花園尾盤促銷方案樣本

耀江花園尾盤促銷方案目標耀江花園在海德路五號，是海南海德股份開發(fā)著名住宅小區(qū)，自底開盤至今，多數(shù)戶型已經(jīng)售馨。但因為項目樓盤關鍵為中小戶型，形象定位和推廣宣傳亦以中小戶型為主，在主力戶型全部售馨情況下，造成少許躍層大戶型剩下。為盤活沉淀資產(chǎn)，消化剩下庫存，順利結(jié)束尾盤銷售，特推出此尾盤推廣方案。第一部分產(chǎn)品分析產(chǎn)品檔案·優(yōu)點·缺點·簡單評價產(chǎn)品檔案產(chǎn)品耀江花園躍層大戶地理位置?？谑杏e大道海德路5號耀江花園小區(qū)深處主力戶型躍層七房面積361M2 戶型結(jié)構(gòu)跨11、12、13三層格局未定售價6000元/每平米總價216.7萬元數(shù)量十套補充附贈50M2樓頂花園其它戶型167M2四房兩廳躍層、平層全部有。剩下數(shù)量十套。275M2六房兩廳躍層。剩下數(shù)量兩套。121M2----138M2二房、三房15、16、17不一樣樓層分布。剩下數(shù)量若干。注：本方案推廣思想以361M2躍層主力戶型為關鍵。2，優(yōu)點分析現(xiàn)房、成熟小區(qū)。居住氣氛濃郁，生活配套齊全。交通方便，城市中心。耀江品牌，口碑良好?？蛷d中空挑高。建筑質(zhì)量精良。園林優(yōu)美精巧，配套完善。樓盤在小區(qū)深處、公寓樓頂層，周圍環(huán)境更為雅靜。珠江品牌物業(yè)管理。3，缺點分析戶型大總價高?？蛷d面積較小。周圍缺乏豪宅氣氛。小區(qū)以中小戶型為主，目標用戶群相互沖突。開盤已近三年，尾盤還未結(jié)束，輕易引發(fā)質(zhì)疑。房型安全性能欠佳。戶型尷尬，缺乏清楚正確定位。4，賣點地段…環(huán)境…園林…居住氣氛…生活配套…空中花園…5，簡單評述耀江花園是?？诖笮蛢?yōu)質(zhì)小區(qū)，交通方便，環(huán)境優(yōu)雅，是一處兼顧生活便利性和居住舒適性品質(zhì)小區(qū)?，F(xiàn)在剩下戶型在小區(qū)深處，公寓樓頂層，位置較高、視野開闊，采光通風良好，是整個小區(qū)最平靜、最優(yōu)美位置，也是市中心罕有大戶豪宅。前期所以滯銷，關鍵是因為剩下大戶型和整體小區(qū)形象定位不符；其次是目前房地產(chǎn)大環(huán)境面臨回調(diào)壓力，部分潛在用戶持觀望狀態(tài)。第二部分市場分析宏觀市場·豪宅市場·威脅·機會·項目標尷尬1，宏觀地產(chǎn)市場分析，中國房地產(chǎn)市場受到回調(diào)壓力，北京、上海、深圳等指標房市出現(xiàn)滑坡，中國其它關鍵城市相繼步入后塵。部分地域出現(xiàn)了售樓處被砸，銀行斷供等惡性事件。海南即使臨時沒有受到顯著影響，物業(yè)成交價格仍然保持堅挺。不過成交數(shù)量顯著下降，第二、三季度房產(chǎn)投資額增幅顯著回落，新近結(jié)束秋季房展成交數(shù)量也遠低于預期。很多代表性大盤陷入滯漲，部分潛在購房者保持觀望態(tài)度，整體地產(chǎn)市場進入一個有價無市低迷狀態(tài)，當?shù)胤慨a(chǎn)市場方向面臨選擇。2，?？诤勒袌龊單龊？诤勒P鍵以別墅形式表現(xiàn)，濱海別墅關鍵分布在西海岸、海甸島、東海岸三個區(qū)域市場，內(nèi)陸別墅關鍵分布在近郊區(qū)，比較分散。單棟別墅平均面積為280M2。和本案類比疊加別墅面積關鍵在250M2以內(nèi)，以經(jīng)濟戶型為主。平均價格在1萬元/平米以上。別墅百分之八十為島外用戶購置。購置目標以度假、投資為主。內(nèi)陸別墅購置者以本島消費為主。別墅銷售面積百分比占住宅銷售2%左右。3，威脅威脅一，本區(qū)域缺乏類比項目成功先例。威脅二，房產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。威脅三，本產(chǎn)品品質(zhì)和豪宅存在顯著差距。威脅四，尾盤形象沉重不堪，第一感官大打折扣。4，機會機會一，上海、北京等地市中心豪宅價格堅挺，并未隨大市而降。機會二，因為地塊原因日漸稀缺，市中心大戶豪宅，有望成為新寵。機會三，剩下戶型結(jié)構(gòu)、位置、面積基礎相同，輕易整體定位。機會四，耀江品牌形象優(yōu)良，產(chǎn)品可取得加分效應。5，項目標尷尬本項目標尷尬在于沒有一個正確定位。既沒有正確產(chǎn)品定位，也沒有清楚用戶定位，更沒有單獨形象定位。產(chǎn)品面積和獨棟別墅相同，戶型位置和疊加別墅相同，價格定位和中高端公寓相同，建筑結(jié)構(gòu)卻是復式戶型。給人第一感覺應該是豪宅，不過周圍恰恰全部全部是公寓！能否另辟蹊徑，揚長避短，找準自己位置？是項目推廣成功關鍵原因！第三部分市場定位定位標準·定位·廣告語1，定位標準突出產(chǎn)品優(yōu)點。正確傳達產(chǎn)品特點。和同質(zhì)項目區(qū)分。錯誤定位將使我們只能面對錯誤用戶而且也辜負了產(chǎn)品品質(zhì)。錯誤定位使得產(chǎn)品特點被泯滅掩蓋，而產(chǎn)品優(yōu)點往往變成短處。不一樣定位，能夠決定自己競爭對手多寡，從而選擇自己主戰(zhàn)場大膽定位，能夠巧妙地避開競爭角逐、進入適合自己優(yōu)點發(fā)揮領域正確定位是產(chǎn)品被認同關鍵原因！2，定位綜合分析產(chǎn)品優(yōu)點、缺點、特點，優(yōu)點、短處、不足和缺點，深入考慮產(chǎn)品所面臨市場態(tài)勢、競爭環(huán)境和所面正確威脅和機會，我們將產(chǎn)品定位為……中央府邸·空中別墅空中別墅起源于美國，稱為“penthouse”，即“空中閣樓”，原指在城市中心地帶，高層頂端豪宅。通常指建在高層樓頂端含有別墅形態(tài)躍式住宅。以“第一居所”和“稀缺性城市黃金地段”為特征，是一個把繁榮城市生活推向極致建筑類型?，F(xiàn)在這類產(chǎn)品關鍵存在于高級公寓頂層，在別墅區(qū)中很罕見。關鍵支撐源起美國，流傳歐洲、日本、澳大利亞、蔓延全球。傳入中國，在北京、天津等城市發(fā)展。含有清楚形象概括特征。我們產(chǎn)品符合“空中別墅”基礎特點。現(xiàn)在?？谏惺鞘袌隹瞻住：蜻x定位空中豪宅耀江花園大戶人家龍昆南豪華空中客車城市中心空中別墅珍藏版3，廣告語花園深處空中別墅空中花園別墅今生今生珍藏三年打磨扛鼎力作?？谑紫罩袆e墅空中別墅一生珍藏第四部分用戶分析目標用戶·用戶群戶1，目標用戶本產(chǎn)品用戶既不一樣于耀江花園通常購置者，也不一樣于西海岸別墅島外富豪。她們應該是家庭和事業(yè)成功者、機關企機關決議者、在大型機構(gòu)擔任高級管理職務、企業(yè)頂尖專業(yè)人才、私營企業(yè)實際全部些人；她們事業(yè)發(fā)達、家庭美滿、工作穩(wěn)定、收入豐厚、購置力較強。她們熱愛城市生活，重視生活品質(zhì)和居住品質(zhì)；她們低調(diào)內(nèi)斂、聰慧睿智，含有敏銳眼光和非凡判定能力力。她們關鍵由三個群體組成2，第一群體島外群體以度假和投資為目標島外人群其中一部分以江浙、上海一帶投資客為主，她們四處尋求質(zhì)地優(yōu)良地產(chǎn)項目，期望得到豐厚回報。另一部分為以華北、東北、西北等北方富裕人群組成，關鍵以養(yǎng)老和度假為主，她們喜愛城市生活，不原意住在郊區(qū)和海邊。3，第二群體島內(nèi)群體以?？诋?shù)厥聵I(yè)成功者為主她們多數(shù)居住在?？?，她們低調(diào)內(nèi)斂，熟悉而且熱愛這座城市，她們也深知這座城市魅力所在。她們從不招搖，不重虛名，知道?？诙伊私夂？?，她們是這座城市真正實力派和社會中堅。她們需要一個寬廣豪宅證實自己，或僅僅是為了更換一個愈加寬大平靜辦公場所。4，第三群體耀江花園業(yè)主群體她們是耀江原始部落和最早居民。她們喜愛這里、認同這里、信賴這里，熟悉小區(qū)而且對小區(qū)有一定感情。她們對龍昆南和耀江充滿信心，她們以主人身份審閱洞察小區(qū)一切。她們很早就是耀江業(yè)主，而且家底殷實，她們已經(jīng)在置業(yè)過程中享受到了樂趣，所以她們認為這是一次機會，她們不想錯過。她們就在我們身邊。第五部分營銷推廣策略現(xiàn)實困境·推廣思緒·銷售進程現(xiàn)實困境樓盤銷售期已近三年，整體形象略顯陳舊，易讓用戶產(chǎn)生疑慮。處理方案：重新設計、整理、清潔售樓處，弱化“耀江花園”整體形象，樹立“耀江花園空中別墅”獨立新形象；變耀江花園尾盤為耀江花園獨立高端版本。在銷售和咨詢過程中不許可出現(xiàn)前期“耀江花園”推廣過程中使用物料，以給用戶留下一個新奇獨立認知。尾盤全部是剩下戶型，全部有多種缺點，產(chǎn)品形象不佳。處理方案：產(chǎn)品重新定位，和耀江花園區(qū)分開來。變耀江花園滯銷尾盤為“空中別墅珍藏版”在宣傳中突出珍藏概念。3）產(chǎn)品全部是躍層豪闊戶型，總價高達兩百多萬，令用戶望而卻步。處理方案：重新定位目標用戶，和耀江前期目標用戶根本區(qū)分，以豪宅面目面世，直接面對需求豪宅用戶群體。產(chǎn)品硬件和別墅差距較大，難以擔負別墅品質(zhì)。處理方案：加大花園贈予面積，重新設計樓頂，可在樓頂裝置泥土，種植草坪\花樹\簡單盆景等，將屋頂部署成一真實花園，大力改善環(huán)境，提升產(chǎn)品素質(zhì)。售價和公寓相同，難以區(qū)分。處理方案：適度提升銷售單價，但加大贈予樓頂花園面積，而且格外贈予一個產(chǎn)權(quán)車庫，和十二個月物業(yè)管理費用。用戶實際付出費用并不增加，甚至能夠暗中再給折扣。2，推廣思緒限于剩下尾盤存量僅余三十多套，沉淀資產(chǎn)案值僅四千余萬，大規(guī)模、長時間推廣既不經(jīng)濟、不現(xiàn)實，也沒有必需。故方案推廣標準將以快速、節(jié)省、速戰(zhàn)速決為主。關鍵推廣期在正式完工以后，海南旅游旺季來臨之前開始，推廣期間將關鍵以戶外廣告和宣傳物料為主，兼投少許報廣、網(wǎng)絡等宣傳工具。1）速戰(zhàn)速決現(xiàn)在項目剩下單元為三十余套，銷售節(jié)拍已近尾聲，漫長戰(zhàn)線既浪費大量資源，也面臨較大市場變盤風險，所以銷售進程不易拖延長久，宜抓住海南旅游旺季，加緊進程速戰(zhàn)速決，爭取在春節(jié)來臨之前完成。2）集中力量投放產(chǎn)品推廣中，因為所能投入資源有限，應該集中人力物力、集中時間、集中資源展開較有聲勢推廣，以取得目標用戶注意。3）營造豪宅氣氛豪宅目標用戶和一般公寓目標用戶截然不一樣，她們需求和感觀自然大相徑庭，在推廣中盡可能和前期主流戶型區(qū)分開來，全部包裝銷售細節(jié)，應該突出豪宅氣氛，給目標用戶留下豪宅感觀印象。4）和車庫聯(lián)動推廣期間，和本項目標車庫同時聯(lián)動，以節(jié)省資源并產(chǎn)生協(xié)同效應。5）加大花園贈予面積，贈予車庫，一次性付款給折扣優(yōu)惠。3，銷售進程1）準備階段從方案確定開始，正式進入推廣準備階段。在此階段關鍵完成產(chǎn)品修葺，多種物料準備，法律障礙處理，銷售人員培訓等前期準備工作。時間自即日起至12月1日具體工作完成產(chǎn)品修葺，在正式推廣前，目前施工應爭取完工。屋頂花園修建應該完成，花草和樹木保持生機。妥善處理因為屋頂花園贈予給頂層業(yè)主，而可能產(chǎn)生法律糾紛。車庫、屋頂花園、物業(yè)管理費用等贈予產(chǎn)品確實定。售樓處完成更新、包裝，舊有物料妥善安置。銷售人員強化培訓，樹立“空中別墅”豪宅新形象。南大橋戶外廣告進入制作階段。橫幅、路旗、單張等宣傳物料完備。關鍵點屋頂花園施工售樓處改造加熱階段12月1日---12月10日，關鍵是對市場試探，和對準備工作檢驗。關鍵工作是在耀江花園和周圍小區(qū)推廣，目標用戶群為耀江花園本小區(qū)及周圍住戶，宣傳方法為派單、車夾、路旗等。目標是在推廣過程中試探用戶對產(chǎn)品反應，以檢驗產(chǎn)品認知度和接收程度。完善和更正準備工作中出現(xiàn)失誤和偏差。具體工作檢驗物料是否齊備。更新后售樓處投入使用。在小區(qū)裝飾路旗、橫幅，給小區(qū)每戶人家散發(fā)宣傳單張。給周圍小區(qū)和周圍商鋪散發(fā)宣傳單張。上崗前對售樓人員進行短期強化培訓。認真對待來訪用戶，建立而且維持“空中別墅”新形象。試探期尾聲在海南在線投放為期30天窄通欄廣告。綜合利用多種工具并依據(jù)使用效果合適調(diào)整推廣專題“耀江花園空中別墅珍藏版”注意事項在售樓處淡化耀江花園氣氛，突出“空中別墅”形象。推廣工具戶外、網(wǎng)絡、宣傳單張、售樓處現(xiàn)場。高峰階段12月10日至1月10日此階段是推廣過程重中之重，項目開始展開大規(guī)模宣傳營銷，產(chǎn)品銷售進入高峰期。在此期間尤其需要維護和塑造優(yōu)質(zhì)豪宅形象，匹配充足售樓處人員，做好用戶接待工作。具體工作維持樓盤高端形象作好用戶接待工作。全方面投放全部物料，派遣外聯(lián)人員在各大停車場投放車夾。每七天開一次例會，處理銷售過程中所隨機產(chǎn)生問題。分別在12月中旬和下旬在周四版海南日報投放項目廣告。分別在12月中旬、下旬和1月上旬在海南日報投放三篇配圖軟文。12月底在海南在線投放一篇軟文。關鍵事項做好用戶接待工作保持良好樓盤形象報廣投放推廣工具戶外、宣傳單張、報廣、網(wǎng)絡、售樓處現(xiàn)場。維持階段----尾聲1月10日至春節(jié)1月中旬以后，項目推廣進入維持階段，大規(guī)模物料投放和形象宣傳告一段落，前期廣告效應連續(xù)發(fā)酵，售樓處將維持一定水平客流，此時關鍵是做好用戶接待工作，敦促猶豫不決用戶購置，對剩下極少缺點顯著房型，給予折扣清盤。具體工作做好用戶接待工作，維持樓盤形象。連續(xù)發(fā)放物料，維持銷售熱度。修繕和補充物料損壞部分。敦促猶豫用戶決定。對剩下極少，缺點顯著戶型折價清盤。關鍵事項敦促猶豫用戶購置推廣工具戶外、宣傳單張、售樓處現(xiàn)場。第六部分具體廣告表現(xiàn)報紙·路旗·橫幅·戶外·售樓處·單張·網(wǎng)絡報廣路牌廣告十席·CEO中央府邸——360㎡雙躍層空中別墅+私人劇場耀江花園珍藏版成熟花園小區(qū)中軸龍脈之地品享成熟配套售樓地址：海德路5號耀江花園垂詢電話88888888開發(fā)商海南海德股份建筑商報廣一（兩款畫面，同一文案）十席·CEO中央府邸——360㎡雙躍層空中別墅+私人劇場當城市中產(chǎn)階級在工作和生活雙重壓力下逃往郊區(qū)，上演一出規(guī)模宏大出城記。以掌控力著稱領袖，正在城市中央坐鎮(zhèn)。她們深知，凝聚城市精髓和龍脈中央地段，才是價值源點——切來自源點，耀江花園壓軸十席，CEO中央府邸，品享成熟之美，經(jīng)典歷時彌新，價值和時俱進。耀江花園珍藏版成熟花園小區(qū)中軸龍脈之地品享成熟配套府?。汉５侣?號耀江花園垂詢電話8888888開發(fā)商海南海德股份建筑商花園深處公寓頂層繁榮之地清靜之所十席珍藏版闊綽大宅市中心唯一空中花園別墅傾城登場361M2七房頂樓空中別墅跨三層僅有十席275M2六房頂樓空中別墅跨兩層僅有兩席120M2---167M2頂樓跨兩層僅有區(qū)區(qū)數(shù)席贈空中花園贈地下車庫贈十二個月物業(yè)管理（僅限空中別墅）耀江花園扛鼎力作·?？诮?jīng)典優(yōu)質(zhì)小區(qū)·海德路關鍵地段·建筑密度16.8%·精巧水景園林·3.5萬平方米大型綠化區(qū)域·標準板樓風光通透·人車分流生態(tài)地下停車場·礦泉水直接入戶售樓地址：海德路5號垂詢電話66788888開發(fā)商海南海德股份建筑商路旗主旗耀江花園空中別墅副旗1，繁榮之地清雅之所副旗2，珍藏絕版置業(yè)良機副旗3，闊綽大宅愜意人生副旗4，精巧園林高尚小區(qū)副旗5，位居頂層風光先占橫幅耀江花園扛鼎力作市中心唯一空中花園別墅空中豪宅珍藏面世贈空中花園贈地下車庫361M2闊綽大宅跨三層占頂端享盡上風上水珍藏三年震撼出街絕版物業(yè)僅有區(qū)區(qū)十席售樓處A門頭耀江花園花園深處空中別墅B背景耀江花園市中心空中花園別墅C展板1）361M2闊綽豪宅贈空中花園贈地下車庫2）花園深處公寓頂層繁榮之地清凈之所3）耀江花園扛鼎力作珍藏三年傾城登場4）高尚小區(qū)精巧園林絕版物業(yè)置業(yè)臻選南大橋戶外361M2闊綽豪宅市中心唯一空中別墅耀江花園扛鼎力作珍藏版僅有10席地址：海德路5號耀江花園垂詢電話66888888單張耀江花園珍藏力作361M2闊綽豪宅市中心唯一空中花園別墅花園深處公寓頂層繁榮之地清靜之所地圖略開發(fā)商海南海德股份項目地址海德路5號耀江花園垂詢電話0898----66788888耀江小區(qū)典范品質(zhì)耀江花園是?？诖笮透呱衅焚|(zhì)小區(qū)，以優(yōu)越地段、優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)異建筑質(zhì)量、精巧園林設計和良好物管服務飽受贊譽?？罩袆e墅是耀江花園頂層豪闊躍層大戶，歷經(jīng)三年珍藏打磨，代表著耀江花園最優(yōu)良環(huán)境和最優(yōu)異品質(zhì)，以空中別墅獨立品格照耀全城?；▓@深處樓層頂端361M2豪闊大宅空中別墅位居小區(qū)花園深處，跨越頂樓三層，既得清雅平靜之所，又占風光先臨之優(yōu)。闊達361平米豪綽面積，更可容納閣下寬廣胸懷和縱情人生。贈空中花園贈地下車庫贈物業(yè)管理全部購置耀江花園“361M2空中花園別墅”業(yè)主，均可獲贈面積150平米優(yōu)美空中花園，獲贈面積24M2永久產(chǎn)權(quán)地下車庫，更可獲贈十二個月物業(yè)管理費用。優(yōu)越地段優(yōu)美環(huán)境耀江花園在?？谑旋埨ツ下肺鱾?cè)海德路五號,交通便捷、地段優(yōu)越，屬?？诟叩貏輩^(qū)。當?shù)仃柟獬渥?，空氣流動性好，景觀資源豐富，環(huán)境相對平靜，鬧中取靜，地質(zhì)條件優(yōu)良。低密度低容積高綠化耀江花園占地面積為63473.26M2,住宅面積113891.89M2，建筑密度16.8%，容積率1.79%，綠化率超出55%，大型綠化區(qū)域35000平方米。是一處難得低密度、低容積、高綠化優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)。生態(tài)園林人性設計小區(qū)園林融合生態(tài)性、藝術(shù)性和人文性于一體，挑高4.2米架空層，開放式運動場所，碧水漣漣游泳池