物業(yè)經(jīng)營管理習(xí)題(一)

物業(yè)經(jīng)營管理精選習(xí)題歸總

第?章物業(yè)經(jīng)營管理概述

一、單項(xiàng)選擇題：

1、物業(yè)經(jīng)營管理的對(duì)象通常是（C）。

A、物業(yè)資產(chǎn)管理公司B、物業(yè)管理企業(yè)C、收益性物業(yè)D、自用型物業(yè)

2、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（C）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

A、設(shè)施管理B、運(yùn)行管理C、價(jià)值管理D、資產(chǎn)管理

3、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括（D）。

A、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評(píng)估B、租賃管理C、物業(yè)運(yùn)行操作管理D、房地產(chǎn)開發(fā)

4、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，

持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)（B）的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值

以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

A、物業(yè)各期成本最小化B、物業(yè)各期凈收益最大化C、租戶滿意度最大化D、物

業(yè)價(jià)值最大化

5、國外通常將寫字樓分為（B）個(gè)等級(jí)

A、2B、3C、4D、5

6、（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

A、居住物業(yè)B、收益性物業(yè)C、公共物業(yè)D、所有物業(yè)

7、關(guān)于區(qū)域購物中心，表述錯(cuò)誤的是（D）。

A、建筑規(guī)模10萬n?以上B、有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200Km

C、是一個(gè)高效運(yùn)作的統(tǒng)一體D、通常由一家大型百貨公司為主要租戶

8、市級(jí)購物中心建筑面積一般在（A）。

A、3萬n?以上B、1萬一3萬n?之間C、3000—lOOOOn?之間D、SOOOn?以

9、受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包位置的是

指（A）物業(yè)管理企業(yè)。

A、管理型B、專業(yè)型C、綜合型D、委托型

10、別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在效外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（C）

具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。

A、空中別墅B、疊拼別墅C、獨(dú)棟別墅D、雙拼別型

11>一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱為（C）。

A、花園公寓B、錯(cuò)層公寓C、復(fù)式公寓D、單間公寓

12、（D）是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為

企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造?個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。

A、房地產(chǎn)投資組合管理B、現(xiàn)場管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、設(shè)施管理

13、關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表述，不正確的是（C）。

A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑群

B、為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的

專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)

C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的小型店鋪D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)

模往往受到一定的限制

14、設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常為（D）。

A、科研教學(xué)設(shè)施B、政府辦公樓C、醫(yī)院設(shè)施

D、擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)

15、資產(chǎn)管理公司批準(zhǔn)在現(xiàn)場的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃,

主要考察（C）。

A、這些資本開支是否符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)原則B、這些資本開支是否符合《條例》的規(guī)定

C、這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值D、這些資本開支是否能降低物業(yè)管理成本

16、資產(chǎn)管理公司通過（A）,來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。

A、監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效B、監(jiān)控現(xiàn)場物業(yè)管理工作情況

C、監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運(yùn)營的收益D、監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運(yùn)營的成本

17、管理型物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是（A

A、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活

動(dòng)中處在總包的位置。

B、管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與

租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評(píng)價(jià)

和客戶關(guān)系管理等

C、管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運(yùn)行效率，為業(yè)主提供更加

滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)

D、在物業(yè)管理的某個(gè)環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控

制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益。

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18、根據(jù)資產(chǎn)組合理論，不正確的是（C）o

A、投資者應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)B、“不要把雞蛋放在一

個(gè)籃子里”

C、理性的投資者將選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合

D、投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進(jìn)行資產(chǎn)組合，當(dāng)不同投資之間相關(guān)系數(shù)為負(fù)，

存在補(bǔ)償，整體風(fēng)險(xiǎn)將降低

19、關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開支，表述不正確的是（C）。

A、在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資

B、業(yè)主會(huì)晝尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶

C、物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實(shí)際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)

D、對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機(jī)構(gòu)投資者可能會(huì)因此拒絕參與投資

20、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修

計(jì)劃管理、（A）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。

A、日常維護(hù)和維修B、確定管理標(biāo)準(zhǔn)C、資產(chǎn)管理D、構(gòu)建信息基礎(chǔ)

21、物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括確定戰(zhàn)略、確定管理標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、

（C）、進(jìn)行資產(chǎn)組合。

A、日常維護(hù)和維修B、成本管理C、決策分析D、物業(yè)保險(xiǎn)管理

二、多項(xiàng)選擇題：

1、物業(yè)經(jīng)營管理是（ACDE）等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物

業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A、物業(yè)管理B、房地產(chǎn)開發(fā)C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、房地產(chǎn)組合投資管理E、

設(shè)施管理

2、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其（ABC）的需求。

A、物業(yè)投資收益B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略C、主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)D、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)E、

延長物業(yè)的自然壽命

3、物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)包括（ABCE

A、為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報(bào)B、使物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值增值

C、在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求D、物業(yè)經(jīng)營成本

最小化

E、保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?/p>

4、人們主要依照寫字樓（ABC）等對(duì)其進(jìn)行等級(jí)劃分

A、收益能力B、所處的位置C、樓宇設(shè)計(jì)和裝修狀況D、使用時(shí)間E、投資者

類型

5、對(duì)分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的益處有

（ABC）。

A、利于選擇優(yōu)良租戶B、利于優(yōu)化零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合

C、利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化D、可使商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個(gè)城市

E、能滿足各種顧客層次的-?站式購物消費(fèi)和一站式享受的需求

6、物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系，表述不正確的有（AB

A、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)不包括對(duì)物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護(hù)、管理B、傳統(tǒng)物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)

為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)

C、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需

求

D、寫字樓、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以通過物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)，像企業(yè)那樣為業(yè)

主或投資者創(chuàng)造利潤和回報(bào)

E、物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略必的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)

值管理方向拓展

7、工業(yè)物業(yè)是為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間的物業(yè)，包括（ABCD）等。

A、工業(yè)廠房B、倉儲(chǔ)用房C、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房D、研究與發(fā)展用房E、寫字

樓

8、酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活

動(dòng)提供空間的建筑，包括（ABCD）等。

A、寫字樓B、高爾夫球場C、休閑度假村D、賽馬場

E、花園公寓

9、設(shè)施管理的對(duì)象，主要是（ABCD）等。

A、高新技術(shù)企業(yè)用房B、醫(yī)院設(shè)施C、科研教學(xué)設(shè)施D、政府辦公樓

E、甲級(jí)住宅樓

10、物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容的三個(gè)層次中，（DE）以策略性管理為主。

A、物業(yè)管理B、設(shè)施管理C、運(yùn)行管理D、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E、房地產(chǎn)投資組

合管理

11、對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行

（CE）工作。

A、日常管理B、現(xiàn)場管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、企業(yè)管理E、房地產(chǎn)投資組

合管理

12、物業(yè)管理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為（ABE）。

A、管理型企業(yè)B、專業(yè)型企業(yè)C、委托型企業(yè)D、兼營型企業(yè)E、綜合型企業(yè)

13、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要工作任務(wù)和目標(biāo)包括（ABCD）。

A、負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司B、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的

行為

C、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司為物業(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃

D、使管理范圍內(nèi)的物業(yè)在所處的子市場內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化

E、滿足業(yè)主、租戶和物業(yè)管理企業(yè)的要求

14、一個(gè)資產(chǎn)管理公司通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照（AB）的分

類原則來管理物業(yè)。

A、物業(yè)類型B、地理位置C、物業(yè)新舊程度D、物業(yè)產(chǎn)權(quán)類型E、物業(yè)運(yùn)營成

本

15、房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括（ACDE）。

A、理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)B、評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的表現(xiàn)

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C、審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計(jì)劃D、以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大

化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)

E、在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)

16、房地產(chǎn)投資的利潤是通過（ACD）途徑創(chuàng)造出來的

A、在極好的條件下從開發(fā)商手中購買物業(yè)B、通過物業(yè)管理保障物業(yè)始終處在正常

的運(yùn)行狀態(tài)

C、在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)D、在極好的條件卜從原業(yè)主手中購買物業(yè)

E、在持有期間以現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)

17、下列關(guān)于專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的表述，正確的有（BCE）o

A、受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任B、通常以專業(yè)分包的形式獲得物

業(yè)管理業(yè)務(wù)

C、也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)D、同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物

業(yè)運(yùn)行管理能力

E、由其提供專業(yè)管理服務(wù)，即能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本

18、從管理的層次上，物業(yè)管理可以分為（BCD）。

A、委托管理B、公司管理C、現(xiàn)場管理D、現(xiàn)場作業(yè)E、物業(yè)經(jīng)營

19、大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相

互關(guān)系的表述如下（ADE）。

A、物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理

B、房地產(chǎn)組織投資管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司

C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會(huì)努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)

D、為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，三個(gè)層次的物業(yè)經(jīng)營管理

必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)營策略

E、房地產(chǎn)組織投資管理公司必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司，以平衡整個(gè)投資組合的現(xiàn)

金流需求

20、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作包括（ABCD

A、確定戰(zhàn)略B、構(gòu)建信息基礎(chǔ)C、決策分析D、進(jìn)行資產(chǎn)組合

E、成本管理

21、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括（ABCD）。

A、現(xiàn)金流和成本管理B、日常維修和維護(hù)C、設(shè)施設(shè)備管理D、物業(yè)保險(xiǎn)管理E、

進(jìn)行資產(chǎn)組合

第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

一、單項(xiàng)選擇題：

1、房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一

定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮–）。

A、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為B、間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的

經(jīng)濟(jì)行為

C、直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為D、直接或間接地從事

或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的行為

2、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是（D）o

A、獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)B、降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)C、抵消通貨膨脹對(duì)

其資產(chǎn)的影響D、使其財(cái)富最大化

3、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（D）。

A、政策影響性B、專業(yè)管理依賴性C、相互影響性D、位置固定性或不可移動(dòng)性

4、山于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性或受制于地區(qū)性需要的特性，所有其他影響房地產(chǎn)投資成

敗的要素均與（D）相關(guān)，

A、所投資的房地產(chǎn)類型B、投資決策的準(zhǔn)確性C、進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時(shí)機(jī)選擇D、

房地產(chǎn)所處的區(qū)位

5、（D）是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。

A、使用壽命B、自然壽命C、設(shè)計(jì)壽命D、經(jīng)濟(jì)壽命

6、公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，出租人就增加自助洗衣房，這表明出租人考慮了房

地產(chǎn)投資的（A

A、適應(yīng)性B、差異性C、長期性D、政策性

7、國外研究表明，公寓、酒店的經(jīng)濟(jì)壽命一般是（A）年。

A、40B、50C、60D、70

8、（B）是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。

A、房地產(chǎn)債券投資B、房地產(chǎn)間接投資C、房地產(chǎn)開發(fā)投資D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)投資

9、（C）的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的

房地產(chǎn)投資組合中。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券B、房地產(chǎn)投資企業(yè)的股票C、房地產(chǎn)投資信托基金D、

房地產(chǎn)抵押支持證券

10、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的表述，不正確的是（B）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)投資者通過轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品收回投資，獲取開發(fā)利潤

B、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資C、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成房地產(chǎn)市場上的增量

供給

D、房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時(shí)，開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了置業(yè)

投資

11、以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的表述，不正確的是（C）。

A、房地產(chǎn)置、亞投資以獲取物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)為目的B、其對(duì)象可以是市場上的增

量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)

C、其目的是自用D、投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售，并獲

取轉(zhuǎn)售收益。

12、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時(shí)，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房

地產(chǎn)投資的部分收益，成為（D）.

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A、MBS投資者B、REITs投資者C、房地產(chǎn)直接投資者D、房地產(chǎn)間接投資者

13、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的表述，不正確的是（B）。

A、REITs是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者B、REITs

只將少量收入分配給投資者

C、REITs本身權(quán)起來?個(gè)投資代理的作用D、REITs是投資者間接投資房地產(chǎn)的重

要工具

14、與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)

稱為（A）。

A、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B、或然損失風(fēng)險(xiǎn)C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

15、關(guān)于周期風(fēng)險(xiǎn)的表述，不正確的是（B）o

A、是指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)B、是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和

時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

C、美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18—20年，香港為7—8年

D、房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入蕭條階段時(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)投資者常常面臨

破產(chǎn)

16、住房抵押貸款證券化是指將金融機(jī)構(gòu)所持有的（B）轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的

住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。

A、住宅開發(fā)抵押貸款債權(quán)B、個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)C、經(jīng)濟(jì)適用住房抵押貸款

債權(quán)D、住房公積金抵押貸款債權(quán)

17、以下關(guān)于住房抵押貸款證券化的表述，不正確的是（D工

A、專門設(shè)立的特殊目的公司向銀行購買其所扭虧為盈的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)

B、公司將其購買的債權(quán)匯集重組成抵押貸款債權(quán)集合

C、通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等為債權(quán)集合提供擔(dān)保，公司將債權(quán)轉(zhuǎn)化為

信用等級(jí)較高的證券，并出售給投資者

D、購買住房抵押支持證券屬于房地產(chǎn)直接投資

18、急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)稱為（D）。

A、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)B、利率風(fēng)險(xiǎn)C、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)D、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

19、房地產(chǎn)投資之利在于：相對(duì)較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；易于獲得

金融機(jī)構(gòu)的支持；（D）；能夠提高投資者的資信等級(jí)。

A、變現(xiàn)性能較好B、投資收回周期短C、對(duì)專門知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的要求不高D、能

夠抵消通貨膨脹的影響

20、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)（C）。

A、是獲得預(yù)期收益的不確定性B、是無法估計(jì)獲取得預(yù)期收益的可能性

C、是未獲得預(yù)期收益可能性的大小D、實(shí)際收益與預(yù)期收益的差別

21、投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的

風(fēng)險(xiǎn)，稱為（C）。

A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)C、比較風(fēng)險(xiǎn)D、忖間風(fēng)險(xiǎn)

二、多項(xiàng)選擇題：

1、房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動(dòng)性、壽命周期長，還包括（ACDE）

等。

A、各異性B、消費(fèi)性C、政策影響性D、相互影響性E、專業(yè)依賴性

2、以下有關(guān)房地產(chǎn)直接投資和間接投資的表述，正確的有（ABCE）。

A、直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作

B、間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場

C、直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式

D、開發(fā)投資者一般是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利

出■XZ.

E、間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作

3、房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括（BCDE）。

A、置業(yè)投資B、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券C、購買REITs

D、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票E、購買MBS

4、關(guān)于房地產(chǎn)間接投資的下列表述，正確的有（CDE）。

A、從購買土地使用權(quán)開始B、從購置房地產(chǎn)開始C、以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)

為目的

D、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為E、不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工

作

5、按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為（ABE）。

A、權(quán)益型B、抵押型C、質(zhì)押型D、保證型E、混合型

6、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有（ABCD）。

A、收益水平相對(duì)較高B、能夠得到稅收方面的好處C、容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

D、能抵消通貨膨脹的影響

E、是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)

7、房地產(chǎn)投資之弊在于（ABDE）。

A、流動(dòng)性差B、投資數(shù)額巨大C、投資建設(shè)期長D、投資回收期長E、需要專

門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

8、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述，正確的有（BE）o

A、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場供求風(fēng)險(xiǎn)B、較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制

C、或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D、周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

E、持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

9、投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，應(yīng)（ABCE）。

A、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平B、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方

向

C、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化的特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)D、避免機(jī)會(huì)成本

E、盡量選擇政府鼓勵(lì)的項(xiàng)目進(jìn)行投資以降低政策風(fēng)險(xiǎn)

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服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英10、僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資

者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括（BCE）。

A、購買力風(fēng)險(xiǎn)B、比較風(fēng)險(xiǎn)C、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)D、或然損失風(fēng)險(xiǎn)E、是境風(fēng)險(xiǎn)、

持有期風(fēng)險(xiǎn)

11、狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項(xiàng)目所處的（AB）。

A、宏觀位置

B、中觀、微觀位置

C、社會(huì)環(huán)境

D、競爭位置

E、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

12、避免政策風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，包括選擇（ABC）的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

A、政府鼓勵(lì)

B、有收益保證

C、有稅收優(yōu)惠政策

D、國有資產(chǎn)參股項(xiàng)目

E、灰色區(qū)域項(xiàng)目

13、下列選項(xiàng)中，屬于未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)的有（ABC）。

A、建筑物功能過進(jìn)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

B、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用

C、未來不可預(yù)見的法律費(fèi)用

D、實(shí)際收益和預(yù)期收益的差異隨著持有期延長而加大

E、資本價(jià)值隨著收益率的變化而變化

14、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（ABCD）。

A、投入資金的安全性

B、期望收益的可靠性

C、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

D、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E、投資項(xiàng)目的復(fù)雜性

15、房地產(chǎn)市場的周期可以分為以下（BCD）階段。

A、雛形

B、復(fù)蘇與發(fā)展

C、繁榮

D、危機(jī)與衰退

E、銷匿

16、對(duì)房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”含義的理解應(yīng)包括（ABCD）。

A、地理位置

B、在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置

C、在整體市場供求關(guān)系中的位置

D、在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置

E、相對(duì)重要性不變的位置

17、居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素有（ABCD）。

A、市政公用和公建配套設(shè)施的完備程度

B、公共交通便捷程度

C、環(huán)境因素

D、居民人口與收入

E、政府控制環(huán)境污染的政策

18、選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時(shí)要考慮的主要因素有（CDE）。

A、當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?/p>

B、技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性

C、易接近性

D、周圍土地利用情況和環(huán)境

E、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度

19、零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時(shí)要進(jìn)行（ABCD）。

A、商業(yè)輻射區(qū)域分析

B、消費(fèi)者行為、偏好及購買能力分析

C、項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度分析

D、競爭性物業(yè)的競爭條件分析

E、市政公用設(shè)施的完備程度分析

20、工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊要求包括（BCDE）。

A、消費(fèi)者行為、偏好及購買能力分析

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B、交通運(yùn)輸能否方便地連接原材料供應(yīng)地和產(chǎn)品銷售市場

C、技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性

D、水、電等資源供給的充足程度

E、控制環(huán)境污染的政策

第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

一、單項(xiàng)選擇題：

1、某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的還款方

式為期限間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額

是（D）萬元。

A、160B、240C、320D、480

2、上題中如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是

（C）萬元。

A、356.23B、486.57C、536.48D、684.75

3、償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金

額的比率。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于（B）。

A、12B、1.2C、2D、0.2

4、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的

（B）。

A、稅前現(xiàn)金流B、有效毛收入C、凈運(yùn)營收益D、名義收益

5、收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除（A）外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。

A、抵押貸款還本付息

B、稅金

C、保險(xiǎn)

D、人員工資

6、從（A）中扣除（A）后就可得到物業(yè)凈運(yùn)營收益，簡稱凈收益。

A、有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用

B、潛在毛租金收入運(yùn)營費(fèi)用

C、有效毛收入空置和收租損失

D、潛在毛租金收入空置和收租損失

7、（C）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否

的主要方面。

A、潛在毛租金收入的最大化

B、稅前現(xiàn)金流的最大化

C、凈運(yùn)營收益的最大化

D、稅后現(xiàn)金流的最大化

8、關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準(zhǔn)備金下列表述，不正確的是（B）。

A、準(zhǔn)備金又稱大修理基金

B、用于物業(yè)日常維修和更新改造

C、如果這部分資金來自物業(yè)的收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除

D、小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中稱作專項(xiàng)維修資金

9、目前我國營業(yè)稅的稅率為（D）,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加在市區(qū)分別為營

業(yè)稅稅額的（D）和（D）。

A、12%4%3%

B、12%5%3%

C、5%10%3%

D、5%7%3%

10、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)（D）的簡化圖式。

A、資金流入

B、資金流出

C、資金形態(tài)

D、資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)

11、有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（C）o

A、橫軸為時(shí)間軸，橫坐標(biāo)輛上“0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)

B、時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始

C、如果現(xiàn)金流發(fā)生在計(jì)息周期的期中而不是期初或期末，計(jì)算時(shí)通常采用期初慣例法

D、某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

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12、關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值下列論述，不正確的是（D）。

A、同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值

B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值

C、從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的員失所應(yīng)得到的補(bǔ)償

D、資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于通貨膨脹率的大小

13、關(guān)于名義利率與實(shí)際利率關(guān)系的下列表述，不正確的是（C

A、實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

B、名義利率與實(shí)際利率的考慮只在按復(fù)利計(jì)息時(shí)才有意義

C、名義利率越小、計(jì)算周期越長，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

D、當(dāng)計(jì)息周期數(shù)為1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等

14、某筆貸款按月還本付息，“年利率12%,每月計(jì)息一次”。則名義利率和實(shí)際利率

分別是（D

A、12%,1%B、1%,12%C、12.68%,12%D、12%,12.68%

15、等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式是（B）,式中A為年值，n為計(jì)息周期數(shù)，I為

每個(gè)計(jì)息周期的利率。

A、P=A/（1+i）n

B、P=（A/I）[1-1/（1+i）n]

C、P=A/i（1+i）n

D、P=A/[1-1/（1+i）n]

16、下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（B）。

A、設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損

B、由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損

C、設(shè)備有形磨損使用設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價(jià)值

D、無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值

17、關(guān)于設(shè)備磨損的補(bǔ)償，表述不正確的是（C）。

A、有形磨損的局部補(bǔ)償是修理

B、無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造

C、有形磨損的完全補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造

D、無形磨損的完全補(bǔ)償是更換

18、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的（D）。

A、價(jià)值B、自然壽命C、技術(shù)壽命D、經(jīng)濟(jì)壽命

19、設(shè)備經(jīng)濟(jì)分析中的沉沒成本等于I口設(shè)備（B）減去其當(dāng)前市場價(jià)值后的差值。

A、原值B、賬面價(jià)值C、歷史價(jià)值D、入賬價(jià)值

20、關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是（B）。

A、只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量

B、也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本

C、一般只比較設(shè)備的費(fèi)用

D、設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主

21、物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一

年的運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，預(yù)計(jì)以后每年等額增加運(yùn)營費(fèi)用1萬元，不考慮資金時(shí)間價(jià)值的

影響，其年等額總成本為（D）。

A、45萬元B、20萬元C、24.5萬元D、44.5萬元

22、物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運(yùn)行，但運(yùn)行費(fèi)用過高，而市場上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)

用低的替代設(shè)備可供選擇,但該更新不提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量。此時(shí)進(jìn)行更新決策的邏輯是:

在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的（A）之間，選擇數(shù)值較低的方案。

A、初始購買成本支出的分?jǐn)偧幽赀\(yùn)營費(fèi)用

B、年運(yùn)行費(fèi)用

C、初始購買成本支出的分?jǐn)?/p>

D、運(yùn)行費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

23、某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬元。市

場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初使購置費(fèi)用支出120萬元，年電費(fèi)支出

20萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費(fèi)用支

出（A

A、8萬元B、20萬元C、4萬元D、10萬元

24、物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（D）。

A、稅前現(xiàn)金流

B、有效毛租金收入

C、凈利運(yùn)營收益

D、潛在毛租金收入

25、投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬，稱為（B）?

A、投資回收B、投資回報(bào)C、投資收益D、現(xiàn)金回報(bào)

26、在等額序列支付的年值A(chǔ)與現(xiàn)值P之間的關(guān)系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i為投資

回報(bào)率）中，（C）是投資者的

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服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英投資回收。

A、P

B、Pi

C、Pi/[（1+i）n-1]

D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]

27、”等額還本利息照付”是指（B）。

A、借款期間每期權(quán)支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息

B、定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息

C、借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

D、在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息

28、根據(jù)是否考慮（D）因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。

A、利潤率B、通貨膨脹率C、利率D、資金時(shí)間價(jià)值

29、關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述，不正確的是（D）。

A、靜態(tài)盈利指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用

B、為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目償債能力的評(píng)價(jià)結(jié)果

C、動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目

D、清償能力指標(biāo)能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果

30、（D）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所

要求的最低投資回報(bào)率。

A、現(xiàn)金回報(bào)率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D基準(zhǔn)收益率

31、（C）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

A、現(xiàn)金回報(bào)率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D、基準(zhǔn)收益率

32、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（C）。

A、內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準(zhǔn)收益率

B、內(nèi)部收益率是到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資可以被收回的比率

C、如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資應(yīng)會(huì)面臨虧損

D、內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可接受的

33、（C）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。

A、全部投資回收期

B、動(dòng)態(tài)投資回收期

C、靜態(tài)投資回收期

D、投資回收終止期

34、（D）反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。

A、基準(zhǔn)收益率B、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C、投資回報(bào)率D、現(xiàn)金回報(bào)率

35、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款

20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本

付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（B）。

A、12%B、14%C、7%D、2.8%

36、不用計(jì)算借款償還期的項(xiàng)目是（D）。

A、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目

B、房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營項(xiàng)目

C、房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行自營的項(xiàng)目

D、房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項(xiàng)目

37、某寫字樓投資項(xiàng)目在10年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營收益均為50萬元，第10年末凈

轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如折現(xiàn)率為10%,該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為（B）萬元。

A、846.23萬元B、538.55萬元C、726.14萬元D、485.64萬元

38、某出租公寓的年有產(chǎn)毛租金收入為100萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，如果租金收

入和運(yùn)營費(fèi)用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%,該

出租公寓的凈運(yùn)營收益現(xiàn)值為（A）萬元。

A、1107.57B、1224.35C、1253.65D、1304.58

39、某投資者以400萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押

貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%,按月等額還本付息。假設(shè)該寫字

樓物業(yè)每年升值2%,投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸

款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（D）萬元。

A、182.46259.47

B、150.53249.47

C、182.16217.84

D、192,16249.47

40、某寫字樓單元的購買價(jià)格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外

30萬元為年利率的7.5%、期限為30

共84頁第32頁

服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬元,

按有關(guān)規(guī)定可以25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損

失為毛租金收入的10%,年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%,不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫

字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（B）。

A、13.2%1.36%

B、15.2%2.36%

C、18.2%2.56%

D、22.2%2.56%

二、多項(xiàng)選擇題：

1、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)

上實(shí)際發(fā)生的（AB）叫作現(xiàn)金流量。

A、資金流入

B、資金流出

C、資金的投入

D、資金現(xiàn)值

E、資金將來值

2、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要包括（ABCE）等。

A、土地費(fèi)用、建造費(fèi)用

B、還本付息

C、稅金

D、比較成本

E、運(yùn)營費(fèi)用

3、空置和收租損失是指（AB）。

A、空置的面積不能產(chǎn)生租金收入

B、租出的面積沒有收到租金

C、出租面積的變化導(dǎo)致租金減少

D、租金水平的變化導(dǎo)致租金減少

E、可出租面積的減少而少收的租金

4、收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用包括（DE）等。

A、空置和收租損失

B、抵押貸款還本付息

C、房產(chǎn)稅和所得稅

D、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

E、物業(yè)管理費(fèi)用

5、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按（AB）,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)

起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。當(dāng)NPV20時(shí)，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。

A、基準(zhǔn)收益率B、目標(biāo)收益率C、投資回報(bào)率D、現(xiàn)金回報(bào)率E、內(nèi)部收

益率

6、“兩稅一費(fèi)”是指（CDE）。

A、房產(chǎn)稅B、城鎮(zhèn)土地使用稅C、教育學(xué)附加D、營業(yè)稅E、城市維護(hù)建

設(shè)稅

7、下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ABCE

A、是業(yè)主的稅前收入或投資回報(bào)

B、從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流

C、當(dāng)凈運(yùn)營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流是負(fù)值

D、從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流

E、如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流京戲等于物業(yè)的凈運(yùn)營收益

8、關(guān)于單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的表述，正確的有（ABC）o

A、單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息

B、復(fù)利計(jì)息是按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息

C、我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息以單利計(jì)算

D、在投資分析中，?般采用單利計(jì)息

E、復(fù)利計(jì)息時(shí)，n個(gè)計(jì)息周期后的本利和計(jì)算公式為Fn=P（1+i?n）

9、下列屬于設(shè)備有形磨損的是（AD）。

A、封存地設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

B、設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值

C、技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳I日、

落后。

D、設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞

E、政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設(shè)備使用

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報(bào)率的表述，正確的有（ABC）。

A、是指每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

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服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英B、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之

間的關(guān)系

C、稅前現(xiàn)金回報(bào)率計(jì)算中，年現(xiàn)金收入等于凈運(yùn)營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量

D、現(xiàn)金回報(bào)率屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)

E、現(xiàn)金回報(bào)率即資本化率

11、關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（AD）。

A、自然壽命主要取決于有形磨損的速度

B、技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度

C、技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長

D、經(jīng)濟(jì)壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限

E、經(jīng)濟(jì)壽命是由無形磨損決定的

12、在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（AB）兩部分。

A、投資回收

B、投資回報(bào)

C、權(quán)益回報(bào)

D、現(xiàn)金回報(bào)

E、還本付息

13、靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（BCD

A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B、現(xiàn)金回報(bào)率

C、靜態(tài)投資回收期

D、投資回報(bào)率

E、資產(chǎn)負(fù)債率

14、動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（CDE）?

A、資產(chǎn)負(fù)債率

B、現(xiàn)金回報(bào)率

C、動(dòng)態(tài)投資回收期

D、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

E、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

15、清償能力指標(biāo)包括（ABC）。

A、資產(chǎn)負(fù)債率

B、借款償還期

C、償債備付率

D、現(xiàn)金回報(bào)率

E、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

16、關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報(bào)率的表述，正確的有（ABD）。

A、是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

B、凈收益一般山稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值構(gòu)成

C、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

D、該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比

E、計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來的收益不得計(jì)入凈收益

17、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的敘述正確的有（BE）。

A、資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)

B、是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)

C、屬短期償債能力指標(biāo)

D、資產(chǎn)負(fù)債率=凈資產(chǎn)合計(jì)/負(fù)債合計(jì)X100%

E、可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度

第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

一、單項(xiàng)選擇題：

1、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和（A）等構(gòu)成。

A、契稅B、土地占用稅C、土地增值稅D、土地出讓金

2、物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，屬于（B）。

A、前期工程費(fèi)

B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

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服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英

C、建筑安裝工程費(fèi)

D、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

3、在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入（B

A、管理費(fèi)用B、投資利息C、開發(fā)成本D、開發(fā)利潤

4、（C）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象

結(jié)果。

A、理論價(jià)格B、總價(jià)格C、市場價(jià)格D、單位價(jià)格

5、成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價(jià)格，下列有關(guān)表述不正確的是

（D）。

A、賣價(jià)總有一個(gè)最低界限，買價(jià)總有一個(gè)最高界限

B、在賣方市場下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買價(jià)

C、當(dāng)買者的最高價(jià)格等于賣者的最低價(jià)格時(shí)，交易可能成功

D、最高賣價(jià)和最低買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間

6、物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)（D）

價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。

A、市場B、正常C、理論D、客觀合理

7、在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用（B）種以上估

價(jià)方法。

A、1B、2C、3D、4

8、（A）是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這

些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A、市場法B、成本法C、收益法D、趨勢法

9、（B）是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新

購建價(jià)格減去折1日，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A、市場法B、成本法C、折舊法D、收益法

10、（C）是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬或資本化率、收益乘數(shù)將其

轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A、趨熱法B、成本法C、收益法D、市場法

11、運(yùn)用市場法估價(jià)的步驟不包括（D）。

A、搜集交易實(shí)例

B、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

C、選取可比實(shí)例

D、求取積算價(jià)格

12、（B）特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價(jià)，如公用、公益

物業(yè)，以及有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。

A、市場化B、成本法C、折舊法D、收益法

13、在物業(yè)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，一般采用（B）估價(jià)。

A、市場法B、成本法C、折舊法D、收益法

14、運(yùn)用成本法估價(jià)的步驟不包括（D）。

A、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)等資料

B、測算重新購建價(jià)格

C、測算折舊

D、求取比準(zhǔn)價(jià)格

15、收益法的原理基礎(chǔ)表明，物業(yè)當(dāng)前的價(jià)值通常是基于（D）。

A、歷史價(jià)格

B、開發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本

C、過去的市場狀況

D、市場參與者對(duì)其未來所能帶來的收益的預(yù)期

16、關(guān)于物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格相同之處，不正確的是（A

A、都容易受單個(gè)消費(fèi)者的個(gè)別因素影響

B、都是價(jià)格，用貨幣來表示

C、都有波動(dòng)，受供求因素的影響

D、都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)

17、關(guān)于使用價(jià)值與交換價(jià)值，下列論述不正確的是（C）。

A、人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般所稱的價(jià)值指的是交換價(jià)值

B、物沒有使用價(jià)值就不會(huì)有交換價(jià)值

C、交換價(jià)值是使用價(jià)值的前提

D、交換價(jià)值通常用貨幣來衡量

18、一般而言，物業(yè)的（D）可以反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。

A、保留價(jià)B、總價(jià)格C、起價(jià)D、單位價(jià)格

19、將不是在成交日期時(shí)?次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的物業(yè)價(jià)格是（C