大學(xué)生形勢與政策論文-中國畸高房價(jià)的現(xiàn)狀評析

中國畸高房價(jià)的現(xiàn)狀評析這些年來，畸高的地價(jià)、飆升的房價(jià)已成千夫所指，痛批地價(jià)房價(jià)的評論也所在多多，公眾何以對這六篇新華時(shí)評反應(yīng)如此熱烈，期許如此之高？說實(shí)話，對于文字的力量，相當(dāng)一部分中國人還是頗為信任的。這種信任的平民化表述便是民間的“敬惜字紙”，而其極端便是一種被稱為“文字拜物教”的東西。文字果然有這樣的神力嗎？這當(dāng)然是一個(gè)不需要回答的問題。然而，文字的并無特別神力并不等于人們不希望其具有神力，也即是說，一般民眾往往因?yàn)槟撤N特殊的原因，而愿意賦予某些文字以超越的力量。民眾為房價(jià)所累、所苦已經(jīng)很久了；民眾希望有力量平抑地價(jià)、調(diào)控房價(jià)，也已經(jīng)很久了；尤其是，民眾每每看到中央政府的政策努力、感覺到一點(diǎn)點(diǎn)希望時(shí)，而努力與希望又轉(zhuǎn)瞬即逝成為失望的次數(shù)也已經(jīng)很多了。細(xì)細(xì)數(shù)來，頗有滄桑之感。遠(yuǎn)的不說，僅僅從2009年底說起，中央密集出臺調(diào)控政策，諸如住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收年限延長、開發(fā)商拿地首付金提高、征收住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、國十一條等等，這些政策卻似乎并不能遏制樓市升溫的勢頭。最為吊詭的是，今年全國兩會剛剛閉幕，總理關(guān)于遏制房價(jià)非理性上漲的話音還沒有散去，而北京就出了三地王，全國許多城市的地產(chǎn)市場也是一片飄紅。房價(jià)越是飆升、越是超出民眾承受能力，民眾也就越是希望有些力量能夠?qū)ζ溆兴萍s。盡管這種希望每每變成失望，盡管地方政府并不會特別在意輿論的炮轟，依然在炮火紛飛中鋪張其原本已經(jīng)很強(qiáng)大的土地財(cái)政，民眾還是有所期待。因?yàn)?，民眾始終還是相信，中國城市畸高的房價(jià)并不僅僅是在造就一代代的房奴，其根本損害的，還是中國城市化的路徑選擇，最終，則將通過傷害民眾而傷害到整個(gè)國家的利益。一．畸高房價(jià)背后有哪些“剛性需求”兩會后的北京樓市風(fēng)起云涌。一邊是央企一日制造三“地王”，一邊是四環(huán)內(nèi)期房均價(jià)首次突破3萬元大關(guān)，六環(huán)路內(nèi)的房價(jià)也邁入了“萬元時(shí)代”。高房價(jià)一路勢如破竹，開發(fā)商推動房價(jià)上漲的意愿之迫切世所罕見。應(yīng)該說，中央調(diào)控房價(jià)的態(tài)度是一貫堅(jiān)決的，采取措施也是果斷的。今年兩會上，溫家寶總理就在政府工作報(bào)告中提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲”，住建部官員也表態(tài)今年穩(wěn)定房價(jià)“不行也得行”。但北京樓市在兩會后“戲劇化的一幕”，暴露出政府穩(wěn)定房價(jià)面臨的巨大阻力，要實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，最根本的還是從高房價(jià)的“剛性需求”中找解決辦法。某種程度上講，高房價(jià)的確是“剛性需求”造成的，但這種“需求”不是單一的。普通購房者有“剛性需求”，開發(fā)商、炒房團(tuán)難道就沒有？那些急著要利潤的企業(yè)、忙著增加盈利的銀行，還有少數(shù)禁不起金錢誘惑的官員，同樣有著“剛性需求”。只不過普通購房者的需求是“自住的房子”，后者的需求是“不斷增長的高房價(jià)”。于是，一些人大搞權(quán)錢交易、囤積居奇、投機(jī)倒把，在不斷推高房價(jià)上彼此心照不宣，將房地產(chǎn)當(dāng)作攫取財(cái)富的工具。房價(jià)畸高飆漲的“剛性需求”衍生出樓市腐敗。今年年初，“個(gè)性官員”仇和就怒斥一些開發(fā)商牽著官員鼻子走是不正?，F(xiàn)象，稱其為“嚴(yán)重的腐敗”；國務(wù)院參事任玉嶺日前接受媒體采訪時(shí)也直指房地產(chǎn)業(yè)跟足球一樣，腐敗之深已致積重難返。全國人大常委會原副委員長成克杰、北京市原副市長劉志華等貪腐官員相繼倒在房地產(chǎn)問題上，揭露出貪官和樓市的詭異生態(tài)。樓市腐敗侵犯了普通民眾住房消費(fèi)的正常權(quán)益，既得利益者的“剛需”壓制了民眾的“剛需”。因?yàn)楦瘮?，一些地方政府土地出讓不透明、開發(fā)商建設(shè)成本不公開、樓盤銷售狀況不監(jiān)督。房地產(chǎn)成了既得利益者說一不二的壟斷市場，信息完全不對稱、權(quán)責(zé)完全不對等，還有什么“市場規(guī)則”可言？房地產(chǎn)腐敗一天不除，中央調(diào)控房地產(chǎn)的努力就難以實(shí)現(xiàn)。如果放任樓市腐敗而不加管束，則民生無解、社會堪憂。要解除既得利益者對房地產(chǎn)的壟斷，就必須痛打樓市腐敗，特別把商業(yè)賄賂、權(quán)錢交易列入反腐重點(diǎn)，讓房地產(chǎn)從開發(fā)、建設(shè)到銷售全程“陽光”起來。中國樓市迫切需要一場“足壇風(fēng)暴”式的反腐，揪出蠶食民生的蛀蟲，斬?cái)喔瘮∧怖暮谑?，以保障普通民眾正常的消費(fèi)權(quán)益，還中國房地產(chǎn)一個(gè)健康的未來！二．高房價(jià)影響國家經(jīng)濟(jì)安全住房問題是民生問題之首，也是困擾經(jīng)濟(jì)的最大難題。然而，房價(jià)能否真正向理性回歸還必須徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展思路。中國房價(jià)奇高不僅有土地財(cái)政、城市化進(jìn)程加快、供求失衡、充沛的流動性等原因，更有住房市場錯(cuò)誤定位、住房保障體系滯后以及住房公共政策缺失造成的公共資源配置失衡等原因。所以，中國住房市場去泡沫化關(guān)鍵在于破解三大難題。一是住房市場定位有誤。當(dāng)前住房市場上投資型與消費(fèi)型之間的分界越來越模糊。為什么中國的住房市場面臨的矛盾與問題這樣多？這主要是由住房屬性的多樣性及住房市場的性質(zhì)決定的。與其他商品不同，住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的一種商品。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時(shí)，以消費(fèi)為主的住房市場上房屋的供給與有效需求是決定市場價(jià)格的基礎(chǔ)；而當(dāng)住房成為投資品時(shí)，作為財(cái)富持有形式的住房投資需求主要取決于個(gè)人的財(cái)富數(shù)量、住房投資相對于其他資產(chǎn)的報(bào)酬和投資住房的實(shí)際報(bào)酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價(jià)格就不遵循一般商品的供求規(guī)律，投資品市場沒有均衡點(diǎn)，不存在均衡價(jià)格，只要有現(xiàn)實(shí)的貨幣流和潛在的收益預(yù)期，投資需求就會不斷增加，價(jià)格也就越漲越高。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場主引擎時(shí)，住房市場的定位就被扭曲了。因此，僅從純粹的市場角度而不從公共性角度來解讀是無法解開住房市場的問題之謎的。二是住房公共政策缺失。中國住房市場從無到有，從小到大，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，相應(yīng)的土地政策、財(cái)稅政策、保障政策、金融政策等都沒有明確的劃分與定位。我們認(rèn)為，針對一個(gè)龐大產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該科學(xué)合理地構(gòu)建完善的政策體系，不能再重復(fù)過去那種應(yīng)急式的短期急風(fēng)暴雨的政策。三是住房市場供給模式單一。中國住房市場泡沫化的深層次矛盾還在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。住房需求是多層次的，高收入階層的奢侈性住房、中等收入階層的改善性住房以及低收入者的保障性住房都有各自的需求定位，因此，住房供給體系更應(yīng)該是多元化多層次的。住房是一個(gè)異質(zhì)產(chǎn)品，其市場是一個(gè)不完全的競爭性市場，完全依賴市場是不能達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)的。政府干預(yù)住房市場是絕大多數(shù)國家通行的基本做法，比如以英國為代表的“福利國家型”住房保障模式，主要倡導(dǎo)公民普遍地享受住房福利，國家有保障公民住房福利的職責(zé)；以新加坡為代表的“儲蓄保險(xiǎn)型”住房保障模式，它以政府強(qiáng)制儲蓄，建立以中央公積金為核心的住房保障體系。因此，當(dāng)前中國住房制度和供給體系應(yīng)進(jìn)行徹底改革，將投資性需求和奢侈性住房交由市場，而對真正出于消費(fèi)性和自主性住房需求的部分交由政府，并根據(jù)不同層次的住房需求對土地供應(yīng)和金融支持做出合理安排。政府提供的住房供給體系包括以中低收入為主體的保障性住房體系和以中產(chǎn)階級和夾心層為主的公共住房供給體系。當(dāng)前，國家的著力點(diǎn)還在解決低收入家庭住房需求的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房方面，還屬于產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的住房保障體系。歐美國家的住房保障是多層次的，基本上實(shí)現(xiàn)了廣覆蓋，不存在像國內(nèi)這樣明顯的“夾心層”。當(dāng)今許多發(fā)達(dá)國家都在探索構(gòu)建多樣化的租賃房供應(yīng)體系，以租賃為主的公共住房制度早就在國家住房保障體系中居于核心地位，新加坡的“組屋”、日本的“公營住宅”、香港地區(qū)的“公屋”、英國的“社會房”等都是如此。公共住房完全由政府進(jìn)行主導(dǎo)，由政府投資建設(shè)，由政府部門運(yùn)營管理，并以低廉的價(jià)格進(jìn)行租賃或銷售。同時(shí)貨幣化補(bǔ)貼也是這些國家的成功經(jīng)驗(yàn)。比如德國政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力，有86%的德國人都可以享有不同額度的購房補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼。高房價(jià)問題不僅是住房市場本身的扭曲，也是影響中國未來可持續(xù)發(fā)展和國家經(jīng)濟(jì)安全的重大問題?，F(xiàn)在是轉(zhuǎn)變中國住房市場發(fā)展思路的時(shí)候了。如果不給住房市場正本清源，不厘清政府和市場的各自責(zé)任，不改變住房市場的單一供給模式，不對住房制度進(jìn)行徹底改革，中國住房市場泡沫化仍難以根本解決。三．房價(jià)越調(diào)越高改革方可治本揚(yáng)湯止沸地調(diào)控房價(jià)不過是治標(biāo)之舉，改革財(cái)稅體制方為釜底抽薪的治本之道。改革必然涉及各級政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的調(diào)整，是對既有利益格局傷筋動骨的大手術(shù)。也許全國兩會上的沸騰民意，最終會化為改革的動力也許這一年來房價(jià)的一路狂漲實(shí)在令人觸目驚心，在今年的全國兩會上“高房價(jià)”成為眾矢之的，代表、委員“炮聲隆隆”，各路記者“窮追猛打”。在“圍攻”之下，官員們也“講了真話”。在記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新坦言：“未來20年房價(jià)上漲的壓力仍然是很大的”，但政府“抑制房價(jià)過快上漲的決心更大”。住建部副部長郭允沖在回答政協(xié)委員提出“為何房價(jià)越調(diào)越高”的問題時(shí)，更是實(shí)話實(shí)說：“住建部調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段很少，幾乎沒有什么手段。因?yàn)橥恋卦趪敛块T，稅收在稅務(wù)部門，金融在銀行部門。”（3月9日《羊城晚報(bào)》）有決心無手段，結(jié)果可想而知。其實(shí)，將“越調(diào)越高”歸咎于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、土地供應(yīng)有限等大而化之的原因，顯然難以服眾；近些年來，幾乎年年都有紅頭文件嚴(yán)令地方控制房價(jià)，也不見得沒有手段。當(dāng)記者提到調(diào)控措施沒有涉及到土地財(cái)政模式時(shí)，姜偉新才說：“不能否認(rèn)土地價(jià)格的上漲和房價(jià)的上漲確實(shí)會給地方財(cái)政增加很多收入?！狈績r(jià)高，地價(jià)高，市長們很高興，房價(jià)又怎么降得下來？幾年前，有位市長曾經(jīng)豪邁地表示：“控制房價(jià)，我的底氣是很足的。你以為說說而已？我決心很大！”結(jié)果就在一年之內(nèi)，政府賣地連出天價(jià)地王，房價(jià)也隨之翻番躍上萬元水平。近些年來，各級政府調(diào)控房價(jià)的政策層出不窮，土地、稅收、金融“一個(gè)都不少”，限地價(jià)、限房價(jià)、限時(shí)出售“出盡八寶”，決心不可謂不大，手段不可說不多。可偏偏就是沒有觸動土地財(cái)政。在全國政協(xié)的大會上，梁季陽委員直陳己見：“房地產(chǎn)市場的病根在于土地壟斷，在于地方政府對土地財(cái)政的過度依賴?！保?月8日《羊城晚報(bào)》）發(fā)言8分鐘，他就贏得5次掌聲，可見治本之道早已人盡皆知，官員們用不著含糊其辭。治理土地財(cái)政絕非易事，不可能憑一招半式就大功告成。比如，兩會內(nèi)外熱議開征物業(yè)稅，有人認(rèn)為這是專門針對投資性購房的懲罰性稅收，對高房價(jià)可以一劍封喉。其實(shí)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅。2003年中央提出創(chuàng)造條件開征物業(yè)稅時(shí)，房價(jià)并不高，目的不是調(diào)控房價(jià)，而是通過合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，改革房地產(chǎn)稅費(fèi)，增加地方財(cái)政的經(jīng)常性收入，逐步擺脫對土地財(cái)政的依賴。物業(yè)稅會增加房屋擁有者的稅收負(fù)擔(dān)，抑制炒房行為，但作用不可高估。目前只有香港、紐約等少數(shù)城市開征物業(yè)稅，對房價(jià)的影響甚微，反而調(diào)節(jié)貧富差距的作用更大。在上世紀(jì)90年代的分稅制改革后，地方政府，尤其是市縣一級政府的財(cái)權(quán)萎縮，但事權(quán)卻沒有隨之減輕，甚至有不斷加大的趨勢。財(cái)權(quán)與事權(quán)不對等，加上房地產(chǎn)稅制不合理、地方官員的任期制和政績考核不科學(xué)，賣地沖動難以遏制，對土地財(cái)政的依賴也日益加深，甚至想方設(shè)法抬高地價(jià)房價(jià)以增加收入。在土地的巨大收益和保障性住房的巨大投入之間，地方官員的理性選擇可想而知，“重市場，輕保障”的房地產(chǎn)政策取向自然會大行其道。因此，揚(yáng)湯止沸地調(diào)控房價(jià)不過是治標(biāo)之舉，改革財(cái)稅體制方為釜底抽薪的治本之道。改革必然涉及各級政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的調(diào)整，是對既有利益格局傷筋動骨的大手術(shù)。也許全國兩會上的沸騰民意，最終會化為改革的動力——姜偉新就隱約透露：“我們覺得，中國目前的體制機(jī)制是要逐步地研究解決?！彼模钃舾叻績r(jià)：監(jiān)管須言行一致各部委之間有不同調(diào)門，地方“上有政策、下有對策”，以及各級政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管時(shí)松時(shí)緊，這些都使公眾無所適從。溫家寶總理日前在談到房價(jià)問題時(shí)，表示有決心在本屆政府任內(nèi)讓房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，讓房價(jià)保持在一個(gè)合理價(jià)位。但隨后不久，另一些官員卻在“兩會”上接連拋出“未來20年房價(jià)上漲的壓力仍然很大”、“調(diào)控房價(jià)幾乎毫無手段”等消極言論。與此同時(shí)，一些開發(fā)商更是公開放話，“不要指望房價(jià)降下來”。面對上述不同的觀點(diǎn)，老百姓是應(yīng)該相信政府的承諾呢，還是聽從開發(fā)商“該出手時(shí)就出手”的勸告？從情感上，多數(shù)人當(dāng)然內(nèi)心傾向于相信政府，因?yàn)樵俚壬弦坏龋芸赡芫鸵馕吨嗳丝梢詧A自己的住房夢。但從現(xiàn)實(shí)和理性的角度來看，盡管我們不愿意承認(rèn)，開發(fā)商的話往往更具可信度。首先，過去的經(jīng)驗(yàn)多次證明了開發(fā)商的“先見之明”。房改12年以來，中國房地產(chǎn)市場在某種程度上稱得上是一個(gè)不折不扣的“單邊市”，即它只有上漲的可能，而幾乎從來不降。即便是在2009年這樣席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)寒流中，中國房市依然屹立不倒，全國房價(jià)平均漲幅高達(dá)24%，北京市商品房價(jià)格更暴漲了52%！這顯然與周邊國家和地區(qū)房價(jià)的走勢形成了極大反差。今后兩年是中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇和繁榮的過程，房價(jià)若反而要跌，那才是咄咄怪事呢。其次，政府部門和開發(fā)商政策判斷的清晰度存在差異。對于開發(fā)商而言，他們的政策判斷很簡單，就是一句話：“房價(jià)不會降”。而政府部門的目標(biāo)則是保持穩(wěn)定，但怎樣的價(jià)格才算是保持穩(wěn)定？對此，不同人有不同理解，或者說要視不同語境來解讀：也許是房價(jià)穩(wěn)中有降，也許是房價(jià)保持不變，甚至可能是房價(jià)仍在增長，只不過速度略微放慢而已。套句經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語，這就叫缺乏“可核實(shí)性”，即公眾事后無法從所觀察到的現(xiàn)象中推斷出政府是否兌現(xiàn)了當(dāng)初的承諾。再次，政府部門和開發(fā)商在“言”與“行”的一致