物業(yè)管理法律法規(guī)培訓

物業(yè)管理法律法規(guī)1/X課程目標認識后果了解規(guī)則1法律法規(guī)2明確責任2/XSTART1END3/X2物業(yè)管理法律法規(guī)PART

1物業(yè)管理法律責任PART

2START12物業(yè)管理法律法規(guī)PART

1物業(yè)管理法律責任PART

2常用法律法規(guī)物權法物業(yè)管理條例商品房銷售管理辦法司法解釋END4/X5/X《中華人民共和國物權法》法律

《中華人民共和國特種設備安全法》《中華人民共和國侵權責任法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》《物業(yè)服務收費管理辦法》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《物業(yè)承接查驗辦法》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》《住宅專項維修資金管理辦法》《房屋建筑工程質量保修辦法》《保安服務管理條例》《最高法關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《最高法關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《最高法關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法規(guī)司法解釋第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.1 常用物業(yè)管理法規(guī)第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法中華人民共和國物權法由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過自2007年10月1日起施行6/X承重墻體門廳 電梯 道路柱/梁 屋頂 綠地 池/井住宅共用部位: ?物權法：第七十條“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！钡谝徽拢何飿I(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法建筑物區(qū)分所有權共用設施設備: ?7/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法住宅共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金管理辦法第三條

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。8/X9/X專有部分的所有權：即業(yè)主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以用來抵押貸款或出售給他人。建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權：即每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權利。共有部分享有共同管理的權利：即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法建筑物區(qū)分所有權物權法：第七十條“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！睒I(yè)

主市

政其它權利人專有部分共有部分法定共有天然共有約定共有住

宅經營性用房規(guī)劃車位道路、綠地物業(yè)管理用房道路、綠地規(guī)劃外車位結構部分通行部分公共空間設施設備基礎設施增益設施會

所水電氣熱通訊、網絡有線電視污水處理建地使用權規(guī)劃車位攤位等專有組成部分露臺等第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法住宅小區(qū)示意圖住宅小區(qū)10/X問題：如何確認業(yè)主的身份？產權人租客配偶子女親屬借用人第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法業(yè)主物權法：第七十條“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”11/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法業(yè)主與其他使用人

物權法第九條：

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?，F實情況是購買了商品房后不登記的相當普遍。購房人不愿辦理登記的情形：1、出現實測面積爭議，不愿補交房款；2、出現質量爭議或者交付糾紛，要求賠償或退房；3、按揭貸款，辦了證也要押在銀行；4、政策變化，契稅調高；5、自身忙，而登記機關又是行政化和低效率。解釋從實際出發(fā)，將業(yè)主分為兩個層次：“應當認定為”與“可以認定為”，解決了實務中的具體問題。12/X13/X“可以認定為業(yè)主”的兩個條件：開發(fā)商處購買已經合法占有12二手房買主不在此列，意在促進買受人盡快辦理登記。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法業(yè)主與其他使用人《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條

依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。14/X從對不動產的權利角度看，住宅小區(qū)中的居住人應當分為四個層面：業(yè)主：產權登記人或合同中的買受人；非業(yè)主共有人：與產權人因約定或法定而存在共有關系的人；承租人：與業(yè)主有租賃合同關系的人；使用人：業(yè)主與承租人以外的合法占有使用房屋的人，包括業(yè)主的子女、非業(yè)主的配偶及其他同住的親屬、借用人。業(yè)主與使用人的不同權利：訴權、知情權、監(jiān)督權、表決權合同權利：

“業(yè)主子女平價入讀幼兒園或者名校”；“業(yè)主有權無償使用會所”；“小區(qū)開通業(yè)主免費班車”。物業(yè)要注意其無權代理行為。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法小區(qū)居住人的不同法律地位區(qū)分所有解釋第十六條

建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。15/X

地下停車位是否屬于全體業(yè)主所有？第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法小業(yè)主與開發(fā)商爭議的焦點問題車位問題：業(yè)主認為，小區(qū)的車庫是為住宅配套的（配套說），成本進入了房價（成本說），建在全體業(yè)主的土地上（容積率說），因此應當歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權出售、出租。附贈花園和露臺問題：業(yè)主認為，小區(qū)的宅旁綠地和屋面露臺，屬于全體業(yè)主共有的部分，開發(fā)商無權在銷售相關房屋時“贈送”給特定業(yè)主。問題：業(yè)主的觀點是否正確？地上停車位是否屬于全體業(yè)主所有？第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法小業(yè)主與開發(fā)商爭議的焦點問題權屬爭議焦點之一：車位《物權法》第七十四條

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ簠^(qū)分所有權糾紛解釋》第五條

建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。第六條

建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。16/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法小業(yè)主與開發(fā)商爭議的焦點問題權屬爭議焦點之一：附贈花園與露臺建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！段餀喾ā返谄呤龡l規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。——司法解釋第二條第二款附贈花園只要銷售時明示，交付情況與約定、公示的情況一致，就是合法的

附贈的露臺一定要取得規(guī)劃依據，特別是不能擅自變更規(guī)劃設計，將公共露臺贈與特定房屋的業(yè)主17/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.2 物權法關于產權的幾個認識誤區(qū)1、功能說——小區(qū)內所有設施都是為業(yè)主生活配套的，故所有權屬于業(yè)主。功能與所有權無關。提供公共服務的功能，并不一定屬于共有。2、成本說——車位的成本進入了房價，等于業(yè)主已經購買了車位。成本是經濟學概念，與所有權無關。現實中支付了成本而不能取得所有權與未支付成本取得所有權都是很正常的情形。3、容積率說——車位、地下室未計容積率，等于開發(fā)商未支付土地成本，是建造在業(yè)主共有的土地上，因此屬于全體業(yè)主。容積率是行政許可，是建設單位與行政機關之間的行政法律關系，不涉及所有權。車位建造時的建設用地使用權是開發(fā)商的。4、登記說——因為不能登記，所以沒有產權。不動產登記是不動產權利的證明，不是不動產權利的來源。我國的不動產登記制度不能適應房地產開發(fā)的發(fā)展，存在許多缺陷，“專有的不登記，登記的不專有”。將來只能通過不動產登記制度的改革來解決問題。18/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據2007年8月26日《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》修訂19/X下列事項有業(yè)主共同決定：一、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則二、制定和修改管理規(guī)約三、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；四、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；五、籌集和使用專項維修資金；六、改建、重建建筑物及其附屬設施；七、法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項雙2/3和雙過半：第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。問題：什么情況需要雙2/3同意？（經專有部分占建筑總面積2/3以上業(yè)主且占總人數2/3以上業(yè)主同意）第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理條例業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。20/X業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會職責：一、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；二、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；三、與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；四、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；五、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；六、督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；七、組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；八、調節(jié)業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；九、業(yè)主大會賦予的其他職責。執(zhí)行--召集--報告--簽訂--監(jiān)督--督促--組織--調節(jié)第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理條例業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。21/X物業(yè)管理條例：第二條“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。”物權法:第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理條例物業(yè)管理問題：物業(yè)小區(qū)必須由物業(yè)公司進行管理嗎？22/X問題：前期物業(yè)服務合同由建設單位簽訂，是否對小業(yè)主產生法律效力？前期物業(yè)服務合同：在前期物業(yè)管理階段，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同：業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主委員會與物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服務合同。最高院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第一條

建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理條例物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據。根據不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現實中存在兩種物業(yè)服務合同。23/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.3物業(yè)管理條例物業(yè)服務收費管理辦法《物業(yè)服務收費管理辦法》由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設部于2004年1月1日發(fā)布施24/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。例如：前期物業(yè)服務定價、政府開發(fā)的保障房、福利房住宅物業(yè)服務定價；25/X酬金制：是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。市場調節(jié)價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。例如：別墅/高檔住宅的物業(yè)服務定價、商業(yè)/寫字樓的物業(yè)服務定價1.3物業(yè)管理條例物業(yè)服務計費方式第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.4商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法不同性質的房屋質量問題最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條……交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。建設部《商品房買賣合同示范文本》第十六條

保修責任

……在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。26/X問題分類定

義表

現法律責任主體結構質量不合格房屋承重系統(tǒng)不滿足設計要求，不能實現其功能?；A、梁、柱、樓板、屋面等結構性缺陷。解除合同，賠償損失功能缺陷（嚴重影響正常居住使用）房屋不具備必要功能或者存在可能危及買受人人身、財產安全臥室、起居、廚衛(wèi)浴，等任何功能空間不能使用；休憩、盥洗、炊事、儲藏等任一基本功能

不能實現；有嚴重安全隱患；室內空氣質量不合格。維修、整改，賠償房屋不能使用期間的損失；不能整改的，解的質量缺陷。除合同，賠償損失。表面瑕疵27/X不影響房屋使用功能與價值的觀感性缺陷滲漏、裂縫、空鼓、。起砂、尺寸偏差、門窗缺陷等。在保修范圍內維修整改，賠償其它損失。第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.4

商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法不同性質的房屋質量問題第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.4商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算?！薄渡唐纷≌瑢嵭凶≌|量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第六條：國家對住宅工程質量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。建筑工程質量管理條例：第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：A

基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限）；B

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；C

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；D

電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；E

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；F

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。28/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1.5司法解釋《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”（最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條）買受人以拒絕收房來“維權”，于雙方都有害無利，不應鼓勵。（一）房屋的交付關系到業(yè)主身份的確定與物權的保障（二）收房是業(yè)主維權的基礎（三）受領了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何權利（四）拒絕收房使買受人逃避義務，加大建設單位的風險與負擔29/X30/X第一章：物業(yè)管理法律法規(guī)1、房屋未經竣工驗收合格；2、交付時不具備《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》；3、雖然竣工驗收合格和具備“兩書”，但根本不具備基本的使用條件，如無路、無電、無水、無電梯等4、建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人或其未認可；5、交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件。1.5司法解釋《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《合同法》第148條

因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。必須看到，拒收的前提是“不能實現合同目的”，而不是買受人不滿意。前者有客觀標準，后者完全是主觀感受。下列情形可以作為拒收的正當理由：在出賣人，不能證明達到交付條件；在買受人，不需要收房就可以證明房屋“嚴重影響正常居住使用”或者出賣人根本違約。STARTEND12物業(yè)管理法律法規(guī)PART

1物業(yè)管理法律責任PART

2物業(yè)公司責任的產生根源物業(yè)費糾紛物業(yè)服務糾紛安全保障義務31/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.1 物業(yè)公司責任的產生根源問題1：物業(yè)公司的合同義務，可能來自哪里？物業(yè)服務合同前期銷售中的物業(yè)宣傳物業(yè)說明書和服務細則問題2：行業(yè)標準是否構成物業(yè)服務標準的一部分？合同法“（一）質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。”32/X業(yè)主是否可以拒絕交納物業(yè)費？第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.1 物業(yè)費糾紛案例1：拒交物業(yè)費糾紛長沙某項目，自2012年1月1日起至2015年7月31日止，業(yè)主拖欠的物業(yè)費和違約金合計8209元。其中物業(yè)費本金6452元，違約金1757元。業(yè)主的主要理由為物業(yè)公司的物業(yè)服務質量未達到合同約定的質量標準、存在清潔衛(wèi)生不到位、垃圾未及時清運、消防設施嚴重損壞未及時維修養(yǎng)護的情況。問題:33/X常見抗辯理由物業(yè)服務質量有瑕疵維修不及時管理不到位服務態(tài)度差物業(yè)費超標準房屋質量缺陷侵權未處理承諾不兌現垃圾清運不及時消防設施損壞財產被盜第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.1 物業(yè)費糾紛34/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.1 物業(yè)費糾紛是物業(yè)服務費，還是物業(yè)管理費？物業(yè)費的性質物業(yè)管理條例稱“物業(yè)服務費”；物權法及司法解釋稱“物業(yè)費”。物業(yè)費究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務對價，還是業(yè)主為維護自己不動產而籌集的資金？究竟是物業(yè)服務費，還是物業(yè)管理費？從法理及實際來看，物業(yè)費應當是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集,由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財產。企業(yè)的勞務報酬只占其中很小一部分。即使不聘請物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費的。確定了物業(yè)費的性質，許多問題就能迎刃而解。35/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.1 物業(yè)費糾紛什么是欠費的“正當理由”？物業(yè)糾紛解釋第六條

“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持?！蔽飿I(yè)糾紛解釋第五條“物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”36/X已竣工未銷售未交付100%第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.1 物業(yè)費糾紛空置房物業(yè)費是否可以打折已交付60%《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款

：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》第十六條：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納?！蛾P于明確物業(yè)服務收費相關政策的通知》第三條：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務過程中，房屋空置六個月以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)提前提出書面申請，經物業(yè)服務企業(yè)確認（原則上以水、電、氣均未使用為衡量標準）后，其物業(yè)服務費按照不超過前期物業(yè)服務合同約定物業(yè)服務收費標準的60%交納。37/X《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條：依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。第二條：建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分?！段餀喾ā返谄呤臈l：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。38/X《關于明確物業(yè)服務收費相關政策的通知》2018年6月29日頒發(fā)車位攤位房屋第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.1 物業(yè)費糾紛空置房物業(yè)費相關法規(guī)課程目標2.2.1 物業(yè)費糾紛《關于明確物業(yè)服務收費相關政策的通知》車位未停放機動車，停車服務費如何減免？普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務過程中，車位超過一個月未停放機動車的，應由車位使用人向物業(yè)服務企業(yè)提前提出書面申請，經物業(yè)服務企業(yè)確認后，免收停車服務費。對于非普通住宅物業(yè)管理區(qū)域、成立業(yè)主大會的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域及非住宅物業(yè)管理區(qū)域內的車位，其停車服務費減免標準由業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定執(zhí)行。在此次物業(yè)服務收費政策完善過程中，我市對“普通住宅”是如何界定的？《ft東省物業(yè)服務收費管理辦法》就

“普通住宅”的內涵未做明確界定，我市暫按《青島市物價局青島市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)<青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法>的通知》（青價格[2012]83號）規(guī)定執(zhí)行。第九條 普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設項目或物業(yè)管理區(qū)域：（一）經濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；（三）普通（限價）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；（四）配建保障性住房（經濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設項目；注：獨棟別墅、聯排別墅、疊拼別墅不屬于普通住宅范圍物業(yè)代為收取的業(yè)主共有收益資金如何使用？利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經費或者折抵物業(yè)公共服務費。39/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.2 違章搭建違章搭建圖片40/X【案例一】：某小區(qū)業(yè)主投訴：該樓下業(yè)主對陽臺進行了不當封閉、遮擋了其視線且未經該樓業(yè)主同意，該業(yè)主要求物業(yè)公司制止，否則要將物業(yè)公司作為第二被告起訴。而樓下業(yè)主認為，當初其已向物業(yè)公司提交過裝修方案并經物業(yè)公司審批同意，因此拒不拆除，如果同意拆除，則要物業(yè)公司賠償其損失。物業(yè)公司處于兩難境地。第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.2 違章搭建違章搭建糾紛案例41/X【案例二】：某項目業(yè)主違章裝修較多，城管部門認為物業(yè)公司在管理違章裝修過程中，沒有依照法律規(guī)定制止并向政府報告，擬對物業(yè)公司進行罰款。據介紹，物業(yè)公司曾向違章裝修業(yè)主發(fā)了《裝修施工證》，該證書載明“經核對，接受

XX裝修單位對XXXX號房的裝修方案并予以登記”。第二章：物業(yè)管理法律責任2.2.2 違章搭建違章搭建糾紛案例某項目業(yè)主畢某，在頂樓天臺私自搭建陽光房，占用公共區(qū)域面積，破壞了樓頂的防水，造成了鄰居業(yè)主的激烈投訴，物業(yè)服務中心多次溝通仍不整改。后物業(yè)將此情況上報行政執(zhí)法，行政執(zhí)法向該業(yè)主下達了整改通知，但業(yè)主并未將其違建部位拆除.后物業(yè)公司以畢某違反該園區(qū)臨時管理規(guī)約中關于“不改變房屋建筑（含外窗、外門窗、陽臺、露臺、首層小院等部位）外觀的顏色、形狀、規(guī)格等”、“不在露臺上設置廣告牌、不破壞露臺屋面防水層和保護層”為由，于2012年11月將畢某訴至法院，請求判令被告立即將5#樓頂樓露臺違建的陽光房拆除，將5#樓露臺恢復原狀。42/X疑問1、什么是違章搭建？2、對違章搭建行為，物業(yè)公司如何管理？3、物業(yè)公司是否有權起訴？第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.1 違章搭建43/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.1 違章搭建法院判決經法院現場查看后，確認為樓頂，屬于共有部分，不是業(yè)主自有。依據《建筑物區(qū)分所有權糾紛解釋》第三條“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分……”。陽光房所在位置系消防疏散地，被告在購房時對戶型應有一定的了解，且無法提供證據證明露臺（天臺）系開發(fā)商贈送。判決被告于判決生效之日起三十日將房屋樓頂陽光房拆除。44/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.1 違章搭建法律法規(guī)《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條

業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第六條

裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施?！蛾P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》與違章搭建相關的“損害他人合法權益的行為”：1、損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；2、違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；3、違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；4、違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。45/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.2 車輛管理車輛管理糾紛案件去年7月中旬，臺風“蘇力”和熱帶風暴“西馬侖”先后影響廈門，廈門多地受災嚴重。7月19日凌晨，因“西馬侖”強降雨引發(fā)山體滑坡，翡翠城小區(qū)一號地下車庫灌入大量洪水、泥沙，不少業(yè)主停放在車庫內的轎車因此被泡在了水中，多部車輛受損嚴重。事發(fā)后，業(yè)主許先生起訴到法院，要求物業(yè)公司承擔賠償責任。但是，物業(yè)公司辯解說，這事是因“不可抗力”引起的，物業(yè)無須賠償。46/X廈門中院作出判決，認定翡翠城小區(qū)車庫被淹，物業(yè)公司存在防范不及時、搶險不到位的過錯，因此，依法應承擔部分責任。物業(yè)公司也有一定責任，判決要求物業(yè)公司要對業(yè)主損失承擔部分責任。第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.2 車輛管理法院判決47/X1、保管合同還是服務合同？2、物業(yè)公司是否盡到管理義務？3、物業(yè)公司需要采取什么措施？第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.2 車輛管理疑問：48/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.2 車輛管理如果小區(qū)的排水設施并無違反國家規(guī)范，且維護合理，車庫進水前，如果物業(yè)公司盡到了合理的管理義務，做到了提前及時通知和預防、事后及時排險、通知、搶救等措施，就應當履行了物業(yè)服務合同的管理義務，沒有違約或侵權責任。如果物業(yè)公司在暴雨發(fā)生前沒有在收到氣象通知后及時發(fā)布提示，或者未及時作好合理的排水防范工作，或者險情發(fā)生后未盡到合理的及時排雨工作，未及時通知業(yè)主或者怠于通知、搶救，并最終導致業(yè)主的車輛被水淹，那么物業(yè)公司未盡到物業(yè)管理合同義務中對停車場公共場所的基本管理義務，物業(yè)公司應承擔相應違約責任。如果車庫本身的排水設施存在設計或施工缺陷，業(yè)主還可要求開發(fā)商承擔責任。是否承擔賠償責任具體看是否盡到合理的管理義務49/X第二章：物業(yè)管理法律責任關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。2.3.3 設施設備、場地等的維修和管理物業(yè)管理人如何面對業(yè)主的違法違規(guī)行為？制止 報告 訴訟住宅室內裝飾裝修管理辦法第十七條

物業(yè)管理單位應當按照住宅裝飾裝修管理服務協議實施管理，發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內裝飾裝修服務協議的，追究違約責任。物業(yè)管理條例第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。50/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.3 設施設備、場地等的維修和管理物業(yè)公司在紅線外是否有權私增路障？如在路障處發(fā)生交通事故，物業(yè)公司是否要承擔責任？【案例】某小區(qū)門口（紅線外）的非機動車道與機動車道交界處常有車輛隨意停放、堵塞了交通，A物業(yè)公司管理處便在此增設了幾個路障，且以鐵鏈條連接，此舉在一段時間內有效地控制了車輛亂停放問題。不久前，李先生將私家車暫時停放于小區(qū)門口的機動車道上，坐車的學生小王從左后門下車時，由于未提前查看，意外了撞到了正相向行駛的電動車駕駛人阿發(fā)，阿發(fā)從電動車上拋出，同時與正并列行駛的另一車輛相撞，造成了嚴重事故。法院認為：物業(yè)公司未經許可，私自在小區(qū)紅線外增加路障，導致機動車駕駛人李先生只能在機動車道上暫時停車，因此發(fā)生事故，物業(yè)公司與本案中的李先生、小王構成共同侵權，需承擔20%的侵權責任51/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.3 設施設備、場地等的維修和管理【案例】李先生到某小區(qū)看望朋友（業(yè)主），當晚離開園區(qū)時，李先生因飲酒過量、未看清草坪護欄而在護欄處被絆倒，腳腕及眼睛均受傷。隨后，李先生起訴物業(yè)公司和地產公司，他認為鐵圍欄設置不合理，因此要求賠償。經查，涉案鐵圍欄為物業(yè)公司后期自行增設的，原地產公司交付的時候是草坪，并無鐵圍欄。一審中法官認為：鐵圍欄的設置不合理，因為此區(qū)域地產交付的時候是草坪，物業(yè)自行改變原有設計，使得行人途徑此處時有扎傷的危險，此外，原告自己飲酒，未盡到注意義務，故傾向由原被告各承擔50%的責任。52/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.3 設施設備、場地等的維修和管理設施設備維護糾紛2015年2月25日凌晨2：00-3:00左右租戶劉某與朋友飲酒后回家，經過天津某項目商業(yè)區(qū)噴泉池時，踩斷匯水池井篦，上身趴臥在井外。凌晨6：00左右，被人發(fā)現后報警。早上9點左右，該女子在醫(yī)院經搶救無效死亡。死者父母將物業(yè)公司訴至法院，要求物業(yè)公司支付死亡賠償金、精神損害賠償金、被扶養(yǎng)人生活費、喪葬費等各項費用共計101萬元。53/X54/X一審法院：一審法院認為物業(yè)公司作為匯水井的管理人，負有管理責任，應當對匯水井妥善管理不留安全隱患，受害人劉某行走到匯水井處時，水篦子脫落，受害人下身掉進井內，上身趴臥在井外，經搶救無效死亡。水篦子脫落的事實存在，與受害人渾身濕透、趴臥在地后經搶救無效死亡有因果關系，被告不能證明其對匯水井及其上覆蓋的水篦子進行了充分的安全維護和應有的注意，對匯水井的管理存在瑕疵。受害人劉某在事故發(fā)生前存在飲酒行為，行走過程中觀察不周、注意不當，在事故發(fā)生后的較長時間內自救能力欠缺，其自身對損害的發(fā)生亦存在過錯，綜合考慮雙方過錯在死亡后果中所占比重，法院判定物業(yè)公司承擔60%的賠償責任。第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.3 設施設備、場地等的維修和管理二審法院：法院認為物業(yè)公司作為管理人，應保證該匯水井不存在安全問題，該匯水池安全保護及設施維護存在隱患，現有證據不能證實物業(yè)公司完全盡到管理責任，物業(yè)公司應對損害后果承擔相應責任，原審法院判決由物業(yè)公司按照60%承擔賠償責任并無不妥。駁回上訴，維持原判。法院判決第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.3 設施設備、場地等的維修和管理法律法規(guī)物業(yè)管理條例第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。侵權責任法第九十一條第二款窨井等地下設施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責的，應當承擔侵權責任。55/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.4 公共秩序維護等的協助管理案例（一）：人身損害糾紛1、業(yè)主入住當年，業(yè)主鄭某對其住房進行了裝修。兇手鐘先輝作為裝修工人，在東?；▓@管理處辦理了《出入證》。2003年7月21日上午9時，鐘先輝拿了一張過期的《出入證》進入東海花園，保安員既沒有仔細查看《出入證》也沒有要求鐘先輝進行登記，便同意其進入小區(qū)。鐘先輝以“搞維修”為由，誆騙鄭某的保姆李遠秋開門。進屋后，鐘先輝將李遠秋殺害，并搜得1000多元現金和6部手機。半個小時后，鄭某回家，鐘先輝脅迫鄭某打開保險柜，并取走10余萬元現金。得手后，鐘先輝將鄭某殺害，攜贓憑《出入證》離開東海花園。2、物業(yè)管理處在ISO9000文件中承諾：協助公安部門維護該物業(yè)區(qū)域內的公共秩序，24小時有保安巡邏值班以及時、妥當處理各類突發(fā)事件；小區(qū)實行封閉式管理，非業(yè)主需憑有效證件或確認進出。以上文件由管理處蓋章張貼于小區(qū)進出門口。3、同年7月27日，鐘先輝被公安機關抓獲。2004年4月1日，深圳市中級法院以搶劫罪、故意殺人罪判處鐘先輝死刑。4、隨后，業(yè)主起訴物業(yè)公司，要求承擔賠償責任。56/X疑問：1、該案件物業(yè)公司是否承擔賠償責任？2、物業(yè)公司公開作出的服務承諾及制定的服務細則（24小時安保），是否為物業(yè)服務合同的一部分？3、作為物業(yè)公司，應吸取哪些教訓？第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.4 公共秩序維護等的協助管理57/X法院判決：1、鐘先輝應承擔侵權損害賠償主要責任。2、物業(yè)公司未以適當的方式核實鐘的身份是否真實，即同意其進入住宅樓內，系屬未盡合理限度范圍內的安全保障義務，有過錯。3、判定東海花園管理處對鐘先輝應承擔賠償額的30％，承擔補充賠償責任。第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.4 公共秩序維護等的協助管理58/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.4 公共秩序維護等的協助管理法律法規(guī)最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋:第三條

物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。物業(yè)管理條例第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。59/X第二章：物業(yè)管理法律責任2.3.4 公共秩序維護等的協助管理案例（二）：業(yè)主財產損失糾紛符某是南昌某小區(qū)業(yè)主，2013年9月11日19時許，小偷尾隨進入小區(qū)并潛入其家中盜走保險箱及箱內財物。經查看當日門