文化創(chuàng)意產業(yè)園項目可行性研究報告

文化創(chuàng)意產業(yè)園項目可行性研究報告目錄第一章總論.....................................................1一、項目概況...................................................1二、可行性研究報告編制依據.....................................4第二章項目建設背景及必要性.....................................5一、項目建設背景...............................................5二、項目建設的必要性...........................................6三、項目進展...................................................7第三章項目市場分析.............................................8一、深圳市國民經濟和社會發(fā)展情況...............................8二、深圳市文化產業(yè)發(fā)展現狀....................................10三、深圳市文化產業(yè)園發(fā)展條件.................................12四、深圳市文化產業(yè)“十一五”發(fā)展目標...........................13五、深圳市文化產業(yè)園發(fā)展政策..................................14六、XX文化產業(yè)園物業(yè)的市場前景..........................14七、XX文化產業(yè)園物業(yè)租賃價格預測........................15第四章場址選擇.................................................21一、項目用地位置...............................................21二、用地現狀...................................................21三、場址條件...................................................21第五章項目改造方案............................................22一、項目規(guī)劃方案...............................................22二、項目改造設計方案...........................................22三、項目實施規(guī)劃...............................................29四、項目運營規(guī)劃...............................................29第六章環(huán)境影響評價.............................................31一、編制依據...................................................31二、項目建設與運營對環(huán)境的要求.................................31三、環(huán)保措施...................................................31第七章節(jié)能.....................................................34一、編制依據...................................................34-1-二、項目耗能....................................................34三、節(jié)能措施....................................................34第八章勞動安全衛(wèi)生..............................................36一、編制依據....................................................36二、安全與勞動防護..............................................36三、勞動衛(wèi)生....................................................36四、衛(wèi)生防疫....................................................36第九章消防......................................................38一、設計依據....................................................38二、建筑消防措施................................................38三、消防給水....................................................38四、滅火器配置..................................................39五、消防電源及其配電............................................39六、空氣調節(jié)和防煙、排煙........................................40七、消防控制系統................................................41第十章項目建設進度、管理模式及項目組織........................44一、項目進度安排................................................44二、經營運作方式................................................44第十一章投資估算及資金籌措.....................................45一、投資估算....................................................45二、投資計劃....................................................47三、資金籌措....................................................48第十二章財務分析...............................................49一、項目財務評價的有關問題說明..................................49二、財務評價基礎數據與參數選取..................................49三、成本費用估算................................................52四、財務分析....................................................53五、財務分析初步結果............................................55第十三章社會文化效益...........................................57一、項目的社會效益..............................................57二、項目的財稅效益..............................................58二、項目的文化效益..............................................58-2-第十四章項目風險預測與防范......................................59一、資金風險及防范..............................................59二、工期風險及防范..............................................59三、工程質量風險及防范..........................................60四、經營風險及防范..............................................61五、其他風險及防范..............................................62第十五章結論和建議.............................................64一、結論........................................................64二、建議........................................................64附圖：XX文化產業(yè)園規(guī)劃圖附表：附表一項目實施進度橫道圖；附表二經營收入與稅金估算表；附表三經營成本估算表；附表四項目損益表；附表五現金流量表（項目計算期）；-3-一、項目概況

第一章總論1、項目名稱XX文化產業(yè)園項目（暫定名）2、項目地址項目地址：深圳市寶安區(qū)。本項目地址：南接譚羅村，西靠橫朗村，北就三合村。3、項目法人單位企業(yè)名稱：深圳實業(yè)（深圳）有限公司住所：深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)龍華村投資總額：500萬美元注冊資金：300萬美元深圳實業(yè)（深圳）有限公司成立于2003年3月8日4、建設內容與規(guī)模將深圳實業(yè)（深圳）有限公司的工業(yè)園改造為XX文化產業(yè)園。改造范圍包括：土地面積42,692平方米，辦公樓1棟，標準工業(yè)廠房及倉庫8棟，員工宿舍4棟，總建筑面積為72,559平方米。改造后的XX文化產業(yè)園將是一個集民俗文化產品交易中心于一體，提供創(chuàng)意設計、展示交易、會展、電子商務、信息交流、倉儲、配送、貨運、檢測、金融結算、人才交流，及進出口貿易、商務、生產和生活等配套服務于一體的大型綜合商貿物流平臺。主要展銷推廣的商品包括：民俗文化用品、工藝品、茶葉、茶具、茶文化藝術品、珠寶首飾、特色服飾、素食、民俗裝修作品和舉辦茶藝比賽。建成后的深圳文化產業(yè)園是一個規(guī)模宏大、品種齊全、現代化程度極高的民俗文化產品的創(chuàng)意設計中心、展覽交易中心、現代化商貿物流基地和制造業(yè)高端集成服務平臺。15、開發(fā)建設模式和進度深圳實業(yè)（深圳）有限公司完成對XX文化產業(yè)園區(qū)的改造后，由深圳實業(yè)（深圳）有限公司對XX文化產業(yè)園的商用物業(yè)進行出租、營運管理及相關配套服務。根據文化產業(yè)企業(yè)的需求和項目建設的可行性分析，確定本項目采用一次性整體開發(fā)建設的方式。項目擬于2009年10月～2010年9月完成對原工業(yè)園區(qū)的改造。6．項目主要技術經濟指標（見表1-1）表1-1項目主要技術經濟指標表序號項目整個項目1規(guī)劃用地面積(平方米)42,692平方米2規(guī)劃建筑面積(平方米)72,559平方米其中：商業(yè)建筑面積(平方米)71,265平方米3項目總投資(萬元)13,646.5萬元其中：土地費用1,281.0萬元建筑物工程費5,804.6萬元建筑物改造工程費3,031.4萬元工程建設其它費用195.9萬元預備費用161.4萬元建設期利息172.8萬元前期運營費用3,000萬元4建設期1年5資金籌措(萬元)總投資13,646.5萬元自有資金10,646.5萬元銀行貸款3000萬元6財務評價年投資利潤率9.82%年投資利稅率13.09%2全投資所得稅后財務指標財務內部收益率13.33%財務凈現值（萬元）5,856.91投資回收期（年）8.30貸款回期期（年）3.39二、可行性研究報告編制依據和原則1、編制依據（1）深圳市文化產業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃（2006-2010）；（2）關于深圳市鼓勵三舊改造建設文化產業(yè)園區(qū)（基地）若干措施（試行）的通知；（3）關于建設文化產業(yè)園區(qū)（基地）的實施意見；（4）深圳市人民政府關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見；（5）深圳寶安區(qū)及XX辦道街辦的發(fā)展規(guī)劃；（6）深圳市建筑工程消耗量定額及費用定額；（7）深圳實業(yè)（深圳）有限公司編制的XX文化產業(yè)園規(guī)劃圖；（8）國家有關政策法規(guī)；（9）深圳實業(yè)（深圳）有限公司提供的相關資料。2、編制原則在編制本項目可行性分析報告時，主要遵循以下編制原則：（1）堅持實事求是，客觀公正，嚴謹務實的原則，注重環(huán)境建設項目及建設方案的可靠性與經濟合理性；（2）把握合法、合規(guī)性原則，確保編報項目及建設內容符合國家法規(guī)、規(guī)章和政府專門文件的要求，建設結果能夠滿足深圳市未來城市發(fā)展規(guī)劃的要求；（3）兼顧必要、效益和平衡原則，達到建設方案和申報項目的資金投入與經濟、社會、政治、環(huán)境等綜合效益的平衡；（4）注重近期效益和遠期目標相結合的原則，使項目適應深圳的城市發(fā)展、經3濟建設和人民生活水平的提高。第二章項目建設背景及必要性一、項目建設背景當前，文化在社會經濟發(fā)展中的戰(zhàn)略地位越來越突出，文化產業(yè)的發(fā)展更是日新月異。許多國家和地區(qū)紛紛制定和調整文化發(fā)展戰(zhàn)略，文化產業(yè)在全球范圍內獲得廣泛重視。同時，文化產業(yè)發(fā)展的區(qū)域競爭日趨激烈，現代文化產業(yè)最終將成為增強綜合競爭力的戰(zhàn)略制高點和核心要素。發(fā)展文化產業(yè)已成為我國下一階段國民經濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，成為加強文化建設、構建社會主義和諧社會的重要內容。為促進文化產業(yè)的發(fā)展，國家制定了《國家"十一五"時期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》，深圳市制定了《中共深圳市委深圳市人民政府關于大力促進文化產業(yè)發(fā)展的決定》，《深圳市文化產業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃（2006-2010）》。根據要求，深圳市要努力把文化產業(yè)培植成為深圳市第四大支柱產業(yè)，深圳市力爭到2010年，將重點建成10個文化產業(yè)創(chuàng)意研發(fā)中心和公共服務平臺，培育20個文化產品和服務知名品牌，扶植30個在國內具有行業(yè)影響力的龍頭和重點企業(yè)，建成50個特色產業(yè)園區(qū)和基地，重點培養(yǎng)和引進100名文化產業(yè)領域的領軍和高端人才。深圳文化產業(yè)年均增長率以較GDP年均增長率高2%以上的速度增長，城市居民人均文化娛樂消費支出占全部消費性支出的比重達到20%左右。產業(yè)結構進一步調整優(yōu)化，文化產業(yè)科技進步貢獻率進一步提高，文化產業(yè)核心層的比重進一步加大，文化服務業(yè)對文化產業(yè)的貢獻率達到60%以上。文化產業(yè)成為重要支柱產業(yè)，深圳成為在國內居于領先地位、在國際具有一定知名度的文化產業(yè)中心城市。2007年3月30日，深圳市人民政府出臺了《深圳市人民政府關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》，2008年2月15日，深圳市人民政府又出臺了《深圳市鼓勵三舊改造建設文化產業(yè)園區(qū)（基地）若干措施（試行）》，鼓勵工業(yè)區(qū)升級改造和“三舊”改造建設文化產業(yè)園區(qū)（基地）?！叭f”是指舊工業(yè)區(qū)、舊村、舊城區(qū)。目前政策措施指向以舊工業(yè)區(qū)改造建設為重點。文化產業(yè)園區(qū)（基地）是指：利用“三舊”改造集聚創(chuàng)意設計、動漫游戲、影視制作、音像制作、藝術創(chuàng)作、咨詢策劃、文化中介、傳媒出版、現代印刷等項目和企業(yè)的文化產業(yè)園區(qū)（基地）；具有孵化器功能和文化企業(yè)集聚空間的文化產品研發(fā)中心、展示交易中心等；具有一定規(guī)模和師資，從事文化產業(yè)培訓、人才培養(yǎng)、產業(yè)研究的教學培訓基地；具有文化產品經營、展示、流通，或兼有旅游、娛樂功5能的文化產品專業(yè)市場（街）。深圳實業(yè)（深圳）有限公司為適應促進文化產業(yè)發(fā)展的需要，對深圳工業(yè)園區(qū)進行升級改造，同時利用公司董事長兼法定代表人黃明泰先生在文化界、媒體界、企業(yè)管理界及臺商群體中具有的高知名度及文化產業(yè)項目營運的豐富經驗，經深圳實業(yè)（深圳）有限公司董事會決定將深圳實業(yè)（深圳）有限公司的工業(yè)園改造成XX文化產業(yè)園。二、項目建設的必要性XX文化產業(yè)園的改造，符合深圳市文化產業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃（2006-2010)的要求，項目的改造具有較大的綜合效益，項目的建設是必要的。（一）本項目的建設是滿足深圳市文化產業(yè)發(fā)展的需要根據《國家"十一五"時期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》、《中共深圳市委深圳市人民政府關于大力促進文化產業(yè)發(fā)展的決定》，深圳市要把文化產業(yè)培植成為深圳市第四大支柱產業(yè)，成為在國內居于領先地位、在國際具有一定知名度的文化產業(yè)中心城市。必須建設數量眾多、規(guī)模宏大、各具特色的文化產業(yè)園，以滿足文化企業(yè)創(chuàng)意設計、制作、產品展示交易、物流、商務服務等專業(yè)化、功能化的需要。深圳實業(yè)（深圳）有限公司作為具有建設文化產業(yè)園（基地）雄厚實力的企業(yè)，審時度勢，將深圳工業(yè)區(qū)改造為XX文化產業(yè)園，首先是滿足了深圳市文化產業(yè)發(fā)展的需要，為深圳市文化產為的發(fā)展提供必要基礎設施條件，間接上，為促進深圳，乃至全國的經濟發(fā)展作貢獻，項目建設具有促進文化產業(yè)發(fā)展的經濟效益。（二）本項目建設是深圳市“三舊”改造的需要依據《深圳市人民政府關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》、《深圳市鼓勵三舊改造建設文化產業(yè)園區(qū)（基地）若干措施（試行）》，深圳市鼓勵工業(yè)區(qū)升級改造和“三舊”改造建設文化產業(yè)園區(qū)（基地）的政策規(guī)定。深圳實業(yè)（深圳）有限公司的深圳工業(yè)區(qū)，土地面積42,692平方米，現有辦公樓1棟，標準工業(yè)廠房和倉庫8棟，員工宿舍4棟，總建筑面積72,559平方米，工業(yè)區(qū)內大樹參天、綠籬齊整，環(huán)境優(yōu)美，是深圳著名的花園式廠區(qū)，各棟廠房內外經過精心裝飾，且各棟廠房之間有架空走廊相聯，整個形成一個既相互獨立又相互聯系的整體，這為舊廠區(qū)改造成為文化產業(yè)園提供了不可代替的優(yōu)勢。XX文化產業(yè)園項目建設，符合深圳市鼓勵工業(yè)區(qū)升級改造和“三舊”改造建設文化產業(yè)園區(qū)（基地）的政策規(guī)定。（三）本項目建設是滿足中國民俗文化產業(yè)發(fā)展的需要6本項目突出民俗文化產業(yè)的特色，不僅為民俗文化產品提供創(chuàng)意設計、制作、展示交易的平臺，而且還能在很大程度上滿足市民及海外人士對民俗文化方面的需求。（四）本項目的建設，社會效益和經濟效益明顯按照目前項目建設的初步思路，產業(yè)園區(qū)作為商業(yè)用途。在初步設定的經營方案和經營規(guī)模的前提下，XX文化產業(yè)園的經營完全可以實現自身的財務平衡，能保證產業(yè)園區(qū)的正常經營和償還銀行的長期貸款，項目商業(yè)化經營的微觀經濟效益比較明顯。因此，從滿足文化產業(yè)發(fā)展的需要，以及社會效益、宏觀經濟效益和項目經營的微觀經濟效益幾個方面來看，建設XX文化產業(yè)園項目是必要的。三、項目進展自2008年12月初開始，根據公司董事會的決定，本公司進行XX文化產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、項目立項申報、原有制造業(yè)項目的遷移等準備性工作。截止2009年8月底，XX文化產業(yè)園改造項目的各項準備工作完成，為本項目的順利建設創(chuàng)造了良好的條件。7第三章項目市場分析一、深圳市國民經濟和社會發(fā)展情況深圳市位于祖國的南疆，廣東省南部，毗鄰香港。陸域位置是東經113°46'～114°37'，北緯22°27'～22°52'。東臨大亞灣與惠州市相連，西至珠江口伶仃洋與中山市、珠海市相望，南至深圳河與香港毗鄰，北與東莞市、惠州市接壤。全市總面積2020平方公里。深圳經濟特區(qū)是深圳市的一部分，位于東經113°52'～114°21'，北緯22°27'～22°39'。深圳經濟特區(qū)東起大鵬灣背仔角，西至珠江口的安樂村，南臨深圳河，北靠梧桐山、XX山山脈，面積為327.5平方公里，東西長49公里，南北寬平均7公里，呈狹長形。深圳市共設6個市轄行政區(qū)。其中，深圳經濟特區(qū)內4個區(qū)，即福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)；特區(qū)外2個區(qū)，即寶安區(qū)、龍崗區(qū)。6個區(qū)共轄51個街道、622個社區(qū)。2008年，在黨中央、國務院和省委省政府的正確領導下，深圳市堅持以科學發(fā)展觀統領經濟社會發(fā)展全局，認真貫徹落實國家各項宏觀調控政策措施，積極應對國際國內經濟環(huán)境變化的沖擊和挑戰(zhàn)，加大對各類企業(yè)扶持力度，有力促進了經濟平穩(wěn)發(fā)展，較好實現了年初確定的經濟增長預期目標。初步核算，2008年全市生產總值7,806.54億元，比上年增長12.1%，第一次產業(yè)增加值6.66億元，下降13.4%；第二次產業(yè)增加值3,815.78億元，增長11.9%；第三次產業(yè)增加值3,984.10億元，增長12.5%。三次產業(yè)結構由上年的0.1：50.1：49.8發(fā)展為0.1：48.9：51.0，第三次產業(yè)所占比重提高了1.2個百分點。（一）工業(yè)平穩(wěn)增長2008年全市規(guī)模以上（下同）工業(yè)企業(yè)實現增加值3,527.77億元，比上年（下同）增長12.5%。從行業(yè)看，電子信息行業(yè)快速增長，高于全市平均水平。全年通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)增加值1,607.14億元，增長18.4%，比全市平均增速高5.9個百分點；從經濟類型看，外商及港澳臺投資企業(yè)生產增速明顯回落，外商及港澳臺投資企業(yè)增加值2,260.21億元，增長8.7%，占工業(yè)增加值比重64.1%。（二）固定資產投資增幅上升全年全社會固定資產投資1,467.60億元，增長9.1%，其中，基本建設投資827.83億元，增長15.9%；房地產開發(fā)投資440.49億元，下降4.5%;更新改造投資8155.84億元，增長8.1%；其他投資43.45億元，增長68.3%。全社會固定資產投資主要特點是：1.基建投資加快，成為全市固定資產投資重要支撐全年基本建設投資增速加快，基建投資增速4月份扭轉了1季度的負增長，增長4.3%，下半年投資進度保持較快勢頭，全年基建投資增長15.9%，基建投資占全社會固定資產投資比重由上年的53.1%上升到56.4%，提高了3.3個百分點。2.工業(yè)投資所占比重下降從產業(yè)劃分來看，第一次產業(yè)投資0.1億元；第二次產業(yè)完成投資386.00億元，增長3.9%；第三次產業(yè)完成投資1,081.50億元，增長11.4%。第二次產業(yè)中工業(yè)完成投資386.00億元，增長3.9%，占全社會固定資產投資比重由上年的27.6％下降到26.3％。（三）交通運輸業(yè)保持增長全年全市貨運量14,893.97萬噸，增長8.9%，完成貨物運輸周轉量745.85億噸公里，下降6.1%；完成客運量和旅客周轉量分別增長5.6%和增長16.6%。全年深圳港港口貨物吞吐量21,125.47萬噸，增長6.1%。其中，集裝箱吞吐量2,141.65萬標箱，增長1.5%，機場貨郵吞吐量59.79萬噸，下降2.9%，機場旅客吞吐量2,140.04萬人次，增長3.8%。全年郵電業(yè)務量完成611.75億元，增長19.1%。（四）消費市場增長較快，外貿出口放緩全年全市實現社會消費品零售總額2,251.82億元，增長17.6%。其中，批發(fā)零售業(yè)零售額1,972.12億元，增長16.7%；住宿餐飲業(yè)零售279.69億元，增長24.0%。據海關統計，全年全市外貿進出口總額2,999.75億美元，增長4.3%。其中進口總額1,202.31億美元，增長1.0%；出口總額1,797.44億美元，增長6.6%。全年實際吸收外商直接投資40.30億美元，增長10.1%。（五）財政收入保持較快增長全年全市地方財政一般預算收入800.36億元，增長21.6%；全市地方財政一般預算支出889.86億元，增長22.2%。12月末，國內金融機構人民幣存款余額為13,011.24億元，比年初增長13.2%，其中，居民儲蓄存款余額4,905.93億元，比年初增長29.4%。國內金融機構人民幣貸款余額為9,058.46億元，按可比口徑比年初增長14.3%。（六）市場消費物價漲勢回落12月份居民消費價格比11月份下降0.5%，全年居民消費價格總水平上漲5.9%。92008年在深圳發(fā)展史上是極不平常的一年。這一年，世界經濟金融形勢復雜多變，不穩(wěn)定不確定因素明顯增多。次貸危機引發(fā)的金融危機愈演愈烈，特別是下半年以來，國際經濟環(huán)境急轉直下，波及范圍不斷擴大，并從金融領域擴散到實體經濟領域。對國內經濟影響日益顯現，經濟下行壓力加大。深圳經濟具有高度外向型特征，所經歷的困難與影響不言而喻。面對來自國際國內嚴重困難和嚴峻挑戰(zhàn)，市委、市政府與全市人民一道，全面貫徹落實科學發(fā)展觀，發(fā)現問題早，形勢判斷準確，應對措施有力。市委市政府領導親率各部門百人調查隊伍深入企業(yè)調查研究，在服務企業(yè)、促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展方面，出臺一系列促進產業(yè)發(fā)展的措施，從資金、土地、產銷、稅收、政策等多方面，及時解決企業(yè)面臨的困難，努力克服國內外不利因素的影響，千方百計促進經濟平穩(wěn)快速增長。深圳在致力轉型升級階段，遭遇了外部需求放緩和發(fā)展成本上升的壓力，其面臨的環(huán)境將更為復雜和困難。世界經濟增長放緩對深圳經濟產生重要影響，進一步加大經濟下行壓力。2009年，深圳將認真貫徹落實中央、省各項擴大內需、促進經濟增長政策措施，進一步推動自主創(chuàng)新，著力提高企業(yè)競爭力和活力，加快現代產業(yè)體系建設，努力促進深圳經濟平穩(wěn)健康發(fā)展。二、深圳市文化產業(yè)發(fā)展現狀文化產業(yè)是為社會公眾提供文化、娛樂產品和服務的活動，以及與這些活動相關聯的活動的集合。經過多年發(fā)展，特別是開展文化體制改革綜合性試點工作以來，深圳文化產業(yè)取得了長足進步，競爭力和整體實力進一步增強，對城市經濟的貢獻率進一步提高，逐漸形成一定的自身特色，在全國處于相對領先的位置。1．優(yōu)勢產業(yè)持續(xù)發(fā)展促使文化產業(yè)呈快速增長態(tài)勢。2005年深圳文化產業(yè)實現增加值300.47億元人民幣，占全市GDP的6.1%，比2004年增長16.2%，比全市GDP增長率高出1.2個百分點。印刷、文化用品和設備的生產與銷售、文化旅游等優(yōu)勢產業(yè)對全市文化產業(yè)貢獻率持續(xù)保持領先地位。2．新興文化產業(yè)門類顯示出強勁的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展前景。依托高新技術和設計人才聚集的優(yōu)勢，深圳的創(chuàng)意設計、動漫游戲、數字內容等新興文化產業(yè)門類發(fā)展迅速。創(chuàng)意設計在全國乃至亞洲顯示出領先優(yōu)勢，工業(yè)設計、平面設計人才集聚，在全國具有舉足輕重的影響。全市經營動漫游戲類企業(yè)共337家，其中漫畫經營企業(yè)81家、動畫經營企業(yè)206家、游戲經營企業(yè)11家，另有復合經營類企業(yè)39家，從業(yè)人員約1萬人。數字電視、數字音樂呈現良好的發(fā)展勢頭，產生了國內規(guī)模最大的數字移動電視、數字音樂、網絡游戲研發(fā)、生產和服10務企業(yè)。3．多元化文化產業(yè)投資主體進一步形成。由于深圳市場經濟發(fā)育較早，不少民營企業(yè)和個人積極投身文化經營，將文化產業(yè)作為主要投資方向，加上毗鄰香港的地緣優(yōu)勢，港資投入比重較大，文化產業(yè)投資渠道日益多元化，呈現出國家、集體、股份制、民營、個體及中外合作、深港合資、外商獨資等多種所有制形式并存的發(fā)展格局，為文化產業(yè)發(fā)展增添了活力。4．文化產業(yè)發(fā)展初步形成了市場化運作、高新科技運用、自主創(chuàng)新帶動等三大優(yōu)勢。在政府的積極引導和推動下，深圳率先基本建立了社會主義市場經濟體系和框架，文化企業(yè)進行市場化運作，增強了文化產業(yè)發(fā)展的后勁。高新技術產業(yè)連續(xù)多年快速增長，高新技術與文化產業(yè)的結合，為提高文化產品和服務的科技水平，發(fā)展創(chuàng)意設計、動漫游戲、數字內容等新興文化產業(yè)，提供了有利條件。通過大力發(fā)展具有自主知識產權的核心技術，深圳逐漸孕育了自主創(chuàng)新的三大動力：創(chuàng)新環(huán)境條件的形成、創(chuàng)新企業(yè)的崛起和以技術能力增長為動力的結構升級，文化產業(yè)進一步形成與高新技術產業(yè)的關聯優(yōu)勢。在充分認識成績和優(yōu)勢的同時，必須看到，深圳文化產業(yè)發(fā)展還存在一些問題和薄弱環(huán)節(jié)。主要表現在：文化產業(yè)發(fā)展還存在一些體制性障礙，諸如條塊分割、多頭管理、職能不清、缺乏統一協調等問題；除了一些重點行業(yè)在全國形成比較優(yōu)勢外，深圳文化產業(yè)發(fā)展的總體水平與深圳、上海等地相比還有較大差距，總體規(guī)模偏小，對GDP的貢獻不足；產業(yè)結構不盡合理，產業(yè)鏈不夠完善，上游原創(chuàng)不足，中游生產環(huán)節(jié)集約化程度不高，下游營銷能力不強；對外開放程度和國際競爭力相對落后，對外文化貿易水平不高，特別是文化產業(yè)的核心層比重較低，文化產業(yè)的核心競爭力受到制約。三、深圳市文化產業(yè)園發(fā)展條件1．國際國內的形勢為文化產業(yè)發(fā)展提供了新的機遇。在世界范圍內，文化產業(yè)發(fā)展迅猛，文化市場競爭日趨激烈，各國文化產業(yè)發(fā)展的不平衡加劇，差距正在拉大。在國內，深圳、上海等大中城市都充分認識到發(fā)展文化產業(yè)的重要性，紛紛確立發(fā)展戰(zhàn)略，制訂長遠規(guī)劃，出臺扶持政策，呈現爭先恐后、你追我趕的局面。黨中央、國務院正式下發(fā)了《關于深化文化體制改革的若干意見》，對文化體制改革作出全面部署，強調要將改革逐步推開，進一步解放和發(fā)展文化生產力。《國家"十一五"時期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》將抓好文化產業(yè)體系建設11確定為"十一五"時期文化發(fā)展的六大重點之一，明確了未來五年要著力發(fā)展影視制作、出版、發(fā)行、印刷復制、廣告、演藝、娛樂、文化會展、數字內容和動漫等九大重點產業(yè)門類。深圳是我國文化體制改革綜合性試點地區(qū)，中央要求深圳在深化文化體制改革、發(fā)展文化產業(yè)、提供公共文化服務、推動中華文化走向世界等方面，繼續(xù)探索創(chuàng)新，做出示范；要求深圳全力辦好中國（深圳）國際文化產業(yè)博覽交易會（以下簡稱"文博會"）。廣東省要求深圳依托對外開放和體制創(chuàng)新示范區(qū)的優(yōu)勢，做大做強文化經濟，在全省文化產業(yè)發(fā)展總格局中發(fā)揮龍頭作用。國際國內形勢的發(fā)展和中央、省的要求，既是壓力也是動力。在宏觀體制環(huán)境、政策環(huán)境不斷完善的情況下，深圳也適時調整、制定相關的政策法規(guī)，文化產業(yè)發(fā)展出現了前所未有的黃金戰(zhàn)略機遇期。2．城市發(fā)展戰(zhàn)略的調整為文化產業(yè)發(fā)展打開了新的空間。根據科學發(fā)展觀的要求，按照黨的十六屆五中、六中全會精神，面對四個"難以為繼"、四個"嚴峻挑戰(zhàn)"，深圳進一步確立和完善了新的發(fā)展思路，努力推動發(fā)展模式的根本性轉變，實現從"速度深圳"向"和諧深圳、效益深圳"的歷史性跨越，努力建設國際化城市和國家創(chuàng)新型城市。實施"文化立市"戰(zhàn)略，促進文化事業(yè)全面繁榮和文化產業(yè)快速發(fā)展，并下決心把文化產業(yè)作為第四大支柱產業(yè)來扶持和培育。深圳城市發(fā)展的思路和戰(zhàn)略的調整，將有力地推動深圳文化產業(yè)實現跨越式發(fā)展。3．較為完善的市場經濟體制為文化產業(yè)的發(fā)展提供了體制和機制的支持。深圳作為改革開放的"窗口"和"試驗田"，較早建立起市場經濟體制框架，多種經濟成份平等競爭、共同發(fā)展，市場體系和市場要素發(fā)育比較成熟，為文化產業(yè)的發(fā)展提供了寬松的體制環(huán)境和靈活的市場機制，有利于充分發(fā)揮市場在文化資源配置方面的基礎性作用。4．高新技術的研發(fā)與制造優(yōu)勢為文化產業(yè)的發(fā)展提供了技術支撐。深圳高新技術特別是信息技術的研發(fā)與制造優(yōu)勢，為我市傳統文化產業(yè)的改造與升級，發(fā)展以信息技術為手段、載體的創(chuàng)意設計、動漫游戲、數字內容等新興文化產業(yè)提供了技術支撐。5．各類投資資本和創(chuàng)意人才的匯聚，為文化產業(yè)的發(fā)展不斷增強新的活力。深圳作為區(qū)域性金融中心，已經形成了一定規(guī)模并相對成熟的資本市場，各類投資資本活躍。改革開放多年來形成的靈活的人才引進、培養(yǎng)和使用機制，產生了"洼地效應"，吸引各類創(chuàng)意人才來深創(chuàng)業(yè)發(fā)展。資金和人才條件形成了我市文化產業(yè)發(fā)展的比較優(yōu)勢。6．"文博會"的創(chuàng)辦為文化產業(yè)發(fā)展打造了重要平臺。12"文博會"肩負著拉動中國文化產業(yè)發(fā)展、推動中國文化產品和服務出口的使命。"文博會"使資金、項目、觀念、信息、技術、人才匯聚深圳，為文化產業(yè)發(fā)展和"走出去"搭建了一個高起點、高規(guī)格的展示、交易和信息平臺。7．勇于創(chuàng)新的觀念為文化產業(yè)的發(fā)展營造了良好的人文氛圍。深圳鼓勵創(chuàng)新、寬容失敗、腳踏實地、追求卓越的創(chuàng)新精神培育了創(chuàng)新型文化價值觀，這是文化產業(yè)發(fā)展不可缺少的思想源泉和精神動力。8．毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢為文化產業(yè)的發(fā)展提供了開放的市場環(huán)境。香港市場經濟發(fā)達，是世界公認的設計之都、時尚之都、會展之都。充分利用毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，加強深港合作，引進香港的文化創(chuàng)意人才和資金，推動文化產品和服務走出去，是深圳具有的又一獨特優(yōu)勢。四、深圳市文化產業(yè)“十一五”發(fā)展目標"十一五"期間，以把文化產業(yè)發(fā)展成為第四大支柱產業(yè)為目標，以"六個形成"為著力點，將深圳建設成為國內文化產業(yè)發(fā)展中心城市和先鋒城市之一。1．博采中華文化精華，挖掘本土人文資源和自然資源，借鑒國內外先進經驗，努力實現文化與市場的對接、文化與科技的結合、文化與財富的轉換，形成體系完備、結構合理、人才集聚、消費活躍、特色鮮明、效益顯著的文化產業(yè)發(fā)展新局面。2．發(fā)揮企業(yè)在文化產業(yè)發(fā)展中的主體作用，在創(chuàng)意設計、動漫游戲、數字內容、傳媒出版、影視制作、高端印刷、文化旅游、文化會展等相關重點領域培育一批在國內外有廣泛影響的優(yōu)秀文化企業(yè)和文化品牌，不斷增強競爭力，形成富有活力的文化生產和服務的微觀運行機制。3、深化文化領域的投融資體制改革，通過政策引導，調動全社會力量積極投入文化產業(yè)領域，促進文化產業(yè)投資主體多元化，形成多種所有制共同發(fā)展的文化產業(yè)發(fā)展格局。4．充分發(fā)揮市場在文化資源配置中的基礎性作用，進一步培育和規(guī)范文化市場，形成統一、開放、競爭、有序的現代文化市場體系。5．積極運用先進科技手段，確立原創(chuàng)性文化產品在市場的重要地位，形成技術先進、機制靈活、優(yōu)勢明顯、與國際接軌的完善的文化產業(yè)創(chuàng)新體系。6．利用"文博會"平臺和市場開放優(yōu)勢，大力促進文化產品和服務的出口，形成推動中華文化走向世界的文化開放格局。7．力爭到2010年，重點建成10個文化產業(yè)創(chuàng)意研發(fā)中心和公共服務平臺，培育20個文化產品和服務知名品牌，扶植30個在國內具有行業(yè)影響力的龍頭和重點13企業(yè)，建成50個特色產業(yè)園區(qū)和基地，重點培養(yǎng)和引進100名文化產業(yè)領域的領軍和高端人才。深圳文化產業(yè)年均增長率以較GDP年均增長率高2%以上的速度增長，城市居民人均文化娛樂消費支出占全部消費性支出的比重達到20%左右。產業(yè)結構進一步調整優(yōu)化，文化產業(yè)科技進步貢獻率進一步提高，文化產業(yè)核心層的比重進一步加大，文化服務業(yè)對文化產業(yè)的貢獻率達到60%以上。文化產業(yè)成為重要支柱產業(yè)，深圳成為在國內居于領先地位、在國際具有一定知名度的文化產業(yè)中心城市。五、深圳市文化產業(yè)發(fā)展政策本項目屬于深圳市“三舊”改造建設文化產業(yè)園項目，按照深圳市出臺的《關于深圳市鼓勵三舊改造建設文化產業(yè)園區(qū)（基地）若干措施（試行）的通知》、《深圳市文化產業(yè)園區(qū)和基地認定管理辦法（試行）》、《深圳市文化產業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃（2006-2010）》等相關文件的精神，本項目可享受一系列政策支持。1．土地政策（1）“三舊”改造項目比照高新科技項目用地，實行優(yōu)先安排。（2）根據文化產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，鼓勵有計劃地開展“三舊”低效地和閑置土地的收購工作。舊工業(yè)區(qū)改造成文化產業(yè)園區(qū)（基地）的，保持土地性質不變。2．財稅政策（1）“三舊”改造的文化產業(yè)園區(qū)（基地）免交公共消防設施配套費、供水設施增容費、城市房屋拆遷管理費；免收產業(yè)園區(qū)（基地）項目涉及的其他屬于本市的行政事業(yè)性收費。文化產業(yè)園區(qū)（基地）周邊配套設施改造項目原則上由各區(qū)予以配套解決。（2）鼓勵文化產業(yè)園區(qū)（基地）對入駐企業(yè)提供優(yōu)惠。每年由市文產辦和物價局根據周遍商業(yè)用房租金價格發(fā)布文化產業(yè)園區(qū)（基地）租金指導定價。文化產業(yè)園區(qū)（基地）的水電按深圳市工業(yè)用電用水標準計算，不得高于周邊工業(yè)用電用水標準。六、XX文化產業(yè)園物業(yè)的市場前景2009年，深圳政府大規(guī)模促進文化產業(yè)的發(fā)展，文化產業(yè)將會成為深圳的第四大支柱產業(yè)，這些使本項目存在著巨大的商機。另外，由于周邊具有良好的公共交通設施，四通八達的道路系統和充足的停車位，人流的集中與疏散的便利使商業(yè)項目得到了基本的保障。綜合考慮項目周邊未來的發(fā)展規(guī)劃，目前的商業(yè)設施建設和經營現狀，預計本14項目建成后相對于周邊的其他產業(yè)園具有較大的競爭優(yōu)勢和開發(fā)價值。但是，在目前激烈的市場競爭環(huán)境中要想生存和發(fā)展，就必須深入研究項目的商業(yè)定位和經營策略，獲得相對于周邊其他商業(yè)設施及產業(yè)園的比較優(yōu)勢。七、XX文化產業(yè)園物業(yè)租賃價格預測按照XX文化產業(yè)園的經營設想，商業(yè)物業(yè)未來以出租為主要的經營方式。XX文化產業(yè)園項目主要是要為中國民俗文化用品、工藝品、茶葉、茶具、茶文化藝術品、珠寶首飾、特色服飾、素食、民俗裝修作品和舉辦茶藝比賽打造一個展銷推廣平臺，從性質上說，更多的具有專業(yè)商業(yè)市場的意義，所以，我們將通過對深圳專業(yè)商業(yè)市場的了解和我們對幾個專業(yè)商業(yè)市場的具體調查分析，來進行市場分析，進而測算市場的租金和服務收費可比價格。（一）專業(yè)商業(yè)市場介紹深圳市商業(yè)物業(yè)市場經過了多年的發(fā)展，已經形成了非常龐大的規(guī)模，各種層次和業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)滿足了深圳市場諸多方面的需求。在特色商業(yè)市場方面，深圳一向注意層次和業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)滿足了深圳市場諸多方面的需求。（二）同類物業(yè)經營情況調查分析深圳同類物業(yè)如深圳龍崗義烏小商品市場、深圳華南城紡織二期、深圳古玩城、深圳布吉油畫村、深圳三聯水晶玉石文化村等等，我們通過調查了解，重點對深圳龍崗義烏小商品市場、深圳華南城、深圳古玩城這幾個項目的經營情況和租金以及服務收費等情況進行了調查分析。1、深圳龍崗義烏小商品市場深圳市義烏小商品批發(fā)城，位于深圳市龍崗區(qū)龍東義烏商業(yè)街（深汕省道旁），連接深惠、深汕、機荷、水官、惠鹽高速及205國道和深圳地鐵三號線，交通十分便利。深圳市義烏小商品批發(fā)城計劃開發(fā)面積26萬平方米，可容納數千商家、近3萬就業(yè)人員，是華南地區(qū)規(guī)模巨大、極具影響力的小商品集散市場。商城分三期開發(fā)，一期總投資2.6億元人民，占地面積6萬平方米、營業(yè)面積近10萬平方米，分三層，共設標準商鋪近3000個，主要經營日化用品、美容美發(fā)用品、日用小百貨、塑料制品、花卉、漁具、飾品、工藝品、鐘表、小電器、電子產品、小五金、金屬材料、金屬制品、通訊器材、保健器材、文體辦公用品、針織用品、床上用品、童裝及嬰幼兒用品、玩具、皮具箱包、鞋、帽、布料、服裝、滋補保健品等上十幾萬種各類小商品。同時公司還從事包括展覽展示設計、策劃、市場管理、投資開辦市15場等業(yè)務。商城一期已于2007年12月17日正式開業(yè)，實行先進的、規(guī)范的經營管理并配備高標準的設施設備，實現批發(fā)市場商場化，經營及消費環(huán)境優(yōu)越，同時將引進品牌專營區(qū)項目、星級酒店、商品配送中心、立體停車場等配套項目。市場第二期、第三期占地面積20萬平方米，目前正在規(guī)劃中。深圳龍崗義烏小商品市場經過兩年的發(fā)展，目前市場發(fā)展良好，市場內人氣較旺，市場招租率為85%以上，其中首層招租率為95%以上，二、三層招租率為80%以上。市場目前租金水平為：三年一期，首層租金88元/平方米/月-128元/平方米/月不等，目前只剩少量鋪位；二、三層租金均價為78元/平方米/月，2009申請招租入住商戶可享受免租半年，租金8折的優(yōu)惠，經實際測算租金價格水平為，首層70元/平主米/月，其他層70元/平主米/月左右。市場收的服務費用主要是：8元/平方米/月的管理費和15元/平方米/月的中央空調用費，中央空調用費收取8個月,從4月-11月，平均服務費用水平為18元/平方米/月，其他費用還主要包括，電費根據電價代交代繳，轉租更名費，和市場內電梯等顯眼位置的廣告位費。2、深圳華南城紡織二期深圳華南城是華南國際工業(yè)原料城的別稱，位于深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)，規(guī)劃占地面積約150萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，總建筑面積約220萬平方米，總投資逾50億元人民幣。是集交易、展示、電子商務、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體的超大規(guī)模工業(yè)原料及成品展示交易中心，也是及采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現代綜合商貿城。華南城一期建筑面積約50萬平方米，已于2004年12月6日全部投入運營。第二期建筑面積170萬平方米,于2007年7月全面.動工建設。華南城紡織二期工程總建筑面積約33萬平米，總展示位6640個，停車位2384個，電梯127部。樓層層高5.2-6.5米,采用“雙首層”布局，主力鋪位面積20-50平米,可自由組合間隔。以“打造成規(guī)模巨大、功能齊全、高效率、輻射廣、成本低、業(yè)態(tài)新的國際紡織交易市場”為規(guī)劃目標，建設一個服務于中外采購商、經營商戶及配套行業(yè)的交易平臺；構建一個集現貨批發(fā)、訂單批發(fā)、區(qū)域代理、連鎖加盟、網上交易等多種交易模式于一體的國際紡織服裝交易平臺，同時也是集物流、電子商務、技術交流、人才交流、潮流發(fā)布、旅游等于一身的綜合性產業(yè)服務基地。華南城國際紡織服裝及面輔料交易中心二期以“全球時尚引擎、世界風尚舞臺”的高起點市場定位而成為紡織服裝專業(yè)市場中的佼佼者，自2008年7月開始招商以來，吸引了萬余商家紛至沓來，受到廣大投資者、經營商家的極力追捧。并已經成功引進北京服裝學院、江西服裝職業(yè)技術學院、廣東紡織職業(yè)技術學院、新絲路等設計、16策劃和培訓等高附加值經濟體進駐華南城，正興織帶、姚明織帶、新記布行、花花公子、創(chuàng)興牛仔、祥興箱包、潔麗雅、貝利爽等眾多業(yè)內知名企業(yè)都已簽約入駐。華南城紡織二期市場自09年6月首批商家成功入駐之后，市場招商工作正火熱進行，目前市場內人氣正逐步變旺，目前市場招租率達50%以上，一層更高達70%，目前市場內租金水平為：三年一期，招租價一層為70-100元/平方米/月不等，其他層均價為70元/平方米/月，目前招租入住商戶可享受首年免租的優(yōu)惠政策，其他層經申請，最多可享受到位18個月的免租優(yōu)惠，首付免租期后一半租金，因此因實際租金價格水平為，一層均價70元/平方米/月，其他層42元/平方米/月。市場收的服務費用主要是：15元/平方米/月的管理費，包括管理和中央空調使用等。其他費用還主要包括，電費根據電價代交代繳，轉租更名費，和市場內電梯等顯眼位置的廣告位費。3、深圳古玩城深圳古玩城由深圳市凌陽實業(yè)發(fā)展有限公司于2002年投資近2億元正式興建，是民營資本自主投資興建的全國最大的古玩藝術品市場，為深圳唯一經政府批準的文物監(jiān)管物品專業(yè)文化市場。深圳古玩城位于深圳市羅湖區(qū)深南大道東起點與沿河路、新秀路的交匯處，距離火車站5分鐘車程，距離機場30分鐘車程。其占地面積45萬平方米，商業(yè)建筑面積8萬平方米，交通便利、環(huán)境優(yōu)雅、設施齊全、停車方便，服務專業(yè)，地理位置獨特，各項條件優(yōu)越，為海內外客戶投資置業(yè)的風水寶地。深圳古玩城為深圳乃至全國規(guī)模較大、專業(yè)水平較高、傳統文化特色鮮明、民族文化內涵豐富的古玩、玉器、字畫、茶葉的企業(yè)集團和文化產業(yè)示范基地。深圳古玩城經過幾年的發(fā)展，目前市場發(fā)展良好，市場內人氣較旺，市場招租率為90%以上。市場目前租金水平為：三年一期，首層租金95元/平方米/月-150元/平方米/月不等，其他層租金70元/平方米/月-120元/平方米/月不等目，前只剩少量鋪位；2009申請招租入住商戶可享受租金8折的優(yōu)惠，經實際測算租金價格水平為，首層80元/平主米/月，其他層60元/平主米/月左右。市場收的服務費用主要是：10元/平方米/月的管理費和15元/平方米/月的中央空調用費，中央空調用費收取8個月從4月-11月，平均服務費用水平為20元/平方米/月，其他費用還主要包括，電費根據電價代交代繳，轉租更名費，和市場內電梯等顯眼位置的廣告位費。（三）本項目租金價格預測我們采用市場比較法和調查測算出本項目租金價格水平。171、商鋪租金。本項目位于XX辦街道辦XX路的核心地段，可以利用項目推廣，提高項目自身的輻射范圍和行業(yè)地位。通過采用市場比較法比，綜合考慮個別因素，商鋪測算租金價格如表3-1：表3-1租金市場比較法測算表物業(yè)名稱內容

龍崗義烏小商品城一期位于深圳龍崗龍東義

案例名稱深圳華南城二期位于深圳龍崗平湖華南大道一號，交通便

深圳古玩城中華傳統文化產業(yè)園位于深圳市羅湖區(qū)深南大道東起點與沿河基經營時間、面本積、品類、知名因素修正個別因素修正修修基經營時間、面本積、品類、知名因素修正個別因素修正修修正首層均價因素通、配套案例況度招租首層均價報價其他層均價優(yōu)惠條件實租首層均價價格其他層均價因素區(qū)域因素修正實租價格其他層均價

烏商業(yè)街，交通便利，利，附近有機荷高速、連接深汕、深惠、機平新北路、富安大道荷等高速，配套設施，等，配套設施齊全，公交停車站、倉庫、有物流中心，國際會銀行、餐飲齊全。展中心，全融服務中心、餐飲中心。該項目07年12月正二期09年7月正式開式開始運營，面積近始運營，經營面積3310萬平方米，主要經萬平方米，主營紡織營日化用品、小百貨、服裝及面輔料，為深工藝品等，知名度較圳市重點打造原材料廣。城，知名度較大。88元/M2/月80元/M2/月78元/M2/月70元/M2/月首租商戶免租6個二期12個月免租，可月，租金8折優(yōu)惠申請18個月免租70元/M2/月60元/M2/月50元/M2/月42元/M2/月100/90100/88100/112100/11869元/M2/月58元/M2/月48元/M2/月40元/M2/月

路、新秀路的交匯處，距離火車站5分鐘車程，距離機場30分鐘車程，有完善的配套服務和公共服務設施。該項目2002年正式成立，商業(yè)建筑面積8萬平方米，主營古玩雜件、民族工藝品等，是深圳目前最大的古玩市場，知名度較大。100元/M2/月75元/M2/月租金8折優(yōu)惠80元/M2/月60元/M2/月100/106100/10870元/M2/月52元/M2/月標的物

區(qū)域因素個別因素

該項目位于深圳寶安區(qū)龍華村，交通便利，臨XX路和芙蓉路，交通便利，附近配套設施齊全。該項目將于是10年正式開運營，面積近8萬平主米，主營民族工藝品和佛教用品，將成為一個深圳特色文化市場。18首層預測實租價格65首層預測實租價格65元/M2/月其他層預測實租價格46元/M2/月業(yè)表3-2租金測算環(huán)境因素修正表地

項目名稱因素地勢

比較標的物XX文化產業(yè)園分數平坦6

龍崗義烏小商品城一期打分

比較案例深圳華南城二期打分66

深圳古玩城打分

6理位置交通因素配套服務

與商業(yè)中心距離周邊物業(yè)人口密度公交站點交通線路與火車站距離交通管制物流配送金融服務生活服務公共服務

較近住宅較大較多較多50公里無方便有方便方便

10810888810888

107867689878

878676810877

12810101010610888備

分數合計

100

90

88

106注

與標的物業(yè)相比，好于則加分；相當則同分；差于則減分。19表3-3租金測算個別因素修正表項目名稱因素

比較標的物XX文化產業(yè)園分數

龍崗義烏小商品城一期打分

比較案例深圳華南城二期打分

深圳古玩城打分地理位置

經營時間經營模式經營品類聚集度商場面積裝修標準商場管理設備設施政策支持知名度廣告支持

新開招商較全6萬平方米高等精裝專業(yè)公司齊全較多較小較多

10101010101010101010

12121211101210111210

12101212101212141212

1411101110111012118分數合計

100

112

118

108備注

與標的物業(yè)相比，好于則加分；相當則同分；差于則減分。2、其他項目租金。本項目主要租金為商鋪租金，其他改造建筑物租金收入占項目收入比例較小，我們采用結合項目情況和附近物業(yè)租金水平合理估算。3、項目租金情況匯總，如表3-4。表3-4測算租金均價表類型測算租金均價（元/平方米·月）商鋪首層65商鋪2-4層46寫字樓25酒店/娛樂2520宿舍倉庫

1010一、項目用地位置

第四章場址選擇改造的XX文化產業(yè)園座落于深圳市寶安區(qū)村。二、用地現狀XX文化產業(yè)園目前由本項目投資單位深圳實業(yè)（深圳）有限公司所有，用途為工業(yè)。土地使用權及房屋所有權清淅。土地面積42,692平方米，地面附著物有辦公樓1棟，標準工業(yè)廠房和倉庫8棟，員工宿舍4棟，總建筑面積72,559平方米，工業(yè)區(qū)內大樹參天、綠籬齊整，環(huán)境優(yōu)美，原有的制造業(yè)生產線及機器設備、生產物資搬離后即可投入改造。三、場址條件1、市政設施條件XX文化產業(yè)園周邊商場、學校、醫(yī)院等基礎設施齊全，原為深圳實業(yè)（深圳）有限公司的工業(yè)園區(qū)，水電通信設施配套。2、交通設施改造的XX文化產業(yè)園位于深圳市寶安區(qū)路旁，交通便捷。21第五章項目改造方案一、項目規(guī)劃方案（一）項目規(guī)劃圖詳見后附的深圳實業(yè)（深圳）有限公司制作的XX文化產業(yè)園規(guī)劃圖。（二）園區(qū)改造規(guī)劃方案1、規(guī)劃原則合理利用土地空間，增加土地開發(fā)利用率；充分利用現有廠房之間的聯系，形成資源共享，方便使用，保障園區(qū)環(huán)境質量。2、規(guī)劃方案本項目是在深圳實業(yè)（深圳）有限公司在原有辦公樓、廠房、倉庫、宿舍等基礎上進行整體改造，原則上不會對原有建筑物進行拆除和擴建，只是在利用現有建筑物的特點來進行合理規(guī)劃和改造。由于以前是辦公、廠房、宿舍的設計，轉變成商業(yè)用途后，會對其進行重新裝修、消防和強弱電及園區(qū)道路、綠化及景觀進行改造，使其更加符合商業(yè)用途。二、項目改造設計方案（一）設計依據1．《民用建筑設計通則》JGJ37—872．《建筑設計防火規(guī)范》GBJl6—873．《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48—884．《飲食建筑設計規(guī)范》JGJ64—895．《城市道路和建筑無障礙設計規(guī)范》JGJ50—26．其它相關的建筑設計規(guī)范（二）項目概況1．項目用地按照項目用地土地證和XX文化產業(yè)園規(guī)劃，XX文化產業(yè)園用地面積約42,692平方米。2．項目規(guī)模22按照XX文化產業(yè)園規(guī)劃，XX文化產業(yè)園改建的總建筑面積為72,559平方米。各棟建筑物改造用途詳見表5-1：表5-1項目改造建筑物用途匯總表改造用途面積（平方米）規(guī)劃圖中標號商鋪32,496A-H棟、R棟寫字樓4,452I棟酒店13,295P、T、U棟娛樂5,346V棟單間公寓4,900J、K棟倉庫10,776O、S棟配套設施1,324L、M、N、Q棟3．主要改造技術指標，見表5-2：表5-2改造技術經濟指標總改造的建筑面積72,559平方米其中：商業(yè)面積71265平方米附屬用房面積1324平方米車庫180個停車數量180輛（三）消防設計1、設計依據（1）《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87（1997修訂版）（2）《火災自動報警系統設計規(guī)范》GB50116-98（3）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ140-902、消防設施及措施（1）室外消火栓本設計在場區(qū)內設立環(huán)狀給水管網，管徑不小于DN100。在廠區(qū)內設立室外地上式消火栓，間距不大于120米，保護半徑不大于150米，以提供消防水量保護整個場區(qū)。（2）室內消火栓依據GBJ16-87規(guī)定，室內消防用水量為10升/秒，二股水柱。室內消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用鋁合金制，暗裝。消火栓布置應保證有兩23只水槍的充實水柱同時到達室內任何部位?？头績仍O自動噴淋滅火系統。（3）消防水池在場區(qū)內設消防水池并與廠區(qū)景點噴水池合建。配設BJ手抬式機動消防泵2臺。（4）建筑內設滅火器，建筑滅火器采用3kg磷酸銨鹽干粉滅火器（手提式），手提二氧化碳滅火器，鹵化物滅火器和手動火災報警按鈕。（5）設立全場火災集中報警系統，根據不同場合分別采用自動報警及手動報警，并建立消防監(jiān)控制度。（6）依托龍華消防中隊的快速滅火系統，與其建立直接呼叫系統。（四）建筑防水設計根據《建筑工程防水技術規(guī)范》，商業(yè)建筑防水等級為一級。（五）噪聲控制園區(qū)建筑的噪聲控制包括圍護結構的隔聲和空調系統的消聲和隔振兩部分。1．圍護結構的隔聲由于產業(yè)園區(qū)以辦公、創(chuàng)作及產品展示為主，能滿足商業(yè)建筑的噪聲要求。2．空調系統的消聲和減振在空調系統中必須配置足夠消聲量的消音器；消音器的凈通道面積應不小于管道面積；消音器應安裝在機房和使用房間之間，而不應安裝在空調機房內。空調機組和水泵的設備應該進行專門的隔振處理，不能僅靠設備出廠時提供的簡單隔振，理想的做法是將設備安裝一個混凝土質量塊上，然后再根據設備的重量、轉速等參數配置彈簧或橡膠隔振器。（六）市政交通設施1．外部交通與場地聯系本項目臨布龍公路，設人貨出入口。2．垂直交通地塊設有疏散樓梯12部，每層總疏散寬度22米（不合防煙避難走道寬度），垂直貨梯和自動扶梯12部。3．泵房設置水循環(huán)泵房：水系水循環(huán)泵房設在樓頂，總面積約200平方米。（七）設備專業(yè)設計方案1．空調系統24（1）商業(yè)大空間、展廳：考慮空調房間較大、人員較多，采用過渡季可送全新風的單風機定風量全空氣空調系統。（2）商業(yè)小空間、辦公室：考慮房間較多、人員密度不大，兼顧運行及出租的靈活性，采用風機盤管加新風系統。（3）餐廳：考慮運行及出租的靈活性，采用風機盤管加新風系統。（4）廚房采用全新風直流式空調系統。（5）樓梯間、空調機房、庫房等設散熱器值班采暖系統。2．通風系統（1）小空間、辦公室等新風出新風空調器送入室內，排風經排風豎井由排風機排出室外。（2）廚房排風均設音油煙過濾裝置，處理達標后由排風機排出室外。（3）制冷機房、泵房、變配電、庫房等分別設獨立的機械送排風系統，排風由排風機通過豎井排向室外，補風經新風機組送入。（4）衛(wèi)生間、清潔間等設機械排風系統，排風機設于室外。（八）電氣專業(yè)設計方案1．負荷等級本工程供電負荷等級為一級負荷，非消防用電設備及中央控制和監(jiān)控系統等供電為一級負荷，生活水泵、客梯等電源為二級負荷，其他為三級負荷。2．供電電源本工程由市政電網引入10KV四路專用電源作為產業(yè)園區(qū)的主供電源。3．高壓系統10KV中壓側采用四路專用線路供電，將四路電源分成東、西區(qū)兩組，每組兩路電源單母線分段運行，互為備用，當其中一路電源失電時，聯絡開關自動或手動投入，由另一中電源向全部一級負荷和部分二級負荷供電。4．低壓系統變配電低壓室變壓器低壓側采用單母線分段運行，互為聯絡，母聯設有自投方式，并具有機械與電氣閉鎖，防誤操作。消防等重要負荷采用雙路電源末端互投方式。低壓電氣設備的安全保護方式采用TN—S系統。5．變壓器選用干式變壓器，自帶冷卻風機，并配繞組熱保護裝置，其主要功能應包括：25溫度傳感斷線報警，啟停風機，超溫報警/跳閘，三相繞組溫度巡回檢測及最大值顯示等。進行負荷估算后，本工程用電量約為20000KVA。6．電容補償在每臺變壓器低壓側裝設一組低壓干式電容器，控制方式采用負荷無功率變化自動循環(huán)投切，并設有過電壓自動切除保護裝置，實際運行功率因數不小于0.9。7．低壓配電系統—、二級負荷及重要設備采用雙路電源供電末端互投方式供電，其它負荷根據容量及使用特性采用放射式或樹干式供電。8．智能化能源管理系統采用智能化能源管理系統對變配電系統進行監(jiān)測。在變配電室設監(jiān)控管理站，監(jiān)測計量電壓、電流、功率因數、功率、頻率、開關狀態(tài)等各種運行參數，電能統計、分析和預測。本系統納入到產業(yè)園區(qū)建筑設備監(jiān)控系統中。9．設備選型變壓器采用環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器；高壓配電柜采用安全性好，可靠性高的金屬鎧裝中置式高壓開關柜；低壓配電柜則采用應用廣泛技術成熟的低壓抽出式開關柜。柜內均考慮配裝帶智能接口的斷路器，以滿足建筑設備監(jiān)控系統以及整個產業(yè)園區(qū)配電系統智能化的要求。10．線路敷設由于電纜的覆蓋面廣、用量大，體現綠色環(huán)保的設計思想，在電纜的選型采用低煙無鹵的線纜。（九）弱電系統設計弱電系統設計遵循先進性、開放性、安全性、需求與服務的功能性等設計原則，執(zhí)行國家現行規(guī)范，并參考國標標準，從適用和管理的目標出發(fā)，為用戶提供通信網絡、有線電視網絡、計算機網絡(含Internet/Intranet)、樓宇管理集成網絡等通用平臺。1．通信網絡原則上充分利用公網建立建筑物的外部接入／出，通過數字數據網、分組交換網、ADSL等方式，使用戶享受到上述數據網提供的數據通信服務。除支持話音交換功能外，還可提供對個人移動通信系統、ISDN接入、可視電話、BP電話路由等的支持。262．計算機網絡利用產業(yè)園區(qū)的結構化布線系統構成內部高速局域網，實現與Internet互聯，建立Internet辦公自動化環(huán)境，方便的織成內部intranet，實現日常辦公、電子商務交易、信息查詢等多用途管理。3．綜合布線系統（1）建立建筑物網絡傳輸平臺，它既使語音和數據通信設備、交換設備和信息管理系統彼此相連，又使這些設備與外部通信網絡連接，網絡可支持千兆以太網應用。（2）設計標準：當業(yè)卞無特殊要求時按國家規(guī)范執(zhí)行。（3）物理通道采用光纜、同軸電纜和對絞線電纜，以適應各種設備的信號傳輸。4．建筑設備監(jiān)控系統（1）本工程內設置建筑設備監(jiān)控系統，對通風系統、給水排水系統、供配電系統、照明系統、交通(停車)管理系統等進行監(jiān)控。（2）通風空調(HVAC)系統：包括空調系統、冷凍系統、送排風系統。（3）給水排水系統：包括生活熱水、中水站、各類水池和水箱及各種水泵。（4）供配電系統：包括供配電系統、電力變壓器、各種備用電源、照明系統。（5）照明系統：包括商業(yè)營業(yè)場所照明、停車場照明、景觀照明和重要的場所照明。（6）計量功能：對場內的燃氣、水、電、熱力等用量進行計量。（7）交通管理系統：包括停車場綜合管理系統、垂直升降電梯和自動扶梯系統。還應考慮殘疾人的交通要求。（8）設置樓宇控制中心，使整個產業(yè)園區(qū)自控系統聯網及統一管理。5．安全監(jiān)控系統系統本工程中設置保安監(jiān)控系統，在所有商業(yè)營業(yè)場所、各出入口、通道、樓梯問、車庫，心轎箱內設置固定或云臺式保安監(jiān)控彩色攝像頭。對整個地下空間（商業(yè)）內的營業(yè)狀況、人流和車流狀況、突發(fā)事件等進行監(jiān)控并記錄。出／入口管理設計：本工程在監(jiān)控中心設門管理計算機，采用接觸式或非接觸式感應智能卡，中心統一電子制／發(fā)卡系統，對不同身份持卡人的卡進行功能及權限設定。在重點商業(yè)區(qū)域和金融用地等重要場所，設置防入侵報警和聯動控制系統。巡更系統選用無線采集式，在控制中心設置系統主機一臺。在各出入口與主要通道處設置巡更站。由保安人員按照規(guī)定時間與路線到達各個巡更站，向系統主機27發(fā)送巡更信息。6．有線電視網絡本建筑內設有線電視網絡中心，在場內商業(yè)場所、辦公、管理等功能房間設置出線口，系統采用雙向傳輸設計（大于860MHz）,包括城市有線電視網信號、衛(wèi)星電視信號等，提供交互式服務。7．消防報警及聯動控制系統（1）按國家消防規(guī)范要求進行設計，本工程設置火災自動報警系統及消防聯動控制系統、消防廣播與疏散事故照明。接受火災報警，發(fā)出火災聲、光信號，播放事故廣播和安全疏散指令等；控制消防水泵、固定滅火裝置、防火卷簾門和防火門、通風空調系統、各種風道閥門、防煙排煙設施；消防專用通訊及119專線電話；電梯控制；非消防電源的切除與應急照明的啟動等。（2）消防控制室設在出口處，并可與奧運公園的總控制中心聯通。8．背景音樂廣播和緊急廣播系統本工程中在商業(yè)場所、走道、各個出入口、樓電梯前室以及主要設備機房設置背景音樂廣播，平時作為背景音樂和事務性業(yè)務廣播使用，在發(fā)生緊急情況或火災時出控制中心進行緊急廣播，用于進行人員和車輛的疏散指揮。揚聲器功率不小于3w；噪聲較大的場所、地下車庫采用5w號筒式揚聲器。在火災時，應急廣播機在相關區(qū)域播放疏散廣播。應急廣播的擂放聲壓皺高于背景環(huán)境噪聲15dB內設置擴聲系統。9．緊急電話系統設置緊急報警電話，在發(fā)生緊急情況時與總控制中心聯絡。10．車輛引導系統和停車收費系統本工程地下車庫內設置車輛引導系統，對本工程區(qū)域內的車輛交通進行引導，顯示停車場空滿狀態(tài)、行車方向、車位引導等信息，并設置停車收費系統。11．無線通訊信號轉發(fā)系統無線通訊信號轉發(fā)采用全頻段收發(fā)系統，主機設于管理室，室外天線設于地面層；室內各層設雙向天線，梁下或吊頂下明裝。12．信息顯示系統設置商業(yè)信息顯示系統，在各層設置商業(yè)信息顯示屏或電子觸摸屏，顯示各種商業(yè)信息。三、項目實施規(guī)劃28XX文化產業(yè)園項目得以實施的前提是本項目能夠順利通過市、區(qū)、街道辦政府“三舊改造”文化產業(yè)園區(qū)的立項。本項目的戰(zhàn)略構思已經成型，并且已進入了規(guī)劃實施層面，項目的規(guī)劃與建設期初步估算為12個月，時間是從2009年10月至2010年9月。本項目實施將主要從以下三個方面進行：1、原有產業(yè)轉移。深圳實業(yè)（深圳）已經著手將原有玩具等制造業(yè)向與本公司相鄰之關聯企業(yè)大象工業(yè)區(qū)轉移。項目的實施原則是：在保證原有制造業(yè)順暢轉移的前提下，同步開展工業(yè)園區(qū)的改造。2、園區(qū)改造。項目經政府成功立項后立即進行園區(qū)整體改造。3、項目運營推廣。項目經政府立項后同步進行項目運營推廣。本項目建設遵循“適時投入，快速產出”的原則，合理安排項目的建設周期，統一運籌，交叉作業(yè)，嚴格按計劃實施，盡早發(fā)揮項目的經濟效益。四、項目運營規(guī)劃項目的戰(zhàn)略構思是將XX文化產業(yè)園項目建設成為一個具有中國特色的民俗文化產品展銷平臺。具體來說就是通過對園區(qū)內現有建筑物的合理規(guī)劃和改造，引進刺繡、篆刻、陶瓷、手工編織、傳統樂器制作、書法、茶道、佛教用品等一些具有中國民俗特色的文化產品的制作者和商家，給他們提供一個集中的創(chuàng)作設計和產品展示交易的平臺，并運用產業(yè)集中優(yōu)勢和集中宣傳優(yōu)勢，吸引國內外中國民俗文化產品愛好者進園參觀和選購。項目運營組織機構如下圖：29產業(yè)園區(qū)經營管理委員會總經理辦公室

人事部

招商部

運營部

物業(yè)管理部

財務部30一、編制依據

第六章環(huán)境影響評價（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2）《國務院關于落實科學發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》（2005年12月3日）（3）國務院（98）第253號《建設項目環(huán)境保護管理條例》（4）國家計委、國務院環(huán)委（87）國環(huán)字第002號文《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（5）國務院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經濟委員會（86）國環(huán)字第003號文《關于頒發(fā)“建設項目環(huán)境保護管理辦法”的通知》（6）大氣環(huán)境執(zhí)行GB3095-1996《大氣環(huán)境質量標準》的二級標準。(7)廢污水執(zhí)行GB8978-1996《污水綜合排放標準》的二級標準。(8)