阜陽開偉置業(yè)投資有限公司、安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

/阜陽開偉置業(yè)投資有限公司、安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛【審理法院】安徽省阜陽市中級人民法院【審理法院】安徽省阜陽市中級人民法院【審結(jié)日期】2020.07.08【案件字號】（2020）皖12民終1699號【審理程序】二審【審理法官】許汝佺羅亞敏姚莉【審理法官】許汝佺羅亞敏姚莉【文書類型】判決書【當(dāng)事人】阜陽開偉置業(yè)投資有限公司;安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司;于龍【當(dāng)事人】阜陽開偉置業(yè)投資有限公司安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司于龍【當(dāng)事人-個人】于龍【當(dāng)事人-公司】阜陽開偉置業(yè)投資有限公司安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司【代理律師/律所】劉修德安徽景濤律師事務(wù)所;張華安徽景濤律師事務(wù)所;張輝安徽金睿律師事務(wù)所;劉嫚安徽金睿律師事務(wù)所【代理律師/律所】劉修德安徽景濤律師事務(wù)所張華安徽景濤律師事務(wù)所張輝安徽金睿律師事務(wù)所劉嫚安徽金睿律師事務(wù)所【代理律師】劉修德張華張輝劉嫚【代理律所】安徽景濤律師事務(wù)所安徽金睿律師事務(wù)所【法院級別】中級人民法院【原告】阜陽開偉置業(yè)投資有限公司;安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司【被告】于龍【本院觀點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或委托銷售服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售房屋的具體情況，本案中，結(jié)合于龍?zhí)峁┑匿浺糍Y料及庭審查明情況能夠認(rèn)定千里馬公司在銷售涉案房屋時未如實告知，存在欺詐，構(gòu)成根本違約，一審判決解除涉案《認(rèn)購書》、雙倍返還定金事實清楚，適用法律正確。【權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞】委托代理誠實信用原則合同訴訟請求缺席判決維持原判發(fā)回重審撤銷欺詐執(zhí)行證據(jù)不足【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院認(rèn)為】本院認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或委托銷售服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售房屋的具體情況，本案中，結(jié)合于龍?zhí)峁┑匿浺糍Y料及庭審查明情況能夠認(rèn)定千里馬公司在銷售涉案房屋時未如實告知，存在欺詐，構(gòu)成根本違約，一審判決解除涉案《認(rèn)購書》、雙倍返還定金事實清楚，適用法律正確。開偉公司作為開發(fā)商，與千里馬公司之間是委托銷售關(guān)系，千里馬公司的銷售行為對開偉公司產(chǎn)生法律效力，一審判決開偉公司承擔(dān)責(zé)任并無不當(dāng)。綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。二審案件受理費合4600元，由阜陽開偉置業(yè)投資有限公司、安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決?！靖聲r間】2021-11-2814:31:40阜陽開偉置業(yè)投資有限公司、安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書安徽省阜陽市中級人民法院（2020）皖12民終1699號(2020)皖12民終1699號上訴人（原審被告）：阜陽開偉置業(yè)投資有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼913412005592465622。法定代表人：何啟峰，該公司經(jīng)理。上訴人（原審被告）：安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91341200MA2REJMY1N。法定代表人：孫西玲，該公司經(jīng)理。以上二上訴人共同的委托訴訟代理人：劉修德，安徽景濤律師事務(wù)所律師。以上二上訴人共同委托訴訟代理人：張華，安徽景濤律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：于龍。委托訴訟代理人：張輝，安徽金睿律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：劉嫚，安徽金睿律師事務(wù)所律師。上訴人阜陽開偉置業(yè)投資有限公司（以下簡稱開偉公司）、安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（以下簡稱千里馬公司）因與被上訴人于龍房屋買賣合同糾紛一案，不服安徽省阜陽市潁州區(qū)人民法院（2019）皖1202民初11929號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月22日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。開偉公司、千里馬公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實與理由：一審法院僅根據(jù)于龍?zhí)峁┑匿浺艟驼J(rèn)定二公司采取了不實說明、虛假宣傳等欺詐手段，誘使被上訴人交納定金和簽訂認(rèn)購書，事實不清，證據(jù)不足；開偉公司不是《認(rèn)購書》的相對人，一審判決開偉公司承擔(dān)責(zé)任錯誤；其二公司不存在不履行約定的情況，于龍無權(quán)要求雙倍返還定金，一審判決適用法律錯誤。于龍辯稱：二上訴人在銷售房屋時存在欺詐行為，已構(gòu)成根本違約，一審判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分；千里馬公司以欺詐的方式銷售房屋，致使其無法簽訂正式的房屋買賣合同，應(yīng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，一審判決適用法律正確；開偉公司是涉案房屋的開發(fā)商，千里馬公司是銷售公司，兩公司之間系委托銷售關(guān)系，一審判決兩公司承擔(dān)責(zé)任并無不當(dāng)。于龍一審訴訟請求：1.依法判令解除于龍與千里馬公司簽訂的《認(rèn)購書》；2.依法判令被告向開偉公司、千里馬公司雙倍返還定金240000元；3.訴訟費用由被告承擔(dān)。一審法院審理查明：千里馬公司受開偉公司委托出售房屋，兩公司之間存在商品房委托代理銷售合同，2018年5月25日于龍向千里馬公司交納20000元購房誠意金；2018年9月16日以千里馬公司為甲方、以于龍為乙方，雙方簽訂了《明悅.尊府認(rèn)購書》，該認(rèn)購書約定乙方購買甲方開發(fā)的明悅.尊府1號樓501室，優(yōu)惠后680000元，首付款120000元，扣除定金補交220000元，認(rèn)購該房屋所交定金120000元（憑甲方收款收據(jù)為證），前付清應(yīng)付分期購房款尾款220000元，余款340000元辦理銀行按揭貸款付清，乙方如果沒有按期履行本條規(guī)定，視為自行放棄該商品房的認(rèn)購權(quán)，甲方有權(quán)將該房屋另行出售，所交定金不予退還。該協(xié)議甲方處加蓋了千里馬公司印章，置業(yè)顧問張家輝簽名，于龍在乙方處簽名按指印。認(rèn)購書簽訂當(dāng)日于龍交付100000元，千里馬公司出具收據(jù)，收款事由為購房定金。一審另查明：雙方至今未簽訂正式商品房買賣合同。千里馬公司在庭審中認(rèn)可張家輝是其公司的銷售人員。于龍?zhí)峁┡c張家輝通話錄音中可以反映出，千里馬公司為達(dá)到銷售目的，采取了不實說明、虛假宣傳等欺詐手段，誘使于龍交納定金和簽訂認(rèn)購書。一審法院認(rèn)為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出的說明和允諾具體確定，并對商品房面買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。千里馬公司以欺詐手段進(jìn)行銷售房屋，違反了民事活動應(yīng)遵循的誠實信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，該責(zé)任應(yīng)由委托方開偉公司和受托方千里馬公司共同承擔(dān)。于龍雖未按約定時間交納余款，是因千里馬公司、開偉公司欺詐在先，于龍有理由拒交余款且不應(yīng)視為違約。對于龍的訴訟請求，合理部分予以支持。于龍交納的款項，其中20000元注明為誠意金，沒有證據(jù)證明20000元誠意金沖抵定金，因此，實際交納定金數(shù)額應(yīng)認(rèn)定為100000元。解除雙方簽訂的認(rèn)購書后，千里馬公司、開偉公司應(yīng)返還誠意金并雙倍返還定金。于龍訴狀所稱的“開偉公司了解到于龍的需求后，委托千里馬公司就購房一事與于龍進(jìn)行磋商”既缺乏證據(jù)證明也違反常理，不予采信。于龍訴稱的爛尾，未舉證證實，不予采信。但這并不影響千里馬公司在向于龍銷售案涉房屋過程中隱瞞非住宅房屋事實的認(rèn)定。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十五條，《商品房銷售管理辦法》第十四條、第十五條、第二十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第四條，《中華人民共和國民法通則》第四條，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第83條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、解除于龍與安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂的《明悅.尊府認(rèn)購書》。二、阜陽開偉置業(yè)投資有限公司和安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司共同返還于龍誠意金20000元并雙倍返還定金200000元，共計220000元，于判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。三、駁回于龍其他訴訟請求。案件受理費4900元，減半收取2450元，由于龍負(fù)擔(dān)150元，由阜陽開偉置業(yè)投資有限公司和安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司共同負(fù)擔(dān)2300元。雙方當(dāng)事人所舉證據(jù)與一審一致，本院認(rèn)證意見同于一審。本院對一審查明事實予以認(rèn)定。綜合雙方訴辯意見，本案二審審理爭議的焦點為：開偉公司、千里馬公司是否應(yīng)雙倍返還定金。本院認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或委托銷售服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售房屋的具體情況，本案中，結(jié)合于龍?zhí)峁┑匿浺糍Y料及庭審查明情況能夠認(rèn)定千里馬公司在銷售涉案房屋時未如實告知，存在欺詐，構(gòu)成根本違約，一審判決解除涉案《認(rèn)購書》、雙倍返還定金事實清楚，適用法律正確。開偉公司作為開發(fā)商，與千里馬公司之間是委托銷售關(guān)系，千里馬公司的銷售行為對開偉公司產(chǎn)生法律效力，一審判決開偉公司承擔(dān)責(zé)任并無不當(dāng)。綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費合4600元，由阜陽開偉置業(yè)投資有限公司、安徽千里馬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。審判長許汝佺審判員羅亞敏審判員姚莉二〇二〇年七月八日書記員李情情附：相關(guān)法律條文《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；（二）原判決、裁定認(rèn)定事實錯誤或者適用法律錯