房地產(chǎn)投資咨詢有限公司員工手冊模板

員工手冊天津縱橫房地產(chǎn)投資咨詢二00六年4月版目錄第一部分企業(yè)介紹一、企業(yè)發(fā)展篇縱橫企業(yè)介紹企業(yè)組織架構部門職能介紹代理及策劃類項目相關制度及要求二、行為禮儀篇個人禮儀接待禮儀第二部分基礎知識業(yè)務知識篇常見名詞基礎解釋簽署商品房買賣協(xié)議說明辦理貸款公積金相關手續(xù)商品房銷售相關法律政策物業(yè)管理相關說明法務知識企業(yè)發(fā)展篇縱橫企業(yè)介紹縱橫是一家新興房地產(chǎn)專業(yè)服務機構，現(xiàn)有專業(yè)人員100余名，含有房地產(chǎn)銷售代理資質(zhì)。由含有豐富實操經(jīng)驗行業(yè)精英提議并組成關鍵團體，縱橫人發(fā)明性地提出“全程運行服務”理念，聚焦于房地產(chǎn)項目開發(fā)“黃金價值鏈”，以追求發(fā)掘項目專案最大價值價格比為己任。

企業(yè)自成立以來，前后成功策劃代理了天津方正．山海天、泰豐．津海大廈、紫云國際、伴景灣、易買得秀谷商業(yè)街；重慶奧林匹克花園、北京林溪別墅、呼市松江項目等多個大型房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)在企業(yè)操作各地標志性項目關鍵有：被譽為“建立全國最大城市自然生態(tài)圈”天津梅江灣，被譽為“地產(chǎn)營銷旗艦”成全部藍谷地，和曾獲亞太水環(huán)境示范區(qū)獎、中國住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新奪標獎、榮獲中國建筑工程“詹天佑大獎”天津藍水假期等?？v橫專業(yè)精深服務，富于智慧創(chuàng)新和勇于負擔責任感為我們贏得了廣泛市場贊譽。

縱橫充足利用企業(yè)優(yōu)勢資源，以團體力量贏取服務對象高度滿意，不停追求超越用戶期待專業(yè)服務。努力成為行業(yè)領域內(nèi)，服務區(qū)域內(nèi)，用戶心目中最好合作伙伴及具優(yōu)勢品牌影響力房地產(chǎn)全程運行服務企業(yè)?？v橫地產(chǎn)縱橫地產(chǎn)運行部項目部市場部綜合管理部銷售部）企劃部）項目部市場部拓展部紫云國際喜達港國臣項目承德項目市場部項目部山海天靜海金諾綜合管理部部門職能介紹市場部：作為產(chǎn)品研發(fā)基礎，直接支持產(chǎn)品前期策劃。策劃組:產(chǎn)品：最大化提升土地利用價值，提升產(chǎn)品關鍵競爭力，實現(xiàn)利潤最大化.營銷:從市場競爭需要出發(fā)，制訂切實可行營銷方案并組織實施，以實現(xiàn)預定營銷目標。2、拓展部：關鍵負責企業(yè)戰(zhàn)略布局、土地資源貯備、房地產(chǎn)市場分析、項目可行性研究、土地獲取等工作，并統(tǒng)籌各企業(yè)拓展部。3、運行部：負責企業(yè)各項經(jīng)濟性指標統(tǒng)籌管理、人力資源管理。支持企業(yè)專業(yè)化、信息化、標準化、規(guī)范化能力提升。工作宗旨：統(tǒng)籌、管理、支持統(tǒng)籌：統(tǒng)籌平衡企業(yè)各項經(jīng)濟指標和人力資源管理：經(jīng)過建立多種制度、步驟規(guī)范人員操作支持：經(jīng)過經(jīng)驗共享和內(nèi)外部培訓組織，支持人員能力提升目標管理：企業(yè)考評指標統(tǒng)籌、平衡，考評結果匯總分析人力資源管理：人力資源指標平衡；績效管理，建立考評激勵制度；培訓管理標準化管理：完善健全企業(yè)管理制度，梳理業(yè)務步驟；檔案管理；企業(yè)內(nèi)外網(wǎng)建立和維護；信息化工具開發(fā)和維護和改善4、綜合管理部：行政管理：關鍵負責企業(yè)文件、制度統(tǒng)一管理；企業(yè)內(nèi)勤、外勤管理；企業(yè)大宗采購、物品保管，協(xié)調(diào)維護外部相關政府部門。銷售管理工作：關鍵對銷售進度和銷售數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析；對業(yè)務把控，進行交流共享。財務體系：負責企業(yè)財務決算、現(xiàn)金流收支和報稅等工作。四、代理及策劃類項目策劃類項目：易買得秀谷商業(yè)廣場、貽信園、廣廈富城、方正山海天、梅江灣、老城廂商業(yè)計劃、億城·山水頤園、仁愛·團泊湖、塘沽解放路商業(yè)街、永久里河濱里土地計劃、君誼大廈代理類項目：金諾地產(chǎn)項目、紫云國際、喜達港、伴景灣（一期）、陽光諾卡（呼市松江項目）五、相關制度及要求（一）、人事制度1、新職員報到手續(xù)：*交驗學歷證書、身份證及其崗位要求其它證件正本（如會計證等），并收存上述相關證件復印件各一份及一寸彩色免冠近照；*交付人力資源部指定其它資料；2、職員異動職員發(fā)生職務異動或試用轉(zhuǎn)正，需填寫《職員異動審批表》及《工作交接單》，并由部門經(jīng)理簽字同意。3、職員離職職員離職包含：解聘（含開除）、辭職、勞動協(xié)議期滿不再續(xù)簽職員申請辭職，由職員本人提前30天填寫《職員辭職申請表》及《離職審批表》；企業(yè)解聘（開除）職員，由用人部門經(jīng)理提前30天填寫《離職審批表》；職員協(xié)議到期不續(xù)簽,由不續(xù)簽一方填寫《離職審批表》?！峨x職審批表》需經(jīng)部門經(jīng)理審核后報人力資源部會簽、總經(jīng)理同意。人力資源部應安排和離職職員進行離職面談，了解辭職具體情形及原因，咨詢其對企業(yè)意見?！峨x職審批表》完成審批程序后，離職職員應按“離職職員工作交接單”內(nèi)容辦理工作交接手續(xù)，并立即報送人力資源部，由人力資源部存檔并辦理檔案調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。手續(xù)不齊者不予核發(fā)工資。職員離職未經(jīng)同意，不得私自離崗，不然以曠工論。（二）、財務制度1、費用種類及額度=1\*GB2⑴、職員補助：職員補助額度明細表：單位：元/月/人類別工作地點通常補助特殊補助職員本市250郊縣550異地550待定經(jīng)理本市350郊縣750異地750待定說明：“工作地點”說明“本市”指：在企業(yè)總部或天津市區(qū)工作職員在分企業(yè)所在地招聘當?shù)兀ㄖ車赜颍┞殕T?！敖伎h”、“異地”指：“本市”類職員，被企業(yè)長久派到郊縣（靜海、漢沽、薊縣等）或異地（呼市、承德）工作?！敖?jīng)理”：是指“擔任經(jīng)理職務”人員，非“經(jīng)理級待遇”人員。職員入司（離職）時間和當月補助關系：每個月15日（不含15日）前正式入司職員，享受半月補助金額每個月15日（含15日）后正式入司職員，從次月1日起享受補助金額。每個月15日（含15日）前離職職員，當月不再享受補助。每個月15日（不含15日）后離職職員，當月享受半月補助。補助種類“通常補助”為：交通費、電話費補助及住宿補助（郊縣、異地人員享受）等“特殊補助”為：異地工作生活補助。依據(jù)異地具體情況，由總經(jīng)理確定具體金額。補助金額發(fā)放方法：職員自行提供發(fā)票，以“費用報銷”形式發(fā)放。對發(fā)票要求：能夠使用發(fā)票：“交通費”票；“辦公用具、日用具、文具”類發(fā)票、“汽油費、高速費、汽車修理費”發(fā)票；“電話費”發(fā)票等。其中：空白出租車票、非復寫出租車票不予報銷。電話費發(fā)票需是職員本人姓名、每個月票據(jù)金額不超出200元。嚴禁使用發(fā)票：餐費票、“禮品”票（含煙酒類）、娛樂場所出具發(fā)票等實施本費用管理措施后：企業(yè)長久派到郊縣或異地工作人員生活用房全部費用，職員自理。企業(yè)長久派到郊縣或異地工作人員，因私發(fā)生交通費用，比如：定時休假回津交通費，職員自理。=2\*GB2⑵、現(xiàn)場項目標管理措施：A、對進入到銷售現(xiàn)場項目，實施“備用金管理措施”。B、備用金金額為：15人（含）以上項目，4500元10人（含）以下項目，3000元備用金借款人（責任人）為項目經(jīng)理，在項目經(jīng)剪發(fā)生人事變動或項目清盤后，應辦理備用金移交清算手續(xù)。備用金關鍵用于項目標下列費用：職員誤餐費、職員因公發(fā)生交通費等誤餐費標準：企業(yè)內(nèi)：5元/人/餐調(diào)研、項目現(xiàn)場、加班：8元/人/餐報銷票據(jù)要求：誤餐費：有效餐費票或“辦公用具”、“日用具”發(fā)票等能夠用?！岸Y品”票（含煙酒類）、娛樂場所出具發(fā)票禁用。提供“用餐人員明細表”為附件。交通費：在車票后面注明行程日期、起止地點、事由。需主管經(jīng)理簽字。各業(yè)務中心、各項目（部門）費用管理標準各業(yè)務中心主管經(jīng)理管理、協(xié)調(diào)中心內(nèi)總體費用。各項目（部門）主管經(jīng)理管理、協(xié)調(diào)項目（部門）內(nèi)總體費用。=3\*GB2⑶、業(yè)務招待費：A、這類費用使用時，須事先報總經(jīng)理同意。費用報銷時，單筆支出小于200元，副總經(jīng)理簽批。單筆金額大于200元或月累計金額在500元以上必需經(jīng)總理審批。票據(jù)要求報銷時，業(yè)務招待費票據(jù)和其它票據(jù)分開，單獨粘貼（單獨填寫報銷單）。單據(jù)后需附“業(yè)務招待費明細單”（見附表2），發(fā)票次序需和“業(yè)務招待費明細單”上列示招待事項次序一致。每筆招待費發(fā)票必需是同一單位出具。D、辦公用房費用：房租及物業(yè)費、水電煤費、采暖費、修理費、辦公話費等據(jù)實報銷。E、辦公費：企業(yè)因辦公需要發(fā)生各項費用，包含購置辦公用具、企業(yè)年檢、發(fā)票收據(jù)費用、業(yè)務報刊費、刻章費及郵費等。據(jù)實報銷，由各業(yè)務中心綜合管理部人員統(tǒng)一負責。購置“辦公用具”、“日用具”票據(jù)，須提供明細清單、有驗收人簽字確定。2、報銷時間、步驟為：每個月第一周和第三周（如當月有5個星期，則為第二周、第四面）周四為交報銷單時間。移交報銷單據(jù)時，請將填寫完整“單據(jù)交接清單”（一式兩份），一同移交至財務。各業(yè)務中心綜合管理部人員，應對票據(jù)初審，審核票據(jù)有效性、費用是否在報銷范圍內(nèi)等。職員補助，請單獨填寫報銷單，在每個月第1周周四，交到財務部門。每次報銷時，注明此次費用對應時間段。全部報銷單，經(jīng)項目（部門）經(jīng)理、主管副總、財務經(jīng)理簽字后，方可辦理付款手續(xù)。主管副總對本業(yè)務中心、項目（部門）經(jīng)理對本項目（部門）當期費用情況給予整體控制、協(xié)調(diào)、管理。每個月20日前，財務將票據(jù)審核結果反饋到各業(yè)務中心責任人。每個月25日前，職員補助及項目備用金對應報銷款項發(fā)放到位。（三）、考勤制度按時到崗,不遲到、不早退。9：00按時進入工作狀態(tài)，不許可有吃早點、換服裝、打掃衛(wèi)生等現(xiàn)象，特殊情況需事先報備。午休時間為12：00----13：00，職員能夠就餐和休息，但此時間段內(nèi)如有用戶接待工作，仍要照常進行，不得影響工作。請假必需嚴格按企業(yè)《工作時間管理制度》推行，經(jīng)同意后方可休假。休假期間和休息日必需留下聯(lián)絡方法，手機保持開機狀態(tài)，方便聯(lián)絡。假如因沒電等特殊原因，開機后發(fā)覺有企業(yè)電話應立即回復。（四）、請假制度請假規(guī)程職員請假均應填寫《休假申請審批表》說明理由并嚴格實施審批手續(xù)。依據(jù)職員請假期限，需各上級主管同意生效，同時報人力資源部立案。具體以下:經(jīng)理以上（含經(jīng)理）人員請假，須報上管領導同意；請假超出3天，應呈請總經(jīng)理同意；其它人員請假須按以下要求同意：Ⅰ請假一天，需報請直接主管同意；Ⅱ請假二——三天，需報請主管經(jīng)理同意；Ⅲ請假三天以上需報請企業(yè)副總經(jīng)理同意；各請假情況時間要求病假---因病須診療或休養(yǎng)者可請病假。每個月不得超出七天（超出七天績效工資按百分比扣除），每十二個月累計不得超出三十天。事假---因私事待辦理者，可請事假，每個月不得超出七天（超出七天績效工資按百分比扣除），，每十二個月累計不得超出三十天?；榧?--本人結婚可請婚假七天。喪假---父母或配偶喪亡，可請喪假七天；其它直系親屬喪亡，可請喪假三天。產(chǎn)假---女性職員分娩可請產(chǎn)假九十天，其中含產(chǎn)前休假15天。懷孕三個月至七個月而流產(chǎn)者，可請假四面；七個月以上流產(chǎn)者，可請假六周；未滿三個月流產(chǎn)者，可請假一周。產(chǎn)假期間，企業(yè)將補其職位，假期結束后，企業(yè)內(nèi)如有相同職位存在，將優(yōu)先考慮；不然，將另行安排其它工作。（注：產(chǎn)假系指已婚女性職員，未婚女性職員分娩或流產(chǎn)按病假要求辦理。）注：以上假期均含正常休息日，不含法定假日。請假期內(nèi)薪金要求事假及病假：七天以內(nèi)（含七天）：不扣除工資和績效。七天以上：不扣除基礎工資，績效工資按百分比扣除。經(jīng)理以上人員請假超出七天，每個月保留元生活費，其它工資按百分比扣除；婚假、喪假、產(chǎn)假：婚假、喪假在要求期限內(nèi)不扣基礎工資和績效工資；產(chǎn)假不扣除基礎工資，績效工資按百分比扣除。請假時注意事項凡未經(jīng)準假而擅離職守或未經(jīng)同意續(xù)假而缺勤者，除有特殊事件發(fā)生（如意外傷害、突發(fā)急病等事件），并于事后三天內(nèi)依要求辦理請假手續(xù)，其它一律以曠工處理。職員請假如發(fā)覺有弄虛作假，除以曠工論處外，并依情節(jié)輕重給予懲處。請假理由不充足或有礙工作時，其主管可視情況不予準假，或縮短假期或延期請假。職員請假時應由部門主管和本人安排好其負責工作，因請假而耽擱工作時，請假人接手人和其主管均負有責任，企業(yè)將視情況給予追究。事假須提前一天申請，病假需于請假當日8：30之前申請方為有效，工傷假及病假超出一天者，應附醫(yī)師證實。請假逾期處理要求患重病非短期內(nèi)所能恢復經(jīng)醫(yī)師證實屬實者，可視其病況，報請總經(jīng)理同意延長其病假，最多三個月。逾期系因尤其或意外事故經(jīng)提出有力證實者可請總經(jīng)理同意，最多十五天。凡屬曠工者按下列要求處罰：曠工半天,扣發(fā)當月全部績效，若當月出現(xiàn)一樣情況，給予解聘。曠工一天,扣發(fā)當月全部績效，并轉(zhuǎn)為試用期或延長試用期30天，若當月出現(xiàn)一樣情況，給予解聘。曠工一天以上,直接給予解聘。行為禮儀篇個人禮儀工作時間內(nèi)全部職員必需著職業(yè)裝。男職員著襯衫、西裝、深色皮鞋（深色短襪）、系領帶。女職員著有袖襯衫、西裝裙或西裝褲、有袖套裙，著皮鞋，不準著無帶、無跟涼鞋、皮拖等。（穿裙裝時，需著肉色長筒絲襪）新職員上崗后如未配發(fā)企業(yè)統(tǒng)一工服，需穿和工服顏色、款式相近襯衫、西裝。身體、面部、手部應確保清潔，講究良好個人衛(wèi)生，（養(yǎng)成良好衛(wèi)生習慣）。上班前不許可飲酒及吃帶異味食物以確?？谇磺鍧?。工作時間職員必需保持飽滿精神狀態(tài)，不得松垮懈怠。男職員發(fā)型發(fā)式統(tǒng)一標準要求為潔凈整齊，頭發(fā)不應過長。女職員發(fā)型要求文雅、莊重，梳理齊整，染發(fā)不得顏色夸張，長發(fā)可用發(fā)卡等梳扎在頭后或盤在頭上，不許散發(fā)、遮眼蓋腮。男職員要刮凈胡須，不準蓄須。女職員宜保持淡雅輕妝，打扮適度，不得濃妝艷抹，避免使用味濃化妝品。職員在崗工作期間，除結婚、訂婚戒指之外，不得佩戴其它任何飾物。保持指甲整齊、清潔，短于指端；不得涂有色指甲油。直接面對用戶時，職員應嚴格按職員行為禮儀規(guī)范進行接待。工作時間，身體不得東倒西歪、前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手。（保持規(guī)范舉止，表現(xiàn)高雅氣質(zhì)，樹立良好形象）站姿：不宜歪斜站立、腿腳晃動，雙手不宜叉腰，交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放，會見用戶或出席儀式站立場所，在長輩和上級面前不得把手交叉抱在胸前。坐姿：端正，不宜翹二郎腿，不許可將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋。工作場所不宜二人勾肩搭背，挽手而行，和客人相遇應靠邊而走，不得從二人中間穿行或搶行。和客人同時進、出電梯應讓用戶后進，先出電梯，并幫助操作電梯門開關。二、接待禮儀辦公環(huán)境正式工作前，各部門及銷售現(xiàn)場要組織做好室內(nèi)外衛(wèi)生，保持地面整齊，保持室內(nèi)空氣清新、窗明幾凈，多種辦公設備和辦公物品準備到位。不準亂丟亂放物品，隨時清理廢棄物品，做到辦公區(qū)域每日清潔不堆積。立即清理、整理賬簿、文件，保持工作臺清潔整齊。銷售現(xiàn)場接待臺上不許可擺放水杯、手機等個人用具，凡用戶看得見地方全部應保持整齊。正確使用和保管辦公設備和企業(yè)物品，使用中做到珍惜、節(jié)省。企業(yè)電腦不得儲存和工作無關文件（如：游戲等），上班時間不得利用電腦從事和工作無關活動（如：上網(wǎng)聊天等）。銷售現(xiàn)場于任何時間一律嚴禁吸煙；不得在用戶接待區(qū)用餐；總部工作人員不得在辦公區(qū)就餐，加班除外。工作開始后，如需放背景音樂，不得干擾其它人員談話。5出席會議，必需按指定時間和次序入場，按指定位置就位，不遲到、早退。散會時，依次退場。開會時，手機、傳呼機等通訊工具要關閉或處于靜音狀態(tài)。按時出席會議遇特殊情況須提前請假。用戶接待要求1用戶來時要問好。迎接和面對用戶時一直保持笑容可掬，必需使用文明禮貌用語。規(guī)范接待用語，要講一般話。來訪客人很多時，應按次序接待，不要冷落每一位用戶，做到“接一，問二，照料三”。應謹記用戶姓名，以示尊重。未知姓氏之前，要稱呼“先生”“女士”。解答業(yè)務時候不準講“不知道”，可將“不知道”改為“我先問一下”。和用戶交談時應該眼望對方，用心傾聽，不要隨意打斷用戶談話，做到百聽不厭，百問不煩。不得東張西望，心不在焉。不得流露出厭煩、冷淡等表情。說話聲調(diào)要自然、清楚、柔和、親切，聲量不要過高，亦不要過低，以免用戶聽不清楚。不要急功近利，要給用戶一個“置業(yè)顧問”形象。臨時離開面正確客人，一律講“請稍候”，假如離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等啦”?？人浴⒋驀娞鐣r應轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。向用戶介紹產(chǎn)品或看資料時應手掌心向上，假如指出細小之處應用食指同時手掌仍然向上。不宜用手指或筆桿指客人。為用戶拿物品一定要雙手遞上。當為用戶完成一項服務后應主動問詢是否還有其它事要幫助。用禮貌交換方法留存用戶聯(lián)絡方法，并注意主動回訪。業(yè)務中如出現(xiàn)糾紛，應耐心解釋，任何情況下決不許可和用戶發(fā)生口角。不準講粗言、使用蔑視和欺侮性語言。不講過分玩笑。不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。談及她人或用戶時，千萬不要詆毀她人，尤其當著用戶。工作時間不許可在接待現(xiàn)場或用戶面前吸煙、吃東西、讀無關業(yè)務報刊雜志，不許可辦私事，不準用企業(yè)電話聊天。（保持辦公區(qū)域平靜）工作期間職員之間不得閑聊、談笑；在企業(yè)總部上班職員，自進入辦公室內(nèi)不得大聲喧嘩，以免影響她人工作。（在指定區(qū)域接待來訪）其它素質(zhì)要求1打、接電話全部來電，務必在三聲響之內(nèi)接答。接電話先問好、必需時報單位名稱或項目名稱，如“你好”或“你好、縱橫”不得在開始時使用“喂”、“哎”等語氣詞。對于自己不能處理電話，應立即將電話轉(zhuǎn)交給能處理人，或統(tǒng)計電話內(nèi)容，待處理后回復。對方講話應認真聽，必需時要作好統(tǒng)計，通話關鍵點要問清楚，然后向?qū)Ψ綇褪鲆槐?。結束時待對方掛斷以后，方可掛線，不可先于對方掛線。（5）通話時要簡明扼要，不要在電話中長時間聊天。（必需時應提前打腹稿）（6）給對方打手機時，請先問詢對方現(xiàn)在接電話是否方便，而且咨詢是否能夠有座機轉(zhuǎn)接，不宜長時間占用對方電話。2介紹和被介紹禮儀直接見面介紹時，應先把等級低者介紹給等級高者，把年輕介紹給年長，把本企業(yè)人介紹給別企業(yè)人。把一人介紹給多人時，應先介紹給其中地位最高。男女間介紹，應先把男性介紹給女性。當年紀、等級差異大時，也可先把年輕女性介紹給男性。3握手禮儀握手時機：當你被介紹給某人和跟她人道別時，尤其是當你和你用戶道別時。當用戶或其它來訪者進入你辦公室時。走進某個會場并被介紹給和會者時。會議結束后相互道別和重申已達成協(xié)議。你認為有必需握手時，你會慢慢培養(yǎng)起這種感覺。握手技巧：自報姓名并伸出你手，在多數(shù)場所，職位高人應該先伸出手，若她（她）沒有這么做，你就應先伸手。伸出手時稍帶角度，且拇指向上，雙方虎口應相互接觸。握手要堅定有力，但絕非要捏斷她人手。停留3-5秒即可，然后松開。（握手時應注意出手前后次序及表情。）4名片接收和保管名片應先遞給長輩或上級。遞出自己名片時。應把文字向著對方，雙手遞出，一邊遞交一邊說出自己姓名。接對方名片時，雙手接過，并立即瀏覽，正確記住對方姓名和職務，將名片收好，如遇對方姓名中有難認文字，應立即問詢清楚。你名片外觀應保持完好，不要破損或折疊。對收到名片要妥善保管，方便檢索，不得隨意丟棄。

一、常見名詞基礎解釋（一）名詞解釋建筑密度：計劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積和地塊面積之比。建筑容積率：是反應和衡量建筑用地使用強度一項關鍵指標，是指地塊內(nèi)建筑物總建筑面積和地塊面積比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上全部建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。綠化率：是指計劃建設用地范圍內(nèi)綠地面積和計劃建設用地面積之比。樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.73。建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI100-87）中要求，住宅層高采取下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度凈剩值。人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納計劃人口數(shù)量(人/ha)。*人口凈密度：每公頃住宅用地上容納計劃人口數(shù)量(人/ha)。*進深：在建筑學上是指一間獨立房屋或一幢居住建筑以前墻皮到后墻壁之間實際長度。（橫墻間距離）開間：即住宅寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間實際距離，因為就一個自然間寬度而言，故又稱為開間。（縱墻間距離）公攤面積：商品房分攤公用建筑面積關鍵由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功效上為整樓建筑服務公共用房和管理用房建筑面積；

（2）各單元和樓宇公共建筑空間之間分隔和外墻（包含山墻）墻體水平投影面積50％。共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用建筑面積。公用建筑面積：公用建筑面積不包含任何作為獨立使用空間租、售地下室、車棚等面積，作為人防工程地下室也不計入公用建筑面積。通常公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)：將整棟建筑物公用建筑面積除以整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑公用建筑面積分攤系數(shù)。銷售面積：銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購置套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）和應分攤共有建筑面積之和。陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等空間。*平臺：平臺是指供居住者進行室外活動上人屋面或由住宅底層地面伸出室外部分。*走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空間。*地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1／2者。半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1／3，且不超出1／2者。居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地總稱。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理間距內(nèi)用地含宅間綠地和宅間小路等總稱。公共服務設施用地：公共服務設施用地通常稱公建用地，是和居住人口規(guī)模相對應配建、為居民服務和使用各類設施用地，應包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地：公共綠地是指滿足要求日照要求，適合于安排游憩活動設施、供居民共享游憩綠地，應包含居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。建筑線：建筑線通常稱建筑控制線，是建筑物基底位置控制線。玄關：玄關就是登堂入室第一步所在位置，它是一個緩沖過渡地段。居室是家庭"領地"，講究一定私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關通常和廳相連，因為功效不一樣，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包地方。平時，玄關也是接收郵件、簡單會客場所。隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間不到頂半截立面.過道：指住宅套內(nèi)使用水平交通空間。鋼結構：是指承重關鍵構件是用鋼材料建造，包含懸索結構。鋼、鋼筋混凝土結構：是指承重關鍵構件是用鋼、鋼筋混凝土建造。鋼筋混凝土結構：是指承重關鍵構件是用鋼筋混凝土建造。包含薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造鋼筋混凝土結構建筑物?；旌辖Y構：是指承重關鍵構件是用鋼筋混凝土和磚木建造。如一幢房屋梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造?？蚣芙Y構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而住宅。磚混結構：承重關鍵結構采取梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結構房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑?？蚣艚Y構：框架-剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中部署一定數(shù)量剪力墻，組成靈活自由使用空間，滿足不一樣建筑功效要求，一樣又有足夠剪力墻，有相當大剛度，框剪結構受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不一樣抗側力結構組成新受力形式，所以它框架不一樣于純框架結構中框架，剪力墻在框剪結構中也不一樣于剪力墻結構中剪力墻。墻：墻是建筑物承重構件和圍護構件。作為承重構件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來荷載，并將這些荷載再傳給基礎。作為圍護構件，外墻起著抵御自然界多種原因?qū)κ覂?nèi)侵襲作用，內(nèi)墻起著分隔房間、發(fā)明室內(nèi)舒適環(huán)境作用。橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向部署墻稱橫墻，橫向外墻通常稱山墻；而沿建筑物長軸方向部署墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻和外縱墻之分；在一片墻上，窗和窗或門和窗之間墻稱窗間墻；窗洞下部墻稱窗下墻。樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向承重構件。樓板層承受著家俱、設備和人體荷載和本身自重，并將這些荷載傳給墻。地坪：地坪是底層房間和土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護樓板層、分布荷載和絕緣作用。商品房維修基金：是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理措施》（建住房[1998]213號）要求，新建商品住宅（包含經(jīng)濟適用住房）出售后建立共用部位、共用設施設備維修基金。確權:是依據(jù)法律、政策要求，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權屬調(diào)查、地籍勘丈、審核同意、登記注冊、發(fā)放證書等登記要求程序，確定某一房地產(chǎn)全部權、使用權隸屬關系和她項權利。土地使用權:是指土地使用者在法律許可范圍內(nèi)對依法交由其使用國有土地或集體土地占有、使用和部分收益、處分權利。房屋她項權利:房屋她項權利是指由房屋全部權衍生出來典權、租賃權、抵押權、繼承權等權利。房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權出讓市場，即國家經(jīng)過其指定政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者市場，出讓土地，能夠是生地，也能夠是經(jīng)過開發(fā)達成"七通一平"熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷市場。房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成房地產(chǎn)進行出售和出租市場。即通常指商品房首次進人流通領域進行交易而形成市場。房地產(chǎn)二級市場也包含土地二級市場，即土地使用者將達成要求能夠轉(zhuǎn)讓土地，進入流通領域進行交易市場。房地產(chǎn)三級市場:含有消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間交易行為。反應是以效用為價值尺度市場價格，是調(diào)劑需求條件下市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一計劃”包含：《建設用地計劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程計劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設工程投資計劃》（三）現(xiàn)行土地獲取方法（起源）：1、劃撥2、出讓：分為招標、拍賣、掛牌三種依據(jù)6月1日頒布《天津市國有土地有償使用措施》，對于經(jīng)濟性用地必需采取土地出讓方法取得。（四）房屋建筑分類1、從組成房屋建筑結構材料分：①木結構（老樓，通常為1——2層建筑）②磚木結構（老樓，通常為1——3層建筑）③磚混結構（通常為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結構（高層建筑，為8層以上建筑）⑤鋼結構（紐約市貿(mào)大廈）2、從房屋層數(shù)高度分：①低層1～3層（木結構、磚木結構）②多層4～6層（磚混結構）③中高層7～9層（鋼筋混凝土結構）④高層10～30層（鋼筋混凝土結構）⑤超高層40層以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級1以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）②二級50～1以上(磚混)③三級25～50年（平房）4、房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑結構1、房屋建筑構件一幢建筑物通常是由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2、房屋承重結構基礎構件類型鋼筋混凝土結構（還包含鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構）：承重關鍵結構構件全部采取鋼筋混凝土建造（關鍵承重部件為梁和柱）。磚混結構：承重關鍵結構采取梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結構房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑。磚木結構：承重關鍵結構采取磚、木建造。其它結構（簡易結構）：承重關鍵結構采取竹、磚石、等材料建造簡易房屋。3、地基和基礎★地基：地基指基礎底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)部分巖、土體。整個建筑物全部荷載全部經(jīng)過基礎傳給地基來承受。地基承受荷載能力是有一定程度?！锘A：基礎是房屋關鍵組成部分，在房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墻或柱埋入地下擴大部分，稱為基礎。基礎用來承受房屋全部荷載，并將荷載傳給地基?！锘A類型：☆按基礎材料及受力特點分類：剛性基礎：剛性基礎是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作基礎，這種基礎抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。柔性基礎：鋼筋混凝土基礎稱為柔性基礎?！罨A按結構形式分：條形基礎：獨立基礎：指呈獨立柱墩形式基礎，是鋼筋混凝土排架結構柱下基礎關鍵形式之一。筏板基礎：又叫滿堂紅，通常為50CM厚，對多層和高層建筑，當?shù)鼗临|(zhì)差，采取條形基礎不能滿足地基許可承載力和建筑物上部結構許可變形時或當建筑物要求基礎含有足夠剛度以調(diào)整不均勻下沉時，可采取筏板基礎。箱型基礎：用于高層建筑。 樁基礎：預制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁☆基礎應用：多層住宅七層及其層以下可采取磚混結構，可依據(jù)地基情況采取柔性基礎、筏板基礎，如需要和樁相結合。中高層住宅可采取框輕結構、框剪結構，依據(jù)地基情況采取柔性基礎、條形基礎、筏板基礎，如需要和樁基礎結合。高層住宅可采取框剪結構、剪力墻結構，依據(jù)地基情況采取筏板基礎、箱型基礎并和樁基礎相結合。4、墻體分類：按平面位置：外墻和內(nèi)墻；按墻方向：縱墻和橫墻；通?？v墻間間距為房屋進深，橫墻間間距為房屋開間；按墻受力分：承重墻、非承重墻。5、樓層、地面：樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。按施工方法：現(xiàn)澆、預制。6、樓梯：樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。樓梯形式：直跑式、雙跑式等。樓梯使用性質(zhì)：關鍵樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯。7、屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結構、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類型：①平屋頂：平屋頂坡度很小，通常采取3%以下，上人屋頂坡度為1%--2%。②坡屋頂：坡度較陡，通常在10%以上。③曲面屋頂：通常見在大跨度大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生原因裂縫產(chǎn)生原因很多，但從產(chǎn)生原因歸結起來可分為結構強度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害和裂縫出現(xiàn)部位、裂縫出現(xiàn)原因和裂縫寬度和長度相關。裂縫如出現(xiàn)在結構性部位且裂縫寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結構以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預制）為受力結構，所以在磚厚大于240磚墻和樓板上出現(xiàn)裂縫均屬于結構性裂縫，但假如表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結構性裂縫。框輕結構以梁、板、柱為受力結構，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結構性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm（七）相關室內(nèi)采光有何要求？1、每套住宅最少應有一個居住空間內(nèi)取得日照，當一套住宅中居住空間總數(shù)超出四個時，其中宜有二個取得日照。2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間側窗洞口面積Ac和該房間地面面積Ad之比。高度低于0.5米窗洞口面積不計入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁種類：1、梁種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡支梁：單跨梁通常為簡支梁，如過梁、托墻梁。（2）連續(xù)梁：兩跨以上梁為連續(xù)梁。（3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。2、以上三種梁可依據(jù)建筑實際情況設計為上返梁或下返梁。（九）不一樣建筑結構優(yōu)缺點比較？磚混結構住宅和框輕結構住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。（十）請簡述商品房開發(fā)步驟答：商品房開發(fā)通常指開發(fā)商以贏利為目標投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、計劃、土地出讓、拆遷、建設到銷售等一系列營業(yè)行為。通常包含以下多個程序：房地產(chǎn)投資機會選擇和決議分析，土地獲取、項現(xiàn)在期，項目設計，項目施工建設，銷售。投資機會選擇和決議分析階段：了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，在擁有大量市場信息基礎上，探討投資可能性；選擇實現(xiàn)開發(fā)設想開發(fā)用地，探討技術可行性，和潛在業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開發(fā)用地可行性；進行正式市場研究，估算市場吸納率，會同研發(fā)、財務等部門，依據(jù)預估成本和價格進行可行性研究，從法律、技術和經(jīng)濟等方面綜合判定項目可行性。土地獲取階段：依據(jù)項目可行性研究匯報，根據(jù)國家獲取土地相關要求和程序，獲取土地使用權和開發(fā)權。項現(xiàn)在期階段：關鍵包含和開發(fā)全過程相關多種協(xié)議、條件談判和簽約，由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，計劃局對項目進行計劃審批等，獲取“五證一計劃”。項目設計階段：依據(jù)市場研究中得到用戶需求特征確定用戶和產(chǎn)品定位標準，對產(chǎn)品提出最終設計要求，并撰寫設計方案。項目施工建設階段：開發(fā)商委托建筑企業(yè)進行項目施工。施工過程中開發(fā)商要親密注意項目建設過程進展，定時視察現(xiàn)場，和派駐工地監(jiān)理工程師見面，了解建設過程全貌，確保工程按預優(yōu)異度計劃實施。銷售階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理用戶資源、項目企劃宣傳、現(xiàn)場銷售及售后服務四部分。通常存在兩種銷售形式：預售和現(xiàn)房銷售，預售即開發(fā)商在建設工程完工之前進行銷售，能夠提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得完工驗收合格文件后進行銷售。二、簽定商品房買賣協(xié)議說明協(xié)議是保障當事人正當權益關鍵依據(jù)。現(xiàn)在，本市商品房買賣所使用是統(tǒng)一格式化協(xié)議——《天津市商品房買賣協(xié)議》，簽好協(xié)議對以后降低交易糾紛相關鍵作用。簽定正式買賣協(xié)議需要注意問題：常常忽略問題協(xié)議條款中可選擇項問題協(xié)議條款中不選擇項空白部分協(xié)議條款手寫部分第一裁決依據(jù)簽署協(xié)議漏項檢驗樣本協(xié)議以外附加條款約定對簽署協(xié)議人員要求專業(yè)水平、業(yè)務知識、法律知識含有不懂就問、法律咨詢、不許隨意承諾，不然負擔法律后果談判技巧盡可能按樣本協(xié)議走加強簽署協(xié)議嚴謹性，確定協(xié)議責任人。協(xié)議狀態(tài)調(diào)退房手續(xù)要嚴謹完全，應有對應法律依據(jù)。協(xié)議歸檔應有嚴謹管理，如有丟失或錯誤無法填補協(xié)議條款逐項解釋結合“商品房銷售管理措施”擴大范圍給予解釋具體結合天津市買賣合一樣本（一）、填寫說明

共4個條款，關鍵起提醒性作用，包含：

1、協(xié)議簽署。簽署前，當事人應仔細閱讀協(xié)議各項條款，協(xié)議一經(jīng)簽字或蓋章即生效，任何條款變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或蓋章確定

2、協(xié)議填寫?？捎娩摴P、毛筆、簽字筆填寫，空白部分應用“/”劃掉；

3、協(xié)議立案。協(xié)議應自簽訂之日起30日內(nèi)辦理協(xié)議登記立案；要求必需立案

4、協(xié)議不得翻印。

（二）、協(xié)議主體

出賣人填寫名稱、法定代表人、注冊地址、聯(lián)絡電話、郵政編碼、營業(yè)執(zhí)照號碼、開戶行、帳號；委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構售房，還應填寫經(jīng)紀機構相關情況及資格證書編號。

買受人填寫名稱或姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)絡電話，當事人為個人，填寫國籍、身份證號/護照號，當事人是單位，填寫法定代表人、營業(yè)執(zhí)照號碼；委托她人購房，還應填寫委托代理人相關情況。一旦有協(xié)議糾紛和中介無關，責任雙方一定是出賣人和買售人強調(diào)一下聯(lián)絡方法（一定使用戶知道這個聯(lián)絡方法關鍵性，幾年內(nèi)不會有重大改變，如有請立即和相關人員取得聯(lián)絡并作相關修改）協(xié)議編號：（房管局網(wǎng)上售房系統(tǒng)編號一致）（三）、協(xié)議內(nèi)容

第一條商品房情況

首先，填寫商品房銷售許可證號，應注意，該證號必需填寫正確。（現(xiàn)為一樓一號，不能錯）

然后，填寫房屋情況，包含商品房坐落、設計用途、建筑結構、建筑層數(shù)、建筑面積（包含套內(nèi)建筑面積和公共部位分攤建筑面積）等內(nèi)容。名稱經(jīng)地名辦批復，有時項目推廣命名以前和地名辦不符，輕易給后期諸如公積金貸款操作帶來不便。房號：嚴格協(xié)議銷控，一旦出現(xiàn)一房多售，不僅按協(xié)議約定出賣方負擔違約責任，另外房地產(chǎn)主管部門有相關法規(guī)及嚴厲處罰方法。住宅：住宅和商住在契稅收費及相關產(chǎn)權收費不一樣住宅：住宅和商住在契稅收費及相關產(chǎn)權收費不一樣商住：磚混：和建筑設計相關框架：和建筑設計相關用途結構該商品房陽臺是高層全封閉陽臺按全方面積計多層不封閉陽臺按半面積計★套內(nèi)面積為獨立產(chǎn)權，公共分攤為公有產(chǎn)權

最終，填寫土地起源情況，是劃撥方法還是出讓方法。以出讓方法取得土地使用權，還應填寫土地出讓年限和起止日期。出讓：開發(fā)商需支付土地出證金有使用年限限制，用途和使用年限聯(lián)絡：通常住宅為70年，非住宅類少于70年（40～50年不等）劃撥：繳納補修、安置費用、屬政府行為，相關使用年限限制沒有明確法規(guī)要求。另外，協(xié)議附件一“商品房屋平面圖”，應附商品房方位圖和分門分層平面圖（1：100或1：200），方位圖標出商品房具體朝向，分門分層平面圖標明商品房房型、布局等，并在圖上圈紅銷售商品房，加蓋出賣人騎縫章。

協(xié)議附件二“商品房抵押、租賃等情況”，關鍵為杜絕商品房反復抵押現(xiàn)象，并適應商品房“以租代售”等新銷售形式。抵押情況應填寫：商品房是正在抵押，還是還未抵押，正在抵押應注明抵押權人、抵押期限等情況；租賃情況應注明：商品房是正在租賃（以租代售），還是還未租賃，正在租賃還應注明承租人、租賃期限等情況。

第二條商品房價款

本條款為商品房單價和價款，單價為每平方米價格，價款是扣除優(yōu)惠部分實際成交價格，幣種能夠是人民幣或雙方約定外幣。按建筑面積計價，每平米單價總價大寫注意部分單價和所交納契稅相關3000以下1%3000～49991.5%5000以上3%第三條商品房交付日期

填寫商品房交付日期，遇不可抗力、不能推行協(xié)議，雙方可采取變更協(xié)議、解除協(xié)議或另行約定。

第四條乙方付款形式立即間

買受人付款可采?。阂淮涡愿犊?、分期付款或其它方法，并由雙方約定付款時間。嚴格在協(xié)議中約定付款時間（含貸款部分）

第五條甲方逾期交付商品房處理

出賣人逾期交付商品房違約責任，分為兩種：

第一個，逾期交付商品房期限在雙方約定時限內(nèi)，應支付已付款利息，協(xié)議繼續(xù)推行。

第二種，逾期期限超出約定時限，可選擇：（1）協(xié)議繼續(xù)推行，出賣人應支付已付款利息、違約金；（2）解除協(xié)議，出賣人應退還已付款，支付已付款利息、違約金；（3）雙方另行約定。違約責任和乙方逾期交款違約責任對等賣售人含有準許使用批文，尤其是現(xiàn)房辦理公積金或組合貸款需由開發(fā)單位提供每個對應樓準許使用證。不可抗力：指不能預見、不能避免并不能克服客觀情況。如：地震、水災等。除不可抗力外，也有部分出賣人不能克服客觀原因所造成延期交房，雙方對此可另有約定。第六條乙方逾期付款處理

買受人逾期付款違約責任，也分為兩種和甲方對等：買售人逾期付款違約責任期房和現(xiàn)房選擇不一樣違約處罰一定有時間界定及對應處罰方法第七條商品房建筑面積和銷售建筑面積差異處理面積確定及面積差異處理如有約定按約定實施，如沒有約定則在+3%以內(nèi)，多退少補，協(xié)議繼續(xù)推行；超出+3%，買售人有權退房，賣方30日內(nèi)退款及支付利息，不退房則按超出3%對應處罰實施協(xié)議約定面積和產(chǎn)權登記面積有差異，以產(chǎn)權登記面積為準誤差比=（產(chǎn)權—協(xié)議）/協(xié)議*100%因設計變更造成面積差異，雙方另立補充協(xié)議商品房建筑面積以房屋全部權證記載面積為法定依據(jù)第八條商品房質(zhì)量及保修責任

保修責任

分兩部分：住宅，非住宅

已交付使用之日起計算保修期

出賣人交付商品房質(zhì)量和設備應符合國家相關要求和承諾，在買受人正常情況下出賣人應根據(jù)《商品住宅質(zhì)量確保書》要求推行保修責任。

出賣人另有承諾，填寫協(xié)議附件三。第九條基礎配套設施運行約定

雙方約定配套設施運行期限，包含上水、下水、供電、燃氣、暖氣等，和違約處理方法。

第十條設計變更約定

10日內(nèi)以法律有效方法通知買售人，買售人應在15日內(nèi)給書面回復，15日內(nèi)未有回復視為買售人同意該設計變更，15日內(nèi)給回復，雙方另行協(xié)商

本條款要求，雙方簽訂協(xié)議后，出賣人不能私自變更商品房房屋設計和環(huán)境布局，確需變更，應在約定時限內(nèi)和對方協(xié)商。買受人同意，雙方簽訂補充協(xié)議；買受人不一樣意變更或出賣人私自變更，出賣方負擔違約責任。商品房房屋設計和環(huán)境布局應填寫協(xié)議附件四。

第十一條商品房交接

要求商品房交付時，出賣人應提供《商品住宅質(zhì)量確保書》、《商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。房款交齊，有協(xié)議，沒有任何糾紛。第十二條商品房產(chǎn)權登記一房多售：必需解除原協(xié)議，申明法律文件現(xiàn)有抵押：辦產(chǎn)權前撤消

房屋完工驗收后，出賣人應在30日內(nèi)辦理房屋初始登記，初始登記完成后，應在180天內(nèi)幫助買受人辦結房屋全部權轉(zhuǎn)移登記。

出賣人未按時辦理房屋初始登記、未在180日內(nèi)幫助對方辦結轉(zhuǎn)移登記，應負擔違約責任。買受人可選擇繼續(xù)推行協(xié)議、解除協(xié)議或其它處理方法。

第十三條物業(yè)管理

要求雙方應對物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準等簽署物業(yè)管理協(xié)議。第十四條產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛約定

本條款為出賣人對商品房權利擔保責任，出賣人確保交付商品房無產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛，不然，負擔全部責任。

第十五條爭議處理人民法院起訴協(xié)議推行中發(fā)生爭議，雙方協(xié)商處理；處理不成，可選擇申請仲裁或提起訴訟。

第十六條協(xié)議附件

對協(xié)議中未約定或約定不明確地方，雙方填寫協(xié)議附件五，另行簽訂補充協(xié)議。5個附件為本協(xié)議不可分割部分，含有相同效力。可約定其它事宜樓宇屋面使用權、露臺、上人屋面、外墻使用權、小院使用、其它（梅江頂層電梯間閣樓）注意不能在書面文字承諾“贈予”，如用戶要求，能夠參考以下：“商品房屋頂閣樓指定部分許可該商品房業(yè)主使用，如和國家相關法律、法規(guī)相違反時，按國家相關法律、法規(guī)實施，在使用過程中不得違反該小區(qū)物業(yè)相關要求。”買受人對已購置房屋獨立產(chǎn)權及共有產(chǎn)權部分責任及權力

第十七條協(xié)議份數(shù)

協(xié)議一式五份，含有相同效力。

第十八條協(xié)議生效必需簽日期，關系協(xié)議生效日期確實定協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效，另有約定從其約定。三、辦理貸款、公積金相關手續(xù)簽定協(xié)議辦理貸款等注意事項用戶自簽署協(xié)議后，在辦理后續(xù)手續(xù)時需提供以下材料：簽署購房協(xié)議：用戶簽署購房協(xié)議需提供產(chǎn)權人身份證和圖章（楷體）并需交納相關費用（詳見以下貸款相關費用說明）。貸款所需基礎資料：（一）產(chǎn)權人為天津戶籍，需提供以下資料：產(chǎn)權人本人身份證、戶口本（或護照）、原件及復印件各2份。產(chǎn)權人收入證實（單位加蓋公章；月收入要求達成約環(huán)款額2倍以上）原件1份，（由售樓處提供空白收入證實）。產(chǎn)權人個人圖章（楷體）。產(chǎn)權人已婚，需提供結婚證復印件，并提供配偶身份證、戶口本（或護照）復印件各1份，圖章（楷體）及收入證實（單位加蓋公章）原件1份。產(chǎn)權人需親自到場辦理按揭貸款手續(xù)。產(chǎn)權人非天津戶籍，除需提供以上貸款所需基礎資料外，并提供以下資料：產(chǎn)權人暫住證原件及復印件2份。產(chǎn)權人工作單位為產(chǎn)權人開具在津工作證實，加蓋單位公章。提供一位年紀、收入和產(chǎn)權人相當含有本市非農(nóng)業(yè)戶籍擔保人，擔保人需提供身份證（或護照）、戶口本、收入證實，圖章，并和擔保人同時到場辦理按揭手續(xù)。特殊情況處理：產(chǎn)權人為本市戶籍，貸款額超出80萬，需提供其它財產(chǎn)證實，包含：現(xiàn)住房產(chǎn)權證復印件，個人大額存單（折）復印件，汽車行駛執(zhí)照；產(chǎn)權人非本市戶籍，貸款額超出60萬，需提供上述財產(chǎn)證實。如產(chǎn)權人不能親自到場，并委托她人辦理按揭貸款手續(xù)，需提供由律師見證過委托書辦理相關手續(xù)。產(chǎn)權人為外籍或港、澳、臺地域，銀行提供5成8年按揭貸款，所需資料和非天津戶籍用戶一致。（住宅）貸款年限：最長為30年男性公民貸款年限≡60－實際年紀女性公民貸款年限≡55－實際年紀（商用）貸款年限：最長為首付最少5成產(chǎn)權人所需支付費用：契稅＝總房款×1.5%（注：房屋單價超出5000元/平方米、非個人購房、商業(yè)用房契稅稅率均為3%）維修基金＝總房款×1％抵押手續(xù)費：80元/套公證費＝貸款額×0.1%保險費＝總房款×對應保險費率×貸款年限印花稅＝總房款×0.3‰（僅外籍交納）（按當?shù)卣邔嵤┵J款年限1~5年6~11~16~20年20年以上保險費率0.08%0.07%0.06%0.05%0.045%以上均為預收費用，如預收費用和實際發(fā)生費用不符時，以實際發(fā)生費用為準多退少補。商品房銷售相關法律政策房屋維修基金1、為何要建立房屋維修基金？答：用于對住宅共用部位、設施、設備保修期滿后大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主體結構（包含基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。共用設施、設備：包含物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設施、下水管道、電梯、安防設施等。2、在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？答：自1月1以后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購置商品住宅或和住宅結構相連非住宅均應繳存。3、由誰繳存維修基金？金額答：開發(fā)建設單位（1%，帶電梯1.5%）和購房人（1%）共同繳存。4、怎樣繳存？答：在《商品房買賣協(xié)議》立案時，一次性存入市維修基金賬戶。5、房屋維修基金由誰管理？答：由市維修基金管理機構管理?！短旖蚴猩唐贩抗芾項l例》1、商品房交付使用時應該提供兩書是什么？答：開發(fā)商將商品房交付使用時，應該向購房人明示《商品房準許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量確保書》：列明保修范圍、保修期限、保修責任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結構、管線部位、不得拆改部位、和其它使用注意事項。2、定金能夠退嗎？答：《條例》要求：購房人已交定金并約定協(xié)議簽訂日期，開發(fā)商不按期簽定協(xié)議，定金雙倍返還；購房人不按期簽訂協(xié)議，定金不和退還；在約定日期內(nèi)，雙方就協(xié)議條款不能達成一致時，應返還定金。應依據(jù)實際情況靈活處理。五、物業(yè)管理相關說明物業(yè)服務包含什么？綜合服務、公眾代辦性服務、特約服務。收取綜合服務費提供服務以下：①確保樓宇安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權人、使用人按相關要求裝修、使用房屋。②維護公共衛(wèi)生：包含打掃公共走廊、樓梯、通道、小區(qū)內(nèi)道路，外墻和清理垃圾等。③水、電源機電、電梯、消防設施和其它設施日常維修、保養(yǎng)；④報案服務⑤綠化維護管理；⑥幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權人、使用人協(xié)調(diào)處理日常生活中所包含公共事物。收取特約有償服務費應提供服務雙方協(xié)商議定。物業(yè)哪些服務是無償？哪些服務是收費？代收煤氣、水、購電服務是無償。家政服務，維修特約服務是收費。業(yè)主若出現(xiàn)失竊或車輛損壞丟失等情況物業(yè)怎樣處理？萬一發(fā)生這類事情（通常情況下，發(fā)生這類事情可能性不大），將根據(jù)天津市物業(yè)管理條例實施。物業(yè)幫助相關部門處理。裝修是否能夠拆改？如想拆改怎么辦？怎樣收費？規(guī)范要求，磚混結構住宅全部墻體包含非承重墻全部不能拆改。業(yè)主若想拆改非承重墻應到區(qū)屬房管局辦理相關手續(xù)。按其要求收取一定費用，通常300元左右。樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負責修理。通常物業(yè)每個月全部會定時檢修供公部位。小院里能加部分防護設施嗎？全部外檐部分全部不能夠改變包含小院。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈予含義是業(yè)主僅有使用權，是沒有產(chǎn)權，所以不許可改變。辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費用？在辦理入住時需帶入住憑單,購房協(xié)議。十二個月物業(yè)費、業(yè)主裝修押金、電費等裝修押金什么情況下不退或扣錢？不符合相關要求拆改，暫扣，待恢復原狀后退還。六、法務知識：1、商品房必需按套銷售嗎？可不能夠分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅做法，違反了建設部相關不得給一平方米單位產(chǎn)權頒布發(fā)“房屋全部權證”相關要求。而且，一套住宅因為拆零銷售，造成多人擁有產(chǎn)權，也不符合現(xiàn)在產(chǎn)權管理相關要求。所以，《商品房銷售管理措施》要求，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。2、商品房銷售廣告、宣傳資料能夠認定為協(xié)議內(nèi)容嗎？通常而言，商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是協(xié)議一部分。不過房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)房屋及相關設施所作說明和允諾具體確定，并對商品房買賣協(xié)議簽訂和房屋價格確實定有重大影響，應該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣協(xié)議，亦應該視為協(xié)議內(nèi)容，當事人違反，應該負擔違約責任。3、商品房能夠按什么樣方法計價銷售？商品房能夠按套（單元）計價，也能夠按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價銷售。4、開發(fā)商變更計劃、設計，應該怎樣處理？《商品房銷售管理措施》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)同意計劃，設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得私自變更計劃、設計。經(jīng)計劃部門同意計劃變更、設計單位同意設計變更造成商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向改變，和出現(xiàn)協(xié)議當事人約定其它影響商品房質(zhì)量或使用功效情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。