碧桂園璟岸產(chǎn)品推介會

運營組：碧盈（7組）

投資組：明輝（8組）2017年8月14日

碧桂園·

產(chǎn)品推介會壹貳叁肆項目總體概況項目定位項目規(guī)劃推貨節(jié)奏伍營銷策略陸定價策略壹項目總體概況交通節(jié)點距離（km）

時間（分鐘）路況收費勒流小學(xué)0.51良好免費育賢實驗學(xué)校1.82良好免費銀城市場2.13良好免費勒流醫(yī)院2.34良好免費勒流街道辦事處2.54良好免費龍江鎮(zhèn)政府5.08良好免費佛山一環(huán)出入口6.810良好免費1.1區(qū)位介紹勒流街道龍江鎮(zhèn)佛開高速南二環(huán)高速佛山一環(huán)G325國道百安路勒流街道辦事處佛山一環(huán)出入口南二環(huán)高速出入口杏壇鎮(zhèn)倫教街道龍江鎮(zhèn)政府學(xué)勒流小學(xué)學(xué)育賢實驗學(xué)校醫(yī)勒流醫(yī)院市銀城市場菊花灣大橋（2018.10）佛山新城肇順南城際廣珠城軌廣州目標地塊順德區(qū)中心城際軌道2

條城市主干道5

條位于3支溪流匯聚出廣佛1小時生活圈：佛山新城20

min廣州南站20

min珠海40

min1.2交通區(qū)位：配套成熟、三江匯聚勒流小學(xué)-500m勒流初級中學(xué)-2000m勒流醫(yī)院-2000m順客隆超市、天天商場-1500m育賢實驗學(xué)校-1500m目標地塊學(xué)校醫(yī)院商超目標地塊G325勒流中學(xué)-3000mG325S268交通節(jié)點距離（km）

時間（分鐘）路況收費勒流小學(xué)0.51良好免費育賢實驗學(xué)校1.82良好免費銀城市場2.13良好免費勒流醫(yī)院2.34良好免費勒流街道辦事處2.54良好免費龍江鎮(zhèn)政府5.08良好免費佛山一環(huán)出入口6.810良好免費1.3地塊概況凈用地占地總面積81.6畝容積率3.0建筑面積163198平方米起拍價6.9億成交價9.6億樓面地價5882元/平方米付款時間摘牌當(dāng)天付50%

摘牌兩個月內(nèi)付50%建筑密度≤28%90/70不限銷售限價18000商業(yè)比例≤30%公建配套無是否符合土規(guī)符合是否符合林規(guī)不涉及是否符合城規(guī)符合是否具備開工條件具備住宅限價：18000/㎡商業(yè)比例：≤30%貳項目定位商品房供不應(yīng)求，勒流不限購！近期周邊競品情況17031元/㎡14650元/㎡14476競品樓面價破萬（最高17031元/平）！競品樓盤樓盤規(guī)模樓盤主力產(chǎn)品產(chǎn)品價格/產(chǎn)品面積銷售情況勒流碧桂園建筑面積100,854㎡，容積率3.5，總貨量873套100-120㎡三-四房均價：2016年精裝8000元/㎡2016年3月開盤，目前已售罄碧桂園·華府建筑面積272,418㎡，容積率3，總貨量近2000套100-120㎡三-四房均價：2016年6月成交均價精裝15008元/㎡2016年1月首次開盤，目前已推1891套，已售1891套，去化100%。凱茵花園建筑面積110,362㎡，容積率3100-120㎡三-四房均價：在售毛坯13500元/㎡，去年10月均價最高達16000元/㎡2014年首次開盤，已推940套，已售882套，去化93%恒大翡翠華庭建筑面積146,154㎡，容積率3，規(guī)劃套數(shù)1206套90-140㎡三-四房預(yù)計精裝14000-15000元/㎡待售，總貨量800套，預(yù)計下半年推貨300套碧桂園·瓏悅（龍江）88-126㎡三-四房均價：預(yù)計精裝14000-15000元/㎡待售，預(yù)計下半年推售洋房636套商鋪11套（總貨量975套，其中洋房930套、商鋪45套）數(shù)據(jù)來源：克而瑞；數(shù)據(jù)截至：2017年8月11日周邊競品主力產(chǎn)品去化超90%！90-120㎡為競品主力戶型去化率有保障別墅和公寓市場空白什么最好賣？如何讓項目利潤最大化？如何突破別墅類產(chǎn)品高總價?如何把景觀資源價值最大化？產(chǎn)品定位競爭差異原則針對競爭對手形成產(chǎn)品差異，體現(xiàn)形象領(lǐng)先和價值超越價值對位原則

從規(guī)劃、形象、戶型、資源占有等方面進行價值“對位”，成本控制原則好鋼用在刀刃上，集中火力，突出賣點壹貳叁打造高端商墅、Loft公寓標桿樓盤，形成差異優(yōu)選商墅、公寓規(guī)劃產(chǎn)品，得房率超180%。高調(diào)展示優(yōu)質(zhì)景觀資源，創(chuàng)新園林配套，服務(wù)品質(zhì)升級控制計容面積和總價格，同等使用面積總價遠低于周邊同類產(chǎn)品。

低總價原則強調(diào)高性價比肆項目定位:高端社區(qū)、一流景觀、獨一無二項目主要客戶群高端客戶群投資客戶價值點認同該區(qū)發(fā)展?jié)摿耙?guī)劃配套，有較高購房需求，追求性價比追求高端生活品質(zhì)及品牌，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)看好該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展機會，有經(jīng)濟實力和視野客戶群體本地白領(lǐng)、醫(yī)生、教師、銀行等當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)及工廠老板等有較高收入的群體樂從、九江、北滘、禪城、龍江等周邊及限購地區(qū)客戶對應(yīng)產(chǎn)品小三-四房，面積：95-104㎡，精裝，總價約160萬商墅類產(chǎn)品，毛坯，總價約300~500萬LOFT，面積：60㎡，精裝，總價約150萬目標客群：本地白領(lǐng)、企業(yè)老板和投資客戶叁項目規(guī)劃叁項目規(guī)劃次入口單獨服務(wù)于高端公寓區(qū)（LOFT）高端公寓（LOFT）-16F精工洋房項目平面規(guī)劃別墅類沿街一層底商示范區(qū)/主入口示范區(qū)售樓處別墅樣板間LOFT樣板間洋房樣板間項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖戶型配比：商墅125套、公寓566套、洋房1146套，總貨值36.51億

類型總面積

(㎡)套數(shù)貨值

(億)面積占比(%)套數(shù)占比

(%)貨值占比

(%)商墅下疊4500502.902.82.77.9中疊4000501.602.52.74.4上疊2500251.001.51.32.7底商—4000—0.842.5—2.3住宅F(xiàn)Z605-A406903907.32252120FZ606-B369983896.66232118FZ607-C365583856.58222118LOFT—339625668.49213123車位———1.12——3.1總計163208185536.51100100100精工洋房碧桂園25年產(chǎn)品沉淀傾情奉獻3.4精工洋房戶戶觀江小面積多居室高贈送面積控制總價拉升單價3.4精工洋房3.4精工洋房高端公寓坐擁三江一寓天成品味之選3.3

Loft房型介紹觀三江全通透一送二全精裝低總價3.3

Loft房型介紹銷售面積：60平方米總價：150萬單價：2.5萬實得面積：112平方米得房率：187%折合單價：1.34萬3.3

Loft房型介紹下層全敞開式設(shè)計溫馨舒適闔家其樂融融3米層高百米視野享城市美景步入式衣帽間居住功能一應(yīng)俱全全精裝交付個性化定制墅質(zhì)生活觀滄瀾臨江岸合天地一線江景大空間純墅質(zhì)生活低總價高贈送下疊別墅4層生活空間400米舒適空間3.4

下疊90-400平米1層平面圖2層平面圖地下-2層平面圖地下-1層平面圖（倉儲）中疊別墅俯仰天地三露臺暢想生活3.4

中疊80-190平米三層平面圖四層平面圖上疊別墅露臺天墅15米面寬全江視野3.4

上疊100-240平米五層平面圖六層平面圖3.4疊拼戶型分布示意±0.000下疊中疊上疊改造前改造后肆推貨節(jié)奏項目推售計劃2017年8月14日動工2018年2月10日開盤122017年8月14日動工2018年5月12日開盤32017年11月9日動工2018年8月11日開盤樣板房2018年1月15日展示區(qū)2018年1月15日首推貨量：5.5億總建面1.1萬平方，270㎡樣板房。25棟商墅，125戶，5.50億?？偨?0164萬平方，300㎡樣板房。4棟FZ605（776戶），3000方底商?？傌浿?4.55億。第二批貨量（2018年5月19日推）：14.55億占地81.6畝，總建面163208㎡，容積率3.0總建面80164萬平方，300㎡樣板房。2棟FZ605（

388戶），1000方底商，LOFT共566戶?？傌浿?5.63億。第三批貨量（2018年8月11日推）：總貨值15.63億倉儲推售（2018年2月10日）總建面4500㎡，90㎡樣板房?？傌浿?.90億車位推售，總貨值1.1億伍營銷策略策略鋪排品牌落地區(qū)位認可營銷有節(jié)奏：逐步升溫、發(fā)展、高潮分期增值點：有節(jié)奏、針對性、高形象地推廣造勢蓄客期品牌立勢期階段訴求品質(zhì)體驗期持續(xù)銷售期持續(xù)溢價價值炒作期2017年8月9日摘牌2018年2月10日（臘月二十五）首期開盤2018年5月12日二期開盤2018年8月11日三期開盤2018年2月3日示范區(qū)開放2018年12月17日產(chǎn)品發(fā)布會2017年11月18日展廳開放再次廣泛拓客產(chǎn)品推介聚集人氣價值解讀推廣聚焦現(xiàn)場體驗優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌溢價口碑宣傳成熟配套饑餓營銷推廣主題活動鋪排開倉放糧全城有禮暢想慢生活一墅定乾坤黃金周送黃金全民一起來搶房鳳舞中國年暖心返鄉(xiāng)潮520婚房節(jié)給愛一個家璟岸半島風(fēng)緣定二月天五星品質(zhì)鑄就高端生活奠基儀式+媒體采風(fēng)+展廳現(xiàn)場圈層+事件+暖場核心賣點1樓盤三面環(huán)水，處于甘竹溪支流，有一線優(yōu)質(zhì)江景資源，戶戶可望江，自然環(huán)境優(yōu)越，城市中的半島風(fēng)情優(yōu)質(zhì)自然景觀2周邊名校連城，地王圍剿，刷爆順德新地價，選房好比選老公，區(qū)位要選潛力股可期增值潛力3勒流板塊不限購，商墅和Loft實得面積遠遠超于銷售面積，高得房率，高附加值，高溢價超高性價比4周邊近5年缺少別墅和Loft產(chǎn)品，通過真實客戶驗證，當(dāng)?shù)厝巳簩υ擃惍a(chǎn)品有極大需求，尤其是別墅稀缺產(chǎn)品資源碧桂園·炒作推廣：三個方向方向1：高端形象解讀方法：拔高調(diào)性

高舉高打解讀項目的高端形象、項目價值體系和生活方式，拔高客戶預(yù)期，強化品牌價值。方向3：生活方式解讀方法：娓娓道來故事敘述方向2：項目價值解讀方法：如數(shù)家珍

放大賣點結(jié)合地段、項目定位、當(dāng)?shù)厥袌黾拔幕?、事件營銷活動進行多方炒作，突出高端品質(zhì)、項目差異性和稀缺性，強化品牌價值。炒作推廣：四個結(jié)合結(jié)合地段：與地段及區(qū)位價值炒作相結(jié)合，以地段價值賦予項目高端豪宅的氣質(zhì)。1.

發(fā)布碧桂園·璟岸形象片：主題為“向前一步，選擇更好的生活”，展示優(yōu)越的自然景觀及生活環(huán)境。2.聯(lián)動政府炒地塊：邀請政府主動參與，充分利用政府公信力進行廣泛炒作宣傳。聯(lián)動政府聯(lián)動客戶聯(lián)動媒體聯(lián)動品牌四大聯(lián)動炒作放大“當(dāng)?shù)刈詈镁坝^”價值放大“高端稀缺產(chǎn)品”價值洗腦客戶價值認知拔高客戶價格預(yù)期提高溢價，快速銷售炒作推廣：四大聯(lián)動“人無我有，人有我優(yōu)”理念：多維度構(gòu)建產(chǎn)品稀缺性，強化產(chǎn)品優(yōu)勢，提升溢價。以“戎馬半生譽滿門，江灣一墅定乾坤”“坐擁三江，一府天成”“獨擁水中央，一墅攬?zhí)煜隆薄靶罘e二十五載，還您一處灣區(qū)絕版美墅”為主題進行全方位媒體炒作，形成品牌認知。對標國際：攀附紐約曼哈頓，從居住、商業(yè)、生態(tài)等分別對標；名校連城：主打名校學(xué)區(qū)房概念，突出項目的名校資源，從幼兒園到高中一網(wǎng)打盡。結(jié)合項目定位：輸出核心賣點，對景觀、產(chǎn)品、學(xué)區(qū)、配套等價值體系進行多元化包裝，放大核心賣點。炒作推廣：四個結(jié)合璟岸璟岸璟岸璟岸結(jié)合當(dāng)?shù)兀航Y(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?、?dāng)?shù)匚幕?dāng)?shù)孛说冗M行差異化、針對化的品牌炒作。對標歷史：追溯老城的歷史淵源，挖掘區(qū)域的商貿(mào)歷史、發(fā)展歷史、歷史名人等，深化項目歷史文化底蘊，從時代變遷角度闡述區(qū)位地位、價值。夢太的心海岸：圍繞別墅/公寓產(chǎn)品進行大力宣傳，展示項目景觀實景圖和配套效果圖，呈現(xiàn)優(yōu)美五星居所的生活場景，抓住女性喜愛江景的浪漫心理，號召老公為太太圓夢，促進進一步拓客

炒作推廣：四個結(jié)合結(jié)合活動：與品牌活動相結(jié)合，以大型活動集聚人氣，提高品牌形象。“大成之境湖悅山墅”豪門夜宴通過前期“大成之境、湖悅山墅”風(fēng)水論壇的炒作及鋪墊，有效整合勒流當(dāng)?shù)赜绣X人，組織圈層派對，讓客戶享受尊貴體驗。灣區(qū)絕版美墅試住體驗提供相應(yīng)產(chǎn)品的客戶預(yù)約試住體驗，有24小時管家服務(wù)，并為客戶量身定制名牌西服，及優(yōu)惠選購奢侈品，撬動輿論與口碑。

炒作推廣：四個結(jié)合陸產(chǎn)品定價市場比較法+科學(xué)定價法定價依據(jù)：對標樓盤選取■選取說明：競品項目選取，以直接與我項目客戶群沖突者為主；以項目區(qū)域內(nèi)的競品項目為主；以具有區(qū)域類似性和影響的產(chǎn)品的為參考?！鲞x取標準：近期推售或即將銷售的競爭產(chǎn)品；與項目屬性類似，客戶重疊性較大的產(chǎn)品；競品項目分布情況：洋房選取競品樓盤為：保利·海德公園碧桂園·華府商墅選取競品樓盤為：依云水岸倫教碧桂園公寓選取競品樓盤為：鉑頓城普君新城4.2競品樓盤選取競品項目——保利·海德公園項目地址：順德樂從鎮(zhèn)富華路與華康道交匯處（世紀蓮體育館斜對面）項目概況：本項目分多期開發(fā)，總規(guī)模約93.28畝。一期開發(fā)的是6棟高層，是以高層住宅為主的現(xiàn)代化國際居住生活區(qū)，總建面29萬平米；項目產(chǎn)品：三居(建面95㎡)、三居(建面95㎡)、

四居(建面125㎡)。周邊配套：廣佛線、佛山地鐵3號線、廣佛地鐵6號線；東平小學(xué)、大墩中學(xué)、M-city大型國際購物中心，新時代商業(yè)城，佛山公園、世紀蓮體育館、圖書館、婦幼保健醫(yī)院，樂從醫(yī)院。推售數(shù)量：2016年10月已推出1、2、12、13、14、15#樓，剩余9棟未推成交均價：目前預(yù)期均價20000元/㎡4.2競品樓盤選取競品項目——碧桂園·華府項目地址：順德龍江鎮(zhèn)龍洲路南側(cè)項目概況：項目北臨龍江城市中軸線龍洲路，與盈信廣場商圈、龍江文化健身廣場一路之隔，商業(yè)配套完善。本項目總規(guī)模約136.2畝，總建面35萬方。項目產(chǎn)品：五居(建面194㎡)、四居(建面122㎡)、

四居(建面127㎡）。周邊配套：雙輕軌（肇順南深+廣佛江珠規(guī)劃）/地鐵5號線（規(guī)劃）；碧桂園鳳凰酒店、麥當(dāng)勞、大潤發(fā)超市、中影國際影院、龍江醫(yī)院、龍江中學(xué)。推售數(shù)量：基本售罄，僅剩兩棟五居(建面194㎡)大戶型。成交均價：均價14000元/㎡4.2競品樓盤選取競品項目——依云水岸項目地址：順德樂從鎮(zhèn)東平新城天虹路B461號項目概況：依云水岸位于佛山市中心組團新城區(qū)（啟動區(qū)）東平河南岸。項目洋房產(chǎn)品已售罄，僅剩2棟現(xiàn)樓別墅，面積分別為570㎡和800㎡，兩棟別墅總價分別為2000萬/套、3500萬/套，毛坯交樓。項目產(chǎn)品：聯(lián)排雙拼。周邊配套：碧云天幼兒園、華英中學(xué)、實驗小學(xué)、沃爾瑪、市一醫(yī)院、中國銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、世紀蓮體育中心、佛山公園（在建）、河濱走廊推售數(shù)量：基本售罄，僅剩2棟現(xiàn)樓別墅。成交均價：均價35000元/㎡4.2競品樓盤選取競品項目——倫教碧桂園項目地址：順德倫教新城區(qū)南苑西路項目概況：倫教碧桂園為碧桂園首駐順德倫教力作，位于倫教新城核心地段，緊鄰大良北。項目地理位置優(yōu)越，龍洲路、新城路近在咫尺，10分鐘快速融入大良核心生活圈，半小時禪城生活圈。同時毗鄰105國道、碧桂路、新成路等多條快速主干線，便捷交通舉步即達。項目產(chǎn)品：雙拼別墅。周邊配套：項目配套完善，享受濱江西公園、香云紗文化中心、修建中的新順德人民醫(yī)院（三級甲等）等生活文化資源。成交均價：預(yù)期均價24000元/㎡4.2競品樓盤選取競品項目——鉑頓國際公寓項目地址：順德禪城區(qū)建新路111號項目概況：鉑頓國際公寓占地面積21566平方米，建筑面積128447.9平方米，物業(yè)管理公司為金鑰匙認證，加拿大高力國際顧問，佛山市世紀東方物業(yè)經(jīng)營管理有限公司。祖廟商圈唯一可售的小戶型公寓產(chǎn)品，佛山首見國際奢華品牌裝標。項目產(chǎn)品：44-59平，一室一廳。周邊配套：中高端商場、會所、天際泳池、地鐵廣佛線、佛山104、117、136、206等多條公車路線百花廣場站百花廣場、祖廟路、嶺南天地、祖廟、佛山市第二人民醫(yī)院、佛山市第三中學(xué)(初中部)、佛山市第一小學(xué)推售數(shù)量：已售罄。成交均價：二手均價20000元/㎡4.2競品樓盤選取競品項目——普君新城項目地址：順德龍江鎮(zhèn)龍洲路南側(cè)項目概況：項目北臨龍江城市中軸線龍洲路，與盈信廣場商圈、龍江文化健身廣場一路之隔，商業(yè)配套完善。本項目總規(guī)模約136.2畝，總建面35萬方。項目產(chǎn)品：61平。周邊配套：佛山市第二十七小學(xué)、佛山市第一小學(xué)、佛山市第二十六小學(xué)、新一佳超市、名匯大廈、佛山市第二人民醫(yī)院、南海醫(yī)院、佛山市第一人民醫(yī)院、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國農(nóng)村信用合作社。推售數(shù)量：已售罄。成交均價：均價20000元/㎡4.4土拍市場時間位置面積容積率樓面價2017年07月倫教街道新基北路以西、規(guī)劃橫八路以南地塊46畝3.511021元/平2017年06月大良街道云近東區(qū)72畝3.014650元/平2017年08月勒流西安亭大橋81.6畝3.05882元/平佛山勒流周邊土拍市場4.5市場比較法確定售價對比指標權(quán)重碧桂園璟岸保利海德公園碧桂園華府地段10%101312品牌10%101010景觀及園林10%10910物業(yè)5%101010交通10%101210配套5%101211戶型25%101010樓面價20%1066開盤時間5%101510合計100%109.959.45洋房修正后價格對比項碧桂園璟岸保利海德公園碧桂園華府修正系數(shù)10.9950.945銷售價/2000015000修正價/2010115873權(quán)重/50%50%綜合市場價17986.7510050.257936.504.5市場比較法確定售價對比指標權(quán)重碧桂園璟岸保利海德公園碧桂園華府地段10%101312品牌10%101010景觀及園林10%10910物業(yè)5%101010交通10%101210配套5%101211戶型25%101010樓面價20%1066開盤時間5%101510合計100%109.959.45底商修正后價格對比項碧桂園璟岸保利海德公園碧桂園華府修正系數(shù)10.9950.945銷售價/3000023620修正價/3015124614權(quán)重/50%50%綜合市場價27382.2515075.3712306.874.5市場比較法確定售價對比指標權(quán)重碧桂園璟岸依云水岸倫教碧桂園地段10%101210品牌10%10810景觀及園林10%1067物業(yè)5%10810交通10%101210配套5%101510戶型25%1055樓面價20%1055開盤時間5%1088合計100%107.67.35別墅修正后價格對比項碧桂園璟岸依云水岸倫教碧桂園修正系數(shù)10.760.735銷售價/3500024000修正價/4605332653.1權(quán)重/50%50%綜合市場價39352.8423026.3116326.5314.5市場比較法確定售