碧桂園滬蘇區(qū)域沭陽項目啟動會

滬蘇區(qū)域沭陽項目啟動會沭陽碧桂園項目部

2016年

1月14日目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計劃第四部分

財務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項目概況第一部分

投資回顧第二部分一、項目概況—項目簡介沭陽縣位列2014年全國百強縣第51名，2014年，地區(qū)生產(chǎn)總值達579.96億元，增長率10.8%,占宿遷市總量的31.8%，在宿遷全市4個轄區(qū)、市/縣中排名第一?？?cè)丝谡妓捱w全市的39.5%，排名第一。2014年末，我縣戶籍總?cè)丝跒?93.57萬人，常住人口155.2萬人，常住城鎮(zhèn)人口81.5萬人。沭陽縣為江蘇省直管縣是江蘇省人口最多、面積最大的縣。地塊位于宿遷市沭陽縣縣政府南側(cè),屬于城市發(fā)展方向城東片區(qū)版塊。周邊配套實小、樂之地廣場，醫(yī)院、銀行等。一、項目概況—項目區(qū)位城東片區(qū)（項目所在地）為政府當前重點發(fā)展片區(qū)，周邊學(xué)區(qū)、商業(yè)配套逐步完善，未來前景看好。與主城區(qū)之間不存在發(fā)展空白帶，距離沭陽新建市政府(已投入使用)1公里，路況良好（雙向4車道），車程約2分鐘。距沭陽縣核心商圈5公里，車程約8分鐘。距離最近商業(yè)圈3公里，車程6分鐘。地塊平整度較好，無景觀優(yōu)勢，周邊學(xué)校、政府單位較為集中，生活配套完善中，有銀行、醫(yī)院、大型超市等，相對較為便利。一、項目概況—項目學(xué)區(qū)本項目的學(xué)區(qū)為沭陽縣第一實小和幼兒園，是當?shù)刈詈玫膶W(xué)校，區(qū)域內(nèi)競品沭城天下和陽光天地兩個項目也屬于同一學(xué)區(qū)。第一實驗小學(xué)和幼兒園本案一、項目概況—項目區(qū)位一、項目概況—規(guī)劃方案總平圖擬于2016.1.14摘牌（103畝，容積率2.0，總用地面積6.89萬㎡，總建筑面積14.94萬㎡）目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計劃第四部分

財務(wù)策劃第五部分

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項目概況第一部分

投資回顧第二部分二、投資回顧—城市簡介沭陽縣隸屬于江蘇省宿遷市宏觀經(jīng)濟指標2015年全市總?cè)丝?90萬城區(qū)戶籍人口40萬城區(qū)常住人口35萬GDP/增速579.96億/10.8%人均GDP35115元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/增速20310/10.3%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（億元）244.56社會消費品零售總額（億元）138.70固定資產(chǎn)投資/增速383.91億/23.5%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）82.01全市商品住宅銷售面積（萬㎡）124平均交易價格（元/㎡）4235二、投資回顧—地塊基本信息占地：總面積103畝容積率：2.0地價：120萬元/畝總價：1.24億樓面地價：900是否可提前預(yù)售：否建筑密度：25%商業(yè)比例：5%綠色星級：一星是否符合土規(guī)：符合

是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：否二、投資回顧—配套11二、投資回顧—總結(jié)事項是/否描述城市是否存在富裕人群、潛在客戶是沭陽是江蘇人口最多的縣，中小企業(yè)、個體戶、外來務(wù)工人員等整體數(shù)量可觀。交通是否便捷是地塊位于宿遷市沭陽縣新縣政府南側(cè)；距沭陽縣新縣政府1公里，路況良好（雙向四車道），車程約兩分鐘。距沭陽縣中心商圈約3公里，車程約10分鐘。區(qū)位是否被有錢人認可是當?shù)匦^(qū)品質(zhì)略差，整個富裕人群有較強的改善需求。高品質(zhì)居住小區(qū)、齊全功能配套及交通通達性等綜合要求較高。是否良好學(xué)區(qū)資源是項目配套小學(xué)為沭陽最好的小學(xué)：第一實驗小學(xué)；中學(xué)為一般性中學(xué)。目錄

營銷策略第三部分

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項目概況第一部分

投資回顧第二部分沭陽縣住宅整體市場總結(jié)：（1）2015年1-11月份，成交面積112萬㎡，成交金額49.04億元，已超過去年全年銷售量，回升趨勢明顯。城市中心區(qū)（老城區(qū)）的均價約為4600-5500元/㎡（毛坯），項目所在區(qū)域內(nèi)（城東區(qū)域）洋房價格水平為4300~5200元/㎡（毛坯），基本與老城區(qū)持平。2015年全縣銷售（金額/面積）冠軍即為本區(qū)域沭城天下，成交均價4700元/㎡（毛坯）。（2）截止2015年10月，沭陽縣城在售樓盤共計68個，其中，東城區(qū)26個，南城區(qū)23個，西城區(qū)8個，老城區(qū)6個，北城區(qū)5個；有大面積產(chǎn)品（140㎡以上）發(fā)售的項目共計14個，其中東城區(qū)5個，西城區(qū)1個，南城區(qū)3個，新城片區(qū)5個；目前市場在售大面積產(chǎn)品類型主要有140㎡-160㎡三房/四房兩廳兩衛(wèi)、160㎡-180㎡四房兩廳兩衛(wèi)，180-220㎡頂層復(fù)式產(chǎn)品，大平層產(chǎn)品在市場總體供應(yīng)量不大，主要分布在東城區(qū)以及南部新城片區(qū)。（3）目前目前沭陽住宅產(chǎn)品類型單一，同質(zhì)化嚴重，且戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計相對落后，我司優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可填補市場空白；同時沭陽縣城僅有雨潤一家較為知名品牌開發(fā)商進駐，開發(fā)產(chǎn)品為綜合體，其他開發(fā)商開發(fā)水平較低，我司可憑借強大品牌影響力和開發(fā)能力配合園區(qū)環(huán)境打造，可在當?shù)匦纬闪咙c.三、營銷策略—沭陽整體市場情況（4）近年來沭陽縣加大城市化進程，吸引更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進城，未來城市住房需求將不斷擴大；且當前縣城剛需產(chǎn)品需求逐漸減弱，改善型需求持續(xù)增強，對物業(yè)、園林、環(huán)境品質(zhì)要求逐步提升，但當?shù)仄焚|(zhì)較好的樓盤鳳毛麟角，我司有較大的市場機會點。三、營銷策略—項目競品三、營銷策略—項目競品競品名稱規(guī)模(畝)容積率產(chǎn)品類型均價最新開盤時間去化情況產(chǎn)品品質(zhì)沭城天下2313.0高層毛坯47002014年6月推約1000套，去化83%產(chǎn)品較好、綠化一般沭城一品962.6高層毛坯46002014年1月推1200套，去化80%產(chǎn)品、綠化一般陽光天地1892.3高層、多層高層毛坯4800、多層毛坯52002010年在售四期及三期現(xiàn)房，目前三期僅余少量現(xiàn)房，四期去化約六成產(chǎn)品、綠化較我司差沭城天下規(guī)模占地231畝，容積率3.0發(fā)展商江蘇元凱置業(yè)有限公司位置蘇州路與永康路交匯處樓盤主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價格4700去化情況高層共推出約1000套，去化約83%樓盤特點/配套學(xué)區(qū)房、新市政府對面、智能系統(tǒng)、WIFI，公共滅蚊器。三、營銷策略—周邊競品市政府沭城一品規(guī)模占地96畝，容積率2.6發(fā)展商沭陽天成置業(yè)有限責任公司位置沭陽縣臺州路西側(cè)、蘇州東路北側(cè)樓盤主力產(chǎn)品高層、小高層近期產(chǎn)品價格4400-5200去化情況推1200套，去化80%樓盤特點/配套周邊學(xué)校（非學(xué)區(qū)）、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全三、營銷策略—周邊競品陽光天地規(guī)模占地189畝，容積率2.3發(fā)展商江蘇新天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置沭陽縣臺州南路與蘇州東路交匯處樓盤主力產(chǎn)品住宅、別墅、商鋪近期產(chǎn)品價格別墅已經(jīng)去化完，高層4600，多層5200去化情況高層2014年6月至今推出約900套房源，去化約800套，去化率約為90%樓盤特點/配套學(xué)區(qū)、離五洋廣場近三、營銷策略—周邊競品三、營銷策略—周邊競品戶型分析沭城天下主力戶型分析：90-100㎡，兩房-三房，部分兩房可以改成三房三室兩廳一衛(wèi)，99㎡兩房變?nèi)浚?2㎡三、營銷策略—周邊競品戶型分析沭城一品主力戶型分析：3室2廳1衛(wèi)約110㎡戶型較差，不規(guī)則，南北不通透3房2廳2衛(wèi)約120㎡三、營銷策略—周邊競品戶型分析陽光天地主力戶型分析：3室2廳2衛(wèi)約120㎡3房2廳2衛(wèi)約125㎡戶型一般，朝南房間多，部分戶型南北不通透，119-125㎡,3室2房2衛(wèi)三、營銷策略—產(chǎn)品定位精工YJ140戶型精工YJ160戶型精工YJ260戶型產(chǎn)品建議：容積率2.0，總可售面積約14.94萬㎡，以勞斯萊斯精裝產(chǎn)品主搶改善型市場，建議以YJ140、YJ160為主，配置少量YJ260產(chǎn)品。項目設(shè)置商業(yè)街，作為項目自有配套。售價建議：高層精裝均價6117元/㎡，商鋪建議毛坯售價11000元/㎡。我司戶型配比產(chǎn)品型號立面風(fēng)格占地（畝）規(guī)劃預(yù)估容積率層數(shù)戶型面積㎡套數(shù)占同類型產(chǎn)品規(guī)劃套數(shù)比例總建面(㎡）預(yù)估價值單方開發(fā)成本（粗成本）凈利潤(萬元)畝產(chǎn)凈利潤（萬元）凈利潤率（%）銷售單價(元/㎡)總值土地建造成本稅費及(億)成本(元/㎡)(元/㎡)其它費用17F高層（精裝）YJ260現(xiàn)代57.81.6217250344%894261170.55114436619836458212%18F高層（精裝）YJ140現(xiàn)代5411.621814032041%4499061172.751144366198338278212%25F高層（精裝）YJ160現(xiàn)代546.52.192516543255%7238061174.4384836619833483809%

小計

95.31.8--786-126312

7.73------商鋪（含銷售中心）--80/p>

0.5023542991214373314422%地下車位（不計容）

----1-650-1852517150.39

1599215-282--8%合計--103.3---1436

149419

8.62

83077810%三、營銷策略—項目優(yōu)勢競品品質(zhì)沭陽縣城僅有雨潤為品牌開發(fā)商進駐，開發(fā)產(chǎn)品為綜合體，其他開發(fā)商開發(fā)水平較低，我司強大開發(fā)能力與環(huán)境體驗，可在當?shù)匦纬奢^大影響力產(chǎn)品特點：城區(qū)住宅產(chǎn)品類型單一，同質(zhì)化嚴重，且戶型結(jié)構(gòu)一般，我司精工系列優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可填補市場空白；沭陽縣城剛需產(chǎn)品需求逐漸減弱，改善型需求持續(xù)增強，對物業(yè)、園林、環(huán)境品質(zhì)要求逐步提升，但當?shù)仄焚|(zhì)較好的樓盤鳳毛麟角，我司有較大的市場機會點。品牌+展示區(qū)+物業(yè)+戶型+精裝修+學(xué)區(qū)碧桂園一線品牌千億房企專業(yè)造城24載區(qū)域價值城市發(fā)展方向市府旁精英教育資源實驗幼兒園實驗小學(xué)精裝洋房一步到位省錢省時省力省心最優(yōu)配套樂之地廣場醫(yī)院、銀行、公園五星服務(wù)一如既往國家一級資質(zhì)物業(yè)交通價值雙向4車道8分鐘暢達市中心私家園林五重高爾夫坡地景觀出則繁華、入則寂靜沭陽高品質(zhì)人居典范至強潛力——縣政府前，坐鎮(zhèn)黃金地段至美環(huán)境——享譽業(yè)界，五重立體皇家園林至尊配套——商超、醫(yī)院、銀行、公園環(huán)伺，坐享便利至好物業(yè)——國家一級資質(zhì)物業(yè)五星級服務(wù)體驗至好產(chǎn)品——全城唯一精裝修、大平層成功人士首選至多商圈——大潤發(fā)、樂之地廣場、海寧皮革城，多重商圈交匯至強品牌——千億房企、中國地產(chǎn)十強至優(yōu)教育——第一實小、幼兒園、私享精英教育三、營銷策略—項目定位根據(jù)項目定位，結(jié)合客群特征選擇最優(yōu)渠道，有的放矢用最強的品牌、最具潛力的區(qū)位、最好的產(chǎn)品、最美的園林、最貼心的物業(yè)、最優(yōu)的教育、最尊尚的配套實現(xiàn)沭陽人居典范的目標在合理費率下保障營銷效果最大化三、營銷策略—項目定位推廣主題活動策略包裝策略投放策略拓客鋪排2.22碧桂園城市展廳華美綻放，寶馬香車美女展、五星物業(yè)巡游。4.10產(chǎn)品發(fā)布會暨派卡、物業(yè)巡游4,23-5.14期間舉辦花鄉(xiāng)沭陽代言人評選，在這期間每個周末舉辦初賽，5.14當天總決賽暨示范區(qū)完美開放5月14日認籌5月28開盤活動5.15-5.28銷售明星夜活動城市展廳選址及裝修示范區(qū)、綜合樓、泛會所包裝銷售氣氛包裝網(wǎng)絡(luò)、自媒體品牌導(dǎo)入、媒體采風(fēng)宣傳，尤其是利用當?shù)卮骎和水軍團隊，網(wǎng)絡(luò)造勢短期報紙、影視、網(wǎng)絡(luò)及線下，品牌導(dǎo)入長期線下投放，主要為戶外大牌、交通指示、燈箱、公交車身等本階段根據(jù)節(jié)點選擇本地較有影響力的媒體渠道進行投放，線上線下微信大V全覆蓋渠道搭建、大客戶拜訪，確定不同客群拜訪禮，梳理政府、大型企業(yè)、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生等客群渠道展點鋪設(shè)、渠道拜訪、圈層活動、展廳展示，全面展開線下攻勢，最后利用示范區(qū)開放完美收客兵團作戰(zhàn)、全力沖刺，針對前期意向客戶逐一攻破全年推廣策略及思路：本案以渠道拓客為主，輔以線下資源整合，線上同步跟進。

在推廣上緊跟重大節(jié)點，運用線下媒體（戶外大牌、院線廣告、公交車身、

社區(qū)燈箱等）、渠道拓展（策劃融入銷售拓客團隊、銷售個人客戶渠道的建立）、活動推廣（事件營銷引起關(guān)注、主題活動大量蓄客、節(jié)點大活動集中收客）、現(xiàn)場包裝等組合型策略，撬動沭陽市場。廣泛拓客期：好房中的勞斯萊斯，值得期待硬廣強拓期：至美示范區(qū)即將開放，火爆認籌即將開始開盤期：可怕的奇績”，沭陽碧桂園開盤即售罄前期渠道期：沭陽碧桂園，城市展廳即將盛大公開品牌導(dǎo)入期：碧桂園來了，是時候換套好房子了7.常銷期4.廣泛拓客期5.硬廣強拓期3.前期渠道期6.開盤期2.品牌導(dǎo)入期1月14日摘牌5月14日示范區(qū)開放5月28日盛大開盤2月22日城市展廳開放1.摘牌準備期4月10日派卡5月14日認籌5月10日VIP購房通提前收客2月5日千億房企禮獻沭陽，桂圓獻禮、情人節(jié)玫瑰全城送2月5日展廳達到待客標準展點的設(shè)置與包裝三、營銷策略—推廣策略目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計劃第四部分

財務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項目概況第一部分

投資回顧第二部分四、開發(fā)計劃—里程碑計劃檔案號:HB-SQSYBGY20160118領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā):沭陽碧桂園2016年里程碑計劃苑區(qū)圖

編

號產(chǎn)品情況土地獲?。ㄕ苹蚝炗喭恋爻?轉(zhuǎn)讓協(xié)議）規(guī)劃設(shè)

計方案

確定開工開售竣工驗收

及備案交樓聯(lián)合驗收備注類型層數(shù)建筑面積（㎡）交付

標準展示區(qū)

示范單位①綜合樓

（銷售中心）22061豪裝2016-1-142015-12-232016-4-12016-6-11

(對外開放）————1、銷售中心設(shè)置于綜合樓首層。

2、示范區(qū)高層示范單位設(shè)置在3層，要求開放時5層以下拆除排柵達到完美開放條件。

3、首期推貨4#樓屋面設(shè)置消防水箱，首期驗收需要消防完成驗收，4#樓為25層，，并且當?shù)卣笸粫r開發(fā)必須同時要求驗收。

英倫商業(yè)街12282毛坯1#樓高層洋房板房（YJ140、YJ160T）17300.00精裝非示

范單位1#樓高層洋房（YJ140、YJ160T）1710088.70精裝2016-6-18

(開售）2017-12-152017-12-20首期貨量區(qū)②2#、3#、6#高層洋房

（YJ140）1830402精裝

4#高層洋房

（YJ160T）2516796.0精裝二期貨量區(qū)③5#、8#、9#高層洋房

（YJ160T）2550388精裝待定待定待定待定1、二期開工根據(jù)首期貨量去化而定，目前時間為待定。（5#、8#、9#高層）

地下室-1

7#高層洋房

（YJ140）1810134精裝10#高層洋房

（YJ260）178689精裝11#停車樓45535精裝（7#、10#）地下室113236.00毛坯注:（1）2016年春節(jié)為2016-2-8，2017年春節(jié)為2017-1-28；(2)預(yù)售條件：高層洋房需完成至主體的二分之一；制表日期：2016年1月18日30四、開發(fā)計劃—開工示意圖摘牌時間：2016年1月14日總地價：1.24億總占地面積：103畝

容積率：2.0住宅建筑面積12.63萬㎡總貨值(含車位、綜合樓）：8.62億地價:120萬元/畝樓面地價：900元/㎡

示范區(qū)占地面積約11200m2綜合樓YJ160板房（位于三樓）YJ140板房（位于三樓）示范區(qū)范圍一期首推貨量一期首推貨量示范區(qū)二期貨量二期貨量貨量（萬m2）套數(shù)貨值（億）首推洋房貨量期5.693803.48首期商業(yè)0.25160.27后期洋房貨量6.944064.25合計12.888028.00四、開發(fā)計劃—設(shè)計計劃設(shè)計部門輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院綜合樓單體方案已完成博意長沙分院綜合樓基礎(chǔ)圖2016.1.25綜合樓施工圖2016.1.31綜合樓裝修水電暖圖2016.2.17裝修設(shè)計院綜合樓裝修材料表2016.2.4綜合樓裝修水電條件圖2016.2.6綜合樓裝修施工圖2016.2.6綜合樓軟裝2016.2.28設(shè)計部門輸出成果完成日期博意長沙分院板房施工圖2016.1.31板房裝修水電暖圖2016.2.17裝修設(shè)計院板房裝修材料表2016.2.6板房裝修水電條件圖2016.2.6板房裝修施工圖2016.2.20板房軟裝2016.3.5綜合樓樣板房設(shè)計部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖2016.1.25景觀設(shè)計中心景觀方案2016.2.4園建施工圖2016.2.20水電結(jié)構(gòu)圖2016.3.25綠化地形圖2016.3.30展示區(qū)管網(wǎng)及景觀設(shè)計部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計院總平報建版2016.1.23總平施工圖2016.2.7博意長沙分院一期貨量樁基圖2016.1.30一期貨量單體施工圖2016.2.25裝修設(shè)計院貨量裝修圖待定景觀設(shè)計中心貨量景觀圖待定貨量區(qū)圖紙32序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間1瓷磚302016.2.72016.4.42潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）302016.2.172016.5.303配電箱302016.2.172016.3.174燈具類402016.2.182016.5.305開關(guān)面板302016.2.182016.5.306中央空調(diào)302016.2.192016.5.157電器類（抽油煙機、其他）302016.2.192016.6.18路燈、草坪燈、高桿燈302016.3.12016.5.159室內(nèi)健身器材452016.3.12016.5.1510石雕、銅雕、仿砂巖雕602016.2.302016.5.1511戶外用品類（游樂設(shè)施、花盆、陶罐、戶外家具）452016.2.302016.5.1512精裝修類（門、木地板、浴室柜、櫥柜）452016.2.152016.5.1513家具（樣板房）452016.3.12016.6.514飾品（樣板房）452016.3.12016.6.515家具（綜合樓）452016.3.12016.6.516飾品（綜合樓）452016.3.12016.6.516泛會所家私飾品452016.3.52016.6.5甲供四、開發(fā)計劃—采購（項目下單）計劃責任人：工程-鄭永昌區(qū)域-杜衛(wèi)尉供貨方式序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項目專項分包C類）1塑鋼門窗及配件152016.2.152016.4.1甲指乙供塑鋼門窗等序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間1外墻涂料302016.2.202016.3.252內(nèi)墻涂料302016.2.202016.3.253反應(yīng)型防水卷材302016.2.42016.3.144火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)302016.2.152016.3.255電線電纜202016.2.152016.3.256玻纖瓦302016.2.152016.4.17紙皮磚302016.2.152016.4.18文化石材302016.2.152016.4.1甲指（簽三方合同）乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)四、開發(fā)計劃—采購（項目下單）計劃供貨方式序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項目專項分包B類）1防火門402016.2.152016.5.12淋浴屏風(fēng)302016.2.202016.5.13鋅鋼組合欄桿302016.2.202016.4.30甲分包四、開發(fā)計劃—招標計劃序號招標工程名稱（展示區(qū)）進場需求范圍招標立項書提交時間招標進展1一標段樁基工程2016.1.28一標段議標未定標2一標段總承包工程2016.1.15一標段議標暫定四川十五建3樁基檢測工程2016.2.17一標段預(yù)議標未定標4展示區(qū)園建工程2016.3.30展示區(qū)范圍預(yù)議標未定標5門窗工程2016.4.5板房、綜合樓預(yù)議標暫定總包6室內(nèi)裝修工程2016.3.15展示區(qū)范圍議標未定標7機電安裝2016.2.15

展示區(qū)范圍議標暫定騰安機電8營銷圍擋、廣告標識工程2016.1.25

展示區(qū)范圍議標暫定江蘇瑞杰網(wǎng)絡(luò)文化傳媒有限公司9亮化工程泛光照明2016.3.30展示區(qū)范圍預(yù)計2016.2.25未定標序號招標工程名稱（貨量區(qū)）進場需求范圍招標立項書提交時間招標進展1臨時圍墻2016.1.15整個地塊議標暫定總包2土方工程2016.1.15整個地塊未定標未定標3室內(nèi)消防單位招標2016.3.15

整個地塊預(yù)計2.4未定標4鋅鋼欄桿2016.5.5整個地塊指定單位未定標5防火門2016.5.5整個地塊指定單位未定標7室外供配電招標2016.3.25整個地塊當?shù)貕艛唷?燃氣單位2016.3.25整個地塊當?shù)貕艛唷?自來水單位2016.3.25整個地塊當?shù)貕艛唷?0弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)2016.3.25整個地塊當?shù)貕艛唷熑稳耍汗こ?鄭永昌合約-郁江四、開發(fā)計劃—報建計劃發(fā)改、規(guī)劃、國土、住建、人防、供電水等初步溝通、資料獲取主要事項完成情況完成日期：2016/1/12

環(huán)評、能評立項用地規(guī)劃許可證國土證圖紙審查完成日期：2016/1/30

完成日期：2016/2/20完成日期：2016/2/5完成日期：2016/2/25完成日期：2016/3/15完成日期：2016/3/20規(guī)劃許可證中標通知書預(yù)計完成日期：2016/3/20施工證預(yù)計完成日期：2016/3/30四、開發(fā)計劃—報建計劃完成規(guī)劃設(shè)計條件國有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2016年1月14日2016年2月1日商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項完成節(jié)點時間2016年2月5日2016年3月30日2016年3月30日2016年5月27日責任人：李祥首期貨量節(jié)點2016年2月25日四、開發(fā)計劃—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置為了增加晚上圍擋的視覺效果，建議標黃色曲線的轉(zhuǎn)角圍擋位置加射燈，每隔3米設(shè)置一個射燈，轉(zhuǎn)角圍擋約30米，共設(shè)8~10個射燈。（轉(zhuǎn)角圍擋高8米）由于該道路邊上有很多樹木遮擋，圍擋過高正好會被樹梢遮擋，所以項目外圍圍擋高3米。會所和商業(yè)街前面由于是短期放置，從成本角度考慮，建議直接在墻面上懸掛噴繪布即可。苑區(qū)內(nèi)部圍擋高6米。景觀園林高檔綜合樓四、開發(fā)計劃—參觀動線露天泳池五星體驗館YJ160板房泛會所YJ140板房四、開發(fā)計劃—臨時道路與道口設(shè)置道路開口地塊紅線四、開發(fā)計劃—臨路（樁基、土方、總包施工）臨時道路道路原則：1、道路在場地內(nèi)形成環(huán)路，盡量結(jié)合永久道路施工，路面標高控制比永久道路低20cm。2、臨路盡可能設(shè)于紅線外。入口至展示區(qū)路面硬化，方便材料運輸。3、其余場地內(nèi)臨路為現(xiàn)澆混凝土路面，寬度大于4米。行車線路施工道路四、開發(fā)計劃—臨水給水接駁點已申請，暫未通水綜合樓用水施工用水展示區(qū)四、開發(fā)計劃—臨電500kvA500kvA變壓器一級配電箱二級配電箱接入口由于場地條件限制，總包生活區(qū)定于項目北側(cè)，該地塊為后期綠化，避免一、二期施工正常施工范圍，其中民工宿舍距離主樓較近樓棟待二期開工進行局部調(diào)整，民工宿舍共計為114間，可容住660人。四、開發(fā)計劃—臨設(shè)材料堆放加工鋼筋加工區(qū)攪拌機塔吊展示區(qū)設(shè)二臺塔吊，同時作為首推貨量區(qū)的主樓施工，首推貨量區(qū)總計四臺塔吊，其中2#樓為QTZ63=53M，其它為QTZ63=38M。展示區(qū)塔吊必須在2016年2月17日前安裝完成，塔吊安裝避開管線位置。四、開發(fā)計劃—現(xiàn)場塔吊及材料加工區(qū)布置1四、開發(fā)計劃—樁基工程展示區(qū)首期貨量區(qū)，由于綜合樓暫定打樁，根據(jù)現(xiàn)場布置兩臺樁機，1臺打綜合樓、然后打2#樓、3#樓，另一臺打1#樓、然后打4#樓、6#樓；每棟工期約9天（展示區(qū)工期為9天）。首推貨量主樓1#樓（17層）：開始：2016-2-14結(jié)束：2016-2-23主樓4#樓（25層）:開始：2016-2-24結(jié)束：2016-3-3主樓6#（18層）:開始：2016-3-4結(jié)束：2016-3-131綜合樓（2層）：開始：2016-2-14結(jié)束：2016-2-20主樓3#（18層）：開始：2016-3-2結(jié)束：2016-3-11主樓2#（18層）：開始：2016-2-21結(jié)束：2016-3-1四、開發(fā)計劃—工程策劃重點第一重點：綜合樓綜合樓為樁基礎(chǔ)工程，工期較長，裝修工程，施工專業(yè)工種繁多，工期最為緊張；大堂為挑高大堂，土建移交裝修工作面會較晚且地面墻面裝修復(fù)雜。第三重點：泳池及水池泳池、水景、景墻施工工藝復(fù)雜，周期長，且要考慮為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時間。第二重點：室內(nèi)YJ140+YJ160樣板板房YJ140+YJ160樣板房，位于1#樓為三層室內(nèi)板房，主體需要做到五層頂，同時外立面需要展示，板房內(nèi)砌體抹灰完成完成后才可以裝修，工期緊張，公共部位、泛會所和體驗館也要裝修完成，工程量較大。開工（樣板區(qū)）正負零(綜合樓)主體封頂(綜合樓)綜合樓裝修完成完美開放19天2016-4-42016-5-42016-3-42016-2-1430天30天10天四、開發(fā)計劃—工期目標（項目內(nèi)控）招拍掛摘牌2016-1-143個月完美開放（扣除春節(jié)30天）2016-5-1490天四、開發(fā)計劃-管理思路及趕工措施趕工方法有工作面、有人夜間照明24小時三班倒搶白天、戰(zhàn)雨天，作息實行三班倒“現(xiàn)場一片燈，燈下一遍人”及時審圖，優(yōu)化工法（例：外墻線條、二次結(jié)構(gòu)一次成形）；提前交底，定期培訓(xùn)，獎懲掛鉤，責任到人；明確重點，制定專項措施；分析工量，進行措施優(yōu)化；夜間趕工雨季施工，制定專項預(yù)案；合理堆放材料保證暢通。樣板房砌體施工，先做外墻砌體，提前完成外立面展示。春節(jié)施工2016-5-14開放

2016-4-10

綠化進場一、綜合樓三、園林綠化四、開發(fā)計劃-示范區(qū)控制節(jié)點（項目內(nèi)控）2016-5-14開放4-18砌筑四層完成二、1#實體板房2015-2-14開工3-4正負零4-15抹灰（含門窗）5-5外墻完成（涂料、石材）2016-5-14開放5-10聯(lián)合驗收5-8軟裝家私飾品完成5-5硬裝完成4-7泳池鋪貼完成5-10道路鋪裝完成4-4主體封頂

2-23樁基土方5-4室內(nèi)硬裝3-20砌筑開始4-10總包移交裝修4-25抹灰（含門窗）5-10聯(lián)合驗收2-23樁基土方3-20主體五層5-5外墻涂料完成2016-2-14開工5-7泳池設(shè)備調(diào)試完成

3-1正負零

4-20綠化大樹小苗完成5-8軟裝家私飾品完成4-20綜合市政管網(wǎng)完成2016-3-27園建進場貨量區(qū)節(jié)點控制2#、3#、4#、6#樓四、開發(fā)計劃-貨量區(qū)控制節(jié)點（項目內(nèi)控）2016-5-28達預(yù)售條件

2016-2-29±0完成2016-1-29開工備注：首期貨量現(xiàn)有預(yù)售條件為主體結(jié)構(gòu)二分之一，主樓無地下室，為關(guān)鍵節(jié)點，人員優(yōu)先考慮增援樣板區(qū)第一重點：泳池主體，優(yōu)先施工；水景、景墻與泳池主體同步施工，施工周期長，為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時間。工期：2016年3月1日至2016年5月10日。第二重點：展示區(qū)園路、大面積鋪裝與泳池周邊水景等同步施工，分段澆筑園路、分段鋪貼，保障園建工作面及路面質(zhì)量。四、開發(fā)計劃—園建綠化四、開發(fā)計劃—項目難點未取得施工證的情況，提前動工的溝通問題；冬季施工及工人春節(jié)是否能及時回崗，影響工程質(zhì)量及進度；圖紙設(shè)計進度，是否能滿足報建要求，特別是審圖回復(fù)速度；紅線內(nèi)高壓電線遷移速度較慢，影響展示施工；項目隔壁為廣宇學(xué)校，離學(xué)校區(qū)很近，夜間施工難度較大，擾民投訴問題；目錄

營銷策略第三部分

開發(fā)計劃第四部分

財務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項目概況第一部分

投資回顧第二部分四、財務(wù)策劃-項目目標（項目內(nèi)控）項目開放時間：2016-5-14項目開盤時間：2016-5-28開放時間目標：3個月現(xiàn)金回正目標：0.67年項目總貨值：8.62億土地獲利倍數(shù)：0.82首期供貨：3.75億凈利潤率：11.8%全年銷售目標：4億自有資金回報率：281%首期項目去化率：80%成就共享目標：0.18億備注:該收入指標中不含人防車位租賃收入0億元四、財務(wù)策劃—財務(wù)經(jīng)營指標指標數(shù)據(jù)指標數(shù)據(jù)指標數(shù)據(jù)獲取方式招拍掛每畝單價(萬元)120畝數(shù)103容積率2.0總地價（億元）1.24樓面地價（元）900畝產(chǎn)利潤（萬元）98.02土地獲利倍數(shù)0.82銷售凈利率11.8%總可售面積(萬㎡)14.94總銷售收入(億元)8.62IRR84%備注:該收入指標中不含人防車位租賃收入0億元四、財務(wù)策劃—財務(wù)資金策劃現(xiàn)金流（萬元）沭陽碧桂園現(xiàn)金流量圖2016.3.14土地款0.38億2016.2.15貸款1億2016.2.14土地款及契稅0.91億2016.9月資金為正款項金額(億)時間土地款0.9116/2/14土地款0.3816/3/14貸款1.0016/2/15還貸1.0018/2/15土地款：1.29億開發(fā)貸：1.00億(2年，利率上浮10%)2016.5.28開盤2017.1月計提成就共享獎金2018.1月歸還貸款1億四、財務(wù)策劃-

成就共享概覽成就共享金額1814萬凈利潤10138萬土地摘牌時間2016.1.14總貨量洋房12.63萬m2開工時間2016.2.1