中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀分析-市場需求有望進(jìn)一步增長

2021年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀分析市場需求有望進(jìn)一步增長

1、中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析——物流地產(chǎn)概念界定及特征物流地產(chǎn)是由美國普洛斯(Prologis)公司率先提出并實(shí)踐的，開始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有將近40年的歷史。普洛斯對(duì)物流地產(chǎn)的解釋是：根據(jù)客戶的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營與管理專用物流設(shè)施，并且采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)貨物從供應(yīng)地向接收地的流通。物流地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域，也是傳統(tǒng)物流倉儲(chǔ)功能和服務(wù)的延伸業(yè)態(tài)。物流地產(chǎn)的具體承載設(shè)施包含物流園區(qū)(核心載體)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，主要特征包括具備一定的土地規(guī)模，對(duì)交通條件要求較高，大量集中于交通樞紐節(jié)點(diǎn)，并且與周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)息息相關(guān)。2)物流地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境分析目前國內(nèi)對(duì)于物流地產(chǎn)相關(guān)的政策規(guī)劃主要聚焦在倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，圍繞倉儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展水平難以滿足日益增長的需求這一矛盾，讓國內(nèi)倉儲(chǔ)行業(yè)走上更為規(guī)范、快速的發(fā)展道路，為行業(yè)發(fā)展?fàn)I造較好的政策環(huán)境。其中《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》對(duì)國家物流樞紐建設(shè)類型、建設(shè)規(guī)模、發(fā)展目標(biāo)等方面提出了具體的發(fā)展目標(biāo)，有利于整合存量物流基礎(chǔ)設(shè)施資源，提高物流整體運(yùn)行效率和現(xiàn)代化水平，進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)的發(fā)展提升。3)物流地產(chǎn)發(fā)展社會(huì)環(huán)境分析物流地產(chǎn)作為物流基礎(chǔ)設(shè)施，是物流供應(yīng)鏈的重要環(huán)節(jié)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費(fèi)體驗(yàn)方面有著重要作用。隨著居民消費(fèi)升級(jí)和零售電商的興起，消費(fèi)市場在傳統(tǒng)倉儲(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，對(duì)物流地產(chǎn)其他方面的要求不斷提高，促進(jìn)物流產(chǎn)品、服務(wù)模式、技術(shù)水平等發(fā)展升級(jí)，推動(dòng)著物流地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步?！用裣M(fèi)水平升級(jí)居民消費(fèi)水平加速攀升：根據(jù)SIF(蘇寧金融研究院)對(duì)全國居民實(shí)物消費(fèi)、服務(wù)類消費(fèi)、消費(fèi)升級(jí)業(yè)態(tài)、蘇寧消費(fèi)升級(jí)等指標(biāo)體系的綜合分析后提出的消費(fèi)升級(jí)指數(shù)情況，國內(nèi)居民消費(fèi)升級(jí)綜合指數(shù)從2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速約1.73%，反映出我國居民消費(fèi)水平加速攀升，消費(fèi)需求巨大。社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長：2010-2019年中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均復(fù)合增速超過10%，2020年1-11月中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到35.14萬億元，物流地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施作為零售供應(yīng)鏈的中的重要一環(huán)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費(fèi)體驗(yàn)方面有著重要作用，零售市場的高速增長進(jìn)一步促進(jìn)物流地產(chǎn)的發(fā)展提升?！娚炭爝f快速崛起2015-2020年中國快遞業(yè)務(wù)量規(guī)模年均復(fù)合增速超過20%，國內(nèi)電商的爆發(fā)式增長，推動(dòng)了物流行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為配套設(shè)施的物流地產(chǎn)也隨之快速發(fā)展。4)新冠疫情對(duì)行業(yè)的影響分析2020年的新冠病毒疫情對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：2、中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析——中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程2001年中國加入WTO后，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國，提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于2003年進(jìn)入中國開始“圈地運(yùn)動(dòng)”，同時(shí)將倉儲(chǔ)物流設(shè)施的國際標(biāo)準(zhǔn)帶入國內(nèi)，至此國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展拉開序幕。2)物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系分析國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是資源的提供方，包括土地資源提供方，建材、設(shè)備的供應(yīng)商等;產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要包括專業(yè)物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、零售企業(yè)、電商企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、物流企業(yè)等;產(chǎn)業(yè)鏈下游是物流地產(chǎn)的客戶，包括第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)等。3)中國物流地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀分析：市場規(guī)模從物流保管費(fèi)用規(guī)模來看，近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動(dòng)物流倉儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2010-2019年物流保管費(fèi)用保持持續(xù)增長態(tài)勢，到2019年中國物流保管費(fèi)用達(dá)到5.0萬億元，同比增長7.4%，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的34%;從倉儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資完成額增速來看，2012-2016年保持高增長趨勢，但從2017年開始國內(nèi)倉儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。整體來看，近幾年國內(nèi)倉儲(chǔ)行業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅收縮，但市場規(guī)模依舊保持增長態(tài)勢，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展階段。4)中國物流地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀分析：供給現(xiàn)狀——基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)進(jìn)一步增長根據(jù)物聯(lián)云倉統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，全國通用倉庫總面積超3億平方米，由于適應(yīng)性較強(qiáng)、利用率較高，中國通用倉庫規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大;截至2020年11月末，全國通用倉庫總面積超3.21億㎡，比2019年底增加0.21億平方米，倉庫資源覆蓋32個(gè)省份，227個(gè)城市，7407個(gè)園區(qū)。5)中國物流地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀分析：市場需求——市場需求有望進(jìn)一步增長2019年中國倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)量指數(shù)平均水平為56%，較2018年上升3.5個(gè)百分點(diǎn)，顯示出2019年全年倉儲(chǔ)行業(yè)業(yè)務(wù)總量呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，業(yè)務(wù)量增速強(qiáng)勁。2020年除受新冠疫情影響，國內(nèi)倉儲(chǔ)市場發(fā)展受阻，但自3月份開始，倉儲(chǔ)市場迅速恢復(fù)至50%榮枯線以上水平，2020年12月，倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)量指數(shù)為54.4%，保持在擴(kuò)張區(qū)間，反映出倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)需求在上月高速增長的基礎(chǔ)上，依舊保持旺盛的態(tài)勢?；趪鴥?nèi)以內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展格局以及未來新冠病毒疫情將逐漸得到控制的預(yù)期，預(yù)計(jì)2021年國內(nèi)倉儲(chǔ)市場需求將保持增長態(tài)勢，將進(jìn)一步促進(jìn)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。注:中國物流信息中心未公布2020年9、10月數(shù)據(jù)。6)中國物流地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀分析：國內(nèi)外對(duì)比自21世紀(jì)初以來，中國物流地產(chǎn)市場就呈現(xiàn)出了乘數(shù)增長的態(tài)勢，倉庫面積飛速擴(kuò)大，從原來的沿海港口城市(如上海、深圳)延伸至每一個(gè)主要的一線及二線城市。然而目前我國倉庫仍整體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，特別是現(xiàn)代化高標(biāo)倉建設(shè)進(jìn)程較為落后，高標(biāo)倉是指“高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)物流設(shè)備”，由于其硬件設(shè)備水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更高，與傳統(tǒng)倉存在顯著差異。高標(biāo)倉的需求客戶主要包括第三方物流、電商生鮮、冷鏈、進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)、生產(chǎn)型企業(yè)等。近幾年，隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，對(duì)倉儲(chǔ)物流服務(wù)水平提出更高的要求，傳統(tǒng)倉庫不能滿足電商的服務(wù)時(shí)效和服務(wù)質(zhì)量要求，從而帶動(dòng)高標(biāo)倉市場的快速增長，電商需求逐漸成為高標(biāo)倉租賃市場的主力。根據(jù)CBRE資料顯示，目前國內(nèi)人均倉儲(chǔ)面積為0.4平方米/人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人;人均高標(biāo)倉面積占比僅僅0.1平方米/人，而美國人均卻高達(dá)1.2平方米/人。反映出國內(nèi)高標(biāo)倉供給量不足，還有很大的市場拓展空間，高標(biāo)倉是物流地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主要方向之一。7)中國物流地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式分析國內(nèi)物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營模式主要包括物流企業(yè)主導(dǎo)、地產(chǎn)商主導(dǎo)、地產(chǎn)商與物流企業(yè)合作和第三方企業(yè)牽頭引入物流商和地產(chǎn)商四種模式：——盈利模式分析物流地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式主要包括租金收入、物流增值服務(wù)收入和資產(chǎn)增值收益三方面。近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，物流地產(chǎn)由于其擁有收益穩(wěn)定性較高、市場風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)點(diǎn)，引起國內(nèi)地產(chǎn)商的普遍關(guān)注。另外，根據(jù)CBRE的資料顯示，2019年北京、上海、廣州等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6%-8%，要高于商業(yè)地產(chǎn)的4-5%和住宅地產(chǎn)的2-3%，其中高標(biāo)倉的投資凈回報(bào)率要高于物流地產(chǎn)的平均水平，高標(biāo)倉建設(shè)正逐漸成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)商和專業(yè)物流地產(chǎn)商的投資熱點(diǎn)?！谫Y模式分析國內(nèi)物流地產(chǎn)項(xiàng)目資金來源以自籌資金為主，隨后是國內(nèi)貸款、其他資金、國家預(yù)算內(nèi)資金以及外資資金，占比分別是86.7%、6.9%、3.4%、2.1%和0.9%。項(xiàng)目銀行貸款占比較小，行業(yè)融資方式多樣，如風(fēng)險(xiǎn)投資、IPO、股權(quán)基金以及ABS、類REITs等多種方式。對(duì)于行業(yè)初創(chuàng)型企業(yè)為了適應(yīng)行業(yè)的快速發(fā)展以及自身擴(kuò)張需要，會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)投資的方式進(jìn)行融資;而發(fā)展已較為成熟的企業(yè)，會(huì)選擇通過IPO進(jìn)行規(guī)模較大的融資。在物流地產(chǎn)項(xiàng)目的長期運(yùn)營中，通過收取租金的回本時(shí)間較長，導(dǎo)致企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)資金緊缺的問題，無法通過類似房產(chǎn)銷售的方式實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，因此催生了ABS、類REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的出現(xiàn)。早在2016年國內(nèi)第一支物流類REITs產(chǎn)品進(jìn)入資本市場前，物流地產(chǎn)就已在尋求“地產(chǎn)+基金”的融資道路上，2020年4月和8月《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》和《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》兩條政策的相繼出臺(tái)，明確規(guī)范了國內(nèi)物流地產(chǎn)