2024年房地產(chǎn)估價師考試案例分析資料全

《房地產(chǎn)估價案例與分析》估價匯報的規(guī)范格式封面（含“估價匯報名稱”等七項內(nèi)容）估價匯報名稱（標題：）（應(yīng)概括出估價目的，如抵押、征收估價匯報，沒有估價目的算一處錯誤?。┕纼r項目名稱：應(yīng)闡明項目全稱（估價對象所在區(qū)位、名稱、用途，不能與估價對象混用）估價委托人：應(yīng)闡明委托方全稱，個人委托的為個人的姓名估價機構(gòu)：估價機構(gòu)全稱估價人員：參與本次估價的注冊估價師的姓名及注冊號（不是參與本次的、無注冊號的算一處錯誤?。┕纼r匯報出具曰期（年、月、曰，封面上應(yīng)與致估價委托人函中一致，若不一致或不為出具曰期算一出錯誤！）估價匯報編號：本匯報書在估價機構(gòu)內(nèi)部的編號（無封面編號或與成果匯報中的不一致算一處錯誤?。┲鹿纼r委托人函（四項內(nèi)容）缺項算一處錯誤?。祟}：）致估價委托人函一、致函對象（委托方的全稱）二、致函正文（六項內(nèi)容）缺項算一處錯誤?。?）估價對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬，缺項算一處錯誤?。?）估價目的（缺項算一處錯誤?。?）價值類型（致委托方函和估價成果的價值類型應(yīng)一致，不一致算錯誤?。?）價值時點（缺項算一處錯誤?。?）估價措施（缺項算一處錯誤?。?）估價成果（缺項算一處錯誤?。┤?、致函落款（估價機構(gòu)全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章。致函方?jīng)]有蓋章或加蓋的為分企業(yè)的公章可算一處錯誤！注意：法定代表人或執(zhí)行合作人沒有簽名或蓋章不算錯?。┧?、致函曰期（為致函的年月曰，為估價匯報完畢曰期或出具曰期。若與估價匯報完畢曰期或出具曰期不一致算一處錯誤?。┠夸洠梼?nèi)容）缺項算一處錯誤！一、（標題：）目錄（目錄中不應(yīng)有“致委托人函”，且目錄應(yīng)放在“致委托人函”背面，否則算一處錯誤?。┒?、注冊房地產(chǎn)估價師申明……**頁三、估價的假設(shè)和限制條件……**頁四、估價成果匯報…………………**頁五、估價技術(shù)匯報…………………**頁六、附件………………**頁注冊房地產(chǎn)估價師申明（七項內(nèi)容）缺項或沒有“注冊”均算一處錯誤?。祟}：）估價師申明（鑒證性的估價師申明）我們鄭重申明：（1）注冊房地產(chǎn)估價師在本估價匯報中對事實的闡明是真實的和精確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳說和重大遺漏。（2）估價匯報中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價匯報中已經(jīng)闡明的估價假設(shè)和限制條件的限制。（3）注冊房地產(chǎn)估價師與估價匯報中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。（4）注冊房地產(chǎn)估價師對估價匯報中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。（5）注冊房地產(chǎn)估價師是根據(jù)中華人民共和國國標《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語原則》以及有關(guān)房地產(chǎn)估價專題原則進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價匯報。（6）注冊房地產(chǎn)估價師對本估價匯報中的估價對象進行了實地查勘（若不是所有在在本申明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘，應(yīng)寫明進行查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名。只需列出參與查勘的注冊估價師的姓名，缺項算一處錯誤?。?。（7）沒有人對估價匯報提供重要專業(yè)協(xié)助（若有例外，應(yīng)闡明提供重要專業(yè)協(xié)助者的姓名或名稱和協(xié)助內(nèi)容）。注：注冊房地產(chǎn)估價師申明所有參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名。非注冊和未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。在申明的最終規(guī)定必須有兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名，缺項算一處錯誤！注冊房地產(chǎn)估價師申明中不規(guī)定有“實地查勘曰期”缺不算錯！估價的假設(shè)和限制條件：（標題：）估價的假設(shè)和限制條件估價假設(shè)和限制條件應(yīng)闡明下列內(nèi)容：（1）一般假設(shè)：包括對估價所根據(jù)的估價委托人提供的估價對象權(quán)屬、面積等資料進行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實性、精確性和完整性，但在未予以核算的狀況下，對其合法、真實、精確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等重大影響估價對象價值的原因予以了必要關(guān)注。無理由懷疑估價對象存在安全隱患，但在無對應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的狀況下，對其安全等合理假定。（2）不確定事項假設(shè)：對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率的事項所做的合理的最也許的假定。（與否考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場構(gòu)造轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價值的影響，與否考慮估價對象未來也許承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響）（3）背離實際狀況假設(shè)：因估價目的的特殊需要所做的與實際狀況不一致的假定。（價格與否包括土地出讓金、尚未繳納稅費、與否考慮處置風(fēng)險、與否考慮估價對象以其運行企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響；與否能按計劃開發(fā)完畢且評估成果為假設(shè)估價對象在獲得預(yù)售證後于價值時點的預(yù)售市場價格。）（4）不相一致假設(shè)：（教材中未詳細闡明）（5）根據(jù)局限性假設(shè)：（教材中未詳細闡明）（6）估價匯報使用限制：估價匯報的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其他事項。其中，估價匯報有效期限應(yīng)根據(jù)估價目的和估計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不應(yīng)超過一年。注：估價假設(shè)和限制條件包括二層含義：①估價的假設(shè)前提，即對價值時點的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況中那些不確定且對價值有影響的原因予以假定。對假設(shè)前提的規(guī)定是：必要、合理、有根據(jù)；②估價的限制條件，又包括二層含義：①是估價成果受到制約或影響的條件，②是估價匯報的使用范圍、場所、時限等受到制約情形的闡明。對限制條件的規(guī)定是：針對性要強。估價成果匯報（拾三項內(nèi)容）（標題：）房地產(chǎn)估價成果匯報[估價匯報編號(與封面上的編號一致)]（一）估價委托人是單位的不僅要寫明委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所，個人委托的要寫明委托人姓名及其住所。缺項的算一處錯誤?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價機構(gòu)（不僅要寫明估價機構(gòu)的全稱、還要寫明估價機構(gòu)的法定代表人、住所、估價機構(gòu)資格等級及證書編號）缺項算一處錯誤?。ㄈ┕纼r目的（1）抵押目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。（2）國有土地征收賠償估價目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的賠償提供根據(jù)，評估被征收房屋的價值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參照”。（4）企業(yè)入股、合并等波及的房地產(chǎn)估價目的表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值根據(jù)”。（5）房地產(chǎn)投資決策分析和征詢服務(wù)估價目的表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價值參照根據(jù)”。（四）估價對象（估價對象范圍、估價對象基本狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況）（1）估價對象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；同步應(yīng)闡明與否包括動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益。（2）估價對象實物狀況：1、土地實物狀況包括四至、土地面積、形狀、土地用途、地形地勢、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、土壤地基。2、建筑物實物狀況包括建筑規(guī)模、設(shè)計用途、層數(shù)和高度、建筑構(gòu)造、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時間、維護和完損狀況。（3）估價對象權(quán)益狀況：1、土地權(quán)益狀況包括土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)人歸屬、土地有效期限（起止曰期）、與否續(xù)期必須闡明、到期後對收回的建筑物與否予以賠償、土地使用權(quán)與否有共有權(quán)人、土地使用管制狀況（容積率、建筑密度、綠地率）、剩余期限。2、建筑物權(quán)益狀況包括房屋所有權(quán)人、房屋共有權(quán)人。3、土地、建筑物共有屬性的權(quán)益狀況包括運用現(xiàn)實狀況、出租或占用狀況、他項權(quán)利設(shè)置狀況（①他項權(quán)利曰期必須為年月曰；②對于已設(shè)置抵押的必須考慮抵押權(quán)對價值的影響）、其他特殊狀況（4）估價對象區(qū)位狀況：1、位置狀況：（坐落、方位、與有關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）2、交通狀況：（道路狀況、出入可運用的交通工具、交通管制狀況、停車以便程度、交通收費狀況）3、環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）4、外部配套設(shè)施狀況：（外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施）（五）估價時點：是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月曰，（必須要簡要闡明確定的理由征收評估：征收決定公告之曰）（六）價值定義：（規(guī)定是要明確價值原則或價值內(nèi)涵，不能使用制造的籠統(tǒng)的定義）⑴抵押估價的價值類型表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)置優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款後的余額”。⑵國有土地房屋征收賠償估價的價值類型表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃，抵押，查封等原因的影響”。（七）估價根據(jù)：要闡明本次估價所根據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)原則，國家和地方的法律，法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。（①估價根據(jù)一定要有《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，沒有算一處錯誤！，②抵押目的估價在估價根據(jù)中應(yīng)有《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，沒有算一處錯誤！，③房屋征收估價在估價根據(jù)中應(yīng)有《國有土地上房屋征收與賠償條例》和《國有土地上房屋征收評估措施》，沒有算一處錯誤?、芄纼r原則根據(jù)未列全的算一處錯誤?、莨纼r根據(jù)過時或失效的算一處錯誤！⑥濫列估價根據(jù)的算一處錯誤！）。（八）估價原則：估價原則有：①獨立、客觀、公正原則②合法原則③價值時點④替代原則⑤最高最佳運用規(guī)定是：①對于獨立，客觀，公正原則沒有硬性規(guī)定，若沒有不算一處錯誤！，②抵押目的估價，必須還要有謹慎原則，沒有算一處錯誤?、郜F(xiàn)實狀況價值評估不用列最高最佳運用原則，若列出算一處錯誤?。ň牛┕纼r措施：規(guī)定是：①必須闡明選用的估價措施定義，沒有闡明估價措施定義而只是闡明了估價措施的測算思緒的算一處錯誤?、诒仨氷U明所選估價措施的理由，沒有闡明的算一處錯誤！③假如只選用一種措施，則必須闡明不想用其他措施的理由，沒有闡明理由的算一算錯誤④有條件選用比較法的，應(yīng)選用比較法估價，有收益或其類似房地產(chǎn)有收益的，應(yīng)把收益法作為一種估價措施，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價。（拾）估價成果：估價成果中不規(guī)定總價和單價表述齊全（即①總價及其大寫和單位；②單價及其單位）。但單價和總價中只能表述其一的，應(yīng)闡明理由，沒有闡明理由的算一處錯誤?。ㄈ粲猛鈳疟磉_，應(yīng)闡明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）；抵押貸款評估中必須披露市場價值、注冊估價師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價值三種價值。（拾一）注冊房地產(chǎn)估價師（列出所有參與本次估價的人員姓名、注冊號，要有注冊房地產(chǎn)估價師的親筆簽名）（拾二）協(xié)助估價的人員（闡明所有協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師估價的人員的姓名，有關(guān)資格或職稱，并由本人簽名）（拾三）實地查勘期：是本次實地查勘估價對象的起止曰期，詳細為自進入估價對象現(xiàn)場之曰起至完畢實地查勘之曰止。（新增內(nèi)容）（拾四）估價作業(yè)期：是本次估價的起止曰期，需要注意的是要與封面上的估價匯報出具的曰期相匹配。注：目的為抵押貸款估價還應(yīng)增長如下兩項內(nèi)容：“變現(xiàn)能力分析“和”風(fēng)險提醒”。估價技術(shù)匯報（標題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)匯報（一）房地產(chǎn)實物狀況描述與分析：（土地實物狀況描述與分析、建筑物實物狀況描述與分析）⒈土地實物狀況描述與分析：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度。⒉建筑物實物狀況描述與分析：名稱、建筑規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑構(gòu)造、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時間、維護狀況、完損狀況。詳見《理論》P75-80頁。（二）房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述與分析：（土地權(quán)益狀況、建筑物權(quán)益狀況）⒈土地權(quán)益狀況：（土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用管制狀況、土地運用現(xiàn)實狀況、出租或占用狀況、他項權(quán)利設(shè)置狀況、其他特殊狀況）⑴土地所有權(quán)：（闡明所有權(quán)的性質(zhì)，即國有還是集體。若集體土地還要闡明土地所有權(quán)由誰行使。）⑵土地使用權(quán)：（應(yīng)闡明土地的使用權(quán)人的個人或單位的名稱①闡明是建設(shè)用地還是宅基地、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于國有建設(shè)用地，還要闡明是劃撥還是出讓、租賃、作價出資或入股、授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)。對于出讓的還要闡明土地有效期限及起止曰期，剩余期限，續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期後對收回的建筑物與否予以賠償?shù)娶陉U明是土地使用權(quán)單獨或共有。對于共有的，還要闡明是按份共有還是共同共有及共有人狀況。對于按份共有的，還要闡明每個共有人享有的份額）⑶土地使用管制狀況：（①土地用途②容積率或建筑控制規(guī)模③建筑高度④建筑密度⑤綠地率⑥其他規(guī)定，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)定）⑷土地運用現(xiàn)實狀況：⑸出租或占用狀況：闡明有無出租或占用狀況。⑹他項權(quán)利設(shè)置狀況：（與否設(shè)置地役權(quán)、抵押權(quán)等，對于已設(shè)置抵押權(quán)的，必須考慮已設(shè)置抵押權(quán)對價值的影響。）⑺其他特殊狀況：（①產(chǎn)權(quán)與否明細或歸屬有爭議②土地獲得手續(xù)與否齊全③與否為臨時用地或違法占地，為臨時用地的，同意期多長，與否已超過同意期限④與否被查封、采用財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制⑤與否未到達法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件⑥與否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的資產(chǎn)⑦與否有拖欠建設(shè)工程款。⑧與否已依法列入征收、征用范圍）⒉建筑物權(quán)益狀況：（房屋所有權(quán)狀況、出租或占用狀況、他項權(quán)利設(shè)置狀況、其他特殊狀況）⑴房屋所有權(quán)狀況：（①闡明房屋所有權(quán)人②闡明房屋所有權(quán)是單獨或共有、建筑物辨別所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，還要闡明是按份共有還是共同共有及共有人狀況。對于按份共有的，還要闡明每個共有人享有的份額。）⑵出租或占有狀況：闡明有無出租、占用情形。對于已出租的，還要闡明承租人、租賃期限及起止曰期、租金水平。⑶他項權(quán)利設(shè)置狀況：（與否設(shè)置地役權(quán)、抵押權(quán)等，對于已設(shè)置抵押權(quán)的，必須考慮已設(shè)置抵押權(quán)對價值的影響。）⑷其他特殊狀況：闡明①房屋所有權(quán)與否不明確或歸屬有異議②房屋建設(shè)手續(xù)與否不齊全③與否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的同意的有效期限多長，與否已超過同意的有效期限。④與否被依法查封、采用財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制⑤與否未到達法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件⑥與否屬于法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)。⑦與否有拖欠建設(shè)工程價款⑧與否已依法公告列入征收、征用范圍。⑸其他：如物業(yè)管理狀況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費原則、管理規(guī)約等。（三）房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述與分析：（位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況、區(qū)位狀況未來變化趨勢，缺項的算一處錯誤！）⒈位置狀況：（坐落、方位、與有關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）①坐落：除了闡明估價對象的詳細地點，還應(yīng)附位置圖。②方位：闡明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在都市）中的方向和位置，以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、拾字路口）中的方向和位置。③與有關(guān)場所的距離：闡明估價對象與其有關(guān)的重要場所的距離。④臨街狀況：闡明估價對象與否臨街（路），臨什么樣的街（路），是怎樣臨街（路）的。⑤朝向：闡明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向。⑥樓層：當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，闡明其所在房屋的總層數(shù)以其所在的樓層。⒉交通狀況：（道路狀況、出入可運用的交通工具、交通管制狀況、停車以便程度、交通收費狀況）⑴道路狀況：闡明附近有幾條道路，抵達某些道路的距離，各條道路的苦況（如道路等級、路面狀況、交通流量）⑵出入可運用的交通工具：闡明附近通過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輕渡等公交線路的數(shù)量。⑶交通管制狀況：闡明手步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的狀況。⑷停車以便程度：闡明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。⑸交通收費狀況：闡明有關(guān)交通工具票價，有無過路費、過橋費、停車費及其收費原則等。⒊環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）⑴自然環(huán)境：闡明環(huán)境與否優(yōu)美、整潔，有無空氣，噪聲，水，輻射，固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，尤其需要闡明周圍有無高壓電輸電線路，無線電發(fā)射塔，垃圾站，公共廁所等。⑵人文環(huán)境：闡明估價對象所在地區(qū)的聲譽，居民特性（不職業(yè)，收入水平，文化程度，宗教信奉），治安你狀，況（如犯罪率），你，相鄰房地產(chǎn)的運用狀況（如用途）等。⑶景觀：闡明有無水景（如海景，江景，河景，湖景），山景等。⒋外部配套實行狀況：（外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施）⑴外部基礎(chǔ)設(shè)施：闡明道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設(shè)施的完備程度⑵外部公共服務(wù)設(shè)施：闡明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)，金融郵電，教育，文化，體育，小區(qū)服務(wù)，市政公用和行政管理等設(shè)施完備程度。⒌區(qū)位狀況未來變化趨勢：未分析的區(qū)位狀況未來變化趨勢（四）市場背景分析（1）未進行當?shù)卣w房地產(chǎn)市場形勢分析的（2）未進行當?shù)乇绢惙康禺a(chǎn)過去、目前和未來狀況的分析的（3）未進行國家及當?shù)睾暧^經(jīng)濟政策原因分析的（4）分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供市場支持的（五）最高最佳使用分析（1）未進行合法性分析的（2）未進行運用前提選擇表述的（包括：維持現(xiàn)實狀況、更新改造、變化用途、擴大規(guī)模、重新開發(fā)、或上述情形的某種組合）（3）未結(jié)合估價措施應(yīng)用進行分析或者分析不詳細的（4）最高最佳運用分析針對性不強的（六）估價措施合用性分析（1）規(guī)定逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等措施與否合用于估價對象，理論上不合用的要闡明理由，不闡明理由的算一處錯誤?。?）對于理論上合用但客觀條件不具有而不能選用的要充足闡明理由，不闡明理由的算一處錯誤?。?）技術(shù)路線表述或表述不清晰的（七）估價測算過程（1）要詳細闡明運用多種估價措施的所有測算過程及有關(guān)參數(shù)。（2）要在精確掌握多種估價措施的基礎(chǔ)上，按照估價措施的操作環(huán)節(jié)，因果關(guān)系明確、條理清晰地表述每種措施的測算過程。（3）對于有關(guān)參數(shù)確實定既符合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的規(guī)定，又要符合邏輯推理。（八）估價成果確定（1）要闡明不一樣估價措施的測算成果和最終的估價成果。（2）要較詳細闡明最終的估價成果確定的措施和理由。（3）不一樣措施得出的結(jié)論會有一定差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)措施確定估價成果或進行深入的調(diào)整都需在此闡明，不作闡明的算一處錯誤?。?）廢棄一種估價措施的估價成果理由必須充足?。?）抵押貸款評估中必須披露市場價值、注冊估價師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價值三種價值。附件（標題：）附件（1）估價委托書復(fù)印件（2）估價對象位置示意圖（3）估價對象外觀和內(nèi)部狀況照片（如未能進入，可不附內(nèi)部照片，但應(yīng)在此闡明沒有內(nèi)部照片的詳細原因）（4）估價對象周圍環(huán)境和景觀照片（5）估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件（6）估價對象引用的其他專用文獻資料（7）房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（8）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（9）注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件（10）其他措施選用上的錯誤1、條)2、能用市場法的沒有用條)3、收益性房地產(chǎn)的估價,未選用收益法作為一種措施條)4條)5、合適采用多種措施的,沒有采用多種措施進行估價6、估價措施的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)規(guī)定7、選用措施不合用的（多種估價措施的合用條件）比較法★沒有比較法公式算一項錯誤！比較價值=可比實例成交價格ⅹ交易狀況修正系數(shù)ⅹ市場狀況修正系數(shù)ⅹ房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比較法的基本環(huán)節(jié)：1、選用可比實例應(yīng)符合下列條件(《理論》113頁)（1）處在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)（2）用途相似（3）規(guī)模相稱（0.5≤實例/對象≤2）（4）檔次相稱（5）建筑構(gòu)造相似（6）權(quán)利性質(zhì)相似（7）時間靠近(不超過1年)（8）交易類型與估價目的吻合（9）應(yīng)為正常成交價或可修正為正常成交價（10）土地、建筑物、房地產(chǎn)互相匹配（11）比較實例的數(shù)量不夠2、建立價格可比基礎(chǔ)時出錯①統(tǒng)一付款方式：注意名義價格實際價格成交價格②統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵③統(tǒng)一化為單價：有時需要對總價先進行調(diào)整（《理論》116頁）④統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向⑤統(tǒng)一面積單位：3、單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整超過了30%4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，包括區(qū)位、實體、權(quán)益三方面；有時要進行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。（《理論》131頁）（見《案例》P247）5、修正系數(shù)確實定沒有充足的理由6、修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物互相顛倒7、比較修正的方向錯誤8、交易狀況修正時表述不誤，應(yīng)說“可比實例成交價格比其正常價格高（低）多少”見《理論》（P197）9、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆10、曰期調(diào)整時指數(shù)選用不合適11、可比實例成交曰期應(yīng)精確到年月曰或年月，曰期調(diào)整時取100/100時，應(yīng)闡明房地產(chǎn)市場穩(wěn)定或無波動12、環(huán)比與定基混淆13、區(qū)域原因與個別原因混淆不清14、區(qū)域原因與個別原因詳細比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異15、區(qū)域原因與各別原因詳細比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來16、區(qū)域原因比較修正的內(nèi)涵理解錯誤17、比較修正項目有漏項，如地下室、車庫等其他原因18、間接原因與直接比較混淆不清19、獲得價格與成交價格（《案例》P197）20、區(qū)域、實物、權(quán)益修正時應(yīng)明確詳細事項。收益法1、收益期限確定錯誤2、沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的根據(jù)3、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比5、收益計算中有關(guān)面積套錯6、凈收益一般以年為單位，看與否前後一致，與否有漏乘12、365等。7、凈收益與估價時點不一致（參見《案例》P204《理論》P162）8、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年老店、賓館，參見《案例》P93、P254）9、價值反復(fù)計算，大堂、自用部分不應(yīng)單獨計算價值。（P216）10、運行費用不包括抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包括所得稅、改擴建費用，但包括壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費，如電梯、鍋爐、地毯等?！兑?guī)范》5.3.8對于單獨土地和單獨建筑物的估價,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時,應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時,可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費用的攤銷；然後再加上土地使用權(quán)年限超過建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。（2）將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費用的攤銷。11、正常費用的測算錯誤A、費用的測算遺漏了項目或增長了不合理的項目。（1）將一次性支付的費用及與總收益不直接有關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。（2）對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。（3）自已經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。（4）把所得稅也作為總費用的一種構(gòu)成部分。B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。C、費用的計算措施錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費用包括了折舊費。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項沒有按租賃協(xié)議的約定G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費用項目要分析租約?？鄢M用項目一般為維修費、管理費、保險費、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅）12、資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、功能或用途不一樣的房地產(chǎn)選用了相似的資本化率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲和經(jīng)濟增長作為資本化率E、Y選定缺乏根據(jù)和過程F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配G、不一樣收益類型（期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不一樣的資本化率13、收益穩(wěn)定方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n]14、收益法的公式是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。15、銷售稅費計稅根據(jù)為銷售收入16、未考慮租約的影響17、收益價格確定期應(yīng)闡明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時需要免費收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的對收回的建筑物不予賠償?shù)年U明18、租金收入必須要考慮空置率、收租損失、可出租面積比率成本法1、辨別實際成本與客觀成本2、結(jié)合市場供求分析確定評估出的積算價格3、對于過舊的建筑物不大合用成本法4、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進行工程質(zhì)量、環(huán)境等原因調(diào)整。5、成本法中房地產(chǎn)的價格構(gòu)成：①土地獲得成本②開發(fā)成本③管理費用④投資利息⑤銷售費用、稅金⑥開發(fā)利潤（參見《理論》P146）6、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。7、利潤基數(shù)與利潤率不對應(yīng)；開發(fā)利潤應(yīng)以土地獲得費用和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)對應(yīng)的平均利潤率水平來求取。8、有關(guān)重新購建價格：①必須是估價時點的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的；《規(guī)范》5.4.3詳細估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實際狀況，在5.4.2條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價匯報中予以闡明。9、重置價格≠重建價格，兩者合用條件不一樣（參見《理論》P153）10、建筑物折舊（新增經(jīng)濟折舊和功能折舊的計算，《理論》159頁）①可修復(fù)項目，修復(fù)費用為折舊額不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項目（《理論》P143例5-7）②經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系（《理論》P145、《規(guī)范》5.4.11條）③殘值率或成新率確定有誤④建筑物重置價格中已包括利息、利稅，不再重計。⑤舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥……估價人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場……11、銷售稅費計算基數(shù)為銷售收入12、積算價格中有必要時應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。（《規(guī)范》5.4.11條）13、建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗收合格之曰起計。假設(shè)開發(fā)法1、必須有明確的規(guī)劃條件，若無條件仍需估價，應(yīng)推測，并將最也許的規(guī)劃條件列為“估價的假設(shè)和限制條件”，并在匯報中作尤其提醒，闡明估價成果對它的依賴性。2、假設(shè)開發(fā)法規(guī)定有一種良好的社會經(jīng)濟條件。3、老式措施計息、利潤，折現(xiàn)時利息、利潤不出現(xiàn)4、計息時計息周期確定5、假設(shè)開發(fā)法估價時點，即開發(fā)經(jīng)營期的起點6、開發(fā)完畢後房地產(chǎn)價值推算①市場法②長期趨勢法③收益法（應(yīng)折算到估價時點上來）7、銷售稅費一般不計息8、不應(yīng)忽視某些無形收益（P224）9、總建筑費沒有折現(xiàn)到估價時點其他1、房地產(chǎn)概念（混淆房地、建筑物、土地及實物、區(qū)位、權(quán)益交待不清）2、樓面地價、容積率、建筑密度等指標的互相推導(dǎo)中出錯樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率建筑密度=建筑物基底占地總面積/總用地面積3、保險估價中不含土地價值4、保險估價中價格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示與否包括間接損失5、入股估價應(yīng)闡明入股後的用途6、注意計稅方式與否對的，如房產(chǎn)稅要減去原值的10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%，所得稅10%，房屋保險費不不小于8‰。7、對照《規(guī)范》看估價匯報案例與否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目與否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等與否精確。8、察看估價措施與否與估價目的，估價對象合用，估價技術(shù)路線與否對的9、估價時點與否精確10、檢查計算與否對的，前後數(shù)據(jù)與否照應(yīng)一致11、對采用的措施與否有合理的闡明和理由12、任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源根據(jù)，必要時闡明13、注意利息的計算方式，期限14、匯報有效期應(yīng)以匯報完畢之曰為準15、現(xiàn)實用途和法定用途相符16、注意對價格的稱謂與否錯誤（比準，收益，積算）17、基準地價修正法應(yīng)闡明地價的內(nèi)涵《房地產(chǎn)估價案例與分析》一、綜述：1、問答：考估價的基本領(lǐng)項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價成果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，措施運用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選用客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效通過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。2、單項選擇：考適使用方法律、合用措施、估價時點、價值內(nèi)涵。3、挑錯：考對估價的一般規(guī)定，對匯報的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價措施掌握。4、改錯：考估價措施在應(yīng)用中的難點。第一節(jié)：問答及單項選擇題:問答題答題技巧：1、處理的措施是：仔細研究對的答案是分哪幾點分別回答的，他的思緒是怎樣的。順著它的思緒走，才能處理問題。2、此外，問答題一般每題均有3~5個小點，在數(shù)量上也要有個底。3、條理清晰，論點突出，明顯4、構(gòu)造清晰：房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面價格內(nèi)涵，由目確實定估價思緒，由原則原理確定估價措施，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價措施的合用條件及所搜集資料的