房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法）模擬試卷11

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法)模擬試卷11一、單選題(本題共35題，每題1.0分，共35分。)1、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以()為前提來進(jìn)行工D、估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析2、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通A、成本價(jià)格D、積算價(jià)格知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析3、求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法中，主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)量結(jié)果的A、單位比較法D、工料測(cè)算法知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析4、某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積為80m2,每平方米使用面積價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積價(jià)格為()元。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析5、()是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。A、權(quán)益原D、適合原理知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析6、運(yùn)用收益法估價(jià)一般可以分為()四個(gè)步驟進(jìn)行。①求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益；③搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；④選用合適的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。知識(shí)點(diǎn)解析：依據(jù)樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率樓面地價(jià)甲=946/5.5=172元/m2樓面地價(jià)乙=860/5=172元/m2樓面地價(jià)丙=800/4.5=178元/m27、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為()m2。知識(shí)點(diǎn)解析：建筑物總建筑面積=200×60%×10=1200m28、估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中可按下列()來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)B、地方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定C、拆遷人與被拆遷入?yún)f(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估D、在對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)確認(rèn)或測(cè)算9、某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2,土地價(jià)格為1500元/m2,用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2,市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2,則該建筑物的價(jià)格為()元/m2。10、某宗地面積為5000m2,現(xiàn)狀容積率為0.8,土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2,擬進(jìn)行改造，推準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0,樓面地價(jià)為1500元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析A、如果房地產(chǎn)市場(chǎng)無論怎么變化，幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，也可選為可比實(shí)例B、如果房地產(chǎn)的發(fā)展平穩(wěn)，以一定速度發(fā)展，則幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，可選用為可比實(shí)例C、如果房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，但由于時(shí)間的不同，幾年前的交易相對(duì)現(xiàn)在來說，差別還相當(dāng)大，取可比實(shí)例還是相近的為好D、如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則幾年前發(fā)生的交易用于現(xiàn)在可能仍然有效，也可知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷售、出租、營(yíng)業(yè)和自用4種。A、直接資本化法和報(bào)酬資本化法B、直接資本化法和收益乘數(shù)法D、收益乘數(shù)法和報(bào)酬資本化法14、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期知識(shí)點(diǎn)解析：交易日期修正后價(jià)格=3000×(1+1%)11=3347元/m215、假如可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身有若干差異，則在評(píng)估時(shí)，當(dāng)已進(jìn)行了交易情況修正和交易日期調(diào)整后，還需要進(jìn)行關(guān)A、市場(chǎng)狀況D、房地產(chǎn)狀況知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析16、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在()。A、期初D、年末知識(shí)點(diǎn)解析：實(shí)際估價(jià)中，如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，則17、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2,報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2,報(bào)酬率為6%。那么,A、高于19、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12%,則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為()萬元。吸引5年期的儲(chǔ)戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于()。D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析22、工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與，它主要A、具有重要價(jià)值D、具有歷史價(jià)值知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析A、從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來看，可以顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)B、從短期內(nèi)或長(zhǎng)期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來看，可以找到一定的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的房地產(chǎn)C、目前沒有開發(fā)，但未來將會(huì)進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無類似價(jià)格可以比較，但根據(jù)未來發(fā)展趨勢(shì)一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn)D、房地產(chǎn)價(jià)格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用于價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析24、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把收益B、積算價(jià)格知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析A、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的B、路線價(jià)適用于城鎮(zhèn)街道商業(yè)用地的估價(jià)C、運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊臨街深度/ft平均深度價(jià)格修正率(%)D、居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析30、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2,后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析A、過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在C、忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響D、市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析32、如果(),就可以使用平均發(fā)展速度，采用該平均發(fā)展速度進(jìn)行預(yù)測(cè)。A、房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同B、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)一定的規(guī)律性C、房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降D、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析33、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與()相同，在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)較活躍的情況C、收益法知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析34、某人擁有一套住宅建筑面積為200m2,整幢建筑物總面積為8000m2。其房地總價(jià)為8000萬元，其中建筑物總價(jià)為5500萬元。該人占有的土地價(jià)值為()萬元。35、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/m2,區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為()元/m2。123二、多選題(本題共15題，每題1.0分，共15分。)知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查房地產(chǎn)的權(quán)益。土地使用權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)包括出讓和劃撥兩種，集體土地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。解決此題的關(guān)鍵在于對(duì)我國(guó)相關(guān)法規(guī)的知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查房地產(chǎn)權(quán)益的概念。中國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有所有權(quán)、像用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。解決此題的關(guān)鍵在于理解房地產(chǎn)各種權(quán)知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件。房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，前提條件是：房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求。解決此題的關(guān)鍵在知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于了解的范疇。是在考查房地產(chǎn)價(jià)格的特征。地價(jià)與一般物品逝而降低，故有折舊。中國(guó)內(nèi)地有限期的出讓土地使用權(quán)是一個(gè)特例，在估價(jià)時(shí)應(yīng)計(jì)提折舊。因?yàn)樵摰貎r(jià)是一種有限年的使用價(jià)格，這種使用權(quán)隨著剩余使用年限的縮短而逐漸減少，當(dāng)達(dá)到規(guī)定的使用年限后將會(huì)被國(guó)家無償收回。而如果是土地所有權(quán)就無需計(jì)提折舊，因?yàn)樵谕恋厮袡?quán)交易下，新的土地所有權(quán)人不存在購(gòu)地資本逐漸回收的問題。解決此題的關(guān)鍵在于了解我國(guó)地價(jià)的特點(diǎn)。知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)估價(jià)的概念。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，必須要有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。只有這樣，才能評(píng)估出公平合理的價(jià)值。解決此題的關(guān)鍵在于知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查搜集可比實(shí)例的質(zhì)量要求。解決此題知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查成本法的適用對(duì)象。只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。如學(xué)校、醫(yī)院等一些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；單純的建筑物；房地產(chǎn)的損害賠償?shù)?。由于那些過于老舊的房地產(chǎn)，在測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格和折舊時(shí)難度很大，因此不便用成本法進(jìn)行估價(jià)。解決此題的關(guān)鍵在于真正理解成本法的含義。知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查建筑物折舊的概念。建筑物折舊中的經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身，以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。修建鐵路對(duì)于住宅來講，會(huì)降低其價(jià)值，但對(duì)于工業(yè)廠房來說，往往全提升其價(jià)值。解決此題的關(guān)鍵在于深刻理解經(jīng)濟(jì)折舊的內(nèi)涵。知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查報(bào)酬率的求取方法。安全無風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對(duì)此可以選用同一時(shí)期的一年定期存款法定利率或一年期國(guó)債利率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。解決此題的關(guān)鍵在于理解安全利率的含義。市場(chǎng)提取法，如可以采用同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益NOI與其成交價(jià)格y的比率作為資本化率。解決此題的關(guān)鍵在于了解資本化率知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價(jià)法的適用對(duì)象。路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。它特別適于土地課稅、土地整理、征地拆遷或者其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。解決此題的關(guān)鍵在于深刻理解路知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。居民收入的真正增加，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。解決此題的關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查擬定估價(jià)作業(yè)方案。解決此題的關(guān)鍵51、張三有一套住房，租給李某居住，租期1年，現(xiàn)因?yàn)椴疬w，需對(duì)這套住房進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，因?yàn)樽馄谶€沒到，所以在進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮房屋租賃的影響。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析52、房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線的交點(diǎn)，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析53、雖然房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，但作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值或者提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告、房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告，也A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析54、集體土地可以通過征收方式變?yōu)閲?guó)有土地，并要給予補(bǔ)償，補(bǔ)償金額要按照土A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：集體土地可以通過征收方式變?yōu)閲?guó)有土地，并要給予補(bǔ)償，補(bǔ)償金額55、房地產(chǎn)的收益包括有形收益和無形收知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)的收益包括有形收益和無形受益，無形收益可以通B、錯(cuò)誤57、收益法估價(jià)中的報(bào)酬率，是一種狹義的報(bào)酬率，不包含B、錯(cuò)誤知識(shí)點(diǎn)解析：收益法估價(jià)中的報(bào)酬率，是一種廣義的報(bào)酬率，包含通貨膨脹的影A、正確59、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的管理費(fèi)用通?？煽偨Y(jié)為土地取得成本和開發(fā)成本之和的一A、正確B、錯(cuò)誤60、利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年齡應(yīng)為從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。A、正確B、錯(cuò)誤知識(shí)點(diǎn)解析：利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，建筑物的實(shí)際經(jīng)過年敷應(yīng)為從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)，剩余壽命61、稅前現(xiàn)金流量等于從凈收益中扣除抵押貸款還本付息B、錯(cuò)誤62、資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無直接關(guān)系；而報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系63、區(qū)段地價(jià)的計(jì)算，是分別以一個(gè)地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該地價(jià)區(qū)段內(nèi)所有的宗A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：區(qū)段地價(jià)的計(jì)算，是分別以一個(gè)地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該地價(jià)區(qū)段內(nèi)所抽查評(píng)估出的標(biāo)準(zhǔn)宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。A、正確65、不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的；反過來，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一影響因素引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向卻是相同知識(shí)點(diǎn)解析：不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起的；反過來，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一影響因素引起66、某幢房屋的建筑面積為5000m2,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2,專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的7%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,建設(shè)期為兩年，費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,年利率為6%,開發(fā)商銷售利潤(rùn)率為25%,銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6%。另外，該幢房屋的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，估計(jì)需要拆除費(fèi)用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，要比在建造同類房屋時(shí)一同安裝多花費(fèi)20萬元。估計(jì)該舊電梯的重置價(jià)格為60萬元，已計(jì)提折舊45萬元。請(qǐng)計(jì)算該房屋扣除標(biāo)準(zhǔn)答案：設(shè)該房屋單位建筑面積的重新購(gòu)建價(jià)格為VB,計(jì)算如下：(1)建筑安裝工程費(fèi)=1200(元/m2)(2)專業(yè)費(fèi)用=1200×7%=84(元/m2)(3)管理費(fèi)用=(1200+84)×3%=38.52(元/m2)(4)銷售費(fèi)用=VB×5%=0.03VB(元/m2)(5)投資利息=二(1200+84+38.52+0.03VB)×(60%×1+6%)×1.5+40