù)留現(xiàn)金調(diào)節(jié)可用于資本性支出，也可用于提升分派率；利息支出方面，若資產(chǎn)回報(bào)率高于融資成本，亦可提升投資價(jià)值----*資產(chǎn)估值---投資價(jià)值----*資產(chǎn)估值----a-------------------------治理層面EBITDASG&AEBITDASG&A預(yù)留現(xiàn)金調(diào)節(jié) FFOAFFOCAPEXFFOAFFOCAPEX面基)P/FFOP/AFFOEV/EBITDA估值指標(biāo)GrossP/FFOP/AFFOEV/EBITDA7），易統(tǒng)一口徑），主要系商場(chǎng)若涉及改造維修，資本性支對(duì)比同一交易對(duì)手方的對(duì)于同一物業(yè)的兩筆交易，盡管2023年該項(xiàng)目營(yíng)收較2021年提升幅約7.3%根據(jù)戴德梁行估計(jì)資產(chǎn)交易定價(jià)CapRate從4.8%上升至6.5%以上水平2024年交易定價(jià)（52億元）低于資產(chǎn)假設(shè)條件二級(jí)市場(chǎng)漲幅二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格5% 4.8%5%50%權(quán)益50%權(quán)益50%權(quán)益交易對(duì)價(jià)（億元）64524.33.5CapRate（推測(cè)值）*4.8%7.4%6.2%5.6%5.3%5.2%5.4%5.2%5.2%5.1%.44%4.5%.注：假設(shè)未來(lái)1年NOI注：假設(shè)未來(lái)1年NOI=資產(chǎn)估值100*資本化率5%不變；資料來(lái)源：戴德梁行，基金公告，平安證券研究所9折現(xiàn)率的細(xì)項(xiàng)參數(shù)分為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率通常參照時(shí)點(diǎn)十年到期通常一線城市大宗交易流動(dòng)性更強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)/人口基礎(chǔ)更好，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率較低，如華安百聯(lián)消費(fèi)RE杭州西溪印象城4個(gè)北京超市無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2.68%2.64%2.69%2.56%2.56%2.56%風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率——投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償均值3.5%3.5%3.3%：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率2.5%+流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)1.5%-投資優(yōu)惠率如融資0.7%3.5%3.5%3.5%風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率——估價(jià)對(duì)象流動(dòng)性、區(qū)位、行業(yè)及管理負(fù)擔(dān)、合規(guī)、增長(zhǎng)、特殊經(jīng)營(yíng)等方面風(fēng)0.875%0.375%2.13%7%7%7.25%7%6.5%8%8.25%注：折現(xiàn)率通常按照0.25%歸整；資料來(lái)源：各基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所注：折現(xiàn)率通常按照0.25%歸整；資料來(lái)源：各基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所10產(chǎn)業(yè)園倉(cāng)儲(chǔ)物流流動(dòng)性與資產(chǎn)交易活躍度存在大宗交易市場(chǎng)，存在大宗交易市場(chǎng)，一線及核心二線，對(duì)產(chǎn)業(yè)、配套、交通敏感交通敏感各城市能級(jí)間有差異依托城市集群，對(duì)交通敏感行業(yè)及管理較為標(biāo)準(zhǔn)化租戶分散、有一定經(jīng)營(yíng)租戶集中、經(jīng)營(yíng)難度較低但管理運(yùn)經(jīng)營(yíng)模式及收入來(lái)源物業(yè)費(fèi)租金+物業(yè)管理費(fèi)；純租賃獲取收入性強(qiáng)弱強(qiáng)強(qiáng)其他對(duì)比及需關(guān)注維度資料來(lái)源：各基金招募說(shuō)明書，平安證券研資料來(lái)源：各基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所12倉(cāng)儲(chǔ)/產(chǎn)業(yè)園與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，當(dāng)下出現(xiàn)租金&租約不穩(wěn)定(以價(jià)換量），租約期限有縮短趨勢(shì)，凈利潤(rùn)波動(dòng)較大等現(xiàn)象:年初以來(lái)上市以來(lái)漲跌幅5050-10-15-20-25-30嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施%上市以來(lái)漲跌幅注：漲跌幅為截至2024年7月26日收盤價(jià)相較上市首日收盤價(jià)漲跌幅；資料來(lái)源：wind，平安證券研究所注：漲跌幅為截至2024年7月26日收盤價(jià)相較上市首日收盤價(jià)漲跌幅；資料來(lái)源：wind，平安證券研究所租金支持。截止2023年末，2個(gè)底層項(xiàng)目共有租戶24家，其中租賃面積占比最大的為深圳市深圳港集團(tuán)有限公司，占總可租賃面積的1,6001,4001,2001,0008006004002000集裝箱吞吐量（萬(wàn)箱）同比（右軸）7.3%7.3%201920202021202220232024M1-48%6%4%2%0%-2%2021-06-212022-06-212023-06-212024-06-中金普洛斯REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT?工業(yè)廠房穩(wěn)定性強(qiáng)，單層廠房匹配市場(chǎng)需求：相比研發(fā)辦公類產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)廠房租戶租約期限較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)鏈掛鉤集聚，租定，客戶黏性強(qiáng)；如臨港REIT臨近特斯拉超級(jí)工廠，產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈上下游響應(yīng)速度及庫(kù)存管理要求規(guī)性要求更加青睞標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)；園區(qū)廠房普遍以辦公與廠房相結(jié)合的“火車頭”形式，廠房?jī)蓚?cè)同時(shí)均配有貨物出口，可滿足大型智?密切關(guān)注租戶變化：實(shí)時(shí)通過(guò)用電量、出貨量密切關(guān)注園區(qū)內(nèi)租戶動(dòng)態(tài)變相較發(fā)行價(jià)漲跌幅底層資產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)園%底層資產(chǎn)：工業(yè)廠房相較發(fā)行價(jià)漲跌幅底層資產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)園%0注：漲跌幅為截至2024年7月26日；資料來(lái)源：注：漲跌幅為截至2024年7月26日；資料來(lái)源：wind,上海臨港公眾號(hào)，平安證券研究所15城市能級(jí)及商圈業(yè)態(tài)配比收入結(jié)構(gòu)及收租方式租金、租售比租約到期前十大客戶華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT城市能級(jí)及商圈業(yè)態(tài)配比收入結(jié)構(gòu)及收租方式租金、租售比租約到期前十大客戶華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT中金印力消費(fèi)REIT華夏金茂商業(yè)REITNOI、折現(xiàn)率合理性零售業(yè)態(tài)承租能力更強(qiáng)但波動(dòng)大，體驗(yàn)業(yè)態(tài)承租能其他多經(jīng)收入物管費(fèi)聯(lián)營(yíng)租金取高與抽成租金合計(jì)固定租金0%?商場(chǎng)主力店有無(wú)壓縮可能性等：如商場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定增期，可選擇性清掉部分主力店或減少主力店面積），多經(jīng)收入指除租金收入以外的其他經(jīng)營(yíng)性收入，如推廣費(fèi)等；抽成及取高租金為抽成租金與兩者（固租與抽成租金）取高模式租金的合計(jì)值，抽成租金指按銷售額比例抽取租金，兩者取高租金指分別計(jì)算固定租金和抽成租金，按較高值收取最大，其次則是餐飲食品類、醫(yī)療健康類租戶，具備較強(qiáng)民金取高為主的模式，4個(gè)超市租約類型以固定租金為主（比例達(dá)90%-），-%-%8642099.78%91.47%98.71%90.47%85%90%95%100%105% 注：漲跌幅為截至2024年7月26日收盤價(jià)相較上市首日收盤價(jià)漲跌幅；資料來(lái)源：注：漲跌幅為截至2024年7月26日收盤價(jià)相較上市首日收盤價(jià)漲跌幅；資料來(lái)源：wind,基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所17?業(yè)態(tài)：零售業(yè)態(tài)與折扣品牌占比較高，租賃面積占比通常不低于60%；?收入模式：區(qū)別于購(gòu)物中心以租金收入為主（固租+?品牌商對(duì)奧菜店指標(biāo)有嚴(yán)格限制，通常每5-客群廣泛、具備韌性、迎合極致性價(jià)比追求?奧特萊斯多采用聯(lián)營(yíng)模式，相比固租模式，聯(lián)營(yíng)模式下隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)可獲取更高回客群廣泛、具備韌性、迎合極致性價(jià)比追求價(jià)格優(yōu)勢(shì)、注重體驗(yàn)式價(jià)格優(yōu)勢(shì)、注重體驗(yàn)式?奧菜入駐品牌多數(shù)由品牌公司直營(yíng)，具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)、渠道規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)?奧菜社交屬性較強(qiáng)，主打開放式街區(qū)休閑購(gòu)物體驗(yàn)，可滿足家庭一站式購(gòu)物和微資料來(lái)源：《2023-2024中國(guó)奧特萊斯行業(yè)白皮書》，華夏首創(chuàng)奧萊RE資料來(lái)源：《2023-2024中國(guó)奧特萊斯行業(yè)白皮書》，華夏首創(chuàng)奧萊REIT推?與銷售額掛鉤緊密：奧特萊斯項(xiàng)目以聯(lián)營(yíng)/抽成模式為主的收入結(jié)構(gòu)與商戶銷售額密切相關(guān)，因此商戶的銷售業(yè)?運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)：奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商深度參與商戶經(jīng)營(yíng)管理及貨品管理，聯(lián)營(yíng)模式聯(lián)營(yíng)收入聯(lián)營(yíng)模式項(xiàng)目公司提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，與商戶簽訂合作經(jīng)營(yíng)合同，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中商戶銷售款全部進(jìn)入項(xiàng)目公司賬戶，項(xiàng)目公司按合聯(lián)營(yíng)商戶銷售額X合同扣率聯(lián)營(yíng)模式租賃收入抽成模式抽成商戶銷售額X合同扣率任大、鑒定專業(yè)性強(qiáng)的零售品類，如黃金珠寶、化妝品等；2）在全國(guó)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式的上市公3）國(guó)際連鎖快餐項(xiàng)目公司作為業(yè)主將店鋪出租給商戶，按照合同約定的租金水平和租賃面積向商戶收取租金資料來(lái)源：《2023-2024中國(guó)奧特萊斯行業(yè)白皮書》，基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所資料來(lái)源：《2023-2024中國(guó)奧特萊斯行業(yè)白皮書》，基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所據(jù)戴德梁行資本化率調(diào)研結(jié)果，考慮到資產(chǎn)交易流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)難度等，投資人普遍認(rèn)為奧特萊斯資本化率比同區(qū)位購(gòu)物中心高出0.5%-2024年資本化率為6.83%，高于同位于二線城市的華潤(rùn)（5.41%）、印力（6%）、金茂（5.46%）項(xiàng)目。（因物美底層資產(chǎn)為超市折現(xiàn)率(上市時(shí)點(diǎn)評(píng)估）eTeT9%8%7%6%折現(xiàn)率(上市時(shí)點(diǎn)評(píng)估）eTeT9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%資料來(lái)源：基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所資料來(lái)源：基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所租約穩(wěn)定&租金優(yōu)勢(shì)，疊加住房租賃需求擴(kuò)大，5支已上市保障性租賃住房REITs表現(xiàn)較強(qiáng)抗周期屬性，投資屬性類似“長(zhǎng)債”邏輯。折現(xiàn)率集中在6-6.5%：一線城市核心區(qū)6%、一線城市非核心區(qū)6.25%、二線城市折現(xiàn)率6.5%。資本開支方面，保障房由于裝修、家具家電維修頻繁，需注意資本開支假設(shè)審慎原則等情況。寓珩琦公寓鳳凰公館安居百泉閣安居錦園保利香檳苑文龍家園有巢泗涇有巢東部經(jīng)開區(qū)光華社區(qū)廈門集美深圳福田上海松江上海松江上海楊浦折現(xiàn)率6%6%6.25%6%資料來(lái)源：wind，基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所資料來(lái)源：wind，基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所非市場(chǎng)化與準(zhǔn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)區(qū)分保障性租金住房及公租房：華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京保障房中心持有的2個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目，針對(duì)中低收入家庭；其余4單保障房REITs為保障性租賃住房，面向無(wú)房新市民、青年人等，為準(zhǔn)市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)方式。模式模式定。市場(chǎng)參考租金由市主管部門委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算確定,并根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整90%。保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)期間,運(yùn)營(yíng)管理單位確定或者調(diào)整社會(huì)主體出租的保障性租賃住房租金的,應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定并報(bào)主管部門備案后執(zhí)行租金需在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下;租金價(jià)格調(diào)增的,調(diào)增幅度應(yīng)不高于市房屋管理部門監(jiān)測(cè)的同地段市場(chǎng)租賃住房租金同期增幅,且年增幅應(yīng)不高于5%保障對(duì)象保障性租賃住房民、青年人等群體人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例,在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí),單列租賃住房用地計(jì)劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保,主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域超過(guò)70平方米的小戶型為主公租房符合條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員均有推行各地要把公共租賃住房建設(shè)用地，納面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象的公共租賃住房,建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng),其他方式投資的公共租賃住房,建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用右的小戶型為主,單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)資料來(lái)源：深圳、上海政府官網(wǎng)，平安證券研究所資料來(lái)源：深圳、上海政府官網(wǎng)，平安證券研究所中金廈門安居REIT：根據(jù)廈門政策，保租房租金僅低于同地段同25252050年初以來(lái)漲幅%中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT紅土創(chuàng)新深圳安居REIT華夏基金華潤(rùn)有巢REIT國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT注：漲跌幅截至2024年7月26日；資料來(lái)源：注：漲跌幅截至2024年7月26日；資料來(lái)源：wind,基金招募說(shuō)明書，平安證券研究所23投資建議：在當(dāng)前鼓勵(lì)存量資產(chǎn)盤活、緩解地方財(cái)政壓力背景下REITs市場(chǎng)利好不斷。一級(jí)市場(chǎng)發(fā)成首發(fā)上市，1014號(hào)文推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行，不再對(duì)投資收益率做出統(tǒng)一要求，對(duì)發(fā)行資產(chǎn)范圍進(jìn)行擴(kuò)充與完善（新增市場(chǎng)化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施等，酒店寫字樓與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一原始權(quán)益人的酒店和商業(yè)辦公用房，也可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)），放寬回收資金使用限制等，有望激發(fā)市場(chǎng)活力，從而做大市場(chǎng)規(guī)模；二級(jí)交易層面，公募REITs擬納入社?；鹜顿Y范圍，推動(dòng)FOF參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs、會(huì)計(jì)記賬方式上原始權(quán)益人及投資者可將