房地產(chǎn)估價第9章 房地產(chǎn)和市場評級

第九章 房地產(chǎn)和市場評級學(xué)習(xí)指導(dǎo)

通過本章學(xué)習(xí)要求重點掌握房地產(chǎn)和市場評級的概念和方法，了解新巴塞爾資本協(xié)議中對房地產(chǎn)和市場評級的相關(guān)規(guī)定，理解房地產(chǎn)和市場評級的意義。9.1 房地產(chǎn)和市場評級的概念、研究背景和意義9.1.2 研究背景

9.1.3 研究意義一方面，由于個別市場體系狀況和實踐的差異，國際化顯著增加了房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，使比較更加困難；另一方面，跨國交易的增加產(chǎn)生了新的管理規(guī)定，如?國際會計準(zhǔn)那么?和巴塞爾協(xié)議Ⅱ。這些準(zhǔn)那么的正確執(zhí)行需要依靠系統(tǒng)化的工具，借助評級進(jìn)行房地產(chǎn)比較。9.2 房地產(chǎn)和市場評級相關(guān)理論

9.2.2 房地產(chǎn)和市場評級理論房地產(chǎn)和市場評級理論主要是來源于信用評級的相關(guān)理論。信用評級9.2.2 房地產(chǎn)和市場評級理論國際三大信用評級機構(gòu)信用等級符號：圖9.3 房地產(chǎn)和市場評級指標(biāo)體系設(shè)計9.3.1 指標(biāo)體系設(shè)計原那么全面性科學(xué)性一致性代表性可操作性9.3.2 指標(biāo)體系的根本架構(gòu)在房地產(chǎn)和市場評級指標(biāo)體系中，從上至下的支配關(guān)系形成遞階層次，最上層的為目標(biāo)層，最下層的為指標(biāo)層，中間的層次為準(zhǔn)那么層。房地產(chǎn)和市場評級最根本目標(biāo)——獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)濟效益 由多個分支目標(biāo)合成指標(biāo)層準(zhǔn)則層目標(biāo)層可進(jìn)一步劃分特性：可直接衡量各項目的效果通過因素屬性值反映到此層9.3.3 房地產(chǎn)和市場評級體系分類9.4 房地產(chǎn)和市場評級影響因素9.4.2 區(qū)位因素區(qū)位因素描述了房地產(chǎn)在相關(guān)市場上的中期銷售前景，因此應(yīng)針對不同類型分別確定區(qū)位標(biāo)準(zhǔn)?？蛇M(jìn)一步劃分為宏觀區(qū)位和微觀區(qū)位。微觀區(qū)位適宜性交通設(shè)施區(qū)域配套設(shè)施環(huán)境質(zhì)量9.4.3 實體特征9.4.4 收益能力9.4.5 居住類房地產(chǎn)評級指標(biāo)體系影響居住類房地產(chǎn)評級的主要區(qū)位因素生活效勞設(shè)施和教育配套設(shè)施的完備程度。公共交通便捷程度。環(huán)境質(zhì)量。9.4.5 居住類房地產(chǎn)評級指標(biāo)體系影響居住房地產(chǎn)評級的主要實體因素朝向與樓層。設(shè)備設(shè)施。內(nèi)部裝修。在定義了房地產(chǎn)評級的根本影響因素之后，結(jié)合住宅的特點，可將居住類房地產(chǎn)指標(biāo)體系進(jìn)一步細(xì)分為32個指標(biāo)。9.5 房地產(chǎn)和市場評級方法研究9.5.1 評級方法的選擇本章在各指標(biāo)權(quán)重確實定上采取德爾菲法〔DelphiModel〕。這種方法既保持了專家會議法、頭腦風(fēng)暴法的優(yōu)點，又克服了這些方法易受專家之間心理干擾的弊端。本章在對評級因素的權(quán)重進(jìn)行專家調(diào)查時，選取了房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)者、銀行界人士、房地產(chǎn)估價師、政府官員等各類專家。9.5.2 房地產(chǎn)和市場評級模型的建立表9.6 案例分析9.6.1 工程概況工程名稱：新城·國際公寓工程地址：北京市朝陽區(qū)朝外大街6號工程類型：高檔住宅目標(biāo)居住者：商務(wù)成功人士為主，30～45歲，家庭成員簡單，受教育程度高，認(rèn)同西方文化以及西方中產(chǎn)階級生活方式，工作節(jié)奏快，收入高〔40萬元/年以上〕，事業(yè)處于上升期，且有開展?jié)摿?。工程區(qū)位：地處北京市商務(wù)中心區(qū)，CBD的核心區(qū)，是北京最好的區(qū)位。9.6.1 工程狀況

9.6.2 案例評級市場狀況最終評級為3〔較好〕區(qū)位因素最終評級為2〔好〕實體特征最終評級為2〔好〕收益能力最終評級為2〔較好〕綜合以上四個準(zhǔn)那么層的評級本案例的房地產(chǎn)評級為3×30%＋2×30%＋2×25%＋2×15%=2〔好〕9.6.3 評級結(jié)論9.7 房地產(chǎn)和市場評級需要進(jìn)一步研究的問題巴塞爾協(xié)議Ⅱ房地產(chǎn)和市場評級指標(biāo)體系德爾菲法復(fù)習(xí)思考題什么是房地產(chǎn)和市場評級？房地產(chǎn)和市場評級的理論依據(jù)是什么？為什么需要進(jìn)行房地產(chǎn)和市場評級？房地產(chǎn)和市場評級的指標(biāo)體系設(shè)計的