2024年全國房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試重點(diǎn)試卷詳細(xì)參考解析

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號(hào)在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機(jī)抽樣C.估計(jì)抽樣D.定額抽樣

2、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是()。A.市場需求容量調(diào)查B.市場營銷因素調(diào)查C.競爭情況調(diào)查D.消費(fèi)者調(diào)查

3、下列建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目中，屬于企業(yè)管理費(fèi)的是（）。A.養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)B.失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)C.醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)D.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)

4、從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)，其結(jié)構(gòu)形式屬于（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.供求結(jié)構(gòu)C.投資結(jié)構(gòu)D.租買結(jié)構(gòu)

5、關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

6、（）是指通過收集初步的數(shù)據(jù)來揭示問題的真實(shí)性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查

7、現(xiàn)金流入中不包括租金收入的是（）。A.開發(fā)-銷售模式B.購買-持有出租-出售模式C.開發(fā)-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租-出售模式

8、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)

9、建筑規(guī)劃一般在1萬－3萬平方之間，服務(wù)人口在10萬－30萬人，年?duì)I業(yè)額在1億－5億元之間，該物業(yè)為（）。A.市級購物中心B.地區(qū)購物中心C.居住區(qū)商場D.鄰里服務(wù)性商店

10、下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步

11、（）是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動(dòng)比率

12、（）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)

13、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法

14、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。A.購買價(jià)格B.空置率C.運(yùn)營費(fèi)用D.資本化率

15、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的方法，屬于()。A.成本導(dǎo)向定價(jià)法B.購買者導(dǎo)向定價(jià)法C.競爭導(dǎo)向定價(jià)法D.市場導(dǎo)向定價(jià)法

16、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況，經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、()等。A.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B.投資估算C.資源條件D.投資權(quán)益

17、（）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準(zhǔn)收益率C.期望投資回報(bào)率D.名義投資回報(bào)率

18、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)

19、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)D.通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布

20、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于（）建筑中。A.磚木結(jié)構(gòu)B.磚混結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D.鋼結(jié)構(gòu)

21、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。A.輔助報(bào)表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來源與運(yùn)用表D.現(xiàn)金流量表

22、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率D.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

23、在市場細(xì)分的（）階段中，市場營銷人員要進(jìn)行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)、態(tài)度和行為。A.目標(biāo)確定B.調(diào)查C.分析D.歸納總結(jié)

24、某項(xiàng)目的投資額為500萬元，運(yùn)營期為3年，各年的運(yùn)營費(fèi)用分別為160萬元、200萬元和220萬元，殘值為100萬元。若投資發(fā)生在年初，費(fèi)用發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，則該項(xiàng)目的費(fèi)用現(xiàn)值為（）萬元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03

25、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65

26、獲取土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)中()的工作。A.資機(jī)會(huì)選擇B.建設(shè)階段C.前期工作D.租售階段

27、趙某以12000元/m2的價(jià)格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

28、“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個(gè)預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值

29、某物業(yè)的購買價(jià)格為80萬元，其中30萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

30、實(shí)物投資可分為（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.直接投資和間接投資D.短期投資和長期投資

31、某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380

32、投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策

33、投資組合理論認(rèn)為，把不同投資項(xiàng)目組合起來，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C.降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)

34、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150

35、（）是反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C.償債備付率D.利息備付率

36、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%

37、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經(jīng)營收入D.銷售收入

38、對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策

39、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項(xiàng)目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項(xiàng)工程B.單位工程C.分部工程D.分項(xiàng)工程

40、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價(jià)格

41、消費(fèi)者購買行為要受()、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動(dòng)機(jī)C.文化D.社會(huì)

42、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析

43、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的()分析。A.財(cái)務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運(yùn)能力

44、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，整個(gè)投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%

45、房產(chǎn)面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四

46、房地產(chǎn)市場需求指標(biāo)不包括（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.空置率C.人口數(shù)量D.房屋空間使用數(shù)量

47、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計(jì)息相比，按月計(jì)息要多付（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53

48、目標(biāo)市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化

49、投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。A.抵御通貨膨脹的影響B(tài).提高資本金的投資收益率C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本

50、吸納量是指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋和()的數(shù)量組合。A.建設(shè)房屋B.維修房屋C.出租房屋D.維護(hù)房屋二、多選題

51、某家庭向銀行申請了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2％，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43

52、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額

53、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，下列不屬于資源調(diào)查主要內(nèi)容的是（）。A.建設(shè)地點(diǎn)B.項(xiàng)目用地C.交通運(yùn)輸條件D.競爭能力

54、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%

55、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150

56、圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（）經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。A.開發(fā)-銷售B.開發(fā)-持有出租-出售C.購買-持有出租-出售D.購買-更新改造-出租-出售

57、下列各項(xiàng)中，不屬于證券市場功能的是（）。A.籌資功能B.定價(jià)功能C.資本配置功能D.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能

58、開發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費(fèi)

59、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風(fēng)險(xiǎn)控制B.項(xiàng)目調(diào)研C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)D.資金管理

60、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用B.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅

61、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00

62、對于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′

63、個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式

64、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

65、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在全國多個(gè)城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化

66、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》

67、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋頂B.坡屋頂C.平屋頂D.多波式折板屋頂

68、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務(wù)差別化D.產(chǎn)品差別化

69、投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和()。A.詳細(xì)研究B.粗略研究C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究

70、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33

71、以下各項(xiàng)中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況

72、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟(jì)適用住宅D.出讓國有土地使用權(quán)

73、對于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤通常是物業(yè)（）的一個(gè)百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量

74、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

75、某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00

76、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲

77、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

78、、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命

79、混凝土在正常情況下，強(qiáng)度隨著齡期的增加而增長，最初的（）天內(nèi)較快，以后增長逐漸緩慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20

80、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方

81、（）是指以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表示的建筑工程各個(gè)分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。A.工程造價(jià)B.工程量C.定額計(jì)價(jià)D.設(shè)計(jì)概算

82、房地產(chǎn)抵押貸款不包括()。A.個(gè)人住房抵押貸款B.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款C.維修基金D.在建工程抵押貸款

83、關(guān)于房地產(chǎn)市場，下列說法不正確的是（）。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)C.雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但可以被某個(gè)人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成

84、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查

85、在會(huì)計(jì)信息的次要質(zhì)量要求中，（）要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不應(yīng)僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)。A.謹(jǐn)慎性B.重要性C.及時(shí)性D.實(shí)質(zhì)重于形式

86、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

87、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的（）特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭

88、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為()。A.銷售收入B.開發(fā)利潤C(jī).成本利潤率D.投資收益率

89、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)的表述，不正確的是()。A.在投資機(jī)會(huì)研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會(huì)的影響等

90、財(cái)務(wù)評價(jià)是根據(jù)()，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。A.市場平均價(jià)格B.國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系C.社會(huì)平均收益率D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價(jià)格

91、將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的

92、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應(yīng)采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補(bǔ)充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”

93、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量

94、房地產(chǎn)的（），決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中（）的重要性。A.不可移動(dòng)性；區(qū)位選擇B.不可再生性；區(qū)位選擇C.稀缺性；環(huán)境選擇D.變現(xiàn)性差；環(huán)境選擇

95、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中的（）因素。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境

96、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%

97、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29

98、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503

99、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，則該項(xiàng)目的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％

100、相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性三、判斷題

101、商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

102、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目初始投資的收益率。（）

103、(2017年真題)風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。（）

104、抵押率是貸款金額與抵押物價(jià)值之比，又稱貸款價(jià)值比率。（）

105、枸杞子、墨旱蓮和女貞子共同的功效是A.滋補(bǔ)肝腎B.明目C.涼血止血D.生津潤燥

106、開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，出于貸款風(fēng)險(xiǎn)考慮，該在建工程在竣工驗(yàn)收前將不會(huì)被允許預(yù)售。()

107、對于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，可采取協(xié)議方式出讓。（）

108、(2016年真題)對房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保值和增值。（）

109、桑螵蛸、海螵蛸均具有的功效是A.補(bǔ)腎助B.除濕止帶C.收斂止血D.固精止遺

110、按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中。（）

111、一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，利息備付率通常在0～1。（）

112、既可治療風(fēng)寒感冒，又可治療水腫腳氣的是A.桂枝B.香薷C.紫蘇D.葛根

113、政治環(huán)境涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。（）

114、投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益有相同的反應(yīng)。

115、(2015年真題)在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能達(dá)到預(yù)定可接受最低盈利水平時(shí)的房屋售價(jià)。（）

116、下列關(guān)于麝香的說法中，不正確的是A.麝香為醒神回蘇要藥B.麝香為治心腹暴痛之佳品C.麝香為傷科要藥D.麝香為五官科常用藥

117、經(jīng)營選購品，最重要的是分銷渠道要寬，貨源供應(yīng)要充足，以保證消費(fèi)者能隨時(shí)隨地方便地買到。()

118、房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）

119、既能清熱解暑，又能收濕斂瘡的藥物是A.車前子B.木通C.滑石D.通草

120、治療噤口痢可選用的藥物是A.蘇合香B.麝香C.冰片D.石菖蒲

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應(yīng)該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。

2、答案：B本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]市場營銷因素調(diào)查

3、答案：D本題解析：企業(yè)管理費(fèi)是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費(fèi)用，包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)和職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）、其他（技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、綠化費(fèi)、廣告費(fèi)、公證費(fèi)、法律顧問費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等）。

4、答案：B本題解析：從量化結(jié)構(gòu)比例分析的角度來看，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：①總量結(jié)構(gòu)；②區(qū)域結(jié)構(gòu)；③產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；④供求結(jié)構(gòu)；⑤投資結(jié)構(gòu)；⑥租買結(jié)構(gòu)等。其中，供求結(jié)構(gòu)是指針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。

5、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。

6、答案：A本題解析：在市場調(diào)查的確定問題和調(diào)查目標(biāo)階段，調(diào)查項(xiàng)目可以分為三類：①試探性調(diào)查，是指通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法；②描述性調(diào)查，是指明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費(fèi)60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，是指檢驗(yàn)因果關(guān)系，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

7、答案：A本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開發(fā)-銷售”“開發(fā)-持有出租-出售”“購買-持有出租-出售”“購買-更新改造-出售”“購買-更新改造-出租-出售”等基本模式。BCD三項(xiàng)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入；A項(xiàng)，現(xiàn)金流入主要指銷售收入。

8、答案：D本題解析：本題考查的是土地費(fèi)用。選項(xiàng)D是對集體土地進(jìn)行征收時(shí)才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用主要包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)?/p>

9、答案：B本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。參見教材P356。

10、答案：A本題解析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。主要包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；⑤基礎(chǔ)設(shè)施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。B項(xiàng)屬于社會(huì)環(huán)境因素；C項(xiàng)屬于資源環(huán)境因素；D項(xiàng)屬于技術(shù)環(huán)境因素。

11、答案：B本題解析：償債備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。其計(jì)算公式為：償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額。

12、答案：C本題解析：考點(diǎn):房屋開發(fā)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

13、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。選項(xiàng)D還必須滿足效益相同的條件。參見教材P210。

14、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。置業(yè)投資的主要不確定性因素包括購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。參見教材P216。

15、答案：A本題解析：暫無解析

16、答案：C本題解析：投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會(huì)的影響等。

17、答案：B本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率。參見教材P180。

18、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)?？偭拷Y(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。

19、答案：B本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布；（2）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。

20、答案：B本題解析：條形基礎(chǔ)的形狀為長條形，適用于磚混結(jié)構(gòu)建筑，如住宅、教學(xué)樓、辦公樓等多層建筑?；A(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料。根據(jù)其受力特點(diǎn)，條形基礎(chǔ)可分為柔性基礎(chǔ)和剛性基礎(chǔ)。

21、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過基本報(bào)表就可以對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。

22、答案：A本題解析：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括：①成本利潤率與銷售利潤率；②投資利潤率；③資本金利潤率和資本金凈利潤率；④靜態(tài)投資回收期；⑤現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。AB兩項(xiàng)，成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。它是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時(shí)一次投入。CD兩項(xiàng)，置業(yè)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。

23、答案：B本題解析：市場營銷進(jìn)行市場細(xì)分的程序有以下步驟：①調(diào)查階段，市場營銷人員要進(jìn)行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)、態(tài)度和行為；②分析階段，對收集的資料經(jīng)過分析找出差異性最大的細(xì)分市場；③歸納總結(jié)階段，市場營銷人員根據(jù)消費(fèi)者的不同態(tài)度、行為、人口變量、心理變量和消費(fèi)習(xí)慣，可以歸納總結(jié)出各個(gè)細(xì)分市場的特征，并且可以用每個(gè)細(xì)分市場最顯著的差異特征為每個(gè)細(xì)分市場命名。

24、答案：B本題解析：當(dāng)采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法時(shí)，主要是利用項(xiàng)目費(fèi)用（PC）計(jì)算公式，計(jì)算不同方案的費(fèi)用，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)算公式為：式中C表示第t期投入總額；B表示期末余值回收。則本題中：費(fèi)用現(xiàn)值＝500＋160/（1＋10%）＋200/（1＋10%）2＋220/（1＋10%）3－100/（1＋10%）3＝900.90（萬元）

25、答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。先計(jì)算第9年初（即第8年末）按原還款計(jì)劃對應(yīng)的P值。運(yùn)用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷（6%÷12）]×[1-1/（1+6%÷12）144]=512373.72元，再用P減去10萬元得出在最后5年內(nèi)應(yīng)償還的貸款額P，運(yùn)用公式可得：A=412373.72×（6%÷12）÷[1-1/（1+6%/12）60]=7972.34元。參見教材P158。

26、答案：C本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)教材中房地產(chǎn)開發(fā)的程序方面的內(nèi)容即可。

27、答案：C本題解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當(dāng)期應(yīng)還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

28、答案：D本題解析：“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?！叭?xiàng)預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。

29、答案：B本題解析：稅前回報(bào)率=(15-7-3)/(80-30)=10%。稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

30、答案：A本題解析：實(shí)物投資是指投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)，預(yù)先墊付貨幣或其他資產(chǎn)（有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）以形成實(shí)物資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。實(shí)物投資大致可分為：①固定資產(chǎn)投資；②流動(dòng)資產(chǎn)投資等。

31、答案：C本題解析：單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。則該賓館總投資＝基本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)＝14×150＝2100（萬元）。

32、答案：A本題解析：投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場需求的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

33、答案：C本題解析：投資組合理論認(rèn)為對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略，即尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險(xiǎn)。從理論上說，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。

34、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970（萬平方米）。

35、答案：A本題解析：B項(xiàng)，流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。C項(xiàng)，償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。D項(xiàng)，利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。

36、答案：D本題解析：資產(chǎn)負(fù)債率是指反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其表達(dá)式為：資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)）×100%，本案例中，代入數(shù)據(jù)可得：資產(chǎn)負(fù)債率＝3000÷5000×100%＝60%。

37、答案：B本題解析：城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。城鎮(zhèn)土地使用稅在企業(yè)所得稅前列支。

38、答案：A本題解析：可行性研究分為四個(gè)工作階段：①投資機(jī)會(huì)研究；②初步可行性研究；③詳細(xì)可行性研究；④項(xiàng)目評估與決策。其中，投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場需求的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。

39、答案：B本題解析：單位工程是工程項(xiàng)目的組成部分。它是指具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖和相應(yīng)的概（預(yù)）算書，能夠單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。如：土建工程、電氣安裝工程、工業(yè)管道工程、暖衛(wèi)工程、通風(fēng)工程等。分部工程是單位工程的組成部分，是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品（如土石方工程、樓地面工程等）。分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分，是指通過簡單施工過程就能生產(chǎn)出來并可利用某種計(jì)量單位計(jì)算的最基本的中間產(chǎn)品。

40、答案：C本題解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括：①最低租售價(jià)格分析；②最低租售數(shù)量分析；③最高土地取得價(jià)格；④最高工程費(fèi)用；⑤最高購買價(jià)格；⑥最高運(yùn)營費(fèi)用比率；⑦多因素臨界點(diǎn)組合。

41、答案：B本題解析：消費(fèi)者購買行為要受動(dòng)機(jī)、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。

42、答案：C本題解析：解析方法是在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對各個(gè)收入、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。

43、答案：A本題解析：[解析]財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表

44、答案：A本題解析：[解析]投資組合理論

45、答案：C本題解析：房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)面積的測量精度分為三級，各級的限差和中誤差不得超過規(guī)定值。

46、答案：B本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。其中，需求指標(biāo)包括：①國內(nèi)生產(chǎn)總值；②人口數(shù)量；③家庭戶規(guī)模；④就業(yè)人員數(shù)量；⑤就業(yè)分布；⑥城鎮(zhèn)登記失業(yè)率；⑦家庭可支配收入；⑧家庭總支出；⑨房屋空間使用數(shù)量；⑩商品零售價(jià)格指數(shù)；?居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。B項(xiàng)，空置率屬于房地產(chǎn)市場的供給指標(biāo)。

47、答案：D本題解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。1000×[（1+8%/12）36-（1+8%）3]=10.53萬元。參見教材P155。

48、答案：A本題解析：本題考查的是目標(biāo)市場選擇。目標(biāo)市場選擇中，最簡單的模式是企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場，即市場集中化。

49、答案：B本題解析：投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益水平。由于投資者使用借貸資金投資時(shí)必須支付借貸資金的資金成本或財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息、融資費(fèi)用和匯兌損失），因此只有當(dāng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部投資的平均收益水平高于投資者必須支付的借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平，即財(cái)務(wù)杠桿對投資者自有資金的收益有一個(gè)正向的放大作用。

50、答案：C本題解析：根據(jù)吸納量的概念。

51、答案：A本題解析：某個(gè)月的還款額計(jì)算公式為：At=A1（1+s）t-1。式中，At表示第t個(gè)月的還款額，A1表示第1個(gè)月的還款額，s表示月還款額等比增長率，t表示第t個(gè)月。則第8年最后一個(gè)月份的還款額為：A96=A1錯(cuò)誤（1+s）t-1=3000錯(cuò)誤（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。

52、答案：D本題解析：本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)ABC出現(xiàn)在財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。

53、答案：D本題解析：資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。D項(xiàng)屬于市場調(diào)查的內(nèi)容。

54、答案：D本題解析：資產(chǎn)負(fù)債率是指反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其表達(dá)式為：資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)）×100%，本案例中，代入數(shù)據(jù)可得：資產(chǎn)負(fù)債率＝3000÷5000×100%＝60%。

55、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970（萬平方米）。

56、答案：B本題解析：開發(fā)-持有出租-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、運(yùn)營成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。各項(xiàng)開發(fā)過程的成本費(fèi)用發(fā)生方式（一次支出、分期支出、在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)等額支出等）和發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃安排相關(guān)。運(yùn)營期間的出租收入、運(yùn)營成本支出可按季度、半年、或年度發(fā)生（視持有期長短確定）。

57、答案：D本題解析：本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能：籌資功能、定價(jià)功能、資本配置功能。參見教材P294。

58、答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]投資

59、答案：C本題解析：考點(diǎn):投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)和投資決策三部分工作。

60、答案：A本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用。凈經(jīng)營收入的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛收入，降低運(yùn)營費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。

61、答案：C本題解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。其中，所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。故劉某月均收入至少為：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。

62、答案：D本題解析：動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。因此，對于同一個(gè)項(xiàng)目，由于資金的時(shí)間價(jià)值，使得年凈收益現(xiàn)值之和小于年凈收益之和，其動(dòng)態(tài)投資回收期Pb一定大于其靜態(tài)投資回收期Pb′。

63、答案：C本題解析：根據(jù)個(gè)人住房貸款的分類。

64、答案：A本題解析：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)計(jì)算公式為：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V為標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。一般地，V越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越??；反之，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越大。本題中，將相關(guān)數(shù)值代入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序?yàn)橐遥急技住?/p>

65、答案：B本題解析：本題考查的是目標(biāo)市場選擇。選項(xiàng)A，企業(yè)選擇幾個(gè)不同的細(xì)分市場；選項(xiàng)B，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品；選項(xiàng)D，只選擇一個(gè)細(xì)分市場。P121。

66、答案：C本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。參見教材P73。

67、答案：C本題解析：屋頂是建筑上面的構(gòu)造部分。由于不同的屋面材料和不同的承重結(jié)構(gòu)形式，形成了多種類型的屋頂，包括：①平屋頂；②坡屋頂；③曲面屋頂；④多波式折板屋頂。其中，平屋頂是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以鋼筋混凝土屋頂為主。

68、答案：D本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實(shí)現(xiàn)差別；②服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓(xùn)比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢。某開發(fā)商推出了帶有電梯的別墅屬于提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，采取的是產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略。

69、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。

70、答案：C本題解析：利息備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值，又稱利息保障倍數(shù)。其計(jì)算公式為：利息備付率（ICR）＝稅息前利潤（EBIT）/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用（PI），此題中，利息備付率＝（5－3.4＋1.5）÷1.5＝2.07。

71、答案：B本題解析：本題考查的是可行性研究的內(nèi)容?？尚行匝芯恐械拈_發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查主要包括：開發(fā)項(xiàng)目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當(dāng)前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場地平整狀況等。

72、答案：A本題解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。從抵押擔(dān)保的質(zhì)量來看，商品房優(yōu)于其他房屋，建成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產(chǎn)。

73、答案：A本題解析：物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤，通常是物業(yè)有效毛收入的一個(gè)百分比，有效毛收入低于預(yù)計(jì)的某一數(shù)值時(shí)，還可以確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)和利潤的一個(gè)最低值，或者采用固定比例費(fèi)用加績效獎(jiǎng)勵(lì)的方式。其具體比例，可根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場情況確定。通常，從事收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其企業(yè)管理費(fèi)和利潤的提取比例，高于從事居住物業(yè)的物業(yè)管理。

74、答案：B本題解析：購買者導(dǎo)向定價(jià)法包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法。其中，價(jià)值定價(jià)法是指確定的價(jià)格對于消費(fèi)者來說，代表著“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價(jià)廉”。價(jià)值定價(jià)法不僅是制定的產(chǎn)品價(jià)格比競爭對手低，而且是對公司整體經(jīng)營的重新設(shè)計(jì)，造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)也能使公司成為真正的低成本開發(fā)商，做到“薄利多銷”或“中利多銷”。

75、答案：C本題解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。本題中，應(yīng)先根據(jù)公式：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]求出A；再利用償債備付率的計(jì)算公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金）求得償債備付率。本案例中，根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝50×12%＋50×12%÷[（1＋12%）10－1]＝8.85（萬元），償債備付率為：30÷8.85＝3.39。

76、答案：B本題解析：實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長率。當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；名義利率相等時(shí)，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。

77、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

78、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期。對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來不劃算的時(shí)點(diǎn)。參見教材P7。

79、答案：C本題解析：混凝土在正常情況下，強(qiáng)度隨著齡期的增加而增長，最初的7～14天內(nèi)較快，以后增長逐漸緩慢，28天后強(qiáng)度增長更慢，但可持續(xù)幾十年。

80、答案：B本題解析：此題屬于了解范疇。賣方物業(yè)代理從賣方收取傭金。

81、答案：B本題解析：工程量是指以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表示的建筑工程各個(gè)分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。物理計(jì)量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如米、平方米、立方米、噸等。自然計(jì)量單位是指以建筑成品表現(xiàn)在自然狀態(tài)下的簡單點(diǎn)數(shù)所表示的個(gè)、塊、樘、條等單位。

82、答案：C本題解析：因?yàn)榫S修基金是業(yè)主交給物業(yè)管理公司用于維修房屋的資金。

83、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)市場，采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

84、答案：C本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查項(xiàng)目可以分成三種類型：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查和因果性調(diào)查，試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。

85、答案：D本題解析：會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則規(guī)定，實(shí)質(zhì)重于形式、重要性、謹(jǐn)慎性和及時(shí)性是會(huì)計(jì)信息的次級質(zhì)量要求，是對可靠性、相關(guān)性、可理解性和可比性等首要質(zhì)量要求的補(bǔ)充和完善。其中，實(shí)質(zhì)重于形式要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不應(yīng)僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)。企業(yè)發(fā)生的交易或事項(xiàng)在多數(shù)情況下，其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和法律形式是一致的，但在有些情況下，會(huì)出現(xiàn)不一致。

86、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即先求解兩個(gè)方案的現(xiàn)金流的差，再對這個(gè)差求內(nèi)部收益率。P209。

87、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。參見教材P36。

88、答案：A本題解析：參考教材的有關(guān)內(nèi)容。

89、答案：A本題解析：A項(xiàng)中投資估算的精確度應(yīng)為±2%，研究費(fèi)用應(yīng)占總投資的0.2%～0.8%。

90、答案：A本題解析：根據(jù)教材的內(nèi)容即可。

91、答案：B本題解析：對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有以下五種：①按地域范圍細(xì)分；②按房地產(chǎn)用途細(xì)分；③按增量存量細(xì)分；④按交易方式細(xì)分；⑤按目標(biāo)市場細(xì)分。其中，按交易方式細(xì)分，面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場。

92、答案：C本題解析：借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，采用“補(bǔ)充登記法”。更正時(shí)，按照正確的數(shù)字和錯(cuò)誤的數(shù)字之間的差額，用藍(lán)字填寫一張記賬憑證，并據(jù)以登記入賬，在補(bǔ)充記賬憑證的摘要欄內(nèi)注明“更正某月某日某號(hào)記賬憑證少記金額”。

93、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。選項(xiàng)ACD屬于供給分析。參見教材P139。

94、答案：A本題解析：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中的區(qū)位選擇的重要性。

95、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法