【高校物業(yè)管理探究的文獻(xiàn)綜述4800字】

高校物業(yè)管理研究的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述本章的主要內(nèi)容是對(duì)國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理以及高校物業(yè)管理的資料進(jìn)行分析，針對(duì)高校物業(yè)管理和社會(huì)物業(yè)管理中存在的區(qū)別進(jìn)行相關(guān)文獻(xiàn)的梳理。1.1物業(yè)管理的起源與相關(guān)知識(shí)美國(guó)早在19世紀(jì)末就出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)化社會(huì)物業(yè)管理方面的研究。1908年美國(guó)正式成立第一個(gè)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理行業(yè)組織。隨后各國(guó)也開(kāi)始了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理研究。其中，Barrett（1995）[4]從體系論的層面出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理的戰(zhàn)略進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其可以直接影響到物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。Keith（1996）[5]通過(guò)分析物業(yè)管理方式，將其內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化，并且從戰(zhàn)略、運(yùn)行、戰(zhàn)術(shù)等多個(gè)方面分析物業(yè)管理，同時(shí)還分析企業(yè)的責(zé)任感、客戶(hù)的需求，細(xì)致介紹了物業(yè)服務(wù)的基本理念以及方法，為物業(yè)公司管理提供了理論支撐。Nutt（2000）[6]對(duì)物業(yè)管理今后的發(fā)展方向進(jìn)行了闡述，也對(duì)物業(yè)管理的基本資源進(jìn)行了梳理。Berry(2000）[7]對(duì)實(shí)地調(diào)研方式的運(yùn)用，分析了物業(yè)管理企，對(duì)這一行業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量實(shí)施了檢驗(yàn)。國(guó)內(nèi)方面，依2007年8月26日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改（物業(yè)管理?xiàng)l例）的決定》修訂了《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》（第二條）中，對(duì)物業(yè)管理一詞進(jìn)行了解讀，物業(yè)管理（PropertyManagement），是指業(yè)主選擇物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，同時(shí)該企業(yè)與業(yè)主簽訂相應(yīng)的合約對(duì)房屋及房屋周?chē)膱?chǎng)地和配套設(shè)施進(jìn)行維修等活動(dòng)。該物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也會(huì)對(duì)業(yè)主活動(dòng)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境與活動(dòng)區(qū)域內(nèi)的秩序進(jìn)行維持與護(hù)理[8]。張?jiān)溃?006）[9]用“五大管理，三類(lèi)服務(wù)”來(lái)分類(lèi)物業(yè)管理，其中“五大管理”含有：一是房屋及公用設(shè)備的管理；二是綠化管理；三是環(huán)境衛(wèi)生管理；四是車(chē)輛交通管理；五是治安消防管理。所謂“三類(lèi)服務(wù)”，可以通過(guò)服務(wù)性質(zhì)與提供方式進(jìn)行分類(lèi)，這三類(lèi)分別是：一是常規(guī)性公共服務(wù)；二是針對(duì)性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)；三是委托性特約服務(wù)。其中，公共服務(wù)包括：住宅維修的日常監(jiān)督和房屋建筑物主體的管理；房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；配合有關(guān)部門(mén)，做好維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)公共秩序和安全；車(chē)輛道路管理；公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)包括：日常生活類(lèi)；商業(yè)服務(wù)類(lèi)；文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)等；特約服務(wù)包括多種形式。物業(yè)管理的特點(diǎn)：（1）自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。即表現(xiàn)為越來(lái)越多自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理服務(wù)公司迅速發(fā)展起來(lái)了，逐步承擔(dān)起政府等相關(guān)職能機(jī)關(guān)的辦公房的物業(yè)管理工作（2）物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。即物業(yè)的所有權(quán)為業(yè)主所有，而業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式尋找到物業(yè)管理公司，簽訂合同，對(duì)其居住環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)的管理（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定管理與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。即物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不是國(guó)家所決定，而是由業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)公司簽訂合同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)博弈而決定的。（4）不同國(guó)家（地區(qū)）的各自國(guó)情實(shí)際決定其物業(yè)管理模式特殊性特征（5）政府的保駕護(hù)航作用，即政府通過(guò)各項(xiàng)制度的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理公司的行為等進(jìn)行約束等，對(duì)業(yè)主、物業(yè)管理公司之間的權(quán)、責(zé)進(jìn)行區(qū)分[10]。物業(yè)管理的類(lèi)型。其可分為兩大類(lèi)[10]：一是委托管理型。委托管理是一種經(jīng)典的物業(yè)管理模式，其主要內(nèi)容為業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式確定物業(yè)管理服務(wù)的提供商，通過(guò)簽訂合同，將其物業(yè)管理全權(quán)委托至物業(yè)管理服務(wù)公司。也就是物業(yè)管理服務(wù)公司銷(xiāo)售勞務(wù)的行為。而委托管理型則按不同的委托形式分為以下兩種類(lèi)型：（1）自用委托型。（2）代理經(jīng)租型。二是自主經(jīng)營(yíng)型。自主經(jīng)營(yíng)型可以簡(jiǎn)單理解為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)部自設(shè)了一個(gè)物業(yè)管理公司，自主經(jīng)營(yíng)，將物業(yè)管理服務(wù)自主管理。而自主經(jīng)營(yíng)型則根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)方式又分為：（1）自有自用型。（2）自有出租型。[10]。關(guān)于物業(yè)管理的發(fā)展，杜偉（2001）[11]提出，物業(yè)管理向“社會(huì)化、企業(yè)化、市場(chǎng)化”發(fā)展。另一方面要求經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新：一是品牌營(yíng)運(yùn)理念；二是規(guī)模經(jīng)營(yíng)理念；三是多元化經(jīng)營(yíng)理念；四是專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)理念；五是集約化經(jīng)營(yíng)理念。人才競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)監(jiān)督理念的引進(jìn)也應(yīng)該注重。物業(yè)管理公司應(yīng)該利用這五種理念與人才競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)監(jiān)督相結(jié)合，不斷進(jìn)行管理模式的創(chuàng)新，為其發(fā)展提供更大的潛力。關(guān)于物業(yè)管理發(fā)展中的問(wèn)題，王蘋(píng)和滿(mǎn)孝青（2003）[12]對(duì)我國(guó)物業(yè)管理存在的諸多問(wèn)題進(jìn)行了深入探討。例如：我國(guó)的物業(yè)管理水平較低，利潤(rùn)相較于其他國(guó)家來(lái)說(shuō)并不客觀(guān)，同時(shí)還面臨著法制建設(shè)落后，人才不足等相關(guān)問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，他們認(rèn)為應(yīng)該從完善我國(guó)物業(yè)管理法制，和引進(jìn)先進(jìn)的科技手段入手。通過(guò)以上方式來(lái)解決我國(guó)目前物業(yè)管理所面臨的諸多問(wèn)題。對(duì)于物業(yè)管理的諸多問(wèn)題，很多人提出了不同的的觀(guān)點(diǎn)，對(duì)于人才不足的問(wèn)題，王立萍（2020）[13],提出了建立行之有效的給予員工發(fā)展的空間、提供管理培訓(xùn)、工資福利機(jī)制等措施,吸引與留住物業(yè)管理人才。而關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)涵，張秀梅和魯寧（2006）[14]指出，物業(yè)管理是物業(yè)這一概念作為載體而進(jìn)行管理的一種科學(xué)。物業(yè)管理的特征就是管理，而其本質(zhì)則是進(jìn)行服務(wù)。蔡本睿（2011）[15]指出，現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)涵為科學(xué)化、管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、管理服務(wù)生態(tài)化以及管理服務(wù)情感化?？梢钥闯鲭S著環(huán)境的變化、科學(xué)技術(shù)的突飛猛進(jìn)以及行為習(xí)慣日趨個(gè)性化的背景下，物業(yè)管理的內(nèi)涵除了本質(zhì)的服務(wù)外還賦予了其他的屬性。1.2高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容與特征早年國(guó)內(nèi)并無(wú)高校物業(yè)管理的概念，最早與高校物業(yè)管理有關(guān)的概念是高校后勤的社會(huì)化。而高校后勤社會(huì)化這一概念出現(xiàn)在1985年發(fā)布的《中共中央關(guān)于教育體制改革的決定》中，此決定的發(fā)布，讓我國(guó)各大高校的后勤管理逐步與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行融合，隨著時(shí)間發(fā)展，社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理的概念逐漸形成。近幾年來(lái)雖然關(guān)于高校物業(yè)管理的研究增多，但多是多數(shù)都是關(guān)于某些高校局部區(qū)域的管理研究，比如說(shuō)教師住宅、留學(xué)生公寓、教學(xué)樓等區(qū)域的物業(yè)管理研究，以某一整體高校作為研究對(duì)象的研究并不多，而對(duì)于高校物業(yè)管理模式的研究就更少了。而關(guān)于高校物業(yè)管理的內(nèi)涵的研究，2000年，教育部部長(zhǎng)陳至立在他的報(bào)告中，清楚規(guī)定了“大學(xué)物業(yè)管理”的內(nèi)涵：大學(xué)物業(yè)管理，作為委托方的學(xué)校（員工師生），把學(xué)校的物業(yè)管理活動(dòng)，委托給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理實(shí)體單位來(lái)實(shí)施管理之活動(dòng)[18]。針對(duì)高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容，李倩（2017）[19]指出，高校物業(yè)管理分為：教學(xué)區(qū)物業(yè)管理、教工生活區(qū)物業(yè)管理以及學(xué)生生活區(qū)物業(yè)管理的三個(gè)層面：一對(duì)高校的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備與房屋進(jìn)行管理；二是綜合管理服務(wù)，包括校園內(nèi)的公共治安服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)以及生活服務(wù)等；三是地產(chǎn)的管理，主要有在小區(qū)范圍內(nèi)涉及到的土地使用，要對(duì)土地進(jìn)行合理的規(guī)劃，禁止出現(xiàn)非法占用或者私搭亂建的情況。周長(zhǎng)（2013）[20]提到，高校物業(yè)管理內(nèi)涵，就是高校物業(yè)管理為管理服務(wù)之中的一種，包括對(duì)物與的人的管理，可分為對(duì)外與對(duì)內(nèi)的兩大類(lèi)。由以下幾部分組成：一對(duì)外的管理，包括了傳統(tǒng)的基本管理，同時(shí)也拓展了新的經(jīng)營(yíng)管理。具體提供的服務(wù)包括：特約服務(wù)、便民服務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)等。二校內(nèi)部管理服務(wù)的全部流程的對(duì)內(nèi)管理?？偟膩?lái)說(shuō)，高校物業(yè)管理一個(gè)專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)工程，其中包含了管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)。它是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)組織，同時(shí)根據(jù)國(guó)家法律和合同規(guī)定為學(xué)校提供相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)。該管理與高校內(nèi)部的管理有著很大不同，因?yàn)橛兄袌?chǎng)的支撐，所以使用市場(chǎng)導(dǎo)向的管理形態(tài)及現(xiàn)代管理技術(shù)，對(duì)高校提供著專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)。同時(shí)從內(nèi)容上看，高校物業(yè)管理不僅需要符合高等教育教學(xué)的特點(diǎn)，同時(shí)還需要結(jié)合社會(huì)利益，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展。關(guān)于高校物業(yè)管理的特點(diǎn)，杜玲玲（2019）[21]提出，高校物業(yè)管理區(qū)別于普通住宅區(qū)以及商圈物業(yè)管理，指出主要有以下特點(diǎn)：一服務(wù)對(duì)象的特定性；二是對(duì)于人文環(huán)境更加看重；三具有服務(wù)性；四是成本具有低廉性；五是管理具有合約性；六是管理具有公共性。樓晉陽(yáng)（2014）[22]提到管理難度更大、構(gòu)成形式更多、范圍更廣之特點(diǎn)。周長(zhǎng)（2013）[20]指出高校物業(yè)管理與一般物業(yè)管理具有相同點(diǎn)，一是兩者都具有很強(qiáng)的服務(wù)性。二是兩者均有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)性。而薛少清，何化春，趙麗琴（2011）[23]指出，高校物業(yè)管理與一般物業(yè)管理區(qū)別很大，包括一有政治任務(wù)性質(zhì)；二是具有育人功能；三物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)有其不確定性；四采用內(nèi)部甲乙方的體制；五尚未做到社會(huì)化的方式運(yùn)作等五大特點(diǎn)。1.3高校物業(yè)管理模式以及相關(guān)的研究根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理模式一般是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主或建設(shè)方委托對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、綜合化、統(tǒng)一化的管理方式。而高校物業(yè)管理模式則是結(jié)合該模式，委托方則是高校，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)高校的委托對(duì)高校內(nèi)部的服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的統(tǒng)一管理。關(guān)于高校物業(yè)管理模式的研究，萬(wàn)青（2014）[24]提到這些模式具有四個(gè)特點(diǎn)：①社會(huì)化普及程度高；②企業(yè)化經(jīng)營(yíng)運(yùn)作；③建立監(jiān)督機(jī)制，完善保障體系；④服務(wù)意識(shí)明確等。雍朝永（2009）[25]指出國(guó)高校物業(yè)管理模式，根據(jù)與之配套的現(xiàn)行住房的性質(zhì)劃分為三類(lèi)，分別是：一傳統(tǒng)管理模式，這類(lèi)模式管理由于其所管理的住房屬于福利性住房，其優(yōu)勢(shì)是全福利；二行政性的物業(yè)管理（事業(yè)單位）。三是企業(yè)化物業(yè)管理模式。這類(lèi)管理模式是對(duì)一些產(chǎn)權(quán)比較分散、房屋設(shè)施良好的小區(qū)進(jìn)行管理，在高校后勤進(jìn)行改革以后，無(wú)法滿(mǎn)足高校發(fā)展的需求。樓晉陽(yáng)（2014）[22]指出，高校物業(yè)管理存在著以下模式：一是后勤物業(yè)管理模式，即高校物業(yè)管理模式并未脫離學(xué)校的后勤服務(wù)，存在著服務(wù)效率低下、服務(wù)方式單一、服務(wù)功能分散等特點(diǎn)；二是社會(huì)化管理模式。孫勇（2018）[26]提及目前國(guó)內(nèi)高校物業(yè)管理的運(yùn)作模式有三種模式：一是傳統(tǒng)的運(yùn)作模式；二是甲方乙方模式，即通過(guò)后勤管理部門(mén)人員與后勤物業(yè)公司甲乙方的確定以及甲乙雙方的合同簽訂，進(jìn)行互相監(jiān)督檢查，以及工作人物的貫徹執(zhí)行；三是社會(huì)統(tǒng)籌模式，即將物業(yè)管理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)給社會(huì)，全部的物業(yè)管理服務(wù)均由社會(huì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。林波（2016）[27]指出我國(guó)高?，F(xiàn)行的物業(yè)管理模式為孫勇（2018）提及的三種模式，多數(shù)學(xué)校均根據(jù)自身情況特點(diǎn)進(jìn)行了管理模式的調(diào)整。以上所述可見(jiàn)，當(dāng)前高校物業(yè)管理模式有四種：一學(xué)校直接參與、專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)以及與專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)合作模式；二傳統(tǒng)住房管理，較為落后，因此很多學(xué)校在進(jìn)行后勤社會(huì)化改革時(shí)，進(jìn)行了相應(yīng)的改進(jìn)改造；三是事業(yè)單位的行政物業(yè)管理，因?yàn)樵撃Ｊ结槍?duì)于公有住房產(chǎn)權(quán)，同時(shí)又由單位進(jìn)行牽頭，各個(gè)部門(mén)之間需要進(jìn)行合作。四是企業(yè)化物業(yè)管理模式。參考文獻(xiàn)張竹婷.基于互聯(lián)網(wǎng)+的住宅小區(qū)物業(yè)管理模式研究與創(chuàng)新[D].浙江工業(yè)大學(xué),2015朱曉文.

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