商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險分析及防范措施

緒論研究背景和意義本課題研究背景據(jù)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1997年，我國整個房地產(chǎn)市場的個人住房貸款總量僅僅為190億元，其中主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。但是進入了2008年則迅速增長到3萬億元，6年后更是直接翻了幾番徹底的超過14萬億元。當(dāng)下，我國居民顯然已經(jīng)將商業(yè)銀行的個人住房貸款作為獲取房產(chǎn)的首要融資選項之一。

該業(yè)務(wù)在我國目前已經(jīng)發(fā)展了20多年。作為一項長期貸款業(yè)務(wù)，其背后的風(fēng)險逐漸暴露出來。個人住房貸款業(yè)務(wù)中因風(fēng)險管理不當(dāng)中出現(xiàn)的問題案例經(jīng)常發(fā)生。特別是2007年美國次貸危機爆發(fā)后，在這場世界性的金融危機中,我國吸取了大量的經(jīng)驗:即便個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶群體擁有著價值不菲的抵押品，屬于風(fēng)險水平比較低的融資產(chǎn)品,但是在風(fēng)險集中后,終將也會量變引起質(zhì)變，影響我國整個房抵市場的健康發(fā)展,甚至威脅到我國社會的整體發(fā)展。

中國房地產(chǎn)市場隨著我國政府經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)控開始進入調(diào)整期，對商業(yè)銀行而言，該項業(yè)務(wù)的風(fēng)險也隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化開始顯現(xiàn)。因此，我國的銀行需要針對其所隱藏的風(fēng)險進行分析、對比和管理，并總結(jié)出有效的規(guī)避方法?？偠灾畟€人住房貸款是我國商業(yè)銀行眾多零售貸款中地位極其重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，業(yè)務(wù)比例占到我國銀行零售貸款的80%以上。因此，個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險意識管理和風(fēng)險應(yīng)對手段對中國商業(yè)銀行未來的良性發(fā)展具有決定性意義。本課題研究意義個人住房抵押信用貸款目前可被廣泛用于個人消費、購車、經(jīng)營等諸多方面。它也被視為是目前中國商業(yè)投資銀行眾多種信用貸款投放業(yè)務(wù)中一個擁有著舉足輕重地位的貸款業(yè)務(wù)，本事就有較為多樣化、多元化、多面化的業(yè)務(wù)特點，比如，穩(wěn)定的收益、個性化的人性定制操作。雖然該業(yè)務(wù)是農(nóng)業(yè)銀行長久的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但也是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中占比重最大的一部分，對其業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的研究，更加有利于我們建立完善的風(fēng)險管理系統(tǒng)應(yīng)對將來復(fù)雜多變的市場環(huán)境。本文針對我國商業(yè)金融銀行各類個人住房房產(chǎn)抵押按揭貸款的發(fā)展現(xiàn)狀及相關(guān)問題，分析我國商業(yè)金融銀行房產(chǎn)抵押按揭貸款的發(fā)展存在的一些風(fēng)險，并據(jù)此提出一些新對策，對資產(chǎn)經(jīng)營管理實踐也將具有重要指導(dǎo)意義，與此同時，這一研究也有利于商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。文獻綜述郝苗（2017）關(guān)于個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理研究中指出了借款人主動違約不償還貸款行為發(fā)生的原因，同時其結(jié)論也指出目前貸款銀行通過法律途徑解決違約問題是貸款銀行的最行之有效的方法。焦鵬飛，屈國強（2016）關(guān)于個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險管理方面的研究分析結(jié)果指出，對于必須要解決的信用風(fēng)險因素中包括業(yè)務(wù)本身的投資風(fēng)險，即商業(yè)銀行在投放貸款中該貸款實際用途、最終歸處所導(dǎo)致自身產(chǎn)生的風(fēng)險。胡睿軒(2017)在對影響個人住房抵押貸款辦理業(yè)務(wù)的三大風(fēng)險因素問題上也進行了深入研究，指出了三個方面風(fēng)險因素。一方面既是我國商業(yè)銀行個人信用貸款風(fēng)險、另一方面是個人抵押住房貸款風(fēng)險、三者就是現(xiàn)金儲備方面的風(fēng)險。合理的資產(chǎn)管理方法可以進一步防范銀行流動性風(fēng)險。課題研究方法和內(nèi)容研究方法本論文在撰寫過程中主要運用了以下三種研究方法：文獻調(diào)查研究法，借鑒目前我國相關(guān)學(xué)者對國家商業(yè)投資銀行個人住房土地抵押產(chǎn)權(quán)貸款代理業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀情況進行比較詳細分析，及時發(fā)現(xiàn)存在問題并及時解決實際問題。查閱有關(guān)我中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款抵押按揭貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的其他相關(guān)學(xué)術(shù)風(fēng)險管理專題研究和相關(guān)學(xué)術(shù)報告資料及與我農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于個人住房信貸業(yè)務(wù)未來發(fā)展的其他相關(guān)學(xué)術(shù)數(shù)據(jù)、資料等；另外通過在萬方數(shù)據(jù)庫、知道官網(wǎng)、維普等官方網(wǎng)站或者查閱其他相關(guān)學(xué)術(shù)資料等方式進行研究分析。理論研究法，借鑒西方現(xiàn)代經(jīng)濟理論，借鑒國外商業(yè)銀行的風(fēng)險管理策略，對我國貸款業(yè)務(wù)實際狀況進行對比。具體風(fēng)險問題進行具體分析，分析我國開展個人住房貸款業(yè)務(wù)面臨現(xiàn)狀，根據(jù)當(dāng)前實際的商業(yè)儲蓄銀行開展個人住房房產(chǎn)抵押按揭貸款風(fēng)險業(yè)務(wù)所存在面臨的具體風(fēng)險情況提出具體有效的風(fēng)險防范措施，做到具體問題具體分析。研究內(nèi)容本論文一共分為四個部分，具體內(nèi)容安排如下：第1章:緒論。囊括本論文中的核心內(nèi)容即選題論文研究成果背景、目的及論文研究現(xiàn)實意義，海內(nèi)外大學(xué)相關(guān)文獻研究成果、創(chuàng)新綜述和諸多學(xué)術(shù)研究、理論的未來發(fā)展創(chuàng)新思路及論文鉆研成果更始等。第2章:剖析中國個人住房貸款制度其自身發(fā)展重要歷史及其所映現(xiàn)出來的重大弊端。概述回顧我國個人住房貸款剛剛起步一段時期快速發(fā)展的大歷程，挖掘其中重大利弊，研究出現(xiàn)的問題。第3章:分析我國面向商業(yè)人民銀行發(fā)放個人住房貸款抵押按揭貸款風(fēng)險及發(fā)展現(xiàn)狀，該理論章節(jié)為本文的一個重點閱讀章節(jié)。站在當(dāng)前我國大型商業(yè)投資銀行的戰(zhàn)略角度，從貸款信用風(fēng)險、流動性使用風(fēng)險、抵押物使用風(fēng)險及貸款利率變動風(fēng)險等幾個不同方面對其進行深入分析。第4章:加強商業(yè)投資銀行對個人住房貸款相關(guān)抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險的認識和防范措施。從上述四個關(guān)鍵風(fēng)險因素方面進行了深入分析，并進一步提出相適應(yīng)的抵押風(fēng)險管理和防范措施。

商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險概述及現(xiàn)狀分析個人住房貸款風(fēng)險的風(fēng)險概述信用風(fēng)險商業(yè)銀行對借款人進行資金貸款，在銀行的貸款發(fā)放到位之后，由于借款人因為自身或者外界的種種原因，不能履行當(dāng)時約定的合同去支付銀行本金與利息。該行為的出現(xiàn)會導(dǎo)致信用風(fēng)險。政策風(fēng)險政策風(fēng)險是我國商業(yè)銀行中個人住房貸款業(yè)務(wù)在國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)重心調(diào)整的宏觀調(diào)控下所出臺的相關(guān)經(jīng)濟政策使其受到影響的可能性風(fēng)險。在我國過去的經(jīng)濟發(fā)展過程中，房子的開支基本占據(jù)每戶家庭經(jīng)濟支出的重要一環(huán)，房地產(chǎn)的發(fā)展一躍成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的領(lǐng)頭羊。每次當(dāng)中國市場經(jīng)濟表現(xiàn)較好的時候，實質(zhì)上也是該經(jīng)濟周期內(nèi)國民資金注入到過多房地產(chǎn)市場的時候，此時的國家就需要頒布新的政策，對市場經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控。從來過去看，我國對市場經(jīng)濟的把控，尤其是房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，對個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展有著最直觀影響，例如央行不斷的提高、降低貸款利率，“房屋空置稅”的征收，對房屋交易政策的改變、土地買賣的限制等等。操作風(fēng)險操作風(fēng)險是指我國銀行的日常作業(yè)中，因為不熟悉的員工錄入、系統(tǒng)抽查的不完善、各種人為及非人為的意外等產(chǎn)生的風(fēng)險。比如商業(yè)銀行的職員因為執(zhí)業(yè)能力的不專業(yè)亦或是風(fēng)控意識的缺乏，面對業(yè)務(wù)申請人遞交的相關(guān)文件的真實性和完整性不從嚴把關(guān)，甚至玩忽職守，導(dǎo)致一些并不符合銀行風(fēng)控條件的申請人輕易取得個人住房貸款，類似的違規(guī)操作給銀行帶來了大量的潛在風(fēng)險，使其的后期經(jīng)營陷入虧損境地。管理風(fēng)險管理風(fēng)險是指商業(yè)銀行管理人員在決策、劃分業(yè)務(wù)范圍和審查日常工作中所產(chǎn)生的風(fēng)險?？v觀國內(nèi)外，我國商業(yè)銀行住房貸款的組織和管理普遍比較寬松，仍處于中下水平。在銀行內(nèi)部，管理層與基層職員之間有著天然的訊息不對等。在銀行之間，各銀行的管理層缺乏溝通的管理經(jīng)驗，借款人的信息資源無法共享，一些機會主義的欺騙行為無法有效避免。商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀分析商業(yè)銀行住房抵押貸款發(fā)展概述中國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)于80年代左右從國外借鑒引入，但我們的個人住房制度體制的改革和國家貨幣改革從1998年才開始起步。雖然當(dāng)時的體制不利于個人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，但是我國龐大的人口基數(shù)和人們對的房子這種商品特殊情感催生了大量的客戶群體依然推動了房地產(chǎn)市場急速發(fā)展。與此同時中國個體住房抵押存貸款業(yè)務(wù)也隨之邁入了發(fā)展的黃金時期。2016年，個體住房抵押存貸款業(yè)務(wù)在途余額占中國目前消費信貸在途余額的85％以上。這段時間，隨之我們經(jīng)濟的不斷調(diào)控，土地交易市場的不斷繁榮，個人和集體住房存貸款業(yè)務(wù)已悄然成為中國大多數(shù)商業(yè)銀行獲取高額利潤的新領(lǐng)域，其驚人的漲幅與增速變化足以證明在該時期中國市場是貸款業(yè)務(wù)一片的“藍?！?。個人住房抵押貸款規(guī)?，F(xiàn)狀分析住房商品化作為我國經(jīng)濟改革一個重要的經(jīng)濟增長點，當(dāng)?shù)卣膭罹用裢ㄟ^銀行貸款的方式來購買房屋。在我國商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)中個人住房抵押貸款一般可以占到銀行貸款規(guī)模的25%到40%，住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，使其成為商業(yè)銀行的主體業(yè)務(wù)，但是同樣也是帶來了一系列的問題，以農(nóng)業(yè)銀行為例，2015年的個人貸款由2014年的12886.35億元增長到14918.85個人住房抵押貸款的比重由2014年的76.2%增長到2015年的81.4%。2014的個人住房貸款利率為0.96，占個人貸款整不良貸款利率的78.8%，2015年的個人住房貸款不良貸款率占個人貸款不良貸款率的比重為71.3%，都超過了50%，由以上的數(shù)據(jù)可以看出，我國商業(yè)銀行中住房抵押貸款風(fēng)險正在逐漸增加。不良利率的逐年增加，是一個對經(jīng)濟非常危險的信號。個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量現(xiàn)狀分析房貸余額增加的同時風(fēng)險也在積累，這對我們的風(fēng)險管理提出新的難題。2014年以來，在銀行的業(yè)務(wù)占比中住房貸款的比重超過了85%，其還款支出已經(jīng)明顯的影響個人整體生活水平和資產(chǎn)配置。下圖為農(nóng)業(yè)銀行2014-2018年的個人住房貸款不良情況統(tǒng)計圖。農(nóng)業(yè)銀行2014-2018年的個人住房貸款不良情況2014-2016年間，個人住房貸款不良率和不良率貸余額都處在下降的趨勢，最低時不良率達到了0.01%。從2017年開始，數(shù)據(jù)出現(xiàn)上升，2018年整年不良率從0.02%上升到0.19，不良貸款余額從52.61萬元激增到485.21萬元，顯示異常的直線上升狀況。三年期間不良貸款在途余額和不良率都顯示上升趨勢，該業(yè)務(wù)的資產(chǎn)質(zhì)量也呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險分析借款人違約風(fēng)險借款人作為商業(yè)銀行中貸款業(yè)務(wù)的主體之一，其還款意愿和償還能力至關(guān)重要。借款人風(fēng)險是指借款人因多方面原因，可能其工作環(huán)境發(fā)生變化，可能房產(chǎn)因不可抗力因素損毀等等，改變了借款人當(dāng)時約定的承諾，導(dǎo)致不能償還或不能完全償還個人住房貸款，最終形成不良資產(chǎn)。借款人被迫違約被迫違約指借款人獲得貸款用于購買房產(chǎn)后，借款人收入發(fā)生變動或者出現(xiàn)緊急情況導(dǎo)致借款人出現(xiàn)違約情況引起的信用風(fēng)險。被迫違約說明是借款人是有還款意愿，但無還款能力。這類借款人信用是比較可靠的，只要其收入保持不變并逐年上升，銀行基本上不會有收不回本息的風(fēng)險。但是，我國經(jīng)濟體制改革給職業(yè)穩(wěn)定性帶來了巨大影響，如國有企業(yè)改革造成員工下崗，教育產(chǎn)業(yè)化造成家庭教育支出劇增等，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化。還有一種情況是借款人部分主體或主體失效，如車禍等突發(fā)原因造成借款人或配偶死亡也可歸納為被迫違約。我國經(jīng)濟環(huán)境會給職業(yè)的穩(wěn)定性和人民的收入帶來巨大沖擊，國民收入的穩(wěn)定非常依賴國家政策的影響和外部環(huán)境的穩(wěn)定。比如2019年末上海的張某購買了一套總額為1100萬元的房產(chǎn)。向農(nóng)業(yè)銀行申請7成5年、770萬元人民幣貸款。但是這次疫情的影響使得張某無法及時向客戶收回貨款，張某因為資金實在周轉(zhuǎn)不過來，最后沒辦法只能違約不還款。這個行為是借款人的被動行為，是無奈之舉，是外部環(huán)境的不穩(wěn)定導(dǎo)致借款人收入急劇減少而產(chǎn)生大量被迫性的違約舉動。像剛剛過去一年政府對金融行業(yè)的強監(jiān)管，大量的金融企業(yè)爆雷倒閉，許多金融從業(yè)者失業(yè)，這群人從以前的高收入人群一下子變成了市面上眾多失業(yè)人群中的一員。收入的入不敷出是誘發(fā)他們房貸的違約一個重要因素，這樣最直接的結(jié)果就是導(dǎo)致銀行可能收回一堆短期內(nèi)無法快速消化的房子，征信上多了一群曾經(jīng)高收入高素質(zhì)的人才，沒有任何一方是贏家。理性違約借款人主觀意識的認為不再繼續(xù)還款能給自身帶來更多的利益而產(chǎn)生的信用風(fēng)險即為理性違約風(fēng)險，市場上房價迅速下跌或者銀行貸款利率的大幅度上調(diào)，都有可能造成商業(yè)銀行的借款人理性違約。例如借款人王某用房產(chǎn)作為抵押與湛江農(nóng)業(yè)銀行簽訂總借款金額為1800萬元貸款合同。約定以先息后本的方式借款8年。但是2019年房價加速下跌，年末該房產(chǎn)在市面上僅價值1400萬，王某在權(quán)衡繼續(xù)還款和主動違約的損失后，最終決定放棄房子，主動違約，該項行為我們也稱為理性違約。理性違約與借款人真實的還款意愿相關(guān)，如果房價持續(xù)飆升，哪怕借款人本身沒有還款能力，也不會理性違約，因為借款人為保住房產(chǎn)會通過其他一系列的手段來短時間募集到一筆資金來償還貸款；但是若借款人獲得貸款后房價急劇下降，借款人即使賣掉房子也無法償還銀行所有貸款時，借款人就會理性違約。這是屬于人性和利益的風(fēng)險。理性違約與借款人人品息息相關(guān)，這就要求銀行在前端借款盡調(diào)時必須秉承著全方面的調(diào)查原則，否則一旦這樣違約變多，銀行將被動的成為投資房產(chǎn)失敗的受害者、接盤俠，即使未來賣出房產(chǎn)，也資不抵債，變相的損失大量的本金。商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險操作風(fēng)險操作風(fēng)險是因操作流程不完善、人為過失、系統(tǒng)故障或外來因素造成經(jīng)濟損失的風(fēng)險。2007年，銀監(jiān)會頒布了《商業(yè)銀行風(fēng)險管理指引》規(guī)范，該規(guī)范不僅對商業(yè)銀行總行提出了操作風(fēng)險監(jiān)管和預(yù)防的要求，而且督促各商業(yè)銀行構(gòu)建具有自身特點的操作風(fēng)險管理辦法，從而能夠切實降低操作風(fēng)險發(fā)生頻率，減少操作風(fēng)險損失。人是操作風(fēng)險防范的主體，在操作風(fēng)險的控制過程中發(fā)揮著不可或缺的作用。體現(xiàn)在員工的思想道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、越權(quán)或濫用職權(quán)的行為都增加了操作風(fēng)險的損失。例如阮某作為招商銀行營業(yè)部員工，利用職務(wù)之便，在客戶提出取消貸款申請后假冒客戶名義私自保留客戶的資料繼續(xù)申貸流程，并成功轉(zhuǎn)移十幾筆款項到自己名下。在授權(quán)不嚴格的情況下，銀行內(nèi)部的操作者可能會從中違法獲利。因此更需要銀行內(nèi)部的自檢和外部的監(jiān)督，不然當(dāng)將來出現(xiàn)更多的“阮某”時，商業(yè)銀行除了要賠償客戶的損失外，更是增大了自身的風(fēng)險，導(dǎo)致客戶大量流失，銀行貸款更難受償，在競爭中處于不利地位。流動性風(fēng)險流動性風(fēng)險指的是個人住房抵押貸款期限長現(xiàn)金回收慢，資金的來源和資金的運用在時間上明顯不匹配，形成存款人短存而借款人長貸的現(xiàn)象，因此借款人需證明其抵押物或者其他長期資產(chǎn)有較好的變現(xiàn)性，當(dāng)存款人需要資金而從借款人處提取資金時借款人能及時支付。但是，在我們的銀行業(yè)務(wù)中，個人住房抵押貸款的變現(xiàn)能力相對而言是比較差的，究其原因是在于對借款人來講抵押貸款業(yè)務(wù)是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數(shù)以及貸款期限等都不同，沒有標(biāo)準化而言，一個借款人可能持有無數(shù)個性質(zhì)不同的此類抵押貸款，后期通過市場快速變現(xiàn)難以實現(xiàn)；二是該類貸款存在違約風(fēng)險，而且還不小，即使像美國的資產(chǎn)證券化一樣將來在市面上找到該類貸款的投資者，因為無法逐筆去判斷估計每筆貸款的違約風(fēng)險(這樣做成本太高)，會使投資者望而卻步。商業(yè)銀行外部的風(fēng)險利率政策風(fēng)險國家通過上調(diào)或者降低銀行的利率控制市面上的資金需求即為利率政策。個人抵押貸款業(yè)務(wù)因為偏向于長期，所以還款方式多為等額本息還款。由于期限較長，受銀行利率調(diào)整影響的可能性也就大，最終將影響借款人的償債能力和住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量。人民銀行基準利率上升，住房貸款每月還款額增加，借款人償債能力下降，住房貸款更容易遭受違約風(fēng)險，反之亦然。由于中國自從1996年以來先后下調(diào)過8次貸款利率，導(dǎo)致很多已經(jīng)辦理過個人抵押貸款業(yè)務(wù)的人群紛紛“借新還舊”以此來降低自己的融資成本，但也在無形之中增加了自己的其他成本，再加上客戶的屢次借新還舊行為會導(dǎo)致其本身利率風(fēng)險意識淡薄，還款能力降低，使得銀行貸款收回的風(fēng)險日益增加。助貸機構(gòu)的風(fēng)險本文講的助貸機構(gòu)為第一手助貸商，即房地產(chǎn)商。一般而言，借款人的個人抵押貸款都是直接打入房企的對公賬戶，以保證借款人借款用途明確，不被挪作他用。以內(nèi)部人員或者親屬等等冒充借款人，套取銀行貸款的行為稱為“假按揭”。2015年11月，羅某祥房屋開發(fā)有限公司與某商業(yè)銀行簽訂按揭協(xié)議，約定其公司個人貸款業(yè)務(wù)由該商業(yè)銀行承接。但是截止2016年9月末，該公司旗下業(yè)務(wù)爆發(fā)大量不良貸款和積欠本金、積欠利息。借款人均是該公司的員工、親屬等等，該企業(yè)借用這種方式套取銀行貸款，后期工程項目卻爛尾，也無新的資金注入，無法正常償還貸款本息?！凹侔唇摇笔倾y行信貸資金以流動資金貸款以外的形式進入房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)造成了行業(yè)內(nèi)的虛假繁榮，與此同時，“假按揭”由于是沒有真實的消費場景，也沒有真實的借款人，銀行的資金在流入房地產(chǎn)商賬戶里時其實就已經(jīng)失去了法律的強力保護，一旦出現(xiàn)問題必將引起大面積的連鎖反應(yīng)，將本來商業(yè)銀行以小額貸款的方式分散掉風(fēng)險再一次集中起來變成大額貸款風(fēng)險，而且抵押物也無法有效在市場上流通，銀行無法快速變賣產(chǎn)權(quán)，因為借款人在申請按揭貸款房子都可能還未建好，所以銀行無法快速回籠資金，空有債權(quán)而沒有房產(chǎn)，這對商業(yè)銀行的資金流動形成巨大的威脅。抵押物質(zhì)量風(fēng)險抵押物的質(zhì)量永遠是借款人貸款的動機之一，如果借款人所購買樓宇與房屋合同與圖紙不符，面積不符，借款人要求解除購房協(xié)議，并拒絕按期償還貸款，銀行將面臨著貸款逾期的可能，同時，因為質(zhì)量或面積問題也會使得抵押物資產(chǎn)的價值受到影響，比如廣州的張某購買榮發(fā)公司的榮盛花園房屋一套，合同簽訂后，因該房屋未能通過相關(guān)部門的驗收，無法出具房產(chǎn)證，不符合交付條件，房屋價值下跌。張某將榮發(fā)公司訴至法院，要求撤銷買賣合同和解除其與農(nóng)業(yè)銀行的按揭貸款合同關(guān)系，否則他也不會按時還款。在這貸款業(yè)務(wù)中，雖然借款人是業(yè)務(wù)的主要承載者，但房地產(chǎn)開發(fā)商作為生產(chǎn)方卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為產(chǎn)品無法達到相應(yīng)的使用質(zhì)量從而不具有相應(yīng)的市場價值，造成借款人因取得與所想購買的商品不一致而導(dǎo)致還款意愿下降，給銀行貸款的正常收回帶來很大風(fēng)險，屆時資不抵債，銀行信貸資產(chǎn)變賣困難，而債權(quán)又難以償還。凡是房產(chǎn)商與借款人因為房屋質(zhì)量等問題造成糾紛，往往很難在短期內(nèi)解決，而客戶又因質(zhì)量糾紛拖延還款甚至不還款，即使將來銀行變現(xiàn)房產(chǎn)，也會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)因為質(zhì)量問題而導(dǎo)致價值不足的嚴重后果，從而將風(fēng)險最終轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。商業(yè)銀行個人住房貸款抵押風(fēng)險的防范措施美國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理經(jīng)驗健全的風(fēng)險處置機制當(dāng)借款人因為其自身的原因或者外部環(huán)境的原因無按照當(dāng)初簽訂的合同到期還款時，商業(yè)銀行會視情況選擇不同的處理方案，大部分情況下將會根據(jù)貸款合同交付司法處置。美國商業(yè)銀行根據(jù)過往個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展歷程的積攢了大量的經(jīng)驗，為此設(shè)立較為完善的風(fēng)險處置機制。即是在貸款業(yè)務(wù)的存續(xù)期間，借款人必須根據(jù)要求購買指定的商業(yè)履約保險和按照跟銀行簽訂的借款合約約定每到還款日及時償還應(yīng)還的本金和利息，如果期間發(fā)生逾期則按日收取違約金；如果借款人確認發(fā)生違約，美國的商業(yè)銀行將有權(quán)利把該筆逾期情況上報給當(dāng)?shù)氐恼餍旁u估系統(tǒng)作為檔案留存，這或許將讓借款人未來的其他貸款行為受到影響；假如借款人逾期超30天，銀行將會把該筆貸款業(yè)務(wù)放入貸后處理的問題案件中去，并采用信函、上門、電話等聯(lián)系方式送到催收信息。假如該貸款業(yè)務(wù)逾期超60-90天，商業(yè)銀行將會對該貸款業(yè)務(wù)展開債權(quán)轉(zhuǎn)讓分析，判斷是否向下級金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓該債權(quán)或者進行貸款展期。個人征信體系完善同我國相比，美國銀行業(yè)建立了完善的個人征信體系，它將借款人的職業(yè)、收入、負債、犯罪記錄、逾期記錄等信用相關(guān)信息有機地結(jié)合起來。同期，美國政府、商業(yè)銀行、二級金融經(jīng)銷商、券商和相關(guān)金融機構(gòu)聯(lián)合建設(shè)國民征信系統(tǒng)，依據(jù)大數(shù)據(jù)的統(tǒng)籌，分析彼此的信息，制定了市場的規(guī)則和維護相關(guān)的秩序，保障其穩(wěn)健發(fā)展。個人住房貸款證券化制度個人住房貸款證券化，是指商業(yè)銀行將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給證券化機構(gòu)，證券機構(gòu)將該筆債權(quán)重新梳理并包裝成證券的形式，然后分化出賣給不同的投資者賺取中間差價。上世紀30年代，經(jīng)濟的“大蕭條”使得美國的房地產(chǎn)行業(yè)和銀行損失慘重，客戶的持幣觀望使得同時期房產(chǎn)成交量急劇下跌，與此同時，需要貸款且資質(zhì)符合卻無法取得貸款的人卻急劇上升。為解決信貸資金來源和流動性問題，美國通過發(fā)行國債、政府債券、短期票據(jù)等籌集資金，為商業(yè)銀行提供必要的資金支持，從而開啟了美國住房貸款證券化時代。該制度能有效的分散商業(yè)銀行大額投資的風(fēng)險，同時又能募集到大量資金，讓大量的小型投資者也能享受房地產(chǎn)的收益。我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險防范措施正確把握宏觀經(jīng)濟從2020年前期的經(jīng)濟發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的壯大、有序發(fā)展，離不開對宏觀經(jīng)濟的正確理解。只有全面把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢，做好區(qū)域內(nèi)市場調(diào)研，掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求關(guān)系，才能制定更加科學(xué)、合理的信貸業(yè)務(wù)決策。國家對相關(guān)政策制定的方方面面都要考慮周全，對市場經(jīng)濟運行中的側(cè)重點要重點關(guān)注，對過去出險的地方要充分分析，從而出臺適應(yīng)我國市場經(jīng)常住房貸款政策以滿足我國房地產(chǎn)市場、商業(yè)銀行和借款人的需求。建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)在當(dāng)下的經(jīng)濟形勢尤其是疫情過后形勢下已經(jīng)刻不容緩，隨著我國經(jīng)濟形勢的不斷好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟架構(gòu)和商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)質(zhì)量也在不斷的適應(yīng)市場的發(fā)展。組建科學(xué)的、行之有效個人住房貸款風(fēng)險判斷、預(yù)警、報警系統(tǒng)，能讓我們銀行實時的監(jiān)測到風(fēng)險的信號，及時選擇預(yù)防措施和轉(zhuǎn)移風(fēng)險。首先，篩選個人住房貸款風(fēng)險評價指標(biāo)。一方面是申請人的各個大數(shù)據(jù)風(fēng)險評估指標(biāo)，全方面的評價對申請借款人未來還款意愿和還款能力影響的因素，比如：借款人主要收入來源、首付資金來源、還款收入來源等。另外一方面是商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)控評價指標(biāo)，實時監(jiān)測、數(shù)據(jù)化和對比分析商業(yè)銀行的逾期貸款比率，不良貸款比率，全方位分析對比商業(yè)銀行個人住房貸款各個存在、潛在風(fēng)險。三則是宏觀經(jīng)濟風(fēng)險評價指標(biāo)，收集數(shù)據(jù)，分析我國近幾年各個地區(qū)土地拍賣成交質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商已總投資額和即將總投資額，準確把握經(jīng)濟走勢，預(yù)測當(dāng)下經(jīng)濟形勢潛在泡沫和風(fēng)險。其次，按商業(yè)銀行評估風(fēng)險等級和相關(guān)程度確定重要性，建立科學(xué)的數(shù)學(xué)分析模型，如：線性回歸模型；因子分析模型。借用歷史數(shù)據(jù)得到風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)的臨界值，以此明確分出風(fēng)險預(yù)警級別。借款人風(fēng)險防范策略嚴格落實貸前調(diào)查貸前調(diào)查，是指個人住房貸款發(fā)放前對借款人基本情況的調(diào)查，并對其是否符合商業(yè)銀行貸款發(fā)放條件和授信額度做出初步判斷。即使疫情期間因為小區(qū)封閉的影響無法上門調(diào)查，但是從其他方面的調(diào)查依然必不可少。前期的調(diào)查主要內(nèi)容是借款人征信、收入、工作、抵押物、家庭等。調(diào)查的準確性與針對性非常重要。首先，要對我們的借款人精準核查。其真實的償債能力和家庭總收入，不僅要看申請人遞交的證明資料，還要上門去約談申請借款人和觀察其居住情況，必要時深入其工作的單位了解真實情況。同時，了解申請借款人費用支出結(jié)構(gòu)，觀察其主要支出的那一部分。最后，計算借款人家庭的償債負擔(dān)比率，月還款額占比有沒有已經(jīng)超過家庭總月收入額的一半以上。其次分析申請借款人的征信情況，判斷其還款意愿，最后才是房產(chǎn)價值。加強貸后跟蹤和監(jiān)控貸后管理工作作為控制貸款風(fēng)險、提高貸款質(zhì)量的重要舉措，在我短暫的實習(xí)期間曾經(jīng)頻繁的聽到的一個行業(yè)術(shù)語——貸后管理。加強對貸后管理的跟蹤和監(jiān)控，就必須從本質(zhì)上轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行一直以來“重貸輕管”的觀念，真正的做到圍繞著貸后管理為核心的貸款營銷，多方面、多層次、多角度的觀察，大膽猜測，小心求證，不斷的完善貸后管理的各項要求，提高商業(yè)銀行貸后風(fēng)險管控能力。一方面，細化貸后管理制度，針對不一樣的貸款產(chǎn)品使用不同的貸后風(fēng)險管理流程、制度甚至人員。另一方面，著重完善貸后管理流程，實時監(jiān)測借款人的工作、抵押物保管和價值變動、家庭收入等情況，一有突發(fā)情況發(fā)生銀行能做到快速反應(yīng)，快速處置。另外，建立貸后風(fēng)險管理獎勵體系，提高貸后管理工作崗位人員的績效獎勵，降低基礎(chǔ)薪酬，設(shè)立額外獎勵機制，增強貸后人員的工作效率，從而達到貸后管理跟蹤和監(jiān)控的目的。實施住房貨款保險制度個人住房貸款保險，區(qū)別于民間金融機構(gòu)借貸、信托機構(gòu)貸款，其指的是借款人申請個人住房貸款業(yè)務(wù)時，商業(yè)銀行合同明文規(guī)定借款人必須購買的保險。購買該保險主要目的是防止當(dāng)業(yè)務(wù)意外發(fā)生時，如借款人貸款業(yè)務(wù)的存續(xù)期間傷殘、死亡或者其他不可抗拒的原因而導(dǎo)致客戶無法如期還款時，保險公司按照合同的約定承擔(dān)住房貸款部分或全部還款責(zé)或者其他賠償。這就相當(dāng)于商業(yè)銀行將本來屬于自己的貸后風(fēng)險利用最小的代價轉(zhuǎn)嫁給了第三方甚至第四方機構(gòu)以此來保護自身的安全。商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險的防范策略健全內(nèi)部信貸管理機制在過去的2019年至2020年初全國經(jīng)濟形勢下行的情況下，在目前市場上充滿需求客戶的情況下，轉(zhuǎn)變我們目前制定的內(nèi)部信貸管理機制已經(jīng)顯得迫不及待，過去舊的內(nèi)部信貸管理機制無法適應(yīng)目前新的客戶群體。雖然一系列的轉(zhuǎn)變的確會造成部分業(yè)務(wù)無法成交，甚至要重新磨合。但是從長遠的角度，這是商業(yè)銀行保障主體安全，防止不良率激增，降低風(fēng)險系數(shù)，實現(xiàn)經(jīng)濟最大效益化的最有效手段。做金融業(yè)務(wù)，不是看誰做的快，而是看誰做的穩(wěn)，誰走的長久，對商業(yè)銀行同樣也適用此理。而健全的內(nèi)部信貸機制則是可以很好的幫助商業(yè)銀行弱化這些貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險。以客觀的角度，發(fā)展的眼光，準確把握成因與危害，最大化降低其發(fā)生率，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。從某種角度來說，商業(yè)銀行還需要借用外部大數(shù)據(jù)查詢，通過與擁有這些大數(shù)據(jù)公司強強聯(lián)合，不同角度來審核借款人資格，避免出現(xiàn)“虛假貸款”等現(xiàn)象。確保個人抵押貸款業(yè)務(wù)的有序發(fā)展有效指導(dǎo)一系列實踐工作，從而確保個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有序開展。提高信息化建設(shè)水平在當(dāng)下的經(jīng)濟形勢下，因為一些商業(yè)銀行不重視自身信息化建設(shè)水平的提高，盲目的依賴對抵押資產(chǎn)的判斷，最直觀的就是目前武漢市區(qū)內(nèi)的抵押房產(chǎn)，面對各種突發(fā)事件無法進行有效的監(jiān)管。商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)要想穩(wěn)定、健康地發(fā)展，就必須重視自身信息化建設(shè)水平的建設(shè)，其中包括系統(tǒng)的建設(shè)、大數(shù)據(jù)服務(wù)點之間相互關(guān)聯(lián)的建設(shè)，以防止自身利益受損。在自身營業(yè)的過程中，商業(yè)銀行作為所有企業(yè)中的頭部企業(yè)之一，必須在信息科學(xué)技術(shù)上牢牢地走在其他企業(yè)的前面。利用先進的技術(shù)對可能風(fēng)險進行預(yù)評估。利用信息化技術(shù)，建立合理的信息管理系統(tǒng)，以全面的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的動態(tài)監(jiān)督，還必須及時發(fā)現(xiàn)存在的信用風(fēng)險，采取相應(yīng)的對策來解決。在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行還應(yīng)建立科學(xué)的風(fēng)險管理體系，理順各方面的風(fēng)險信息數(shù)據(jù)，對未來已知的和可預(yù)見的風(fēng)險進行管理。有效防范風(fēng)險的根源。同時，商業(yè)銀行應(yīng)逐步提高自身在這方面的信息水平，科學(xué)管理個人住房抵押貸款等業(yè)務(wù)，以便在降低自身經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上達到經(jīng)濟效益的最大化?？偨Y(jié)總而言之，在我國目前的金融市場背景下，商業(yè)銀行必須與時俱進，全面分析和掌握個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。我國政府各個監(jiān)管部門也需提高警惕，高度重視商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運營中未來可能出現(xiàn)各種風(fēng)險，改善個人住房抵押貸款二級市場，優(yōu)化完善貸款保險制度和個人住房抵押貸款法律環(huán)境。以此促使我國商業(yè)銀行從內(nèi)部自覺引導(dǎo)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)走上良性循環(huán)發(fā)展的道路，促進我國社會經(jīng)濟全面穩(wěn)定、健康的發(fā)展。參考文獻[1]郝苗.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險分析[J].時代金融，2017(5):24.[2]陳俊凱.商業(yè)銀行開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)的制約因素及策略選擇[J].中國房地產(chǎn)金融，2016（12）：98-99.[3]何天宇.房地產(chǎn)去庫存背景下S銀行南寧分行個人住房貸款風(fēng)險研究[D].廣西大學(xué)，2019.[4]王小．我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范與控制探析[J]．中國市場，2016（50）．[5]陳韜．我國商業(yè)銀行個人消費貸款（住房貸款）風(fēng)險防范分析[J]．中國市場，2016（20）．[6]趙瑩.中國上市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范研究[D].山西財經(jīng)大學(xué)，2019.[7]張芝泉.新常態(tài)下商業(yè)銀行應(yīng)加強個人住房貸款風(fēng)險管理[J].金融經(jīng)濟，2017(24)：58-59.[8]焦鵬飛，屈國強.基于層次分析法的商業(yè)銀行個人住房貸款信用風(fēng)險評估[J].金融經(jīng)濟，2016，22:83-86.[9]魏陽光.農(nóng)行Z分行個人住房貸款信用風(fēng)險管理研究[D].山東大學(xué)，2019.[10]雷鈺鈴.農(nóng)業(yè)銀行D分行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險防范措施研究[D].西北大學(xué),2019.[11]張長剛.商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析及防范[D].山東大學(xué),2016.[12]高波,李言,李萌.住房抵押貸款與銀行業(yè)風(fēng)險分析——來自中國商業(yè)銀行的經(jīng)驗證據(jù)[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究,2019(04):101-112.[13]樊穎,楊贊.個人住房抵押貸款主動違約概率的影響因素[J].金融論壇,2016,21(07):51-60.[14]齊明,肖靜.住房價格與住房抵押貸款的相關(guān)性研究[J].價格理論與實踐,2019(01):121-124.[15]黃艷.商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析及預(yù)防措施[J].全國流通經(jīng)濟,2019(25):164-165.致謝四年的學(xué)習(xí)生活即將結(jié)束，四年的每一個日日夜夜，老師的教誨與指導(dǎo)，師兄師姐和同學(xué)的幫助都歷歷在目，父母的支持與鼓勵總使我的步伐不斷向前邁進。我是幸運的，能結(jié)識這么多的良師益友，能順利、愉快地完成學(xué)業(yè)。

畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告怎么寫開題報告是畢業(yè)設(shè)計（論文）選題后進行文獻資料檢索、歸納與利用、可行性評估、方案制定、進度安排等工作的一個階段性考核，是中期篩選工作的重要內(nèi)容之一，是對畢業(yè)設(shè)計（論文）質(zhì)量進行管理和監(jiān)控的重要環(huán)節(jié)，是監(jiān)督和保證學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）質(zhì)量的重要措施。下面我們就為大家介紹一下開題報告怎么寫？1、畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告目的與作用開題報告是畢業(yè)設(shè)計（論文）選題確定后，學(xué)生在調(diào)查研究基礎(chǔ)上撰寫的報請指導(dǎo)教師批準的任務(wù)實施計劃。開題報告的作用是學(xué)生向指導(dǎo)教師匯報畢業(yè)設(shè)計（論文）課題的先期準備情況，指導(dǎo)教師對開題報告中所陳述的研究內(nèi)容、思路、方案等給予評價；在文獻和研究方法等方面。給予指導(dǎo)和幫助；在實施過程、實施細節(jié)等提出建議，從而達到進一步明確研究目標(biāo)，理清研究思路。2、畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告內(nèi)容與要求開題報告根據(jù)畢業(yè)設(shè)計（論文）選題，簡明扼要地說明該選題的目的、目前相關(guān)課題研究的現(xiàn)狀、課題的研究背景、研究方法、必要的數(shù)據(jù)等。由于開題報告是用文字體現(xiàn)的課題總構(gòu)想，因而篇幅不宜過長，但需把課題研究的主要內(nèi)容、研究方法、研究思路等主要問題說清楚。開題報告的撰寫提綱主要包含內(nèi)容與要求、前言、方案比較與評價、開展預(yù)期效果及指標(biāo)、實施進度安排、參考文獻等六個方面。（1）開題報告內(nèi)容與要求根據(jù)畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書的具體要求，學(xué)生在指導(dǎo)教師的引導(dǎo)下查閱資料，進行材料收集、歸納、總結(jié)、提煉和運用，完成課題開題報告。①明確內(nèi)容及要求開題報告中要簡要介紹畢業(yè)設(shè)計（論文）研究的主要內(nèi)容，包括主要研究對象、主要方法和最終實現(xiàn)形式等，突出研究的核心或重點，強調(diào)研究的新意或亮點。開題報告中要提出畢業(yè)設(shè)計（論文）研究的具體要求，包括課題整體要求、技術(shù)參數(shù)要求、評價指標(biāo)要求、課題研究成果形式要求、撰寫格式要求、學(xué)生知識能力與素質(zhì)提升要求等，突出畢業(yè)設(shè)計（論文）工作的科學(xué)性、正確性、規(guī)范性與全面性特點。②提出研究方案根據(jù)任務(wù)書要求，靈活運用檢索的文獻資料，根據(jù)選題研究現(xiàn)狀及階段性成果，充分利用現(xiàn)有實驗實訓(xùn)設(shè)備及條件，提出初步方案，通過分析、對比和論證，確定課題的研究方案。③確定實施步驟根據(jù)畢業(yè)設(shè)計（論文）的要求及內(nèi)容，確定課題開展的關(guān)鍵步驟，如電氣自動化技術(shù)專業(yè)的畢業(yè)設(shè)計課題，一般按照總體方案設(shè)計、硬件系統(tǒng)設(shè)計及實現(xiàn)、軟件系統(tǒng)設(shè)計及實現(xiàn)、系統(tǒng)綜合調(diào)試四個步驟來完成課題的主體工作。④制定進度安排根據(jù)畢業(yè)設(shè)計（論文）課題難易程度，以選題、調(diào)研、收集資料為第一階段，論證、開題為第二階段，設(shè)計、實施與畢業(yè)設(shè)計（論文）撰寫為第三階段，畢業(yè)設(shè)計（論文）修改、定稿、提交紙質(zhì)文本、答辯為第四階段，制定合理的進度時間安排。⑤說明預(yù)期成果針對不同專業(yè)特點，不同選題要求，在開題報告中需給出課題完成后的預(yù)期效果，女調(diào)研報告、電子