碧桂園集團張家港城南項目資金策劃會

滬蘇區(qū)域張家港城南項目資金策劃匯報人：梁佳憲2017年1月11日CONTENTS目錄項目整體經(jīng)營指標項目資金策劃總結項目資金策劃內(nèi)容1233項目整體經(jīng)營指標1項目區(qū)位簡介項目開發(fā)計劃簡介項目主要經(jīng)濟指標項目營銷貨量鋪排及推售計劃經(jīng)蘇虞張上錫張高速公路，蘇州至張家港全長僅70公里左右，用時僅45分鐘，是去往蘇州最快捷的交通干道。S338省道為江蘇省內(nèi)的一條重要通道，通達太倉和上海。芙蓉大道東段是一條縱貫東西向的干線公路，途徑澄江、山觀、周莊等江陰各鎮(zhèn)。張家港市片區(qū)分布圖重要交通節(jié)點距離/用時路徑步行街1.6公里/5分鐘金港大道市政府3.5公里/9分鐘東環(huán)路澳洋醫(yī)院385米/3分鐘（步行）南苑西路暨陽湖實驗學校1.6公里/4分鐘北莊路河南西路暨陽湖休閑公園450米/5分鐘（步行）南苑西路金港大道

長途汽車客運站1.7公里/4分鐘南苑東路華昌路蘇虞張公路本案張家港市政府一、項目區(qū)位簡介一、項目整體經(jīng)營指標序號項目名稱單位策劃方案版一項目整體技術指標1總占地面積㎡921152容積率23建筑面積㎡2346234樓面地價元/㎡5430二核心經(jīng)營指標1計劃總收入萬元2273062計劃總支出萬元1968913凈利潤萬元30415三價值雙享經(jīng)營指標1年化自有資金投入萬元320502投資峰值萬元809003年化自有資金回報率%85.16%4成就共享金額萬元4160一、項目開發(fā)計劃簡介土地獲取同心共享投入國土證工程規(guī)劃證施工許可證項目開盤首批竣工2016.12.52017.2.152017.2.212017.2.282017.3.132017.06.242018.12.20交樓土地款分期支付簡介：首筆保證金13800萬元已于2016年12月2日支付，第一期于2017年1月3日支付至土地款的50%，第二期于2017年2月17日支付A地塊剩余土地款，B地塊二期土地款支付時間待定。2018.12.25三、營銷策略—銷售計劃產(chǎn)品戶型面積段（㎡）2017年7月推售2017年12月推售2018年推售推售時間套數(shù)面積金額推售時間套數(shù)面積金額套數(shù)面積金額（㎡）（億元）（㎡）（億元）（㎡）（億元）高層洋房YJ115T1152017-6-2430835,4204.782017-12-25211242653.28415470756.36YJ115*140T115/1402017-6-24303,9100.53————————YJ180T1802017-6-24335,9400.802017-12-2568122401.6568122401.65YJ140T1402017-6-24———2017-12-256895201.29144201602.72商業(yè)、車位———————————427672.21小計———37145,2706.11—347460256.2162712224212.94項目資金策劃內(nèi)容2關鍵政策梳理專題方案策劃項目股權架構股權架構圖滬蘇區(qū)域張家港城南項目股權架構圖張家港城南股東（暫定）：股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱上海新碧金新城港龍集團投資公司區(qū)域投資公司股份占比51%20%20%3%6%利潤分配比例51%20%20%3%6%每一天資金成本14.65萬每一天管理費用6.07萬元每一天內(nèi)部計息8.58萬元每一天資金占用成本周期開發(fā)間接費用與銷管費用總額6809萬/項目開發(fā)周期1121天周期年化自有資金32050萬*0.3/項目開發(fā)周期1121天張家港城南上海新碧集團投資公司區(qū)域投資公司金新城港龍關鍵政策梳理—集團內(nèi)部融資方式前端表外融資內(nèi)部貸款擔保方式表外融資無需擔保（僅對無息貸款提供擔保）四證齊全，最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限不超過本期實際已支出金額。融資成本年化不高于8%年化4.75%，可貸一年集團年化成本考核視為集團自有資金投入，不能降低年化成本算入項目回籠，降低年化成本關鍵政策梳理—外部一、融資方式：（1）開發(fā)貸款（四證齊全，抵押方式：土地抵押+信用擔保）。合作協(xié)議約定，碧桂園、金新城、港龍三方需按股權比例對項目公司融資提供擔保，若某一方未能提供相應擔保的，其他方可代為擔保。若碧桂園方提供擔保的，擔保費收取按照《碧桂園集團境內(nèi)融資管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。（2）施工方融資（道口貸，商票貼現(xiàn)等方式，需施工方提前開票）。二、商業(yè)按揭：達到預售條件后，首套首付20%，二套首付30%。三、公積金按揭：工程進度達到主體的三分之一，辦理公積金后，需輪候6個月方能實行放款。四、預售資金監(jiān)控：商品房預售款全部納入監(jiān)管賬戶，實行“專戶歸集，專款專用，封閉管理”。五、貨幣資本金監(jiān)控：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層（7層-11層）280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，按項目工程建設進度解款。六、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：暫無七、合作方特殊要求：暫無專項策劃方案—外部融資項目明細貸入安排

貸款銀行未定（多銀行接洽中）申報金額8億元（一期4億元、二期4億元）預計獲批時間2017.3.31貸入計劃一期2017.3.31、二期2017.8.15還貸計劃2018年3月31日還款4億2018年10月15日還款4億難點項目為合作項目，銀行對待合作項目會比較慎重，影響審批速度，同時項目合作方在項目擔保上可能存在不確定性。需協(xié)調項開發(fā)部門按照時間節(jié)點盡快取得四證。專項策劃方案—銷售回款1、付款方式：自付，合同約定付款時間；按揭，商貸的貸款合同約定首付款齊全后一個月內(nèi)貸款到賬；公積金，客戶辦理后6個月放款。2、我司要求：當?shù)劂y行對資料齊全的客戶輸出按揭放款一般在一周左右，我司要求放款時限為資料齊全的情況下二至三個工作日。3、風險：首付欠款、客戶貸款資料不齊全，導致按揭放款時間滯后；單體房價較高，對客戶資金水平及還款能力有較高要求；政府控制正簽，正簽速度遲緩，影響按揭辦理。4、應對措施：優(yōu)質客戶：派籌時對客戶名下房產(chǎn)情況、征信以及資金能力進行調查，篩選優(yōu)質客戶；優(yōu)質銀行：選擇優(yōu)質銀行進行合作，在合作銀行之間形成放款速度競爭機制；資料提前：要求客戶簽約當天即提交全部按揭資料，同時簽訂按揭貸款合同；限用公積金：限制使用公積金貸款、低首付等付款方式；關注政策：關注政策及市場變化，及時調整和靈活應對。專項策劃方案—監(jiān)控資金解凍1、預售款監(jiān)控：政府要求，商品房預售款全部納入監(jiān)管賬戶，只能用于支付工程款，償還貸款和繳納稅費；2、貨幣資本金：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層（7層-11層）280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，按照工程進度解款；3、風險：貨幣資本金解凍需配合工程進度，資金占用時間較長；4、應對措施：維持最低余額：借鑒已有項目成功經(jīng)驗，按月劃入一定比例（暫定50%）的預售款監(jiān)控資金，并通過其他多種形式及時劃出，將預售款監(jiān)控資金余額控制在較低水平（1500萬左右）；及時解凍：實時了解政策變化，及時將達到解凍條件的貨幣資本金劃出并回籠集團。專項策劃—第1年現(xiàn)金流分析備注：1、預計2017年6月24開盤，資金回正時間：10.5個月；2、經(jīng)營性現(xiàn)金流回正時間：14個月單位：萬元序號現(xiàn)金流項目第1個月第2個月第3個月第4個月第5個月第6個月第7個月第8個月第9個月（回正）

第10個月第11個月第12個月回正時間（16年12月）（10.5個月）一合約銷售

427706110611030553055611001樓款收入

351944399439973997399587902開發(fā)成本支出

786786

300

831080

250345663土地費用支出138003621827997

25041

1030564稅費支出

169921221235735728395薪酬支出

100200200

5006利息支出

475

475

9507其他收入/支出

0二經(jīng)營性現(xiàn)金流-13800-37004-2878300-300-475334113979-2152968424539-531201借款收入

40000

40000

80000

2歸還貸款

03收到股東投入138003622230000

800224歸還股東借款

40000

550005000100000三籌資性現(xiàn)金流0004000000000040000080000四累計凈現(xiàn)金流（含貸款）-13800-50804-79587-39587-39587-39887-40362-695137028-24501223412688026880五累計凈現(xiàn)金流（不含貸款）-13800-50804-79587-79587-79587-79887-80362-46951-42972-64501-57659-53120-53120專項策劃—項目周期現(xiàn)金流單位：萬元序號現(xiàn)金流項目（含稅）合計第1年第2年第3年第4年（2016年）（2017年）（2018年）（2019年）一合約銷售2523100110780141530

1樓款收入2523100645901867329882開發(fā)成本支出808220833033863386293土地費用支出1030561380089256004稅費支出23218041901135576735薪酬支出28000100012006006利息支出380001900190007其他收入/支出82000156241152523二經(jīng)營性現(xiàn)金流30415-13800-41648134298-484361借款收入80000080000002歸還貸款80000008000003收到股東投入800221380066222004歸還股東借款1104370100000010437三籌資性現(xiàn)金流0080000-800000四項目凈現(xiàn)金流30415-13800-554487885130415專項策劃—利潤概覽項目總金額（萬元）整個項目金額（萬元）高層洋房商業(yè)街非人防地下室占地面積

92,115

86,989

5,126

-建筑面積（不含人防地下室）

216,746

173,978

6,251

36,516可售面積

213,266

170,499

6,251

36,516含稅單價（元）

180,229

173,978

6,251

-一、項目總收入

227,306

207,363

10,700

9,243

1銷售收入

227,306

207,363

10,700

9,243不含稅銷售單價(元/m2)

10,658

12,162

17,117

2,531

2稅收返還

-

二、各項支出總額

186,753

169,057

8,224

9,473土地成本

93,142

87,959

5,183

-行政事業(yè)性收費與前期工程費用

5,605

4,561

173

871建造成本

68,470

59,376

1,919

7,175主體建筑安裝工程費

49,481

41,174

1,178

7,130景觀環(huán)境工程

4,103

3,875

228

-社區(qū)管網(wǎng)工程

7,539

7,278

261

-公共配套設施

6,158

6,095

217

-155工程建設其他費用

1,189

954

34

200開發(fā)間接費用

1,763

1,415

51

297營銷費用

5,046

4,603

238

205財務費用

3,800

3,467

179

155管理費用

3,154

2,521

92

540稅金

5,773

5,154

389

230三、銷售部分利潤總額

40,553

38,306

2,476

-230四、銷售部分所得稅

10,138

9,577

619

-57五、銷售部分凈利潤

30,415

28,730

1,857

-172六、銷售毛利率17.84%18.47%23.14%-2.49%七、銷售凈利潤率13.38%13.85%17.35%-1.86%專項策劃結果比對項目明細投資定案版策劃方案版變動備注項目總收