南非房地產(chǎn)開發(fā)與研究

南非房地產(chǎn)開發(fā)與研究

論文摘要：南非房地產(chǎn)開發(fā)與研究

論文關(guān)鍵詞：南非房地產(chǎn)開發(fā)研究

南非有4千萬人口，120多萬平方公里土地，相當(dāng)于5個(gè)英國的總面積，或者說相當(dāng)于8個(gè)遼寧省加起來的總面積。人均GDP達(dá)到4000美金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國的水平，接近世界發(fā)達(dá)國家的水平，是非洲最發(fā)達(dá)的國家之一。南非的自然環(huán)境非常優(yōu)美，平均海拔2000米，三面環(huán)海，氣候宜人，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，綠化覆蓋率很高，到處鳥語花香。城市規(guī)劃井然有序，基礎(chǔ)設(shè)施完善，以道路為例，國際標(biāo)準(zhǔn)馬路四通八達(dá)，柏油路面道路通到鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊，給房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。建筑業(yè)是南非四大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，南非房地產(chǎn)的投資額每年超過380-400億藍(lán)特（一藍(lán)特約等于1.5人民幣），每年投資額以6%-7%的速度增長；

1南非房地產(chǎn)業(yè)的市場潛力

南非房地產(chǎn)優(yōu)勢非常明顯，每年房產(chǎn)增值都在10%-20%左右，市場購買力很強(qiáng)。購買房屋的市場基礎(chǔ)主要有四個(gè)層面：

1．1投資購房者：多年來由于房地產(chǎn)增值的穩(wěn)定性，人們普遍認(rèn)為這是一個(gè)旱澇保收的投資行為，其中很大一部分是作為投資機(jī)會(huì)，買了房子再出租，租金收入不匪，或者若干年后再轉(zhuǎn)手賣掉，都有很好的回報(bào)；

1．2消費(fèi)者購房：工商管理畢業(yè)論文南非房屋作為市場流通的產(chǎn)品，其流通性非常好，不象中國人消費(fèi)習(xí)慣，買套房子一住就是十年、二十年，消費(fèi)者更換新房的頻率非?？?。買房貸款制度配套很成熟，只要有穩(wěn)定職業(yè)人士就有能力買房產(chǎn)；

1．3企業(yè)財(cái)團(tuán)購房：南非作為非洲最發(fā)達(dá)的國家，進(jìn)入當(dāng)?shù)匕l(fā)展的國際財(cái)團(tuán)和大型企業(yè)都在當(dāng)?shù)亟ǚ抠I房，都為員工解決住房或?yàn)榻?jīng)理人買房，總之帕來者購買房屋需求量很大；

1．4國際上層人事購房較多：由于南非環(huán)境氣候比北海還要好，其房價(jià)與發(fā)達(dá)國家相比較低，但生活環(huán)境條件與歐美國家不相上下，國際購買力潛力特別大，據(jù)南非當(dāng)局統(tǒng)計(jì)，每年國外人士來南非購房者占南非房屋交易量的20%以上。其中非洲各國的上層人士都在南非選擇一些房地產(chǎn)。

2南非房地產(chǎn)的開發(fā)優(yōu)勢

2．1南非市場經(jīng)濟(jì)制度穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)受政治變動(dòng)影響較小，市場規(guī)則比較規(guī)范成熟，銀行運(yùn)行商業(yè)化，稅收制度健全。南非作為非洲大陸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，世界500強(qiáng)企業(yè)都在南非駐有辦事處或企業(yè)，政治經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)相當(dāng)活躍。市場機(jī)會(huì)和企業(yè)機(jī)會(huì)結(jié)合的頻率較高，其次南非自身貧富差距較大，內(nèi)在外延發(fā)展空間良多。目前中國和歐美國家都在搶灘非洲大陸，特別是2006年中非北京論壇后，中非政府和中非經(jīng)濟(jì)文化合作力度加強(qiáng)，人力、物力、財(cái)力投入很大。南非房地產(chǎn)開發(fā)和中國房地產(chǎn)相比較，南非房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢比較明顯。舉幾個(gè)方面例子看：2．1南非的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小。投資預(yù)測相對準(zhǔn)確，這是因?yàn)槟戏欠康禺a(chǎn)法律制度非常嚴(yán)格成熟，100多年來房地產(chǎn)的法律的主要原則基本沒有太多的修改，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)戶、稅收、等細(xì)則貫徹的井然有序，南非房地產(chǎn)沒有大起大落現(xiàn)象，每年都有穩(wěn)步發(fā)展。

2．2南非政府在宏觀政策上的調(diào)控比較理性，得益于多年延續(xù)市場經(jīng)濟(jì)游戲規(guī)則，不實(shí)施忽左忽右政策或強(qiáng)制性政策，經(jīng)濟(jì)形勢相對穩(wěn)定。政府對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)態(tài)度非常好。房地產(chǎn)管理法制化觀念濃厚，行賄受賄腐敗現(xiàn)象會(huì)受到嚴(yán)厲制裁。

2．3銀行的配套制度很完善。各大銀行均為股份制商業(yè)化企業(yè)，不允許政府直接插手。銀行鼓勵(lì)消費(fèi)者多買房，房地產(chǎn)貸款按接活躍。銀行也支持發(fā)展商開發(fā)地產(chǎn)。審批程序電腦化，不會(huì)由于人的因素?fù)p害開發(fā)者的利益；

2．4南非的基礎(chǔ)設(shè)施完善，電力、通訊、污水系統(tǒng)、上水下水、道路交通設(shè)施齊全，為房地產(chǎn)建設(shè)的配套工作創(chuàng)造有利條件。無論是城市或周邊地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)是平衡的，幾乎沒有城鄉(xiāng)差別。電子商務(wù)畢業(yè)論文政府的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施配套進(jìn)度基本是同步運(yùn)行；

2．5建筑的監(jiān)理制度比較嚴(yán)格和公正。南非有嚴(yán)格的工程師技術(shù)管理制度，完整的建筑業(yè)質(zhì)量管理制度和標(biāo)準(zhǔn)材料質(zhì)量規(guī)范約束機(jī)制，確保發(fā)展商利益和顧客的利益。由于房產(chǎn)開發(fā)引起的官司很少見；

2．6由于當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格相對較低，基礎(chǔ)設(shè)施配套成本較低，進(jìn)入南非房地產(chǎn)行業(yè)的門檻相對較低，房地產(chǎn)投資存在較大空間，這個(gè)行業(yè)往往成為中國企業(yè)和個(gè)人投資首選項(xiàng)目；

3南非房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展的方向

3．1合作開發(fā)項(xiàng)目：可以進(jìn)行大型倉儲(chǔ)區(qū)開發(fā)、旅游景點(diǎn)設(shè)施開發(fā)、工業(yè)園區(qū)開發(fā)、購物中心開發(fā)、新城鎮(zhèn)開發(fā)等。。。；

3．2住宅房屋開發(fā)：中檔房屋要保持南非人崇尚自然的習(xí)慣和風(fēng)格，為了降低成本，可選擇更新?lián)Q代產(chǎn)品，替代傳統(tǒng)的材料更受歡迎；建設(shè)高檔房屋裝修要有特色，可以引進(jìn)先進(jìn)的裝修技術(shù)，但裝修主要是歐式化，襯托回歸大自然的環(huán)境，而不是中國人喜歡的那種富麗堂皇，金碧輝煌的感覺；中抵擋房屋也是南非房地產(chǎn)建設(shè)的方向之一，讓收入較低的人群能夠買得起房屋；

4南非房地產(chǎn)開發(fā)利潤概況

南非中檔房屋銷售價(jià)格，大約在每平方米5000藍(lán)特-7000藍(lán)特，（1美金=6藍(lán)特、5000藍(lán)特相當(dāng)于6500元人民幣）由于地段不同和建筑標(biāo)準(zhǔn)不同，價(jià)格也會(huì)有很大差別。平均利潤約占銷售額的25%-35%；例如3000萬藍(lán)特銷售額的利潤大于約700萬-1000萬藍(lán)特左右；投入3000萬藍(lán)特的中等開發(fā)規(guī)模的小區(qū)建設(shè)，資金投入需要1000萬元藍(lán)特，銀行可以貸款2000萬元藍(lán)特；每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期大約兩年；影響利潤的主要原因是變動(dòng)成本：包括銀行的利率、建筑成本、土地成本的變化、管理控制能力強(qiáng)弱、以及把握勢機(jī)的能力和超前的眼光等等；5南非房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)問題

南非的治安是是大家關(guān)心的問題，華人是某些犯罪團(tuán)伙襲擊的對象。華人在南非有30萬人左右，很多華人作生意比較喜歡現(xiàn)金交易，例如開商店、飯店、買賣服裝鞋帽、輕工五金交電產(chǎn)品，很容易成為犯罪團(tuán)伙搶劫的目標(biāo)。而房地產(chǎn)業(yè)完全按照當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)進(jìn)行，資金結(jié)算完全通過銀行帳戶交易，很少受到惡意偷襲；

有的華人企業(yè)來南非開發(fā)房地產(chǎn)，并沒有獲得想象中的成功。南非是一個(gè)完全的市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)相當(dāng)規(guī)范，開發(fā)工作必須遵循其經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場游戲規(guī)則，不可能靠拉關(guān)系，走后門，搞邪門歪道獲得不義之財(cái)。有些華人或華人企業(yè)可能由于語言的障礙，養(yǎng)天地正氣,法古今完人慣性思維方式和傳統(tǒng)習(xí)慣，沒有吃透當(dāng)?shù)氐那闆r，盲目開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)常發(fā)生問題。所以必須聘請當(dāng)?shù)胤深檰柣蚵蓭?、?/p>