勒泰中心工程部商業(yè)運作手冊

01CZSY0001勒泰中心工程部商業(yè)運作手冊XX1023

工程部商業(yè)

運作手冊

北京戴德梁行物業(yè)管理服務有限公司

勒泰中心物業(yè)管理處

工程部編制

工程部概述

工程部作為物業(yè)管理中最重要的部門之一，負責整個項目的電氣、電梯、空調、給排水、

采暖、通訊、消防、對講監(jiān)控及項目公共設施等設備設施的運行管理、維修保養(yǎng)，對商戶

提供有償服務及裝修工程的監(jiān)督管理工作。具體職責如下：

1.負責項目設備設施交接驗收，建立全面的設備設施臺帳，對交接驗收設備或者系

統(tǒng)作現(xiàn)場標識，并完成交接報告。

2.制訂部門日常運作、管理工作程序與規(guī)章制度及各級人員的崗位職責，建立設備、

設施的操作、運行、保護保養(yǎng)、檢修、應急處理等技術標準與規(guī)范。

3.負責制訂管理項目工程保護年度與月度預算、采購計劃、資金支付計劃、設備設

施保護保養(yǎng)計劃與設備大中修計劃。

4.對所轄設備設施進行全面、有效的管理，保持設備設施良好運行，按計劃進行保

護保養(yǎng)；定期進行設備完好率的統(tǒng)計與考核，使設備完好率達到公司規(guī)定要求，確保滿足

業(yè)戶使用要求，設備進行保護保養(yǎng)與檢修的項目、方法、完好程度務必符合有關規(guī)定。運

行中所發(fā)生的設備故障應得到正確、及時的處理，在緊急情況發(fā)生時，能夠按應急處理方

案實施有效操縱處理，確保人員、設備設施安全。

5.按標準完成對商戶服務事項，維修及時率、返修率、商戶滿意率務必達到公司規(guī)

定標準，定期進行部門服務質量考評。

6.負責商戶裝修方案的審核與施工現(xiàn)場的技術方法、施工質量、使用材料的監(jiān)理。

7.負責上級領導確定的工程整改項目、新項目的招、投標與合同報批，對施工計劃

進行審核，實施項目的施工監(jiān)理，完成竣工驗收、辦理工程結算等工作。

8.實施各專業(yè)、各系統(tǒng)設備、各機房的值班、巡視、保護保養(yǎng)、檢修記錄制度，記

錄做到清晰、真實、完整，建立檔案管理制度。按管理要求作好運行記錄、技術文件、資

料、圖紙的收集整理、儲存與歸檔工作。對儲存的記錄做好標識、收集、儲存、保護、查

閱與處置。

9.配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常，按管理

部門要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使污水、噪音達到環(huán)保要求。

10.負責編制職責范圍內的各類應急預案并組織培訓、演練與實施。

11.負責本部門的維修工具、檢測儀器、備用零配件的日常管理。

12.負責本部門人員的崗前培訓及崗位技能培訓，提高員工的素養(yǎng)及技能。

目錄

第一章人員架構....................................................1

一、人員架構...........................................................2

第二章崗位職責....................................................3

一、工程經理崗位職責...................................................4

二、工程文員崗位職責...................................................5

三、工程總值崗位職責...................................................6

四、工程主管崗位職責...................................................7

（-）強電主管崗位職責...............................................7

（-）弱電主管崗位職責...............................................8

（三）空調主管崗位職責...............................................9

（四）給排水主管崗位職責...........................................10

（五）綜合主管崗位職責.............................................11

五、工程領班崗位職責..................................................12

（一）強電領班...................................................12

（二）電梯領班...................................................13

（三）弱電領班...................................................14

（四）空調領班...................................................15

（五）給排水領班................................................16

（六）綜合維修領班..............................................17

六18

/\

(一)

\/強電技工崗位職責................18

/\

(二

V7變（配）電所運行值班人員基本職責.19

/\

|三

\7配電室崗位職責..................20

/四\

|!

\/變配電值班員崗位職責............21

/五\

|J

\/電梯維修工崗位職責..............22

/六\

()

V/給排水技工崗位職責..............23

/七\

()

X/弱電技工崗位職責................24

八

/\

(—

V/空調技工崗位職責................25

九

/\

(J

X/綜合技工崗位職責................26

第三章管理制度...................................................27

一'環(huán)境管理實施方案.................................................28

（一）污水排放的管理實施方案.....................................28

（二）噪音的管理實施方案........................................29

（三）防止出現(xiàn)重大環(huán)境污染責任事故的管理實施方案................30

（四）固體廢棄物分類管理方案.....................................31

二、工程總值管理制度.................................................32

三、強電專業(yè)管理制度..................................................33

四、弱電專業(yè)管理制度..................................................36

五、弱電交接班制度...................................................37

六、空調專業(yè)管理制度..................................................38

七、空調交接班制度...................................................38

八、給排水系統(tǒng)管理制度................................................39

九、綜合維修管理制度..................................................41

十、電梯系統(tǒng)管理制度..................................................42

十一、工程部內部檢查管理制度.......................................43

十二'配電室監(jiān)督檢查管理制度.......................................44

十三、高處作業(yè)吊籃安全管理制度.....................................45

第四章操作規(guī)程...................................................46

?維修注意事項.....................................................47

?強電專業(yè)制度及程序（配電室）......................................48

一、變（配）電所巡視檢查制度..........................................48

二、變（配）電所設備驗收制度..........................................49

三、變（配）電所的設備缺陷管理制度....................................50

四、變（配）電所運行保護工作制度......................................51

五、變（配）電所運行分析制度..........................................52

六、變（配）電所設備預防性試驗制度....................................53

七、變（配）電所培訓管理制度..........................................54

八、變（配）電所場地環(huán)境管理..........................................55

九、變（配）電所運行值班制度..........................................56

十、變（配）電所運行值班人員基本職責..................................57

十一、操作票制度...................................................58

十二、變電室門禁制度...............................................59

十三、干式變壓器檢查保養(yǎng)程序.......................................60

十四、高低壓柜、變壓器安全操作規(guī)程.................................61

十五'辦公室、機房防火管理規(guī)定.....................................62

十六、送電'停電工作流程...........................................63

?弱電專業(yè)制度及程序................................................66

一、樓宇自控值機制度..................................................66

二、弱電機房安全防火管理制度..........................................67

三、弱電專業(yè)管理制度..................................................68

四、衛(wèi)星機房管理制度.................................................69

?空調專業(yè)制度及程序

一、空調系統(tǒng)管理制度.................................................70

二、空調運行巡視制度.................................................71

三、空調給排水專業(yè)巡視制度...........................................72

四、空調制冷機組啟動程序.............................................74

五'空調制冷機組開機流程圖...........................................76

六、空調制冷機組停機流程圖...........................................77

?給排水維修制度及程序.............................................78

一、給排水系統(tǒng)管理制度...............................................78

二'水泵房運行管理制度...............................................79

三、中水站運行管理制度...............................................80

四、消防泵房管理規(guī)定.................................................81

?綜合維修制度及程序

一、綜合維修管理制度及程序...........................................82

二、危險品管理制度...................................................83

三、綜合維修操作間管理制度編.........................................84

四、密閉空間工作安全程序.............................................85

五、體力處理操作程序.................................................86

六、使用油漆及易燃品安全程序.........................................87

七、高空工作安全程序.................................................88

第五章維保規(guī)范及程序...................................................91

?強電專業(yè)

一、變、配電設備的檢修工作程序.......................................93

二、動力柜、配電箱檢修工作程序.......................................95

三、用電設施的檢修工作程序...........................................96

四、配電室檢修工作程序...............................................97

?弱電專業(yè)

一、消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)的要求及程序.................................98

二、監(jiān)控系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)的要求及程序.................................99

三、樓控系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)的要求及程序................................100

?空調專業(yè)

一、風機盤管周期保養(yǎng)................................................101

二、新風機組周期保養(yǎng)................................................102

三、空調水泵周期保養(yǎng).................................................103

?給排水專業(yè)......................................................104

一、冷卻塔周期保養(yǎng)程序...............................................104

二、冷水機組周期保養(yǎng)程序.............................................105

三、給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)范...........................................106

?綜合維修專業(yè)

一、危險品管理制度..................................................107

二、綜合組中修項目、綜合組大修項目...................................108

三、綜合維修專業(yè)工作制度.............................................109

四、綜合維修操作間管理制度...........................................110

第六章應急預案..................................................111

一、變配電設備故障、突然停電應急處理程序.............................112

二、變電室供電應急預案...............................................113

三、BA系統(tǒng)與停車場收費系統(tǒng)應急措施.................................115

四、停水及臨時供水事故處理辦法及應急預案.............................116

五、空調專業(yè)事故處理辦法及應急預案...................................117

六、供、排水事故處理辦法及應急預案...................................119

七、空調機房緊急情況處理措施.........................................121

八、綜合維修危險品存放應急措施.......................................124

九、電梯故障困人救援法...............................................125

第一章

人員架構

LW-CZ(N)GC-JG-SY0001A/0

一、人員架構

商業(yè)部

經理1人

強電主弱電主空調主電梯主給排水綜合主

管1人管1人管1人管1人主管1人管1人

維修領

領班2人領班2人領班1人領班2人領班2人

班2人

維修技員工14白班維員工12員工12

員工8人

工26人人修3人人人

（其中6

人負責

巡視、

抄表）

弟一早

崗位職責

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JL0001A/0

一、工程經理崗位職責

1.科學分配人力、物力、制定業(yè)戶特約維修程序；

2.安排通訊設備的有效使用；

3.監(jiān)管服務過程，改善服務態(tài)度質量，提高工作效率，維修及時率100%,維修合格率95%;

4.科學管理倉庫，購置備用品與各類工具，建立倉庫臺賬、材料、工具，物品的領用與報

廢要登記清晰；

5.掌握技術，完善轄區(qū)內設施與施工遺留的缺陷；

6.負責制定所管轄系統(tǒng)設備月度維修保養(yǎng)計劃與備用材料，配件計劃，定期報送公司審定,

并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施；

7.認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程、員工守則與設備維修保養(yǎng)

制度;

8.培養(yǎng)員工樹立良好個人形象與素養(yǎng)，加強禮儀禮貌，安全生產培訓；

9.針對員工的技術狀態(tài)與思想狀態(tài)，編制培訓計劃，常對下屬員工進行職業(yè)道德、客戶服

務教育與專業(yè)技術培訓；

10.完成上級領導交辦的其它工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/WY0001A/0

二、工程文員崗位職責

1.在工程經理的指導下，負責工程部辦公室的各項事務性工作及接待來訪客人;

2.負責辦公室的衛(wèi)生，協(xié)助工程經理做好工程部的文字處理工作；

3.打印各類文件，管理好工程部各類工程圖紙、資料；

4.負責工程部各類會議的記錄；

5.填報有關報表，經工程經理審核簽字后上報總經理辦公室；

6.負責工程內部的文件、資料、通知的傳閱與回收；

7.配合人事行政部進行工程用品的申報；

8.建立完善工程部的檔案管理工作；

9.完成工程經理交辦的其他工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/GZ0001A/0

三、工程總值崗位職責

1.在緊急情況下，可完全合理地支配工程部的運作；

2.處理客戶投訴及分配工程維修單，檢查當日工單完成質量情況；

3.當遇到不能處理的事件或者不能掌握及操縱的事故時，及時轉達上級或者管理處領

導，尋求協(xié)助處懂得決完整的填寫《事故報告》；

4.處理/完成交接班遺留問題。有關接工程單時間、處理事項、處理結果、工單序號等

資料做好全面記錄；

5.確保各系統(tǒng)正常協(xié)調運作，配合其他部門的有關工作；

6.負責機房及工具鑰匙的借用管理，做好有關記錄；

7.每日做好工單統(tǒng)計及做好全面記錄；

8.完成上級下達的其它任務。

四'工程主管崗位職責

LW-CZ（N）GC-ZZ-SY/ZG0001A/0

（一）強電主管崗位職責

1.負責監(jiān)管配電室設備的正常運行，確保項目的供電系統(tǒng)處于正常狀態(tài)；

2.負責項目本系統(tǒng)設備的日常保護、保養(yǎng)、檢測；

3.負責安排、指揮、組織本系統(tǒng)員工的日常工作；

4.負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核；

5.負責監(jiān)督、檢查下屬員工之工作完成情況并向工程經理匯報；

6.貫徹執(zhí)行崗位責任制，帶領并督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守

則，負責培訓下屬員工正確操作本專業(yè)設備；

7.負責檢查本系統(tǒng)之各類運行記錄及檢查表格；

8.協(xié)助工程經理制定本系統(tǒng)維修、保養(yǎng)、節(jié)能計劃；并貫徹執(zhí)行設備維修保養(yǎng)計劃的

落實；

9.監(jiān)督外派維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況；

10.協(xié)助處理其他電氣設備之維修、保養(yǎng)工作；

11.負責管理本專業(yè)之公用工具；

12.完成工程經理下達的其它工作任務；

13.負責組織、安排、指揮員工處理各類設備故障及突發(fā)事件；

14.負責填寫維修通知單及與客服部、秩序保護部協(xié)調處理日常維修事宜；

15.有權調配維修技工進行各類（你認為合適的）工作任務，對拒不服從安排之員工進

行紀律處分；

16.負責給各專業(yè)電氣系統(tǒng)提供幫助；

17.負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0002A/0

（二）弱電主管崗位職責

1.負責弱電系統(tǒng)各類設備的保養(yǎng)維修，確保其正常運行；檢查各弱電系統(tǒng)的運行狀況,

發(fā)現(xiàn)特殊立即處理；

2.提出設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃與備品備件購買計劃，每月定期上報專業(yè)主管及工程部

經理審定，并負責組織實施；

3.熟悉與掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行維修或

者聯(lián)系外判廠家維修，以最短的時間恢復其正常運行；

4.貫徹執(zhí)行崗位責任制與設備維修保養(yǎng)制度，帶領并督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全

操作規(guī)程及員工守則，保證弱電機房的干凈整潔；

5.做好下屬員工的技術培訓與考核工作；

6.做好技術檔案的建立、管理與設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結經驗教訓，逐步

用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善；

7.協(xié)助工程經理進行年度預算的計算工作；

8.負責處理客服部簽署之日常維修單；

9.負責安排、監(jiān)督、檢查下屬的日常工作；

10.監(jiān)督保護保養(yǎng)外判合同執(zhí)行情況；

11.負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核；

12.負責項目空調系統(tǒng)及強電系統(tǒng)的樓宇自控管理工作，并與空調專業(yè)緊密配合，確保

項目的空調系統(tǒng)處于最佳運行狀態(tài)；

13.完成工程經理下達的其他工作任務。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0003A/0

（三）空調主管崗位職責

1.負責安排、指揮、監(jiān)督下屬日常工作，保證通風、空調系統(tǒng)設備正常運行；

2.巡視機房設備，并監(jiān)管項目內溫、濕度及新風量到合適水平；

3.負責安排設備的定期檢測；

4.負責培訓下屬正確操作本專業(yè)設備；

5.負責檢查本系統(tǒng)之各類運行記錄及檢查表格；

6.監(jiān)督外派維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況；

7.負責分派下屬員工的日常維修、保養(yǎng)工作；

8.負責處理客服部簽署之維修通知單；

9.負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作；

10.負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核；

11.負責制定合理運行方案，以達到節(jié)能效果；

12.負責本系統(tǒng)設備維修、保養(yǎng)工作，巡視機房設備運行正常；

13.貫徹執(zhí)行崗位責任制，帶領并督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守

則，負責培訓下屬員工正確操作本專業(yè)設備；

14.完成工程經理下達的其他工作任務。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0004A/0

（四）給排水主管崗位職責

1.負責安排、指揮、監(jiān)督下屬日常工作，保證給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設備正常運行;

2.負責安排設備的定期檢測；

3.負責培訓下屬正確操作本專業(yè)設備；

4.負責檢查本系統(tǒng)之各類運行記錄及檢查表格；

5.監(jiān)督外派維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況；

6.負責分派下屬員工的日常維修、保養(yǎng)工作；

7.負責處理客服部簽署之維修通知單；

8.負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作；

9.負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核；

10.負責制定合理運行方案，以達到節(jié)能效果；

11.負責本系統(tǒng)設備維修、保養(yǎng)工作，巡視機房設備運行正常；

12.負責給排水設備、設施、機械設備設施的綜合管理，負責每月自來水、熱水、中

水的能源統(tǒng)計報告工作。消防、噴淋用水設備、軟化水設備的檢查工作；

13.貫徹執(zhí)行崗位責任制，帶領并督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守

則，負責培訓下屬員工正確操作本專業(yè)設備；

14.完成工程經理下達的其他工作任務。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0005A/0

（五）綜合主管崗位職責

1.負責安排、監(jiān)督、檢查下屬的日常工作；

2.負責對下屬分派維修單工作，并做好全面記錄；

3.負責項目的土木、裝潢、五金、玻璃的維修管理工作；

4.監(jiān)管外判工程施工情況；

5.定期巡視項目土木、裝潢、五金、玻璃，負責制定計劃性工作方案;

6.負責申請維修用料；

7.檢查入戶維修工作。負責本專業(yè)的二次裝修審圖工作；

8.負責對下屬進行專業(yè)培訓；

9.負責本專業(yè)員工之考勤、紀律檢查及考核；

10完成工程經理下達的其他工作任務；

11.負責監(jiān)督項目租戶的二裝改造工程的工作

五、工程領班崗位職責

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0001A/0

(-)強電領班

1.負責配電室設備的正常運行；本系統(tǒng)設備的日常保護、保養(yǎng)、檢測工作。

2.負責安排并帶領本專業(yè)技工進行日常維修、保養(yǎng)工作。

3.負責監(jiān)督、檢查下屬員工之工作完成情況并向專業(yè)主管匯報。

4.負責指導本專業(yè)技工正確操作本專業(yè)設備。

5.負責檢查本系統(tǒng)之各類運行記錄及檢查表格。

6.協(xié)助專業(yè)主管制定本專業(yè)維修、保養(yǎng)計劃。完成工程部制定的維修計劃、保養(yǎng)計劃、

節(jié)能計劃。

7.監(jiān)督外包維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。

8.協(xié)助處理其他電氣設備之維修、保養(yǎng)工作。組織帶領本專業(yè)技工處理各類設備故障。

9.負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作。

10.負責管理本專業(yè)之公用工具。

11.完成上級下達的其它工作任務。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0002A/0

（二）電梯領班

1.管理下屬員工保證所有電梯（扶梯、直梯）正常運行，做好電梯系統(tǒng)設備的日常保

護、保養(yǎng)、巡視及年度檢測工作。

2.參與外判維保合同有關內容的起草、擬定工作。

3.負責監(jiān)督、檢查電梯外判維保商的日常工作。

4.負責協(xié)助外判維保商制定電梯維修、保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督有關工作的執(zhí)行情況。

5.負責對外判商維保合同的執(zhí)行情況進行定期評估，并根據要求提出合同續(xù)簽、修

改等建議。

6.負責妥善保管本專業(yè)使用的公用工具。

7.負責按要求定期提交本專業(yè)零配件采購計劃。

8.負責電梯緊急/故障情況下的妥善、快速處理，并將處理結果及時向領導匯報。

9.完成上級領導下達的其它工作任務。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0003A/0

（三）弱電領班

1.負責消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)/消防廣播系統(tǒng)的維修保養(yǎng)、日常巡視及檢修。

2.負責保安監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)、日常巡視及檢修。

3.負責有線電視系統(tǒng)的維修保養(yǎng)、日常巡視及檢修。

4.負責門禁系統(tǒng)的維修保養(yǎng)、日常巡視及檢修。

5.負責車管系統(tǒng)的維修保養(yǎng)、日常巡視及檢修。

6.負責樓宇自控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)、日常巡視及檢修。

7.負責本專業(yè)所轄其他設備的維修保養(yǎng)、日常巡視及檢修。

8.負責處理本專業(yè)日常維修工單。

9.負責安排、監(jiān)督、檢查下屬的日常工作。

10.監(jiān)督本專業(yè)外包合同執(zhí)行情況。

11.負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作。

12.完成上級下達的其他工作任務。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0004A/0

（四）空調領班

1.負責安排帶領本專業(yè)技工進行日常保護保養(yǎng)工作，保證通風及空調系統(tǒng)設備正常運行。

2.負責本專業(yè)設備維修、保養(yǎng)工作。

3.巡視機房設備，并監(jiān)管勒泰中心內溫、濕度及新風量至合適水平。

4.負責安排本專業(yè)系統(tǒng)設備的定期檢測。

5.負責指導下屬正確操作本專業(yè)設備。

6.負責檢查本系統(tǒng)之各類運行記錄及檢查表格。

7.監(jiān)督本專業(yè)外包合同的執(zhí)行情況。

8.負責處理本專業(yè)維修工單。

9.負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作。

10.負責制定合理運行方案，以達到節(jié)能效果。

11.完成上級下達的其他工作任務。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0005A/0

（五）給排水領班

1.負責安排帶領本專業(yè)技工進行日常保護保養(yǎng)工作，保證給排水系統(tǒng)設備正常運行。

2.負責給排水設備、設施的綜合管理，負責每月市政供水能源統(tǒng)計報告工作。

3.負責安排設備的定期檢測。

4.負責指導下屬正確操作本專業(yè)設備。

5.負責檢查本系統(tǒng)之各類運行記錄及檢查表格。

6.監(jiān)督本專業(yè)外包合同的執(zhí)行情況。

7.負責分派下屬員工的日常維修、保養(yǎng)工作。

8.負責處理本專業(yè)維修工單。

9.負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作。

10.保證生活水的水質達到標準。

11.完成上級下達的其他工作任務。

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（六）綜合維修領班

1.負責安排帶領本專業(yè)技工進行日常保護保養(yǎng)工作。

2.負責處理本專業(yè)維修工單工作。

3.監(jiān)管本專業(yè)外包合同執(zhí)行情況。

4.定期巡視勒泰中心，負責制定計劃性工作方案。

5.負責申請維修用料。

6.負責本專業(yè)的二次裝修審圖工作。

7.負責對本專業(yè)技工進行專業(yè)指導及培訓。

8.完成上級下達的其他工作任務。

六、技工崗位職責

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（一）強電技工崗位職責

1.負責配電室設備的操作、監(jiān)控、記錄與緊急故障的處理；

2.觀察各分路用電負荷的變化，按時填寫《強電專業(yè)值班日志》；

3.根據分路用電負荷的變化，及時檢查電容器的投入與退出運行，保證有功功率因數(shù)

維持在正常水平；

4.每天填寫運行記錄于《交接班記錄本》上；

5.檢查配電室及消防設備情況并保持完好狀態(tài)；

6.巡查設備運行情況，并填寫巡查表；

7.嚴格按照設備的操作規(guī)程操作運行；

8.定期做好設備的保護保養(yǎng)工作；

9.做好配電室、值班室的環(huán)境衛(wèi)生工作；

10.負責電氣設備、設施的保養(yǎng)、保護，執(zhí)行《電氣設備年度計劃檢修表》；

11.配合其他專業(yè)的電氣設備檢修、維修工作；

12.發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，重大問題及時向上級匯報；

13.服從上級領導的工作安排。

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（二）變（配）電所運行值班人員基本職責

1.變配電所運行值班人員在值班時間內對本站設備負有監(jiān)視、保護、操作及事故處理

的責任；

2.值班人員應按值班制度值班，遵守現(xiàn)場工作紀律，按規(guī)定統(tǒng)一著裝，堅守工作崗位,

不得進行與工作無關的活動；

3.值班人員務必熟知與嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運行管理規(guī)程，總值規(guī)程與現(xiàn)場運行

規(guī)程及有關制度；

4.值班人員應熟知所管轄的設備系統(tǒng)與可能的運行方式，掌握要緊設備的性能與規(guī)

范，掌握各類保護與自動裝置工作原理與運行規(guī)定；

5.認真執(zhí)行操作票制度，能正確的進行倒閘操作與正確、迅速的進行事故處理。

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（三）配電室崗位職責

1.嚴格執(zhí)行交接班制度，堅守工作崗位不得擅離職守，確保供電設備安全運行、不間

斷的供電；

2.熟悉掌握配電室高低壓設備系統(tǒng)及外圍情況，熟悉要緊電氣設備的規(guī)格性能；

3.嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及巡視檢查制度按規(guī)定時間巡視設備、抄錄儀表，填寫有關

報表，并按時報出；

4.熟悉掌握停送電程序及有關安全防火措施，嚴格執(zhí)行停送電操作制度。

5.中晚班及節(jié)假日配電室值班人員兼負電工日常維修工作，做到供電、維修兩不誤；

6.配電室禁止亂放雜物，更不能放私人物品，保持衛(wèi)生整潔，每班打掃衛(wèi)生一次，利

用停電時間檢修設備及保養(yǎng)擦拭設備，按時測定需測定的設備與工具；

7.發(fā)現(xiàn)超負荷報警，按順序拉閘調整（管理處定出拉閘順序）；

8.有計劃測定線路安全系數(shù)，及時發(fā)現(xiàn)火災隱患，及時處理并上報領導；

9.下一班未按時上班，上一班不得離去，應及時報告領導，領導未解決之前繼續(xù)值班。

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（四）變配電值班員崗位職責

1.值班員受主管領導，協(xié)同主管負責當值中各類設備的正常、安全、經濟運行；

2.嚴格執(zhí)行供電設備安全運行規(guī)程與有關的各項規(guī)章制度，負責值班、操作、監(jiān)護、

巡視及事故處理等工作，發(fā)現(xiàn)特殊及時匯報；

3.配合主管搞好變配電室的運行保護、定期試驗、運行分析與記錄工作；

4.正確執(zhí)行主管給予的操作命令，負責填寫操作票；

5.在主管監(jiān)護情況下下進行倒閘操作與迅速處理設備故障；

6.按時準確地做好各類報表記錄，核算電量；

7.保管好所管轄備品、工具、表記，做好室內的清潔衛(wèi)生工作。

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（五）電梯維修工崗位職責

1.負責電梯系統(tǒng)設備的正常運行。做好電梯機房正常運行值班工

2.作。做好電梯的巡查工作。做好值班日記及工作日報表。

3.負責電梯系統(tǒng)設備的日常保護、保養(yǎng)、檢測。檢查電梯乘坐舒

4.適感是否良好。

5.負責協(xié)調、組織外判維修保養(yǎng)單位員工的日常工作。

6.負責監(jiān)督、檢查外判維修保養(yǎng)單位員工之工作完成情況并向專業(yè)領導匯報。

7.負責檢查電梯之各類運行記錄及檢查表格。

8.協(xié)助外判維修保養(yǎng)單位制定電梯維修、保養(yǎng)計劃。

9.監(jiān)督外判維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。

10.負責管理本專業(yè)之公用工具。

11.電梯緊急/故障情況下的處理，重大問題及時向領導匯報并通

12.知外判維修保養(yǎng)單位處理。

13.完成上級領導下達的其它工作任務。

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（六）給排水技工崗位職責

1.給排水維修技工務必熟練掌握各類設備操作、運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。務必服從系統(tǒng)

工程師的領導與指揮。

2.按時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內做好工作準備。

3.每日需按巡視路線對給排水管井、生活水箱、室外污水井等進行巡查，發(fā)現(xiàn)特殊及

時向領班或者工程部主管匯報。

4.協(xié)助空調運行人員清洗新風過濾網、風機盤管翅片、空調機過濾網。

5.保障機房閥門、管線、接口不得有跑冒滴漏現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

6.接到維修通知后，務必及時到達現(xiàn)場處理，服從工作安排，處理完畢，由報修單位

驗收簽字，工單交回工程部。

7.處理各類故障須及時、準確，保證人身及設備安全，工作完畢須認真清理現(xiàn)場。

并將處理結果報告上級。

8.維修人員應定期對勒泰中心內各類通風、采暖、冷風供應及有關的設備、管道進行

故障檢查，并按照設備維修保養(yǎng)計劃進行三級、月度、季度、年度保養(yǎng)。

9.定期檢查設備的運行狀況，按時認真填寫工作記錄，包含維修記錄、保養(yǎng)記錄及維

修記錄卡。

10.關于跑水事故一定要反應靈敏，行動迅速，處理果斷，匯報及時。

11.加強工具的使用與保管，包含自用工具與公用工具，交接班時工具要帳物相符。

12.給排水系統(tǒng)各類維修，務必做到各閥門、接口，安裝位置合理，不漏水。管線布局

合理.，橫平豎直。需做防腐、防銹、保溫處理時務必處理完整，不得遺漏。

13.各閥門、管線、接口不得有跑冒滴漏現(xiàn)象，并務必做好保溫、防腐處理，功能正常。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0007A/0

（七）弱電技工崗位職責

1.負責項目內所有弱電配電設備間、配電箱及線路的保護保養(yǎng);

2.負責項目消防火災報警系統(tǒng)設備的保護保養(yǎng)；

3.負責項目樓宇自控系統(tǒng)設備的保護保養(yǎng)；

4.負責項目秩序保護部監(jiān)控系統(tǒng)設備的保養(yǎng)保護；

5.負責項目閉路電視系統(tǒng)運行與保護保養(yǎng)；

6.負責項目廣播與背景音樂系統(tǒng)的保護保養(yǎng)；

7.負責項目無線通訊放大系統(tǒng)設備運行與保護保養(yǎng)；

8.負責項目寬帶網絡系統(tǒng)布線的保護；

9.負責項目所有與弱電有關設施裝修改造現(xiàn)場的監(jiān)管；

10.負責公司內部局域網保護；

11.完成上級領導布置的其他工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0008A/0

（八）空調技工崗位職責

1.巡查設備情況，并填寫各巡檢記錄表；

2.做好值班日記及工作日報表；

3.按時保護、保養(yǎng)設備，對設備的調整及維修作好記錄;

4.接到報修任務及時處理，及時完成領導交辦的任務；

5.發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，并匯報上級；

6.制冷空調設備運行員負責制冷機的操作、監(jiān)視與記錄;

7.空調給排水設備維修員負責設備檢修、日常清潔保護;

8.每天定時檢測客戶區(qū)的溫濕度并調整到合適水平。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0009A/0

（九）綜合技工崗位職責

1.及時處理客服簽署的維修單；

2.定期巡樓檢查并記錄；

3.保質保量完成領導分派的各項任務;

4.監(jiān)管外判維修的工作情況。

第三章

管理制度

一'環(huán)境管理實施方案

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（一）污水排放的管理實施方案

1.項目生活污水排放管理：每一年由經石家莊市質量技術監(jiān)督局、石家莊市建委、

石家莊市環(huán)保監(jiān)測系統(tǒng)批準的監(jiān)測檢測單位進行一次檢測，每一季度工程部人員

進行一次管線檢查，防止雨、污水混排，每月進行一次污水井清掏；

2.項目目前無餐廳，今后有餐廳后，對餐廳生活污水排放管理：每一年由經石家莊

市質量技術監(jiān)督局、石家莊市建委、石家莊市環(huán)保監(jiān)測系統(tǒng)批準的監(jiān)測檢測單位

進行一次檢測，每月由政府有關部門認可的專業(yè)公司進行一次隔油池清掏。

LW-CZ(N)GC-ZD-SY/HG0002A/0

（二）噪音的管理實施方案

1.項目噪音管理：每一年由經石家莊市質量技術監(jiān)督局、石家莊市建委、石家莊市

環(huán)保監(jiān)測系統(tǒng)批準的監(jiān)測檢測單位進行一次噪音檢測；

2.每季度由工程部人員進行一次樓層公共區(qū)噪音測試，并填寫《勒泰中心噪音測量

表》。

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（三）防止出現(xiàn)重大環(huán)境污染責任事故的管理實施方案

1.易燃易爆物品存放須填寫《易爆、易燃物品存放記錄表》。定期檢查供、用電設

備、設施，防止出現(xiàn)電氣火災；

2.關于油品的領用與使用嚴格按照運行守則進行登記；

3.每月對重要機房進行防火檢查，并對工程部全體員工進行防火安全培訓。

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（四）固體廢棄物分類管理方案

為合理合法處理各類固體廢棄物，根據《廢棄物處置管理規(guī)定》制定本管理方案，希

望全體員工嚴格執(zhí)行，確保全公司所有固體廢棄物達標處置。

1.關于數(shù)量多、體積大的廢棄物分類、分區(qū)處理：

1.1廢紙、廢紙板、廢紙箱（包含所有辦公室的辦公用廢紙）直接送由保潔公司處

理；

1.2廢泡沫由各崗位員工負責打掃、回收集中到指定回收地點；

1.3廢木料、廢金屬、廢油、廢棉絲、廢包裝桶等由各專業(yè)負責回收集中到指定的

回收區(qū)，統(tǒng)一安排處置。

2.關于體積小、數(shù)量少的廢棄物分類設置收集箱：

1.1危險廢棄物收集箱用紅色標記收集廢電池、廢電子、電器零件；

1.2可回收廢棄物收集箱用藍色標記收集各類金屬類、非金屬類小件廢品；

1.3不可回收廢棄物收集箱用黑色標記收集各類無毒害、無利用價值的廢物；

1.4廢棄物收集箱分區(qū)設置、統(tǒng)一管理、定期檢查。

3.設置的公共垃圾桶要緊收集除危險廢棄物外的生活垃圾，環(huán)境部負責對其定期分類

收集。

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二'工程總值管理制度

1總值及工程部主管，在緊急總值情況下，可完全合理地支配工程部的運作。在值班

期間嚴格遵守管理處各項規(guī)章制度，不得擅離值班崗位；

2當值時，須兼顧本身系統(tǒng)內事務，但以工程部整體為主；

3當值時，如需要離崗，務必交代專人暫替接電話，并隨身攜帶對講機，以便聯(lián)絡；

4當值時，務必禮貌的處理客戶投訴及分配工程請修單。做出正確及合理的分析及推

斷。采取合習慣變措施，并記錄；

5如需涉及其他部門，須禮貌地通知及請求各有關部門協(xié)助、支援及配合工作，并應

認真清晰的填妥《內部聯(lián)系單》；

6當發(fā)生非常事故，應把事故時間、內容、處理過程、結果與合理的建議寫在《事故

報告》中；

7如遇特別事故，如斷水、水淹、斷電、消防走火及空調失靈等，皆須馬上聯(lián)系上級

或者管理處領導；

8當遇到不能處理的事件或者不能掌握及操縱的事故時，應及時轉達上級或者管理處

領導，尋求協(xié)助處懂得決；

9交接班一定要清晰，關于交接總值遺留的問題，接班總值有責任積極跟進，處理至

完成。有關接工程單時間、處理事項、處理結果、工單序號等資料做好全面記錄：

9.1通常電話投訴是不同意的，唯事后補單及下列事件除外；

9.1.1公共區(qū)域或者客戶內停電；

9.1.2水管破舊跑水；

9.1.3火災及報警；

9.1.4直梯困人；

9.1.5異味散布；

9.1.6空調停運。

10總值有事需請假、調班、補休等，要提早三天提出，以便工程部能有充分時間

做出安排，遇突發(fā)性事件可另行處理；

11工程部總值有責任在確保各系統(tǒng)正常協(xié)調運作的同時，積極配合管理處其他部

門把各項工作做好；

12總值務必在當值前給本系統(tǒng)下級員工安排好當值工的工作及匯報渠道，有緊急

事故時如何處理。

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三'強電專業(yè)管理制度

1.配電室屬單位動力設備部門下設機構，由主管負責全面技術業(yè)務工作，并同意

供電部門的專業(yè)監(jiān)督檢查與供電部門辦理具體的電力總值與使用業(yè)務；

2.配電室的電力設備總值號應按照地區(qū)電力系統(tǒng)統(tǒng)一的總值編號原則編寫，室內

應設有模擬圖板，模擬圖應符合實際接線具備可模擬操作功能，電源情況及設

備編號標注應齊全正確；

3.定期進行（或者委托）電氣設備的預防性試驗與繼電保護的年度效驗并認真作

好記錄；

4.在進行電氣保護工作時，務必嚴格執(zhí)行《電業(yè)安全工作規(guī)程》并做好人身安全

與設備安全的技術措施與組織措施，不得從事在自己不能操縱范圍的電氣施工

作業(yè)，應備齊有關安全絕緣工具與工作務必的儀器儀表；

5.認真貫徹執(zhí)行有關電力法規(guī)，依法建立各類規(guī)章制度，不斷規(guī)范用電行為，落

實安全第一的方針，嚴格執(zhí)行工作監(jiān)護與工作許可制度，確保電氣設備在良好

狀態(tài)下運行；

6.值班員務必做到持證上崗并按時進行年審復試，新上崗員工不能單獨工作。

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四、變（配）電所交接班制度

（一）交接班的通常規(guī)定

1.變（配）電所應按規(guī)定的值班方式進行值班與按規(guī)定的時間進行交接班。如接班人

員未到崗，交班人員應堅持工作至接班人員到達。未經辦理交接班手續(xù)，交班人員

不得離開工作崗位；

2.交接班工作務必做到交接兩清，交班人員應按規(guī)定全面介紹，接班人員應認真聽取;

3.在處理事故或者進行倒閘操作時不得進行交接班，交接班過程中發(fā)生事故時，應停

止交接班，并應由交班員處理，接班人員協(xié)助進行處理。處理事故、倒閘操作完畢

或者告一段落后，方可進行交接班；

4.接班人員對設備進行檢查確認無問題后，交接雙方在值班記錄上簽字，交接班方可

結束。

（二）交班的工作內容

1.設備運行方式，設備變更與特殊情況處理通過；

2.設備的修試、擴建與改進工作的進展情況；

3.巡視發(fā)現(xiàn)的缺陷、處理情況與本值自行完成的保護工作；

4.許可的工作票、已執(zhí)行的操作票，地線使用組數(shù)、位置及備用地線的數(shù)量；

5.繼電保護、自動裝置、遠動裝置、微機、監(jiān)控系統(tǒng)的運行及變動情況；

6.規(guī)程制度、上級指示的執(zhí)行情況；

7.設備清掃、環(huán)境衛(wèi)生、消防設施及其他；

8.通訊設備、工具、鑰匙的使用與變動。

（三）接班的工作內容

1.檢查模擬圖板、核對系統(tǒng)運行方式、設備運行位置，對上一班操作過的設備進行

質量檢查；

2.檢查設備缺陷，特別是新發(fā)現(xiàn)的缺陷，是否有進一步擴展的趨勢；

3.試驗有關信號、自動裝置、電容補償裝置與繼電保護；

4.熟悉設備的修試情況，重點檢查修試工作質量與設備上的安全措施布置情況；

5.審查各類記錄、技術資料及安全用具、消防用具、維修工具、備品備件、鑰匙、

設備環(huán)境衛(wèi)生等。

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五'弱電專業(yè)管理制度

1.接班時應提早十分鐘到達工作崗位，進行交接班工作；

2.值班人員應衣著整潔，佩帶員工證；

3.不同意與本專業(yè)無關人員進入機房；

4.不準私自離開值班室，如須外出需有人接管；

5.設備出現(xiàn)通常故障及時處理并作記錄，重大故障做應急處理并向上級匯報；

6.監(jiān)視各個系統(tǒng)運行情況，及時調整參數(shù)及工作狀態(tài)，使設備運行在最佳狀態(tài);

7.嚴禁將設備挪做私用；

8.交班前作好清潔衛(wèi)生，填寫好《弱電專業(yè)值班日志》；

9.如有某系統(tǒng)發(fā)生報警，應及時通知有關專業(yè)值班人員并作好記錄匯報；

10.做好維修工具的保管及儀表的校驗。

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六、弱電交接班制度

1.熟悉BA系統(tǒng)設備的運行情況，詢問設備運行有無故障，出現(xiàn)問題的處理通過及目

前所需注意的問題；

2.接班前做好維修工具的保管及儀表的校驗，鑰匙須妥善保管，接班后發(fā)現(xiàn)工具損壞

丟失鑰匙等問題，由接班人員負責；

3.發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不

交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管批閱（工作完成后

再交班）；

4.交班前作好清潔衛(wèi)生，填寫好《弱電專業(yè)值班日志》；

5.交班前做好BA記錄表的交接工作。

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七'空調專業(yè)管理制度

1.嚴格遵守管理處的各項規(guī)章制度；

2.堅決貫徹上級領導的各項指示，服從領導的安排；

3.當班時不準做任何與工作無關的事；

4.嚴格執(zhí)行設備操作程序，作到一巡、二看、三查；

5.加強對本專業(yè)設備的保護與保養(yǎng)；

6.加強本專業(yè)的職業(yè)道德水準，增強責任心；

7.遇有突發(fā)事件要沉著、冷靜、果斷處理；

8.接聽上級指示或者報修要使用文明用語并做記錄；

9.保持機房內整潔，保護機房內衛(wèi)生；

10.主動配合其他組別工作，團結本組同事；

11.保證機房內各類防火設施齊全有效；

12.認真履行崗位義務與責任，遵守國家的法紀、法規(guī)遵守社會公德；

13.每班認真巡視設備，按時做好設備的保護、保養(yǎng)工作；

14.嚴格按照操作規(guī)章制度，進行操作運行；

15.本班發(fā)現(xiàn)問題及時解決，如遇意外重大問題，應及時向領導匯報，并做相應緊急處

理措施，并做好事故報告表；

16.認真做好交接班工作，認真完成交接班記錄v

17.嚴禁在機房內吸煙、打鬧，作好防火工作，假如發(fā)生火警應會正確報警，并正確使

用消防器材與積極配合滅火；

18.機房重地，嚴禁無關人員進