物業(yè)管理案例

物業(yè)管理案例選案例一：停車場(chǎng)丟車賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場(chǎng)入口處用告示牌及在停車費(fèi)票據(jù)上明示：本車場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請(qǐng)車主加強(qiáng)防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車來(lái)訪，停車于車場(chǎng)，期間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開(kāi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司已有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含有管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償理?yè)?jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)），不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不等觀點(diǎn)二：?jiǎn)畏铰暶?，不予承認(rèn)。理?yè)?jù)：土地是國(guó)家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。觀點(diǎn)四：以責(zé)定法。停車丟車案例歸納：主管部門核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車場(chǎng)，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防，消防措施，不允營(yíng)業(yè)。物價(jià)部門未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)：?jiǎn)畏礁袷胶贤瑹o(wú)效。有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號(hào)丟車，需負(fù)責(zé)任。給人印象明確是無(wú)人看管的收費(fèi)停車場(chǎng)，責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。案例二：徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？案例分析：樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵犯行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵犯應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在本案中涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。案例三：業(yè)主顧某購(gòu)買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問(wèn)購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例分析：并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。應(yīng)當(dāng)顧及相鄰個(gè)方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。案例四：小王購(gòu)買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開(kāi)發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年得管理協(xié)議也不是合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦？物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個(gè)：業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然要拒絕。如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。案例五：某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)做出如下規(guī)定：車輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi)2元；車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)地停放，收費(fèi)1元/小時(shí)；業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元/月。助動(dòng)車150元/月，機(jī)動(dòng)車300元/月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)公司的做法是否合理？案例分析：機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)主管部門規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可，自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤(rùn)所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費(fèi)中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。案例六：2033年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求（醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。問(wèn)題：物業(yè)管理中心該不該賠償？案例分析：枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問(wèn)題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度。同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。案例七：樓宇玻璃掉落砸壞小車案2003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時(shí)40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過(guò)道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。請(qǐng)問(wèn)：車主的要求合理嗎？案例分析：第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車負(fù)有保管的責(zé)任，有的小區(qū)在管理中對(duì)車輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。該物業(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒(méi)有收取保管費(fèi)用，因此，可以定為無(wú)償停靠，可以不賠償。第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否有管理責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币?guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶進(jìn)行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。案例八：業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼宋飿I(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶?。案例分析：物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場(chǎng)所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民3、2009年3月。某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，2005年3月至7月，該廣告公司應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)2296元，水電費(fèi)1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)入公司竊取了價(jià)值l萬(wàn)元左右的財(cái)物，立即報(bào)了案。當(dāng)久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責(zé)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費(fèi)用為由訴至法院。請(qǐng)問(wèn)：*該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)?為什么?*久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問(wèn)題上是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?答案要點(diǎn)：①該廣告公司不應(yīng)拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水、電費(fèi)，因?yàn)槭杖∥飿I(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，廣告公司應(yīng)為所接受的服務(wù)付費(fèi)，而水、電費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)代收的費(fèi)用，與安全服務(wù)無(wú)關(guān)。②在廣告公司被盜的問(wèn)題上，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的義務(wù)，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4、2009年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。出事當(dāng)天，租用該大廈5層作為公司經(jīng)營(yíng)用房的李家兩兄弟，因進(jìn)貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無(wú)法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時(shí)，走在前面的李弟看見(jiàn)電梯門正開(kāi)著，里面黑洞洞的，一腳邁了進(jìn)去，不料墜入電梯井中，后經(jīng)搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強(qiáng)行推開(kāi)了電梯門，因用力過(guò)猛失去重心從而導(dǎo)致事故發(fā)生。而事主方則宣稱，他們從2005年上半年開(kāi)始在此辦公，一直沒(méi)有看到過(guò)一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說(shuō)明或乘梯注意事項(xiàng)的文件或通知。出事時(shí)，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無(wú)故去4層強(qiáng)行推開(kāi)電梯門呢?李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，為什么?答案要點(diǎn)：1．物業(yè)管理企業(yè)就此案應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2．物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓的管理者，負(fù)有保障電梯等共用設(shè)備安全運(yùn)行的法定義務(wù)，從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。具體表現(xiàn)在：①物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有在電梯轎廂內(nèi)和電梯前廳張貼電梯安全使用說(shuō)明和乘客乘梯的注意事項(xiàng)，沒(méi)有履行必要的告知義務(wù)，存在明顯的過(guò)錯(cuò)。②物業(yè)管理企業(yè)未能及時(shí)檢查、排除電梯故障，導(dǎo)致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無(wú)法判明電梯所在位置。因此，物業(yè)管理企業(yè)也存在明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。3．李弟本身也有一定的過(guò)錯(cuò)，作為有民事行為能力的成年人，他應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到電梯壞了，繼續(xù)乘電梯有危險(xiǎn)，但卻疏忽大意，產(chǎn)生嚴(yán)重后果，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。5、某住宅樓業(yè)主全部入住已經(jīng)4年多了。半年前，其物業(yè)管理者敏達(dá)物業(yè)管理公司接到了頂層601單元業(yè)主的投訴，認(rèn)為601單元在下雨時(shí)屋頂滲漏是物業(yè)管理公司對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理不當(dāng)所致，要求物業(yè)管理公司負(fù)