2023年4月自學(xué)考試00169房地產(chǎn)法真題及參考答案

全國(guó)2023年4月高等教育自學(xué)考試

房地產(chǎn)法

【課程代碼】00169

一、單項(xiàng)選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項(xiàng)中只有一項(xiàng)是最

符合題目要求的，請(qǐng)將其選出。

1、下列不屬于房地產(chǎn)范疇的是（D）

A、建設(shè)用地使用權(quán)

B、房產(chǎn)

C、國(guó)有建設(shè)用地

D、基本農(nóng)田

2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立時(shí)間是（B）

A、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同成立時(shí)

B、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)

C、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)

D、取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證時(shí)

3、下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（C）

A、不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理

B、不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外

C、當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記以單方申請(qǐng)為原則，雙方申請(qǐng)為例外

D、查封登記由登記機(jī)構(gòu)按照法院的查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行登記，不需要申請(qǐng)

4、下列不屬于房地產(chǎn)交易的是（A）

A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

B、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

C、、房地產(chǎn)抵押

D、房屋租賃

5、土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為（C）

A、5年

B、10年

C、15年

D、20年

6、下列關(guān)于集體土地征收的表述，正確的是（C）

A、集體土地征收的補(bǔ)償原則是適當(dāng)補(bǔ)償

B、集體土地征收需征得被征收的單位和個(gè)人同意

C、集體土地征收的審批權(quán)限集中在國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府

D、集體土地征收的實(shí)質(zhì)，是國(guó)家強(qiáng)行收買(mǎi)集體土地的使用權(quán)，并不改變土地所有權(quán)

7、根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定

公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的（D）

A、成本價(jià)格

B、政府指導(dǎo)價(jià)

C、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格

D、市場(chǎng)價(jià)格

8、以出讓方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)的最高年限為（B）

A、40年

B、50年

C、60年

D、70年

9、下列關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收的說(shuō)法，不正確的是（A）

A、建設(shè)單位可以參與搬遷活動(dòng)

B、實(shí)施房屋征收應(yīng)該先補(bǔ)償、后搬遷

C、房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回

D、人民政府的征收決定一旦生效，房屋所有人的所有權(quán)消滅

10、征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋只能是為了（C）

A、國(guó)家利益

B、集體利益

C、公共利益

D、單位利益

11、新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取的《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期為（C）

A、6個(gè)月

B、9個(gè)月

C、1年

D、2年

12、下列關(guān)于建筑工程分包與轉(zhuǎn)包的表述，正確的是（B）

A、分包單位可將其承包的建設(shè)工程再分包

B、合同承包人轉(zhuǎn)包的建設(shè)工程合同無(wú)效

C、通常情形下，勞務(wù)分包為法律所禁止

D、施工總承包單位可將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位

13、下列關(guān)于建設(shè)工程合同承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)的說(shuō)法，正確的是（B）

A、承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)基于建設(shè)工程承包人與發(fā)包人的約定而產(chǎn)生

B、優(yōu)先受償?shù)墓こ炭罘秶üと斯べY、材料款等在工程建設(shè)中實(shí)際支出的款項(xiàng)

C、優(yōu)先受償?shù)墓こ炭罘秶ㄒ虬l(fā)包人違約所造成的承包人的利息損失或違約金

D、承包人行使工程款優(yōu)先受償權(quán)的期限為1年

14、建筑質(zhì)量對(duì)外責(zé)任的承擔(dān)者是（C）

A、勘察、設(shè)計(jì)單位

B、建筑施工企業(yè)

C、建設(shè)單位

D、建筑材料供應(yīng)商

15、下列情形中不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的是（B）

A、房屋租賃期間內(nèi)，因析產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房屋的

B、房屋在出租前已被人民法院依法查封的

C、房屋租賃期間內(nèi)，因繼承轉(zhuǎn)讓房屋的

D、房屋在出租后設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的

16、商品房現(xiàn)售與預(yù)售的分界點(diǎn)是（A）

A、商品房竣工驗(yàn)收合格

B、項(xiàng)目竣工備案

C、物業(yè)管理方案已落實(shí)

D、建筑物主體結(jié)構(gòu)已完工

17、存量房客戶(hù)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)中的交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于（D）

A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

B、交易保證機(jī)構(gòu)

C、開(kāi)戶(hù)銀行

D、交易當(dāng)事人

18、下列關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的說(shuō)法，正確的是（B）

A、出租人將房屋出賣(mài)給出租人的岳父，則承租人不可主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

B、出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，承租人可請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任

C、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在10天內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

D、出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人，則承租人可以主張出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)

賣(mài)合同無(wú)效

19、根據(jù)《房屋經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，保存期不少于（C）

A、2年

B、3年

C、5年

D、8年

20、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)（A）

A、經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意

B、經(jīng)有利害關(guān)系的多數(shù)業(yè)主同意

C、經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主一致同意

D、經(jīng)小區(qū)多數(shù)業(yè)主同意

21、下列關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的說(shuō)法，不正確的是（D）

A、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

B、業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議

C、業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)

D、業(yè)主委員會(huì)主任由街道辦事處指定

22、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，制定臨時(shí)管理規(guī)約的主體是（B）

A、業(yè)主大會(huì)

B、建設(shè)單位

C、業(yè)主委員會(huì)

D、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

23、物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立（D）

A、發(fā)布指令

B、進(jìn)行指揮

C、發(fā)布指示

D、進(jìn)行指導(dǎo)

24、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說(shuō)法，正確的是（A）

A、使用權(quán)不明的房地產(chǎn)不得抵押

B、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押

C、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不一并抵押

D、以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，可將該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍

內(nèi)的土地使用權(quán)分開(kāi)設(shè)定抵押權(quán)

25、在同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的情形下，下列關(guān)于拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款清償順序的說(shuō)

法，不正確的是（B）

A、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償

B、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)的先后順序清償

C、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償

D、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償

26、申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)，根據(jù)合同的約定購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人在借款人因意外事故和疾病等影

響家庭收入，喪失部分或全部還款能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房產(chǎn)不致被收回或拍賣(mài)，此

種保險(xiǎn)為（D）

A、保證保險(xiǎn)

B、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

C、人身保險(xiǎn)

D、信用保險(xiǎn)

27、已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，該經(jīng)濟(jì)適用住房（D）

A、由政府按市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)

B、由政府按原價(jià)回購(gòu)

C、由政府無(wú)償收回

D、由政府按規(guī)定及合同約定回購(gòu)

28、職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于（A）

A、職工個(gè)人所有

B、單位所有

C、職工與單位共同所有

D、住房公積金管理中心所有

29、下列關(guān)于住房公積金的說(shuō)法，正確的是（A）

A、住房公積金實(shí)行存貸掛鉤，只有繳存了住房公積金的職工才能申請(qǐng)貸款

B、每個(gè)職工可以有不止一個(gè)住房公積金賬戶(hù)

C、出境定居的職工不可以提取職工住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額

D、住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)是住房公積金管理中心

30、下列關(guān)于契稅的說(shuō)法，正確的是（A）

A、契稅由房屋產(chǎn)權(quán)承受方繳納

B、房屋贈(zèng)與不用繳納契稅

C、房屋交換不用繳納契稅

D、契稅稅率全國(guó)統(tǒng)一為5%

二、多項(xiàng)選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項(xiàng)中至少有兩項(xiàng)是符

合題目要求的，請(qǐng)將其選出，錯(cuò)選、多選或少選均無(wú)分。

31、下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記的表述，正確的有（ABCDE）

A、申請(qǐng)人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效

B、異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償

C、異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記

D、異議登記使登記簿記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不能主張依據(jù)登記的公信力受到保

護(hù)

E、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登

記

32、依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予

的補(bǔ)償包括（ABC）

A、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償

B、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償

C、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

D、因征收房屋造成的市場(chǎng)利益的損失

E、因征收房屋造成的精神損害補(bǔ)償

33、下列用地中，可以以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的有（ABDE）

A、國(guó)家機(jī)關(guān)用地

B、軍事用地

C、服務(wù)業(yè)用地

D、戒毒所用地

E、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

34、下列關(guān)于國(guó)有土地上建設(shè)用地使用權(quán)的表述，正確的有（ABE）

A、是以建造并保存建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施為目的的權(quán)利

B、是存在于國(guó)家所有的土地上的權(quán)利

C、原則上沒(méi)有使用期限的規(guī)定

D、是擔(dān)保物權(quán)的一種

E、是用益物權(quán)的一種

35、在取得完全產(chǎn)權(quán)之前，經(jīng)濟(jì)適用住房不得（ABCDE）

A、出售

B、出租

C、出借

D、閑置

E、擅自改變住房用途

三、名詞解釋題；本大題共5小題，每小題3分，共15分。

36、地役權(quán)

答：

是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，（2分）以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。（1分）

37、招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)

答：

是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，（1分）邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法?/p>

和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，（1分）根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（1分）

38、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

答：

是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（1分）保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。（2分）

39、商品房包銷(xiāo)

答：

是指出賣(mài)人與包銷(xiāo)商訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)商以出賣(mài)人的名義

銷(xiāo)售，（2分）包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售房屋，由包銷(xiāo)商按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

（1分）

40、房地產(chǎn)融資

答：

是指借助貨幣流通，（1分）為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)等環(huán)節(jié)進(jìn)行貨幣資金的調(diào)劑及其他相關(guān)的金

融服務(wù)。（2分）

四、簡(jiǎn)答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。

41、簡(jiǎn)述集體土地征收中的''一書(shū)四方案〃。

答：

（1）征收土地需由市、縣人民政府?dāng)M定“一書(shū)四方案”，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)：批準(zhǔn)后，

由市、縣人民政府組織實(shí)施。（2分）

（2）“一書(shū)四方案”是指建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、（1分）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、（1分）補(bǔ)充耕地方案、

（1分）征用土地方案、供地方案。（（1分）

42、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的特征。

答：

（1）合作開(kāi)發(fā)中負(fù)責(zé)具體開(kāi)發(fā)的一方必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。（2分）

（2）合作開(kāi)發(fā)雙方當(dāng)事人共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。（2分）

（3）在合作開(kāi)發(fā)的雙方當(dāng)事人最終分配利潤(rùn)前，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在法律上屬于提供開(kāi)發(fā)載體的一方當(dāng)事人。

（2分）

43、簡(jiǎn)述《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接驗(yàn)收義務(wù)。

答：

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。（2分）

（2）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)。（2分）

（3）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工

作。（2分）

44、簡(jiǎn)述《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)的要求。

答：

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。（1分）

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的約

定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。（（1分）

（3）兩家或兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開(kāi)展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，

不得向委托人增加收費(fèi)。（2分）

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人

書(shū)面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2分）

五、論述題：本題10分。

45、試述商品房質(zhì)量問(wèn)題的分類(lèi)及相應(yīng)的處理。

答：

（1）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格及其處理。（1分）主體質(zhì)量不合格，即房屋承重系統(tǒng)不滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，不能

實(shí)現(xiàn)其功能。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，商品房買(mǎi)受人有權(quán)退房：給買(mǎi)受

人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（2分）

（2）功能缺陷及其處理。（1分）商品房功能缺陷，即房屋不具備必要功能，或者存在可能危及買(mǎi)受人

人身、財(cái)產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷。在實(shí)務(wù)處理中，功能缺陷如果是可修復(fù)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修復(fù)整改，并

賠償買(mǎi)受人不能使用房屋的損失；對(duì)存在不能修復(fù)的功能缺陷的商品房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同（退

房）并要求賠償損失。（3分）

（3）表面瑕疵及其處理。（1分）表面瑕疵，即表面性的、不影響房屋使用功能與價(jià)值的質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)

于表面瑕疵，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修復(fù)整改，并賠償商品房買(mǎi)受人因此所受的損失。（2分）

六、案例分析題：本題11分。

46、2015年8月，某住宅小區(qū)建成。2015年9月，該小區(qū)的建設(shè)單位A公司與B物業(yè)服務(wù)公司簽訂

《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定B公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，期限為5年。2017年3月，該小區(qū)擬成

立業(yè)主大會(huì)，部分業(yè)主以方便管理為由，要求成立兩個(gè)業(yè)主大會(huì)，但該建議遭到反對(duì)而未果。2018年

2月，該小區(qū)的首屆業(yè)主大會(huì)正式成立，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定進(jìn)行了備案。2