房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)營9

1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進(jìn)度控制方法及關(guān)注因素，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類；

2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容、質(zhì)量監(jiān)督控制手段，項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容，進(jìn)度管理的主要任務(wù)，合同管理的主要內(nèi)容，監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容，竣工驗(yàn)收的工作程序；

3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)，成本管理的參加者，進(jìn)度管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)與作用，監(jiān)理單位的其他工作，竣工驗(yàn)收的要求，范圍及依據(jù)。第9章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理本章學(xué)習(xí)要求影響因素多質(zhì)量波動(dòng)大質(zhì)量隱蔽性終檢局限性評價(jià)方法的特殊性9.1質(zhì)量管理質(zhì)量管理是指確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施全部管理職能的所有活動(dòng)。9.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)1.施工前的質(zhì)量管理9.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容主要內(nèi)容有：（1）審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)。（2）組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審。（3）對工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進(jìn)行檢查和控制。（4）對永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置，應(yīng)按審批同意的設(shè)計(jì)圖紙組織采購或訂購。（5）審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計(jì)，對于工程質(zhì)量應(yīng)具有可靠的技術(shù)措施來保證。（6）對工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù)，均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書。（7）檢查施工現(xiàn)場的測量標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的定位放線以及高程水準(zhǔn)點(diǎn)，重要工程還應(yīng)親自復(fù)核。（8）協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計(jì)量及質(zhì)量檢測技術(shù)和手段等。（9）協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場會(huì)議制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量報(bào)表制度和質(zhì)量事故報(bào)告及處理制度等。（10）把好開工關(guān)。2.施工過程中的質(zhì)量管理（1）協(xié)調(diào)承包單位完善工序控制。（2）嚴(yán)格工序間交接檢查。（3）重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應(yīng)親自進(jìn)行試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。（4）對已完成的分項(xiàng)、分部工程，按相應(yīng)的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行自檢、驗(yàn)收。（5）審核設(shè)計(jì)變更和圖紙修改。（6）按合同于必要時(shí)可下達(dá)停工令。（7）組織定期或不定期的現(xiàn)場會(huì)議，及時(shí)分析、通報(bào)工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務(wù)活動(dòng)等。3.工程項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理（1）按規(guī)定的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對完成的分項(xiàng)、分部工程、單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。（2）組織試用。（3）審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)型文件。（4）審核承包單位提交的竣工圖。（5）整理有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。

（1）旁站監(jiān)督；（2）測量；（3）試驗(yàn)；（4）指令文件；（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序；（6）利用支付控制手段。9.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法

對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報(bào)表，以及進(jìn)行現(xiàn)場檢查及試驗(yàn)這兩方面的途徑和相應(yīng)的方法來實(shí)現(xiàn)的。9.1.4施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段9.2成本管理

（1）編制成本管理規(guī)劃；（2）確定成本管理的對象；（3）費(fèi)用比較與投資偏差分析；（4）有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法；（5）重視工程變更工作；（6）認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。9.2.1成本管理的參加者主要有業(yè)主、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等9.2.2項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目策劃階段；（2）設(shè)計(jì)階段；（3）施工階段的成本管理；（4）項(xiàng)目銷售階段的成本管理。9.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方法9.3進(jìn)度管理（1）設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理；（2）設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度管理；（3）施工階段的進(jìn)度管理。

橫道圖法S形曲線比較法里程碑法網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法9.3.1進(jìn)度管理的主要任務(wù)9.3.2進(jìn)度管理及計(jì)劃在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不直接對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行控制和管理，而是委托建設(shè)監(jiān)理單位進(jìn)行進(jìn)度控制，監(jiān)理單位根據(jù)建設(shè)監(jiān)理合同分別對開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位的進(jìn)度管理實(shí)施監(jiān)督。各單位都按開發(fā)合同的要求編制本單位的進(jìn)度計(jì)劃，并加以實(shí)施，同時(shí)接受監(jiān)理單位的監(jiān)督。9.3.3進(jìn)度控制中關(guān)注的因素9.3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)（1）材料、設(shè)備的供應(yīng)情況；（2）設(shè)計(jì)變更；（3）勞動(dòng)力的安排情況；（4）氣象條件。9.4合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中不可缺少的重要內(nèi)容，已經(jīng)成為與質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理等并列的重要管理職能之一。1.合同標(biāo)的物的特殊性4.合同風(fēng)險(xiǎn)大3.合同內(nèi)容多，涉及范圍廣2.合同執(zhí)行周期長9.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系

①開發(fā)商的主要合同關(guān)系；

②承包商的主要合同關(guān)系。9.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的作用9.4.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類（1）明確開發(fā)商和承包方在項(xiàng)目實(shí)施中的權(quán)力和義務(wù)；（2）項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)行社會(huì)監(jiān)理的依據(jù)；（3）項(xiàng)目實(shí)施的法律依據(jù)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的分類按簽約各方的關(guān)系可以分為：

①工程總承包合同；②工程分包合同；

③轉(zhuǎn)包合同；④勞務(wù)分包合同；⑤聯(lián)合承包合同。按計(jì)價(jià)方式分類：

①固定價(jià)格合同；

②可調(diào)價(jià)格合同；

③

成本加酬金合同。9.4.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定工程施工單位以后，就工程承包中涉及的有關(guān)具體問題與承包商訂立詳細(xì)的工程承包合同。開發(fā)商在工程施工過程中，需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款，根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度與施工單位商議合同中的某些條款需要更改或取消等。9.5建設(shè)監(jiān)理監(jiān)理單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工階段的主要工作是對工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本的管理以及合同管理和信息管理等工作。9.5.1監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容9.5.2監(jiān)理單位的其他工作監(jiān)理公司還可以在工程建設(shè)的不同階段提供一些專門的咨詢服務(wù)。提供專業(yè)性工作也是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)監(jiān)理的發(fā)展方向。9.6竣工驗(yàn)收

開發(fā)項(xiàng)目完工后應(yīng)提出竣工驗(yàn)收申請，完工項(xiàng)目應(yīng)具備竣工驗(yàn)收的基本要求?？⒐を?yàn)收中遺留的問題，開發(fā)商與建筑承包商應(yīng)進(jìn)行協(xié)商并妥善處理。9.6.1竣工驗(yàn)收的要求9.6.2竣工驗(yàn)收的范圍及依據(jù)(1)驗(yàn)收范圍(2)驗(yàn)收依據(jù)竣工驗(yàn)收備案工程竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收報(bào)告開發(fā)商組織工程竣工驗(yàn)收開發(fā)商當(dāng)將驗(yàn)收信息書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)開發(fā)商組織各相關(guān)單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案工程完工后，施工單位向開發(fā)商申請工程竣工驗(yàn)收9.6.3竣工驗(yàn)收的工作程序個(gè)人道德素養(yǎng)

做好個(gè)人道德素養(yǎng)；不要因?yàn)樨澬”阋?，貪一時(shí)方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴(yán)都降低了。

因?yàn)橐粋€(gè)人把道德品質(zhì)丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個(gè)人都應(yīng)該尊首道德底線，不應(yīng)敗壞基本道德品質(zhì)。以下是公司裡面出現(xiàn)的不好的現(xiàn)象：1、廁所紙巾偷到宿舍去用2、車間應(yīng)急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現(xiàn)的不好的現(xiàn)象：1、公共場所隨意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現(xiàn)的不好的現(xiàn)象：惡意損壞公共財(cái)物以下是公司裡面出現(xiàn)的不好的現(xiàn)象：吃飯不要浪廢食物道德與生活

從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義:倫—類別、關(guān)係；理—紋理、道理。

倫理—人類社會(huì)裡種種身分間合理的關(guān)係，行為分際(做人要守本分)。(哪些人際關(guān)係、身分)2、道德的意義:道—道路、道理；德—獲得。

道德—走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途→尊嚴(yán)、榮譽(yù))人道

(ps.如何批評一個(gè)人罔顧為人?)道德與生活

1、利己:

理性認(rèn)識(shí)到遵守規(guī)範(fàn)有利於己。(奸商/信譽(yù)商人)2、利人