盡職調(diào)查研究報告范本股權(quán)收購

律師盡職調(diào)查匯報

律師事務(wù)所非訴字第（018號）

目

錄

一、導(dǎo)言1、盡職調(diào)查范圍和宗旨2、簡稱和定義3、盡職調(diào)查手段和方法4、盡職調(diào)查前提5、盡職調(diào)查匯報限制6、本匯報結(jié)構(gòu)二、正文1、企業(yè)主體情況介紹2、企業(yè)征地背景3、被征地塊情況描述4、企業(yè)征地成本組成5、企業(yè)對＊＊村征地成本明細(xì)6、土地征用包含法律法規(guī)及參考文件7、土地征用包含相關(guān)文件及協(xié)議三、尾部本所律師要求四、附件＊＊企業(yè)提供相關(guān)文件、票據(jù)

導(dǎo)言：盡職調(diào)查范圍和宗旨：相關(guān)深圳市＊＊國際酒店管理律師盡職調(diào)查，是由本所依據(jù)＊＊＊先生委托，基于＊＊＊先生和深圳市＊＊國際酒店管理初步達(dá)成企業(yè)股權(quán)收購意向，在本所收到深圳市＊＊國際酒店管理提供相關(guān)該企業(yè)設(shè)置、對外協(xié)議及內(nèi)部管理等文檔資料基礎(chǔ)上進(jìn)行。簡稱和定義：在本匯報中，除非依據(jù)上下文應(yīng)另做解釋，不然下列簡稱和術(shù)語含有以下含義（為方便閱讀，下列簡稱和術(shù)語按其第一個字拼音字母前后次序排列）：“本匯報”指由＊＊＊＊律師事務(wù)所于＊＊＊年＊月＊＊日出具相關(guān)深圳市＊＊國際酒店管理之律師盡職調(diào)查匯報?！氨舅敝福蓭熓聞?wù)所深圳分所?！氨舅蓭煛被颉拔覀儭敝福蓭熓聞?wù)所法律盡職調(diào)查律師?！埃髽I(yè)”指深圳市＊＊國際酒店管理企業(yè)，一家在廣東省深圳市工商行政管理局登記成立企業(yè)，注冊號為＊＊＊＊＊＊＊。本匯報所使用簡稱、定義、目錄和各部分標(biāo)題僅供查閱方便之用；除非依據(jù)上下文應(yīng)另做解釋，全部相關(guān)參見某部分提醒均指本匯報中某一部分。盡職調(diào)查方法：此次盡職調(diào)查所采取基礎(chǔ)方法以下：審閱文件、資料和信息；和＊＊企業(yè)相關(guān)企業(yè)人員見面和交談；向＊＊企業(yè)詢證；參閱相關(guān)政府機(jī)構(gòu)公告信息；考慮相關(guān)法律、政策、程序及實際操作；就＊＊＊企業(yè)主體情況向深圳市工商行政管理局調(diào)取了相關(guān)資料。盡職調(diào)查前提：全部＊＊企業(yè)提交給我們文件均是真實，全部提交文件復(fù)印件和其原件均是一致；全部＊＊企業(yè)提交給我們文件均由相關(guān)當(dāng)事方正當(dāng)授權(quán)、簽署和遞交；全部＊＊企業(yè)提交給我們文件上簽字、印章均是真實；全部＊＊企業(yè)對我們做出相關(guān)事實敘述、申明、確保（不管是書面還是口頭做出）均為真實、正確和可靠；工商部門所存檔資料和企業(yè)實際資料相符；相關(guān)文件及陳說和說明是完整和有效，并無任何重大遺漏或誤導(dǎo)性陳說；也無任何應(yīng)披露而未向本所披露，但對此次收購正當(dāng)成立、存續(xù)、數(shù)額等有重大影響事實；全部＊＊企業(yè)提交給我們文件當(dāng)中若明確表示其受中國法律以外其它法律管轄，則其在該管轄法律下有效并被約束；描述或引使用方法律問題時包含事實、信息和數(shù)據(jù)是截至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日＊＊企業(yè)提供給我們受限于前述要求有效事實和數(shù)據(jù)；及我們會在盡職調(diào)查以后，依據(jù)本所和＊＊＊先生簽署之委托協(xié)議約定，根據(jù)＊＊＊先生指示，依據(jù)具體情況對一些事項進(jìn)行跟蹤核實和確定，但不確保在盡職調(diào)查以后一些情況是否會發(fā)生改變。本匯報所給出法律意見和提議，是以截至匯報日所適用中國法律為依據(jù)。盡職調(diào)查匯報限制：

本律師盡職調(diào)查匯報任何使用人應(yīng)該清楚：盡管本所律師已盡力對所掌握資料和財務(wù)報表進(jìn)行專業(yè)分析并作出結(jié)論，但鑒于各方面人對特定事實認(rèn)定和對法律了解不可避免地存在差異，且法律理論和實踐也不可避免地存在差異，所以相關(guān)機(jī)構(gòu)可能和本律師盡職調(diào)查匯報判定存在差異。本律師盡職調(diào)查匯報所認(rèn)定事實和得出法律結(jié)論僅為本律師作出客觀陳說及獨立法律判定，不組成對相關(guān)法律事實、法律關(guān)系、法律效力或其它法律屬性最終確定、確?；虺兄Z。使用人針對本項調(diào)查匯報任何決定均只能被了解為是基于其自己獨立判定。本匯報結(jié)構(gòu)：本匯報分為導(dǎo)言、正文、尾部、附件四個部分。匯報導(dǎo)言部分關(guān)鍵介紹盡職調(diào)查范圍和宗旨、簡稱和定義、調(diào)查方法和對關(guān)鍵問題摘要；在匯報主體部分，我們將就九個方面具體問題逐項進(jìn)行評論和分析，并給出相關(guān)法律意見；尾部內(nèi)容為本所律師要求，就本匯報作用作最終強(qiáng)調(diào)和提議；匯報附件包含本匯報所依據(jù)由××企業(yè)提供資料及文本。正

文（一）＊＊企業(yè)注冊情況及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)1.1＊＊企業(yè)設(shè)置1.1.1＊＊企業(yè)設(shè)置時股權(quán)結(jié)構(gòu)＊＊企業(yè)于＊＊＊＊年＊月＊＊日設(shè)置時，其申請注冊資本為＊＊＊＊元人民幣，各股東認(rèn)繳出資額及出資百分比以下：股東名稱出資額出資形式出資百分比

＊＊＊

＊＊＊萬

貨幣

60%

＊＊＊＊＊萬

貨幣

40%累計＊＊＊萬100%1.1.2＊＊＊企業(yè)出資和驗資依據(jù)＊＊企業(yè)最新營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本為＊＊＊＊萬元人民幣（實繳＊＊＊萬元）。1.2＊＊企業(yè)現(xiàn)有股東基礎(chǔ)情況經(jīng)本所律師核查，＊＊＊企業(yè)現(xiàn)有股東為以下＊名自然人：（1）股東＊＊＊，男，身份證號為：（2）股東＊＊＊，女，身份證號為：1.3＊＊＊企業(yè)存續(xù)1.3.1＊＊企業(yè)存續(xù)（1）＊＊企業(yè)現(xiàn)持有深圳市工商行政管理局于＊＊＊年＊＊月＊＊日核發(fā)注冊號為＊＊＊＊＊＊＊號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊資本為＊＊＊萬元人民幣（實繳＊＊＊＊萬元），法定代表人為＊＊＊，住所在深圳市＊＊＊＊＊＊＊樓，經(jīng)營范圍為酒店管理；提供住宿服務(wù)（憑特種行業(yè)許可證經(jīng)營）；中西餐制售（按餐飲服務(wù)許可證經(jīng)營，使用期至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日）；中國貿(mào)易(法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定要求在登記前須經(jīng)同意項目除外)。（2）經(jīng)向深圳市工商行政管理局核實，該企業(yè)成立日期為＊＊年＊月＊＊日，營業(yè)期限自＊＊＊年＊月＊日至＊＊＊年＊月＊＊日。1．4＊＊企業(yè)董事、經(jīng)理和其它高級管理人員＊＊企業(yè)現(xiàn)有實施董事一名，監(jiān)事一名，經(jīng)理一名。其中，＊＊＊＊為實施董事，＊＊為企業(yè)監(jiān)事，＊＊＊＊為企業(yè)經(jīng)理。（二）＊＊＊＊企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)和知識產(chǎn)權(quán)2.1＊＊企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)依據(jù)＊＊＊企業(yè)提供《資產(chǎn)盤點明細(xì)表》，＊＊＊企業(yè)現(xiàn)存經(jīng)營性資產(chǎn)包含酒店經(jīng)營所需配套設(shè)備及易耗品等，詳見《資產(chǎn)盤點明細(xì)表》2.2＊＊＊＊企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)依據(jù)＊＊企業(yè)陳說，其現(xiàn)在未擁有任何商標(biāo)、專利和專有技術(shù)，也未提出任何商標(biāo)、專利申請。（三）＊＊＊企業(yè)房產(chǎn)3.1房產(chǎn)使用權(quán)3．1．1依據(jù)＊＊＊企業(yè)股東＊＊＊在＊＊企業(yè)設(shè)置前和深圳市＊＊＊＊支隊簽署《房屋租賃協(xié)議》，為創(chuàng)辦＊＊＊國際大酒店之目標(biāo)，＊＊＊＊向深圳市＊＊＊支隊租賃在深圳市＊＊＊＊＊綜合樓1-18層(產(chǎn)權(quán)為深圳市＊＊＊＊支隊全部)，建筑面積

㎡,租賃期限為＊年，自＊＊＊＊年月日至＊＊＊年月日，每個月租金

元，該租賃協(xié)議在＊＊企業(yè)設(shè)置時已按攝影關(guān)法規(guī)向深圳市房屋管理部門登記立案。3．1．2依據(jù)＊＊＊企業(yè)股東＊＊＊和深圳市＊＊（以下簡稱＊＊企業(yè)）簽署《房屋租賃協(xié)議》，鄧其祥向＊＊企業(yè)租賃屬于深圳市＊＊支隊產(chǎn)權(quán)全部并委托＊＊企業(yè)管理＊＊＊綜合樓1-18層，租賃期限為＊＊年，自＊＊年月日至＊＊＊＊＊年月日，租賃面積××㎡，月租金

元。3.2房產(chǎn)使用權(quán)法律評價本所律師認(rèn)為，＊＊企業(yè)租賃房產(chǎn)存在以下法律障礙：3．2．1所簽《房屋租賃協(xié)議》均為股東＊＊＊以自然人身份所簽，有待＊＊企業(yè)對該協(xié)議效力追認(rèn)并重新簽署以＊＊企業(yè)為承租方《房屋租賃協(xié)議》。3．2．2股東＊＊＊前后和深圳市＊＊＊支隊及＊＊企業(yè)簽署兩份內(nèi)容重合，但租期不一明、暗兩份協(xié)議，有規(guī)避法律之嫌。其中，為＊＊企業(yè)設(shè)置登記而向房產(chǎn)管理部門登記立案協(xié)議是和深圳市＊＊＊＊支隊簽署明協(xié)議，而和＊＊企業(yè)簽署協(xié)議為暗協(xié)議。該暗協(xié)議法律效力顯著存在瑕疵。而且，深圳市＊＊＊支隊在出具給＊＊企業(yè)授權(quán)委托書上也存在授權(quán)不明情形，對委托＊＊企業(yè)管理該出租房產(chǎn)授權(quán)期限僅有“該委托長久有效”字樣，也即表明，和＊＊企業(yè)所簽協(xié)議效力及連續(xù)推行均存在法律缺點，一旦深圳市＊＊＊支隊撤回委托，則和＊＊＊企業(yè)所簽協(xié)議將實際上無法推行。3．2．3尤其需要明確是，該租賃房產(chǎn)性質(zhì)上屬于部隊房產(chǎn)，對于部隊房產(chǎn)經(jīng)營使用、租賃等，解放軍總后勤部制訂《軍隊空余房地產(chǎn)租賃管理要求》明確要求，出租部隊房產(chǎn)，承租雙方一是必需使用中國人民解放軍房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制《軍隊房地產(chǎn)租賃協(xié)議》范本，不得私自更改相關(guān)條款。二是協(xié)議附加條款也必需嚴(yán)格遵照《要求》相關(guān)要求。三是租賃雙方草簽《軍隊房地產(chǎn)租賃協(xié)議》，必需依據(jù)相關(guān)要求，報經(jīng)軍隊房地產(chǎn)管理部門審核同意后方可生效。另外，中國建設(shè)部·國家工商行政管理總局·國家稅務(wù)總局·中國人民解放軍總后勤部于２００４年１２月３０日聯(lián)合公布《相關(guān)深入加強(qiáng)軍隊空余房地產(chǎn)租賃管理工作通知》第三條也要求：“嚴(yán)格實施租賃許可證制度?！盾婈牱康禺a(chǎn)租賃許可證》是軍隊開展空余房地產(chǎn)租賃活動正當(dāng)有效憑證。出租軍隊空余房地產(chǎn)，必需到軍隊房地產(chǎn)管理部門辦理登記注冊手續(xù)，申領(lǐng)《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》，并在租賃場所顯著位置懸掛。承租人自領(lǐng)取《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》之日起三十日內(nèi)，持租賃協(xié)議和《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門登記立案，未持《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》軍隊空余房地產(chǎn)租賃項目不予登記立案。依據(jù)上述要求，股東＊＊＊和＊＊支隊和＊＊企業(yè)簽署一明一暗兩個協(xié)議均不能滿足上述要求，協(xié)議推行過程將存在不確定風(fēng)險。不過，此次企業(yè)設(shè)置過程中，深圳房產(chǎn)管理部門似乎并未理會上述要求，對＊＊＊和＊＊支隊簽署協(xié)議仍然進(jìn)行了立案登記，軍隊法規(guī)實施和地方政府部門銜接仍有待觀察。（四）＊＊企業(yè)業(yè)務(wù)4.1＊＊企業(yè)持有許可證和證書經(jīng)本所律師審查，＊＊企業(yè)已取得下列許可證或證書：①特種行業(yè)許可證（深南公特證字第＊＊＊號），深圳市供案局＊＊分局于＊＊＊年＊＊月＊＊日核發(fā)，特許經(jīng)營范圍為旅館業(yè)；②消防安全檢驗合格證（深公消安檢許字＊＊＊]第＊＊＊號），深圳市公安局消防支隊＊＊大隊于＊＊＊＊年＊＊月＊＊日核發(fā)，其消防安全設(shè)施已檢驗合格；③餐飲服務(wù)許可證（粵衛(wèi)食證字（＊＊＊＊）第＊＊＊＊號），深圳市＊＊區(qū)衛(wèi)生局于＊＊＊＊年＊月＊＊日核發(fā)，許可經(jīng)營范圍為中、西餐制售（不含涼菜、生吃海產(chǎn)品、沙律、冷盤、三明治、裱花蛋糕、豆制品制作；限最大就餐人數(shù)300人；④衛(wèi)生許可證（粵衛(wèi)公證字[＊＊＊＊]第＊＊＊＊號），深圳市＊＊區(qū)衛(wèi)生局于＊＊＊年＊月＊日核發(fā)，許可項目為賓館；⑤深圳市＊＊區(qū)環(huán)境保護(hù)局建設(shè)項目環(huán)境影響審查批復(fù)（深南環(huán)批[＊＊＊]＊＊號），證實其已向環(huán)境保護(hù)部門進(jìn)行了相關(guān)申報，但未見環(huán)境保護(hù)部門相關(guān)環(huán)境保護(hù)項目驗收經(jīng)過意見及《污染物排放許可證》，也未見＊＊企業(yè)和有資質(zhì)單位達(dá)成潲水油處理協(xié)議。4．2法律評價＊＊企業(yè)現(xiàn)在營業(yè)執(zhí)照上載明經(jīng)營范圍，已依要求程序申領(lǐng)了相關(guān)證照，除環(huán)境保護(hù)項目有待落實以外，企業(yè)業(yè)務(wù)已能夠正當(dāng)有效連續(xù)開展。（五）已推行或正在推行協(xié)議5.1貸款協(xié)議經(jīng)本所律師核查，至本匯報出具日，＊＊企業(yè)無正在推行貸款協(xié)議。5.2擔(dān)保協(xié)議經(jīng)本所律師核查，至本匯報出具日，＊＊企業(yè)無正在推行擔(dān)保協(xié)議。5.3酒店物業(yè)出租協(xié)議經(jīng)本所律師核查，至本匯報出具日，＊＊企業(yè)對外簽署三份物業(yè)出租協(xié)議。5.3.1和＊＊＊于＊＊＊＊年＊月＊日簽署《商鋪租賃協(xié)議》，將＊＊酒店一樓大廳東側(cè)商鋪租賃給乙方經(jīng)營煙酒批發(fā)，租期為＊年。目前月租金為＊＊＊＊＊元。該協(xié)議無承租方身份信息，無出租面積，協(xié)議中僅約定承租方交納相當(dāng)于兩個月租金定金，未約定該定金在協(xié)議生效后處理措施，是抵扣租金還是根據(jù)深圳地域通例轉(zhuǎn)作租房押金？律師認(rèn)為，該協(xié)議基礎(chǔ)條款含有，但簽約人身份信息不詳，定金及面積條款約定不明，應(yīng)作對應(yīng)補充約定。5.3.2和＊＊＊于＊＊＊＊＊年＊月＊＊日簽署《租賃協(xié)議》，該協(xié)議一樣存在承租方身份信息不詳，面積約定不明問題，其它條款含有。5.3.3

5．4裝修工程及設(shè)施、設(shè)備安裝協(xié)議5.4.1經(jīng)對＊＊企業(yè)提供資料審查，＊＊企業(yè)自籌備酒店時起至本匯報出具之日止，總計對外簽署相關(guān)裝修、消防、水電、燃?xì)?、有線電視、門鎖、廚衛(wèi)、空調(diào)、地毯等各類安裝協(xié)議共＊＊份，累計金額＊＊＊＊萬元（其中部分協(xié)議未載明具體協(xié)議金額，也未見工程結(jié)算匯報及驗收匯報等資料，無法計算真實協(xié)議金額），其中部分協(xié)議已經(jīng)推行完成，仍有部分協(xié)議工程款項等未支付完成。5.4.2裝修工程及設(shè)施、設(shè)備安裝協(xié)議法律評價上述18份協(xié)議中有部分協(xié)議屬于無效協(xié)議，其原因關(guān)鍵是兩個方面：①簽約施工方不含有對應(yīng)裝修或工程資質(zhì)；②簽約施工方主體不適格。這部份協(xié)議包含：①和深圳市＊＊裝飾工程于＊＊＊＊年＊＊月＊日簽署《＊＊國際酒店裝飾協(xié)議》。無效原因：＊＊裝飾企業(yè)不含有對應(yīng)施工資質(zhì)，協(xié)議總金額＊＊＊＊萬元，相關(guān)法規(guī)要求施工方必需含有工程裝修二級資質(zhì)以上方可承接＊＊＊＊萬以上裝修工程。＊＊＊裝飾企業(yè)采取是掛靠＊＊＊＊建設(shè)（集團(tuán)）股份方法進(jìn)行簽約；②和深圳市＊＊＊＊配件商店于＊＊＊＊年＊月＊＊日簽署《＊＊＊空調(diào)設(shè)備購銷協(xié)議》。無效原因：＊＊電器店無裝修資質(zhì)，不含有簽約主體資格；③和＊＊＊于＊＊＊＊年＊月＊日簽署《＊＊國際酒店裝飾協(xié)議》。無效原因：既無裝修資質(zhì)又不含有主體資格；④和＊＊＊＊于＊＊＊＊年＊月＊日簽署《水電、消防工程施工協(xié)議》。無效原因：＊＊＊不含有簽約主體資格，無相關(guān)資質(zhì)；⑤和深圳市＊＊＊＊配件商店于＊＊＊＊年＊月＊日簽署《＊＊＊空調(diào)設(shè)備購銷協(xié)議》。無效原因：＊＊電器店無裝修資質(zhì)，不含有簽約主體資格；這部分無效協(xié)議，現(xiàn)在已大部分推行完成，但這類無效協(xié)議可能會帶來裝修質(zhì)量無法保障，后續(xù)設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)困難風(fēng)險及隱患。（六）＊＊企業(yè)稅務(wù)問題依據(jù)＊＊企業(yè)提供書面說明，其現(xiàn)在關(guān)鍵實施稅種和稅率為：（1）增值稅：＊＊（2）所得稅：＊＊（3）城市維護(hù)建設(shè)稅：＊＊（4）教育附加費：＊＊（5）其它：（七）＊＊企業(yè)重大訴訟、仲裁和行政方法經(jīng)本所律師審查，至本匯報出具之日，＊＊企業(yè)無正在進(jìn)行重大訴訟、仲裁或遭受相關(guān)行政處罰方法。（八）＊＊企業(yè)保險事項經(jīng)本所律師核查，至本匯報出具之日，＊＊企業(yè)未向任何保險機(jī)構(gòu)投保相關(guān)財產(chǎn)或資產(chǎn)類保險。（九）＊＊企業(yè)勞動用工依據(jù)＊＊企業(yè)書面說明，其現(xiàn)在雇傭職員為

名。全部職員至今均未簽署勞動用工協(xié)議，依據(jù)＊＊企業(yè)提供職員工資表來看，全部職員全部有三個月試用期，現(xiàn)在大部分職員試用期已滿。＊＊企業(yè)勞動用工法律評價依據(jù)新《勞動協(xié)議法》相關(guān)要求，＊＊企業(yè)已嚴(yán)重違反勞動協(xié)議法，將直接帶來以下風(fēng)險：（1）必需和職員一次性簽署十二個月以上三年以下固定時限勞動協(xié)議（第十九條勞動協(xié)議期限