地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制課件

主講內(nèi)容：一、可研階段成本控制的工作重點(diǎn)二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)三、招標(biāo)階段成本部門的其他控制重點(diǎn)四、合同履約階段成本控制重點(diǎn)五、三邊工程成本如何控制六、變更洽商控制的重點(diǎn)七、施工索賠管理八、如何實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn)十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系一、可研階段成本控制的工作重點(diǎn)

可行性研究：運(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財(cái)務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評(píng)價(jià)，及工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容1、總論：項(xiàng)目背景、概況、問(wèn)題和建議2、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析3、資源條件評(píng)價(jià)：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開(kāi)發(fā)價(jià)值4、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5、場(chǎng)址選擇：場(chǎng)址現(xiàn)狀、場(chǎng)址方案比選、推薦的場(chǎng)址方案6、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇7、原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案8、總圖運(yùn)輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案、公用工程與輔助工程方案9、節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標(biāo)分析10、節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標(biāo)分析11、環(huán)境影響評(píng)價(jià)：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護(hù)措施12、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防：危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施13、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置：組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)14、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排15、投資估算：建設(shè)投資估算、流動(dòng)資金估算、投資估算表16、融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析17、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費(fèi)用估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論18、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：影子價(jià)格及評(píng)價(jià)參數(shù)選取、效益費(fèi)用范圍與數(shù)值調(diào)整、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論19、社會(huì)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地互適性分析、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論20、風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)程度分析、防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策21、研究結(jié)論與對(duì)策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述、主要對(duì)比方案、結(jié)論與建議可行性研究的重點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)1、執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2、推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)3、推行限額設(shè)計(jì)4、設(shè)計(jì)方案優(yōu)選5、價(jià)值工程應(yīng)用6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)一條線，投資千千萬(wàn)。初步設(shè)計(jì)階段：影響投資75%～95%技術(shù)設(shè)計(jì)階段：影響投資35%～75%施工圖設(shè)計(jì)階段：影響投資5%～35%設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)1、執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的作用：對(duì)規(guī)模、內(nèi)容、建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制；保證安全性和使用功能；提供設(shè)計(jì)必要的指標(biāo)、定額、計(jì)算方法和構(gòu)造措施；提供控制工程投資的方法和依據(jù)；減少設(shè)計(jì)工作量，提高設(shè)計(jì)效率；促進(jìn)建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進(jìn)度。2、推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)通用的標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖和復(fù)用圖。采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可加快設(shè)計(jì)進(jìn)度1～2倍，節(jié)約建設(shè)投資10%～15%。3、推行限額設(shè)計(jì)按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。即將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更。限額設(shè)計(jì)控制工作的主要內(nèi)容重視初步設(shè)計(jì)的方案選擇嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算重點(diǎn)在工程量控制方面加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理強(qiáng)化指標(biāo)管理如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量，鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國(guó)產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等4、設(shè)計(jì)方案優(yōu)選5、價(jià)值工程應(yīng)用優(yōu)化設(shè)計(jì)方案價(jià)值工程（ValueEngineering，VE）又稱為價(jià)值分析（Value

Analysis，VA）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。所謂價(jià)值工程，指的是通過(guò)集體智慧和有組織的活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。價(jià)值工程的主要思想是通過(guò)對(duì)選定研究對(duì)象的功能及費(fèi)用分析，提高對(duì)象的價(jià)值。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值＝功能／成本，即“V＝F/C”。這條提示了“用最少的投資，爭(zhēng)取最大效益”的五條方法：（1）保持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資。投資不變，提高項(xiàng)目功能。投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。降低一些次要功能，使成本大幅降低。運(yùn)用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。6、合同措施采用合同措施，有效控制造價(jià)針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)影響工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的主要因素：建筑的設(shè)計(jì)有技術(shù)性，更包含設(shè)計(jì)的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，研究和分析設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的影響因素，對(duì)尋求工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效果的途徑，降低工程造價(jià)有著極其重要的作用。影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下八個(gè)方面。1、建筑造價(jià)構(gòu)成比。建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價(jià)占總造價(jià)的比值。分析這個(gè)可以找出降低造價(jià)、提高經(jīng)濟(jì)效果的方向。2、戶型。小戶型單方造價(jià)比大戶型高，因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高。3、層高。室內(nèi)凈高直接影響建筑造價(jià)。降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動(dòng)消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，節(jié)約能源，提高建筑密度；節(jié)約用地，同時(shí)，也有利于節(jié)省市政投資。4、層數(shù)。高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資。5、建筑的平面形狀。一般來(lái)說(shuō)，建筑的平面形狀越簡(jiǎn)單，其造價(jià)相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟(jì)。6、建筑的單元組合。合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價(jià)。7、結(jié)構(gòu)配筋。結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價(jià)。8、建筑結(jié)構(gòu)形式。框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價(jià)最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要因素。設(shè)計(jì)階段成本控制案例(一)某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú)防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。設(shè)計(jì)階段成本控制案例(二)房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程一、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。二、認(rèn)真編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制深度，以切實(shí)起到控制投資的作用。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是建設(shè)單位對(duì)投資意圖、所需功能和使用價(jià)值正確分析后，將待建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。三、做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，或資深、知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，征集建筑設(shè)計(jì)方案，然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比、選擇、優(yōu)化，評(píng)比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：1、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性：目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)，建成產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)滯后性，對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。例如，要研究轎車進(jìn)入家庭后住宅市場(chǎng)如何升級(jí)的問(wèn)題。2、建筑平面布置的合理性：從目前的市場(chǎng)需求特征來(lái)看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有

十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分

考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶對(duì)使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的特點(diǎn)與習(xí)慣，合理地安排住宅建筑、公共建

筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，

一方面建立戶型評(píng)價(jià)科學(xué)體系；另一方面通過(guò)對(duì)各地尤其本市暢

銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至

組織意向客戶參與座談。豎向設(shè)計(jì)要因地制宜，依山就勢(shì)，避免大填大挖，增加土石方和基礎(chǔ)工程費(fèi)用。要保持住宅的通透性，注意立體造型的簡(jiǎn)潔大方和層次錯(cuò)落有致。住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長(zhǎng)系數(shù)（外墻周長(zhǎng)與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進(jìn)深，對(duì)降低造價(jià)有明顯的效果。住宅的總體平面布置應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營(yíng)造，平均分配景觀。小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局，人車分流。3、建筑風(fēng)格的策略：建筑風(fēng)格的功能一是美觀，另一個(gè)是識(shí)別，即類似于VI的作用。良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤(pán)的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)對(duì)促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用。建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注意以下幾方面：建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系；目前建筑風(fēng)格仍然不是購(gòu)房者考慮的重點(diǎn)因素，但隨著居民收入 水平的提高，必然會(huì)在這方面提出更高的要求；建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，尤其是“歐式”風(fēng)格接受程度較高，而對(duì)開(kāi)發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號(hào)不太敏感；而收入水平高、知識(shí)層次高的購(gòu)房者一般會(huì)對(duì)建筑風(fēng)格有更高的要求。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目策劃、目標(biāo)市場(chǎng)定位給設(shè)計(jì)人員以更多的指引，以便建筑風(fēng)格的確定既適合市場(chǎng)需求又有效降低成本。應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系，研究建筑風(fēng)格增加的投入與其 對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升所起的作用對(duì)比研究，選擇性價(jià)比高的建筑風(fēng) 格。4、做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。5、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對(duì)不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。6、做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。成本控制的運(yùn)作機(jī)制一、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎(jiǎng)罰制度。二、完善成本預(yù)測(cè)、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。三、建立項(xiàng)目成本的后評(píng)價(jià)制度。四、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合：1、組織上：明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會(huì)來(lái)專責(zé)項(xiàng)目的投資營(yíng)運(yùn)，促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。2、技術(shù)上：重視設(shè)計(jì)多方案選擇，及處理各種問(wèn)題的多方案選擇，嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認(rèn)真研究、嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性。3、經(jīng)濟(jì)上：動(dòng)態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出，采

取對(duì)投資節(jié)約的有力獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出

各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。五、嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開(kāi)支范圍，劃清各種費(fèi)用界限，保證成本的真實(shí)性、科學(xué)性和可比性。六、劃清各期成本與各個(gè)成本核算對(duì)象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。七、實(shí)行成本管理責(zé)任制，對(duì)成本實(shí)行全員管理。發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。

把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別

落實(shí)到有關(guān)職能部門，可采取部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制。八、加強(qiáng)成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。三、招標(biāo)階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點(diǎn)1、確定合適的合同價(jià)格：固定價(jià)、可調(diào)價(jià)、成本加酬金。①固定價(jià)：固定總價(jià)、固定單價(jià)②可調(diào)價(jià)：可調(diào)總價(jià)、可調(diào)單價(jià)③成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金額酬金、成本加獎(jiǎng)罰、最高限額成本加固定最大酬金各種合同價(jià)格的適用條件1、固定總價(jià)：發(fā)承包雙方均不能以工程量、設(shè)備和材料價(jià)格、工資等變動(dòng)為理由，提出對(duì)總價(jià)調(diào)值的要求。適用條件：設(shè)計(jì)深度已達(dá)到施工圖設(shè)計(jì)要求，圖紙完整齊全，項(xiàng)目范圍及工程量計(jì)算依據(jù)確切，不會(huì)出現(xiàn)較大的設(shè)計(jì)變更，報(bào)價(jià)工程量與實(shí)際工程量無(wú)較大的差異；規(guī)模較小，技術(shù)不復(fù)雜的中小型工程；工期較短，一般在一年以內(nèi)。2、固定單價(jià)估算工程量單價(jià)：在實(shí)際工程量與報(bào)價(jià)工程量相差超過(guò)正負(fù)10%時(shí)，可以調(diào)價(jià)。適用條件：工期長(zhǎng)，技術(shù)復(fù)雜，不可遇見(jiàn)因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能明確、具體予以規(guī)定時(shí)。純單價(jià)：適用于沒(méi)有施工圖，工程量不明，卻急需開(kāi)工的緊迫工程。3、可調(diào)價(jià)可調(diào)總價(jià)：因通貨膨脹而使工料成本增加，可對(duì)合同總價(jià)進(jìn)行調(diào)整。合同中需注明調(diào)價(jià)條件約定，如鋼材等大宗材料的調(diào)價(jià)條件為正負(fù)5%到10%，基價(jià)如何確定？超過(guò)部分是否取費(fèi)？風(fēng)險(xiǎn)如何分?jǐn)偅窟m用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定很明確的項(xiàng)目，合同工期一般一年以上?？烧{(diào)單價(jià)：由于物價(jià)發(fā)生變化或招標(biāo)、簽約時(shí)，因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)，結(jié)算時(shí)根據(jù)合同約定對(duì)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程。4、成本加酬金：直接成本費(fèi)由發(fā)包方實(shí)報(bào)實(shí)銷，給承包方相應(yīng)報(bào)酬。適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未全面確定，投標(biāo)報(bào)價(jià)依據(jù)

尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任，承包方在某些方面有獨(dú)特的技術(shù)、特長(zhǎng)或經(jīng)驗(yàn)。缺點(diǎn)：發(fā)包方對(duì)工程總價(jià)不能實(shí)施有效地控制；承包方對(duì)降低成本也不感興趣。成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，極少采用。成本加固定金額酬金成本加獎(jiǎng)罰最高限額成本加固定最大酬金5、影響合同計(jì)價(jià)方式選擇的因素項(xiàng)目的復(fù)雜程度工程設(shè)計(jì)工作的深度工程施工的難易程度工程進(jìn)度要求的緊迫程度四、合同履約階段成本控制重點(diǎn)1、控制措施：①組織措施：職能部門、專業(yè)分工；編制計(jì)劃和工作流程圖。②經(jīng)濟(jì)措施：編制資金使用計(jì)劃，確定、分解投資控制目標(biāo)；進(jìn)行工程計(jì)量；復(fù)核工程付款帳單，防止超付；跟蹤控制，及時(shí)糾偏；協(xié)商工程變更價(jià)款。③技術(shù)措施：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；優(yōu)化設(shè)計(jì)；審核施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)主要施工方案做經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析。④合同措施：做好施工記錄，參與處理索賠事宜；參與合同修改、補(bǔ)充工作。2、控制重點(diǎn)工程計(jì)量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，承包人提報(bào)，工程管理現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量，成本或財(cái)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核，計(jì)算方法按合同約定或統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則，如混凝土量的計(jì)算，不計(jì)損耗，不扣鋼筋含量，潤(rùn)管費(fèi)不得另計(jì)。加強(qiáng)隱蔽工程驗(yàn)收：比較易出問(wèn)題的部位，多部門共同驗(yàn)收確認(rèn)。只對(duì)質(zhì)量合格和合同約定、圖紙范圍之內(nèi)的工程計(jì)量。如灌注樁圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為35米，施工單位實(shí)際做了40米，只計(jì)量35米，按35米付款。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程洽商管理：制定考核指標(biāo)，嚴(yán)格審批流程和分級(jí)授權(quán)。加強(qiáng)工程變更價(jià)款管理五、三邊工程成本如何控制1、三邊工程2、三邊工程成本控制重點(diǎn)3、三邊工程成本控制方法1、三邊工程在基本建設(shè)工程中，因?yàn)槟撤N原因，工程項(xiàng)目實(shí)行邊勘測(cè)，邊設(shè)計(jì)，邊施工—三邊工程。三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序的，在施工過(guò)程中的不可預(yù)見(jiàn)性、隨意性較大，工程質(zhì)量和安全隱患比較突出，工期不能保證。工程竣工后的運(yùn)行管理成本較高。國(guó)家或企業(yè)一般不主張三邊工程。2、三邊工程成本控制重點(diǎn)

大宗材料價(jià)格：水泥、混凝土、鋼材、木材、石膏等每周核定價(jià)格；關(guān)鍵設(shè)備甲購(gòu)：電梯、空調(diào)、給水設(shè)備等；大宗裝修材料甲控，簽署三方（甲方、乙方、廠家）協(xié)議；制定費(fèi)率合同：確定計(jì)算和結(jié)算的原則；按圖紙工程量計(jì)量、支付和結(jié)算；控制設(shè)計(jì)變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限，下限以上只支付直接費(fèi)和稅金3、三邊工程成本控制方法1）組建忠誠(chéng)、精干造價(jià)管理隊(duì)伍：預(yù)算工作強(qiáng)度大、涉及的部門多，需要預(yù)算人員完成大量的計(jì)算及測(cè)算工作。在“三邊”工程中圖紙隨著工程進(jìn)度下發(fā)，下發(fā)后需要立即進(jìn)行工程量計(jì)算。伴隨著工程的進(jìn)行，變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大。

2）明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程、技術(shù)及經(jīng)濟(jì)文件，必須按照不同額度按責(zé)任、權(quán)限授權(quán)。建立完善的工程資料管理體系：“三邊”工程中圖紙是隨著工程進(jìn)度逐步下發(fā)的，設(shè)計(jì)時(shí)間倉(cāng)促，經(jīng)常發(fā)生返工，導(dǎo)致圖紙編號(hào)雜亂；由于施工的同時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)的完善工作，導(dǎo)致洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證工作量巨大，因此應(yīng)建立完善的資料管理體系。工程資料基本包括：設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、往來(lái)發(fā)文、會(huì)議紀(jì)要、合同等。造價(jià)管理部門中有專人負(fù)責(zé)資料管理。對(duì)于被替代的圖紙等資料，應(yīng)將被替代出的圖紙保存好，以便于核對(duì)及發(fā)生返工時(shí)計(jì)算工程量，建立資料臺(tái)帳。合同交底必須全面：組織工程、技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同，開(kāi)工前成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件，將與工程、技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底、講解，特別是在現(xiàn)場(chǎng)指令、設(shè)計(jì)變更的程序及時(shí)限性等條款。5）圖紙工程量計(jì)算必須及時(shí)：“三邊”工程圖紙是隨工程進(jìn)度逐步下發(fā)的，各項(xiàng)指標(biāo)及相應(yīng)工程量是逐步計(jì)算出來(lái)的。6）工程變更洽商嚴(yán)格管理、及時(shí)會(huì)簽。無(wú)論甲方還是乙方提出的工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán)，執(zhí)行程序和時(shí)限會(huì)簽。同時(shí)經(jīng)濟(jì)洽商應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)，以備查閱及核對(duì)。

7）現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)及時(shí)，“三邊”工程中返工、拆除項(xiàng)目必然不少，遇到此類現(xiàn)象應(yīng)在實(shí)施前與乙方、監(jiān)理一起現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，確認(rèn)工程量，履行完三方簽字手續(xù)后及時(shí)審批經(jīng)濟(jì)洽商。8）洽商、簽證定價(jià)及時(shí)審核審批，需要認(rèn)價(jià)的項(xiàng)目及時(shí)認(rèn)價(jià)。最好做到經(jīng)濟(jì)文件簽署后再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)洽商及簽證實(shí)施工作。

9）隨時(shí)關(guān)注合同價(jià)格，如果出現(xiàn)合同價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)明顯大幅度偏差，及時(shí)與乙方溝通，重新確認(rèn)合同的價(jià)格。10）做好甲分包工程的成本管理工作。六、變更洽商控制的重點(diǎn)設(shè)計(jì)變更管理①發(fā)包人要求的設(shè)計(jì)變更：更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序；變更需要的附加工作。②承包人要求的設(shè)計(jì)變更：承包人不得因施工方便而要求對(duì)原工程設(shè)計(jì)進(jìn)行變更未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔(dān)費(fèi)用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。③設(shè)計(jì)單位要求的設(shè)計(jì)變更因設(shè)計(jì)規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計(jì)單位可以做設(shè)計(jì)變更處理。但由于設(shè)計(jì)深度不夠或存在設(shè)計(jì)缺陷，或設(shè)計(jì)中各專業(yè)之間不閉合而導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)單位必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?？刂浦攸c(diǎn)①嚴(yán)格圖紙會(huì)審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點(diǎn)的深度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底管理②加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，嚴(yán)格考核設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)質(zhì)量，獎(jiǎng)罰分明，明確設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程增加總費(fèi)用上限③嚴(yán)格審核設(shè)計(jì)費(fèi)支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標(biāo)、造價(jià)、技術(shù)等部門的審核④對(duì)施工單位提出的設(shè)計(jì)變更，凡不增加費(fèi)用的可適當(dāng)放松⑤設(shè)計(jì)委托階段明確設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計(jì)，避免進(jìn)入施工階段再變化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。⑥凡導(dǎo)致費(fèi)用大幅上升，應(yīng)嚴(yán)格控制變更價(jià)款的確定①合同中已有的，按原價(jià)格執(zhí)行②合同中有類似的，參照?qǐng)?zhí)行③沒(méi)有適用或類似的，協(xié)商執(zhí)行

洽商控制重點(diǎn)1、制定內(nèi)部洽商考核指標(biāo)，分解到各專業(yè)或?qū)ｍ?xiàng)工程上；2、嚴(yán)格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門提報(bào)，相關(guān)部門（技術(shù)、工程、招標(biāo)、成本）審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，凡不涉及費(fèi)用增加可適當(dāng)放

松；3、完善合同管理，制定洽商費(fèi)用一定額度內(nèi)由承包人承擔(dān)，超過(guò)部分只支付直接費(fèi)和稅金；4、分級(jí)審批權(quán)限；七、施工索賠管理1、概念及特征（1）概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補(bǔ)償。（2）特征：雙向的；實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認(rèn)的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實(shí)現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。

2、分類（1）按合同依據(jù)：名示或默示（隱含）按目的：工期（權(quán)利）、費(fèi)用（經(jīng)濟(jì)）按性質(zhì)：①程延誤索賠：未按合同要求提供施工或條件，如未及時(shí)交付圖紙、現(xiàn)場(chǎng)、道路等②工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程、修改設(shè)計(jì)、變更施工順序等③合同被迫終止的索賠：無(wú)責(zé)任方提出④工程加速索賠：加快施工速度，縮短工期而引起承包人額外開(kāi)支⑤意外風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)見(jiàn)因素索賠：地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、地下文物、地下其它障礙物⑥其他索賠：貨幣貶值、匯率變化、物價(jià)、工資上漲、政策法令變化3、索賠的起因

①工程項(xiàng)目的特殊性：工程規(guī)模大、技術(shù)性強(qiáng)、投資額大、工期長(zhǎng)、材料設(shè)備價(jià)格變化快②內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性和多變性：技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、法律環(huán)境的變化；地質(zhì)條件變化、材料價(jià)格上漲、貨幣貶值、國(guó)家政策、法規(guī)的變化③參與工程建設(shè)主體的多元性：發(fā)包人總包人、監(jiān)理工程師、分包人、指定分包人、材料設(shè)備供應(yīng)商④工程合同復(fù)雜性及易出錯(cuò)性：合同文件多而復(fù)雜，措詞不黨、缺陷、圖紙錯(cuò)誤等4、索賠程序①承包人的索賠

提出索賠要求（索賠事件發(fā)生28天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知，索賠意向通知提交后28天內(nèi)遞交索賠報(bào)告）審核索賠報(bào)告（審核索賠申請(qǐng)，判斷索賠是否成立，對(duì)索賠報(bào)告的審查）確定合理的補(bǔ)償額（協(xié)商補(bǔ)償，處理決定）承包人是否接受

發(fā)包人的索賠

拒收不合格的材料和工程承包人未能按照指示完成缺陷補(bǔ)救工作由于承包人的原因修改進(jìn)度計(jì)劃導(dǎo)致業(yè)主有額外投入拖期違約賠償業(yè)主為承包人提供的電、氣、水等應(yīng)收款項(xiàng)未能通過(guò)竣工驗(yàn)收保修期的延長(zhǎng)未能補(bǔ)救缺陷承包人未約終止合同后的支付承包人辦理保險(xiǎn)未能獲得補(bǔ)償?shù)牟糠炙髻r管理的原則合理處理索賠：從工程整體效益、工程總目標(biāo)作出判斷；按照合同約定行事；實(shí)事求是

及時(shí)決定，處理索賠：減少承包人的索賠幾率；防止干擾事件的擴(kuò)大；減少矛盾盡可能通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致誠(chéng)實(shí)信用對(duì)索賠的審查審查索賠證據(jù)①合同文件中的條款約定②認(rèn)可的施工進(jìn)度計(jì)劃③合同履行中的來(lái)往函件④施工現(xiàn)場(chǎng)記錄⑤施工會(huì)議記錄⑥工程照片⑦書(shū)面指令⑧支付進(jìn)度款的單證⑨檢查和試驗(yàn)記錄⑩匯率變化表⑾各類財(cái)務(wù)憑證⑿其他有關(guān)資料

審查工期順延要求①劃清進(jìn)度拖延責(zé)任②應(yīng)在關(guān)鍵線路上③無(wú)權(quán)要求承包人縮短合同工期承包人可索賠的費(fèi)用①人工費(fèi)：增加工作內(nèi)容的人工費(fèi)、停工損失費(fèi)和工作效率降低的損失費(fèi)等累計(jì)，但不能簡(jiǎn)單地用計(jì)日工費(fèi)計(jì)算②設(shè)備費(fèi)：可采用機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、機(jī)械折舊費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)③材料費(fèi)④保函手續(xù)費(fèi)⑤貸款利息⑥保險(xiǎn)費(fèi)⑦利潤(rùn)⑧管理費(fèi)：現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)和公司管理費(fèi)審核索賠計(jì)算的正確性①所采用的費(fèi)率是否合理、適度工程量表中的單價(jià)是綜合單價(jià)，含直接費(fèi)，也包括間接費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)、輔助施工機(jī)械費(fèi)、公司管理費(fèi)和利潤(rùn)等的攤銷成本。索賠中不應(yīng)重復(fù)取費(fèi)。②停工損失中，不應(yīng)以日工費(fèi)計(jì)算。不計(jì)算在此期間的獎(jiǎng)金、福利等報(bào)酬。停駛的機(jī)械補(bǔ)償，應(yīng)按機(jī)械折舊費(fèi)或設(shè)備租賃費(fèi)計(jì)算，不包括運(yùn)轉(zhuǎn)操作費(fèi)用。八、如何實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制1、設(shè)計(jì)質(zhì)量控制2、招標(biāo)比價(jià)3、變更簽證4、竣工決算審計(jì)1、設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

1）設(shè)立專業(yè)設(shè)計(jì)管理部門，進(jìn)行設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)優(yōu)化工作項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣決定項(xiàng)目的成敗,項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)的優(yōu)劣則直接影響

項(xiàng)目的成本。有資料分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%以下，但正是這小于1%的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響度卻占到75%。長(zhǎng)期以來(lái)開(kāi)發(fā)

企業(yè)普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視不夠，沒(méi)有專門的設(shè)計(jì)部，開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)

計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性根本就沒(méi)有一個(gè)控制、審查和優(yōu)化程序，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)

計(jì)過(guò)于保守、各專業(yè)不配套、圖紙不校對(duì)等現(xiàn)象，結(jié)果到施工階段，施工

現(xiàn)場(chǎng)的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮；其實(shí)開(kāi)發(fā)商早在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，就應(yīng)該建立起一套甲方和設(shè)計(jì)院就設(shè)計(jì)方案的溝通優(yōu)化程序，除了設(shè)計(jì)院內(nèi)部的優(yōu)化程序，設(shè)計(jì)院與開(kāi)發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應(yīng)該同時(shí)運(yùn)行。比如該設(shè)計(jì)方案選取的計(jì)算模型是否合理，地基承載力取值是否過(guò)于保守，單樁極限承載力是否依據(jù)試樁檢測(cè)報(bào)告的數(shù)據(jù)，最小配筋率是否經(jīng)過(guò)驗(yàn)算，基礎(chǔ)形式（如樁長(zhǎng)及數(shù)量）、底板厚度、鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化、機(jī)電系統(tǒng)的功能配置,系統(tǒng)設(shè)置，設(shè)備選型等是否經(jīng)過(guò)價(jià)值功能的論證？所有這些都影響到設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性。2、招標(biāo)比價(jià)

1、工程招標(biāo)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)，選擇有實(shí)力的承包商；要求提供投標(biāo)保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)和技術(shù)裝備等，優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)與我們擬建工程相同的施工企業(yè)，特別要求承擔(dān)此項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理未出任其他項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理；考察施工隊(duì)伍的資信情況，資金不足的企業(yè)可能將工程款進(jìn)行設(shè)備的投入，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù)，這些都將造成工程款難以到位，制約工程進(jìn)展，影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。2、工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，尤其是地下工程如基礎(chǔ)工程，排除地下障礙，抽水，機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)、塔吊安拆等費(fèi)用在招標(biāo)階段就確定下來(lái)，以免日后結(jié)算時(shí)糾纏不清。雖然這些費(fèi)用具有不確定性，一次性包死可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但甲乙雙方都應(yīng)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。3、中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。建立建設(shè)工程施工合同的審閱會(huì)

簽制度。有關(guān)的責(zé)任人要熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行

業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)

條款，如合同價(jià)款調(diào)整的條件和方式、材料市場(chǎng)價(jià)格的取定方法等，都要有詳細(xì)的約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)材料和設(shè)備要

列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單。要明確政策性調(diào)整是否包

含在包干范圍內(nèi)。3、變更簽證中期控制的關(guān)鍵：合理控制工程變更確保簽證質(zhì)量1）合理控制工程變更工程變更：施工技術(shù)方案的變更；材料和設(shè)備的品牌、性能、規(guī)格、參數(shù)的變更；工程數(shù)量和項(xiàng)目的變更；功能定位和建筑規(guī)劃的變更。為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術(shù)的可行性，應(yīng)建立工程

變更管理制度，明確工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，對(duì)工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況

的判斷。如果由于變更導(dǎo)致投資增加超過(guò)某一額度時(shí),要由投資人批準(zhǔn)才能實(shí)施。2）確保簽證質(zhì)量為了確保簽證的質(zhì)量，首先應(yīng)明確給予工程簽證的條件：由于設(shè)計(jì)圖紙變更而現(xiàn)場(chǎng)已完成部分或全部施工內(nèi)容，由此造成的全部返工或部分返工；由于設(shè)計(jì)圖紙遺漏或未作準(zhǔn)確交代和描述而造成的增加工程量；合同內(nèi)未包括、而根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況必須增加的工程量；為了加快工程進(jìn)度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求發(fā)生的不包含在合同范圍內(nèi)的增加工程量。對(duì)于已包含在合同內(nèi)、或按照甲乙雙方約定的結(jié)算方式中已包含的項(xiàng)目，不予簽證。其次,要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。一道工序施工完，時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無(wú)法證實(shí)。對(duì)簽證一般要求自發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。4、竣工決算審計(jì)辦理竣工決算時(shí)除了依據(jù)政策規(guī)定、合同、竣工圖紙，現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算以外，還要堅(jiān)持竣工資料和現(xiàn)場(chǎng)勘查相結(jié)合的原則進(jìn)行決算審核，對(duì)竣工圖上標(biāo)識(shí)的尺寸，材料設(shè)備型號(hào)品牌要進(jìn)行核對(duì)抽查，以確?？⒐べY料的真實(shí)性、合理性。簽證、變更手續(xù)要齊全，要有監(jiān)理、工程、設(shè)計(jì)等部門的簽字認(rèn)可，手續(xù)不全的不予結(jié)算。根據(jù)規(guī)定套用定額，根據(jù)實(shí)際施工工藝對(duì)定額進(jìn)行必要的換

算，尤其在鋼結(jié)構(gòu)工程和精裝修工程中，如：B2－415全隱

框鋁合金玻璃幕墻子目中，有鍍膜玻璃，鋁合金型材等材料。根據(jù)設(shè)計(jì)或?qū)嶋H施工情況，可能是其他玻璃或其他型號(hào)的型

材，型材壁厚也不一定與定額設(shè)定的一樣，鋁合金含量也有

較大不同，這些都可以據(jù)實(shí)調(diào)整，硅酮結(jié)構(gòu)膠、耐候膠也可

以根據(jù)設(shè)計(jì)施工斷面的不同進(jìn)行調(diào)整，這些都會(huì)影響幕墻造

價(jià)。為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術(shù)的可行性，應(yīng)

建立工程變更管理制度，明確工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，對(duì)工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的判斷。如果由于變更導(dǎo)致投資增加超過(guò)某一額度時(shí),要由投資人批準(zhǔn)才能實(shí)施。以上談到的都屬于事后控制，在決算審計(jì)中更重要的是事中控制。預(yù)算人員在施工過(guò)程中，要堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，了解施工單位落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)及施工措施情況，了解材料使用情況，了解變更簽證情況，了解工程進(jìn)展動(dòng)態(tài)，并且及時(shí)取樣，及時(shí)搜集相關(guān)的文字材料，掌握證據(jù)。對(duì)重要材料進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)；只有這樣才能提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性，合理性。

從以上幾個(gè)方面的分析可以看出，投資的動(dòng)態(tài)控制實(shí)際上是一種主動(dòng)控制，要求充分發(fā)揮從高層管理人員到基層工作人員的主觀能動(dòng)性，并要求具有較全面的業(yè)務(wù)能力和強(qiáng)烈的責(zé)任感。只有這樣，才能在日益激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中更加穩(wěn)健的占據(jù)一席之地。成本動(dòng)態(tài)控制案例（一）

房地產(chǎn)公司動(dòng)態(tài)成本控制作業(yè)指引1.流程概況流程目的 及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際成本與成本目標(biāo)的偏離并預(yù)警，最終使項(xiàng)目結(jié)算成本在成本目標(biāo)的范圍內(nèi)。流程范圍 適用于控制不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)和管理不善引起成本變化的情況。主導(dǎo)部門：投控中心

流程參與部門：開(kāi)發(fā)中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦、材料中心、項(xiàng)目部部門流程中相關(guān)職責(zé)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批重大設(shè)計(jì)變更。按權(quán)限審批工程簽證。監(jiān)委會(huì)審批各項(xiàng)目《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》和《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》。審核重大設(shè)計(jì)變更，審批一般設(shè)計(jì)變更。按權(quán)限審批工程簽證。投資控制中心編制項(xiàng)目《成本動(dòng)態(tài)控制表》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》和《項(xiàng)目成 本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》。配合設(shè)計(jì)變更及工程簽證實(shí)施前的成本估算工作。建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理臺(tái)賬。建立動(dòng)態(tài)成本預(yù)警機(jī)制，根據(jù)每月成本分析結(jié)果及時(shí)發(fā)出成本預(yù)警。開(kāi)發(fā)中心：組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更實(shí)施，建立設(shè)計(jì)變更臺(tái)賬。財(cái)務(wù)中心：針對(duì)成本超支項(xiàng)目，進(jìn)行預(yù)算審批。總工辦：若工程簽證引起工期變化，應(yīng)及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。材料中心：監(jiān)控市場(chǎng)材料設(shè)備價(jià)格信息波動(dòng)，及時(shí)調(diào)整采購(gòu)計(jì)劃。項(xiàng)目部：按權(quán)限審批工程簽證，并組織工程簽證實(shí)施，建立工程簽證臺(tái)賬。2.工作程序影響成本的變化因素不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)范圍：發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的事故；發(fā)生法律訴訟；因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)生原先未預(yù)見(jiàn)的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任；出現(xiàn)了未計(jì)劃的對(duì)外捐贈(zèng)；目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)不準(zhǔn)確；發(fā)生設(shè)計(jì)變更；市場(chǎng)材料設(shè)備價(jià)格波動(dòng)；其他經(jīng)營(yíng)過(guò)程出現(xiàn)的意外情況。

2.1.2管理不善的范圍：作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶；計(jì)算不精發(fā)生多余采購(gòu)物資；為無(wú)效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬；工作質(zhì)量低劣引起的返工開(kāi)支；使用過(guò)程中的浪費(fèi)；非必需的計(jì)劃外開(kāi)支；未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格購(gòu)物或價(jià)與質(zhì)不匹配；工期拖延造成的費(fèi)用增加；其他管理不嚴(yán)的情況。2.2動(dòng)態(tài)成本控制方法由于某些成本細(xì)項(xiàng)是在一個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)逐年逐月漸漸開(kāi)支掉的，到真正突破該細(xì)項(xiàng)成本目標(biāo)時(shí)，都已到了項(xiàng)目的后期。若在項(xiàng)目后期出現(xiàn)許多細(xì)項(xiàng)突破而預(yù)警時(shí)，其實(shí)成本早已發(fā)生失控，為此我們將動(dòng)態(tài)成本定義為動(dòng)態(tài)成本=合同價(jià)已支付部分+變更洽商部分+預(yù)計(jì)將要發(fā)生部分只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很大可能超支（即雖然

已支付部分在合同價(jià)以內(nèi)，但加上預(yù)計(jì)發(fā)生部分已超合同價(jià)）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。除非集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)書(shū)

面明確授權(quán)成本責(zé)任部門可在某個(gè)成本科目細(xì)項(xiàng)內(nèi)挪項(xiàng)使用，投控中心可不發(fā)出預(yù)警。

2.3設(shè)計(jì)階段當(dāng)《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》與方案設(shè)計(jì)有變化或者在初步設(shè)計(jì)過(guò)程中有重大變更，開(kāi)發(fā)中心應(yīng)及時(shí)與投控中心溝通，估算變更對(duì)項(xiàng)目成本的影響，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后，調(diào)整成本目標(biāo)。當(dāng)《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》與初步設(shè)計(jì)有變化或者在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中有重大變更，開(kāi)發(fā)中心應(yīng)及時(shí)與投控中心溝通，估算變更對(duì)項(xiàng)目成本的影響，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后，調(diào)整成本目標(biāo)。

2.4施工階段每月5日前，由投控中心對(duì)合同的結(jié)算成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并填寫(xiě)《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》，對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分析，提出相關(guān)解決建議，報(bào)監(jiān)委會(huì)審批。若出現(xiàn)成本細(xì)項(xiàng)超支情況，所有成本預(yù)警均填寫(xiě)《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》，并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書(shū)面審批文件。

投控中心每年1月10日和7月10日前，與各部門核對(duì)各自負(fù)責(zé)的成本統(tǒng)計(jì)情況，編制各項(xiàng)目成本分析報(bào)告，對(duì)超成本目標(biāo)的子目，進(jìn)行分析和預(yù)警，并提出應(yīng)對(duì)措施，報(bào)監(jiān)委會(huì)審核、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。

2.5預(yù)警處理2.5.1不同意使用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，要求采取有效降低成本措施解決。如：與要價(jià)更低的合作方簽訂經(jīng)濟(jì)合同或要求項(xiàng)目再作努力，降低政府收費(fèi)，以確保不超支。2.5.2對(duì)已經(jīng)超支的或通過(guò)努力也無(wú)法避免的即將超支，需要使用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。2.5.3當(dāng)成本不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)已經(jīng)用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)預(yù)留他用，不能在成本不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)內(nèi)調(diào)整時(shí)，即意味著項(xiàng)目總成本將被突破，此時(shí)應(yīng)寫(xiě)出總成本調(diào)整的專題報(bào)告，監(jiān)委會(huì)審議通過(guò)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

3.支持性文件--3.1.《項(xiàng)目成本管理流程》4.相關(guān)記錄--待完善成本動(dòng)態(tài)控制案例（二）某開(kāi)發(fā)商在某商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目C地塊的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)中，對(duì)某建筑設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化論證，原基礎(chǔ)底板厚度為500MM，下沉式地下廣場(chǎng)抗拔管樁的數(shù)量為288根，后經(jīng)優(yōu)化，底板厚度減少150MM，管樁數(shù)量減少20%，雖然拖延了幾天開(kāi)工時(shí)間，卻極大地節(jié)約了成本。動(dòng)態(tài)成本控制在機(jī)電設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)的影響更加明顯。如：冷卻塔選用閉式還是開(kāi)式，空調(diào)機(jī)組選用多大冷量，水泵需要高轉(zhuǎn)速還是低轉(zhuǎn)速，是否需要青銅葉輪等等。某開(kāi)發(fā)商在某商貿(mào)廣場(chǎng)B區(qū)空調(diào)總供冷量為26400KW，總供熱量8800KW，空調(diào)系統(tǒng)總負(fù)荷相當(dāng)大。在制冷制熱相同的情況下，選用電制冷或燃?xì)庵评錂C(jī)組會(huì)有不同的

投資，全年的運(yùn)行管理費(fèi)用也有較大差別。由于用電負(fù)荷總量已定，若增加容量，變電站投資巨大，而天然氣市政管網(wǎng)由工地附近經(jīng)過(guò)，經(jīng)過(guò)各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案的比較，選擇兩臺(tái)500萬(wàn)大卡（約5820KW）溴化鋰吸收式冷溫水機(jī)，三臺(tái)1200萬(wàn)大卡（每臺(tái)約4218KW）離心制冷機(jī)，一臺(tái)400萬(wàn)大卡（約1392KW）螺桿制冷機(jī)的方案，既充分利用了現(xiàn)有資源，又節(jié)約了成本。九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn)

1、核對(duì)合同條款：按合同規(guī)定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款進(jìn)行審核；2、檢查隱蔽驗(yàn)收記錄：施工記錄是否完整、真實(shí)，驗(yàn)收手續(xù)是否齊備，時(shí)效性；3、落實(shí)設(shè)計(jì)變更、洽商簽證；

4、按圖核實(shí)工程數(shù)量：依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算，多級(jí)審核審批，按統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量;5、計(jì)價(jià)和計(jì)量分開(kāi)，相互制約。6、執(zhí)行定額單價(jià)：應(yīng)按合同或招標(biāo)約定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行；7、防止計(jì)算錯(cuò)誤十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系1、目標(biāo)成本管理體系—事前2、動(dòng)態(tài)成本管理體系—事中

3、成本后評(píng)估體系—事后

4、責(zé)任成本體系—責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制成本構(gòu)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本:1、土地成本2、前期費(fèi)用3、工程成本4、營(yíng)銷成本5、管理成本6、財(cái)務(wù)成本從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較?。磺捌谫M(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷成本是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。1、目標(biāo)成本管理體系—事前所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息，包括原有價(jià)格指標(biāo)和目前的價(jià)格信息所制訂的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。

目標(biāo)成本的編制一般有兩種方式：總公司編制，下發(fā)執(zhí)行；項(xiàng)目公司編制報(bào)總公司批準(zhǔn)執(zhí)行。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中。原則上，每一階段目標(biāo)成本的制訂都是在上一階段目標(biāo)成本的指導(dǎo)下進(jìn)行的，既本階段的目標(biāo)成本不得超過(guò)上一階段的成本指標(biāo)。初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段的概算指標(biāo)不得超過(guò)可研階段的投資估算，施工圖階段的預(yù)算不得超過(guò)上一階段的概算，最終的各單位（分部）、各專業(yè)工程的發(fā)包合同價(jià)總額不得超過(guò)施工圖預(yù)算指標(biāo)。從流程上講，建立目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤(pán)的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和施工分包劃項(xiàng)（重點(diǎn)考慮施工管理和合同管理的需要），明確各分包（專業(yè)、專項(xiàng)）工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成

本分解到各分包（專業(yè)、專項(xiàng)）工程上，測(cè)算各分包（專業(yè)、專項(xiàng)）工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如

不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。

這個(gè)過(guò)程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化，由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng)，同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。2、動(dòng)態(tài)成本管理體系

由于市場(chǎng)千變?nèi)f化和開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)因素，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。而要進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。

其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動(dòng)態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。3、項(xiàng)目后評(píng)估體系提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，可以通過(guò)后評(píng)估來(lái)改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性。在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：

比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性）對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性）分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》（評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）

分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性）4、責(zé)任成本管理體系目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。

在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。成本管理體系案例—中海地產(chǎn)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的總體思路1、建立成本控制目標(biāo)中海地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始階段，即建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門；2、公司成立成本控制小組組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期（每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施；3、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門人員的成本意識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響；4、招標(biāo)是控制成本的最佳途徑嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低工程成本；5、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；6、開(kāi)源節(jié)流嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開(kāi)支。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)1、土地成本管理

土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即

基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因

此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投

標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對(duì)性策略：舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。

其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。

公開(kāi)招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過(guò)程中爭(zhēng)取對(duì)我司土地開(kāi)發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。根據(jù)多年來(lái)積累的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系，對(duì)不同時(shí)段、不同區(qū)域、不同來(lái)源的土地資料進(jìn)行分門別類，并建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過(guò)程和結(jié)果與我司計(jì)劃的一致性，最大程度降低了分開(kāi)招標(biāo)所帶來(lái)的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。

中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。2、前期費(fèi)用管理前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管

理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)

等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面

客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果

性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完

工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。3、工程成本管理工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同成本。我們主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制這些成本：在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過(guò)往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過(guò)不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合金門窗）具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來(lái)說(shuō)：設(shè)計(jì)圖紙要