2024年房地產(chǎn)開發(fā)流程圖

房地產(chǎn)開發(fā)全套流程目錄第一章房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介1第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設置6第一步房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設置的法律程序6第一項房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設置的有關(guān)稅費6第三章土地使用權(quán)獲得流程6第二步獲得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序6第二項獲得開發(fā)土地使用權(quán)的有關(guān)稅費9第三步拆遷安頓階段的法律程序9第三項拆遷安頓階段的有關(guān)稅費10第四章房地產(chǎn)開發(fā)階段10第四步立項和可行性研究的法律程序10第四項立項和可行性研究階段的有關(guān)稅費11第五步規(guī)劃設計和市政配套法律程序11第五項規(guī)劃設計和市政配套的有關(guān)稅費12第五章項目建設階段12第六步項目動工、建設、竣工階段流程12第六項項目動工、建設、竣工階段的有關(guān)稅費14第六章銷售經(jīng)營階段15第七步銷售經(jīng)營階段的法律程序16第七項銷售經(jīng)營階段的有關(guān)稅費16第七章物業(yè)管理17第八步物業(yè)管理階段的法律程序17第八項物業(yè)管理階段的有關(guān)稅費17附錄：房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語18第一節(jié)面積類18第二節(jié)價格類20第三節(jié)實務類22第四節(jié)管理政策類30第一章房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《都市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在根據(jù)本法獲得國有土地所有權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設，房屋建設的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)流程重要包括如下幾種程序。1、前期的準備前期準備工作重要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的重要工作是獲得項目動工建設的一系列許可證和獲得項目建設用地的國有土地使用權(quán)。“五證”中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程動工許可證》都是在這個階段獲得的。《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不一樣，獲得的時間也不盡同樣。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的獲得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的獲得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地免費劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不容許作開發(fā)運用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓協(xié)議，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟合用房外，都屬于這種方式。同樣，假如要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不一樣，土地的有效期限也不一樣樣。重要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。2、建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑企業(yè)進行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)獲利，開發(fā)商一般在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。3、銷售階段

銷售階段是開發(fā)商發(fā)售商品房，回收資金實現(xiàn)獲利的階段。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即一般所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在獲得《竣工證》或竣工驗收合格文獻後進行銷售。1預售由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預售條件，《都市商品房預售管理措施》第五條規(guī)定：（1）已交付所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金到達工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付曰期?！抖际猩唐贩款A售管理措施》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向都市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，獲得《商品房預售許可證》。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應當符合如下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）獲得土地使用權(quán)證書或者使用土地的同意文獻；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安頓已經(jīng)貫徹；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設施具有交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設施和公共設施具有交付使用條件或者已確定施工進度和交付曰期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)貫徹。對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務，融資運作對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務，融資運作據(jù)此辦理征地與前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務告知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門與土地使用部門征求意見市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議與協(xié)議書進行項目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點告知書，編制項目提議書向計委申報立項匯報計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并規(guī)定可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽計委、建委、首規(guī)委與各專業(yè)局審查可研匯報進行項目投資的詳細可研測量，編制可研匯報舊城改造到區(qū)地政科成果報市房管局舊城改造到區(qū)地政科成果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所成果報市房地局政府下文批地政府下文批地據(jù)此到地政部門辦理用地同意書，評估項目建設用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設計人規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃許可證據(jù)此到地政部門辦理用地同意書，評估項目建設用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設計人規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃許可證申請確定規(guī)劃，設計條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，獲得土地使用證申請確定規(guī)劃，設計條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，獲得土地使用證按規(guī)劃設計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見按規(guī)劃設計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安頓方案、安頓房地政部門審查安頓方案、安頓房規(guī)劃局審查後規(guī)劃條件告知單發(fā)拆遷許可證規(guī)劃局審查後規(guī)劃條件告知單發(fā)拆遷許可證動遷會與拆遷安頓動遷會與拆遷安頓委托進行規(guī)劃方案設計委托進行規(guī)劃方案設計單到規(guī)劃局領(lǐng)設計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊到規(guī)劃局領(lǐng)設計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證2、理解線路狀況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案3、煤氣、道路、上下水改造路4、到供電局業(yè)擴處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。出市政會議紀要修改後送規(guī)委審圖修改後送規(guī)委審圖規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會進行個體設計（大公共建筑規(guī)委審查）進行個體設計（大公共建筑規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證開節(jié)能證明出施工圖開節(jié)能證明出施工圖到稅務局取稅單運用“到稅務局取稅單運用“營銷籌劃展示設計系統(tǒng)”制作資料到計委申請，列入計劃（建委會簽）報價小組審查，領(lǐng)取預/銷售許可證報價小組審查，領(lǐng)取預/銷售許可證持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并獲得許可證到建委工程處領(lǐng)動工審批表持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并獲得許可證到建委工程處領(lǐng)動工審批表建委、物價局下文批價建委、物價局下文批價進行銷售進行銷售到市政部門蓋章證明市政條件貫徹到市政部門蓋章證明市政條件貫徹四源費繳納四源費繳納到開發(fā)辦市政處核算任務到開發(fā)辦市政處核算任務開發(fā)辦工程處同意招標開發(fā)辦工程處同意招標填招標申請書并到市招標辦登記招標辦看現(xiàn)場運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底開標會定協(xié)議、寫評標匯報，發(fā)中標告知書招標辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源與一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務市記錄局貫徹任務施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源與一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務市記錄局貫徹任務建委工程處同意動工，辦理動工許可證施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設計、施工1、小區(qū)線路委托設計；2、委托施工3、配電施工建工程驗收4、設備安裝與驗收5、送電1、告知區(qū)園林局綠化辦2、交綠化費3、綠化施工1、按道路方案進行施工2、市政辦事處養(yǎng)路隊驗收1、到自來水業(yè)務科報裝委托線路設計、施工與驗收2、到市政監(jiān)建所下水報裝3、規(guī)劃設計4、竣工驗收1、到熱力企業(yè)報裝2、委托線路設計3、施工與驗收（自建鍋爐房）1、環(huán)境保護局同意鍋爐房位置2、委托設計3、到勞動局報建4、環(huán)境保護局審查消音除塵設備5、竣工驗收1、到煤氣企業(yè)報裝2、到規(guī)劃科定線路方案3、設計4、查看現(xiàn)場規(guī)劃5、施工6、業(yè)務科檢查同意接氣7、憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)與通氣手續(xù)8、憑接氣單到液化氣企業(yè)辦各戶通氣手續(xù)9、通氣所有竣工四方驗收、檢查單簽字蓋章憑驗收告知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗收憑驗收告知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗收辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運用運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進入物業(yè)管理階段；運用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進行項目二次開發(fā)第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設置第一步房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設置的法律程序一、資房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的設置：1、企業(yè)設置準備；

2、申請資質(zhì)等級審批；

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準；

4、辦理工商注冊登記；

5、辦理稅務登記。二、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設置：

1、申請同意項目提議書；

2、辦理企業(yè)名稱登記；

3、送審合資或合作協(xié)議、章程；

4、申領(lǐng)外商投資企業(yè)同意證書；

5、辦理企業(yè)登記。第一項房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設置的有關(guān)稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費；

2、企業(yè)法人變更登記費；

3、企業(yè)法人年度檢查費；

4、補、換、領(lǐng)證照費。第三章土地使用權(quán)獲得流程土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)重要有如下三種獲得方式見表一。表一、土地使用權(quán)獲得方式土地獲得方式容土地使用權(quán)出讓指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者通過發(fā)售、互換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥指政府免費將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有有效期限的限制。以免費劃撥獲得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府與土地管理部門同意，交補交出讓金後方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地有關(guān)術(shù)語：生地：指空間地、田地、未開墾地等不具有使用條件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具有使用條件的土地。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線構(gòu)成的封閉地塊。宗地圖：是土地使用協(xié)議書附圖與房地產(chǎn)登記卡附圖。它反應一宗地的基本狀況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。

集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。征用土地：指國家為了公共利益的需要，可根據(jù)法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。

土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓協(xié)議書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七拾年；工業(yè)用地五拾年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五拾年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四拾年；綜合用地或者其他用地五拾年。此外，加油站、加氣站用地為二拾年。第二步獲得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證；

2、辦理建設用地委托釘樁；

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；

4、主管部門實地勘察；

5、土地估價匯報的預審；

6、委托地價評估；

7、辦理核定地價手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議；

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。二、國有土地使用權(quán)的劃撥：

1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請；

2、主管部門現(xiàn)場勘察；

3、劃撥用地申請的審核、報批；

4、獲得劃撥用地同意。

三、集體土地的征用：

1、征用集體土地用地申請；

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；

3、簽訂征地協(xié)議；

4、簽訂賠償安頓協(xié)議；

5、確定勞動力安頓方案；

6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議；

7、市政府下文征地；

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；

9、辦理批地文獻、批地圖；

10、辦理凍結(jié)戶口；

11、調(diào)查戶口核算勞動力；

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安頓工作；

15、地上物作價賠償工作；

16、征地結(jié)案。第二項獲得開發(fā)土地使用權(quán)的有關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）；

2、資金占用費；

3、滯納金；

4、土地使用費；

5、外商投資企業(yè)土地使用費；

6、防洪工程建設維護管理費；

7、土地閑置費；

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費；

9、城鎮(zhèn)土地使用稅；

10、地價評估費；

11、出讓土地預訂金；

12、征地管理費；

13、土地賠償費；

14、青苗與樹木賠償費；

15、地上物賠償費；

16、勞動力安頓費；

17、超轉(zhuǎn)人員安頓費；

18、新菜田開發(fā)建設基金；

19、耕地占用稅。第三步拆遷安頓階段的法律程序1、委托進行拆遷工作；

2、辦理拆遷申請；

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證；

4、簽訂房屋拆遷責任書；

5、辦理拆遷公告與告知；

6、辦理戶口凍結(jié)；

7、暫停辦理有關(guān)事項；

8、確定拆遷安頓方案；

9、簽訂拆遷賠償書面協(xié)議；

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安頓；

11、發(fā)放運作拆遷賠償款；

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理；

13、移交拆遷檔案資料；

14、房屋拆遷糾紛的裁決；

15、強制拆遷。第三項拆遷安頓階段的有關(guān)稅費1、房屋拆遷賠償費；

2、搬家補助費；

3、提前搬家獎勵費；

4、臨時安頓補助費（周轉(zhuǎn)費）；

5、清理費；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費；

7、對從城區(qū)位置很好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費；

8、一次性異地安頓補助費；

9、房屋拆遷管理費；

10、房屋拆遷服務費。第四章房地產(chǎn)開發(fā)階段

第四步立項和可行性研究的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書；

2、初步確定開發(fā)方案；

3、申報規(guī)劃要點；

4、申報、審批項目提議書；

5、編制項目可行性研究匯報；

6、申報、審批項目可行性研究匯報。第四項立項和可行性研究階段的有關(guān)稅費1、可行性研究費；

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費。第五步規(guī)劃設計和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計程序：1、申報選址定點；2、申報規(guī)劃設計條件；3、委托作出規(guī)劃設計方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設計方案；7、住宅設計方案的專家組審查；8、貫徹環(huán)境保護“三廢”治理方案；9、委托環(huán)境影響評價并報批；10、建設工程勘察招、投標；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設計；13、申報、審定初步設計。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套有關(guān)程序：1、征求主管部門審查意見；2、貫徹市政公用設施配套方案；3、報審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見；5、市政管線綜合。第五項規(guī)劃設計和市政配套的有關(guān)稅費1、工程勘察（測量）費；2、工程設計費；3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；4、竣工檔案保證金；5、臨時用地費；6、臨時建設工程費；7、建設工程勘察招標管理費；8、勘察設計監(jiān)督管理費；9、古建園林工程設計費。第五章項目建設階段第六步項目動工、建設、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開發(fā)項目動工前準備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃；3、交納煤氣（天然氣）廠建設費；4、交納自來水廠建設費；5、交納污水處理廠建設費；6、交納供熱廠建設費；7、交納供電貼費與電源建設集資費；8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)；9、設計單位出報批圖；10、出施工圖；11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金；12、辦理消防審核意見表；13、審批人防工程、辦理人防許可證；14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；15、領(lǐng)取動工審批表，辦理動工登記。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標流程：1、辦理招標登記、招標申請；2、招原則備；3、招標通告；4、編制招標文獻并核準；5、編制招標工程標底；6、標底送審協(xié)議預算審查處確認；7、標底送市招標辦核準，正式申請招標；8、投標單位資格審批；9、編制投標書并送達；10、召開招標會，勘察現(xiàn)場；11、召開開標會議，進行開標；12、評標、決標；13、發(fā)中標告知書；14、簽訂工程承包協(xié)議；15、工程承包協(xié)議的審查。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目動工手續(xù)的辦理程序：1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)；2、建設工程監(jiān)理；3、辦理動工記錄登記；4、交納實心黏土磚限制使用費；5、辦理動工前審計；6、交納投資方向調(diào)整稅；7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證；8、報裝施工用水、電、路；9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門；10、協(xié)調(diào)交通管理部門；11、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議；12、領(lǐng)取建設工程動工證。四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工程序：1、施工場地的“三通一平”；2、施工單位進場和施工暫設；3、工程的基礎(chǔ)、構(gòu)造施工與設備安裝；4、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收程序：1、辦理單項工程驗罷手續(xù)；2、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》；3、商品住宅性能認定；4、竣工記錄登記；5、辦理竣工房屋測繪；6、辦理產(chǎn)權(quán)登記。第六項項目動工、建設、竣工階段的有關(guān)稅費1、三通一平費；2、自來水廠建設費；3、污水處理廠建設費；4、供熱廠建設費；5、煤氣廠建設費；6、地下水資源養(yǎng)蓄基金；7、地下熱水資源費；8、市政、公用設施建設費（大市政費）；9、開發(fā)管理費；10、城建綜合開發(fā)項目管理費；11、建筑行業(yè)管理費；12、綠化建設費；13、公園建設費；14、綠化賠償費；15、路燈維護費；16、環(huán)衛(wèi)設施費；17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）；18、電源建設集資費（用電權(quán)費）；19、外部供電工程貼費（電貼費）；20、建安工程費；21、建設工程招投標管理費；22、協(xié)議預算審查工本費；23、質(zhì)量管理監(jiān)督費；24、竣工圖費；25、建材發(fā)展補充基金；26、實心黏土磚限制使用費；27、工程監(jiān)理費；28、工程標底編制管理費；29、機電設備委托招標服務費；30、超計劃用水加價；31、夜間施工噪聲擾民賠償費；32、占道費；33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅。第六章銷售經(jīng)營階段商品房預售須符合的條件：（1）

交付所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書；（2）

有建設工程規(guī)劃許可證；（3）

按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金到達工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付曰期；（4）

向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，獲得商品房預售許可證明。

第七步銷售經(jīng)營階段的法律程序1、提交完畢建設項目投資證明；

2、簽訂預售銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議；

3、辦理《商品房預（銷）售許可證》；4、銷售項目立案；

5、委托中介代理機構(gòu)進行銷售；6、與購房者簽訂認購書；7、與購房者簽訂買賣契約；

8、辦理預售登記；9、辦理轉(zhuǎn)讓登記；10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)；

11、樓宇交付入??；

12、質(zhì)量保證書和使用闡明書；13、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)。

第七項銷售經(jīng)營階段的有關(guān)稅費1、營業(yè)稅；2、都市維護建設稅；

3、教育費附加；4、印花稅；

5、契稅；

6、土地增值稅；

7、企業(yè)所得稅；

8、個人所得稅；

9、房產(chǎn)稅；

10、都市房地產(chǎn)稅；

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費；12、房屋所有權(quán)證工本費；

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費；

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費；

15、房屋買賣登記費；

16、房屋買賣手續(xù)費；

17、房屋租賃審核立案手續(xù)費；

18、

房屋租賃登記費；

19、

房屋估價手續(xù)費；20、

房屋公證估價手續(xù)費；21、

房地產(chǎn)價格評估費；

22、

房地產(chǎn)中介服務費。第七章物業(yè)管理第八步物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；2、簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議；3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收；

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準；

5、安排簽訂管理公約；

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用闡明書；

7、物業(yè)管理服務基本規(guī)定；

8、物業(yè)管理委員會的設置。第八項物業(yè)管理階段的有關(guān)稅費1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費；

2、共用部位共用設施設備維修基金；

3、一般居住小區(qū)物業(yè)管理費；

4、高檔住宅物業(yè)管理費；

5、經(jīng)濟合用住房小區(qū)物業(yè)管理費；

6、供暖費。附錄：房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語第一節(jié)面積類1、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，假如計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包括了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。2、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有某些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包括在構(gòu)造面積的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。3、公用面積住宅的公用面積是指住宅樓為住戶出入以便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在發(fā)售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。4、實用面積是指"建筑面積"扣除公共分攤面積後的余額。5、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即構(gòu)造面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。6、套面積俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物後的一種容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。7、公攤面積商品房分攤的公用建筑面積重要由兩部分構(gòu)成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以與外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。8、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。9、公用建筑面積分攤系數(shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套建筑面積之和。10、公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按如下措施計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚與人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積11、容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。12、得房率得房率是指套建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套建筑面積=套使用面積+套墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。13、建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反應出一定用地圍的空地率和建筑密集程度。第二節(jié)價格類1、均價均價是指將各單位的銷售價格相加之後的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外。2、基價基價也叫基礎(chǔ)價，是指通過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價後而得出。3、起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。4、預售價預售價也是商品房預（銷）售協(xié)議中的專用術(shù)語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有同意權(quán)限部問核定的價格為準。5、一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方約定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售協(xié)議中的專用價格術(shù)語，確定之後，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。6、定金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八拾九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金協(xié)議中應約定交付定金的期限。定金協(xié)議從實際交付定金之曰起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過協(xié)議標的額的20%。假如購房者交了定金之後變化主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；假如開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。7、訂金

訂金不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般狀況下，交付訂金的視作交預付款。雙方在簽訂商品房預售協(xié)議或發(fā)售協(xié)議後，訂金應即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金後，不購置預訂房屋的，訂金按預訂協(xié)議約定的措施處理，但屬下列狀況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當全額返還購房者支付的訂金：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；（2）簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；（3）雙方對預售協(xié)議或發(fā)售協(xié)議條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；（4）廣告、售樓書、樣品房與實際善不相符合。8、預付款

預付款是一種支付手段，其目的是處理協(xié)議一方周轉(zhuǎn)資金短缺的問題。預付款不具有擔保協(xié)議履行的作用，也不能證明協(xié)議的成立。收受預付款一方違約，只須返還所收款項，而不必雙倍返還。此外，法律對預付款的使用有嚴格規(guī)定，當事人不得任意在協(xié)議往來中預付款項，而對定金則無此限制。9、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和協(xié)議的約定，應當付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和賠償性，但重要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論與否給對方導致?lián)p失，都要支付違約金。第三節(jié)實務類1、開間住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。由于是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混構(gòu)造住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅構(gòu)造整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一種40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少二分之一，使用面積增長2%，便于靈活隔斷、裝修改造。2、進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到後墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)省用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的規(guī)定，不適宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。3、綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設用地圍的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。4、綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地圍各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地圍各類綠地"重要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地與其他的某些塊狀、帶狀化公共綠地。5、層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有規(guī)定，這個高度就叫層高。它一般包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。6、凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。7、實用率實用率是套建筑面積和住宅面積之比，不小于使用率。即實用率＝套建筑面積／套建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積。8、原則層原則層是指平面布置同樣的住宅樓層。9、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。10、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者11、居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。12、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地與其四面合理間距的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱13、其他用地其他用地是指規(guī)劃圍除居住區(qū)用地以外的多種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。14、公共服務設施用地公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地與其所屬場院、綠地和配建停車場等。15、道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路與非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。16、公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的曰照規(guī)定，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地與其他塊狀帶狀綠地等。17、道路紅線道路紅線是指都市道路，含居住區(qū)級道路，用地的規(guī)劃控制線。18、建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。19、綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。

20、商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同步又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同步又能從事商業(yè)活動的住宅形式。21、別墅是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。

22、TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）對的的譯法應當為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。

23、躍層式商品房是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房與其他輔助用房，并采顧客獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光很好，布局緊湊，功能分明，只是戶樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一種出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散。躍層式住宅的長處是每戶均有較大的采光面，通風很好，戶居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，互相干擾較小。24、復式商品房是由建筑師發(fā)明設計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一種夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲備用，戶設多處入墻式壁柜和樓梯。復式住宅是受躍層式住宅的設計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一種1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經(jīng)濟性體目前：1.平面運用系數(shù)高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50%--70%。2.戶的隔層為木構(gòu)造，將隔斷、家俱、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，減少了綜合造價。3.上部夾層采用推拉窗與墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積同樣的住宅相比，土地運用率可提高40%。因此復式住宅同步具有了省地、省工、省料的特點。復式住宅在設計施工和使用上有某些局限性：1.復式住宅的面寬敞，進深小，如采用廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。2.層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充足運用。3.由于室的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。25、錯層式住宅重要指的是一套房子不處在同一平面，即房的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處在幾種高度不一樣的平面上。錯層式和復式房屋有一種共同的特性區(qū)別于平面式的房屋。平面式表達一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處在同一層面，而錯層和復式的各個房間則處在不一樣層面。錯層和復式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處在不一樣層面，但復式層高往往超過一人高度，相稱于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。此外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。26、單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；一般每層樓面只有一種樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排２４到２８戶。因此每個樓梯的控制面積又稱為一種居住單元。27、公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高層，原則較高，每一層有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，尚有一部分附設于旅館酒店之，供某些常常往來的中外客商與其家眷中短期租用。28、花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供應一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也均有較高的原則，一般為高收入者購置。29、SHOPPING

MALL直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特性：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周圍人氣，相對閉合的部通道回路，充足運用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應。30、商品房的構(gòu)造房屋架構(gòu)可分為磚混構(gòu)造、磚木構(gòu)造和鋼筋混凝土構(gòu)造。31、框架構(gòu)造住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量很好?？蚣軜?gòu)造由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架構(gòu)造的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架構(gòu)造的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架構(gòu)造的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。32、鋼混構(gòu)造住宅鋼混構(gòu)造住宅的構(gòu)造材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種構(gòu)造的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等長處，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種構(gòu)造。但這種構(gòu)造工藝比較復雜，建筑造價也較高。33、磚混住宅磚混構(gòu)造一般指把磚砌體用作外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，重要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最終傳給地基，承重墻的厚度與長度是根據(jù)強度和穩(wěn)定性的規(guī)定，通過計算來確定的。34、建筑高度按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。根據(jù)國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數(shù)的設計規(guī)定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。35、低層房屋指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑構(gòu)造簡樸，施工期短，建導致本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、以便度和空間尺度優(yōu)于高層。36、多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般4-8層，一般采用磚混構(gòu)造，少數(shù)采用鋼筋混凝土構(gòu)造。多層房屋一般規(guī)格(房型)整潔，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率對應提高。37、高層房屋指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。38、小高層一般指8層至12、13層的建筑。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土構(gòu)造，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有一般高層構(gòu)造強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等長處。同步，小高層對土地的運用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。39、高層房屋指15層以上、24層如下的建筑體。由于建筑構(gòu)造和建筑形態(tài)(點狀居多)的局限，房型設計難度大，要做到每套室全明、采光通風良好是有很大難度的。在都市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑構(gòu)造強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺陷：構(gòu)造工藝比較復雜，材料性能規(guī)定高，自重大，對基礎(chǔ)規(guī)定高，施工難度較大，建筑造價對應提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；假如電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人緊張。40、超高層房屋指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足某些消費者對視野、景觀的規(guī)定。超高層房屋一般建在都市黃金地段(最大程度地運用土地資源)或景觀良好的城區(qū)(最充足地發(fā)揮景觀資源的作用)。使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混構(gòu)造，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長。房型構(gòu)造比較：多層一般坐北朝南，南北通風，使用面積高、房型合理，大開間輕易隔開裝修；高層一般為框架構(gòu)造，加上要考慮電梯的位置，戶型設計較難，裝修也易帶來不便。物業(yè)管理收費：多層少于高層。41、智能化住宅根據(jù)建設部全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示工程規(guī)定，智能化住宅要到達安全防、信息管理、信息網(wǎng)絡，也即智能化住宅是將多種家庭自動化設備、計算機與其網(wǎng)絡系統(tǒng)與建筑技術(shù)與藝術(shù)有機結(jié)合的產(chǎn)物，從而實現(xiàn)住戶可以在任何時間任何地點進行家庭遙控管理或與外界進行聯(lián)絡的住宅。智能小區(qū)由眾多智能樓宇構(gòu)成，其意在通過高度集成的通訊和計算機網(wǎng)絡，把小區(qū)的保安、物業(yè)、服務與公共設施連接起來，實現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)居民可以24小時與小區(qū)醫(yī)院、學校、超市、娛樂場所等處聯(lián)絡。42、住宅小區(qū)住宅小區(qū)也稱"居住小區(qū)"，是由都市道路以與自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民平常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構(gòu)。43、住宅配套設施指為城鎮(zhèn)居民發(fā)明衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設施。住宅配套設施是由多系統(tǒng)構(gòu)成的，按其服務層次。應包括如下容：(l)住宅基本生活單元的配套設施。人口規(guī)模為3仟人左右的住宅群，其配套設施應有居民服務站、小商店、文化室、小朋友游樂場等；(2)住宅小區(qū)的配套設施。人口規(guī)模在l萬人左右的住宅群，其配套設施包括托兒所、幼稚園、小學、中學、儲蓄所、郵電所、運動場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、剪發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會、變電所、公共廁所、垃圾