工程維修方案

4.3、工程維護(hù)和運(yùn)行保障方案4.3.1、專項(xiàng)服務(wù)概況與分析4.3.1.1、設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)分析（A）、高科技的智能化系統(tǒng)設(shè)備體育中心配套設(shè)備的智能化科技程度是較高的，樓宇自控系統(tǒng)對(duì)建筑物內(nèi)重要公共場(chǎng)所及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行了自動(dòng)化監(jiān)控管理。（B）、理念超前采用了先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)公司的水電管理提出了嚴(yán)格的要求。該中心現(xiàn)已運(yùn)作的基礎(chǔ)上還有部分設(shè)備在保養(yǎng)方面存在一些不規(guī)范,我們?cè)谡浇庸苓M(jìn)場(chǎng)時(shí)需對(duì)大量的設(shè)施設(shè)備以及管道將會(huì)全面做一次防腐工作,以及規(guī)范性的標(biāo)識(shí)工作，盡快完善設(shè)備臺(tái)賬，設(shè)備檢查卡等一系列工作。（3）、水電力系統(tǒng)功能齊備通過(guò)前期調(diào)研了解體育中心項(xiàng)目設(shè)有單電源，一用無(wú)備。這樣為整個(gè)體育中心提供不了充足的電力保障。其中有高低壓配電室3個(gè)，一臺(tái)中央空調(diào)，一臺(tái)電梯等等。水、電系統(tǒng)設(shè)備是欠缺完善的，為了保障體育中心對(duì)其水、電等設(shè)備方面的要求，我方認(rèn)為是否應(yīng)該再多增設(shè)備用電路。因此，我們必須要有專業(yè)的人才，來(lái)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保供應(yīng)充足、及時(shí)。（二）、機(jī)電設(shè)備維護(hù)工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)1、節(jié)能降耗工作的開(kāi)展在招標(biāo)過(guò)程中多次提到水電管理的節(jié)約問(wèn)題，我們將積極予以響應(yīng)。我們將在水電管理章節(jié)中具體講述我們的水電管理辦法，提出我們的節(jié)能降耗措施。2、中心智能化系統(tǒng)的維保本中心是智能型建筑，自動(dòng)化程度較高，樓宇自控系統(tǒng)對(duì)建筑物內(nèi)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行了監(jiān)控管理。但是由于系統(tǒng)在使用的過(guò)程中普遍存在不穩(wěn)定現(xiàn)象，誤動(dòng)作和小故障的產(chǎn)生是無(wú)法避免的。因此如何盡量避免誤動(dòng)作，如何迅速排除故障成了擺在我們面前的重點(diǎn)和難點(diǎn)。我們將全力配合體育中心后勤部門(mén)做好維修管理協(xié)助工作。3、供配電的正常運(yùn)作及供電保障體育中心屬市級(jí)重點(diǎn)保護(hù)性電力負(fù)荷，供電方面不容出半點(diǎn)差錯(cuò)。因此，加強(qiáng)供配電設(shè)備日常管理，提高設(shè)備預(yù)防性維修保養(yǎng)質(zhì)量；提高高壓操作的準(zhǔn)確性，杜絕誤操作事故發(fā)生；用優(yōu)質(zhì)服務(wù)精湛的維修保證供電的正常運(yùn)行是我方管理工作的重點(diǎn)。4、保持照明系統(tǒng)的高亮燈率照明系統(tǒng)包括群樓空中照明、景觀照明、通道照明、室內(nèi)照明等，涉及范圍廣，夜景燈光工程將直接影響該中心的夜間形象必須保障照明系統(tǒng)95%的亮燈率。經(jīng)驗(yàn)表明：大批量的室外照明燈具啟用后其損壞率是比較高的。因此，用維修手段降低燈具損壞率,以及摸索出照明燈具的耗損規(guī)律并找到解決問(wèn)題的方法，是管理工作的重點(diǎn)。5、制訂行之有效的應(yīng)急預(yù)案本物業(yè)是集體育、文化、休閑、商貿(mào)、會(huì)展等大型活動(dòng)為一體的多功能大型建筑群，在此經(jīng)常有重要大型活動(dòng)舉行。為保證設(shè)備的正常運(yùn)行，提供優(yōu)質(zhì)的電能、良好的空調(diào)通風(fēng)以及正常的供水必須制訂各種行之有效的應(yīng)急預(yù)案。（三）、機(jī)電設(shè)備管理服務(wù)范圍1、供配電系統(tǒng)（高低壓配電柜、電力變壓器、各場(chǎng)館配電箱、供電分接箱、照明總控制箱等）設(shè)備設(shè)施的協(xié)調(diào)配合維護(hù)；2、給排水工程（供水變頻裝置、主進(jìn)給水主閥、供水水泵、冷卻塔系統(tǒng)、地下排污泵、消防栓泵、消防噴淋泵、消防水箱、水泵接合器、空調(diào)給水泵、過(guò)濾清洗設(shè)備、循環(huán)管網(wǎng)及其它水流管網(wǎng)等）設(shè)施設(shè)備的配合維護(hù)；3、公共區(qū)域的照明工程（公共通道照明、公共路燈照明、景觀照明、應(yīng)急照明、設(shè)備房照明等）電源控制箱及燈具的維護(hù)；4、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)（冷水機(jī)組及部分辦公室的分體空調(diào)、樓層空氣處理器、防排煙風(fēng)機(jī)、通風(fēng)機(jī)組、空調(diào)管道等）設(shè)施設(shè)備的配合維護(hù)；5、智能化系統(tǒng)（消防報(bào)警系統(tǒng)、消防智能聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、感溫探測(cè)和感煙探測(cè)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)等）設(shè)備設(shè)施的配合維護(hù)；6、電梯系統(tǒng)的監(jiān)督協(xié)助維護(hù)；7、日常辦公設(shè)備設(shè)施（會(huì)議室、辦公室門(mén)窗桌椅、鎖扣、玻璃、切紙機(jī)、碎紙機(jī)、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、電話機(jī)、傳真機(jī)等）的特約服務(wù)維護(hù)。（二）、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的總體構(gòu)想針對(duì)體育中心物業(yè)機(jī)電設(shè)備科技含量高，使用時(shí)間不確定的特點(diǎn)，我公司提出：建立一支專業(yè)的、高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍；實(shí)施三個(gè)階段工作規(guī)劃；做好人員配置管理、運(yùn)行管理、安全管理、成本管理、內(nèi)務(wù)管理和應(yīng)急管理六項(xiàng)管理工作。1、建立一支高素質(zhì)專業(yè)隊(duì)伍（1）、設(shè)備維修保養(yǎng)編制人員主要負(fù)責(zé)運(yùn)行管理及日常維修，均屬?gòu)?fù)合型人才（值班巡視采用輪班三班制，班長(zhǎng)兼管維修、內(nèi)務(wù)管理，負(fù)責(zé)體育中心整體維修工作安排實(shí)施）。（2）、前期進(jìn)場(chǎng)接管階段的人員全部由物業(yè)公司派駐專業(yè)人員，即由主管和相關(guān)專業(yè)的工程維修人員分專業(yè)參與維保、清點(diǎn)設(shè)備數(shù)量等工作。（3）、工程維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)執(zhí)行預(yù)定的工作方案，發(fā)出工作指令，對(duì)工作任務(wù)及人員進(jìn)行調(diào)配。平時(shí)白班2人（含班長(zhǎng)），中班1人，晚班1人負(fù)責(zé)值班；重大活動(dòng)締之美九江分公司調(diào)九江各項(xiàng)目人員予以支持。2、機(jī)電設(shè)備管理的三個(gè)階段依據(jù)管理特征的不同,我方將機(jī)電設(shè)備管理階段劃分為過(guò)渡期階段（含前期進(jìn)場(chǎng)培訓(xùn)、機(jī)電設(shè)備移交接管、數(shù)量清點(diǎn)）、運(yùn)行管理階段和機(jī)電設(shè)備全面維修維護(hù)階段。在過(guò)渡期階段，由九江分公司的工程維修部機(jī)電專業(yè)人員給予全方位的支持（包括維修、人員、裝備等），并將組成專門(mén)機(jī)構(gòu)擬定合理的計(jì)劃主持全盤(pán)運(yùn)行交接，并將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題匯總與甲方相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，提出合理的整改建議與方案。以下是三階段工作的具體內(nèi)容。（1）、過(guò)渡期階段A、前期階段了解項(xiàng)目各類設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況、設(shè)施設(shè)備的清點(diǎn)、房屋的結(jié)構(gòu)、各類管線的分布走向、隱蔽工程等，做好房屋主體結(jié)構(gòu)以及機(jī)電設(shè)備、空調(diào)供冷、暖、衛(wèi)生熱水、供水、供電系統(tǒng)等方面的工作，對(duì)未達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)需要完善的問(wèn)題，及時(shí)提出建議整改，并將工作情況記錄在案，作為重要資料予以保存。同時(shí)收集各種設(shè)備的維修資料，積極為機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收接管做準(zhǔn)備。B、機(jī)電設(shè)備接管運(yùn)行與設(shè)備廠家和安裝單位建立信息聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)；協(xié)助體育中心后勤管理部門(mén)對(duì)工程竣工的文本資料進(jìn)行整理、檢查和歸檔。進(jìn)場(chǎng)接管分實(shí)物清點(diǎn)和圖紙資料清點(diǎn)兩部份。我們將制定嚴(yán)格的驗(yàn)收方案和相關(guān)表格，對(duì)檢查出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行歸納，提出改進(jìn)意見(jiàn)進(jìn)行整改。a、機(jī)電設(shè)備的實(shí)物清點(diǎn)必須按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備試運(yùn)行檢測(cè)，并就數(shù)量、試用狀態(tài)、存在問(wèn)題等內(nèi)容做好相關(guān)質(zhì)量記錄。b、接管機(jī)電工程項(xiàng)目的資料通常有：產(chǎn)品類資料：產(chǎn)品合格證、使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、安裝調(diào)試手冊(cè)、廠家試驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告、原理圖、接線圖、配套軟件資料、驅(qū)動(dòng)程序盤(pán)、保修單等。房屋、安裝類資料：原始規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、平面布置圖、安裝施工圖、竣工平面圖、竣工驗(yàn)收文字資料、設(shè)計(jì)變更資料等。專項(xiàng)設(shè)備準(zhǔn)用合格證：消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、供用電協(xié)議、電梯準(zhǔn)用證、中央空調(diào)檢驗(yàn)合格證、供水協(xié)議等。C、水、電表的抄錄確認(rèn)；辦理設(shè)備及相關(guān)零配件驗(yàn)收移交手續(xù)；簽署交接清單。D、設(shè)備資料的整理、編號(hào)、登記、歸檔、造冊(cè)和電子文檔備份。E、分組分專業(yè)逐項(xiàng)進(jìn)行機(jī)電設(shè)備交接，簽署交接清單。設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表編號(hào)：設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)安裝時(shí)間安裝位置施工單位聯(lián)系電話維修保養(yǎng)單位維保聯(lián)系電話保修期年月日至年月日有關(guān)資料設(shè)備及產(chǎn)品清單□維保說(shuō)明書(shū)□備品備件清單□使用說(shuō)明書(shū)□安裝竣工圖□合同復(fù)印件□設(shè)備移交清單編號(hào)：系統(tǒng)設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)主要參數(shù)安裝位置運(yùn)行狀態(tài)公共設(shè)施一覽表編號(hào)：序號(hào)名稱型號(hào)/規(guī)格單位數(shù)量所在位置附帶資料編號(hào)責(zé)任人備注（二）保修期內(nèi)運(yùn)行管理階段物業(yè)設(shè)備保修保養(yǎng)期內(nèi)運(yùn)行管理階段的工作內(nèi)容可分為日常巡檢與監(jiān)督維保兩大部分。1、運(yùn)行值班巡視檢查的主要職能=1\*GB2⑴巡視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)；及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的異常情況；對(duì)簡(jiǎn)單設(shè)備故障問(wèn)題進(jìn)行排除處理或調(diào)整。=2\*GB2⑵對(duì)設(shè)備的能耗情況進(jìn)行計(jì)量抄表統(tǒng)計(jì)，為體育中心制訂能耗計(jì)劃和為能源消耗計(jì)費(fèi)提供依據(jù)。=3\*GB2⑶熟練操作相關(guān)設(shè)備，保證設(shè)備清潔，并進(jìn)行日常保養(yǎng)。=4\*GB2⑷掌握設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)；監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)工作，保證設(shè)備維修保養(yǎng)工作到位。=5\*GB2⑸制訂體育中心《重要活動(dòng)時(shí)間段的專項(xiàng)設(shè)備的巡查安排表》，逐步調(diào)整適應(yīng)體育中心大型活動(dòng)的開(kāi)展。=6\*GB2⑹修訂、完善各種設(shè)備運(yùn)行記錄表。2、保修期內(nèi)的前期主要工作內(nèi)容=1\*GB2⑴在機(jī)電設(shè)備接管交接后積極加強(qiáng)與業(yè)主后勤單位領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)作聯(lián)系。=2\*GB2⑵編制機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)章制度、修訂各種機(jī)電設(shè)備安全操作規(guī)程和運(yùn)行記錄表。建立設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡和警示、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。=3\*GB2⑶掌握維修保養(yǎng)單位的保養(yǎng)計(jì)劃（年檢、季檢、月檢和周檢），為今后的全面維保運(yùn)行工作提供參考依據(jù)。=4\*GB2⑷加強(qiáng)員工在崗維修培訓(xùn)，使員工成為復(fù)合型人才；提高員工的安全防范知識(shí)和熟悉主要設(shè)備測(cè)試原理、調(diào)試方法等。=5\*GB2⑸與維保單位確立維保工作監(jiān)督簽收制度，形成良性激勵(lì)機(jī)制。=6\*GB2⑹完成各種機(jī)電設(shè)備運(yùn)行記錄的填寫(xiě)和統(tǒng)計(jì)。=7\*GB2⑺制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序。3、保修期結(jié)束的交接工作主要內(nèi)容=1\*GB2⑴全面檢查各主要機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行性能，整理維修保養(yǎng)單等歷史資料。=2\*GB2⑵組織維修維修和安全操作技能培訓(xùn)，熟練掌握維修調(diào)試方法，保證機(jī)電設(shè)備維修維修的連續(xù)性。=3\*GB2⑶參照原維修保養(yǎng)單位的維護(hù)計(jì)劃修訂我方的維護(hù)工作計(jì)劃，保證主要機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作及時(shí)到位。=4\*GB2⑷修訂主要設(shè)備維修保養(yǎng)工作流程。并結(jié)合體育中心的特點(diǎn)為機(jī)電設(shè)備定制的假期維護(hù)保養(yǎng)流程。（三）正常管理階段對(duì)設(shè)備通過(guò)有效的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備安全高效運(yùn)行，延長(zhǎng)其使用壽命，減少設(shè)備原發(fā)故障的發(fā)生，提高設(shè)備的可靠性和使用效率。1、機(jī)電設(shè)備正常管理期的主要工作=1\*GB2⑴編制和完善主要機(jī)電設(shè)備管理的年度工作計(jì)劃。并將計(jì)劃內(nèi)容分解到季度、月份，形成工作細(xì)則，以便實(shí)施。=2\*GB2⑵繼續(xù)進(jìn)行運(yùn)行管理的全部?jī)?nèi)容，規(guī)范實(shí)施維修保養(yǎng)工作。=3\*GB2⑶建立設(shè)備備品配件庫(kù)，摸索規(guī)律，保障合理的儲(chǔ)備定額。=4\*GB2⑷提出節(jié)能技改措施和方案為體育中心節(jié)約能耗成本。=5\*GB2⑸負(fù)責(zé)特種設(shè)備（電梯等）年度報(bào)檢。=6\*GB2⑹建立運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理兩大考核標(biāo)準(zhǔn)，保證管理工作落到實(shí)處。2、機(jī)電設(shè)備正常管理的基礎(chǔ)工作=1\*GB2⑴修訂設(shè)備維修保養(yǎng)相應(yīng)的規(guī)章制度，編制《機(jī)電安全作業(yè)手冊(cè)》，完善各種機(jī)電設(shè)備維修安全操作規(guī)程。=2\*GB2⑵建立健全設(shè)備維修保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)和維修監(jiān)督檢查考核辦法、考核內(nèi)容等。=3\*GB2⑶制定周密的設(shè)備定期維修檢查安排計(jì)劃。=4\*GB2⑷完善特種設(shè)備的定期維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。=5\*GB2⑸完成設(shè)備定期維修保養(yǎng)記錄資料的收集整理。=6\*GB2⑹建立完善維修檔案，完善設(shè)備維修安全警示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。=7\*GB2⑺不定期開(kāi)展專項(xiàng)維修培訓(xùn)，參與同行業(yè)專業(yè)維修交流，鼓勵(lì)員工自學(xué)成才。(8)按計(jì)劃定期組織應(yīng)急措施和方法的實(shí)操演練。(三)、做好機(jī)電設(shè)備的六大管理1、人員管理專業(yè)設(shè)備房責(zé)任人的職責(zé)定位：序號(hào)責(zé)任人的職責(zé)定位和相關(guān)內(nèi)容備注1掌握設(shè)備的操作技能，調(diào)試原理和調(diào)試方法2掌握設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行特征，備份該設(shè)備的全部相關(guān)資料3提出設(shè)備定期維修保養(yǎng)計(jì)劃申請(qǐng)4設(shè)備及室內(nèi)設(shè)施日常保養(yǎng)和衛(wèi)生清潔5實(shí)行按月檢查卡制度對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)和定期檢查6監(jiān)督、配合設(shè)備巡檢維護(hù)、抽檢和定期保養(yǎng)維護(hù)和試運(yùn)行工作7為參觀學(xué)習(xí)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講解并實(shí)施安全監(jiān)督8向上級(jí)有關(guān)部門(mén)提供機(jī)組設(shè)備耗能耗材情況或其它資料數(shù)據(jù)9向上級(jí)反映設(shè)備的隱患情況和改進(jìn)措施等10設(shè)備房管理制度的模范執(zhí)行者11對(duì)設(shè)備運(yùn)行故障負(fù)有直接管理責(zé)任2、設(shè)備運(yùn)行管理（1）、日常維護(hù)管理A、綜合事務(wù)部設(shè)立24小時(shí)值班服務(wù)電話，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，隨時(shí)掌握設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，滿足各種服務(wù)需要。B、推行巡查制度，每天分不同時(shí)段、不同班次對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)維修監(jiān)控。C、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)電設(shè)備的相關(guān)管理制度、檢查標(biāo)準(zhǔn)及管理工作流程。各班除實(shí)行日常巡檢、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外，要求每個(gè)維修部員工24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到，以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。D、建立維修申報(bào)、監(jiān)督、回訪等相關(guān)制度，確保工程維修質(zhì)量。E、積極主動(dòng)與體育中心相關(guān)部門(mén)就有關(guān)重大會(huì)議、重大活動(dòng)的安排中對(duì)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的具體要求進(jìn)行溝通與咨詢，充分做好機(jī)電保障的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。（2）、協(xié)助開(kāi)展定期的維修保養(yǎng)A、完善維修安全操作規(guī)程，根據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)周期表制定機(jī)電設(shè)備定期檢查維修工作計(jì)劃。B、日檢屬巡視檢查維護(hù)；月檢屬預(yù)防性檢查；季（半年）檢屬維護(hù)性檢查；年檢屬恢復(fù)性檢修。C、成立預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)小組，在體育中心有重要會(huì)議、重大活動(dòng)前由維修班對(duì)機(jī)電設(shè)備（供電照明系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等）進(jìn)行預(yù)防性檢查和保養(yǎng)。D、、對(duì)有較大影響的計(jì)劃性維修（如供電局檢修），應(yīng)至少提前24小時(shí)通知體育中心后勤管理部門(mén)。3、加強(qiáng)作業(yè)安全、設(shè)備安全管理（1）、成立安全保障體系A(chǔ)、實(shí)行公司、管理處、班組三級(jí)的安全保障體系監(jiān)督管理。B、安全作業(yè)保證的依據(jù)是國(guó)家安全維修標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電行業(yè)安全維修規(guī)范和要求、各級(jí)行政管理部門(mén)的安全管理?xiàng)l例和要求。C、建立安全事故責(zé)任分析會(huì)制度，實(shí)行“三不放過(guò)”原則。即事故原因不明不放過(guò)、責(zé)任不明確不放過(guò)，責(zé)任人沒(méi)受到教育不放過(guò)。D、建立安全事故責(zé)任追究制度。（2）、設(shè)備維修操作規(guī)程A、所有機(jī)電維修人員必須持證上崗,嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程,并樹(shù)立“安全第一”的思想,既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行,又要保證工作人員人身安全。B、新入職的機(jī)電員工必須經(jīng)過(guò)維修培訓(xùn)考核,熟悉所轄設(shè)備的情況后才能上崗工作。C、設(shè)備房應(yīng)配置安全操作用品，如：絕緣手套,絕緣鞋等。D、設(shè)備房嚴(yán)禁吸煙。非工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入設(shè)備房。E、對(duì)電氣部分維修,必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、裝設(shè)接地線,懸掛警示牌步驟進(jìn)行，檢修完畢，檢查無(wú)誤后方能送電。F、定期巡視檢查并記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和參數(shù)，如有異常必須及時(shí)處理。G、掌握觸電急救方法及步驟。4、突發(fā)事件的應(yīng)急管理為了保證各種設(shè)備的正常運(yùn)行，我們的具體做法是：（1）、在機(jī)電設(shè)備接管交接以后，重點(diǎn)針對(duì)“突發(fā)性大面積停電”、“電梯困人解救”、“突發(fā)性大面積停水”、“火災(zāi)”等緊急情況制訂應(yīng)急預(yù)案。（2）、平時(shí)經(jīng)常開(kāi)展應(yīng)急事故處理知識(shí)、人工呼吸等急救知識(shí)、用電安全知識(shí)等講座，提高員工應(yīng)變能力。（3）、儲(chǔ)備一定的應(yīng)急物資如：移動(dòng)滅火器、消防水帶接口、樹(shù)枝剪、安全帶、安全帽、消防斧、醫(yī)藥箱、防毒面具等。（4）、積極參與管理處應(yīng)急小分隊(duì)活動(dòng)，定期一起舉行應(yīng)急處理演習(xí)。（5）、加強(qiáng)消防管理，定期對(duì)員工進(jìn)行消防培訓(xùn)。加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，制訂消防應(yīng)急措施，不定期進(jìn)行消防演習(xí)。5、加強(qiáng)運(yùn)行成本管理，有效節(jié)能降耗（1）、分析用電結(jié)構(gòu)、合理調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，盡量降低設(shè)備的能耗。（2）、每月對(duì)水、電等能源或能耗介質(zhì)的質(zhì)量、價(jià)格、耗量進(jìn)行調(diào)查和核算，并對(duì)其異常消耗進(jìn)行分析，以確定水、電等在使用上是否合理。（3）、推廣使用節(jié)能產(chǎn)品、零配件和大力推廣節(jié)能新維修、新工藝等。（4）、合理進(jìn)行電力負(fù)荷分析調(diào)配，努力使變壓器經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，降低基本電費(fèi)支出。（5）、摸索中央空調(diào)使用規(guī)律，不斷改善護(hù)套層保溫效果，減少供管路途損失，提高制冷效率。（6）、經(jīng)常巡視檢查，有義務(wù)宣講空調(diào)節(jié)約使用技巧，杜絕各種“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象。第六節(jié)水電管理服務(wù)針對(duì)體育中心物業(yè)，我們從體育中心的角度，提出了水電管理的總方針：本著一切為業(yè)主著想的原則，在滿足物業(yè)功能需求的情況下運(yùn)用一切合理手段進(jìn)行節(jié)能降耗。一、水電管理服務(wù)的承諾與服務(wù)制度（一）工程維修部水電管理承諾服務(wù)公約為了提高服務(wù)質(zhì)量，提高辦事效率，樹(shù)立良好的物業(yè)管理服務(wù)形象，工程維修部實(shí)行以下承諾服務(wù)，自覺(jué)接受甲方監(jiān)督。1.公開(kāi)辦事程序。在公開(kāi)場(chǎng)所、締之美網(wǎng)頁(yè)或體育中心網(wǎng)頁(yè)公布服務(wù)事項(xiàng)和辦事程序；2.公開(kāi)服務(wù)與監(jiān)督電話。公布水、電故障，零星維修報(bào)修服務(wù)電話和供水供電服務(wù)質(zhì)量投訴與監(jiān)督電話。3.公布停水停電通告。遇有故障搶修或例行檢修需停水停電的，事先以書(shū)面通知、電話告知相關(guān)用戶。4.制訂維修接待標(biāo)準(zhǔn)。維修接待人員使用禮貌用語(yǔ)，遵守崗位職責(zé)。對(duì)待用戶熱情、耐心，并仔細(xì)了解受理內(nèi)容；對(duì)各類租戶既受理上門(mén)登記，也受理電話預(yù)約。5.保證維修質(zhì)量。各類維修做到及時(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效，盡量做到不返工。維修過(guò)程碰到未報(bào)修但屬于維修范圍的問(wèn)題，也應(yīng)盡力為承租戶解決。6.加強(qiáng)計(jì)量監(jiān)控。抄表人員按時(shí)、正確抄讀，及時(shí)將能耗情況告知甲方相關(guān)部門(mén)。7.做好工作安排。實(shí)行急事急辦原則，遇到停（漏）水、停電，接到報(bào)修后立即著手處理。做到大修不超過(guò)12小時(shí)（應(yīng)急維修小分隊(duì)30分鐘內(nèi)趕到），小修即刻辦（5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)），并向用戶做好解釋工作。8.注重服務(wù)形象。部門(mén)全體人員掛牌上崗，用禮貌用語(yǔ)，嚴(yán)格遵守員工行為準(zhǔn)則和道德規(guī)范，自覺(jué)接受用戶監(jiān)督。9.我們有義務(wù)普及安全用電知識(shí)，定期開(kāi)展安全教育宣傳。（二）水電服務(wù)的相關(guān)服務(wù)制度1、工程維修部水電服務(wù)零修接待制度零修接待是工程維修部水電服務(wù)的窗口，為了更好地樹(shù)立服務(wù)形象，確立用戶至上的服務(wù)思想，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定本制度。

（1）零修接待人員須儀表端正，注意值班室衛(wèi)生，各種臺(tái)帳物品擺放整齊，創(chuàng)造一種良好的接待環(huán)境。（2）零修接待人員要熱心接待前來(lái)報(bào)修的用戶，耐心詳細(xì)記錄報(bào)修內(nèi)容；電話接聽(tīng)必須在鈴響三聲之內(nèi)，并使用普通話，講禮貌用語(yǔ)，忌講禁語(yǔ)，不得與用戶發(fā)生沖突。（3）對(duì)于用戶的疑問(wèn)應(yīng)耐心解釋清楚，對(duì)于不能及時(shí)安排維修的工作，應(yīng)向用戶解釋說(shuō)明，預(yù)約時(shí)間按輕重緩急合理安排。（4）接待人員對(duì)于用戶報(bào)修的項(xiàng)目，不論工程大小，都不得予以拒絕，對(duì)于超過(guò)修理范圍的，應(yīng)向用戶解釋說(shuō)明，并作正確引導(dǎo)。（5）值班室接待人員不得擅自離崗，有特殊原因，須辦理請(qǐng)假手續(xù)。（6）零修接待人員必須對(duì)前半工作日做的工作及修理情況作好記錄，以便回答用戶的詢問(wèn)。（7）零修接待電話屬專用電話，任何人不得占用接待電話做與零修接待無(wú)關(guān)的事情。（8）接待室人員接到用戶的任何投訴，須及時(shí)處理，在耐心做好解釋工作的同時(shí)并向主管匯報(bào)。（9）在接到業(yè)主報(bào)修的第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，在兩小時(shí)內(nèi)提供免費(fèi)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、工程維修部水電服務(wù)上門(mén)服務(wù)制度為了進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立工程維修部良好形象，特制定本制度：（1）維修人員接到任務(wù)單后即與用戶電話預(yù)約上門(mén)服務(wù)時(shí)間；（2）維修人員上門(mén)服務(wù)時(shí)應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，儀表整潔，態(tài)度和藹；（3）上門(mén)服務(wù)時(shí)維修人員應(yīng)用禮貌語(yǔ)言向用戶問(wèn)好；進(jìn)門(mén)時(shí)應(yīng)脫鞋或穿鞋套；工具放在墊布上面，借用用戶東西要征得客戶同意，并給予保護(hù)。（4）維修人員不許在客戶處吸煙，不許在客戶處食物，嚴(yán)禁與客戶發(fā)生沖突。（5）維修完畢后，維修人員必須將現(xiàn)場(chǎng)打掃干凈，待用戶驗(yàn)收合格簽字后用禮貌語(yǔ)道別。（6）維修人員如遇到特殊情況不能立即處理的，須耐心與用戶解釋，并盡快給予解決。3、工程維修部水電服務(wù)突發(fā)故障搶修辦法為進(jìn)一步提高服務(wù)效率，加強(qiáng)工程維修部的應(yīng)急搶修能力，做好水電對(duì)體育中心的保障作用，特制定本辦法：搶修具體工作方法（1）值班室接到突擊搶修任務(wù)時(shí)，應(yīng)做好詳細(xì)記錄，及時(shí)通知搶修人員告知搶修任務(wù)并向分管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。（2）服務(wù)范圍內(nèi)出現(xiàn)影響較大的水電故障，應(yīng)要接到搶修任務(wù)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，特殊情況除外。（3）搶修人員趕到現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)對(duì)故障情況作仔細(xì)分析，忌盲目操作，對(duì)不能獨(dú)立處理的事故，應(yīng)留守現(xiàn)場(chǎng)作恰當(dāng)?shù)木o急處理，并馬上匯報(bào)主管人員，由其組織相關(guān)施工人員進(jìn)行搶修。（4）雙路供電的設(shè)備，一路出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)查清并消除故障，及時(shí)投入備用回路。（前提是補(bǔ)做備用電路）（5）環(huán)網(wǎng)供水的水管出現(xiàn)漏水故障，應(yīng)及時(shí)查清故障點(diǎn)，切除漏水水管，利用環(huán)網(wǎng)水管恢復(fù)供水。（6）服務(wù)范圍外出現(xiàn)水電故障造成停水停電，應(yīng)及時(shí)公布停水停電通知，說(shuō)明原因并及時(shí)與相關(guān)行業(yè)部門(mén)聯(lián)系要求對(duì)方及時(shí)修理。（7）搶修人員在做好應(yīng)急處理后如有遺留零修問(wèn)題的，應(yīng)把遺留零修問(wèn)題在接下來(lái)的工作時(shí)間內(nèi)及時(shí)處理或重新預(yù)約登記，安排維修。二、水電管理的節(jié)能降耗為了響應(yīng)黨中央關(guān)于建立節(jié)約型社會(huì)的號(hào)召和體育中心的著重強(qiáng)調(diào)，我們將從維修、管理、宣傳三方面著手進(jìn)行有效的節(jié)能降耗，為體育中心盡量降低能耗成本。（一）維修方面的節(jié)能措施1、充分利用樓宇自控系統(tǒng)，對(duì)中心內(nèi)相關(guān)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行有力監(jiān)控。對(duì)空調(diào)設(shè)備監(jiān)控其送/回風(fēng)溫度，過(guò)濾網(wǎng)壓差報(bào)警、手/自動(dòng)狀態(tài)、開(kāi)關(guān)狀態(tài)、起?？刂?、過(guò)載報(bào)警、比例調(diào)節(jié)以及壓差旁通的實(shí)時(shí)控制。對(duì)給排水監(jiān)控其狀態(tài)、過(guò)載報(bào)警、手/自動(dòng)狀態(tài)、起停控制、高底液位狀態(tài)。對(duì)照明配電系統(tǒng)監(jiān)控其開(kāi)關(guān)狀態(tài)，對(duì)電梯監(jiān)視運(yùn)行狀態(tài)、故障報(bào)警。對(duì)高底壓配電系統(tǒng)各回路開(kāi)關(guān)狀態(tài)、電壓、電流、功率因素的監(jiān)控。這樣就為我們提供一個(gè)優(yōu)秀的節(jié)能平臺(tái)。我們也將在以后的使用中充分發(fā)揮其控制能耗的特長(zhǎng)。2、在對(duì)設(shè)備設(shè)施（如燈具）的維修、更換過(guò)程中，從燈具以及開(kāi)關(guān)控制設(shè)備的選擇入手，逐步實(shí)現(xiàn)最大限度地"綠色照明"。推廣使用節(jié)能產(chǎn)品、節(jié)能型零配件同時(shí)大力推廣節(jié)能新維修、新工藝等。3、合理進(jìn)行電力負(fù)荷調(diào)配充分利用現(xiàn)有設(shè)備重點(diǎn)提高其功率因素，努力使變壓器經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，降低基本電費(fèi)支出。4、摸索中央空調(diào)使用規(guī)律，不斷改善護(hù)套層保溫效果，減少供管路途損失，提高制冷效率。進(jìn)行制冷用量分析，擬訂整改方案，為實(shí)行中央空調(diào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供依據(jù)。5、在物業(yè)的進(jìn)駐階段，向業(yè)主方提出方案，安裝節(jié)水潔具，如感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。同時(shí)經(jīng)常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)各種"跑、冒、滴、漏"現(xiàn)象及時(shí)進(jìn)行處理。6、重點(diǎn)監(jiān)控各處通過(guò)感光探頭控制開(kāi)關(guān)的電氣線路，通過(guò)調(diào)節(jié)其參數(shù)達(dá)到準(zhǔn)確控制的目的。若無(wú)法通過(guò)調(diào)節(jié)解決，應(yīng)聯(lián)系售后服務(wù)單位更換更加精確的感光器件以避免不必要的能耗損失。7、進(jìn)行水電量平衡測(cè)試，這是摸清用水用電情況的最科學(xué)的方法。經(jīng)過(guò)對(duì)用水量平衡測(cè)試后，單位的上、下水管網(wǎng)，用水器具數(shù)量、使用情況，日、月、年用水量，各用水點(diǎn)（如鍋爐、洗浴、游泳池等）的用水概況都能通過(guò)測(cè)試查清楚，并通過(guò)用水?dāng)?shù)據(jù)分析，找出用水不合理的原因，從而可采取相應(yīng)的措施。用水量平衡測(cè)試的具體方法和步驟詳見(jiàn)我們的能耗監(jiān)控手冊(cè)。用電量的平衡測(cè)試也可參照該辦法執(zhí)行。這樣就為我們的能耗管理提供了準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。8、對(duì)一些可以進(jìn)行節(jié)能改造的設(shè)備進(jìn)行適當(dāng)改造，降低其長(zhǎng)期使用成本。（二）從管理方面著手實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗1、將每周的能耗情況通知各使用部門(mén)，并制作能耗消耗周對(duì)比圖、相同房間能耗對(duì)比圖。讓各使用人自行進(jìn)行對(duì)比后思考減低能耗的對(duì)策。2、我們將每月對(duì)水、電等能源的質(zhì)量、價(jià)格、耗量進(jìn)行調(diào)查和核算，并對(duì)其異常消耗進(jìn)行分析，以確定水、電等能源在使用上是否合理。經(jīng)過(guò)精確分析后確定節(jié)能對(duì)象，制訂節(jié)能計(jì)劃，落實(shí)節(jié)能措施，貫徹能源政策。以求得整體的最優(yōu)規(guī)劃、最優(yōu)控制、最優(yōu)管理。3、總結(jié)各類設(shè)備的能耗情況，制定合適的每月能耗指標(biāo)。4、在和體育中心后勤領(lǐng)導(dǎo)商量之后制定中央空調(diào)、公共照明、水景噴泉開(kāi)放時(shí)間表，并按照時(shí)間表嚴(yán)格執(zhí)行。5、用戶如需更換、移位、拆除、停用和新裝、改裝電氣線路及設(shè)備，必須按水電申請(qǐng)程序提出申請(qǐng)，經(jīng)工程維修部審核，報(bào)體育中心后勤單位批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。施工完畢后，經(jīng)工程維修部派出工程維修人員進(jìn)行驗(yàn)收，申報(bào)手續(xù)不完整和工程質(zhì)量達(dá)不到要求的，不予供電。6、我們將和體育中心后勤管理部門(mén)制訂合理的抄表計(jì)劃，及時(shí)準(zhǔn)確地將能耗情況告知體育中心后勤管理部門(mén)。7、對(duì)于在表前接水、在物業(yè)管轄的線路上私自接電或繞越電度表接電、改變計(jì)量裝置的接線、偽造或啟動(dòng)表計(jì)封印以及采用其他方法致使電表、水表、空調(diào)表計(jì)量不準(zhǔn)的行為我們有義務(wù)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止。同時(shí)報(bào)請(qǐng)?bào)w育中心后勤管理部門(mén)進(jìn)行適當(dāng)處理。（三）利用宣傳手段促進(jìn)節(jié)能降耗1、在有需要提醒節(jié)能的位置（如洗手間、空調(diào)調(diào)節(jié)開(kāi)關(guān)等處）設(shè)置溫馨標(biāo)識(shí)，提醒使用人節(jié)約能源。2、在精神文明窗口創(chuàng)立節(jié)能降耗專欄，進(jìn)行節(jié)能知識(shí)的宣傳和交流。3、印制節(jié)能手冊(cè)分發(fā)給體育中心相關(guān)工作人員，將節(jié)能知識(shí)進(jìn)行普及，同時(shí)使節(jié)能意識(shí)深入人心。第三節(jié)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理工作一、供配電運(yùn)行管理（一）工作內(nèi)容1、實(shí)行二十四小時(shí)三班運(yùn)行值班交接班制度。每班巡視高低壓供配電設(shè)備房三遍，檢查配電房有無(wú)異常并作好巡查記錄。2、維護(hù)和巡視路線：高壓柜（計(jì)量、環(huán)網(wǎng)、CT柜等）→變壓器→低壓總屏→計(jì)量屏→直流屏→聯(lián)絡(luò)屏→補(bǔ)償屏→負(fù)荷屏→各路出線→設(shè)備房配套設(shè)施（消防、通風(fēng)、照明等）。3、檢查各種指示儀器儀表信號(hào)是否正確，各隔離開(kāi)關(guān)及斷路器有無(wú)異常聲響和異味；各連接端點(diǎn)是否牢固，有無(wú)腐蝕及過(guò)熱現(xiàn)象。4、供電值班和交接班記錄及維修記錄、巡視記錄及配套設(shè)施運(yùn)行和保養(yǎng)記錄，應(yīng)填寫(xiě)詳盡。5、掌握電力分配負(fù)荷狀態(tài)、抄錄變壓器三相溫升是否正常，掌握能源消耗狀態(tài)和設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律，及時(shí)調(diào)整供電力率（功率因數(shù)）。6、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)處理，較重大隱患問(wèn)題及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，并通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)組織協(xié)調(diào)迅速處理。7、重點(diǎn)檢查電容屏、負(fù)荷屏、變壓器、計(jì)量屏、聯(lián)絡(luò)屏工作狀態(tài)。8、發(fā)現(xiàn)負(fù)荷嚴(yán)重不平衡時(shí)，應(yīng)守候檢查并及時(shí)報(bào)維修部門(mén)主管或?qū)I(yè)維修人員分析處理，保持本班設(shè)備清潔衛(wèi)生。9、按照供配電設(shè)備日常保養(yǎng)計(jì)劃表對(duì)供配電設(shè)備及配套設(shè)施進(jìn)行日常保養(yǎng)，作好記錄。10、嚴(yán)格執(zhí)行《電工安全操作規(guī)程》、《供電值班制度》、《配電房管理制度》、《停電事故處理程序》、《交接班管理制度》、《高壓操作票制度》等規(guī)程。（二）供配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案根據(jù)維修維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案,要求達(dá)到的總體標(biāo)準(zhǔn)是: 保證供配電設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行;功率因數(shù)達(dá)0.98以上。（表一）環(huán)1、清理外部灰塵；3、指示燈是否完好；1、檢查操作機(jī)構(gòu)是否靈活、互鎖機(jī)構(gòu)是否正確；2、檢查電源接線裝置，并緊固螺絲；1、溫控器顯示是否正常；即進(jìn)行整修處理；（表二）低壓部份具體項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容具體要求配電柜、動(dòng)力柜、電容柜、控制柜每天一次1、清潔衛(wèi)生；2、檢查外觀是否完好，指示燈是否顯示正常，電壓、電流是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，有無(wú)異聲、異味。檢查開(kāi)關(guān)是否在正確位置，標(biāo)示是否清楚；3、檢查無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求；4、檢查電容器、熔斷器是否過(guò)熱；5、檢查開(kāi)關(guān)觸頭接觸是否良好，有無(wú)短路、過(guò)載現(xiàn)象；6、檢查電力監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控模塊工作是否正常。設(shè)備衛(wèi)生、標(biāo)示清楚、設(shè)備運(yùn)行正常每半年一次1、清潔衛(wèi)生；2、緊固螺絲，調(diào)整觸頭接觸點(diǎn)間隙，更換打磨燒壞的動(dòng)靜觸頭；3、若有過(guò)載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。設(shè)備衛(wèi)生，開(kāi)關(guān)狀態(tài)良好。

（表三）具體項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容具體要求配電柜、動(dòng)力柜、電容柜、控制柜每年一次1、在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面；各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤(rùn)滑油；2、檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能銼修，只能輕輕擦拭；檢查手動(dòng)（3次）、電動(dòng)（3次）閉合與斷開(kāi)是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱保護(hù)脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；檢查接地線有無(wú)松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。3、二次回路維修保養(yǎng)：號(hào)碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；接頭處是否松弛，如松馳則擰緊。4、主回路維修保養(yǎng)：標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；接頭處是否有過(guò)熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；緊固螺絲，調(diào)整接觸點(diǎn)間隙，更換打磨燒壞的觸頭；5、檢測(cè)接地電阻，測(cè)試過(guò)流保護(hù)裝置，連鎖裝置是否可靠。配電柜內(nèi)清潔無(wú)雜物，連接件無(wú)松動(dòng)，無(wú)發(fā)熱變色，儀表等附件完好無(wú)損；動(dòng)力配電系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定、可靠、安全；功率因數(shù)不小于0.98。設(shè)備房應(yīng)急照明器具每天一次1、照明器具的清潔衛(wèi)生；2、檢查外觀是否良好，有無(wú)異聲；3、檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度及電壓的變化影響等情況，如有異常，馬上處理。燈具衛(wèi)生，工作正常

（表四）具體項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容具體要求設(shè)備房應(yīng)急照明器具每月一次1、重復(fù)日檢內(nèi)容；2、調(diào)整照明器具亮度，節(jié)約能源；3、更換過(guò)熱、故障配件，避免短路現(xiàn)象。4、根據(jù)季節(jié)和要求合理調(diào)整燈光工程的開(kāi)機(jī)時(shí)間。照明器具安全工作供電線路每周一次1、清潔衛(wèi)生；2、檢查電纜敷設(shè)環(huán)境有無(wú)積水、雜物；3、供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落，如有馬上更換。無(wú)雜物、積水，標(biāo)識(shí)清晰每月一次1、重復(fù)上述內(nèi)容；2、檢查線路有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象；3、檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好，如有異常，馬上處理。線路無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，接線裝置緊固每年一次1、重復(fù)上述內(nèi)容；2、用儀表檢測(cè)線路絕緣電阻；3、對(duì)金屬支架、電纜套管涂防銹漆或?yàn)r青。阻值符合規(guī)范，無(wú)銹蝕二、給排水管理（一）主要工作內(nèi)容1、給排水設(shè)備的巡視與供電設(shè)備的巡視同時(shí)進(jìn)行，每班三遍。檢查設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)、水壓、電機(jī)啟停工作狀態(tài)；檢查設(shè)備設(shè)施的“三凈”“三不漏”情況。=1\*GB2⑴給水巡視檢查路線：供水水泵→水泵電機(jī)→主管支架→避震管喉→主管閥門(mén)（單向閥、液壓閥和閘閥等）→電器控制柜（電機(jī)啟?？刂?、水位限位控制）→變頻調(diào)節(jié)柜→水壓表→水池或水箱→水泵房配套設(shè)施→填巡視檢查表。=2\*GB2⑵供水水池檢查：檢查水池蓋鎖扣→水源表面水質(zhì)→防蟲(chóng)網(wǎng)→浮球閥→水位計(jì)→排污閥→水池壁有無(wú)污垢→水池底有無(wú)積垢。=3\*GB2⑶檢查變頻控制裝置：顯示面板數(shù)據(jù)正確性→設(shè)置調(diào)節(jié)按鍵有無(wú)松脫→數(shù)據(jù)接口線是否牢固→變頻器散熱風(fēng)機(jī)→變頻器溫度→控制器聲響。=4\*GB2⑷開(kāi)水器檢查：電源插座線路是否正?！疁販囟仁欠耧@示正常→閥門(mén)有無(wú)滴漏→管道有無(wú)松脫和滴漏→定期進(jìn)行清潔水質(zhì)。=5\*GB2⑸排水設(shè)施檢查路線：手動(dòng)啟動(dòng)潛水泵→觀察或感覺(jué)止回閥功能→檢查出水效果→檢查電器控制→停止運(yùn)行→記錄。2、及時(shí)填寫(xiě)水泵運(yùn)行記錄、巡視記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)維修部門(mén)主管或?qū)I(yè)工程人員組織維修人員處理。3、日常故障由專業(yè)工程人員安排處理。按規(guī)定對(duì)消防水泵、噴淋泵進(jìn)行定期試泵運(yùn)行，試運(yùn)行以放水后水壓減少后點(diǎn)動(dòng)啟動(dòng)為準(zhǔn)。不得超壓試機(jī)，防止爆管。4、每月檢查試一次水池水位控制設(shè)備，保證溢壓閥、閘閥、浮球閥等控制閥工作正常、靈活可靠，避免溢水事件發(fā)生。在重點(diǎn)場(chǎng)所加裝二級(jí)防溢水裝置以提高可靠性。5、按月統(tǒng)計(jì)月水耗數(shù)據(jù)和電能消耗數(shù)據(jù)。（二）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案通過(guò)維護(hù)保養(yǎng)，使給排水設(shè)備、設(shè)施能隨時(shí)正常運(yùn)行，保證給排水設(shè)備完好。（表一）具體項(xiàng)目工作要求內(nèi)容具體要求生活泵、排污泵每天一次1、保持水泵設(shè)備房、排污泵機(jī)體衛(wèi)生清潔；2、每天每2小時(shí)觀察其水位、水壓等指示是否正常，運(yùn)行時(shí)有無(wú)異聲、異味；3、檢查盤(pán)根處滴水是否符合規(guī)范，如不規(guī)范，應(yīng)及時(shí)處理。4、檢查水位深度指示是否清晰。5、發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時(shí)處理。設(shè)備衛(wèi)生，水位指示清晰每年一次1、電機(jī)、軸承加注黃油；如有異響，應(yīng)更換軸承；2、泵體及管道閥門(mén)除銹刷漆；3、緊固柜各線路接頭螺母，清掃柜內(nèi)灰塵等潤(rùn)滑良好，線頭緊固良好管網(wǎng)、排污管網(wǎng)每周一次查外觀是否完好，應(yīng)無(wú)滴、漏現(xiàn)象。2、檢查閘閥，觀察供壓力表是否正常。3、閥門(mén)開(kāi)啟位置是否正確，標(biāo)示是否清晰。運(yùn)行正常每季一次1、復(fù)上述內(nèi)容。2、清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。3、檢查閘閥開(kāi)啟、關(guān)閉是否靈活，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。管道內(nèi)無(wú)雜物，閥門(mén)開(kāi)啟靈活，無(wú)泄漏。每年一次1、復(fù)上述內(nèi)容。2、檢查修整全部管架。3、管道及支架除銹刷漆。4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。5、管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。6、更換各類閥門(mén)標(biāo)示，并標(biāo)注管內(nèi)水流方向。7、各類閥門(mén)絲桿上刷防銹漆。管架防銹良好，閥門(mén)工作正常，標(biāo)示清晰。給水井、雨水井污水井每周一次1、檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開(kāi)蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰。每半年一次1、重復(fù)上述檢查。2、清理污泥，疏通下水管道。3、各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。三、消防系統(tǒng)維護(hù)管理（一）工作內(nèi)容1、消防值班按二十四小時(shí)三班制，每班前應(yīng)交接、檢查上一班有無(wú)遺留問(wèn)題。2、消防監(jiān)控巡視檢查員按規(guī)定的巡視路線進(jìn)行巡視，檢查消防設(shè)施齊備情況。3、檢查各種消防應(yīng)急用具是否齊全，檢查聯(lián)動(dòng)柜指示燈和按鈕、鑰匙是否完好。讓消防主機(jī)自檢一遍。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)維修維修人員。4、掌握登記誤報(bào)警情況及誤報(bào)地址分布狀態(tài)，并將每月統(tǒng)計(jì)報(bào)管理處和工程維修部部備案。搜集誤報(bào)警規(guī)律，為維修維護(hù)提供方便。5、巡視檢查消防廣播是否正常、室外消防報(bào)警設(shè)施是否缺損、消防栓和滅火器是否按月檢查、是否及時(shí)張貼檢查卡、檢查疏散標(biāo)識(shí)燈是否正常發(fā)光。6、檢查電梯的迫降功能、防火分區(qū)卷簾門(mén)的功能，檢查防排煙風(fēng)機(jī)的啟動(dòng)風(fēng)力、檢查警鈴、手報(bào)等裝置的操作靈活性等。7、每年至少進(jìn)行一次感溫、感煙探測(cè)器試驗(yàn)。全年抽檢率須達(dá)到30%。對(duì)有塵誤報(bào)感溫感煙探頭進(jìn)行除塵清洗。及時(shí)更換損壞的消防系統(tǒng)零配件。避免零配件故障相互影響、事態(tài)擴(kuò)大現(xiàn)象。8、嚴(yán)格執(zhí)行《消防事故應(yīng)急處理程序》和《消防中心管理制度》，按規(guī)范化要求作好記錄。認(rèn)真填寫(xiě)好《消防試驗(yàn)記錄》，收集整理好打印的消防報(bào)警資料交由工程維修部部主管存檔備查。嚴(yán)格執(zhí)行《值班制度》、《交接班制度》等相關(guān)規(guī)章制度，盡量減少設(shè)備故障現(xiàn)象。（二）消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案根據(jù)《消防設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃》，使消防設(shè)備、設(shè)施能隨時(shí)正常運(yùn)行，保證消防設(shè)備完好。(表一)具體項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容具體要求火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（主機(jī)，煙、溫探測(cè)器，報(bào)警裝置）每天一次1、每天對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)控制器的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行檢查，著重檢查火警功能及故障監(jiān)視狀態(tài)及動(dòng)作監(jiān)視狀態(tài)，一有故障，及時(shí)處理，并進(jìn)行主、備電源切換試驗(yàn)。2、對(duì)主機(jī)及聯(lián)運(yùn)柜外表進(jìn)行清潔。外觀良好，功能正常每月一次1、完成日檢查保養(yǎng)全部?jī)?nèi)容；2、控制器主要工作電壓測(cè)試；3、與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好；4、隨機(jī)抽取不低于2%的溫、煙感探頭，檢查報(bào)警是否正確；5、手動(dòng)報(bào)警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無(wú)破損及丟失；6、任選手動(dòng)報(bào)警按鈕，進(jìn)行模擬報(bào)警，測(cè)試報(bào)警功能是否正常；設(shè)備運(yùn)行正常，各項(xiàng)功能正常每年一次1、重復(fù)每月一次的工作；2、對(duì)樓內(nèi)各模塊箱進(jìn)行外觀檢查，外接線是否固定良好；3、火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)柜等進(jìn)行清掃除塵。線路松動(dòng)，應(yīng)進(jìn)行緊固。對(duì)自檢、消音、復(fù)位功能檢查，主電源與備用電源切換、報(bào)警檢查。設(shè)備運(yùn)行正常，各項(xiàng)功能達(dá)到設(shè)備出廠標(biāo)準(zhǔn)廣播和背景音樂(lè)系統(tǒng)每月一次1、清潔設(shè)備；2、檢查外觀是否良好，檢查線路及設(shè)備是否正常；3、檢測(cè)廣播喇叭和音樂(lè)的效果，有故障，馬上更換。通信暢通，音響效果達(dá)到要求

四、智能化設(shè)備維護(hù)（一）日常管理工作內(nèi)容1、智能化設(shè)備維護(hù)巡視按二十四小時(shí)三班制，每班前應(yīng)交接、檢查上一班有無(wú)遺留問(wèn)題。2、檢查各數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶通訊、安防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)等是否正常，進(jìn)行監(jiān)視工作臺(tái)自檢工作，進(jìn)行一次圖像拷貝觀察操作。檢查智能化設(shè)備功能是否完好。3、掌握登記各種誤報(bào)警情況及誤報(bào)區(qū)域分布狀態(tài)，分析誤報(bào)原因，并每月統(tǒng)計(jì)報(bào)體育中心管理處檔案室備案。搜集誤報(bào)警規(guī)律，為維修維護(hù)提供方便。4、對(duì)智能化備用端口、線路、模板、接線測(cè)試板作妥善保護(hù)處理。并登記備案。5、綜合統(tǒng)計(jì)易損件數(shù)量、確定合理的零配件儲(chǔ)備。6、嚴(yán)格執(zhí)行《智能化設(shè)備事故應(yīng)急處理程序》和《中控室管理制度》，按規(guī)范化要求作好記錄。認(rèn)真填寫(xiě)好《智能設(shè)備試驗(yàn)記錄》，收集整理好打印的安防、識(shí)別數(shù)據(jù)成形等報(bào)警資料交由工程維修部主管存檔備查。嚴(yán)格執(zhí)行《值班制度》、《交接班制度》，盡量減少設(shè)備故障現(xiàn)象。7、確定建立健全重點(diǎn)場(chǎng)所安防錄像、報(bào)警等監(jiān)控檔案資料。（二）智能化系統(tǒng)維修維護(hù)計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)1、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)（BAS）項(xiàng)目頻次維護(hù)內(nèi)容要求計(jì)算機(jī)每周一次1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵；2、檢測(cè)設(shè)備性能及運(yùn)行狀況，包括系統(tǒng)接口性能；3、內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份；4、系統(tǒng)查毒和殺毒。1、用專用程序檢測(cè)，電腦運(yùn)行速度正常（具體視設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)定）；2、硬盤(pán)空間不小于工作要求（具體視設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)定）；3、采用360檢查無(wú)病毒；4、系統(tǒng)接口連接良好，數(shù)據(jù)傳輸正常；5、打印墨容量指示正常，打印字跡清晰。6、系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)與現(xiàn)場(chǎng)儀器儀表的正常輸出或指示值相一致。UPS電源每季一次1、檢測(cè)UPS工作情況是否正常；2、配載作放電檢查維護(hù)。各項(xiàng)指示正常；停電自動(dòng)切換正常；充放電時(shí)間符合設(shè)計(jì)要求。集中控制箱每周一次1、檢查連接線路的牢固程度，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象；2、檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況，并進(jìn)行調(diào)校等。1、外觀完好，表面無(wú)脫漆、氧化、腐蝕現(xiàn)象、聯(lián)接牢固；2、控制器、執(zhí)行器動(dòng)作正常；3、變送器輸出數(shù)據(jù)符合設(shè)計(jì)要求。傳感器每年一次1、測(cè)試溫度、液位、流量、壓力傳感器的靈敏程度；2、更換性能不好的元件、校核性能、保證質(zhì)量和準(zhǔn)確性。1、傳感器連接牢固，外觀完好；2、傳感器輸出數(shù)據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量?jī)x相比，誤差值小于設(shè)計(jì)允許值。2、保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SAS)（表一）項(xiàng)目頻次內(nèi)容要求閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)每周一次1、清潔除塵；2、檢查外觀完好情況。1、外觀完好、無(wú)積塵、無(wú)脫漆、氧化和腐蝕現(xiàn)象，連接牢固；2、攝像機(jī)可視范圍和靈敏度符合設(shè)計(jì)要求（具體視設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)定）；3、機(jī)械結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、平穩(wěn)；4、云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)控制自如，轉(zhuǎn)動(dòng)速度和范圍符合設(shè)計(jì)要求；5、攝像機(jī)聚焦良好、輸出圖像無(wú)重影和散焦，光圈大小適宜，背景光從1以下一1000UX以上范圍內(nèi)變化（具體視所選的攝像機(jī)性能定）即白天和夜間電燈照度差，圖像分辯正常。每季一次1、線路整理；2、檢查各視頻及音頻接頭。每年一次1、檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化；2、線路標(biāo)號(hào)是否清晰可見(jiàn)、合理編排線路，并檢修調(diào)整；3、檢測(cè)設(shè)備性能及運(yùn)行狀況，包括云臺(tái)機(jī)械結(jié)構(gòu)和電動(dòng)元器件的工作情況，并進(jìn)行調(diào)校、緊固，潤(rùn)滑和清潔等。計(jì)算機(jī)和監(jiān)視器每月一次1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵；2、檢測(cè)設(shè)備性能及運(yùn)行狀況，包括UPS工作情況；3、檢查各聯(lián)結(jié)線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。1、設(shè)備外觀完好，無(wú)積塵，打印字跡清晰；2、采用專業(yè)軟件測(cè)試電腦運(yùn)行速度、磁盤(pán)可用空間符合設(shè)計(jì)要求；3、UPS充放電時(shí)間、停電切換速度等符合設(shè)計(jì)要求；4、采用標(biāo)準(zhǔn)電視圖像檢測(cè)，圖像顯示正常，分辨率等符合設(shè)計(jì)要求（如480線等），圖像無(wú)抖動(dòng)，扭曲等現(xiàn)象；每半年一次1、清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵；2、數(shù)據(jù)整理與備份；3、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測(cè)試。硬盤(pán)錄像機(jī)每周一次1、檢查監(jiān)視位置是否準(zhǔn)確；2、檢查外觀是否完好；清潔除塵；3、檢查是否有異常響聲，異常氣味。4、機(jī)器溫升是否正常。1、外觀完好，無(wú)積塵，連接良好；2、監(jiān)視點(diǎn)圖象準(zhǔn)確，重播圖像與原圖像相比較，清晰度、色質(zhì)等沒(méi)有明顯區(qū)別；3、功能作正常；4、硬盤(pán)錄像機(jī)可貯存容量符合要求。5、無(wú)異常噪音。每月一次1、檢查錄制標(biāo)準(zhǔn)；2、測(cè)試各功能健的工作情況；3、硬盤(pán)錄像機(jī)進(jìn)行磁盤(pán)掃描檢查。每半年一次1、檢測(cè)音頻、視頻接口，測(cè)試各項(xiàng)性能指標(biāo)。2、對(duì)主機(jī)內(nèi)部進(jìn)行一次灰塵清理。防止灰塵損壞主機(jī)。五、中央空調(diào)運(yùn)行（一）維修管理工作內(nèi)容1、在中央空調(diào)使用前十天應(yīng)對(duì)冷水機(jī)組的各部件進(jìn)行檢查（加油、干燥劑是否更換、截止閥的開(kāi)關(guān)是否靈活、有無(wú)滲漏、清洗冷凝器、清潔設(shè)備灰塵、檢查膨脹水箱的浮球閥是否正常等）2、在空調(diào)使用期間，中央空調(diào)運(yùn)行管理實(shí)行運(yùn)行全程監(jiān)控，監(jiān)控工作由空調(diào)值班員進(jìn)行。每班巡視空調(diào)設(shè)備二次，通過(guò)聞、看、聽(tīng)、摸等辦法及時(shí)掌握和發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備監(jiān)視不了的設(shè)備潛在故障隱患。3、及時(shí)清除設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)的雜物；保持設(shè)備和場(chǎng)地清潔。4、通過(guò)觀察監(jiān)視設(shè)備，掌握空調(diào)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。巡視時(shí)主要注意空調(diào)運(yùn)行有無(wú)“三漏”現(xiàn)象，有無(wú)異聲異味。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)組織安排維修處理。5、每年定期對(duì)空調(diào)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作（必須涉及的內(nèi)容有測(cè)量蒸發(fā)器進(jìn)出水溫和壓力；壓縮機(jī)取段溫度測(cè)量；壓縮機(jī)三相電流平衡性測(cè)量；檢查保護(hù)開(kāi)關(guān)的整定情況；緊固電路上各電線接端螺絲；測(cè)量電機(jī)絕緣；微電腦控制中心的設(shè)定值和運(yùn)行值的調(diào)整；檢查清潔電器控制柜等），并同時(shí)進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn);對(duì)過(guò)濾網(wǎng)進(jìn)行清洗、對(duì)水管加防垢劑；給風(fēng)機(jī)盤(pán)管電機(jī)和水泵電機(jī)軸承端更換或加注新黃油。6、梅雨季節(jié)，做好室外冷卻機(jī)組的防潮防銹措施。7、檢查各種空調(diào)閥門(mén)溫控設(shè)施是否良好，統(tǒng)計(jì)空調(diào)能源消耗情況。8、做好《空調(diào)日運(yùn)行記錄》、《空調(diào)機(jī)組巡視檢查記錄》、《空調(diào)維修記錄》和《空調(diào)保養(yǎng)記錄》等日常工作記錄。9、空調(diào)設(shè)備工作用易耗材料必須及時(shí)統(tǒng)計(jì)，每月上報(bào)工程維修部部主管以便及時(shí)掌握消耗情況。10、由工程維修部制訂降耗措施，為來(lái)年的材料請(qǐng)購(gòu)計(jì)劃作準(zhǔn)備。（二）中央空調(diào)的維修維護(hù)方案針對(duì)體育中心中央空調(diào)系統(tǒng)的特點(diǎn)，及時(shí)制定相應(yīng)的維修維護(hù)計(jì)劃，積極做好各項(xiàng)維修維護(hù)工作及相關(guān)記錄。1、日常維護(hù)管理（1）每年供冷季節(jié)機(jī)組啟動(dòng)前a、檢查制冷劑液位和油面；b、檢查冷凝器和變頻壓縮機(jī)；c、檢查和測(cè)試所有運(yùn)行控制和安全控制功能；d、檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值；e、啟動(dòng)機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，記錄機(jī)組運(yùn)行參數(shù)。f、根據(jù)運(yùn)行記錄，分析處理機(jī)組問(wèn)題。（2）運(yùn)行期間管理a、檢查機(jī)組各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)的工況，調(diào)整安全控制裝置；b、檢查控制裝置的運(yùn)行；c、檢查制冷劑液位和油位；d、檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行；e、檢查回油系統(tǒng)；f、檢查電機(jī)和啟動(dòng)器的運(yùn)行；g、記錄運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行是否正常，必要時(shí)進(jìn)行機(jī)組檢修；h、每月進(jìn)行一次泄漏檢查；i、記錄和報(bào)告有需要更換的零配件；j、冷卻電機(jī)軸承打油或更換軸承；k、高、低壓控制檢測(cè)、修理或更換；l、空調(diào)機(jī)組檢測(cè)、修理或更換零配件；m、冷凝器清理沉積物質(zhì)；n、電器裝置有否接駁松脫、觸點(diǎn)氧化，是否有外來(lái)物質(zhì)，是否需修理或更換；o、控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測(cè)、修理或更換。（3）每年制冷期結(jié)束停機(jī)期間a、檢查壓縮電機(jī)組件的各項(xiàng)環(huán)節(jié)；b、檢查壓縮機(jī)潤(rùn)滑油系統(tǒng)；c、執(zhí)行各項(xiàng)正確操作程序，檢查電機(jī)啟動(dòng)器；d、檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正常；e、檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗；4、定期維護(hù)管理表格（表一）具體項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容具體要求冷凍泵每天一次1、檢查電機(jī)電流、電壓、溫度，觀察有無(wú)異?，F(xiàn)象；2、泵體盤(pán)根處滴水是否符合要求。電壓、電流等正常，盤(pán)根無(wú)漏水每季一次1、檢查聯(lián)軸器及盤(pán)根的使用情況；2、轉(zhuǎn)動(dòng)閥門(mén)，檢查閥門(mén)能否靈活開(kāi)啟、關(guān)閉。聯(lián)軸器、閥門(mén)靈活每年一次1、清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤(rùn)滑油；2、檢測(cè)電機(jī)接地電阻，并記錄；3、檢測(cè)冷卻、冷凍泵電機(jī)絕緣電阻值；4、更換水泵軸襯套，重新加裝填料；5、泵殼、泵體清銹刷漆。外觀良好，潤(rùn)滑良好，阻值符合要求冷卻塔每天一次1、檢查水閥浮球閥是否正常；2、觀察電流、電壓及布水器的運(yùn)行情況。電流、電壓正常，閥門(mén)工作正常。每季一次1、重復(fù)上述檢查；2、進(jìn)行水處理；3、檢查電機(jī)皮帶是否正常；4、清洗冷卻塔塔體。皮帶松弛正常，水質(zhì)防銹處理合格，冷卻塔外觀良好。冷卻塔每年一次1、用500v搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥處理后仍達(dá)不到0.5MΩ以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈；2、檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承；3、檢查皮帶是否開(kāi)裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個(gè)月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修；4、檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴；5、清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉；電機(jī)風(fēng)扇聯(lián)接良好；轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求；塔體整潔。冷卻塔每年一次6、檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）；7、擰緊所有緊固件；8、清潔整個(gè)冷卻塔外表。

（表二）具體項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容具體要求風(fēng)機(jī)盤(pán)管每周一次1、觀察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行，有無(wú)異聲；2、空調(diào)開(kāi)關(guān)及電磁閥工作是否正常。運(yùn)行正常每季一次1、檢查冷凝水接水盤(pán)是否暢通排水；2、保溫要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動(dòng)排氣閥工作是否正常。閥門(mén)工作正常，盤(pán)管暢通。每年一次1、每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤(pán)管內(nèi)的空氣（不定期）；2、檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承；3、用500v搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無(wú)變形、鼓脹或開(kāi)裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過(guò)熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修；4、清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤(pán)管、積水盤(pán)上的污物；5、用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤(pán)管內(nèi)壁的水垢；6、擰緊所有緊固件；7、清潔風(fēng)機(jī)盤(pán)管外殼。出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值；電機(jī)運(yùn)行無(wú)噪聲，設(shè)備無(wú)漏水。空調(diào)風(fēng)機(jī)每天一次1、機(jī)組外部清潔；2、檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤(pán)排水是否暢通。外觀良好，設(shè)備運(yùn)行正常。每季一次1、重復(fù)上述檢查；2、清洗風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)；3、風(fēng)機(jī)軸承加注黃油。過(guò)濾網(wǎng)干凈，潤(rùn)滑良好。六、照明系統(tǒng)管理（一）主要工作內(nèi)容1、工程維修部維修人員每天夜間不定期巡視檢查各處照明電氣控制箱，分支母線插接箱和室內(nèi)外照明燈具，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)工程維修部備案并安排電工進(jìn)行維修。2、更換燈具的工作占照明系統(tǒng)管理工作較多的比重。及時(shí)優(yōu)先解決重要公共通道、辦公室大門(mén)、道路路燈等重要部位的燈具維修工作。3、做好高空維修照明系統(tǒng)安全可靠的保障措施。4、經(jīng)常檢查照明線路電壓情況，對(duì)常發(fā)生燈具損壞的線路重點(diǎn)測(cè)量電流和電壓、絕緣情況，有針對(duì)性地找出原因，解決問(wèn)題。5、每年組織對(duì)電控箱接線端螺絲進(jìn)行緊固調(diào)整除銹等處理。6、由工程維修部制訂降耗措施，為來(lái)年的材料請(qǐng)購(gòu)計(jì)劃作準(zhǔn)備。（二）照明系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)表1、照明系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢查項(xiàng)目作業(yè)項(xiàng)目保養(yǎng)計(jì)劃日檢周檢月檢年檢燈亮燈率1、路燈亮燈率檢查○統(tǒng)計(jì)亮燈率摸索燈具損壞規(guī)律提出改進(jìn)方案2、景觀燈亮燈率檢查○3、應(yīng)急照明燈亮燈率檢查○4、電梯轎廂燈亮燈率檢查○5、通道燈亮燈率檢查○6、雕塑射燈亮燈率檢查○7、設(shè)備房照明亮燈率檢查○8、景觀照明亮燈率檢查○9、地下室照明亮燈率檢查○2、照明電源控制箱檢查作業(yè)項(xiàng)目保養(yǎng)計(jì)劃周檢月檢季檢年檢1、進(jìn)線主電纜溫度檢查○2、接地銅器板螺絲緊固性檢查○3、電箱清潔衛(wèi)生檢查○4、漏電開(kāi)關(guān)功能性檢查○5、空氣開(kāi)關(guān)可靠性檢查○6、控制箱（柜）有無(wú)異味檢查○7、分支線接線端牢固性檢查○8、接線排色澤檢查○9、填寫(xiě)照明電箱設(shè)施檢查卡○10、照明時(shí)間控制器檢查○11、更換時(shí)間控制器電池○12、感光控制器功能檢查○13、射燈鎮(zhèn)流器溫度檢查○14、景觀燈罩清潔○15、電箱門(mén)檢查○16、電箱標(biāo)識(shí)清晰度檢查○17、燈具支架機(jī)械部位潤(rùn)滑保養(yǎng)○18、景觀照明IC模塊散熱效果檢查○19、控制繼電器接觸性能○20、散熱風(fēng)機(jī)軸承加潤(rùn)滑油○3、常用燈具檢查保養(yǎng)項(xiàng)目作業(yè)項(xiàng)目保養(yǎng)計(jì)劃周檢月檢季檢年檢日光燈1、啟輝性能檢查保養(yǎng)○2、燈管清潔檢查保養(yǎng)○3、燈座接觸性能檢查保養(yǎng)○4、燈架（框）清潔檢查保養(yǎng)○5、電源線檢查加補(bǔ)護(hù)套管○6、電源線溫度檢查保養(yǎng)○7、開(kāi)關(guān)合接線牢固性檢查保養(yǎng)○節(jié)能燈8、檢查絲口插桿電接觸性能，○9、進(jìn)行燈架（罩）清潔○10、檢查發(fā)光亮度是否接近失效○11、檢查開(kāi)關(guān)是否靈活可靠○鈉、汞、碘鎢燈等特種燈12、要求電極接觸性能良好；○13、要求不帶電部份絕緣良好；○14、清除高能燈附近的雜物和灰塵○15、進(jìn)行電動(dòng)支架的防腐性保養(yǎng)○16、控制開(kāi)關(guān)的靈活可靠性測(cè)量○17、進(jìn)行線路絕緣性能測(cè)量○七、電梯運(yùn)行維護(hù)的監(jiān)督管理（一）日常工作內(nèi)容電梯工每班巡視電梯機(jī)房一次，填寫(xiě)巡視檢查記錄表；檢查設(shè)備房有無(wú)異常；早晚乘坐電梯一次感覺(jué)電梯有無(wú)異常；檢查電梯轎廂廳門(mén)安全設(shè)施是否可靠；檢查轎廂廳門(mén)設(shè)施附件是否齊全。1、對(duì)照電梯《例行保養(yǎng)工作計(jì)劃》及月、季度、年保養(yǎng)工作計(jì)劃和工作內(nèi)容對(duì)保養(yǎng)單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保電梯保養(yǎng)到位。2、配合電梯的運(yùn)行保養(yǎng)、例行保養(yǎng)和年檢工作，并作好詳細(xì)記錄。重點(diǎn)檢查井底緩沖器、鋼絲繩安全鉗、廳門(mén)轎門(mén)電氣連鎖和機(jī)械安全聯(lián)鎖等關(guān)鍵部位。3、全天候監(jiān)控電梯運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)電梯故障困人，立即采用維修手段進(jìn)行解救。4、發(fā)現(xiàn)安全隱患立即停梯，并向工程維修部部主管匯報(bào)。5、統(tǒng)計(jì)電梯能源消耗和保養(yǎng)材料消耗情況。6、嚴(yán)格執(zhí)行《電梯解困工作程序》、《電梯安全管理制度》、《電梯安全操作制度》、《電梯巡視檢查制度》、《GB95788電梯安全規(guī)范》等。

（二）電梯維修保養(yǎng)檢查計(jì)劃⑴監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)檢查項(xiàng)目作業(yè)項(xiàng)目保養(yǎng)計(jì)劃周檢月檢季檢年檢1、開(kāi)門(mén)檢查○2、開(kāi)關(guān)門(mén)時(shí)間檢查○3、按安全觸板、檢查重開(kāi)門(mén)情況○4、轎廂起動(dòng)檢查（震動(dòng)情況）○5、電梯加速過(guò)程及彈性震動(dòng)檢查○6、電梯運(yùn)行震動(dòng)及異常噪聲檢查○7、電梯減速過(guò)程及彈性震動(dòng)檢查○8、電梯停止震動(dòng)檢查○9、電梯平層檢查○10、電梯運(yùn)行檢查（返基站及待機(jī)）○11、檢查是否響應(yīng)最高廳門(mén)呼喚后轉(zhuǎn)下行○⑵機(jī)房檢查（表一）作業(yè)項(xiàng)目保養(yǎng)計(jì)劃周檢月檢季檢年檢1、檢查機(jī)房布置，清潔及有無(wú)異味○2、機(jī)房照明檢查○3、機(jī)房溫度及通風(fēng)檢查○4、消防設(shè)備檢查○5、接觸器動(dòng)作檢查、調(diào)整及清潔○6、檢查控制柜元件、溫度、有無(wú)異味○7、檢查曳引機(jī)運(yùn)行情況、有無(wú)異常噪聲、振動(dòng)及溫升○8、曳引機(jī)漏油檢查及清潔○9、齒輪油檢查○10、繩輪磨損檢查○11、鋼絲繩打滑檢查○第五節(jié)機(jī)電應(yīng)急管理的內(nèi)容與相關(guān)流程圖一、機(jī)電應(yīng)急處理的管理針對(duì)體育中心的特點(diǎn)，特制定以下應(yīng)急措施和方案：1、成立應(yīng)急維修小分隊(duì)，實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，做到設(shè)備有專人管理，緊急情況時(shí)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)有專人負(fù)責(zé)。2、準(zhǔn)備充足的備品配件，特別是易損易耗件要品種齊全。3、在接到“重大活動(dòng)”通知以后，應(yīng)急維修小分隊(duì)檢查各個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行情況，特別是活動(dòng)中所涉及的設(shè)備、設(shè)施需重點(diǎn)檢查，做到安全、正常運(yùn)行。4、在體育中心工作期間利用樓宇自控系統(tǒng)對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)故障馬上排除。5、接到重大自然災(zāi)害性預(yù)報(bào)時(shí)，提前編寫(xiě)預(yù)警方案，落實(shí)指揮、人力、物資、救護(hù)、后勤等工作內(nèi)容。6、編制各種常規(guī)應(yīng)急處理流程圖，提高員工應(yīng)急處理意識(shí)。7、對(duì)突發(fā)性緊急情況，由工程維修部主管臨時(shí)組織實(shí)施救急救護(hù)措施。8、每一次突發(fā)性緊急情況的完結(jié)后，必須召開(kāi)專題會(huì)議加以總結(jié)和歸納。形成文案存檔。并將有關(guān)步驟編入工作流程之中，使之具有可操作性。9、充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)和建議，及時(shí)修訂應(yīng)急處理預(yù)案和應(yīng)急處理工作流程。10、定期舉辦應(yīng)急處理演練，并將考核成績(jī)納入員工年終評(píng)比。二、機(jī)電管理的保障協(xié)調(diào)性工作機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理與維護(hù)是該項(xiàng)目的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)，為此我們?cè)隗w育中心管理處的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，與相關(guān)供貸單位、材料供應(yīng)商建