2024年全國房地產估價師之開發(fā)經營與管理考試能力提升卷（附答案）374x - 房地產市場分析

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。(參考答案和詳細解析均在試卷末尾)一、選擇題

1、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38

2、（）是指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。A.政治環(huán)境B.資源環(huán)境C.技術環(huán)境D.國際環(huán)境

3、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

4、下列房地產市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數C.住房價格合理性指數D.房地產價格指數

5、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移

6、下列房地產投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財務內部收益率

7、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數量

8、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數額相等D.先增后減

9、房地產投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風險B.投資利率C.投資現值D.投資回報

10、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

11、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法

12、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場D.空置率

13、當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租

14、不需任何刺激需求的費用，就可以實現的基本銷售量，又稱（）。A.市場潛量B.市場預測量C.市場最低量D.市場最高量

15、在收集一手資料的調查手段中，開放式問卷調查適用于（）。A.因果性調查B.專題性調查C.描述性調查D.試探性調查

16、若房地產投資項目的財務凈現值大于零，則說明該項目的獲利能力（）基準收益率的要求。A.未達到B.正好達到C.已超過D.接近于

17、某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。A.102B.120C.108D.88

18、在（）授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.銀行B.經銷商C.業(yè)主D.政府

19、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風險C.降低個別風險D.使投資毫無風險

20、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

21、張某將現有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%

22、某房地產開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認知價值定價法

23、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法

24、某項目的投資額為500萬元，運營期為3年，各年的運營費用分別為160萬元、200萬元和220萬元，殘值為100萬元。若投資發(fā)生在年初，費用發(fā)生在年末，折現率為10%，則該項目的費用現值為（）萬元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03

25、房地產置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產投資（）。A.存在效益外溢和轉移B.易獲得金融機構的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級

26、某房地產開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法

27、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越大B.越小C.沒有關系D.無法判斷

28、（）反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.借款還本付息估算表B.利潤表C.投資各方現金流量表D.財務計劃現金流量表

29、某房地產開發(fā)商經過市場調研后，決定繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時，重點在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產品——為城市金領和高收入者建設高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產品專業(yè)化D.市場專業(yè)化

30、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產開發(fā)企業(yè)的特點B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求D.城市地理環(huán)境

31、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產的主要原因是（）。A.房地產投資更易變現B.房地產投資所需資金少C.房地產投資收益更高D.房地產能保值增值

32、在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經營成本B.同類型物業(yè)市場供求關系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率

33、判定房地產投資風險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策

34、網絡圖法在建設工程管理中常常作為（）的方法。A.質量控制B.成本控制C.進度控制D.合同管理

35、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是（）。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償還額）/月均收入

36、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關鍵的部分。A.項目總說明B.投資環(huán)境研究C.規(guī)劃方案及建設條件D.項目經濟效益評價

37、下列不屬于在進度管理中應關注的因素的是（）。A.材料設備的供應問題B.勞動力心理素質C.設計變更D.氣象條件

38、我國2008年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的（）。A.政治風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險

39、某房地產開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099

40、投資機會研究分為一般投資機會研究和()。A.詳細研究B.粗略研究C.特定項目的投資機會研究D.建設項目的投資機會研究

41、中國現有房地產價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計。A.平均價格B.加權價格C.抽樣價格D.成交價格

42、制定進度計劃通常采用橫道圖法和（）。A.資源流動圖B.網絡圖法C.直方圖法D.控制圖法

43、某房地產開發(fā)項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經濟增長率

44、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法

45、()越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產負債率C.償債備付率D.流動比率

46、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是（）。A.該預算列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目B.該預算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間C.該預算不需為不可預見費用的支出預留空間D.該預算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經營表現和根據對未來的有關估計，對個別的預算項目提供適當的調整機會

47、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59

48、某家庭預計今后20年內月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24

49、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規(guī)定，其室內地面標高±0.000相當于絕對標高（）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000

50、以下不是房地產市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產的時間落差二、多選題

51、房地產圖中，通常采用比例尺為1:1000的地形圖為（）。A.城市總體規(guī)劃圖B.竣工圖C.城市詳細規(guī)劃圖D.地籍圖

52、房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤

53、直接投資的特點是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預和有效控制其投資資金的運用狀況D.在資產的經營管理上不直接體現投資人的意志

54、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

55、房地產投資信托基金投資房地產的常用經營模式是（）。A.購買-出售B.購買-更新改造-出售C.購買-持有出租-出售D.開發(fā)-出售

56、某房地產公司，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%

57、市場需求的預測一般需要從（）類產品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。A.三B.四C.五D.六

58、“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法

59、關于收益性物業(yè)的現金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用

60、進行城市詳細規(guī)劃及開發(fā)項目初步設計應選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

61、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。A.公共配套設施建設費B.小區(qū)物業(yè)管理費C.基礎設施建設費D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費

62、下列財務指標中，屬于可通過資產負債表直接計算的指標是（）。A.流動比率B.應收賬款周轉率C.股東權益報酬率D.成本費用凈利率

63、房地產開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發(fā)企業(yè)D.產品質量監(jiān)督部門

64、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法

65、收益性物業(yè)的經營費用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費D.保險費

66、（）是調查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。A.一手資料B.二手資料C.原始資料D.基礎資料

67、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場

68、工程量清單是招標文件的組成部分，其組成不包括（）。A.分部分項工程量清單B.措施項目清單C.單位工程費用清單D.其他項目清單

69、消費者的購買行為不包括（）。A.習慣性購買行為B.單一購買行為C.復雜購買行為D.化解不協調購買行為

70、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權取得的土地

71、下列房地產市場運行的影響因素中，屬于經濟環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發(fā)育程度

72、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法

73、下列不屬于在進度管理中應關注的因素的是（）。A.材料設備的供應問題B.勞動力心理素質C.設計變更D.氣象條件

74、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產買賣收入B.房地產的增值收入C.房地產出租收入D.抵押貸款的利息收入

75、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定

76、下列關于房地產面積測算，表述錯誤的是（）。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B.房地產面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

77、某企業(yè)年平均資產總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產負債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%

78、房地產市場的運行環(huán)境中，（）涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經濟環(huán)境D.金融環(huán)境

79、增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本C.土地所有權的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用

80、在估算房地產開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法

81、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查

82、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋

83、某家庭向銀行申請了一筆數額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17

84、已知某投資項目當折現率為11%，凈現值為1700萬元，當折現率為12%時，凈現值為-870萬元，則該投資項目的內部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

85、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則

86、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析

87、房地產開發(fā)項目施工現場的安全由（）負責。A.建筑施工企業(yè)B.監(jiān)理企業(yè)C.房地產開發(fā)企業(yè)D.施工合同中規(guī)定的單位

88、將借款本息視為現金流出的基本報表是（）。A.全部投資現金流量表B.資本金現金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表

89、對收集的資料進行分析找出差異性最大的細分市場，是在進行市場細分的（）。A.調查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段

90、當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是()。A.確定建設施工的各種圖紙已經準備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權D.明確各工作人員及施工階段應發(fā)放的工資

91、對于施工中可能發(fā)生的臨時占用規(guī)劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業(yè)等情況，()應該按國家規(guī)定辦理申請批準手續(xù)。A.建造商B.總監(jiān)理師C.開發(fā)商D.監(jiān)理工程師

92、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的()。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險

93、下列關于房地產投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算

94、“三項預測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法

95、制定會計核算制度的依據是（）。A.基本準則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準則D.國家統(tǒng)一的會計制度

96、判定房地產投資風險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策

97、下列現金流計算的表達式中，錯誤的是（）。A.從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現金流B.稅前現金流扣除所得稅，就得到了稅后現金流C.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為正值D.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為負值

98、（）不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經濟效益指標的影響。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.風險分析D.保本點分析

99、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%

100、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P三、判斷題

101、我國土地交易的實質是土地使用權的交易。（）

102、能夠苦瀉下行，疏肝破氣，消積化滯的藥物是A.陳皮B.青皮C.沉香D.枳實

103、擅長治痰濕穢濁之邪蒙蔽清竅所致神志昏亂的藥物是A.麝香B.冰片C.蘇合香D.石菖蒲

104、功能助陽益陰，兼可固澀下焦的藥是A.補骨脂B.菟絲子C.益智仁D.肉蓯蓉

105、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。（）

106、構造房地產開發(fā)項目評估方案，就是在對項目進行策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經營方案。（）

107、對開發(fā)利潤較高的商品房開發(fā)項目，土地增值稅對開發(fā)成本利潤率或銷售利潤指標產生了實質的影響，普遍采用了從預售收入或銷售收入中預提土地增值稅、項目結束時統(tǒng)一清算多退少補的制度。（）

108、具有益氣健脾，化痰止咳，清熱解毒功效的藥物是A.絞股藍B.紅景天C.刺五加D.沙棘

109、現金流量表反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。（）

110、(2017年真題)房地產開發(fā)項目的建筑安裝工程費不包括電梯的采購費用。（）

111、土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，使房地產供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（）

112、蟬蛻的功效是A.疏散風熱，明目退翳B.疏散風熱，解毒消腫C.疏散風熱，疏肝解郁D.利咽開音，生津止渴

113、在房地產投資中，風險最大的是居住用房，這也是大多數房地產市場的一個現象。（）

114、房地產項目開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇，應在符合城市規(guī)劃的前提下按照利潤最大化原則，選擇開發(fā)規(guī)模。（）

115、為治療心失充養(yǎng)，心神無主而臟躁的要藥的是A.蜂蜜B.甘草C.飴糖D.大棗

116、(2016年真題)在房地產投資分析中，如沒有考慮通貨膨脹對收益現金流的影響，則可適當調低折現率估計值。（）

117、下列哪項不是道地藥材A.青海的大黃B.江蘇的薄荷C.東北的細辛D.廣東的薄荷

118、既能散外風，又能息內風的藥物是A.羌活B.防風C.薄荷D.蟬蛻

119、具有安神定驚，明目消翳，解毒生肌功效的藥物是A.珍珠B.珍珠母C.石決明D.決明子

120、既可治療風寒感冒，又可治療胃寒嘔吐的是A.桂枝B.生姜C.紫蘇D.香薷

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：因為年利率與年租金增長率相同，故P=n錯誤A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，則P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10錯誤（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1錯誤（1+6%）^5-1=14945.16（元）。

2、答案：B本題解析：本題考查的是房地產市場的運行環(huán)境。資源環(huán)境是指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

3、答案：B本題解析：償債備付率，指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。本題中，用等額序列現值系數公式A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，求出當期應還本付息資本，再代入償債備付率公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當期應還本付息資金）即可。式中，P表示現值，F表示終值，A表示連續(xù)出現在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值，n表示計息周期數，i表示每個計息周期的利率。本案例中，根據已知數據，得A＝200×60%×{10%×（1＋10%）10÷[（1＋10%）10－1]}＝19.53（萬元）。則償債備付率＝24/19.53＝1.23。

4、答案：C本題解析：考點:房地產市場指標。市場監(jiān)測與預警指標包括：土地轉化率、開發(fā)強度系數、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數、住房價格合理性指數、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數、消費者信心指數。

5、答案：D本題解析：本題考查的是房地產投資概述。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通的建設，使沿線房地產資產由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。

6、答案：D本題解析：財務內部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目營利性的基本指標。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。

7、答案：B本題解析：本題考查的是房地產市場分析的內容。選項ACD屬于供給分析。參見教材P139。

8、答案：A本題解析：還本付息的方式包括以下幾種：①一次還本利息照付；②等額還本利息照付；③等額還本付息；④一次性償付；⑤“氣球法”。其中，等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。

9、答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據房地產投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。

10、答案：A本題解析：臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格，土地取得價格超過這一價格時，開發(fā)項目將無法獲得足夠的收益。因此，最高土地價格分析屬于臨界點分析。

11、答案：C本題解析：工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

12、答案：C本題解析：本題考查的是房地產空間市場與資產市場?？臻g市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平。

13、答案：B本題解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。

14、答案：C本題解析：市場需求曲線表示市場需求與行業(yè)市場營銷費用之間的關系。其中，不需任何刺激需求的費用就會有其基本的銷售量，稱為市場最低量，隨著行業(yè)市場營銷費用的增加會引起需求水平的提高，開始以加速度增高。市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為市場潛量。

15、答案：D本題解析：開放式問題允許答卷人用自己的語言無任何限制地回答問題。因此一般情況下，開放式問題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的試探性調查階段特別有用。所以，開放式問卷調查適用于試探性調查。

16、答案：C本題解析：財務凈現值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到投資活動起始點的現值之和。如果FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的；如果FNPV小于0，則項目不可接受。

17、答案：C本題解析：指數平滑法是加權平均法的一種。它不僅考慮了近期數據的重要性，同時大大減少了數據計算時的存儲量。其計算公式為：Qt＝αSt－1＋（1－α）Qt－1。式中，Qt表示本期預測值；St－1表示前期實際觀察值；Qt－1表示前期預測值；α表示平滑指數，1≥α≥0。代入數據得：本期預測銷售量Qt＝0.8×110＋（1－0.8）×100＝108（萬臺）。

18、答案：D本題解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。在政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收、拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。

19、答案：C本題解析：投資組合理論認為對于相同的宏觀經濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應，把適當的投資項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略，即尋找在一個固定的預期收益率下使風險最小，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。投資組合理論所做出的減少風險的方法并不能使投資組合變成毫無風險。從理論上說，風險是由系統(tǒng)風險和個別風險所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險因素仍然存在。

20、答案：C本題解析：本題考查的是復利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（萬元）。

21、答案：A本題解析：由題意可采用公式：F＝P（1＋r/m）10m，式中，F為終值；P為現值；r為名義利率；m為年計息次數。本題中，m＝2，F＝2P，代入計算式，則：（1＋r/2）20＝2，得r＝7.05%。

22、答案：A本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導向定價法；②購買者導向定價法；③競爭導向定價法。其中，競爭導向定價法包括：①領導定價法；②挑戰(zhàn)定價法；③隨行就市定價法。A項，當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領導者。

23、答案：B本題解析：本題考查的是制定租售方案。如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法。參見教材P99。

24、答案：B本題解析：當采用費用現值比較法時，主要是利用項目費用（PC）計算公式，計算不同方案的費用，以費用現值小的方案為優(yōu)選方案。項目費用計算公式為：式中C表示第t期投入總額；B表示期末余值回收。則本題中：費用現值＝500＋160/（1＋10%）＋200/（1＋10%）2＋220/（1＋10%）3－100/（1＋10%）3＝900.90（萬元）

25、答案：C本題解析：由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。房地產投資的這個優(yōu)點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

26、答案：A本題解析：本題考查的是制定租售方案。當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。

27、答案：A本題解析：本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。參見教材P219。

28、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。財務計劃現金流量表反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。參見教材P270。

29、答案：B本題解析：選擇專業(yè)化是企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場。從客觀上講，每個細分市場都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標和資源水平。這些細分市場之間很少或根本不發(fā)生聯系，但在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋策略能分散企業(yè)的風險。新版章節(jié)練習，考前壓卷，完整優(yōu)質題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。

30、答案：C本題解析：一個整體市場之所以能夠細分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性，人們可以運用影響顧客需求和欲望的某些因素作為細分依據（又稱細分變量、細分標準）對市場進行細分。

31、答案：D本題解析：從投資者的角度看，由于房地產投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，投資者可以通過房地產投資，獲得經常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。因此，房地產投資通常被投資者視為進行財富積累、實現財富價值最大化的重要途徑，部分投資者更愿意投資房地產。

32、答案：B本題解析：從理論上來說，租金要根據物業(yè)出租經營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。維護較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報率超出預期的水平，且建造成本和融資費用上升越快，這種情況就越明顯。

33、答案：B本題解析：風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據對風險采取相應的對策。風險分析的三個階段

34、答案：C本題解析：在工程的進度管理中，制定進度計劃的方法有以下兩種：①應用傳統(tǒng)的水平進度計劃（橫道圖法）；②網絡計劃（網絡圖法）。網絡圖法是以網絡圖的形式來表達工程進度計劃的方法。

35、答案：C本題解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下，月所有債務支出與收入比控制在55％以下。房產支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入。所有債務與收入比=（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費＋其他債務月償付額）/月均收入。

36、答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。項目經濟效益評價這是可行性研究報告中最關鍵的部分。

37、答案：B本題解析：影響工程進度的因素中，需要重點關注的有：①材料、設備的供應情況；②設計變更；③勞動力安排情況；④氣象條件。

38、答案：B本題解析：政府有關房地產投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大影響，從而給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

39、答案：A本題解析：按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年計息。每年應計利息的近似計算公式為：每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率則本題中，當年應計利息＝（10000＋300＋5000/2）×7%＝896（萬元）。

40、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。

41、答案：A本題解析：[知識點]市場交易指標

42、答案：B本題解析：在工程的進度管理中，制定進度計劃的方法有以下兩種：①應用傳統(tǒng)的水平進度計劃（橫道圖法）。橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。②網絡計劃（網絡圖法）。網絡圖法是以網絡圖的形式來表達工程進度計劃的方法。

43、答案：B本題解析：本題考查的是財務凈現值。FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求。參見教材P180。

44、答案：B本題解析：價值定價法是指確定的價格對于消費者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質量”，即“物美價廉”。價值定價法不僅是制定的產品價格比競爭對手低，而且是對公司整體經營的重新設計，造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時也能使公司成為真正的低成本開發(fā)商，做到“薄利多銷”或“中利多銷”。

45、答案：D本題解析：[知識點]清償能力指標及其計算

46、答案：C本題解析：C項，預算中要為不可預見費用的支出預留空間。當某些額外費用支出與預算中預計的相關費用支出不相匹配時，物業(yè)服務企業(yè)就要對其他預期的費用支出進行分析，看是否可以從其他預算費用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用大修基金。

47、答案：A本題解析：A=100×9%(1+9%)15/[(1+9%)15-1]萬元=12.41萬元，(12.41-100×9%)萬元=3.41萬元

48、答案：B本題解析：抵押貸款申請額=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57萬元

49、答案：C本題解析：標高分絕對標高和相對標高兩種。我國青島附近的黃海平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地以它為基準所定標高即絕對標高。工程圖紙一般都用相對標高，即把室內首層地面的絕對標高定為相對標高的零點，以“±0.000”表示，讀作正負零。高于它的為正值，一般不注“＋”號；低于它的負值，必須注“－”號。

50、答案：B本題解析：房地產波動的重要原因是供求的不平衡，非理性預期、容積率和生產的時間落差都會造成房地產市場短期的供求失衡，而價格機制是促使房地產市場平衡的重要因素。

51、答案：C本題解析：在城市規(guī)劃和房地產開發(fā)項目的設計和施工中要用到多種比例尺的地形圖，地形圖比例尺的選用如表5-2所示。表5-2地形圖比例尺的選用

52、答案：A本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額。P173。

53、答案：A本題解析：按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為以下兩類：①直接投資，是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經營組織形式進行生產、管理、銷售活動以實現預期收益，其特點是資金所有者和資金使用者為同一個人或機構，這樣，投資人能有效控制資金的使用，并能實施全過程的管理；②間接投資，是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產的方式所進行的投資，投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預和有效控制其投資資金的運用狀況，其主要特點是資金所有者和資金使用者分離，在資產的經營管理上不直接體現投資人的意志。

54、答案：C本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報。參見教材P177。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據貸款金額的計算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.7

55、答案：C本題解析：根據房地產開發(fā)經營企業(yè)的業(yè)務經營模式類型，可以將房地產投資業(yè)務劃分為“開發(fā)-銷售”“開發(fā)-持有出租-出售”“購買-持有出租-出售”“購買-更新改造-出售”“購買-更新改造-出租-出售”等基本模式。“購買-持有出租-出售”模式，是指房地產企業(yè)購買新建成的收益性房地產，然后持有并出租經營，并在未來的某個時點將物業(yè)轉售出去。這種模式通常為大型房地產企業(yè)采用，房地產投資信托基金也常采用這種模式。

56、答案：B本題解析：本題考查的是速動比率。速動比率=（流動資產總額-存貨）/流動負債總額=（2500-1500）/1250×100%=80%。

57、答案：D本題解析：對市場規(guī)模的估計，實際上是預測市場的需求。這種市場需求的預測一般需要從六類產品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。其中，六類產品層次包括：①全部銷售；②行業(yè)銷售；③公司銷售；④產品線；⑤產品；⑥產品細目。五類空間層次包括：①世界；②亞洲；③中國；④城市；⑤消費者。三類時間層次包括：①短期；②中期；③長期。

58、答案：B本題解析：[知識點]敏感性分析的“三項預測值”法

59、答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。

60、答案：C本題解析：地形圖比例尺的選用如表5-3所示。表5-3地形圖比例尺的選用

61、答案：C本題解析：考點:房屋開發(fā)費。基礎設施建設費是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。

62、答案：A本題解析：流動比率是流動資產與流動負債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標。流動比率＝流動資產/流動負債×100%，這兩項內容均在資產負債表中體現。B項，應收賬款周轉率＝賒銷收入/平均應收賬款×100%；C項，股東權益報酬率＝凈利潤/股東權益平均總額×100%；D項，成本費用凈利率＝凈利潤/成本費用總額×100%。

63、答案：C本題解析：項目的竣工驗收是建設過程的最后一個程序，是全面檢驗設計和施工質量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。在開發(fā)小區(qū)總體建設項目中，一個單項工程完工后，根據承包商的竣工報告，開發(fā)商首先進行檢查，并組織施工單位（承包商）和設計單位整理有關施工技術資料（如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質量評定結果，設計變更通知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量資料等）和竣工圖紙。然后，由開發(fā)商組織承包商、設計單位、客戶（使用方）、質量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

64、答案：C本題解析：概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。估算公式為：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。A項，單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。B項，單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。D項，工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

65、答案：B本題解析：因為收益性物業(yè)的經營費用包括人員工資、辦公費、保險費。

66、答案：B本題解析：確定調查計劃中資料的來源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。二手資料就是為其他目的已經收集到的資料，而一手資料則指為了當前特定目的而收集的原始信息。市場調查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。

67、答案：D本題解析：潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費者。A項，服務市場又稱目標市場，是指公司決定追求的那部分合格的有效市場。BC兩項，有效市場是指對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。但如果政府或團體對特定消費群體消費某種商品進行了限制，如某城市政府規(guī)定非本地戶籍人士不得購買限價商品住房，那么本地戶籍者就構成了該城市限價商品住房合格的有效市場。

68、答案：C本題解析：工程量清單是建設工程實行工程量清單計價的專用名詞，表示的是擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目、規(guī)費項目和稅金項目的名稱和相應數量等的明細清單。

69、答案：B本題解析：消費者購買決策隨其購買決策類型的不同而變化。較為復雜和花錢多的決策往往凝結著購買者的反復權衡和眾多人的參與決策。根據參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費者購買行為分為四種：①習慣性購買行為；②尋求多樣化購買行為；③化解不協調購買行為；④復雜購買行為。

70、答案：A本題解析：土地儲備的范圍包括：①依法收回的國有土地；②收購的土地；③行使優(yōu)先購買權取得的土地；④已辦理農用地轉用和土地征收批準手續(xù)的土地；⑤其他依法取得的土地。

71、答案：B本題解析：本題考查的是房地產市場的運行環(huán)境。經濟環(huán)境中的主要影響因素包括經濟發(fā)展狀況、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等。參見教材P31。

72、答案：B本題解析：本題考查的是制定租售方案。當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。P99。

73、答案：B本題解析：影響工程進度的因素中，需要重點關注的有：①材料、設備的供應情況；②設計變更；③勞動力安排情況；④氣象條件。

74、答案：D本題解析：本題考查的是房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。抵押型REITs主要為房地產開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券業(yè)務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參考教材P320。

75、答案：B本題解析：長期利率下調，預期房地產投資風險降低。一是會導致房地產實際價值提高，利用降低的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值增加，提升房地產現值；二是會減少投資者的債務負擔，降低投資成本；三是會刺激房地產市場的需求增長(居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加)，從而會帶動投資需求上升。

76、答案：D本題解析：房地產面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等的測算。用地面積測算以丘為單位進行，包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算。

77、答案：C本題解析：凈資產收益率又稱股東權益報酬率、凈值報酬率或所有者權益報酬率。它是一定時期企業(yè)的凈利潤與股東權益平均總額的比率。公式如下：股東權益報酬率＝（凈利潤/股東權益平均總額）×100%。則該企業(yè)本年度的負債總額＝2000×60%＝1200（萬元），所有者權益＝資產總額－負債總額＝2000－1200＝800（萬元），凈資產收益率＝（112/800）×100%＝14%。

78、答案：B本題解析：房地產市場的運行環(huán)境是指影響房地產市場運行的各種因素的總和。其中，政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外事投資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。

79、答案：C本題解析：增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目包括取得土地使用權的費用、土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本、土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目。

80、答案：D本題解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。

81、答案：C本題解析：調查項目可以分成三類：①試探性調查，是指通過收集初步的數據揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法；②描述性調查，是指明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調查，是指檢驗因果關系，如假設兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

82、答案：D本題解析：本題考查的是消費者購買決策過程。西方營銷學者對消費者購買決策的一般過程作了深入研究，提出若干模式，采用較多的是五階段模式，即引起需要、信息收集、方案評價、購買決策、購后行為。

83、答案：C本題解析：當現值P和利率i為已知時，求復利計息的等額序列支付年值A的計算公式：月還款額＝50×8.7%/12＋（50×8.7%/12）/[（1＋8.7%/12）120－1]＝6252.90（元），年收入＝6252.90/30%×12＝250116（元）≈25.01（萬元）。

84、答案：C本題解析：本題考查的是的是財務內部收益率。P182。

85、答案：D本題解析：本題考查的是方案經濟比選及其作用。在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準則，這些準則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。

86、答案：B本題解析：盈虧平衡分析中的臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

87、答案：A本題解析：施工現場的安全由建筑施工企業(yè)負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應監(jiān)督承包商建立安全教育培訓制度，對危及生命安全和人身健康的行為有權提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協調安排工程安全保險事宜，按雙方約定承擔支付保險費的義務。

88、答案：B本題解析：A項，項目投資現金流量表，該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎。B項，資本金現金流量表，從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。C項，借款還本付息估算表，本表適用于獨立法人的房地產開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產開發(fā)項目可參照本表使用，同時應注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設投資、經營資金、運營費用、所得稅、債務等合理分攤。D項，在資金使用計劃和資金籌措計劃的基礎上，可以編制投資計劃與資金籌措表。

89、答案：C本題解析：市場營銷進行市場細分的程序有以下步驟：①調查階段；②分析階段；③歸納總結階段。其中，在分析階段，是對收集的資料經過分析找出差異性最大的細分市場。

90、答案：C本題解析：其他均為建設初、中期的工作。

91、答案：C本題解析：因為建造商只負責施工，而監(jiān)理工程師負責監(jiān)督施工質量。

92、答案：B本題解析：[解析]個人住房貸款的風險與風險管理

93、答案：D本題解析：本題考查的是投資與成本。選項A、C應該是不完全一樣，而非完全不一樣；選項B，投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算。

94、答案：C本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。對房地產開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。參見教材P227。

95、答案：A本題解析：企業(yè)會計準則體系包括基本準則和具體準則?；緶蕜t是制定會計核算制度以及具體會計準則的依據，其規(guī)定了會計核算的假設、會計信息質量要求、會計對象要素的確認和計量、財務會計報告等方面的具體要求。

96、答案：B本題解析：風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據對風險采取相應的對策。風險分析的三個階段

97、答案：C本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經營狀況的評估。當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為負值。

98、答案：C本題解析：不確