沈陽(yáng)世茂爵士山1534242067

世茂爵士山別墅項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)情況市場(chǎng)研究組2010.12.16

【項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目位于東陵區(qū)棋盤山世博園西門對(duì)面，是世茂在棋盤山打造的高端項(xiàng)目；億達(dá)玖墅奧園蘭喬圣菲琥珀灣保利十二橡樹港中旅世茂爵世山開發(fā)商：沈陽(yáng)兆隆地產(chǎn)有限公司投資商：世茂集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：上海班申設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)：上海愛建建筑設(shè)計(jì)院有限公司總體規(guī)劃:總占46萬(wàn)總建52萬(wàn)共三期規(guī)劃2700戶一期規(guī)劃:占地22萬(wàn)建面9萬(wàn)規(guī)劃370戶容積率

：1.2建筑密度

：28%綠地率

：45%供地狀況

：凈地競(jìng)得單價(jià)：1547元/平總價(jià)：70900萬(wàn)元產(chǎn)品類型類獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排（三聯(lián)、四聯(lián)）社區(qū)配套游泳館健身中心棋牌室認(rèn)購(gòu)日期12月11日銷售面積類獨(dú)棟550-570平雙拼270平聯(lián)排180-255平價(jià)格區(qū)間類獨(dú)棟18000-22000元/平雙拼16000-18000元/平聯(lián)排11000-13000元/平地塊位置規(guī)劃路：沈通路地鐵站【地塊信息】世茂于09年11月26日獲取棋盤山旅游開發(fā)區(qū)滿堂街道地塊，臨近沈棋路，地塊北側(cè)和南側(cè)為規(guī)劃路；120米會(huì)所沈棋路認(rèn)購(gòu)位置取證產(chǎn)品位置示范區(qū)位置【項(xiàng)目信息】一期規(guī)劃370戶，2010年11月26日取得預(yù)售許可證，約140套，3.5萬(wàn)平，本次推出50套，推盤面積1.5萬(wàn)平，項(xiàng)目為英倫風(fēng)格，要打造奢華高端別墅項(xiàng)目，目前尚未推出樣板間、樓書，具體品質(zhì)情況需后續(xù)持續(xù)了解;園區(qū)內(nèi)景觀：朗利特莊園(200米長(zhǎng)）規(guī)劃有噴泉、雕塑、景墻濕地湖（8000-10000平）約克鎮(zhèn)（尚未規(guī)劃）產(chǎn)品套數(shù)面積總面積聯(lián)排34180平627716255平4128雙拼90280平24623合計(jì)140180-280

35028取得預(yù)售產(chǎn)品信息如下：取證房源主要以250-280平左右的聯(lián)排和雙拼產(chǎn)品為主，其所謂獨(dú)棟產(chǎn)品是由兩個(gè)雙拼產(chǎn)品組合而成，故而項(xiàng)目獨(dú)棟產(chǎn)品的面積較大；【推盤產(chǎn)品及價(jià)格】產(chǎn)品形式多樣，面積段、總款段均形成差異，滿足各層次客戶不同需求；與龍湖類獨(dú)棟產(chǎn)品的做法不同，世茂的類獨(dú)棟產(chǎn)品是由雙拼別墅打通連接墻體而形成，所以面積較大；面積區(qū)間獨(dú)棟550-570平雙拼270平聯(lián)排180平，255平總款區(qū)間類獨(dú)棟990-1254萬(wàn)雙拼432-486萬(wàn)聯(lián)排198-331萬(wàn)產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)比例供應(yīng)面積獨(dú)棟550平510%2750平570平510%2850平雙拼270平2040%5400平聯(lián)排180平1020%1800平255平1020%2550平合計(jì)50100%15350平產(chǎn)品形式認(rèn)購(gòu)當(dāng)天推出類獨(dú)棟10套，雙拼20套，聯(lián)排20套；類獨(dú)棟及雙拼聯(lián)排本次開盤共推出50套，認(rèn)購(gòu)20套，去化率40%供應(yīng)面積15350萬(wàn)平，成交約6040平當(dāng)日認(rèn)購(gòu)金額約9400萬(wàn)元類獨(dú)棟：990-1254萬(wàn)雙拼432-486萬(wàn)聯(lián)排198-331萬(wàn)折后均價(jià)：類獨(dú)棟18258元/平雙拼16102元/平聯(lián)排11355元/平折后總款：類獨(dú)棟960-12163萬(wàn)雙拼419-471萬(wàn)聯(lián)排192-321萬(wàn)產(chǎn)品形式供應(yīng)戶數(shù)供應(yīng)面積（平）成交戶數(shù)成交面積（平）成交金額（萬(wàn)元）去化率類獨(dú)棟10560052770521450%雙拼2054003810135015%聯(lián)排204350122460288060%合計(jì)5015350206040944440%整體成交率約40%折后成交均價(jià)：類獨(dú)棟約1.8萬(wàn)元/平雙拼約1.6萬(wàn)元/平聯(lián)排約1.1萬(wàn)元/平產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率類獨(dú)棟550平5480%570平5120%雙拼270平20315%聯(lián)排180平10880%255平10440%合計(jì)502040%產(chǎn)品去化配比情況【認(rèn)購(gòu)當(dāng)天銷售情況】整體銷售率約40%，成交金額將近1億元，整體均價(jià)約1.56萬(wàn)元/平，開盤當(dāng)天9.7折本次認(rèn)購(gòu)針對(duì)世茂五里河老業(yè)主，對(duì)外未作宣傳對(duì)廣認(rèn)購(gòu)當(dāng)天客戶到訪在60-70組，認(rèn)購(gòu)20組;截止開盤當(dāng)天，共積累客戶70組左右，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)20組;客戶普遍年齡段在40-50歲之間,以企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)及私營(yíng)業(yè)主為主營(yíng)銷策略客戶情況6月項(xiàng)目用地起圍擋7月8月9月批量招人,銷售準(zhǔn)備階段10月11月12月培訓(xùn)階段客戶積累階段11月26日140套住宅取得預(yù)售證誠(chéng)意金收取12月11日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)【客戶情況及推廣節(jié)奏】當(dāng)天客戶到訪約60-70組，主要是世茂五里河的老業(yè)主，多為私企老板和政府和事業(yè)單位中高層管理者，購(gòu)買力較強(qiáng)；前期世茂并未進(jìn)行任何的推廣活動(dòng)，再取得預(yù)售證后，通過電話約訪誠(chéng)意客戶到訪；認(rèn)購(gòu)率40%，本次主要針對(duì)世茂五里河老業(yè)主本次認(rèn)購(gòu)?fù)瞥?0套，當(dāng)日認(rèn)購(gòu)20套，產(chǎn)品為類獨(dú)棟550-570平，雙拼270平，聯(lián)排180-255平，想要打造片區(qū)內(nèi)高端產(chǎn)品；老業(yè)主比較認(rèn)可世茂的品牌及其產(chǎn)品地鐵旁的高檔社區(qū)世茂爵世山位于地鐵1號(hào)線旁，使得交通更加便利，也為其后續(xù)產(chǎn)品的多樣化打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)；同時(shí)地鐵站的落成也會(huì)形成以地鐵站為中心的小型商圈，增加了生活配套后續(xù)動(dòng)作本次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)后，會(huì)開始封盤，預(yù)計(jì)明年5-6月將會(huì)示范區(qū)開放，重新開始銷售對(duì)蘭喬的影響目前世茂只有戶型圖，再無其他信息，其產(chǎn)品品質(zhì)具體如何需要后期持續(xù)關(guān)注；爵世山的