江蘇某地區(qū)現(xiàn)代化物流中心建設項目可行性研究報告-106

目錄1概述 頁10投資估算和資金籌措10.1投資估算范圍江蘇物流中心建設包括以下合適的內(nèi)容：1)征用土地607.4畝，三通一平、場地道路建設等。2)綜合服務區(qū)用房、物流加工區(qū)、倉儲區(qū)用房及堆場、港口作業(yè)區(qū)、物流配載區(qū)等。3)信息系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、垃圾中轉(zhuǎn)等。10.2投資估算依據(jù)1)土建投資參考當?shù)貙嶋H情況和同類房屋、道路、場地、倉庫投資進行估算。2)相關項目所需的系統(tǒng)和配套設備及各類工具費用，參考目前國內(nèi)市場價格。3）相關項目設計費按土建工程費用的2％進行估算。4)建設單位管理管控費按國家有關規(guī)定，按第一部分工程費用的1％估算。5)固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅按零稅率計列。10.3相關項目建設投資規(guī)模估算1)本工程征用土地607.4畝，征地費用7288.8萬元（無形資產(chǎn)）。2)土建投資42452.7萬元。3)設備及安裝投資5900萬元。4)預備費746.7萬元，按工程費用第一項的5%估算。5)相關項目前期工作費20萬元，相關項目設計費422.5萬元，建設單位管理管控費422.5萬元，職工培訓費20萬元，共889.1萬元（遞延資產(chǎn)）。相關項目建設投資估算參見建設投資估算表。10.4資金總額及資金籌措本相關項目所需的資金總額由建設投資和流動資金兩部分組成，共58000萬元。其中，工程建設估算總投資57277.2萬元，正常生產(chǎn)經(jīng)營所需流動資金722.8萬元。相關項目單位有資本金23200萬元。擬通過銀行貸款34800萬元，年貸款利率為6.12%。10.5相關項目用款相關計劃本相關項目建設期按3年考慮，第一年投入固定資產(chǎn)投資的47.5%，第二年投入固定資產(chǎn)投資的34.5%，第二年投入固定資產(chǎn)投資的18%。第一年的建設投資為27518.9萬元，它滿足以下投資的需要：固定資產(chǎn)投資的36%、土地及預備費用、遞延資產(chǎn)費用。第二年的建設投資為19341.1萬元，它滿足固定資產(chǎn)投資40%的需要。第三年的建設投資為9670.5萬元，它滿足固定資產(chǎn)投資24%的需要。三年建設結束后，固定資產(chǎn)投資完成100％。流動資金在第二年投入90%，第三年投入10%。。投資相關計劃與資金籌措估算參見投資相關計劃與資金籌措表。

11財務評價11.1評價依據(jù)本相關項目財務評價按國家計委1997年修訂的《建設相關項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的合適的內(nèi)容與深度要求進行。11.2主要參數(shù)的確定（1）評價基年價格的確定本相關項目的價格水平以2007年價格為基礎。（2）評價年限本相關項目評價期包括建設期和建成后的運營期。建設期為3年，在建設的第二年即可達到設計生產(chǎn)能力的40%，第三年可達到設計生產(chǎn)能力的70%，第四年可達到設計生產(chǎn)能力的90%，相關項目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營期取17年，評價期20年。11.3總成本費用估算11.3.1基礎數(shù)據(jù)相關項目總成本費用包括燃油動力消耗、污水、垃圾處理費用、職工工資及福利、修理維護費用、固定資產(chǎn)折舊費用、土地費用及遞延資產(chǎn)攤銷、貸款利息以及包含管理管控費用在內(nèi)的其它費用。各項費用和支出按相關項目年經(jīng)營規(guī)模乘以費率計算，各項費率根據(jù)同類企業(yè)運營情況和相關項目所在地的物價水平確定如下：1）根據(jù)當?shù)厍闆r，職工工資及福利勞保等費率取2.5%（占年經(jīng)營收入的比例）。2）燃油動力消耗、污水、垃圾處理費率取1.25%（占年經(jīng)營收入的比例）。3）修理維護費按固定資產(chǎn)總額的5%計提。4）其他各類費用包括出差費、業(yè)務招待費、低值易耗品、車輛保險等費用，按年經(jīng)營收入的1.05%提。5）固定資產(chǎn)折舊采用分類直線折舊，殘值率為10%，建筑物的折舊年限為30年，設備的折舊年限為10年。無形資產(chǎn)（土地費用）按50年攤銷，遞延資產(chǎn)按10年攤銷。折舊及攤銷估算見固定資產(chǎn)折舊與攤銷估算表。6）每年的財務費用參見財務費用計算表。11.3.2總成本費用估算根據(jù)上述基礎數(shù)據(jù)估算總成本費用，運營期內(nèi)年均經(jīng)營總成本費用3339.4萬元，其中，固定成本2935.3萬元，變動成本404.1萬元。詳細總成本估算數(shù)據(jù)見總成本估算表。11.4經(jīng)營收入和稅金估算11.4.1經(jīng)營收入根據(jù)江蘇物流中心的經(jīng)營規(guī)模和潛在的巨大市場需求，預計到2010年其交易規(guī)?？蛇_760萬噸（其中現(xiàn)貨交易量達530萬噸）。除了鋼材交易外還實行原材料加工、構件成型、倉儲、配送、售后服務等一條龍運作以及提供其它生產(chǎn)資料與生活資料的倉儲配送業(yè)務；同時依托先進的物流信息系統(tǒng)，開展諸如為客戶提供信息資源、物流平臺、集中采購、倉單質(zhì)押、融資、品牌展示等多種形式的物流增值服務，為相關項目收入帶來新的增長點。相關項目達到設計生產(chǎn)能力年份的經(jīng)營收入及其來源：1）綜合服務費（交易管理管控、賓館、餐飲、廣告收入等）2500萬元；2）物流服務費（配載、信息服務、電子商務）750萬元；3）倉儲管理管控費1560萬元；4）裝卸搬運服務費2412萬元；5）配送、停車、維修收費920萬元；6）商業(yè)街及商業(yè)交易區(qū)租金、管理管控費5937萬元7）加工服務費820萬元。相關項目建成后，正常年份的經(jīng)營收入估算為14899萬元。11.4.2營業(yè)稅金及附加1）營業(yè)稅按營業(yè)收入的5%提??；2)四項基金按營業(yè)收入的0.35%提取；3)城市維護建設稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的7％和4％估算；本相關項目正常生產(chǎn)年可實現(xiàn)經(jīng)營收入14899萬元，從相關項目運營開始起算，年均營業(yè)收入13958萬元，年均營業(yè)稅金及附加合計為823.5萬元；營業(yè)收入和營業(yè)稅金估算詳見年經(jīng)營收入及營業(yè)稅附加表。11.5利潤分配和借款償還11.5.1利潤分配本相關項目稅后利潤為利潤總額扣除企業(yè)所得稅余額，所得稅按利潤總額的33%上交。盈余公積金和公益金分別按所得稅后利潤的10％和5％估算。從相關項目運營開始起算，年均上交所得稅3425.8萬元，實現(xiàn)稅后利潤6955.5萬元，企業(yè)盈余公積金695.6萬元，公益金347.8萬元。利潤分配估算詳見損益表。11.5.2借款償還本相關項目向銀行長期借款金額為34800萬元，從第四年開始償還，以7年期年金形式還。本相關項目還款資金的來源為凈利潤、固定資產(chǎn)折舊費、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷。每年等額還本金和利息6260.5萬元。借款償還估算詳見財務費用計算表。11.6財務盈利能力及現(xiàn)金流量分析11.6.1財務盈利能力1)投資利潤率：12.34％；2)投資利稅率：18.41％。11.6.2現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量指標匯總見表11-1。表11-1財務現(xiàn)金流量主要指標指標所得稅前所得稅后備注財務內(nèi)部收益率（％）13.59%8.54%財務凈現(xiàn)值（萬元）32017.23619IC=8%靜態(tài)回收期（年）9.612.6含建設期（3年）動態(tài)投資回收期（年）12.1319.4財務現(xiàn)金流量分析詳見現(xiàn)金流量表。11.7盈虧平衡點分析根據(jù)本相關項目的經(jīng)營能力測算，經(jīng)過計算其正常經(jīng)營年份的盈虧平衡點BEP=57.33%。計算結果表明，只要生產(chǎn)經(jīng)營能夠達到設計生產(chǎn)經(jīng)營能力的57.33%，就能夠做到收支平衡，可見相關項目的經(jīng)營穩(wěn)定性和抗風險能力較好，有較強的盈利能力。11.8相關項目財務敏感性分析由于財務評價是在預測基礎上進行的，在相關項目的實際運作中可能會因為市場環(huán)境發(fā)生變化或經(jīng)營管理管控不當導致物流中心的經(jīng)營收入以及經(jīng)營成本發(fā)生一些變化，因此有必要對擬建相關項目進行財務敏感性分析。假設出現(xiàn)以下幾種情況：經(jīng)營成本上升，經(jīng)營收入保持不變；經(jīng)營成本不變，經(jīng)營收入下降；經(jīng)營成本上升和經(jīng)營收入下降同時發(fā)生。分別對以上情況的稅后動態(tài)投資回收期、稅后凈現(xiàn)值、稅后內(nèi)部收益率進行計算，結果見表11-2。表11-2財務敏感性分析（稅后）經(jīng)營成本變動經(jīng)營收入變動0+5%+15%N（年）FNPV（萬元）FIRR（%）0%19.419.4519.523619297825928.54%8.51%8.44%N（年）FNPV（萬元）FIRR（%）-5%20.0720.1120.17-380-561-9247.93%7.9%7.8%從表中數(shù)據(jù)可以看出：在經(jīng)營收入保持不變而經(jīng)營成本分別上升5%、15%時，本相關項目的內(nèi)部收益率、動態(tài)回收期、財務凈現(xiàn)值指標值變化較小，且三個指標均符合財務評價的要求；當經(jīng)營收入下降5%，而經(jīng)營成本分別上升5%、15%時，其內(nèi)部收益率小于8%、財務凈現(xiàn)值小于0，投資回收期大于20年，三個指標均略超出財務評價的要求；該結果表明本相關項目具有一定的抗風險能力。另外，從財務敏感性分析中可以看出經(jīng)營收入比經(jīng)營成本對財務指標的影響更大，也提醒在相關項目的運營過程中要加倍關注經(jīng)營收入的變化并設法提高經(jīng)營收入。11.9財務評價分析11.9.1經(jīng)濟指標和財務測算本相關項目主要經(jīng)濟指標和財務測算見表11-3。表11-3主要經(jīng)濟指標和財務測算匯總序號指標名稱單位指標值備注1相關項目總投資萬元580002年均營業(yè)收入萬元139583年均總成本費用萬元3339.44年均營業(yè)稅金及附加萬元823.55年均利潤萬元10015.46年均所得稅萬元3425.87稅后利潤萬元6955.58盈余公積金萬元695.69公益金萬元347.810年均未分配利潤萬元5703.811投資利潤率％12.3412投資利稅率％18.4113內(nèi)部收益率（稅后）％8.5414內(nèi)部收益率（稅前）％13.5915投資回收期（稅后）年12.96靜態(tài)16投資回收期（稅前）年9.6靜態(tài)17投資回收期（稅后）年19.42動態(tài)18投資回收期（稅前）年1