北京某商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作計(jì)劃書

41號(hào)地商業(yè)項(xiàng)目工作計(jì)劃書大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書41號(hào)地商業(yè)項(xiàng)目工作計(jì)劃書大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書目錄TOC\o"1-3"\h\z一、項(xiàng)目背景3二、研究思路3三、研究?jī)?nèi)容5四、研究方案6五、項(xiàng)目流程圖7六、研究成果7七、研究期限7八、費(fèi)用預(yù)算7一、項(xiàng)目背景中海發(fā)展（北京）有限公司是香港上市公司——中國(guó)海外集團(tuán)有限公司旗下之全資子公司，成立于1997年6月，注冊(cè)資本3000萬(wàn)美元。目前主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑工程總承包、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。中海發(fā)展（北京）有限公司作為中海地產(chǎn)開拓首都北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的排頭兵，致力于走專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展的道路，力爭(zhēng)“開發(fā)一個(gè)，成功一個(gè)”?！爸泻Ｑ艌@”、“中海紫金苑”、“中海馥園”等項(xiàng)目已成為北京中高檔精品樓盤的典范。目前正在建設(shè)和即將建設(shè)的項(xiàng)目還有“中?！P旋”、“中海廣場(chǎng)”、“中海楓漣山莊”、“中海天地”、“中海高爾夫花園”、“中海海洋公園、海洋花園”等項(xiàng)目。小紅門項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)小紅門地區(qū)，項(xiàng)目用地西至成壽寺路，北至關(guān)家坑街，東至龍爪樹路，南至規(guī)劃南四環(huán)綠化帶。規(guī)劃用地總面積為87.16公頃，其中建設(shè)用地64.38公頃。地上規(guī)劃總建筑面積136萬(wàn)平方米，其中住宅110萬(wàn)平方米，公建26萬(wàn)平方米。其中一期已獲批準(zhǔn)規(guī)劃建筑面積53萬(wàn)平方米。項(xiàng)目商業(yè)總面積24萬(wàn)平方米，其中一期12萬(wàn)平方米。目前規(guī)劃為2-6層、沿街的獨(dú)立商業(yè)樓。本次調(diào)研主要針對(duì)小紅門項(xiàng)目一期12萬(wàn)平方米的商業(yè)。本次調(diào)研的主要內(nèi)容包括：→本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目研究；→本項(xiàng)目商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者研究；→本項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客戶群定位（包括投資者、經(jīng)營(yíng)者、最終消費(fèi)者）；→本項(xiàng)目商業(yè)總體市場(chǎng)定位（業(yè)態(tài)、檔次、價(jià)格/租金等）；二、研究思路（一）、研究范圍根據(jù)本項(xiàng)目所處位置以及地塊特征，本次研究調(diào)研界定的四至范圍如下：東至京津塘高速；南至南四環(huán)；西至南中軸延長(zhǎng)線（木樨園橋至大紅門橋及延長(zhǎng)線）；北至南三環(huán)；（二）、研究思路商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)分布和位置的不同主要分為以下類別：社區(qū)型商業(yè)：典型的是各類住宅區(qū)的底商，包括各種所謂“社區(qū)商業(yè)街”，其主導(dǎo)的消費(fèi)群體是社區(qū)業(yè)主以及周邊項(xiàng)目的業(yè)主；從建筑形式上看，有底商、獨(dú)立的商業(yè)街等；其特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)便利性；單店的規(guī)模比較??；業(yè)態(tài)的選擇有一定的范圍限制；商務(wù)型商業(yè)：主要是分布在商務(wù)中心區(qū)，或者說是寫字樓比較密集的區(qū)域，主要的消費(fèi)群體是在寫字樓里面工作的office群體；主要包括購(gòu)物中心、各類專業(yè)主題場(chǎng)所（如餐飲、休閑、娛樂等）；目前該類型商業(yè)向兩個(gè)相反的方向演化：其一是向shoppingmall等巨無霸方向演化；另外是向更加專業(yè)的大規(guī)模單一主題商業(yè)演化；專業(yè)交易集散市場(chǎng)：專業(yè)交易集散市場(chǎng)包括農(nóng)幅產(chǎn)品交易市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)、花卉交易市場(chǎng)、家具家居建材五金交易市場(chǎng)等；基于“產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈”的商業(yè)地產(chǎn)，該商業(yè)形態(tài)可以看成是“專業(yè)交易集散市場(chǎng)”的高級(jí)狀態(tài)，其核心理念是構(gòu)建“單一產(chǎn)業(yè)完整價(jià)值鏈的綜合交易場(chǎng)所”；根據(jù)本項(xiàng)目所處地塊位置以及周邊目前狀況以及未來規(guī)劃來看，不適宜定位成“商務(wù)型商業(yè)”，結(jié)合本次調(diào)研的要求，本次研究將分如下兩個(gè)層次展開：第一層次：本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目研究，主要側(cè)重了解相關(guān)項(xiàng)目的基本信息、運(yùn)營(yíng)模式、目前運(yùn)營(yíng)狀況、存在的問題，為本項(xiàng)目提供可以借鑒意見與建議；針對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的研究，主要采用深度訪談的方式，訪問相關(guān)項(xiàng)目主管運(yùn)營(yíng)的負(fù)責(zé)人；第二層次：本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者，以及商鋪投資者；針對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的研究是重中之重，他們對(duì)本項(xiàng)目的判斷基本上可以反映市場(chǎng)的真實(shí)需求，研究?jī)?nèi)容包括對(duì)本項(xiàng)目所處地段的認(rèn)可程度、對(duì)攤位數(shù)量/面積的需求意向、對(duì)價(jià)格/租金的承受能力、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇；由于本項(xiàng)目周邊基本上不存在商務(wù)寫字樓，所以消費(fèi)主要還是依賴項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的居民（包括已經(jīng)入住的居民區(qū)和在建/新建的居民區(qū)）；針對(duì)消費(fèi)者的研究主要探詢的是本項(xiàng)目輻射商圈的問題，換而言之，本商業(yè)項(xiàng)目將輻射多大范圍內(nèi)的消費(fèi)者，當(dāng)然不同業(yè)態(tài)不同規(guī)模輻射的半徑存在較大的差異，同時(shí)根據(jù)目前商圈范圍內(nèi)商品供給總量以及居民消費(fèi)能力的對(duì)比，可以明確商業(yè)是否存在機(jī)會(huì)與空間，還是已經(jīng)飽和；另外針對(duì)消費(fèi)者的研究可以為今后經(jīng)營(yíng)者的商品經(jīng)營(yíng)提供一定的參考意義；從而指導(dǎo)項(xiàng)目的總體定位；（三）、調(diào)查對(duì)象本次調(diào)查的研究對(duì)象包括4類群體：本次研究范圍內(nèi)的主要商業(yè)項(xiàng)目具體運(yùn)營(yíng)者，或者相關(guān)負(fù)責(zé)人；本次研究范圍內(nèi)專業(yè)商鋪投資者（投資用戶）；本次研究范圍內(nèi)各種商業(yè)項(xiàng)目具體經(jīng)營(yíng)者（租賃用戶）；本次研究范圍內(nèi)各種商業(yè)的具體消費(fèi)者（最終消費(fèi)用戶，包括單位用戶和家庭人用戶）；（四）、調(diào)查方法從研究方法上看，采針對(duì)第一類用戶的研究主要采用定性深度訪談的方式；針對(duì)第二和第三類用戶主要采用定性深度訪談和定量問卷面訪相結(jié)合的方式進(jìn)行；針對(duì)最終用戶的，采用定量問卷面訪的方式進(jìn)行。三、研究?jī)?nèi)容針對(duì)上述不同研究對(duì)象，研究?jī)?nèi)容如下：→針對(duì)研究區(qū)域內(nèi)相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目側(cè)重了解“業(yè)態(tài)形式、建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、管理方式、租金水平”等內(nèi)容項(xiàng)目基本信息：具體位置（最終提交具體的位置分布圖）、項(xiàng)目名稱、建筑面積、內(nèi)部總體布局及功能（業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)分區(qū)）、總攤位數(shù)量、單位面積分布、開業(yè)時(shí)間、建筑檔次、外立面材料及顏色、層高、裝修情況、電梯、空調(diào)、物業(yè)管理服務(wù)；經(jīng)營(yíng)模式：定制化開發(fā)、開發(fā)后持有經(jīng)營(yíng)、開發(fā)后整售（最終用戶、機(jī)構(gòu)投資人）、開發(fā)并進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后帶租約整售、進(jìn)行物業(yè)證券化/引入信托基金、售后回租、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商參股、融資租賃；銷售價(jià)格、租金、物業(yè)管理費(fèi)；項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)分析：投資客戶來源及結(jié)構(gòu)；租賃客戶來源及結(jié)構(gòu)；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析，面臨的壓力，未來發(fā)展前景；→針對(duì)商鋪投資客戶投資客戶投資價(jià)值模式：投資類型、投資方向、投資經(jīng)驗(yàn)、投資能力、區(qū)域投資狀況分析、對(duì)投資回報(bào)的要求、投資商鋪的主要考慮因素：位置、項(xiàng)目定位、價(jià)格、物業(yè)管理及服務(wù)、區(qū)域環(huán)境及潛力、項(xiàng)目品牌、項(xiàng)目特色等；投資客戶對(duì)商鋪的具體需求：需求的商鋪數(shù)量、樓層、單位面積大小、價(jià)格承受能力（單價(jià)/總價(jià)）、配套、物業(yè)管理、對(duì)層高/面寬的要求、電梯、車位需求；對(duì)本項(xiàng)目的接受程度：對(duì)位置的接受程度、對(duì)擬開發(fā)產(chǎn)品的接受程度、對(duì)價(jià)格的接受程度、本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)；了解商業(yè)項(xiàng)目的信息途徑；投資用戶特征分析：地域來源、年齡、投資能力、教育程度、商業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)；→針對(duì)商鋪?zhàn)赓U客戶（經(jīng)營(yíng)者）商鋪?zhàn)赓U客戶租賃決策模式：投資商鋪的主要考慮因素：位置、項(xiàng)目定位、租金水平、配套、物業(yè)管理及服務(wù)、區(qū)域環(huán)境及潛力、項(xiàng)目品牌、項(xiàng)目特色等；商鋪?zhàn)赓U客戶對(duì)商鋪的具體要求：需求的商鋪數(shù)量、樓層、單位面積大小、租金承受能力、物業(yè)管理費(fèi)承受能力、配套需求、對(duì)層高/面寬的要求、電梯、車位需求；對(duì)目前商鋪的不滿意之處；對(duì)本項(xiàng)目的接受程度：對(duì)位置的接受程度、對(duì)擬開發(fā)產(chǎn)品的接受程度、對(duì)租金的接受程度、本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)；了解和租賃商業(yè)項(xiàng)目的信息途徑；租賃用戶特征分析：地域來源、年齡、租賃能力、教育程度、商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；→針對(duì)各類型商業(yè)最終用戶客群來源（本區(qū)域、北京其他區(qū)域、異地）、不同類型客戶的交通方式、交通時(shí)間及距離；選擇本區(qū)域的原因、選擇相關(guān)項(xiàng)目的原因、主要購(gòu)買的商品類別；選擇相關(guān)商品的購(gòu)物場(chǎng)所標(biāo)準(zhǔn)（位置、交通、購(gòu)物環(huán)境、產(chǎn)品類別、價(jià)格、服務(wù)、停車等）；按照此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)；不同類型及檔次商業(yè)項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)對(duì)比分析；選擇小紅門項(xiàng)目的接受程度，妨礙接受的原因；對(duì)本區(qū)域商業(yè)設(shè)施的評(píng)價(jià)及改進(jìn)意見；四、研究方案→針對(duì)研究區(qū)域內(nèi)相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查方法：深度訪談，具體由九力公司專業(yè)研究員持設(shè)計(jì)好的定性深度訪談提綱進(jìn)行面對(duì)面訪問；訪問持續(xù)60-90分鐘，訪問結(jié)束后支付訪問對(duì)象禮金1份；樣本量：初步估計(jì)訪問10家左右，具體訪問項(xiàng)目由雙方共同協(xié)商確定；→針對(duì)商鋪投資客戶調(diào)查方法：定性深度訪談+定量問卷面訪；樣本量：定性訪談：6人，充分考慮每種業(yè)態(tài)的投資人；定量訪問50人；訪問對(duì)象：本區(qū)域內(nèi)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資客；→針對(duì)商鋪?zhàn)赓U客戶（經(jīng)營(yíng)者）調(diào)查方法：定性深度訪談+定量問卷面訪；樣本量：定性訪談：8人，充分考慮每種業(yè)態(tài)的投資人；定量訪問150家；訪問對(duì)象：本區(qū)域內(nèi)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具體經(jīng)營(yíng)者（不包括同時(shí)是投資客又是經(jīng)營(yíng)者）；→針對(duì)各類型商業(yè)最終用戶調(diào)查方法：定量問卷攔截訪問；樣本量：成功樣本量200人；訪問對(duì)象：定量訪問目前正在相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行購(gòu)物的單位及個(gè)人用戶；五、項(xiàng)目流程圖整體工作方案設(shè)計(jì)征詢客戶意見訪問提綱及問卷設(shè)計(jì)客戶參與討論實(shí)地訪問執(zhí)行資料整理及報(bào)告撰寫報(bào)告移交/稱述客戶參與六、研究成果在所有研究結(jié)束后，九力公司將提交委托方《41號(hào)地項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》中文版word或者ppt格式壹式貳份，并附電子拷貝1份。報(bào)告包括：項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、訪問對(duì)象基本背景資料、主要調(diào)查發(fā)現(xiàn)、結(jié)論和建議、附件（問卷及深訪提綱）。七、研究期限本項(xiàng)研究需要28個(gè)工作日，項(xiàng)目結(jié)束以最終報(bào)告移交為標(biāo)志。乙方將隨時(shí)向甲方匯報(bào)進(jìn)程。項(xiàng)目的具體日程安排如下：工作內(nèi)容時(shí)間預(yù)算（工作日）提綱及問卷設(shè)計(jì)確認(rèn)3具體訪問執(zhí)行15數(shù)據(jù)分析、資料整理4報(bào)告撰寫6合計(jì)=SUM(ABOVE)28八、費(fèi)用預(yù)算本次研究共需要預(yù)算RMB16,0000元（壹拾陸萬(wàn)元整）。杭州市商品住宅市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告前言根據(jù)公司近期進(jìn)入杭州房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的計(jì)劃，特組織開展針對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)調(diào)研并形成報(bào)告，以供公司領(lǐng)導(dǎo)決策參考。本次調(diào)查主要目的是為公司競(jìng)價(jià)“杭政儲(chǔ)出2007(20號(hào))”土地使用權(quán)提供決策依據(jù)。由于地塊的出讓起價(jià)、地理位置、周邊環(huán)境等因素決定其定位偏向于高檔公寓樓盤，因此調(diào)查工作以杭州城區(qū)范圍內(nèi)高檔公寓樓盤市場(chǎng)情況為重點(diǎn)，結(jié)合對(duì)地塊周邊在售樓盤和二手次新房?jī)r(jià)格水平的調(diào)查，從而使調(diào)查工作更具針對(duì)性。杭州商品住宅市場(chǎng)宏觀狀況杭州商品住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧杭州的住宅市場(chǎng)，是整個(gè)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為重要，也是發(fā)展最好的分支市場(chǎng)。自上個(gè)世紀(jì)90年代初開始起步以來，杭州開發(fā)商以城西蔣村開發(fā)為起步點(diǎn)，住宅開發(fā)水平不斷提高，精品樓盤不斷涌現(xiàn)，并在90年代末形成了以綠城、南都、金都等民營(yíng)品牌為代表的一批房地產(chǎn)中堅(jiān)企業(yè)。1998年下半年開始，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速的發(fā)展期，供應(yīng)放量，需求旺盛，銷售價(jià)格飛速上漲，市場(chǎng)火爆程度在全國(guó)罕見。尤其是20XX年至20XX年上半年宏觀調(diào)控以前，杭州商品住宅市場(chǎng)發(fā)展到最高潮，每年房?jī)r(jià)漲幅超過1000元/平方米，并且嚴(yán)重供不應(yīng)求，市區(qū)范圍內(nèi)可供房源稀少，開發(fā)格局向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。杭州房?jī)r(jià)上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。杭州是全國(guó)第一個(gè)實(shí)行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升，20XX年，杭州的土地交易價(jià)格漲幅為38.1%，排在全國(guó)35個(gè)大中城市之首，高額的地價(jià)成本直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進(jìn)人才、購(gòu)房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。20XX年，房?jī)r(jià)的高速上漲受到嚴(yán)重抑制，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。政府針對(duì)投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場(chǎng)需求開始降溫，投資需求退潮。20XX年為房產(chǎn)政策消化年，政策影響顯現(xiàn)。20XX年1－5月杭州批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積383.22萬(wàn)平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅340.23萬(wàn)平方米；完成商品房預(yù)售面積234.27萬(wàn)平方米，其中商品住宅預(yù)售196.38萬(wàn)平方米；二手住房成交68.1萬(wàn)平方米。住宅存量的積壓對(duì)開發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生巨大影響，由于資金壓力，不少開發(fā)商開始選擇戰(zhàn)略收縮，新開工面積大幅度減少：20XX年1－5月杭州全市房地產(chǎn)新開工面積為224.87萬(wàn)平方米，同比下降12.7%。住宅成交價(jià)格也從連年飆升轉(zhuǎn)變?yōu)樾》芈涞膽B(tài)勢(shì)。通過一系列的市場(chǎng)變化，杭州商品住宅市場(chǎng)從過熱、過快發(fā)展階段逐步過渡到穩(wěn)定發(fā)展階段，形成規(guī)范、理性、成熟的市場(chǎng)特征。杭州商品住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀板塊開發(fā)格局形成，產(chǎn)品供應(yīng)多樣化經(jīng)過多年的快速發(fā)展，杭州商品住宅市場(chǎng)從最初的市中心零星樓盤開發(fā)到城西板塊規(guī)模開發(fā)，最終在城市版圖擴(kuò)大的影響下，逐步形成了多個(gè)住宅開發(fā)板塊市場(chǎng)共同發(fā)展的格局?，F(xiàn)在的杭州商品住宅市場(chǎng)主要由市區(qū)范圍內(nèi)的老城區(qū)板塊、錢江北岸板塊、濱江板塊、錢江新城板塊、城西蔣村板塊、新城北板塊，以及位處郊區(qū)的下沙九堡板塊、良渚板塊、三墩勾莊板塊、閑林五常板塊、之江旅游度假區(qū)板塊和富陽(yáng)銀湖板塊等區(qū)域市場(chǎng)組成。各區(qū)域板塊由于交通條件、自然環(huán)境和土地成本的差異促進(jìn)了杭州住宅市場(chǎng)產(chǎn)品多樣化局面的形成，遠(yuǎn)郊的別墅、近郊的排屋和多層公寓，以及市中心的高層住宅均保持了較大供應(yīng)量，從目前來看，市區(qū)范圍內(nèi)高層住宅已經(jīng)成為絕對(duì)的主力產(chǎn)品，多層住宅則普遍位于近郊區(qū)域，而遠(yuǎn)郊的景觀優(yōu)勢(shì)地塊則以獨(dú)立別墅和排屋作為主力產(chǎn)品。◢目前杭州公寓類住宅主流供應(yīng)板塊一覽：板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平市中心板塊老城區(qū)高層住宅15000－1800020000配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤成熟完善好極少?gòu)V廈檀香園板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城西文教區(qū)板塊城西文一、文二、文三路沿線高層住宅13000－1500017000配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤成熟完善好較少銀馬公寓楓華府第板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平錢江新城板塊錢江北岸高層住宅11000-14000毛坯房20000精裝修25000配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤規(guī)劃完善好較大東方潤(rùn)園、金色海岸板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城東九堡板塊艮山東路小高層住宅6000-70007500配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤規(guī)劃交通設(shè)施完善，地鐵沿線好較大萬(wàn)科魅力之城旅游紅萍果板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城北運(yùn)河沿岸板塊拱墅區(qū)，運(yùn)河沿岸小高層、高層住宅8000-950010000配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤基本生活設(shè)施較好一般協(xié)安景上錦昌文華板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城北申花路板塊拱墅區(qū)和西湖區(qū)交界處高層住宅8000-950010000配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤規(guī)劃有大型商業(yè)、交通設(shè)施較好一般廣宇西城年華濱江萬(wàn)家花城板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城西三墩板塊西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)周邊多層、小高層、高層住宅7000-900011000配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤教育配套完善較好一般耀江文鼎苑親親家園板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平閑林五常板塊余杭區(qū)02省道沿線多層、小高層5000-65008500(精裝修)配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤較差一般大翡翠城江南春城板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平濱江、聞堰板塊錢塘江南岸濱江區(qū)高層住宅濱江6500-9000聞堰5000-600010000配套設(shè)施樓盤銷售形勢(shì)樓盤開發(fā)量代表樓盤一般較好大盛元慧谷、旅游水印城品牌房企匯聚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)專業(yè)化受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，經(jīng)過05和06年長(zhǎng)達(dá)2年的調(diào)整期，杭州商品住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)份額開始集中到本地幾家具規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中，本土大量中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始走出杭州尋求發(fā)展，逐步形成了以少數(shù)幾家品牌實(shí)力房企為主導(dǎo)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，目前占市場(chǎng)份額較大的本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要為綠城房產(chǎn)、濱江房產(chǎn)、金都房產(chǎn)、坤和建設(shè)等。與眾多本土房企被迫離開杭州發(fā)展的情況相反，國(guó)內(nèi)和境外品牌房企一直看好杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)并伺機(jī)進(jìn)入。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入杭州市場(chǎng)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有萬(wàn)科地產(chǎn)、凱德置地、華潤(rùn)、世茂、中海、新鴻基、嘉里建設(shè)、復(fù)地等境內(nèi)外知名品牌。而其中萬(wàn)科在杭州首個(gè)樓盤開盤遭遇哄搶一空的現(xiàn)象充分說明的品牌的魅力和價(jià)值，隨著眾多品牌房企在杭州開發(fā)樓盤的逐漸啟動(dòng)，各住宅樓盤在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、客戶服務(wù)等各個(gè)方面展開深層次的競(jìng)爭(zhēng)，促使杭州樓市進(jìn)入一個(gè)國(guó)內(nèi)最高水平的角逐。市場(chǎng)比調(diào)控更殘酷，杭州房企開始新一輪淘汰賽如果說前幾年杭州房企的淘汰賽主要是因?yàn)楹暧^調(diào)控的話，那么，在外來大型房企不斷進(jìn)入的沖擊下，杭州樓市正在進(jìn)行新一輪的淘汰賽。從今年開始，因?yàn)檎押苌俪雠_(tái)調(diào)控政策，本輪淘汰賽更多的是因?yàn)椴粩嘤懈咚降耐鈦怼斑x手”參賽，是一場(chǎng)真正市場(chǎng)上真刀真槍的角力,市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)殘酷程度無疑遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于調(diào)控。資源向優(yōu)勢(shì)房企集中，資本成為推動(dòng)房企成長(zhǎng)重要力量今年以來杭州的土地出讓競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，已經(jīng)難覓中小房企的影子。近期的土地出讓因?yàn)閷?shí)力企業(yè)參加比較多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，土地價(jià)格被不斷抬高，利潤(rùn)不斷被壓縮，中小房企在杭州土地市場(chǎng)以及未來的樓市競(jìng)爭(zhēng)格局中正日益被邊緣化。目前的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)變革的時(shí)期，土地、資金、人才正不斷地向綠城這樣的具有良好融資渠道和資本實(shí)力的企業(yè)集中。市場(chǎng)趨好形勢(shì)逐步明朗，政府加快推地速度20XX年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是“國(guó)六條”宏觀政策影響的延續(xù)年，市場(chǎng)逐漸的明朗化，開發(fā)商和政府對(duì)杭州市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，從杭州市國(guó)土資源局20XX年的推地計(jì)劃和開發(fā)商20XX年底競(jìng)相拿地的激情，也反映出了杭州市場(chǎng)未來的走勢(shì)是趨好的。根據(jù)《杭州市住宅建設(shè)規(guī)劃(2006.6-2007.12)》，在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約400—500萬(wàn)平方米(約6000—7500畝)，總建筑面積約850—1100萬(wàn)平方米，約10.5萬(wàn)套。截至20XX年12月30日，當(dāng)年杭州共掛牌出讓住宅用地2657畝，總建筑面積約415萬(wàn)平方米，其中主要的出讓集中在7、8月份和年底。預(yù)計(jì)20XX年杭州將有近5000畝(含20XX年推遲出讓的1000余畝)的土地推出，估計(jì)總建筑面積在500萬(wàn)平方米以上。個(gè)案銷售形勢(shì)各異，市場(chǎng)進(jìn)入分化在當(dāng)前的杭州房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，盡管越來越多的樓盤銷售呈現(xiàn)火爆勢(shì)頭，但是大部分樓盤和以前一樣，賣得并不火，不少開發(fā)商仍然面臨著很大的壓力。新政之后的樓盤，由于產(chǎn)品比較成熟，從而成為目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)，而那些處于尾盤階段的老盤壓力很大。在目前銷售舉步唯艱的老盤中，個(gè)別樓盤甚至面臨“貸不到錢房子就造不下去”的局面。這樣的現(xiàn)象，充分說明杭州商品住宅市場(chǎng)正在逐步進(jìn)入分化階段，即位于位于預(yù)熱區(qū)域板塊內(nèi)的具有較高性價(jià)比、面向自住需求定位的樓盤越來越受到歡迎，而偏遠(yuǎn)區(qū)塊內(nèi)的產(chǎn)品不具特色的樓盤銷售在一定時(shí)期內(nèi)將難有起色。開發(fā)商緊跟新規(guī)劃，新熱點(diǎn)區(qū)域逐步形成根據(jù)杭州市2001-2020年城市總體規(guī)劃，杭州的城市布局是“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施‘南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)’的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成‘東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興’的格局?！倍鞒菂^(qū)規(guī)劃，則定位在“重點(diǎn)發(fā)展城東、城北居住片區(qū)”上。隨著總體規(guī)劃通過國(guó)務(wù)院批復(fù)，當(dāng)前主城區(qū)范圍內(nèi)，申花路板塊、拱墅區(qū)橋西板塊、九堡喬司板塊已經(jīng)成為炙手可熱的新興住宅熱點(diǎn)開發(fā)板塊，板塊供應(yīng)量明顯增加，如位于城北橋西定于今年上市的嘉泰.馨庭、瑞都.文瀾陽(yáng)光、國(guó)強(qiáng).異構(gòu)街區(qū)、方正.信步閑庭、天陽(yáng).尚品庭院、香溢德信.銀樹灣等，以及位于九堡的金海.香濱灣、旅游紅蘋果、萬(wàn)科魅力城、美達(dá)九月庭院、錦江南苑、名城左鄰右舍、綠城麗江公寓、華鴻億景嘉苑、宋都陽(yáng)光領(lǐng)秀。大戶型住宅開發(fā)量增加，梯級(jí)消費(fèi)逐漸形成近年來，大戶型的商品房逐步成為新樓盤開發(fā)的主流，統(tǒng)計(jì)顯示，20XX年杭州市商品住宅預(yù)售（不包括蕭山、余杭、濱江區(qū)）面積80-150平方米的占了總成交量的66.6%；購(gòu)買的外地客戶占34.22%，是購(gòu)買二手房外地客戶的三倍之多。特別是購(gòu)買高價(jià)的市中心房子，外地客戶超過50%。據(jù)了解，在杭購(gòu)房外地客戶多是來自寧波、溫州、臺(tái)州、紹興等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。如今寧波、溫州等地房?jī)r(jià)也直逼杭州，相比之下，有實(shí)力的購(gòu)房者更愿意買杭州的房子。與商品房住宅成交不同，二手房面積80平方米以下的成交量占了總成交量的近一半，達(dá)到45.69%。一般來說，二手房是以解決居住的為主，購(gòu)買80平方米以下二手房的往往是一次置業(yè)者，二、三次置業(yè)則會(huì)選擇更大更好的次新房或新建商品房以改善住房條件，這說明杭州的住房梯級(jí)消費(fèi)逐漸形成。近階段杭州商品住宅市場(chǎng)特征成交放量，樓市快速回暖杭州樓市在經(jīng)歷了20XX年的調(diào)整之后，在今年1-5月的回暖力度非常大。自3月開始，杭州樓市風(fēng)云再起，成交量不斷創(chuàng)出新高，在大量成交的推動(dòng)中樓價(jià)蓄勢(shì)待升。與去年同期調(diào)控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州樓市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排隊(duì)”的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。根據(jù)杭州市建委公布的20XX年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，今年1―3月份，杭州8城區(qū)共成交商品房8288套，房?jī)r(jià)比去年同期上漲3.36%，二手房成交5910套，房?jī)r(jià)比去年同期上漲8.09%。其中今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小，2月份8城區(qū)共成交2386套新商品住宅，比去年同期增長(zhǎng)120.5%，住宅市場(chǎng)處于回暖狀態(tài)。而杭州二手房市場(chǎng)從年后開始復(fù)蘇。今年一季度，杭州市8城區(qū)二手商品住宅成交5910套，成交均價(jià)為6967.8元/平方米。同期杭州市6城區(qū)二手商品住宅成交4745套，比去年同期增長(zhǎng)94.79%。市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)多元化，中小戶型供應(yīng)增加20XX年房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的“90平方米以下占到70%”的政策標(biāo)準(zhǔn)，“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”的導(dǎo)向也是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。從近期開盤的樓盤房源結(jié)構(gòu)來看，中小戶型供應(yīng)成為主流。另一方面，由于杭州的住宅消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入了升級(jí)換代階段，戶型需求仍然以中大戶型為主。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體成為近期及未來2－3年內(nèi)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力。因此，在現(xiàn)階段，杭州出現(xiàn)了戶型銷售“兩端熱，中間冷”的特殊形勢(shì)，即130平方米以上和90平方米以下面積的戶型普遍熱銷，而90－120平方米之間的戶型銷售平淡。高端住宅市場(chǎng)銷售火爆杭州作為國(guó)內(nèi)著名風(fēng)景旅游城市和沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的省會(huì)城市地位，為杭州高端住宅市場(chǎng)的形成提供了必要的先天條件，而龐大的實(shí)力購(gòu)房人群與老城區(qū)、景觀資源地塊的緊缺所形成的巨大反差，更為“高地價(jià)、高品質(zhì)、高售價(jià)”的高端住宅創(chuàng)造了有利的市場(chǎng)條件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，國(guó)家明令對(duì)別墅用地不再供應(yīng)審批。于是，杭州高端住宅市場(chǎng)自別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)高層成為大勢(shì)所趨。杭州當(dāng)前的高端住宅項(xiàng)目主要出現(xiàn)在錢江新城、武林廣場(chǎng)周邊等景觀獨(dú)特且(未來)配套優(yōu)越的區(qū)域，在2005、20XX年市場(chǎng)表現(xiàn)可謂出類拔萃，在配置及戶型設(shè)計(jì)等方面均體現(xiàn)出物業(yè)的高端定位特征，并且取得了令人羨慕的銷售業(yè)績(jī)，成為近兩年來宏觀調(diào)控市場(chǎng)中罕見的熱銷樓盤。股市火爆帶動(dòng)樓市旺銷，6成購(gòu)房者為股市獲利者從去年開始的股市牛市行情，讓許多投身股市的人獲利豐厚，隨著股指進(jìn)入高位運(yùn)行，炒股風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，為了不讓紙上富貴再縮水，大量股市獲利者開始選擇拋出股票回籠資金，并有前瞻性的將資金投入樓市。根據(jù)錢江晚報(bào)對(duì)杭州近階段的6家新開盤樓盤購(gòu)房者的問卷調(diào)查結(jié)果，62.6%的人回答有資金來自股市，而來自股市的資金中規(guī)模在30萬(wàn)元以下的資金占到47%。杭州商品住宅市場(chǎng)購(gòu)房需求情況根據(jù)杭州房地產(chǎn)主流網(wǎng)絡(luò)媒體—“住在杭州網(wǎng)”在今年人居展期間針對(duì)2年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者的抽樣調(diào)查結(jié)果，客戶購(gòu)房需求情況如下：購(gòu)房時(shí)間計(jì)劃購(gòu)房時(shí)機(jī)調(diào)查顯示，計(jì)劃在一年以后兩年之內(nèi)購(gòu)房的人群最多，占總樣本量的47%；其次是在半年至一年內(nèi)購(gòu)房的人群為36%；計(jì)劃在半年內(nèi)購(gòu)房的人群最少，僅為有效樣本量的17%。從調(diào)查結(jié)果來看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢(shì)，但購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購(gòu)房者仍保持了既有的態(tài)度。購(gòu)房目的購(gòu)房目的與上一年的調(diào)查結(jié)果相比，其中投資自住均可的比例上升較多，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于樓市的投資預(yù)期開始上升。為改善本身居住而選擇的買房的群體是購(gòu)房的主體，而80年代的群體進(jìn)入結(jié)婚熱潮，使得婚房市場(chǎng)仍有穩(wěn)定需求支撐。購(gòu)房首選區(qū)域在購(gòu)房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、市中心、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位。接下來分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。濱江作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，又是目前新盤供應(yīng)最多的區(qū)域，選擇余地很大，地鐵也已經(jīng)開工建設(shè)，交通等居住配套設(shè)施發(fā)展很快，性價(jià)比高是濱江樓盤的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，因此成為購(gòu)房者首選購(gòu)房區(qū)域。市中心和城西原文教區(qū)塊則是由于交通便利，生活設(shè)施完善一直受到購(gòu)房者的青睞。本次受訪者中本科及以上學(xué)歷占到近六成比例，只要有穩(wěn)定的工作單位就能在杭州落戶，因此購(gòu)房入戶對(duì)于購(gòu)房者來說吸引力不如預(yù)期的大。另外，一些關(guān)注度比較高的，如閑林，余杭區(qū)，三墩區(qū)域的選擇比例較去年上升了很多，分別達(dá)到了9.3%和5.3%。而城東，如景芳，采荷，四季青，三里亭，閘弄口選擇比例則縮小了很多，這和城東新盤稀缺有很大的關(guān)系。與之相印證的是，購(gòu)房者選擇這些區(qū)域的原因。購(gòu)房決策因素在購(gòu)房首要決策因素中，地段仍是最首要的決定因素，在本次受訪人群中，把地理位置放在購(gòu)房首選考慮因素的為39%，超過了房?jī)r(jià)，只要地理位置優(yōu)越，房?jī)r(jià)略高出心理估價(jià)也可以承受。而把價(jià)格因素放在首選考慮的為25.6%。這也是和購(gòu)房者逐漸理性的購(gòu)房心理有一定的相關(guān)性，本次調(diào)研的受訪者大多是首次置業(yè)的年輕人，購(gòu)房時(shí)除了考慮自身的居住需求外，還會(huì)考慮到這套物業(yè)轉(zhuǎn)手時(shí)的影響因素，因此地段仍然是購(gòu)房時(shí)最首要的決策因素。在購(gòu)房次要決策因素中，價(jià)格是出現(xiàn)頻次最高的，有23.9%的受訪者明確表示價(jià)格是他們購(gòu)房時(shí)第二重要的考慮因素，其次是環(huán)境。結(jié)合首要因素和次要因素的選擇來看，這個(gè)階段購(gòu)房者的價(jià)格敏感度較以往略有下降，購(gòu)房者的對(duì)自身當(dāng)前的支付能力和未來的支付預(yù)期信心較足。另一方面，“升值潛力”這項(xiàng)因素的首選和次選比例都不高，可見，投資心態(tài)在目前購(gòu)房者中尚未有非常明顯的反彈，投資比例并不高。戶型偏好戶型選擇方面，2室戶型的比例總和為49.6%，3室戶型的比例總和為43.5%.。2室格局的需求稍高于3居室，這一比例和去年9月的調(diào)研基本相符合，從這一比例來看，目前主力購(gòu)房群可以分為2塊，一部分是正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕消費(fèi)群，而另一部分則是希望改善目前居住環(huán)境并有一定消費(fèi)能力的年長(zhǎng)型消費(fèi)群，2居室小戶型滿足了年輕人的需求，而3居室以上的大戶型則為一些有足夠消費(fèi)能力的購(gòu)房者提供了選擇。從市場(chǎng)的角度出發(fā)，中小戶型仍然是下一階段消費(fèi)的主流，目前推出新房源里中小戶型暢銷的現(xiàn)狀也充分說明了這一點(diǎn)?？沙惺軉蝺r(jià)、總價(jià)和面積面積選擇上，比例最高的三項(xiàng)分別是101-110平方米(17.1%)，91-100平方米(14.2%)，81-90平方米(13.4%),與去年9月相比，購(gòu)房者在面積上的需求有所放寬，在空間舒適型上的要求比以往更為強(qiáng)烈。當(dāng)然中小面積仍然是需求的主流所在，針對(duì)當(dāng)前供應(yīng)情況，中小面積房源的增多也使得供需匹配更為貼合，這也是目前樓盤推出中小面積房源得以暢銷的原因所在。從價(jià)格預(yù)期來看，選擇單價(jià)在6001-7000元/平方米這一區(qū)間的比例最高，占了24.4%；其次是5001-6000元/平方米，占了19.9%；7001-8000元/平方米的占17.1%；單價(jià)的承受度較以往略有增加。總價(jià)方面，比例最高三項(xiàng)為51-60萬(wàn)(15.4%)，41-50萬(wàn)(14.6%)，71-80萬(wàn)(11.0%)，總價(jià)上低于60萬(wàn)的比例為40.2%，而80萬(wàn)內(nèi)的需求達(dá)到61%。從這些數(shù)據(jù)來看，杭州主流購(gòu)房需求向市區(qū)周邊及副城流動(dòng)的趨勢(shì)將越來越明顯，以濱江、九堡、三墩為代表的區(qū)塊恰恰是比較符合這些主流需求的樓盤供應(yīng)區(qū)域，這些區(qū)塊未來獲得市場(chǎng)認(rèn)可和發(fā)展機(jī)會(huì)將更多。裝修標(biāo)準(zhǔn)選擇和精裝修可接受價(jià)格選擇裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇方面，毛坯房是主要的選擇對(duì)象，占59%。對(duì)精裝修的認(rèn)可比例為17%，而簡(jiǎn)單裝修的比例為22%。從市場(chǎng)面來看，帶裝修的住宅類產(chǎn)品數(shù)量仍然不多，而精裝修更是在豪宅和酒店式公寓中采用居多。預(yù)期裝修費(fèi)用方面，5-10萬(wàn)是主流。居住現(xiàn)狀在對(duì)居住現(xiàn)狀的調(diào)研中，租房者的比例最高，其次是自有商品房，與自有公房的比例相近，其他這一選項(xiàng)中涵蓋了自建房與公司宿舍等情況。結(jié)合居住戶型來看，兩居室的比例為46%，其次是一居室24%，三居室24%。綜合來看，主流購(gòu)房群體目前的居住現(xiàn)狀都屬于過渡階段。無論從產(chǎn)權(quán)的擁有情況，還是居住空間來看，都面臨著比較緊迫的改善的壓力。由于家庭結(jié)構(gòu)的變化，諸如結(jié)婚、生子，或者兒女成長(zhǎng)而產(chǎn)生的對(duì)居住空間擴(kuò)大的需求，均是構(gòu)成當(dāng)前自住型需求的主要組成部分。綜合分析以上調(diào)研受訪者主要由40歲以下30歲左右為主的中青年人群組成，職業(yè)構(gòu)成則以公司一般職員和專業(yè)技術(shù)人員為代表的需求群體為主。受訪者中高學(xué)歷人群占據(jù)絕大部分，這部分群體相對(duì)年輕化，普遍接受過高等教育，面臨著較大的購(gòu)房壓力，文化程度較高使得他們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度也相對(duì)較高，除了經(jīng)常關(guān)注政策動(dòng)向和房產(chǎn)動(dòng)態(tài)外，對(duì)于大型展會(huì)的參與度非常高。其次私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體戶群體的比重也超過了10%，20XX年杭州榮膺最佳投資環(huán)境城市，吸引越來越多外來人群來到杭州，這部分人群也在受訪者中占據(jù)了一定比例。其他的社會(huì)群體的比重就相對(duì)比較平均，大多在5-10%之間。這些群體各有其不同的購(gòu)房?jī)A向，主要的差異表現(xiàn)在區(qū)域和價(jià)格兩個(gè)方面。通過人居展調(diào)研，總結(jié)當(dāng)前杭州住宅消費(fèi)市場(chǎng)的一些特征：改善型需求仍占主流，婚房需求增長(zhǎng)迅速；兩房和三房仍是市場(chǎng)絕對(duì)主力需求戶型；中小面積房源需求比例居高不下；濱江、市中心及城西文教板塊受追捧；購(gòu)房者承受能力隨購(gòu)房群體年輕化而降低；主流購(gòu)房人群向市區(qū)周邊及副城流動(dòng)；加息預(yù)期影響貸款選擇，公積金貸款占主導(dǎo)，貸款期限縮短；長(zhǎng)線投資者增加，對(duì)杭州樓市的信心進(jìn)入恢復(fù)期；外地購(gòu)房者悄然增加，投資意向有所抬頭。杭州高端公寓市場(chǎng)狀況杭州高端公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，國(guó)家明令不再供應(yīng)審批別墅用地，于是，商品住宅中的高端物業(yè)市場(chǎng)，逐步從別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓。杭州高端公寓興起的時(shí)間大約是在2000年前后，白馬公寓、綠園是杭州最早期高端住宅里的代表樓盤。濱江金色海岸則是杭州高端公寓風(fēng)生水起的開始——在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后開盤，卻出人意料地用短短兩個(gè)月時(shí)間回籠了7億元資金，并以最高單價(jià)近2.6萬(wàn)元/平方米的成績(jī)位列杭州樓市年度排行榜第四位。杭州目前城區(qū)范圍內(nèi)高端公寓住宅主要分布在錢江新城、武林廣場(chǎng)附近和老城區(qū)其他傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地段，自20XX年開始，市場(chǎng)供應(yīng)量逐步增加，銷售形勢(shì)普遍較好。作為商品住宅市場(chǎng)中的一個(gè)特殊的分支市場(chǎng)，當(dāng)前杭州高端公寓住宅市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：產(chǎn)品類型以位于風(fēng)景區(qū)附近環(huán)境優(yōu)越地塊的低層公寓和位于老城區(qū)或未來新城區(qū)中心位置的高層為主；每平方米平均售價(jià)：高層公寓毛坯房15000元以上/m2，精裝修20000元以上/m2；低層公寓毛坯房25000元以上/m2，精裝修30000元以上/m2；主力戶型面積定位于200-400m2，平面戶型和躍層式戶型皆有；高端公寓項(xiàng)目普遍熱銷，“名利雙收”效應(yīng)顯著，品牌開發(fā)商青睞開發(fā)高端產(chǎn)品；消費(fèi)群體龐大，消費(fèi)能力強(qiáng)大；在售高端公寓客源主要由浙江全省企業(yè)家、社會(huì)精英人士等富裕人群組成。消費(fèi)群體中的大多數(shù)人已擁有別墅或有能力購(gòu)買別墅，但是從“第一居所”這個(gè)想法出發(fā)，頂級(jí)公寓仍然是首選；高端公寓項(xiàng)目銷售形勢(shì)總體比較穩(wěn)定，受政策調(diào)控影響相對(duì)較小。杭州高端公寓市場(chǎng)趨勢(shì)分析杭州高端公寓市場(chǎng)，雖然有濱江·金色海岸、丁香公寓、東方潤(rùn)園等成功案例在前，但并不是所有的高端住宅項(xiàng)目都能高開高走。如錢江新城內(nèi)的水岸帝景，20XX年開盤時(shí)曾標(biāo)榜是該區(qū)域內(nèi)最高端的產(chǎn)品，隨著錢江新城內(nèi)住宅項(xiàng)目相繼開盤，其銷售很快一蹶不振，截至目前仍有近一半房源未售出。應(yīng)該說，過去的兩年內(nèi)，由于市場(chǎng)供應(yīng)量有限，杭州高端公寓市場(chǎng)總體表現(xiàn)甚佳，但從計(jì)劃在1－2年內(nèi)推出的樓盤看，高端公寓住宅樓盤明顯增加，今明兩年可上市銷售的高端住宅產(chǎn)品建筑面積超過100萬(wàn)平方米，如果以每套200平方米的面積計(jì)，至少有5000套的量。高端市場(chǎng)曾經(jīng)是杭州住宅市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，但隨著大量同質(zhì)樓盤的集中推出將對(duì)這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)潛力過分預(yù)支。客戶明顯分流，樓盤競(jìng)爭(zhēng)加劇市場(chǎng)的同類產(chǎn)品供應(yīng)量迅速增加將使得樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，而大量房源同時(shí)期面市將對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)形成明顯的分流效應(yīng)。從這個(gè)意義上說，今后新上市的高端公寓產(chǎn)品將很難實(shí)現(xiàn)象目前眾多高檔樓盤這樣的銷售速度。高層公寓成為高端公寓產(chǎn)品絕對(duì)主力，產(chǎn)品創(chuàng)新要求更高隨著市區(qū)范圍內(nèi)土地資源日益稀缺，低層高端公寓將只會(huì)零星出現(xiàn)在城市的邊緣區(qū)域，市區(qū)內(nèi)高層公寓將成為高端公寓產(chǎn)品中的絕對(duì)主力。這樣的情況下，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象將更加嚴(yán)重，如何在類似的建筑類型中進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)將是對(duì)今后幾年內(nèi)高端公寓開發(fā)商的一個(gè)考驗(yàn)。畢竟與廣東、上海、北京等高層高端物業(yè)項(xiàng)目相比，杭州高層高端物業(yè)顯然還停留在借鑒、模仿層面上。高端公寓產(chǎn)品成為打造企業(yè)品牌重要途徑杭州的濱江房產(chǎn)，3年前僅僅是杭州本土一家二流品牌房企，但通過其位于錢江北岸的高層豪宅項(xiàng)目“金色海岸”的打造，企業(yè)品牌知名度迅速提升，帶來了巨大的開發(fā)利潤(rùn)和品牌效益，一舉躋身于杭州一線品牌房企行列。而在全國(guó)來看，萬(wàn)科地產(chǎn)從專業(yè)開發(fā)中檔居住小區(qū)的開發(fā)商形象轉(zhuǎn)變成為全國(guó)著名的品牌企業(yè)，其近年運(yùn)作的“十七英里”、“第五園”等高端項(xiàng)目功不可沒。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，品牌將是獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要因素。更多企業(yè)將會(huì)采取“高端項(xiàng)目效應(yīng)”這條捷徑打造企業(yè)品牌。從這個(gè)意義上說，將有更多企業(yè)投身到高端物業(yè)的開發(fā)中來。而反過來品牌也將成為今后高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要籌碼。人民幣升值和龐大財(cái)富階層將刺激高端消費(fèi)市場(chǎng)根據(jù)今年3月初發(fā)布的《2006浙江省中小企業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截至20XX年，規(guī)模以上中小企業(yè)資產(chǎn)總額最高的地區(qū)是杭州市，資產(chǎn)總額達(dá)3933.7億元，占全部規(guī)模以上中小企業(yè)資產(chǎn)總額的22.7%。而全省成長(zhǎng)型中小企業(yè)也主要分布于環(huán)杭州灣地區(qū)，其中杭州共有成長(zhǎng)型中小企業(yè)152家，成長(zhǎng)型中小企業(yè)資產(chǎn)總額最高的地區(qū)是杭州市，資產(chǎn)總額達(dá)到了236.2億元，銷售收入最高的還是杭州，20XX年杭州市成長(zhǎng)型中小企業(yè)的銷售收入為256.1億元。龐大的財(cái)富階層為杭州高端住宅產(chǎn)品提供了穩(wěn)定的消費(fèi)市場(chǎng)，隨著人民幣升值趨勢(shì)的確立，高端住宅物業(yè)良好的保值增值性和投資回報(bào)率將有效刺激杭州高端住宅物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。品質(zhì)是高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)的核心要素住宅供應(yīng)的階梯結(jié)構(gòu)決定高檔樓盤只是房地產(chǎn)市場(chǎng)金字塔尖的一部分，同時(shí)高檔樓盤主要針對(duì)高端客戶群，客戶群體較狹窄，品位更高對(duì)產(chǎn)品也更加挑剔，而價(jià)格則往往不是選擇首要因素，所以在高端市場(chǎng)品質(zhì)將是競(jìng)爭(zhēng)中的核心要素。高檔公寓分布分散化隨著杭州老城區(qū)內(nèi)的土地日益稀缺，而近幾年盛產(chǎn)高檔住宅的錢江新城優(yōu)質(zhì)住宅用地日益減少，杭州高端公寓住宅市場(chǎng)將改變目前集中于老城區(qū)傳統(tǒng)黃金地塊和錢江新城內(nèi)的格局，轉(zhuǎn)而向老城區(qū)的不同方向擴(kuò)展，可以說，今后幾年內(nèi)，只要是老城區(qū)范圍內(nèi)的新推土地，由于供應(yīng)量少、地價(jià)成本高等因素，其開發(fā)方向必然是高檔住宅的定位。杭州高端公寓市場(chǎng)典型樓盤情況根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的商品房房源信息，以15000元以上/m2平均售價(jià)作為下限，發(fā)現(xiàn)杭州目前可售的高端住宅量將近500套(不含小面積單身公寓或商務(wù)公寓)，主要集中在東方潤(rùn)園、濱江·金色海岸、廣廈·檀香園、銀馬公寓等幾個(gè)具有一定開發(fā)規(guī)模的在售項(xiàng)目中。東方潤(rùn)園開發(fā)商：杭州欣盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：錢江新城慶春東路和之江路交叉口周邊配套：市民中心、杭州大劇院、華潤(rùn)萬(wàn)象城、錢江國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制學(xué)校）、江干文體中心、慶春路過江隧道以及建設(shè)中地鐵等樓盤規(guī)模：占地約8萬(wàn)m2，總建筑面積約22萬(wàn)m2，由7幢高層、超高層住宅樓組成主要指標(biāo)：容積率2.8，建筑密度13.4%，綠化率40%，車位車庫(kù)比2：1產(chǎn)品特點(diǎn)：東方潤(rùn)園每一棟住宅單元都設(shè)有高標(biāo)準(zhǔn)的入戶大堂和電梯廳，戶型設(shè)計(jì)首次將三梯兩戶、家庭廳、中西雙廚房設(shè)計(jì)引入高層公寓。是華東首家真正實(shí)現(xiàn)數(shù)字化智能社區(qū)、杭州第一個(gè)引進(jìn)頂級(jí)俱樂部(上海鴻藝會(huì))的社區(qū)和率先引進(jìn)英式管家服務(wù)理念的社區(qū)。并配備2000余平方米含室內(nèi)恒溫泳池的豪華會(huì)所。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：總戶數(shù)約730戶，戶型面積范圍200－1000m2，躍層戶型“空中別墅”主力面積400－500m2，平層戶型主力面積220－320m2銷售價(jià)格：已開盤毛坯房均價(jià)15000－19000元/m2(一房一價(jià)，一幢一均價(jià))，沿江精裝修景觀房源尚未開盤，報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)近30000元/m2銷售情況：東方潤(rùn)園2#,3#,4#,6#樓共360余套房源自20XX年10月份開始陸續(xù)分批開盤，目前售出約300套，銷售率80%以上濱江·金色海岸開發(fā)商：杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司地理位置：位于錢江新城西南部，西興大橋(錢江三橋)和復(fù)興大橋(錢江四橋)之間，之江路與姚江路交界處周邊配套：江城中學(xué)、江濱中學(xué)、秋濤路小學(xué)、杭州市第4人民醫(yī)院等樓盤規(guī)模：占地約9萬(wàn)m2，總建筑面積約22萬(wàn)m2，由13幢18~28層不等的高層住宅組成主要指標(biāo)：容積率2.45，車位車庫(kù)比1.6：1產(chǎn)品特點(diǎn)：靠山面水，是錢江新城內(nèi)最后一塊沿江面最長(zhǎng)的江景宅地，擁有近千米的一線錢塘江景。是杭州首個(gè)全精裝修同時(shí)裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的住宅樓盤，由香港GIL負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)均由境外設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱。樓盤內(nèi)規(guī)劃有一個(gè)5000m2的五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的住戶會(huì)所。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：總戶數(shù)569戶，躍層戶型“空中別墅”主力面積330－380m2左右，平層戶型主力面積200－250m2銷售價(jià)格：均價(jià)19000-25000元/m2(含精裝修、一房一價(jià)，一幢一均價(jià))，躍層戶型“空中別墅”最新開盤房源均價(jià)23600/m2，平層戶型最新開盤房源均價(jià)21600/m2銷售情況：金色海岸自20XX年10月推出一期房源，截至目前13幢569套房源已經(jīng)全部開盤，總體銷售率達(dá)到80%以上，最近5月底新開盤的2#,4#,13#樓共176套房源，銷售率也已經(jīng)達(dá)到50%，從銷售形勢(shì)來看，空中別墅戶型銷售速度明顯快速大面積平層戶型廣廈·檀香園開發(fā)商：廣廈房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司地理位置：位于環(huán)城東路與翰林路交叉口，東依貼沙河，北近慶春路，南達(dá)解放路，距西湖約2.5公里。周邊配套：天長(zhǎng)小學(xué)、大學(xué)路小學(xué)、杭七中、浙一、浙二醫(yī)院樓盤規(guī)模：占地約3.1萬(wàn)m2，總建筑面積約8.7萬(wàn)m2，由5幢弧形板式高層住宅組成主要指標(biāo)：容積率2.7，綠化率30%產(chǎn)品特點(diǎn)：地理位置優(yōu)越，周邊生活配套齊全，老城區(qū)生活氣息濃厚。良好的貼沙河景觀視野。建筑采用高保溫技術(shù)、南亞斷橋片、LOW-E鍍膜玻璃、進(jìn)口奧的斯電梯，法國(guó)戴高樂游泳池系統(tǒng)。會(huì)所設(shè)有寶力豪（PowerHouseGym）健身俱樂部與超大室內(nèi)泳池。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：總戶數(shù)約600戶，主力戶型150-180m2銷售價(jià)格：均價(jià)15000-19000元/m2(毛坯房、一房一價(jià)，一幢一均價(jià))，選擇精裝修服務(wù)每平方米加3000-3500元。最新開盤房源銷售均價(jià)約19000/m2，最高價(jià)格超過21000/m2。銷售情況：項(xiàng)目總共分為三期開盤，一期房源于20XX年10月推出，二期房源于20XX年10月推出，截至目前一二期銷售率達(dá)90%以上，三期房源于今年4月份開盤，目前銷售率約60%。銀馬公寓開發(fā)商：浙江省華浙實(shí)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司地理位置：西湖區(qū)教工路與文一路交叉口東南側(cè)周邊配套：浙江工商大學(xué)、浙江理工大學(xué)、杭州師范學(xué)院、浙江省委黨校、杭州市第十三中學(xué)、杭州市文一街小學(xué)、浙江幼師附屬幼兒園、世紀(jì)聯(lián)華、物美大賣場(chǎng)、華潤(rùn)超市樓盤規(guī)模：總用地面積44515平方米，總建筑面積144031平方米，由四幢26層板式建筑、三層獨(dú)立公建和二層商鋪組成主要指標(biāo)：容積率2.5，建筑密度18.4%，綠化率32%，停車位1:1產(chǎn)品特點(diǎn)：學(xué)院區(qū)域，周邊生活配套齊全，生活氣息濃厚。15000平方米中心庭院、10000余平方米城市綠地景觀；簡(jiǎn)潔、純粹的個(gè)性化外立面，干掛石材，具有檔次感；屋梁樓板設(shè)計(jì)，戶型可變性強(qiáng)；屋頂綠化、屋頂隔熱、屋頂防水“三位一體”的屋頂節(jié)能設(shè)施；戶式新風(fēng)系統(tǒng)、內(nèi)開內(nèi)倒中空玻璃窗、德國(guó)霍曼