北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司融資業(yè)務(wù)分析

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 引言我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2008年至2012年飛速發(fā)展時(shí)期，現(xiàn)如今已經(jīng)處在平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。在我國的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)重要的地位。通過查找我國統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)得知，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)總值2.936萬億元，這一數(shù)值占我國GDP的5.7%,可見房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要比重[1]。房地產(chǎn)行業(yè)所衍生出的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司、裝修公司、家具家電建材公司等等，這些都與房地產(chǎn)也有關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)不僅推動(dòng)了我國的GDP增長，還為我國城鎮(zhèn)化建設(shè)貢獻(xiàn)了巨大力量[2]。雖然房地產(chǎn)行業(yè)近幾年趨于一種穩(wěn)定的態(tài)勢，但是其衍生行業(yè)下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司卻存在著融資業(yè)務(wù)問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，通過銀行進(jìn)行貸款金額高達(dá)20萬億，這一數(shù)額的巨大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展資金規(guī)模[3]。就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來說，其在全國各地的經(jīng)營模式，早已改變了原有的經(jīng)營現(xiàn)狀并突破我國傳統(tǒng)經(jīng)營模式。千萬家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司面對整個(gè)房地產(chǎn)市場時(shí)，生存問題可想而知。多家企業(yè)為了追求立足房地產(chǎn)行業(yè)，占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場而不得不擴(kuò)大經(jīng)營。但是在擴(kuò)大經(jīng)營的背后，往往是巨大資金的消耗。所以80%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需要借助大量的資金得以快速發(fā)展，并占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場以求分得可觀的經(jīng)濟(jì)收益[4]。但是往往很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司自身不具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力去謀求額外發(fā)展，在這樣的情況下就需要進(jìn)行融資。而融資并不是簡單的“借錢”，是需要借助種種融資渠道進(jìn)行的。在融資的過程中也會(huì)產(chǎn)生高成本問題、風(fēng)險(xiǎn)問題，公司自身存在的問題等等。那么如何解決融資過程中出現(xiàn)的問題也是本文重點(diǎn)的內(nèi)容[5]。房地產(chǎn)行業(yè)始終牽連著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在融資上存在的問題，也是眾多房地行業(yè)中中小企業(yè)存在的共性問題，所以針對北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司現(xiàn)存問題并且提出解決對策是十分有利于北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展的，真正的起到惠利企業(yè)的作用[6]。與此同時(shí)也給同類型更多中小企業(yè)做出參考，對我國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說具有一定啟發(fā)和參考價(jià)值。可以推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并且最終促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。針對本篇論文進(jìn)行文獻(xiàn)檢索、案例分析以及在北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司實(shí)地調(diào)查分析查閱時(shí)政要聞?wù){(diào)查研究方法。首先時(shí)政要聞的調(diào)查分析在論文的研究意義方面是十分有幫助的。其次本篇論文運(yùn)用了文獻(xiàn)檢索的方法，論文中的許多部分都需要查找相關(guān)的文獻(xiàn)，這樣對于論據(jù)的支撐更加有說服力。在實(shí)習(xí)過程中還進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查法、通過調(diào)查研究對客戶做了溝通之后了解他們的各種需要，從他們的需要中找出實(shí)習(xí)單位不完善的地方并且加以改進(jìn)，還有與同類型的公司進(jìn)行對比分析，從而找出實(shí)習(xí)單位的不足。這些對于論點(diǎn)論據(jù)也起到了支撐的作用。

1北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司融資現(xiàn)狀1.1融資需求和成本分析公司要經(jīng)營要發(fā)展，就需要占據(jù)市場份額，提升競爭實(shí)力[7]。而面對如此巨大的房地產(chǎn)行業(yè)，近幾十年所涌現(xiàn)出來的千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都需要在市場上搶占一定的份額，謀求發(fā)展。但是很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并不具備這樣的實(shí)力，其自身就需要進(jìn)行融資。所以北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也是如此，其在發(fā)展過程中受到的發(fā)展阻礙是需要借助融資來實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的。這個(gè)時(shí)候融資需求就會(huì)出現(xiàn)。下圖1.1所示，是北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在2017、2018、2019年融資金額，數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)務(wù)部2017年公司所需融資金額為200萬元，主要用于公司的基礎(chǔ)建設(shè)，包括裝修、人才招聘等。2018年公司融資需求金額為247萬元，主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)。2019年融資需求金額為361萬元，主要用于擴(kuò)大經(jīng)營設(shè)立分部[8]。由此可見公司每年的融資需求金額都是呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，可見融資需求逐年增多，也體現(xiàn)出公司的經(jīng)營情況。表1.1易安家公司2017-2019融資需求金額統(tǒng)計(jì)表年份201720182019融資需求金額200萬247萬361萬資金用途公司基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目投標(biāo)公司擴(kuò)大經(jīng)營設(shè)立分部數(shù)據(jù)來源：北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在融資成本方面，公司在2017年以前始終以銀行作為唯一的外部融資渠道。向銀行借貸也成為了北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成立初期的融資方式。銀行借貸必須要考慮貸款利率。北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成立初期，注冊資金僅有200萬，為了實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展，企業(yè)就需要進(jìn)行融資，而銀行作為可靠的融資渠道成為了新公司的首選[9]。而公司所面臨的就是融資期限與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要求不一致。公司與銀行進(jìn)行融資交易時(shí)，融資期限有時(shí)會(huì)小于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期，那么在整個(gè)融資過程中就會(huì)造成資金缺口，公司就要另尋他路盡在再次融資，這樣就會(huì)增加融資成本。1.2融資渠道及總量分析北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在融資渠道的上有多種被投資選擇。所謂多種被投資選擇是指：北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在進(jìn)行融資前，會(huì)甄別此次融資金額、性質(zhì)、用途向各行業(yè)投資者發(fā)出一份信息篩選，在得到了投資者們的認(rèn)可后，公司會(huì)收到相應(yīng)的融資選擇[10]?？傮w來說公司在進(jìn)行融資過程中是有雙向選擇的，這樣有利于保護(hù)企業(yè)自身的融資發(fā)展現(xiàn)狀，也有利于維護(hù)投資者信息不被竊取。下表1.2是北京易安家公司所能雙向選擇的融資渠道。下表中所示，北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有兩種市場化融資渠道，一種是權(quán)益性、一種是非權(quán)益性。其中權(quán)益性中有公開性投資和非公開性融資[11]。在易安家公司中最常見的一種融資渠道就是債務(wù)性融資下設(shè)的非公開性融資里面的商業(yè)銀行貸款、融資租賃、小額貸款、公司借貸。這四種融資渠道也是很多企業(yè)共作為常見的四種形式。由此可見，公司所面臨的融資渠道表面意義上來說有很多，但是在真正進(jìn)行融資時(shí)所能進(jìn)行選擇的渠道并不多。從主觀上也反映出一個(gè)問題，盡管融資是一項(xiàng)雙向選擇的行為，但是融資公司所能選擇的渠道并不多。同時(shí)也客觀的反應(yīng)出，非公開性債務(wù)融資針對一些民營企業(yè)來說是一種高效，獲取融資方式更快的一種渠道。表1.2易安家公司市場化融資渠道權(quán)益性公開權(quán)益性投資上市融資定向增發(fā)公開增發(fā)非公開權(quán)益性投資自籌資本天使投資風(fēng)險(xiǎn)投資債務(wù)性公開債務(wù)性融資企業(yè)債公司債短期融資債非公開債務(wù)融資典當(dāng)融資商業(yè)信用融資租賃小額貸款公司借款商業(yè)銀行借款數(shù)據(jù)來源：北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從融資總量上來看，下表1.3所示：北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在2017年融資金額為234萬元，而17年的融資需求為200萬元。同樣，2018年融資總量為326萬元，融資需求金額為247萬；2019年融資需求金額為361萬，融資總量為401萬[12]。綜上分析，可以看出融資實(shí)際總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于融資需求金額。這就表明公司在融資過程中實(shí)際應(yīng)用金額往往高于需求金額，這中間就會(huì)存在資金缺口，長此以往下去就會(huì)對公司的財(cái)務(wù)狀況造成一定的影響。表1.3易安家公司2017-2019融資需求和總量對比統(tǒng)計(jì)表年份201720182019融資需求金額200萬247萬361萬融資總量234萬326萬401萬數(shù)據(jù)來源：北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1.3融資模式分析公司的融資模式有兩種，一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資[13]。其中內(nèi)部融資主要是指企業(yè)的融資通過依靠企業(yè)內(nèi)部獲得而來的。包括這就基金轉(zhuǎn)換為充值投資、基本金和新增投資[13]。這種融資模式源于企業(yè)內(nèi)部，所以具有一定的安全性和可靠性。融資投資者也是公司本身，使公司具有一定的原始性和獨(dú)立性。但是這種融資模式所獲得的的融資金額較少，往往不夠公司的融資需求。所以易安家公司在經(jīng)歷內(nèi)部融資之后也會(huì)選擇外部融資來增添融資金額。所謂外部融資主要包括銀行貸款、小額貸款公司、股權(quán)融資、債權(quán)融資[14]。銀行融資是北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的重點(diǎn)投資對象，這種融資模式對于要求相對較高，需要企業(yè)上交宮的財(cái)務(wù)部報(bào)表、審計(jì)報(bào)表、銀行對賬單、擔(dān)保抵押物品等等，但是銀行貸款不需要發(fā)行成本。公司在進(jìn)行銀行貸款融資過程中，要明確融資期限。同時(shí)銀行針對企業(yè)融資前也會(huì)有自身的判定，公司財(cái)務(wù)明確無大額資不抵債情況、擔(dān)保抵押物品價(jià)值對等、公司發(fā)展健康、無違法不良記錄等等情況有一個(gè)綜合性的判定，針對情況較好的公司融資獲取金額相對較高，對于情況不好的公司融資金額相對減少[15]。較于銀行貸款的高壓力，小額貸款公司針對企業(yè)融資就沒有過多的審核程序，而且在融資金額方面不會(huì)肆意減少。小額貸款公司以發(fā)放貸款回收利息作為公司生存發(fā)展之計(jì)，所以很多公司都會(huì)選擇小額貸款公司進(jìn)行融資，但是其中的風(fēng)險(xiǎn)性也會(huì)隨之增加。股權(quán)融資，在現(xiàn)如今應(yīng)用相對較少，中國市場經(jīng)濟(jì)起步晚，股權(quán)融資體系不健全，針對的企業(yè)也較少。易安家公司實(shí)力低，不符合股權(quán)融資模式。易安家公司還可以選擇債券融資模式，這種模式是按照期限償還本金和利息即可，并且利息相對較低具有穩(wěn)定性，所以債券融資也是一種合理的融資方式[16]。1.4融資環(huán)境分析北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所處的融資環(huán)境主要是指能夠影響帶企業(yè)融資的國家政策。例如，政府對經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系著民生、民生發(fā)展情況又反映著經(jīng)濟(jì)。政府始終把握著經(jīng)濟(jì)這個(gè)重要的杠桿，操縱著這條經(jīng)濟(jì)杠桿始終處于穩(wěn)定的水平[17]。提高銀行銀行準(zhǔn)備金率、降低銀行準(zhǔn)備金率、大量投資房地產(chǎn)行業(yè)，種種的經(jīng)濟(jì)手段都在無時(shí)無刻影響著銀行的利率。所以針對企業(yè)融資現(xiàn)狀與國家政策也是密不可分的。遵循國家政策規(guī)定，合理進(jìn)行融資也是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任。目前公司所處的融資環(huán)境以國家政策環(huán)境為主。同時(shí)融資環(huán)境還包括諸多個(gè)融資市場環(huán)境。經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于良好態(tài)勢時(shí)，整個(gè)金融市場處于一種開放狀態(tài)，公司在進(jìn)行融資時(shí)就會(huì)相對容易一些，并且其獲得的融資金額也會(huì)高一些。而當(dāng)整個(gè)金融市場環(huán)境相對較差時(shí)，公司就很難通過常規(guī)渠道進(jìn)行融資，融資成本也會(huì)增加。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，受到國家政策和環(huán)境影響因素改變大，所以導(dǎo)致其融資穩(wěn)定性較差。融資過程受到很多因素的影響，所以保證融資環(huán)境的穩(wěn)定性也是重點(diǎn)解決的問題。2北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司融資存在的問題2.1公司財(cái)務(wù)制度不健全北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，財(cái)務(wù)制度不健全主要體現(xiàn)在公司在財(cái)務(wù)狀況上。公司想要融資去進(jìn)一步發(fā)展就需要借助資金來運(yùn)轉(zhuǎn)，包括店面的升級改造，擴(kuò)展店面，擴(kuò)張項(xiàng)目，招聘人才等等。我們在探究融資模式的過程中，有一項(xiàng)是內(nèi)部模式，內(nèi)部模式就是企業(yè)可以利用企業(yè)內(nèi)部獲得而來的。包括基金轉(zhuǎn)換為充值投資、基本金和新增投資。但是2019年易安家公司在內(nèi)部融資過程中所獲得的資金僅有15萬元，這對于一個(gè)民營小企業(yè)來說也是杯水車薪[18]。所以公司才會(huì)選擇更多的融資渠道，融資模式進(jìn)行融資。內(nèi)部融資所獲得的的資金較少也體現(xiàn)出來企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)問題。公司財(cái)務(wù)資金的花費(fèi)主要在公司的基本建設(shè)上。公司在發(fā)展前期投入了大量的資金造成一定的負(fù)債。在后期公司的發(fā)展過程中，舉辦過對此融資活動(dòng)，造成了資金的浪費(fèi)，公司的財(cái)務(wù)部門并沒有及時(shí)的止損，主要是公司財(cái)務(wù)部門缺乏監(jiān)管機(jī)制。綜上所述，公司的財(cái)務(wù)制度并不健全，還應(yīng)該設(shè)立相關(guān)的財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)制部門，這樣公司在面臨融資問題時(shí)有相關(guān)部門協(xié)助監(jiān)管，不至于出現(xiàn)融資資金過度浪費(fèi)的現(xiàn)象。2.2獲得政府扶持力度低公司在融資問題上始終存在一定的問題，這其中與政府的扶持力度有一定關(guān)系。近幾年我國房地產(chǎn)市場盡管在國家政策的推動(dòng)下處于相對平穩(wěn)的態(tài)勢，但是房價(jià)高問題始終沒能得到緩解。所以政府為了平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，出臺(tái)了相關(guān)政策針對房價(jià)進(jìn)行壓制。不僅僅是針對房價(jià)，我國政府在針對種種經(jīng)濟(jì)問題時(shí)都會(huì)有相應(yīng)的措施對市場進(jìn)行平衡。調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率，2017年，央行曾多次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率，根據(jù)數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，央行每上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%，就會(huì)減少金融機(jī)構(gòu)大概3000億元的貸款額度[19]。這樣的結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)更加難以獲得銀行貸款，那么針對融資也會(huì)中斷。融資的中斷就會(huì)造成企業(yè)發(fā)展資金匱乏，嚴(yán)重情形會(huì)造成企業(yè)資金鏈斷裂。盡管如此，國家為了控制整個(gè)市場也是不得已會(huì)調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率。企業(yè)融資問題始終關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展問題，政府應(yīng)該盡力的在融資問題上幫助企業(yè)。因?yàn)槠髽I(yè)的生存發(fā)展關(guān)系著各行各業(yè)工作人員的實(shí)際收入，同時(shí)也關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從上述北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的融資現(xiàn)狀可以分析出來，公司需要政府出臺(tái)相關(guān)政策針對融資問題進(jìn)行扶持。國家的貨幣政策關(guān)系著房地產(chǎn)體系、房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展、更關(guān)系著房地產(chǎn)各行各行的發(fā)展情況，政府在調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率的同時(shí)，就會(huì)造成企業(yè)在融資上的困境，企業(yè)就不得不選擇民間借貸來解決燃眉之急，民間借貸利率是正常利率的幾倍甚至是幾十倍，同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn)，長此以往就會(huì)形成融資惡性循環(huán)結(jié)構(gòu)，十分不利于企業(yè)的健康發(fā)展。2.3企業(yè)的融資成本過高北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在進(jìn)行融資時(shí)，不可避免的會(huì)產(chǎn)生融資成本費(fèi)用。根據(jù)公司2017年至2019年的現(xiàn)金流量表（表2.1）所示，公司近3年的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量逐年下降，并且下降趨勢明顯。2017年公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為46.2萬元，2018年是36.8萬，2019年是31.2萬[20]?，F(xiàn)金流量凈額降低在一定程度上說明公司的籌資活動(dòng)過程中花費(fèi)過多，但是反觀融資金額相對不成比例。這樣就得不償失了。表2.1易安家公司2017年-2019年籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額表項(xiàng)目2017年2018年2019年籌資活動(dòng)策產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額46.2萬36.8萬31.2萬數(shù)據(jù)來源：北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)企業(yè)融資成本高的另一個(gè)表現(xiàn)形式就是銀行借貸利息高的問題。公司在進(jìn)行融資過程中也要考慮銀行的借款利息問題。易安家公司屬于民營企業(yè)，借款利息普遍偏高為6.47%，主要是因?yàn)楣臼跈?quán)和委托不合理導(dǎo)致審批流程環(huán)節(jié)增多，進(jìn)程緩慢。公司并沒有設(shè)置專門的審核機(jī)構(gòu)就會(huì)出現(xiàn)上述的問題。致使審核成本都在增加。但是最重要的就是銀行利息問題。同大企業(yè)和國有公司相比，像易安家這樣的小企業(yè)公司在面臨融資時(shí)銀行利率反而會(huì)高。利用成本加成法和進(jìn)行貸款定價(jià)分析，下表2.2所示，是中國銀行統(tǒng)計(jì)的2017年我國大公司國有企業(yè)以及其他小公司民營企業(yè)收益率/成本率對比。從表中可以看出小企業(yè)的收益成本/成本率比大企業(yè)要高出0.3，這0.3對于小企業(yè)來說每年要比大企業(yè)多付上萬甚至是上百萬的利息。表2.2中國銀行2017年公司貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)利統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目業(yè)務(wù)規(guī)模（億元）收益成本/成本率調(diào)節(jié)后利差利潤（億元）大公司國企等579,565.91.39523小公司民營企業(yè)314.8數(shù)據(jù)來源：北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2.4企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)過大房地產(chǎn)行業(yè)本身受到國家政策因素的影響，其外部環(huán)境就比較復(fù)雜，而相對應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也會(huì)受到影響。其受到外界環(huán)境的影響，行業(yè)自身存在著很多不確定性更加使其陷入兩難的境地。而面對融資問題，北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。上述我們進(jìn)行論證，公司在進(jìn)行銀行貸款融資時(shí)，所承受的利息過高，代價(jià)過大，所以公司在也會(huì)選擇小額貸款公司等其他方式渠道進(jìn)行融資。但是其實(shí)本身融資就是帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，這種風(fēng)險(xiǎn)性隨著公司融資開始也就是同時(shí)產(chǎn)生，只是相較于銀行來說，融資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些。對于北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來說，最大的融資風(fēng)險(xiǎn)就是項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。公司在面臨新項(xiàng)目時(shí)往往會(huì)投入大量的資金，盡管公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)銷售有關(guān)，但是房地產(chǎn)銷售與開發(fā)商之間的合作也是面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)的。千萬家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司面對整個(gè)房地產(chǎn)市場時(shí)，生存問題可想而知。多家企業(yè)為了追求立足房地產(chǎn)行業(yè)，占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場而不得不擴(kuò)大經(jīng)營。但是在擴(kuò)大經(jīng)營的背后，往往是巨大資金的消耗。所以80%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需要借助大量的資金得以快速發(fā)展，并占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場以求分得可觀的經(jīng)濟(jì)收益。但是往往很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司自身不具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力去謀求額外發(fā)展，在這樣的情況下就需要進(jìn)行融資。而融資并不是簡單的“借錢”，是需要借助種種融資渠道進(jìn)行的。北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要承擔(dān)店面擴(kuò)張盈利狀況不好的風(fēng)險(xiǎn)。公司店面擴(kuò)張所花費(fèi)的房租。人力，裝修費(fèi)用等等都是需要高額成本的。當(dāng)然融資金額并不是都用在擴(kuò)展公司在市場上的份額上。所以易安家公司能否在一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后回就會(huì)收回盈利成本及客觀的利潤就成了關(guān)鍵問題。延期回籠資金更會(huì)提高融資風(fēng)險(xiǎn)。3促進(jìn)北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司融資的政策建議北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在融資上存在的問題，也是很多公司存在的共性問題，包括，公司財(cái)務(wù)制度不健全、獲得政府扶持力度低、企業(yè)融資成本高、融資風(fēng)險(xiǎn)大等。針對上述的問題需要進(jìn)行解決。以公司角度出發(fā)，健全公司財(cái)務(wù)制度，控制企業(yè)融資成本、降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)等。以政府角度出發(fā)，要加大政府扶持力度，幫助企業(yè)解決融資難的問題。真正的起到惠利企業(yè)的作用。3.1健全公司的財(cái)務(wù)制度健全公司的財(cái)務(wù)制度，需要在公司設(shè)立財(cái)務(wù)監(jiān)管部門，監(jiān)管公司的賬務(wù)。對于沒有必要舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)財(cái)務(wù)監(jiān)管部門領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該及時(shí)制止。財(cái)務(wù)監(jiān)管部門的主要工作職責(zé)就是負(fù)責(zé)監(jiān)管公司所有涉及財(cái)務(wù)事項(xiàng)的審核工作。為了防止財(cái)務(wù)審核制度歸于形式化和復(fù)雜化，我們針對諸如超過20萬元以上的活動(dòng)資金進(jìn)行專人專項(xiàng)填寫計(jì)劃式報(bào)備，由財(cái)務(wù)監(jiān)管部門領(lǐng)導(dǎo)專人專辦?；顒?dòng)策劃部需要向財(cái)務(wù)監(jiān)管部門提供活動(dòng)計(jì)劃，詳細(xì)寫明每筆融資費(fèi)用的預(yù)知使用情況。針對融資資金也進(jìn)行專項(xiàng)使用，不得超過其適用范圍。在設(shè)立監(jiān)管部門的同時(shí)還需要考慮進(jìn)行專人專項(xiàng)資金監(jiān)管融資費(fèi)用。針對每一步的融資費(fèi)用都需要按照財(cái)務(wù)部門的規(guī)定合理進(jìn)行使用。公司財(cái)務(wù)部門是一家公司“掌柜”專門管理財(cái)政的。一家公司財(cái)務(wù)制度體系和關(guān)系著整個(gè)公司的財(cái)政情況。財(cái)務(wù)部門是公司的“錢袋子”。但是去面對融資問題上財(cái)務(wù)部門很容易忽視這個(gè)問題，因?yàn)槿谫Y問題往往是關(guān)系著整個(gè)公司的發(fā)展問題，有了一筆融資，公司的項(xiàng)目就會(huì)產(chǎn)生巨大的收益，所以往往在這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)上買很多公司領(lǐng)導(dǎo)只看到了眼前的經(jīng)濟(jì)利益，忽視了融資背后的成本問題。實(shí)際上跟多融資不一定會(huì)帶來高收益，反而很多融資帶來風(fēng)險(xiǎn)高于收益，但是面對公司的緊急情況，公司的管理者很難有經(jīng)歷把融資成本問題考慮進(jìn)去，甚至是為了融資而故意放棄融資風(fēng)險(xiǎn)，融資成本問題的考慮。而這個(gè)時(shí)候就需要財(cái)務(wù)監(jiān)管部門發(fā)揮作用。即使在公司最緊急的情況下，公司的財(cái)務(wù)部門也要把握好融資問題，所以健全公司財(cái)務(wù)制度是很重要的決策。3.2加大政府的扶持力度加大政府扶持力度，就需要政府部門針對融資政策作出合理的改善和調(diào)整。加大政府部門對融資業(yè)務(wù)的管理。企業(yè)需要融資，政府可以針對融資渠道幫助企業(yè)拓寬渠道。不僅僅銀行貸款，小額貸款公司等?？v觀房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的態(tài)勢發(fā)展情況，一直處于一種穩(wěn)定的態(tài)勢，我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，通過銀行進(jìn)行貸款金額高達(dá)20萬億，這一數(shù)額的巨大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展資金規(guī)模。面對如此巨大的金額，政府部門也應(yīng)該利用好政策幫助企業(yè)進(jìn)行融資。政府可以對融資渠道進(jìn)行法律保護(hù)，這樣能夠促進(jìn)企業(yè)在融資過程中不受到太大的風(fēng)險(xiǎn)。同樣加大政府扶持力度，在政策上應(yīng)該放寬企業(yè)融資標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定的融資限額應(yīng)該適度放開。這樣能夠及時(shí)解決公司資金短缺的問題。最后，企業(yè)的好壞在一定程度上直接關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，能夠幫助企業(yè)解決融資問題也是政府力所能及的范圍之內(nèi)。政府對企業(yè)的融資問題上，應(yīng)該設(shè)立專管部門進(jìn)行統(tǒng)一管理融資問題。這樣在融資服務(wù)上才會(huì)有良好的政府服務(wù)體現(xiàn)。設(shè)立融資專管部門的目的就是為了幫助企業(yè)進(jìn)行融資。從政府角度上來看，可以適當(dāng)?shù)尼槍ζ髽I(yè)融資進(jìn)行放寬政策，對小額貸款公司的發(fā)展不受太多的限制，這樣企業(yè)的融資渠道也會(huì)增多一些，所獲得的融資金額也會(huì)相對增多，不至于經(jīng)歷長時(shí)間的融資，所得到的的融資金額又很少。政府在扶持的過程中也要考慮國家的經(jīng)濟(jì)政策，適當(dāng)對融資企業(yè)進(jìn)行保護(hù)。這樣才能使企業(yè)在市場中占有一席之地不至于破產(chǎn)。3.3控制企業(yè)的融資成本控制企業(yè)融資成本，也需要企業(yè)在融資前做好成本預(yù)算，把握資金的使用情況，同時(shí)也要保證融資資金的順利實(shí)施。根據(jù)公司情況來看，控制企業(yè)成本這一重點(diǎn)內(nèi)容需要公司委派專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才來進(jìn)行?？刂迫谫Y成本要從根源入手，公司在前期舉辦過多次的融資活動(dòng)，造成資金浪費(fèi)，這一點(diǎn)要徹底根治，從開源節(jié)流的角度上來說，要把資金用在剛需問題上，而不是為了融資舉辦所謂的融資活動(dòng)，而融資金額并沒有提高多少。這樣就會(huì)得不償失，失去了融資的意義了。公司在進(jìn)行融資過程中所產(chǎn)生的的費(fèi)用要進(jìn)行控制，這樣才不會(huì)本末倒置?？刂迫谫Y成本更要在融資費(fèi)用使用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出合理把控，在甄別融資渠道和融資模式時(shí)一定要考慮好成本問題，不能一味的追求融資效率和忽視成本問題?？刂瞥杀镜膯栴}需要全體公司成員有成本控制的意識，嚴(yán)格把握融資成本，不能因?yàn)槌杀締栴}本末倒置，浪費(fèi)資金。在我國企業(yè)的發(fā)展過程中，有一些企業(yè)很容易出現(xiàn)上述情況。企業(yè)在融資前并沒有做好融資準(zhǔn)備，面臨公司資金緊張的情況并不了解。一旦發(fā)生資金周轉(zhuǎn)問題就會(huì)第一時(shí)間想到緊急融資。在這種狀態(tài)下形成的融資一定是高風(fēng)險(xiǎn)，高成本的融資。作為企業(yè)管理者有能力也應(yīng)該有責(zé)任和義務(wù)處理好公司的財(cái)務(wù)問題。應(yīng)該準(zhǔn)確積極的了解公司財(cái)務(wù)問題，不能光看公司表面賬務(wù)，不去深入了解公司的實(shí)際情況，這樣下去就會(huì)造成公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題而公司管理者并不知情。一旦出現(xiàn)資金問題整個(gè)公司就會(huì)侵入危機(jī)。所以很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者會(huì)根據(jù)公司每年的財(cái)務(wù)報(bào)表，制定來年公司的發(fā)展計(jì)劃，以發(fā)展項(xiàng)目為導(dǎo)向，籌措相關(guān)資金。以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)很好的迎合了融資市場，這樣就會(huì)吸引更多的投資者進(jìn)行對項(xiàng)目的融資。這樣的融資才是最符合企業(yè)發(fā)展的。對于企業(yè)和投資者來說都是最好的選擇。3.4降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)降低融資風(fēng)險(xiǎn)，主要是做好甄別融資渠道以及融資模式上。在融資渠道上，銀行貸款的的風(fēng)險(xiǎn)相對較低，而小額貸款公司和民間貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。公司在進(jìn)行選擇的過程中要考慮全面，不能任憑融資金額的多少就回避風(fēng)險(xiǎn)問題。信息不對稱是企業(yè)融資難的根本原因所在，商業(yè)銀行和企業(yè)之間的信息交流是解決企業(yè)融資問題的關(guān)鍵所在。銀行在為企業(yè)提供貸款前需要花費(fèi)較多的精力和較高的成本來獲取關(guān)于企業(yè)的信用與財(cái)務(wù)狀況，與此同時(shí)銀行也需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此一般情況銀行不愿意開展針對企業(yè)的貸款業(yè)務(wù)。目前人民銀行根據(jù)企業(yè)融資難的問題，要求商業(yè)銀行設(shè)立針對企業(yè)的信貸部、調(diào)整相應(yīng)的信貸結(jié)構(gòu)以及采取一系列具體的辦法來加強(qiáng)信貸管理。只要企業(yè)以市場需求為企業(yè)發(fā)展的方向，以經(jīng)濟(jì)效益為主要努力目標(biāo)，企業(yè)規(guī)模的大小不再作為衡量信用度的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)要求商業(yè)銀行在金融風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，積極尋找和資助一批有競爭力和潛力的企業(yè)。這也很在大程度上促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展，為企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。作為企業(yè)，在這種良好的機(jī)遇情況下，應(yīng)該及時(shí)有效的與銀行進(jìn)行相互溝通與了解，努力實(shí)現(xiàn)信息對稱，確保與銀行相互信任，在共贏的大前提下，促進(jìn)雙方面共同進(jìn)步。企業(yè)在生存發(fā)展的過程中需要這種能力才能走的更遠(yuǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上會(huì)起到幫助企業(yè)“起死回生”的作用，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)帶來不同程度上的風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)才能有效的進(jìn)行發(fā)展。結(jié)論通過以上分析探究北京易安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司融資業(yè)務(wù)問題。得出以下幾點(diǎn)結(jié)論。公司在融資現(xiàn)狀問題上，以融資需求和融資成本的角度進(jìn)行分析。公司融資需求大，同時(shí)融資成本又過高，這與融資渠道和融資模式選擇有關(guān)。易安家公司的融資渠道主要以銀行貸款、小額貸款等，同樣公司融資總量也很多。公司現(xiàn)有的融資模式有內(nèi)部融資和外部融資。并且主要還是外部融資比較多。公司所面臨融資環(huán)境主要是國家政策。易安家公司在融資業(yè)務(wù)上也存在一定的問題，主要有公司財(cái)務(wù)制度不健全、過得政府扶持力度低、公司融資成本過高風(fēng)險(xiǎn)大等。為了有限的解決上述的問題，需要對公司的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行健全，設(shè)立財(cái)務(wù)監(jiān)管部門，專人?？顚Ｓ谩Ｔ诩哟笳龀至Χ壬?，企業(yè)也要積極的配合相應(yīng)政府的號召。同時(shí)公司也要控制融資成本避免融資風(fēng)險(xiǎn)。上述主要是針對北京易安家房地產(chǎn)公司融問題進(jìn)行的闡述，我國眾多的企業(yè)在發(fā)展過程中也需要進(jìn)行融資，探究易安公司融資問題在一定程度上具有借鑒意義，為了我國企業(yè)更好的發(fā)展，處理好融資問題成了重要內(nèi)容。

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致謝經(jīng)歷了四個(gè)月的時(shí)間，我迎來了論文答辯。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索，行文至此我的本科生涯已經(jīng)快要步入尾聲了。在沈陽城市學(xué)院的這四年里我收獲了人生中很多寶貴的東西。談到母校，我常常感到自豪與驕傲，然而四年的時(shí)間轉(zhuǎn)瞬即逝，母校所給予我的知識與教育我將受用終生。我將謹(jǐn)記母校的校訓(xùn)“我行！我能！”用于在今后的工作和生活中，雖然即將離開學(xué)校，也將脫去學(xué)生的身份，但是人生處處離不開學(xué)習(xí)，并且在今后的生活與學(xué)習(xí)中，我一定努力提高自己，繼續(xù)完善自身。學(xué)貴得師，亦貴得友。在這里我結(jié)識了學(xué)識淵博又平易近人的老師，感謝每一位在我學(xué)習(xí)和生活上有過幫助的老師。特別感謝我的論文指導(dǎo)老師洪老師，在我撰寫論文的整個(gè)過程中，一直對我細(xì)心指導(dǎo)，不斷的給我寶貴的意見。您在學(xué)術(shù)上的嚴(yán)謹(jǐn)與認(rèn)真讓我深感佩服，在您潛移默化的影響下，我們的思想變得逐漸開闊，看問題開始用全面的眼光去審視。從選題開始到論文初稿，您都不辭辛苦的為我點(diǎn)撥為我建議，正是您的辛苦付出才能讓我的論文煥然一新。在這里我對我最敬愛的老師致以最真誠的感謝。

畢業(yè)設(shè)計(jì)論文成績?nèi)绾芜M(jìn)行評定論文成績評定最后的分?jǐn)?shù)分為兩部分，一部分是論文指導(dǎo)教師的分?jǐn)?shù)，另一部分是答辯教師的分?jǐn)?shù)。兩個(gè)分?jǐn)?shù)所占的百分比是不一樣的，各個(gè)學(xué)校有時(shí)的各占百分之五十，有的是答辯教師占60%,指導(dǎo)教師占40%.（1）評定方法指導(dǎo)教師評分、評閱人評分、答辯小組評分均采用百分制評定，按五級記分制統(tǒng)計(jì)，優(yōu)秀（90~100分）、良好（80~89分）、中等（70~79分）、及格（60~69分）、不及格（59分及以下）。其中優(yōu)秀的比例一般控制在15%以內(nèi)，良好的比例控制在30%以內(nèi)，其余為中等、及格和不及格。學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的總成績采用結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行綜合評定，由專業(yè)指導(dǎo)教師、評閱人和答辯委員會(huì)的評分組成，三部分所占比例分別為30%,30%,40%.（2）評定要求指導(dǎo)教師、評閱人和答辯小組成員對學(xué)生的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）進(jìn)行成績評定時(shí)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面重點(diǎn)評價(jià)：①學(xué)生獨(dú)立工作能力、科學(xué)態(tài)度和工作作風(fēng)；②學(xué)生在設(shè)計(jì)過程中工作量大小、工作表現(xiàn)及基礎(chǔ)理論和專業(yè)技能的掌握程度；③設(shè)計(jì)方案的正確性、合理性、可行性；④畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書和圖樣的質(zhì)量情況及寫作、繪制水平；⑤設(shè)計(jì)中獨(dú)立見解和創(chuàng)新性，綜合運(yùn)用專業(yè)知識分析和解決問題的綜合能力；⑥答辯中的文化修養(yǎng)、思維能力、應(yīng)變能力和語言表達(dá)能力；.⑦對設(shè)計(jì)課題應(yīng)用情況和發(fā)展前景的了解程度。（3）評分標(biāo)準(zhǔn)①優(yōu)秀（90分以上）a.在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）工作期間，工作刻苦努力，態(tài)度認(rèn)真，遵守各項(xiàng)紀(jì)律，表現(xiàn)出色。b.論文立論正確，理論分析透徹，解決問題方案恰當(dāng)，結(jié)論正確，并且有一定創(chuàng)新性，有較高的學(xué)術(shù)或較大的實(shí)用價(jià)值。c.論文立論正確，理論分析透徹，解決問題方案恰當(dāng)，結(jié)論正確，并且有一定創(chuàng)見性，有較高的學(xué)術(shù)或較大的實(shí)用價(jià)值。d.能按時(shí)、全面、獨(dú)立地完成與畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的綜合分析問題和解決問題的能力。e.論文中使用的概念正確