2024年物業(yè)選聘流程

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Thisdocumentisforreferenceonly-rar21year.March物業(yè)選聘流程(總9頁)有關(guān)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般程序到達(dá)選聘物業(yè)企業(yè)的合法性前期物業(yè)協(xié)議到期。該前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是在前期開發(fā)商售賣房屋前，通過招投標(biāo)進(jìn)行物業(yè)企業(yè)的選聘確定的，該《協(xié)議》是在沒有業(yè)主參與的狀況下，實(shí)現(xiàn)的前期物業(yè)管理協(xié)議。根據(jù)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止。二、選聘物業(yè)企業(yè)的要素物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同步規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)重規(guī)定更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實(shí)行一定的程序後實(shí)行。1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托協(xié)議》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)或邀請投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》所約定的事由出現(xiàn)導(dǎo)致需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的訴求，進(jìn)行詳細(xì)按法律法規(guī)運(yùn)作之後，解除與物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)議。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)或邀標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。3、業(yè)主委員會通過招標(biāo)或邀標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就如下哪些事項(xiàng)形成決策。根據(jù)不一樣狀況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定如下事項(xiàng)：（1）由業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)或邀請投標(biāo)方式；（2）確定采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式的其中一種；（3）業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評審委員會推薦中標(biāo)候選人名單後，由業(yè)主大會通過投票方式最終確定中標(biāo)人（企業(yè)）；（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。4、業(yè)主委員會招標(biāo)前，與否需要立案。業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局立案。立案時(shí)，應(yīng)提交如下資料：（1）業(yè)主大會決策；（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文獻(xiàn)；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。5、業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，怎樣保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。應(yīng)從如下幾種方面保障業(yè)主的知情權(quán)：（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決策在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的明顯位置向全體業(yè)主公告；（2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參與旁聽、問詢有關(guān)該物業(yè)管理的方案制定、問詢有關(guān)競標(biāo)企業(yè)的狀況等；（3）評標(biāo)結(jié)束後，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程狀況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)匯報(bào)向全體業(yè)主公告；（4）中標(biāo)企業(yè)確定後，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本狀況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)協(xié)議的服務(wù)內(nèi)容、范圍、原則以及價(jià)格等重要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的明顯位置向全體業(yè)主公告。6、業(yè)主委員會通過招標(biāo)或邀請方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)協(xié)議即將到期或已經(jīng)到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)協(xié)議到期前三個(gè)月將有關(guān)決策書面告知物業(yè)管理企業(yè)。假如是前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議尚未到期，按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決策後及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè)。7、業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完畢。業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)協(xié)議到期前一種月完畢。由于多種原因，在原協(xié)議到期前沒有完畢選聘，前物業(yè)服務(wù)企業(yè)與否繼續(xù)提供服務(wù)，由企業(yè)與業(yè)委會到達(dá)協(xié)議，當(dāng)完畢選聘後協(xié)議失效。三、邀請招標(biāo)，業(yè)主委員會篩選應(yīng)邀物業(yè)企業(yè)的要點(diǎn)邀請三家（或三家）以上的物業(yè)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)企業(yè)選聘競標(biāo)報(bào)名。由業(yè)委會組織的評審委員會對競標(biāo)企業(yè)規(guī)定提交的如下資料并審查提交資料的真實(shí)性：1、《物業(yè)服務(wù)方案》比較；2、物業(yè)資質(zhì)等級比較；3、注冊資本金多少比較；4、競標(biāo)企業(yè)獲得的有關(guān)證書比較；5、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼；6、質(zhì)量認(rèn)證書；7、對物業(yè)服務(wù)的方案評審；在審查其方案中的：對小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)原則、存在瑕疵問題的整改措施、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)價(jià)、公共收益的代管理及對全體業(yè)主的權(quán)益保障。8、服務(wù)費(fèi)價(jià)格（根據(jù)市場行情，可由業(yè)主提議價(jià)格）評審小組對評審原則的制定。根據(jù)評審原則對競標(biāo)企業(yè)的單項(xiàng)分值的和，以總分第一名為中標(biāo)企業(yè)（按100分制）序號評分項(xiàng)目分值1物業(yè)二級資質(zhì)物業(yè)三級資質(zhì)2注冊資本金3質(zhì)量認(rèn)證書4獲得的多種書證5營業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記證組織機(jī)構(gòu)代碼等6物業(yè)服務(wù)方案。根據(jù)企業(yè)提交的方案評審7企業(yè)對小區(qū)存在問題的改善方案評審8現(xiàn)場宣講的評審9現(xiàn)場宣講的組織評審10現(xiàn)場宣講人的方案評審11對競標(biāo)物業(yè)企業(yè)所管理樓盤的評審12其他評審。如所管樓盤中的發(fā)電機(jī)、配電室、二次供水等設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場比較評審等，由業(yè)委會評審組組織考核項(xiàng)目四、召開業(yè)主大會準(zhǔn)備1、在召開業(yè)主大會的時(shí)間確定後，在召開前應(yīng)進(jìn)行大會召開的文獻(xiàn)公告（該文獻(xiàn)要在召開前拾五天張貼，文獻(xiàn)內(nèi)容要講明業(yè)主大會召開的內(nèi)容，張貼的文獻(xiàn)進(jìn)行拍照保留）。2、選聘物業(yè)企業(yè)的理由及選聘時(shí)間安排用書面報(bào)轄區(qū)街道物業(yè)科立案。3、業(yè)委會可以決策前物業(yè)企業(yè)進(jìn)入選聘。參與這次的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。4、大會召開二種形式，一是現(xiàn)場召開業(yè)主大會，二是上門征集選票。5、假如是現(xiàn)場召開，應(yīng)邀請轄區(qū)街道監(jiān)督、物業(yè)主管部門監(jiān)督、片區(qū)民警維持秩序參與；假如是上門征集選票，在記錄選票時(shí)，邀請轄區(qū)街道監(jiān)督、物業(yè)主管部門監(jiān)督、片區(qū)民警參與。6、對選聘的所有文獻(xiàn)進(jìn)行封存保留，尤其是業(yè)主的原始選票保留。7、致（χχχ街道辦事處）《有關(guān)小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的匯報(bào)》函件。8、致（χχχ物業(yè)管理有限企業(yè)）《有關(guān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘邀請貴司參與》的函件。9、致（小區(qū)全體業(yè)主）《有關(guān)選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，召開業(yè)主大會的公告》-張貼小區(qū)多處位置，讓業(yè)主知情。10、準(zhǔn)備《小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘表》五、確定會議時(shí)間地點(diǎn)形式內(nèi)容由業(yè)委會，確定業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，并于會議拾五曰前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公告；一并將前會議內(nèi)容（業(yè)委會組員和代表確認(rèn)的二家企業(yè)）狀況進(jìn)行公告。六、參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣講1、在大會召開前拾五曰，在小區(qū)張貼最終二家物業(yè)企業(yè)的《物業(yè)服務(wù)方案》和該企業(yè)的《多種證照》。2、在大會召開前，由參選的企業(yè)在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主宣講《方案》及服務(wù)該小區(qū)的理念。七、選舉完畢及《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》1、在業(yè)主代表、街道、物業(yè)主管部門等監(jiān)督下，對選票匯總。對匯總的選舉狀況向業(yè)主公告，確定那一家物業(yè)企業(yè)當(dāng)選。當(dāng)選規(guī)定按業(yè)主大會決策，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》雙過半，即：小區(qū)業(yè)主戶數(shù)過半和小區(qū)建筑面積過半。假如最終有三家企業(yè)參選，在選聘不能雙過半的狀況下，有業(yè)委會在投票前約定出勝出條件就可以了。2、當(dāng)某一家企業(yè)當(dāng)選後，由業(yè)委會和該企業(yè)協(xié)議《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，當(dāng)《協(xié)議》協(xié)議好後，進(jìn)行張貼拾五天，一并進(jìn)行的業(yè)主大會召開時(shí)間和內(nèi)容的公告。3、召開業(yè)主大會。八、確定業(yè)主表決權(quán)由業(yè)委會，確認(rèn)業(yè)主身份，確定參與該次大會主題的業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積，并于會議拾曰前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公告。九、受理并處理業(yè)主異議業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，由業(yè)委會予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核成果。拾、召開業(yè)主大會會議（一）大會會議前準(zhǔn)備1．業(yè)主表決權(quán)票并發(fā)放2．投票箱3．告知物業(yè)主管部門、街道（或居委）、派出所派員參與4、多種文字資料準(zhǔn)備1）致：街道的匯報(bào)2）致：目前物業(yè)企業(yè)的函件3）致：全體業(yè)主的大會內(nèi)容、時(shí)間公告4）業(yè)主投票的《表決權(quán)票》拾一、報(bào)送立案1．將選聘狀況報(bào)送街道辦事處立案2．將物業(yè)服務(wù)協(xié)議報(bào)送物業(yè)主管部門立案拾二、業(yè)委會資料搜集1、業(yè)主信息資料的搜集。便于新進(jìn)物業(yè)企業(yè)對業(yè)主的理解和物業(yè)費(fèi)的收繳。2、建設(shè)資料搜集。便于公共管網(wǎng)、改造、設(shè)備等的維修維護(hù)。3、協(xié)助前物業(yè)企業(yè)，對住戶欠繳物業(yè)費(fèi)、公攤、水電的催收。4、監(jiān)督前物業(yè)企業(yè)對業(yè)主預(yù)收款項(xiàng)的提交和公共收益的交出。拾三、大會召開《物業(yè)管理?xiàng)l例》第拾八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參與業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參與業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的