萬科物業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務管理基礎(chǔ)標準

前言0.1編制思緒基礎(chǔ)標準滿足國家、地方行業(yè)標準剛性要求。關(guān)注不一樣地域、企業(yè)不一樣發(fā)展階段存在客觀差異同時，重視萬科物業(yè)服務品質(zhì)一致性和均衡性。本標準是萬科物業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務管理基礎(chǔ)標準。用戶導向依據(jù)TCS（TotalCustomerSatisfaction）全方面用戶滿意模式，聚焦用戶關(guān)鍵觸點（人接觸點、設施接觸點、信息接觸點），經(jīng)過對上述觸點聚焦，實現(xiàn)用戶關(guān)鍵價值服務增值，進而提升用戶滿意度。經(jīng)驗沉淀結(jié)合以往工作經(jīng)驗教訓，關(guān)注結(jié)果同時重視過程標準化，總結(jié)提煉經(jīng)驗和有效方法，形成萬科物業(yè)服務最好實踐要求和標準。0.2實施要求各一線物業(yè)企業(yè)應依據(jù)本標準修改本企業(yè)質(zhì)量管理體系文件及相關(guān)管理制度，在確保有序經(jīng)營前提下，可結(jié)合項目標計劃檔次、配套設施、用戶需求等制訂不低于本標準業(yè)務管理標準。如當?shù)胤ㄒ?guī)或行業(yè)標準高于此標準，或本標準生效前簽署（前期）物業(yè)服務協(xié)議約定高于本標準要求，一線物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務管理標準應滿足當?shù)胤ㄒ?guī)、行業(yè)標準及協(xié)議約定。0.3和原萬科物業(yè)管理標準關(guān)系本標準生效后，原VK-WY/Q-42萬科物業(yè)管理標準（管理服務類）、VK-WY/Q-43萬科物業(yè)管理標準（環(huán)境管理類）、VK-WY/Q-44萬科物業(yè)管理標準（設備物資類）、VK-WY/Q-45萬科物業(yè)管理標準（安全管理類），同時作廢。目標明確萬科物業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務管理標準，實現(xiàn)萬科物業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務管理標準化、統(tǒng)一化。范圍適適用于物業(yè)事業(yè)部。職責3.1物業(yè)事業(yè)本部職責負責本標準編寫、公布本標準，并依據(jù)用戶需求、市場環(huán)境改變等適時修訂完善；負責跟進、檢驗本標準在各物業(yè)企業(yè)實施情況。3.2一線物業(yè)企業(yè)職責依據(jù)本標準編制/調(diào)整本企業(yè)業(yè)務管理制度；確保本標準在項目得到有效落實；對本標準提出修改意見或提議。方法和過程控制萬科物業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務管理標準分為用戶服務、設備管理、安全管理、環(huán)境管理四大類，目錄以下（已做鏈接）：HYPERLINK4.1用戶服務類HYPERLINK4.2設備管理類HYPERLINK4.3安全管理類HYPERLINK4.4環(huán)境管理類崗位要求崗位要求HYPERLINK職員管理基礎(chǔ)要求房屋交付居家維修服務HYPERLINK內(nèi)部管理清潔衛(wèi)生裝修服務應急處理HYPERLINK人防和秩序維護環(huán)境消殺用戶溝通施工作業(yè)管理HYPERLINK物防和技防綠化養(yǎng)護投訴管理共用設施日常運行維護交通管理泳池管理小區(qū)文化共用設施日常運行維護HYPERLINK消防管理會所管理特約服務突發(fā)事件用戶物品代管職業(yè)安全用戶信息管理商戶管理寵物管理業(yè)主大會和業(yè)主委員會4.1用戶服務類業(yè)務類別分項要求基礎(chǔ)管理標準制度要求崗位要求基礎(chǔ)條件服務人員按國家（地方）要求取得物業(yè)管理資格證書。服務人員服裝統(tǒng)一，整齊規(guī)范。行為規(guī)范企業(yè)須建立職員BI培訓、檢驗和考評制度，并有效落實。每三個月最少對BI實施情況進行一次全方面檢驗、評定，并針對存在問題制訂落實整改方法。在工作區(qū)域內(nèi)，職員儀容儀表、行為舉止、語言態(tài)度符合萬科物業(yè)職員行為規(guī)范（BI手冊）要求。見到客人應點頭/微笑、主動問好/致意，用戶進出小區(qū)或到前臺辦理事務時起身服務，雙手遞送票據(jù)、物品。職員行為規(guī)范管理措施房屋交付交付前1.雙方簽署前期物業(yè)服務協(xié)議，權(quán)利義務關(guān)系明確。物業(yè)服務標準及各類服務收費符合當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求，完成立案并進行公告。2.最少提前三個月成立物業(yè)服務中心，編制部門組織架構(gòu)，完善各崗位職務說明書，開展人員招聘、培訓工作，確保管理人員及專業(yè)技術(shù)人員交付前三個月到位，安全員、保潔員等提前30天到位。3開展內(nèi)部管理步驟和管理制度搭建，建立文檔資料管理制度和規(guī)范文檔資料目錄。4.依據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)要求，辦理項目營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務登記證、收費許可證、會所及泳池衛(wèi)生許可證等各類證照，確保各類業(yè)務經(jīng)營前證照齊全。5.搜集項目銷售承諾、遺留問題及周圍配套、居住環(huán)境等資料，制訂常見問題統(tǒng)一回復口徑，并進行全員培訓。6.提前開展用戶裝修需求分析，結(jié)合當?shù)卣叻ㄒ?guī)、以往裝修服務經(jīng)驗教訓等，和地產(chǎn)企業(yè)協(xié)商確定防盜門、陽臺拉閘門、內(nèi)置窗花等設施統(tǒng)一款式。7.幫助地產(chǎn)企業(yè)對房屋交付工作進行策劃，最少提前兩個月制訂交付工作計劃，明確交付前、集中交付（含應急預案）、交付后階段工作內(nèi)容、責任人及完成時間等。8.依據(jù)集團VK-GC/Q-30《新建物業(yè)共用部位接管驗收實施規(guī)范》開展共用部位、共用設施設備接管驗收工作，和各施工單位建立溝通渠道，搜集施工單位責任人姓名、聯(lián)絡電話及保修期限等，建立清單。9.和地產(chǎn)協(xié)商確定物業(yè)受理地產(chǎn)相關(guān)投訴反饋渠道，確定維保期內(nèi)對公共設備設施維保質(zhì)量監(jiān)督管理措施和步驟。提前兩周完成交付指導、裝修指導、業(yè)戶手冊及各類格式化協(xié)議、統(tǒng)計表格等交付資料及交付物資準備。交付工作程序交付中交付現(xiàn)場可選擇經(jīng)過設置展板、播放DV、擺放宣傳冊、崗位形象展示等形式宣傳物業(yè)服務內(nèi)容。經(jīng)過現(xiàn)場展板或交付指導介紹項目周圍配套資源，提醒用戶需關(guān)注事項。交付步驟合理、便捷，各類交付資料填寫完整、正確。交付后根據(jù)物業(yè)服務管控軟件要求完善用戶信息，分戶存放交付通知書、業(yè)主資料卡、業(yè)主簽署多種協(xié)議、臨時管理規(guī)約、委托代辦手續(xù)等書面資料。項目交付后三個月內(nèi)，企業(yè)最少對項目標綜合服務能力及體系運作情況進行一次評定。裝修服務裝修服務準備建立完善裝修服務制度，包含事前通知、事中阻止及事后上報義務推行方法和方法，及日常巡查范圍、要求及頻次等。依據(jù)裝修戶數(shù)提前做好現(xiàn)場巡查人員配置及工具材料準備等工作。提前對可能造成損壞共用部位（大堂、電梯廳、電梯轎廂、特殊材質(zhì)地面等）采取防護方法。經(jīng)企業(yè)審批，和特約商戶（如裝修搬運、擺賣裝飾材料等）簽署管理協(xié)議，明確違約責任、處理方法，并提前公告。裝修服務程序裝修過程服務辦理裝修登記立案時，各類書面資料必需齊全，分戶建立裝修管理檔案，裝修檔案資料保留完整?？蓭椭脩艟唧w了解裝修現(xiàn)場水、電、氣走向、承重墻位置、防水層等情況，提醒抽油煙機、熱水器及空調(diào)主機等安裝事項。裝修期間，裝修管理員每三天最少到裝修現(xiàn)場巡查一次，安全員天天最少到裝修現(xiàn)場檢驗一次，并作好統(tǒng)計。關(guān)注隱蔽工程施工（如防水施工、改線改管等），對于存在安全隱患隱蔽工程，應立即給予統(tǒng)計并提醒用戶關(guān)注。主動提醒用戶進行裝修隱蔽工程驗收，如水管打壓、線路絕緣檢測、地漏和排水管道通水等項目標測試。發(fā)覺業(yè)主進行危及建筑物安全行為，如拆除房屋承重墻、開挖地下室、利用房屋儲存危險物品等；業(yè)主侵占公共道路、公共綠地等公共部位或共用設施設備行為，如在共用部位搭建房屋、在公共綠地種樹種菜等；業(yè)主一再占用消防通道停車不聽勸阻，或長時間堵塞消防通道行為；業(yè)主進行雖不危及建筑物安全，但違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，極易使小區(qū)矛盾激化或引發(fā)惡性示范效應搭建行為，如利用小院搭建多層房屋等；其它“違反物業(yè)服務協(xié)議或法律、法規(guī)、管理規(guī)約”，包含到業(yè)主重大利益或眾多業(yè)主利益行為。即時以書面形式通知違章事項，并采取阻止方法。阻止無效時立即書面上報主管部門，并依據(jù)項目實際情況提起訴訟，必需留存通知、阻止、上報等義務推行證實材料。用戶溝通基礎(chǔ)要求向用戶公布二十四小時服務電話、投訴渠道（應包含集團投訴論壇、物業(yè)企業(yè)及項目投訴渠道）。企業(yè)應制訂用戶溝通程序，項目應編制年度用戶訪談計劃并有效落實。項目應編制關(guān)鍵用戶名目，定時和關(guān)鍵用戶溝通并建立良好關(guān)系。用戶溝通程序用戶訪談明確各級人員用戶訪談要求，項目責任人、部門主管以上人員每個月最少和2位用戶進行深度訪談。用戶喬遷一周內(nèi)，物業(yè)服務人員上門造訪，恭賀用戶并指導用戶開通、使用居家報警系統(tǒng)，了解用戶需求及意見。新項目（含滾動開發(fā)）交付后六個月內(nèi)，須對全部已辦理交付手續(xù)用戶進行一次上門或電話訪談；以后，每十二個月最少對全部已辦理交付手續(xù)用戶進行一次上門或電話訪談。全部訪談應保留統(tǒng)計，對訪談中用戶提出提議和意見制訂整改方法并落實。用戶滿意度調(diào)查企業(yè)每十二個月最少進行一次用戶滿意度調(diào)查（不含集團調(diào)查），對調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計分析，作為管理評審輸入。企業(yè)、項目應依據(jù)用戶滿意度調(diào)查結(jié)果，制訂用戶滿意度提升計劃并有效落實。用戶懇談會項目最少每十二個月最少召開一次業(yè)主懇談會。項目責任人主持懇談會，可參考上期工作總結(jié)、下期工作關(guān)鍵、需全體業(yè)主關(guān)注和配合事項形式匯報工作并聽取用戶意見，會后制訂改善計劃，并在服務區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務匯報住宅項目每三個月首月20日前以《管理服務匯報》形式向用戶公布上季度物業(yè)服務和財務收支情況（包干制項目除外，有協(xié)議約定從其約定），公布前經(jīng)企業(yè)審核，有業(yè)委會項目應先咨詢業(yè)委會意見。公共物業(yè)項目，須在每個月5日前完成上月《物業(yè)管理工作簡報》編制，經(jīng)企業(yè)審核后呈報委托方。通知通告企業(yè)應建立文件資料管理制度，明確對用戶公布通知、通告格式、字體及審批權(quán)限等。經(jīng)過項目公告欄、電子顯示器、緊急廣播等方法向用戶公布信息，必需經(jīng)項目責任人審批。文件資料管理程序投訴管理總要求企業(yè)應建立用戶投訴處理程序，明確處理步驟、處理時效、各層級職責、監(jiān)督和回訪等要求并有效落實。管理項目應建立二十四小時電話接聽制度，二十四小時受理用戶報修、求援、投訴等。企業(yè)、項目有專員負責用戶投訴處理，對和物業(yè)服務相關(guān)投訴立即跟進處理。用戶投訴處理程序受理和回復項目現(xiàn)場受理投訴，應立即作好統(tǒng)計，并依據(jù)投訴類別通知責任崗位處理；重大、熱點和關(guān)鍵投訴應立即填寫《用戶投訴處理統(tǒng)計表》發(fā)送企業(yè)投訴管理部門和企業(yè)管理層。企業(yè)受理信函、電話、傳真、電子郵件方法投訴，由企業(yè)投訴管理部門負責跟進處理和反饋用戶。網(wǎng)絡投訴須在投訴產(chǎn)生或收到轉(zhuǎn)發(fā)后２４小時內(nèi)回復；其它形式投訴均須在投訴產(chǎn)生或收到轉(zhuǎn)發(fā)后1個工作日回復。對于共性、包含公共部位和公共利益投訴，每個月5日前整理匯總處理方法和結(jié)果，由項目責任人確定是否公告、公告張貼區(qū)域范圍等，如公告應避免出現(xiàn)用戶房號、姓名等。全部投訴應在物業(yè)服務管控軟件上有完整統(tǒng)計，并由投訴受理部門統(tǒng)一回復用戶。處理和回訪投訴處理過程中保持和用戶溝通，投訴處理進度、處理情況應立即向投訴用戶反饋。全部投訴均須有完整處理統(tǒng)計，并建檔保留；重大、熱點和關(guān)鍵投訴處理完成后應形成專題匯報，單獨立卷保留。全部投訴處理完成后，應進行100%回訪（聯(lián)絡不上或不便回訪除外）。統(tǒng)計和分析項目每個月須對當月全部用戶投訴（包含向項目、物業(yè)企業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)、集團、媒體投訴及網(wǎng)絡投訴等）及其處理結(jié)果進行統(tǒng)計匯總，將其中經(jīng)典投訴整理成案例（外接公共物業(yè)由各企業(yè)自行確定）。企業(yè)每三個月須對各項目用戶投訴進行統(tǒng)計分析，并提出改善方法；重大、熱點、關(guān)鍵投訴及其它經(jīng)典投訴整理成案例。小區(qū)文化企業(yè)應編制小區(qū)文化工作指導，每十二個月編制年度小區(qū)文化建設計劃。項目每三個月最少開展一次小區(qū)文化活動，每次活動前應編制活動方案，并提前通知用戶。對項目內(nèi)社團組織做好引導、扶持工作，并納入項目小區(qū)文化建設計劃。每次小區(qū)文化活動結(jié)束后須對活動效果進行評定，對存在問題制訂落實改善方法。舉行大型小區(qū)文化活動應制訂相關(guān)應急預案，并組織培訓/演練；組織用戶外出活動應購置人身意外保險。小區(qū)文化工作指導特約服務管理要求企業(yè)建立特約服務控制程序，明確家政清潔、維修等特約服務提供步驟、監(jiān)督方法、收費管理等要求。企業(yè)制訂《常規(guī)服務價目表》，各項目依據(jù)實際情況制訂本項目標收費標準，經(jīng)企業(yè)品質(zhì)、財務部門審核后（依據(jù)當?shù)卣叽_定是否報物價部門立案），在顯著位置公告服務內(nèi)容、收費標準等。對超出常規(guī)服務新服務項目，有評定機制和控制方法，必需經(jīng)企業(yè)審批后方可提供。特約服務控制程序服務提供提供服務前向用戶說明服務內(nèi)容及收費標準，服務完成后，由用戶在居家服務情況統(tǒng)計表上簽字確定。長久服務須簽署特約服務協(xié)議，約定服務內(nèi)容、服務期限、收費標準及雙方權(quán)責等。服務回訪特約服務完成后1個工作日內(nèi)進行回訪，回訪內(nèi)容最少包含服務質(zhì)量、立即性、服務禮儀和態(tài)度。最低回訪百分比為：300單以上/月，抽樣百分比≥10%；100-200單/月，抽樣百分比≥20%；100單以下/月，抽樣百分比≥30%；以下四種情況回訪率必需為100%：①新簽長久服務協(xié)議用戶；②新推出服務項目；③新服務人員提供服務；④上次服務曾被投訴過服務人員提供服務。對簽署長久服務協(xié)議用戶，每三個月應進行一次上門回訪。企業(yè)每三個月結(jié)合服務回訪及用戶投訴，對特約服務進行統(tǒng)計分析，對存在問題制訂、落實改善方法。用戶物品代管標準上不為用戶提供私人物品代管服務，特殊情況代用戶保管鑰匙等物品須有完善交接手續(xù)，雙方簽字確定，簽署代管委托書，指定專員管理，使用有登記。（若因開展返修、燃氣開通等業(yè)務要求用戶留用鑰匙，可不簽署代管委托書，但須做好登記。）拾遺物品區(qū)分通常遺失物和特殊遺失物，明確遺失物處理管理措施，并遵守優(yōu)先返還權(quán)利人、妥善保管、公安部門最終處理標準，失主認領(lǐng)時查驗有效證件并登記。如項目提供郵件代收服務，須制訂代收用戶郵件管理制度。用戶信息管理制訂用戶信息和檔案管理制度，明確管理標準和要求。用戶檔案由專員管理，非資料管理員查閱、借閱須登記并經(jīng)過項目責任人審批同意，留存統(tǒng)計。用戶信息電子文件須設置查閱權(quán)限。用戶信息和檔案管理要求商戶管理商鋪依據(jù)項目情況建立商戶管理程序，規(guī)范商戶管理，維護服務區(qū)域內(nèi)經(jīng)營秩序。和商鋪業(yè)主和使用人簽署商鋪管理服務協(xié)議和商鋪消防安全管理責任書，明確和商戶間責權(quán)關(guān)系和消防安全責任。商戶進駐經(jīng)營后三個月內(nèi)完善商戶管理檔案，包含營業(yè)執(zhí)照復印件；商鋪責任人身份證復印件、照片及聯(lián)絡方法,從業(yè)人員基礎(chǔ)資料等；經(jīng)營特種行業(yè)或政府有要求特殊項目，還必需查驗政府部門同意相關(guān)證實，留存復印件。項目應指定專員對商鋪周圍環(huán)境衛(wèi)生、是否占道經(jīng)營進行日常監(jiān)督，對違反商鋪管理相關(guān)要求行為立即糾正。對商鋪消防、電器設施和使用情況進行監(jiān)控，要求各商戶配置足夠消防器材，并定時維護電器設施,每三個月進行商鋪消防設施檢驗。鋪面整齊，無亂懸掛、亂張貼、亂擺賣，廣告、霓虹燈、招牌整齊統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損等。特殊垃圾如醫(yī)用、餐飲等處理符合國家要求。排放油煙、噪音等符合環(huán)境保護標準，無存放有毒有害物質(zhì)。商鋪管理程序特約商戶管理措施特約商戶建立特約商戶檔案，資料齊全（營業(yè)執(zhí)照復印件、產(chǎn)品合格證、促銷人員身份證實等）。按程序?qū)徟蠓娇蛇M駐，雙方權(quán)責利約定明確，并有監(jiān)督管理方法。特約商戶經(jīng)營行為不影響用戶正常居住和生活。寵物管理項目應制訂寵物管理措施。主動搜集文明養(yǎng)寵宣傳資料，采取多個方法在小區(qū)內(nèi)連續(xù)宣傳文明養(yǎng)寵。在日常工作中對不文明養(yǎng)寵行為，工作人員應立即關(guān)注并提醒。寵物管理措施業(yè)主大會和業(yè)主委員會企業(yè)應建立籌備業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會程序，含有條件項目，主動幫助業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法成立和運作。和業(yè)主委員會建立規(guī)范溝通機制。對業(yè)主委員會提出意見或提議制訂整改方法，并跟蹤落實，定時反饋。項目責任人應每三個月（或按協(xié)議約定）就管理服務匯報、公共設施設備重大改造、管理疑難問題及包含業(yè)主共有權(quán)益事項和業(yè)主委員會溝通，會后形成會議紀要，經(jīng)企業(yè)分管領(lǐng)導審核，業(yè)主委員會主任審批后，向全體用戶公布。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和企業(yè)、項目之間往來資料應單獨立卷保留。企業(yè)管理層每十二個月最少和分管項目業(yè)委會主任溝通一次，并針對其提出意見或提議制訂整改方法并落實?；I備業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會程序4.2設備管理類業(yè)務類別分項要求基礎(chǔ)管理標準制度要求崗位要求基礎(chǔ)條件含有高中或技校以上文化程度；持有主管部門頒發(fā)特種作業(yè)操作證，含有本專業(yè)初級技術(shù)等級證書。負責二次供水設施清洗人員應持有效健康證實并在項目存檔復印件。居家維修服務服務禮儀入戶提供維修前，維修服務人員應攜帶工具箱或工具包、鞋套、工作地墊。入戶提供維修時，按門鈴或敲門三聲（敲門聲音應適中），然后退至離門正前方1米處，面向大門，右手放在左手上交叉和腹前。等候用戶應答。若無應答，應等候5-10秒鐘左右進行第二次和第三次按門鈴或敲門。用戶應門后微笑行禮（鞠躬30度）并自我介紹，取得用戶同意后穿戴鞋套進入。入戶維修時和用戶確定服務內(nèi)容，通知維修服務方案和收費標準，取得用戶認可后使用工作地墊后，開始維修作業(yè)。5.入戶維修完成后，清理現(xiàn)場，通知用戶維護完成，請用戶驗收并講解注意事項，同時問詢用戶是否還有需要幫助事宜，由用戶書面確定維修事項和收費金額。應急處理基礎(chǔ)要求對于正常上班時間出現(xiàn)如水管爆裂、關(guān)鍵部位漏水、室內(nèi)返水、停電等緊急情況維修人員須確保在15分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場并處理。其它時間，應確保在30分鐘內(nèi)（或依據(jù)協(xié)議約定）抵達現(xiàn)場并處理。突發(fā)性（包含市政）停水、停電、停氣、停機、停止供熱必需立即到場查明原因，確定恢復時間，統(tǒng)一用戶回復口徑并張貼書面情況說明。計劃性停水、停電、停氣、停止供熱，市政原因在接到通知后當日通知用戶，非市政必需提前3天通知用戶并做好解釋和提醒工作。施工作業(yè)管理現(xiàn)場要求小區(qū)內(nèi)自行開展施工作業(yè)時，規(guī)范操作作業(yè)工具，進行電焊、氧焊、切割等危險作業(yè)時，現(xiàn)場須放置或懸掛提醒標識，可能發(fā)生傷害或火災，應做好隔離保護方法，配戴安全防護用具，作業(yè)完成后做到“工完場清”。外來單位進入小區(qū)施工作業(yè)時，施工現(xiàn)場設置警示和提醒（施工內(nèi)容、范圍、期限）標識，使用切割工具或機械疏通管道等易影響過往人員人身安全作業(yè)時應設置圍欄護板，督促施工方做好“工完場清”。外來單位進行外立面及搭架高空作業(yè)時，應做好作業(yè)前防護設施檢驗，現(xiàn)場設置圍欄和警示性標識，督促作業(yè)方配置監(jiān)護人員；作業(yè)過程中明確安全防護檢驗周期；作業(yè)完成后做好“工完場清”。非搶修類作業(yè)，如存在噪音干擾用戶時，應調(diào)整作業(yè)時間。共用設施日常運行維護房屋本體維護依據(jù)房屋實際使用年限和設備設施運行使用情況，每十二個月12月底以前編制《房屋本體年度維修養(yǎng)護計劃》和《設施/設備年度檢修計劃》，成立業(yè)委會提交業(yè)主委員會，依據(jù)業(yè)主大會決定，開展維護檢修工作；無業(yè)主委員會，向全體業(yè)主公告（或依據(jù)當?shù)匾髮嵤┎⒘舸婀嬉罁?jù)后按計劃開展工作并完善統(tǒng)計。實施維修前張貼通知知會相關(guān)用戶，內(nèi)容包含工程名稱、施工范圍、時間、對用戶可能產(chǎn)生影響及擬采取方法等。房屋本體、樓道設施、天臺每個月最少進行一次全方面巡查，每日巡查1次單元門、樓梯通道和其它共用部位門窗、玻璃等，發(fā)覺問題立即處理并留存維修、巡查統(tǒng)計。樓道及公共部位地面、內(nèi)墻及天花整齊、統(tǒng)一，無脫落滲漏現(xiàn)象。冬、雨季及汛前，對天臺、小區(qū)溝、渠、井、池等排水設施進行全方面檢驗，并留存檢驗統(tǒng)計。防雷系統(tǒng)應每十二個月進行一次全方面檢驗，檢驗避雷裝置焊接點連接是否可靠，確保接地體可靠接地，接地電阻≤4?，并除銹刷漆留存統(tǒng)計。小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，關(guān)鍵路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有顯著標識。房屋本體維修管理程序公共區(qū)域內(nèi)設施公共照明燈具完好無損，照明系統(tǒng)（含泳池周圍照明）設置獨立開關(guān)控制并配置漏電保護裝置。各類金屬欄、桿、樁、牌、蓋等以油漆作為保護層公共設施，表面油漆無顯著脫落、無顯著銹跡，安裝牢靠。路面無顯著污跡、破損，各類溝、渠、井、池蓋安裝平穩(wěn)牢靠無破損。用于固定單（摩托）車庫（棚）支架應牢靠、整齊、美觀。公園椅等休閑設施油漆無顯著脫落、無腐爛、無坍毀、斷裂等安全隱患。兒童娛樂設施安裝牢靠、油漆無顯著脫落，表面無銹蝕、無安全隱患，現(xiàn)場設置警示標識和使用說明。多種門、桿、柱、扶手、圍欄、雕塑無坍毀、斷裂等安全隱患，功效良好，油漆無大面積脫落；水景、易攀爬設施有嚴禁行為警示標識?？照{(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整齊統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損、或污跡。各類公共設施、通道、管道井門掛鎖開啟便利。公共區(qū)域內(nèi)雨水、污水管道、溝槽每六個月檢驗、疏通1次。雨水、污水井每六個月檢驗、清掏1次。雨水、污水管道、溝槽發(fā)生堵塞應立即疏通?；S池每十二個月清掏1次，每三個月檢驗1次，預防外溢。檢驗、疏通工作留存清楚統(tǒng)計，有異常堵塞物，需要拍照存檔。公用設施管理程序會所設施設備組合健身器、跑步機、劃船機、登山機等健身器材，現(xiàn)場張貼使用說明和安全提醒；設備責任人每七天檢驗各器材運行情況，確保各器材處于良好使用狀態(tài)。發(fā)覺問題立即處理并統(tǒng)計。如不能立即處理，須在此器材顯眼位置懸掛停用標識。會所內(nèi)插座、照明等用電設備應設置獨立開關(guān)控制，并配置漏電保護裝置。烘干機、消毒柜、冰箱（柜）、洗衣機使用人應按規(guī)程操作，設備責任人應每個月進行一次安全檢驗，發(fā)覺電源線老化等異常情況應立即處理。熱水器（電、燃）、燃氣灶、鍋爐使用人應按規(guī)程操作，設備責任人應每七天對以上設備和桑拿設施進行一次安全檢驗，發(fā)覺燃氣軟管老化、接頭松動、漏氣等異常情況應立即處理。酒水吧設備、設施無積塵、無油漬、無臟水、無雜物。項目應制訂會所設備設施管理制度，編制相關(guān)應急處理方案。會所設備設施管理制度共用設備日常運行維護設備房內(nèi)要求設備房內(nèi)應配置消防對講或內(nèi)線電話，便于緊急情況聯(lián)絡，無人值守設備房上鎖管理，控制中心留存全部設備房鑰匙。設備房地面應平坦、干燥、防滑，墻面應平整、整齊，無積塵，設備表面無油污；噪音和振動可能影響用戶設備房應符合國家相關(guān)環(huán)境保護要求。設備房應配置應急燈、滅火器，滅火器應根據(jù)每15平方米配置1個2千克滅火器數(shù)量配置，滅火器設置穩(wěn)固、標識朝外。墻面懸掛《操作作業(yè)指導書》、《維修作業(yè)指導書》及必需《應急處理預案》。設備房中關(guān)鍵設備上端有排污管等設施時，應在該設備上方加裝喇叭口、擋板等設施。控制中心應配置雙回路電源。天臺或地下設備房內(nèi)控制室入口處應有預防水浸方法。設置集水底坑設備房，應保持排水通暢，并安裝超高水位報警裝置，信號引至控制中心或就近固定崗位處。設備房內(nèi)配置專用消防設施，應安裝預防誤動作開啟裝置，并有保障緊急情況下正常啟用方法。各類設備設施操作作業(yè)指導書設備維護要求項目應建立《設備（工具）匯總表》和設備管理檔案，統(tǒng)計設備、檢修及關(guān)鍵零部件更換情況，并在物業(yè)服務管控軟件中統(tǒng)計。對關(guān)鍵設備，尤其是進口設備易損零部件，項目應建立最低存量清單，做好原備件或替換備件適量貯備，確保突發(fā)故障立即處理。3.各類設施設備明確責任人，建立各類設施設備運行檔案，統(tǒng)計齊全；對可能發(fā)生多種突發(fā)設備故障編制應急預案。標識要求設備房門上應有“機房重地，非請勿進”標識。設備房內(nèi)開關(guān)、閥門等要有顯著狀態(tài)標識。管道要有流向標識；操作有危險設備、部件要有“危險！勿靠近！”、“危險！勿操作！”等警示標識。多臺同型號、配置主/備用設備應進行編號管理并在設備上懸掛編號標識。設備房內(nèi)全部配電箱、柜及控制箱、柜應有顯示其名稱和用途標識。各出線電纜應懸掛出線標識，標明電纜型號規(guī)格、用途、去向標識；各動力柜、雙電源箱等分控箱進線端應標明電纜型號規(guī)格、用途、引自何處；各類空氣開關(guān)應標明用途，有互感器電表要標明計量倍率。環(huán)境要求設備房內(nèi)配置通風設施，懸掛干濕溫度計、環(huán)境溫度控制在40℃供配電高壓環(huán)網(wǎng)柜必需上鎖管理，每把鑰匙標識清楚；環(huán)網(wǎng)柜上標有各柜編號、環(huán)出位置、進線號和該線號所在供電部門聯(lián)絡電話；每個環(huán)網(wǎng)柜，必需配置能夠分辨高壓柜運行狀態(tài)指示燈。低配室入口處應配置不低于50CM防鼠板，電纜進線口應做好封堵。在固定位置放置有效絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿、專用扳手，配置“嚴禁合閘”等標識，墻面懸掛和實際情況完全相符供配電系統(tǒng)圖，開關(guān)狀態(tài)、接線標注正確。變壓器超溫報警信號到控制中心或就近固定崗位；變壓器上端無照明等懸掛物，出線端電壓在380Ｖ±５％范圍內(nèi)；變壓器設置獨立隔離網(wǎng)，確保手無法伸入，并上鎖管理；對于未使用變壓器，應斷開電源并懸掛標識。變壓器低壓柜主斷路器整定值需要張貼在該開關(guān)柜內(nèi)，并配置失壓延時脫扣器，預防高壓閃斷停電。電容賠償屏自動控制器必需一直處于自動狀態(tài)，電容賠償柜內(nèi)接觸器動作靈敏，賠償電容殼體無膨脹,功率因數(shù)大于0.9。配電柜前后柜應有符合要求絕緣膠墊，配電柜、控制箱固定螺栓無松動，指示燈完好，內(nèi)部元器件無異常聲響、無焦糊氣味；電流值在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流在25%范圍內(nèi)。室外低壓配電柜、控制柜（箱）上張貼設備編號、用途標識；各出線電纜應懸掛出線標識，標明電纜型號規(guī)格、用途、去向標識。對于安裝在非設備管理人員可能觸及位置配電箱（柜）必需上鎖管理，鑰匙應編號，在控制中心留存?zhèn)溆描€匙。設備責任人應持有設備房、配電箱（柜）鑰匙，清潔衛(wèi)生工作由設備責任人負責。設備責任人每日對供配電系統(tǒng)進行兩次巡視檢驗并統(tǒng)計。未使用開關(guān)或線路有些人作業(yè)時，應將開關(guān)置于“關(guān)”位置并懸掛“嚴禁合閘線路有些人工作”標識。11.還未抄表到戶、需繳納基礎(chǔ)電費項目，配置有多臺變壓器，需評定負荷合并方法可行性，盡可能降低變壓器開啟數(shù)量，降低基礎(chǔ)電費支出。供配電設備保養(yǎng)維修作業(yè)指導書發(fā)電機每七天最少進行一次全方面巡查，機油油質(zhì)無發(fā)黑，油位在L-H之間靠近H處；冷卻水清澈，無雜質(zhì)，水位正常；開啟電池電壓正常，連接端子牢靠，無爬堿現(xiàn)象。配置一主一備兩組開啟電池，開啟電池配置浮充充電器；電池表面張貼啟用時間，兩套蓄電池最少每個月輪番切換，配置含有預防同時閉合或斷開互鎖裝置切換開關(guān)。柴油箱室安裝防爆燈，箱底有消防沙，油箱應有采取透明玻璃管并加裝閥門油位標識，油箱油位在80%位置，儲油量不超出1000升，滿足8小時連續(xù)運行，油箱上有透氣管，油箱、油管無滲漏。正常情況下，發(fā)電機控制開關(guān)應處于自動狀態(tài)，每個月開啟試運行一次，每次運行時間為8-12分鐘，并做好統(tǒng)計。當月已經(jīng)正常運行超出12分鐘可不做試運行。在配電柜上安裝模擬市電停電試驗開關(guān)；操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池充放電保養(yǎng)工作。雙電源切換柜應配置電氣及機械互鎖裝置，預防向電網(wǎng)反供電。發(fā)生停電5分鐘內(nèi)，發(fā)電機必需能夠自動開啟，開啟后各部件無異常聲響，無異常震動，柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，發(fā)電機輸出電壓、頻率符合標準；排煙風機能夠和發(fā)電機聯(lián)動并含有延時停止功效，延時設置不低于10分鐘，但須確保滅火裝置開啟時，排風機停止運轉(zhuǎn)。排煙過濾系統(tǒng)應設置自動補水裝置，安裝水位標識，排煙應不影響小區(qū)環(huán)境。發(fā)電機保養(yǎng)維修作業(yè)指導書給排水采取變頻供水，變頻器、壓力調(diào)整器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固，供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)，變頻器控制多臺電機，電機需交替開啟。排水系統(tǒng)有自動開啟裝置；排水系統(tǒng)故障后可能引發(fā)其它損失集水坑應安裝超高水位報警裝置。水箱（池）加蓋上鎖，鑰匙由控制中心統(tǒng)一管理；在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。水箱（池）有液位顯示，箱體表面張貼總?cè)莘e標識；水箱（池）設置有高、低水位報警（樓頂水箱依據(jù)實際需要確定）引至控制中心或就近固定崗位；水箱（池）每十二個月清洗兩次（或依據(jù)當?shù)匾髮嵤?，水質(zhì)符合國家要求并附有檢測匯報。多種管道無滲漏水，標識清楚，油漆無大面積脫落；軟連接未老化，無裂紋，采取預防軟連接破裂后水噴射到控制柜防護方法。各類水泵運行無異常聲音、抖動，機油位正常，未混入水分；電動機運行電流在額定范圍內(nèi)，溫升符合要求，水泵軸無泄漏。止回閥能夠預防水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟和關(guān)閉，給水自動控制閥門能正常工作；管道壓力表指示正常，控制壓力表能正確動作，表內(nèi)未進水。雨水泵、污水泵每十二個月進行年檢，依據(jù)實際情況決定是否解體檢驗并統(tǒng)計。室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應和生活給水系統(tǒng)分開獨立設置。室內(nèi)消防給水管道應部署成環(huán)狀。高層建筑消防給水系統(tǒng)應采取防超壓方法。給排水設備保養(yǎng)維修作業(yè)指導書給排水系統(tǒng)異常情況處理作業(yè)指導書水箱清洗管理措施泳池水質(zhì)循環(huán)系統(tǒng)多種閥門位置正確，操作人員熟悉設備操作、沙缸反沖洗及注意事項。過濾水泵無異常聲音、震動，水泵軸無泄漏；過濾網(wǎng)無堵塞、破損現(xiàn)象；電機溫升正常。加藥泵加藥速度適中，管網(wǎng)無堵塞、滲漏現(xiàn)象。管道水流標識清楚、正確，管道無滲漏現(xiàn)象；閥門應有狀態(tài)標識，止回閥能夠預防水倒流，閘閥關(guān)閉正常，管網(wǎng)各壓力表正常，表內(nèi)無進水。沙缸多檔閥轉(zhuǎn)動靈活，無漏水、裂紋，漢字功效標識齊全，張貼“水泵運行時，嚴禁轉(zhuǎn)換多檔閥”警示標識。泳池水底燈能正常開啟、無松動、無進水現(xiàn)象，燈罩無裂紋或破損。水中燈具電壓小于24V；電源變壓器必需采取雙圈變壓器，嚴謹采取自偶變壓器；變壓器初、次級間絕緣電阻大于7MΩ，變壓器繞組對金屬外殼間絕緣電阻大于2MΩ。泳池區(qū)域應有充足照明，無照明死角，配置足夠應急照明或雙回路供電。泳池機房、衛(wèi)生間（廁所）、更衣室、淋浴室內(nèi)抽風裝置運轉(zhuǎn)正常。對泳池或其設備設施進行改造，改造方案必需經(jīng)企業(yè)專業(yè)端口審核，報原設計單位或含有設計資質(zhì)單位審批后實施。水泵及過濾設備分級保養(yǎng)最少完成內(nèi)容：日檢：水泵噪聲、水泵機油位、進出水管壓力；電機電流、電壓及溫升；多種閥門開閉情況、沙缸壓力；清洗毛發(fā)搜集器過濾筒（網(wǎng)）或更換；周檢：水底燈安全電壓測試；循環(huán)泵控制箱檢驗；排污泵及自動、手動控制檢驗；加藥泵性能檢驗；月檢：水泵聯(lián)軸器、盤根、基座螺絲穩(wěn)固情況檢驗；各管道、閥門保養(yǎng)；排污泵水管接駁檢驗、單向閥功效檢驗；年檢：水泵密封圈磨損、葉輪、軸承檢驗；外殼進行除銹防腐；沙缸檢驗或換沙；泳池管網(wǎng)、閥門除銹防腐。泳池區(qū)域設施分級保養(yǎng)最少完成內(nèi)容：日檢：檢驗泳池給水、回水、泄水口等部位過濾網(wǎng)和溢流槽格柵牢靠性；池體磚面完好性情況；檢驗衛(wèi)生間、更衣室、淋浴房等設施完好性；周檢：檢驗泳池照明燈具；泳池出入扶梯；水上游樂設施；救生設施；泳池標識；分區(qū)浮球完好程度；月檢：檢驗氧氣瓶等救生設施、應急燈、、廣播系統(tǒng)及通風口清潔、除塵；年檢：開放前對池體進行全方面清潔和設施維護。11、泳池活動區(qū)域內(nèi)（更衣室、淋浴室、衛(wèi)生間、泳池周圍等）插座及照明均應設置漏電保護，漏電動作電流小于30毫安，動作時間小于0.1秒。泳樂設備設施保養(yǎng)維修作業(yè)指導書消防控制中心值班人員負責監(jiān)控室內(nèi)消防設備二十四小時運行情況，填寫運行監(jiān)控統(tǒng)計；防火服、消防工具、有效防毒面具必需按指定位置擺放，表面完好并保持清潔、整齊，標識清楚。項目應編制煙感、溫感地址碼清單，并和實際情況一致，同時編制消火栓管網(wǎng)和噴淋管網(wǎng)閥門清單，明確各閥門分布位置，消防管閥門每個月檢驗1次并統(tǒng)計，閥門應處于正常狀態(tài)。消防栓、噴淋泵每個月試運行1次，每個月手動盤車試驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，確保手/自動轉(zhuǎn)換正常，每三個月使用試驗消火栓帶載試驗，測試消火栓水槍充實水柱并統(tǒng)計。消防水泵接合器接口及附件應每個月檢驗一次，并應確保接口完好、無滲漏、悶蓋齊全。每兩個月應利用末端試水裝置對水流指示器進行試驗。滅火器每個月檢驗1次，送風閥、排煙閥、防火卷簾門、防火門、送風和排煙風機每季全方面檢驗1次；報警和聯(lián)動裝置、水流指示器、CO2自動滅火系統(tǒng)、消防對講、緊急廣播等最少每六個月測試1次，保障正常功效,并和地址碼圖保持一致，消防煙、溫感，每六個月檢驗，每次抽檢百分比不少于50%，整年覆蓋1次并統(tǒng)計。項目應建立消防應急處理預案,編制滅火作戰(zhàn)示意圖、消防設備設施清單，每十二個月最少開展1次演練并統(tǒng)計。高位消防水箱設置高度應確保最不利點消火栓靜水壓力。當建筑高度不超出100米時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應低于0.07MPa；當建筑高度超出100米火警發(fā)生時，控制中心能對消防泵、噴淋泵、防火卷簾門、送風/排煙風機等設備進行控制并含有預防誤動作方法；報警控制器配置備用電源，確保停電狀態(tài)下系統(tǒng)正常報警顯示。項目技術(shù)人員熟悉消防設備位置、用途和操作方法，控制中心人員掌握在發(fā)生火警后應急處理方法和注意事項。高層大廈各樓層張貼疏散圖，消防通道設有應急照明和疏散指示，應急照明在停電后能保障使用時間不低于30分鐘。小區(qū)內(nèi)結(jié)合器應標明是供給消火栓還是供給噴淋，明確具體控制區(qū)域。采取泳池作為消防儲水池消火栓和噴淋系統(tǒng)，在泳池清洗換水和維修停用期間，應有其它備用取水應急方法。消防應急處理預案滅火作戰(zhàn)示意圖電梯電梯運行平穩(wěn)，增速、減速平穩(wěn)，從開啟到平層皆無異常震動、沖擊和異常聲響；在行駛過程中轎箱無顯著晃動，箱門無晃動而產(chǎn)生撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活，無卡、擦聲音。轎廂通風風機無異常噪音，轎箱內(nèi)照明良好，設有監(jiān)控探頭從控制中心能看清乘客面孔。轎箱內(nèi)張貼使用期內(nèi)電梯年檢合格證，緊急對講使用方便可靠，有對應標識；按鈕面板整齊，字跡清楚。電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)人員在15分鐘內(nèi)（或按協(xié)議約定）到場實施救助，非專業(yè)人員嚴禁實施救助；控制中心人員熟悉撫慰被困人員基礎(chǔ)方法和緊搶救助預案；能夠撫慰被困人員同時有效指揮救助。電梯維修保養(yǎng)協(xié)議完備（包含年度檢修計劃、緊搶救援時間要求約定），對供方工作及人員有有效監(jiān)督管理制度。機房內(nèi)配置盤車專用工具一套?？刂乒駜?nèi)排風扇運行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線路整齊，電器表面無積塵現(xiàn)象；主回路接觸器無打火碳化跡象。多種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常，無缺損，接線端子壓接牢靠，導線編號清楚無誤。曳引機電動機軸承溫度應不高于80℃曳引機電動機最少每十二個月添加軸承潤滑脂，箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應和箱體連接緊密無漏油。減速器運行時無不均勻噪聲或撞擊聲。螺栓無松動，無銹蝕。鋼絲繩表面無顯著積垢、銹蝕、斷股，平層線標識清楚。電梯應急處理作業(yè)指導書弱電安防每十二個月對有內(nèi)線電話系統(tǒng)DP箱或交換機出線和實際吻合地址編碼圖進行核查1次?？刂浦行呐渲帽O(jiān)控鏡頭分布、關(guān)鍵鏡頭及每個顯示器循環(huán)監(jiān)控鏡頭清單；無線對講信號能覆蓋項目除地下室以外區(qū)域；控制中心內(nèi)顯示器、矩陣主機、電腦每個月進行1次清潔保養(yǎng)；控制中心和用戶間、單元門和控制中心對講通話清楚。設備責任人每七天對居家報警系統(tǒng)主機清潔保養(yǎng)1次，居家對講（可視、非可視）、無線對講系統(tǒng)主機每七天清潔保養(yǎng)1次，每個月對單元門、苑門對講分機和控制中心間通話效果測試1次；防火門、單元門禁系統(tǒng)、電動苑門每個月檢驗1次。周界紅外線報警配置監(jiān)控鏡頭，在觸動報警時能自動對報警地點進行錄像并將監(jiān)視器定格在報警位置；技術(shù)員每七天對紅外報警進行1次檢驗，測試靈敏度。每三個月對視頻接口進行檢驗保養(yǎng)，確保接觸良好，對視頻電纜、控制器、信號選切器、視頻分割器、控制臺等設備進行保養(yǎng)，檢驗錄像帶或硬盤錄像效果。錄像留存時間不低于15天。每三個月設備責任人對監(jiān)控設備進行功效檢驗，由安全主辦確定監(jiān)控位置，監(jiān)控范圍，技術(shù)員配合調(diào)整鏡頭。苑門、單元門運行穩(wěn)定，無異常噪音，開門停留時間合理；電子鎖靈活、失電狀態(tài)能順利開門；刷卡器標識清楚。停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，含有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞膠墊。道閘旁邊有預防行人通行警示標識。門禁和車場授權(quán)、安防軟件數(shù)據(jù)庫每個月定時備份，預防數(shù)據(jù)庫資料丟失，每三個月對門禁、車場授權(quán)、掛失情況進行核查。安防系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導書4.3安全管理類業(yè)務類別分項要求基礎(chǔ)管理標準制度要求職員管理崗位基礎(chǔ)要求入職1個月以上安全員熟悉責任區(qū)域內(nèi)樓棟號、路口、安全死角；水、電、氣暖總閥、總表位置；熟悉責任區(qū)域內(nèi)物防、技防和消防設施位置、控制范圍和使用方法。上崗3個月以上門崗安全員，對所負責門崗進出用戶（面貌）認知度超出70%（開放式出入口除外）?？刂浦行谋O(jiān)控崗入職時間在3個月以上。入職6個月以上安全員，熟練掌握各類突發(fā)事件處理方法。內(nèi)部管理業(yè)務檢驗接管項目數(shù)在10個以下，企業(yè)級夜間查崗每個月不少于1次；接管項目數(shù)在10-20個之間，企業(yè)級夜間查崗每兩個月不少于1次；接管項目數(shù)在20個以上，企業(yè)級夜間查崗每三個月不少于1次。檢驗須覆蓋全部接管項目。項目責任人夜間查崗每個月不少于1次，項目安全責任人夜間查崗每七天不少于1次。夜間值班從23：00至次日6：00之間，監(jiān)控中心崗位或其它授權(quán)崗位每小時用對講機呼叫各崗位，檢驗值班狀態(tài)。安全員緊急集合每三個月最少2次（含1次消防緊急集合）。安全管理工作程序方案策劃和評定新項目交付前1個月，依據(jù)萬科物業(yè)DS安全模式完成項目安全管理方案策劃，并對方案進行評定。項目最少每六個月對安全管理方案適宜性、有效性進行一次評定，企業(yè)最少每十二個月對各項目安全管理方案進行一次評定。發(fā)生入室偷竊事故時，應立即對項目安全管理方案進行評定。建立臺風暴雨等惡劣天氣、技防或物防設施損壞時居家安全防范應對方案，明確多種異常情況下安全防范方法。突發(fā)事件處理程序突發(fā)事件處理作業(yè)指導書交接班建立交接班制度，交接班列隊進行，程序規(guī)范。接班人未到崗或未辦理完交接班手續(xù)，交班人不下班離崗。交接事項完整、明確，交接物品數(shù)量正確，注意事項統(tǒng)計清楚，并署名確定。交接班作業(yè)指導書鑰匙、智能卡管理IC卡（含停車卡、門禁卡）、公共鑰匙有專員管理，有管理清單，并建立制度。IC卡領(lǐng)用（發(fā)放）、授權(quán)、掛失、報廢統(tǒng)計完整，每三個月盤點，統(tǒng)計保留期限不少于1年。鑰匙和IC卡分類清楚、定點存放；公共鑰匙可二十四小時存取。用戶IC卡授權(quán)時效不超出2年；內(nèi)部職員授權(quán)（含外包方）時效不超出1年（授權(quán)依據(jù)用戶數(shù)量分批次進行，預防授權(quán)過于集中）。持卡用戶掛失/解掛IC卡應核實身份；補辦車場卡須車主本人辦理，非車主本人辦理，需出示車主書面委托和行駛證，并向車主核實后方可辦理。用戶轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、停租車位及內(nèi)部持卡職員發(fā)生調(diào)職、離職等，應立即注銷其授權(quán)并作好登記。IC卡管理措施鑰匙管理程序工具和裝備夜間巡查崗攜帶手電筒；夜間車場出入口崗、車場巡查崗穿反光衣；工地巡查崗配置頭盔。夜間22：00至次日6：00，對講通話影響用戶休息崗位，配置并使用耳機。室外崗位配置雨衣；無人為損壞、無破損；不用時疊放整齊。內(nèi)務管理宿舍無異味、無亂丟亂扔、亂張?zhí)?、無私拉亂接電線，無長流水，人走燈滅。床位穩(wěn)固，擺放合理，高低床上層有安全保護裝置。床面平整齊凈、被子棱角分明、擺放統(tǒng)一，鋪下無雜物。洗漱用具擺放統(tǒng)一、整齊。儲物柜做到一人一柜，而且鎖具完好。項目內(nèi)部安全宿舍配置召援電話或警鈴。不留宿外來人員；離職人員在辦理完離職手續(xù)二十四小時內(nèi)搬離宿舍。統(tǒng)一住宿非當班安全員請假外出須經(jīng)同意并按時返回，明確外出人數(shù)控制百分比。崗亭內(nèi)潔凈整齊，物品擺放整齊；文件夾和統(tǒng)計整齊、完好、無破損。團體內(nèi)部管理作業(yè)指導書人防和秩序維護門崗有些人值守門崗二十四小時值班。無人值守人行通道安裝門禁，實施憑卡進出；非開放時間上鎖管理。裝修施工等階段性頻繁進出小區(qū)人員和送餐、郵遞、鐘點工等長久常常進出小區(qū)人員實施出入證管理，出入證時效不超出3個月；有條件小區(qū)在裝修高峰期設置施工人員專用通道。臨時進出人員實施登記管理，在小區(qū)內(nèi)活動去向有監(jiān)控。封閉式管理小區(qū)，做到區(qū)內(nèi)無形跡可疑、無明確探訪對象閑雜人員進入或逗留。協(xié)議約定對家俱、家用電器等大件物品搬出進行登記管理，物品放行統(tǒng)計可追溯到業(yè)主本人。職員攜帶家俱、電器等大件物品離開小區(qū)應推行登記手續(xù)。出入口管理措施巡查巡查方案依據(jù)天天不一樣時段用戶活動特征，區(qū)分巡查關(guān)鍵，并每三個月評定一次。巡查簽到點定時簽到，關(guān)鍵部位每小時巡查1次，特殊原因遲簽、漏簽有登記并經(jīng)班長以上人員確定。巡查區(qū)域覆蓋物防、技防和固定崗無法控制盲點，巡查崗明確巡查內(nèi)容和巡查關(guān)鍵。項目巡查方案安全員巡查作業(yè)指導書租戶、商鋪、空置房管理租戶、企業(yè)戶、商鋪從業(yè)人員戶戶有登記。建立小區(qū)租戶、商鋪、空置房清單，每三個月更新1次?？罩梅胯€匙統(tǒng)一保管，每七天最少開門檢驗一次。出租房屋管理作業(yè)指導書公共安全危及人身安全處有顯著標識和防范方法?？刂莆ｋU品進入小區(qū)，公共區(qū)域無易燃、易爆、劇毒、強腐蝕、放射性物品等危險品存放。管理服務所需危險物品有明確管理措施，對危險品儲存、領(lǐng)用等進行有效控制；危險品倉庫防火、防爆等方法完善。臺風暴雨等自然災難來臨前，經(jīng)過多種有效路徑通知用戶，確保用戶知悉，并采取對應預防方法。危險品管理措施物防和技防圍墻和圍欄封閉管理小區(qū)（組團），圍墻和圍欄物防設施堅固，經(jīng)測試無法攀越，無顯著影響環(huán)境美觀。圍墻、圍欄物防設施每班最少檢驗1次是否有些人為破壞痕跡。房屋本體外墻管道、空調(diào)架、天臺等房屋本體可攀爬部位有物防方法。樓道、大堂輕易攀爬窗戶有限位裝置或物防方法，經(jīng)測試無法攀爬。組團、單元門禁單向刷卡門禁，開啟按鈕從外側(cè)無法觸摸。無人值守門禁，門禁歸位時間不超出10秒。存在翻越隱患門禁上方加裝防爬設施。采取密碼門禁，每三個月更換密碼。閉路監(jiān)控有閉路監(jiān)控鏡頭清單，閉路監(jiān)控鏡頭區(qū)分通常鏡頭和關(guān)鍵鏡頭，監(jiān)控崗對關(guān)鍵鏡頭進行二十四小時實時監(jiān)控，遮蔽鏡頭3分鐘，控制中心監(jiān)控崗能立即發(fā)覺。閉路監(jiān)控畫面清楚、視角合理，大堂、電梯、人行路口監(jiān)控畫面能夠識別進出人員面孔；晚間光線充足或有紅外補光。一般閉路監(jiān)控錄像（硬盤、錄像帶）保留不少于15天；存在訴訟隱患突發(fā)事件監(jiān)控錄像保留期限不少于2年。企業(yè)外部機構(gòu)和人員提出查閱監(jiān)控錄像，必需經(jīng)項目責任人同意；非執(zhí)法機關(guān)辦案需要，不能提供錄像拷貝。周界紅外報警建立周界紅外報警防區(qū)清單，每個防區(qū)天天測試1次，有測試統(tǒng)計。報警后安全員3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，報警處理統(tǒng)計完整。周界紅外報警和閉路監(jiān)控聯(lián)動，出現(xiàn)報警時，監(jiān)控畫面自動調(diào)出?？拷芙缂t外報警各類植物定時修剪，無植物干擾引發(fā)誤報。周界紅外報警在監(jiān)控中心內(nèi)有聲音提醒。居家報警安裝有居家報警系統(tǒng)小區(qū)，每十二個月最少上門進行1次檢測并指導用戶使用居家報警。居家報警有效處理率100%，處理統(tǒng)計保留不少于1年。監(jiān)控中心監(jiān)控中心二十四小時值班，監(jiān)控崗對閉路監(jiān)控、門禁異常、各類報警立即發(fā)覺并通知崗位處理。監(jiān)控室安裝閉路監(jiān)控，管理人員能夠監(jiān)控中心值班狀態(tài)?？刂浦行墓芾泶胧┺k公場所及商鋪辦公場所出入口大門安裝月牙鎖，易攀爬窗戶安裝內(nèi)置防盜窗花；辦公區(qū)域出入口安裝門禁或指紋鎖；配置閉路監(jiān)控系統(tǒng)、硬盤錄像機；安裝電話無線報警系統(tǒng)（或其它類型報警系統(tǒng)），報警信號能傳輸?shù)街付ūO(jiān)控崗位。2.引導商鋪經(jīng)營者在商鋪大門安裝月牙鎖，在室內(nèi)安裝統(tǒng)一款式內(nèi)置防盜窗花和拉閘門等物防設施,經(jīng)營珍貴商品或存放有珍貴財產(chǎn)商鋪安裝室內(nèi)報警系統(tǒng)。居家宣傳每六個月最少開展一次居家安全防范宣傳。輕易攀爬入戶門窗，引導用戶加裝防盜門、防盜窗或內(nèi)置窗花等防盜設施。交通管理車輛管理經(jīng)營性停車場收費符合當?shù)匾?，購置停車場責任險。和購置、租賃車位車主簽署服務協(xié)議，協(xié)議期限不超出1年。共有產(chǎn)權(quán)車位實施先到先停非固定車位管理方法；固定車位上有預防其它車輛停占提醒標識或設施。車輛憑證進出，實現(xiàn)一車一證。車證不符及無證車輛離場應核實并形成統(tǒng)計。外來車輛（含士）須核實司機及乘客身份，外來訪客車輛須經(jīng)用戶確定方可進入。外來運貨車輛須經(jīng)用戶確定后方可進入，放行前打開車尾箱檢驗。車輛無證出場時，臨停車輛需核實駕車人是否為車主，完善登記手續(xù)并保留當事人署名后方可放行；月租或私家車位，需核實駕車人是否為車位服務協(xié)議簽署人，如不是須向車位服務協(xié)議簽署人核實，完善登記手續(xù)并保留當事人署名后方可放行。車輛進出統(tǒng)計天天檢驗、查對，存放不少于1個月。停放、收費憑證領(lǐng)用、交接有統(tǒng)計；交接班時，現(xiàn)金應和票據(jù)相吻合；現(xiàn)金達成500元時須和財務結(jié)算。車輛按位停放，無堵塞消防通道現(xiàn)象，發(fā)覺堵塞行為立即阻止，阻止無效立即上報公安機關(guān)。車流高峰期在關(guān)鍵出入口增加崗位疏導交通。停車位周圍無雜物堆放。停車場管理措施車場標識和設施停車場出入口設置收費標準公告牌。出入口設有減速路拱，減速路拱位置合理，不影響車輛起步。車場周圍安防設施堅固、形成閉合，能夠預防人為破壞和車輛沖撞。車場出入口道閘故障時，有地樁等防沖撞方法，地樁在地面以上高度不低于1米。不一樣路段，依據(jù)情況設置有導向、限速、減速、禁停等交通標識和廣角鏡、減速路拱等設施。自行車、摩托車自行車、摩托車集中停放，停放整齊，存取方便，無亂停、亂放、疊放現(xiàn)象。自行車、摩托車停放點有防盜提醒標識。消防管理消防器材和設施滅火器參考《建筑滅火器配置設計規(guī)范》要求配置，滅火器配置點醒目，每個配置點滅火器不少于2只，不宜多于5只，高度不超出1.5米，便于取用。輕便滅火器應統(tǒng)一編號，并編制分布清單，列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及使用期。滅火器銘牌無殘缺，清楚明了；鉛封、銷閂等保險裝置無損壞或遺失；滅火器驅(qū)動氣體壓力在工作壓力范圍內(nèi)；滅火器筒體無顯著損傷、銹蝕、泄漏；室外滅火器有防雨、防曬方法，滅火器箱內(nèi)干燥、清潔。按滅火器使用說明定時檢測或更換。消防設施完好無損，無挪用、遺失、失效現(xiàn)象。消防通道通暢，無阻礙物，有嚴禁停車標識。高層每個樓層有消防疏散平面示意圖，安全出口指示燈工作正常。項目備有消防斧、消防扳手、鐵撬、鐵錘和警戒帶、醫(yī)療箱及常見醫(yī)藥、防煙防毒等工具。項目備有首層消防設施平面圖、煤氣閥門平面圖，且設施圖標和實際相符。消防管理措施滅火作業(yè)指導書消防管理建立消防安全責任制和義務消防隊，制訂火警應急預案并每六個月演練1次。義務消防隊員熟悉崗位職責，掌握滅火、救生、人員疏散等對應技能。對用戶消防宣傳每六個月最少1次。項目安全責任人每個月、項目責任人每三個月最少進行一次防火安全檢驗，存在問題立即整改。消防緊急集合每三個月最少一次，并按要求做好相關(guān)統(tǒng)計。在含有火災、爆炸危險隱患場所使用明火，應按要求報批，并做好預防方法。消防報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)等消防設備設施定時檢驗保養(yǎng)，消防栓最少每三個月、滅火器最少每個月檢驗一次并統(tǒng)計，和商鋪簽署消防安全管理責任書并每三個月對商鋪消防設施進行一次檢驗。許可燃放煙花爆竹小區(qū)，節(jié)假日指定地點燃放煙花爆竹，燃放煙花爆竹時，燃放點有專員值守并配置滅火器材。消防應急預案義務消防隊組織架構(gòu)和崗位職責突發(fā)事件應急預案企業(yè)應成立應急處理小組，并建立應急處理預案和應急處理步驟。項目應制訂居家偷竊、人身傷害、自然災難等各類突發(fā)事件應急預案，多種預案每十二個月最少演練1次，有演練統(tǒng)計。大型小區(qū)活動有安全防范預案。突發(fā)事件應急預案應急預案演練要求突發(fā)事件處理發(fā)生突發(fā)事件，所在區(qū)域內(nèi)當班人員應在下表要求時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，到場后能正確判定情況，有效控制局面，并采取必需封鎖行動；監(jiān)控中心指揮適當；如需幫助，救援人員應在下表要求時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，合理布控；趕到現(xiàn)場人員須攜帶和事發(fā)性質(zhì)相對應應急工具：突發(fā)事件處理程序緊搶救護作業(yè)指導書所在樓層10層以下11-20層21-30層31-40層41層以上做出正確判定并匯報統(tǒng)一、立即、合適當班人員人防2分鐘到場3分鐘到場技防即時進行錄像救援人員徒步2分鐘內(nèi)4分鐘內(nèi)6分鐘9分鐘12分鐘機動2分鐘內(nèi)以上數(shù)據(jù)適用占地面積20萬m2以下項目，每增加10萬m2增加0.5分鐘攜帶工具正確有效發(fā)生質(zhì)量事故應召開事故分析會，做到三不放過，即原因未查清不放過、糾正預防方法未落實不放過、職員和相關(guān)用戶未受到教育不放過。突發(fā)事件報警、處理統(tǒng)計完整。職業(yè)安全安全制度和培訓職業(yè)安全管理制度符合國家和當?shù)匕踩a(chǎn)要求（含對外包服務供方職業(yè)安全管理制度）。全部職員入職全部接收職業(yè)安全培訓，非特殊工種每兩年強化培訓1次，特殊工種按國家要求集訓。工作人員含有職業(yè)安全常識。電工、電焊、駕駛和高空作業(yè)等特種作業(yè)持證上崗。作業(yè)防護電工、消殺、高空作業(yè)等特殊作業(yè)勞動保護用具齊備。新項目集中保潔開荒階段，有專員對開荒作業(yè)安全進行過程監(jiān)控。室外作業(yè)崗位，夏季提供防暑降溫用具，冬季提供保暖用具?？赡芪＜叭松戆踩鳂I(yè)場全部顯著標識和防范方法。高空及吊裝作業(yè)管理措施4.4環(huán)境管理類業(yè)務類別分項要求基礎(chǔ)管理標準制度要求基礎(chǔ)要求管理制度建立健全環(huán)境管理工作程序、崗位職責、作業(yè)指導文件、供方監(jiān)控制度等，內(nèi)容包含但不限于：環(huán)境管理工作內(nèi)容、崗位工作職責及工作要求等；環(huán)境管理標準和檢驗程序；清潔、綠化、消殺、泳池等具體作業(yè)方法及注意事項；對環(huán)境供方服務質(zhì)量監(jiān)督檢驗、履約評審、考評和激勵具體措施。環(huán)境管理程序清潔工作標準和檢驗程序工具設備管理清潔、除雪、綠化、消殺工具設備擺放整齊、表面清潔、標識清楚，管理責任落實到人，統(tǒng)一存放指定場所。設備運行無異音，定時按說明書要求進行維護保養(yǎng)，使用符合安全操作規(guī)程。保潔設備操作指導書供方監(jiān)控嚴格根據(jù)協(xié)議約定對服務供方服務質(zhì)量進行監(jiān)督檢驗、履約評審和考評，相關(guān)統(tǒng)計完整。供方作業(yè)人員身份證復印件在項目立案，變更后立即更新。高空作業(yè)等風險較高服務項目，供方資質(zhì)證書（依據(jù)當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求）、作業(yè)人員上崗證須在項目立案，協(xié)議中明確約定作業(yè)安全、監(jiān)控責任及為作業(yè)人員購置意外險等。每三個月最少對服務供方人員進行一次服務禮儀、服務意識等方面培訓，每三個月和供方管理層進行一次工作溝通，協(xié)調(diào)處理服務中存在問題。供方管理程序清潔衛(wèi)生基礎(chǔ)管理每十二個月依據(jù)協(xié)議約定清潔標準、定時保潔工作內(nèi)容等，制訂年度工作計劃。每個月依據(jù)年度計劃，結(jié)合上月清潔工作中須改善事項，制訂月度工作計劃，并落實（外包可由供方編制，項目審核）。未外包清潔工作實施崗位責任制，有專職清潔人員和明確責任范圍。外包監(jiān)控人員每日檢驗清潔質(zhì)量，每七天抽查區(qū)域須覆蓋管理區(qū)域。每棟（單元）樓層內(nèi)最少設置一個清潔工作簽到點（多層須設置在頂層），作為清潔人員、監(jiān)控人員簽到之用，以確保清潔質(zhì)量。地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導書公共設施/物品保潔作業(yè)指導書常見清潔劑使用方法清潔標準和要求區(qū)域等級區(qū)域范圍清潔標準清潔頻次和要求一級區(qū)域首層大堂、電梯轎廂、多層樓梯、休閑桌椅、兒童娛樂設施、健身設施、公共洗手間、小區(qū)主干道、廣場、商業(yè)街、單元門口、人行及車輛主出入口樓內(nèi)地面無雜物、無灰塵、無污跡；樓外地面無雜物、無積塵、無污跡、無積水；2M以下墻面、門窗、扶手及其它公共設施無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)；2M以上墻面、門窗及其它公共設施目視無積塵、無顯著污跡、無蜘蛛網(wǎng)；兒童娛樂設施、健身設施無灰塵、無污跡。首層大堂、電梯轎廂每日拖洗1次（避開人流高峰期，北方采暖期除外），大堂天然石材地面依據(jù)磨損情況定時拋光；多層樓道每日清掃2次，每七天拖洗1次；多層樓梯扶手每日擦拭1次；小區(qū)主干道及廣場、商業(yè)街、主出入口每日清掃1次并每小時最少巡視1次，如有污跡立即沖洗；2M以下墻面、門窗及其它公共設施每七天清潔1次；路燈、樓道燈及2M以上墻面、門窗及其它公共設施每個月清潔1次；兒童娛樂設施、健身設施每日擦拭1次；公共洗手間人流高峰期每半小時清潔一次，非人流高峰期每小時清潔1次，每七天消毒1次；立即清除道路積水、積雪。二級區(qū)域樓層電梯廳、地下車庫、消防樓梯、露天停車場、綠地、水景噴泉樓內(nèi)地面無雜物、無泥沙、無污跡；樓外地面無雜物、無泥沙、無污跡、無積水；樓層電梯廳墻面、門窗及其它公共設施無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。地下車庫、消防樓梯墻面、門窗及其它公共設施無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。綠化帶無雜物，落葉定時清理。水景噴泉水質(zhì)不渾濁、無顯著沉淀物和漂浮物；溪河湖等水質(zhì)不發(fā)黑、無異味、無雜物、無漂浮異物。樓層電梯廳每日清掃2次，每七天拖洗1次；地下車庫每日巡視清潔2次、每三個月最少沖洗1次；露天停車場每日巡視清潔2次；消防樓道每七天全方面清掃1次并巡視清掃1次，每個月拖洗1次；綠化帶每日巡視清潔2次；水景噴泉有水時每日打撈漂浮物，每七天清潔1次，無水時天天清掃1次、每個月全方面清潔1次。三級區(qū)域天臺、采光井、雨水溝等無雜物、無積水。天臺、采光井每半月清潔一次；雨水溝每個月清潔一次（雨季依據(jù)實際需要增加頻次）。垃圾清運垃圾日產(chǎn)日清，收倒過程不干擾用戶正常工作和生活。外圍垃圾桶每日清理2次，并袋裝運輸；垃圾房內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清。垃圾房、垃圾桶、果皮箱無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、不影響觀瞻，外表無污跡。垃圾車天天沖洗1次，擺放整齊，無強異味，停放于指定地點。垃圾房天天清運后根本沖洗；垃圾桶、果皮箱天天擦拭1次（北方采暖期內(nèi)自行確定頻次）。小區(qū)內(nèi)建筑垃圾實施定點、定時堆放和定時清運。小區(qū)內(nèi)餐飲、超市等商業(yè)產(chǎn)生特殊垃圾經(jīng)過協(xié)議約定清運方法，不污染小區(qū)環(huán)境。收倒垃圾作業(yè)指導書其它事項清潔過程中存在安全隱患或可能造成不便，現(xiàn)場應設置顯著標識，必需時采取有效防護方法。公共區(qū)域無隨意堆放雜物現(xiàn)象。各類宣傳畫、廣告懸掛整齊、規(guī)范，無亂貼亂掛現(xiàn)象。發(fā)生重大傳染病疫情期間，電梯轎廂、各類門拉手、樓梯扶手、開關(guān)按鈕、休閑桌椅、兒童娛樂設施、健身設施、公共洗手間、垃圾房、垃圾桶、果皮箱等最少每日消毒1次（或按當?shù)卣螅?。環(huán)境消殺基礎(chǔ)管理建立四害消殺作業(yè)指導，明確消殺頻次、消殺質(zhì)量標準及相關(guān)注意事項。每十二個月制訂年度消殺計劃，每個月依據(jù)季節(jié)改變和消殺對象活動規(guī)律制訂月度計劃，定時進行消殺作業(yè)并對效果進行評定。對消殺藥品儲存、領(lǐng)取和使用步驟進行有效控制，按危險品管理，預防意外事故發(fā)生。使用符合國家相關(guān)要求合格藥品。消殺人員持證上崗，消殺過程做好防護方法。消殺作業(yè)指導書消殺標準和要求垃圾桶、垃圾房等處無普遍性蚊蠅飛舞；下水井無顯著蟑螂活動；公共區(qū)域無顯著鼠洞、鼠糞、鼠路。夏季滅蚊、滅蠅每個月不少于4次，滅鼠、、滅蟑螂每個月不少于2次；冬季滅蚊、滅蠅、滅鼠、滅蟑螂每個月不少于2次（北方依據(jù)實際情況確定）。消殺前（含綠化），提前將計劃在小區(qū)內(nèi)公告，公告內(nèi)容包含消殺時間、對象、范圍、注意事項等。投放和噴施消殺藥品場所須設置醒目標警示標識，必需時采取隔離方法，預防寵物、小孩誤食。每十二個月白蟻蟻害高發(fā)期內(nèi)，最少對房屋本體共用部位、共用設施檢驗1次，并依據(jù)檢驗結(jié)果采取防治方法。每十二個月經(jīng)過展板、講座等形式，開展2次四害防治宣傳，引導用戶共同做好室內(nèi)、庭院等部位消殺。綠化養(yǎng)護基礎(chǔ)管理依據(jù)植物生長習性編制年度、月度綠化養(yǎng)護計劃并跟進實施（外包由供方編制，項目審核）。建立綠化改造管理步驟，改變園林綠化原有設計、變更關(guān)鍵植物種類或數(shù)量、降低綠化面積，改造前須取得業(yè)主同意，并按企業(yè)步驟報批后實施。剪草、喬木修剪等作業(yè)不影響用戶正常休息。最少每七天對綠化養(yǎng)護情況進行1次檢驗并統(tǒng)計。綠化養(yǎng)護程序綠化改造管理程序養(yǎng)護標準和要求區(qū)域等級區(qū)域范圍養(yǎng)護標準養(yǎng)護頻次和要求一級區(qū)域小主干道兩側(cè)、關(guān)鍵出入口及廣場周圍、兒童娛樂設施及健身設施周圍、單元門口花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無黃土裸露，無踐踏現(xiàn)象，無枯死喬木，枯死地被植物或灌木每1000平方米范圍內(nèi)不超出2平方米，單塊面積不超出0.5平方米。草坪目視平整，無坑洼積水，生長季節(jié)濃綠，草邊輪廓整齊，草莖高度在5CM以下（北方8CM以下），雜草率不超出3%，且無顯著高大雜草。地被植物及花叢邊幅修剪整齊，無殘花、無雜草。造型植物及灌木立即修剪整形，花球重心合適，造型美觀。喬木骨架均勻，樹形美觀；行道樹下緣線整齊，人車通行處不低于2M；不影響高壓線、路燈和交通標識。綠化植物病蟲危害率不超出5%。喬木修剪最少2次/年，灌木、草坪生長季節(jié)每個月修剪1次或依據(jù)實際情況確定修剪頻次。造型植物依據(jù)實際情況確定修剪頻次。花壇植物生長季節(jié)最少每三個月松土1次或依據(jù)實際情況確定頻次。依據(jù)實際情況適時澆水、施肥、除雜草。針對不一樣品種和季節(jié)進行病蟲害防治。做好防澇、防凍、防臺風。二級區(qū)域一級、三級區(qū)域以外區(qū)域花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無顯著病蟲害，無黃土裸露，無枯死喬木，枯死地被植物或灌木每1000平方米范圍內(nèi)不超出5平方米，單塊面積不超出1平方米。草坪目視平整，無坑洼積水，生長季節(jié)濃綠，草邊輪廓整齊，草莖高度在8CM以下（北方生長久在10CM以下），雜草率不超出5%，且無顯著高大雜草。地被植物及花叢邊幅修剪整齊，無殘花、無雜草。造型植物及灌木立即修剪整形，花球重心合適，造型美觀。喬木保持生長特征樹形，骨架均勻，樹冠完整，還未枯死挽救喬木可只保留樹干并對截口做好保護方法。綠化植物病蟲危害率不超出5%。喬木修剪最少1次/年，灌木、草坪依據(jù)實際情況確定修剪頻次。造型植物依據(jù)實際情況確定修剪頻次?；▔赏烈罁?jù)實際情況確定頻次。依據(jù)實際情適時澆水、施肥、除雜草。針對不一樣品種和季節(jié)進行病蟲害防治。做好防澇、防凍、防臺風。三級區(qū)域偏僻區(qū)域、山體及溪、河、湖邊花草樹木生長正常，無枯死喬木，枯死地被植物或灌木每1000平方米范圍內(nèi)不超出8平方米，單塊面積不超出1.5平方米。造型植物較美觀，花卉能適時開花，立即修剪枯枝和病蟲枝。綠化植物病蟲危害率不超出5%。依據(jù)實際情況適時修剪。依據(jù)實際情適時澆水、施肥、除雜草。針對不一樣品種和季節(jié)進行病蟲害防治。做好防澇、防凍、防臺風。其它事項項目有植物名目立案且和實際情況相符。綠化異常區(qū)域應有“修剪養(yǎng)護期”等提醒性標識。進行機械作業(yè)時，作業(yè)人員須佩戴好防護用具，有現(xiàn)場作業(yè)標識。綠化作業(yè)工完場清，綠化垃圾立即清理。泳池管理基礎(chǔ)管理建立健全泳池管理制度并有效落實，內(nèi)容包含但不限于：泳池水質(zhì)標準水質(zhì)測試儀使用方法水質(zhì)調(diào)試藥品及使用方法泳池換水和開放前準備工作泳池開放（非開放）期間及現(xiàn)場管理要求水質(zhì)處理步驟和方法泳池設備設施檢驗及異常情況處理泳池開放前、開放期間最少各進行1次培訓及應急預案演練。泳池外包及合作舉行游泳培訓班應簽署協(xié)議，協(xié)議中應約定安全管理責任、安全防范方法、監(jiān)督檢驗和考評機制等，并嚴格實施。泳池開放前必需取得衛(wèi)生許可證、經(jīng)營許可證和當?shù)卣笃渌C照，并在泳池現(xiàn)場公告。泳池外包經(jīng)營，應以相同標準監(jiān)督外包方取得相關(guān)證照后，方可開放。救生人員須取得救生員上崗證、健康證及當?shù)卣笃渌行ёC件。救生人員值班時佩戴救生員上崗證或放置在現(xiàn)場（原件、復印件均可）。每十二個月泳池開放前，提前通知有游泳需要用戶到含有對應資質(zhì)機構(gòu)體檢、辦理健康證實，用戶辦理游泳證（票）時不能提供健康證實須簽署健康證實，并存檔備查。泳池開放期間，泳池管理員最少天天2次、主管人員最少天天1次、部門責任人每七天1次對泳池現(xiàn)場安全、水質(zhì)、人職員作狀態(tài)等進行檢驗。節(jié)假日或其它非上班時間，值班經(jīng)理須天天最少檢驗泳池一次。泳池開放前，企業(yè)專業(yè)部門須最少組織一次各項目泳池風險評定，并監(jiān)督問題整改和驗證。泳池管理作業(yè)指導書.（含泳池開放及非開放時間管理）泳樂設施操作作業(yè)指導書設施要求泳池區(qū)域必需封閉，且圍欄無缺口、無破損，能有效預防人員非受控進入泳池。兒童涉水池和成人泳池水體沒有完全隔開，應該在水深0.6米處安裝隔欄。池壁平整、無破裂，池底防滑；泳池爬梯扶手牢靠，無松動、無銳角及其它傷人隱患。水面上有橋或裝飾物嚴重影響救生員視線，橋及裝飾物下方應有預防泳客進入隔離方法。更衣室和游池間走道應設置強制噴淋設備和強制經(jīng)過式浸腳消毒池，浸腳消毒池長大于2m、寬度和走道寬度相同、深0.2m；強制噴淋設備噴出水不能進入浸腳消毒池中。泳池周圍設施、淋浴室、更衣室設施無銳角、利邊，并有警示標識。人員配置水面面積在250㎡以下泳池，最少配置2名救生員；水面面積在250㎡以上，按面積每增加250㎡及以內(nèi)增加1人標準增加配置。泳池入口處須配置專員值班，預防不符合要求人員進入泳池。提供搶救服務醫(yī)務人員或醫(yī)院聯(lián)絡電話在泳池現(xiàn)場及控制中心備存，泳池現(xiàn)場人員能在10秒鐘內(nèi)找到，醫(yī)務人員能在通知后10分鐘趕到現(xiàn)場。泳池售票員、泳池入口管理人員應熟悉購置游泳票/證、進入泳池注意事項。救生員熟悉游泳注意事項及游泳嚴禁行為；熟悉泳池水質(zhì)處理方法及多種藥品性能和使用方法，能正確、熟練操作泳池設備，了解簡單設備故障處理方法；熟悉緊搶救護常識，發(fā)生溺水等突發(fā)事件時能根據(jù)應急預案進行現(xiàn)場救護。救生器材配置泳池水面面積在250平方米以下，應最少設置2個救生觀察臺；泳池水面面積在250平方米以上，應按面積每增加250平方米救生觀察臺高度不低于1.5米配有救生圈、救生桿等救生器材，救生圈根據(jù)每50平方米水面配置一個。救生圈、救生桿等救生器材均應放置在泳池周圍便于取用顯著位置。泳池現(xiàn)場應配置搶救藥箱，除備有常規(guī)搶救藥品用具外，還應備有心臟病類搶救藥品（如：速效救心丸）。標識配置購置游泳票/證處設置溫馨提醒牌，內(nèi)容以下：以下情況不許可進入泳池區(qū)域，不便之處敬請諒解：患有傳染性肝炎、肺結(jié)核、痢疾、嚴重腳癬或其它皮膚癬疹、化膿性或滲出性皮膚病、紅眼病、嚴重沙眼、中耳炎等傳染性疾病和其它有礙公共衛(wèi)生病人；患有心血管疾病、腎炎、支氣管哮喘、鼓膜穿孔及其它因游泳可能影響本身安全病人；患有癲癇病、精神病等精神意識方面疾病者；大病初愈、身體虛弱、高齡及行動困難者；沒有衛(wèi)生防疫部門出具有效健康證實者；懷孕4個月以下8個月以上孕婦及無監(jiān)護人陪同孕婦；12歲以下及身高1.4米以下兒童無成年人監(jiān)護者；酗酒者或攜帶酒精性飲料者；攜帶寵物者。泳池入口處設置游泳注意事項標識牌，內(nèi)容以下：12歲以下及身高1.4米以下兒童必需有監(jiān)護人在泳池內(nèi)陪同方能游泳，監(jiān)護人離開泳池，兒童必需離開；孕婦必需有監(jiān)護人在泳池內(nèi)陪同方能游泳；必需著泳裝方能下水游