既有住宅加裝電梯的成本效益分析

我們就既有住宅加裝電梯問題進行了調查工作，在調查的過程中，深刻認識到既有住宅加裝電梯工作推進的難度。這項工程的實施，并非超過三分之二的住戶同意就能順利進行，它涉及社會、經濟以及城市規(guī)劃、管理、法律等一系列問題。如何妥善處理這些問題，和諧加裝電梯，都是值得我們去認真思考和研究的。多層住宅是居民的主體住房，有很多小區(qū)由于當時的技術條件和經濟條件有限，并沒有安裝電梯。現(xiàn)在隨著舊城改造步伐的加快，既有住宅的更新改造、適老改建等也成了當前及今后住宅改造工作最重要的內容之一。既有住宅加裝電梯可以部分減少新樓供應需求，在一定程度上減緩了樓市緊張和抵制樓價上漲幅度過快。一、現(xiàn)狀分析現(xiàn)如今，對于大部分不愿意拆遷的老舊小區(qū)業(yè)主有了新的方案，在2020年底全國最后棚戶改拆遷項目結束，取而代之的是針對老舊小區(qū)的舊改政策。舊改政策就是在不拆遷的前提下，針對老舊小區(qū)基礎配套設施、環(huán)境、服務等等進行徹底翻新改造，是對老舊小區(qū)的一次從里到外、從硬件到全款的徹底翻新改造。但是在老舊小區(qū)改造工程中，有一項惠民政策，現(xiàn)在卻成了非常有爭議的話題，那就是老舊小區(qū)加裝電梯的政策。（一）民生所向既有住宅加裝電梯，確實是一項惠及百姓、廣受歡迎的“民生工程”，大多數(shù)居民從大局出發(fā)，按照“有利生產、方便生活、團結協(xié)作、公平合理”的民法精神，給予支持配合，使很多既有住宅樓包括老舊小區(qū)單元安裝了電梯，告別“爬樓難”，極大方便了出行，讓人民群眾獲得了“上上下下”的幸福。但是同時也引來了一二層居民的反對，對于他們來說，本身也沒有電梯使用的需求，而且一旦加裝電梯，他們擔心電梯有噪音、影響通風采光、存在安全隱患、房價貶值等不同問題，對加裝電梯持消極態(tài)度，有的甚至強烈反對或設阻，致使一些既有多層樓房無法加裝電梯。（二）政策依據2001年1月1日起正式頒布生效和制定實施的《民法典》，降低了對于既有新建專用房屋的業(yè)主增設專用電梯這項“改建、重建建筑物及其附屬設施”的房屋業(yè)主人民代表們所享有表決權的認可和表示同意的限制程度，也就是可以在自己既有的舊房子里重新加裝公用電梯。既有住宅加裝電梯，涉及鄰里關系的處理，應盡可能讓全體業(yè)主達成共識，協(xié)調利益，和諧推進，把加裝電梯這種惠及民生、增進居民幸福感的民生大事做成惠民工程、和諧工程、共贏工程。二、利弊分析（一）優(yōu)點如果我們將既有住宅加裝電梯，一份巨大日常消費需求就會被釋放，極大地拉動了內需增長，還能減少政府拆遷重造的成本。一些老舊的小區(qū)里相對來說是老年人居多，加裝電梯就更加方便了老年人出行，有些老年人本身就行動不便，如果還住在高層，那么對于老年人來說就是難上加難，電梯的安裝就解決了出行這一難題。而且現(xiàn)在一些老舊的小區(qū)已經不太受眾，在這個自動化越來越普及的時代，人們實在不想把時間浪費在爬樓梯上，尤其是年輕人，那么既有住宅加裝電梯，這樣的問題自然而然就不存在了。從市場空間來看，根據中國電梯協(xié)會信息網的預測，我國加裝電梯市場需求量約為500萬臺，去除因建筑設計、無法協(xié)商等客觀因素無法加裝的，估計實際需求在200萬臺左右；而根據券商的預測，老舊小區(qū)加裝電梯的需求量也在100萬臺以上。通常六層樓加裝一臺電梯的費用在30-50萬元左右，這么來看，這又是一個千億級別的市場。從實際情況來看，根據住建部2019年7月1日數(shù)據，2018年，全國老舊小區(qū)加裝電梯已經完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續(xù)的有7000多部。特別是老齡化社會已經來臨，這是新市場中一片廣闊的藍海。（二）缺點首先加裝電梯后的噪音問題，采光問題和衛(wèi)生問題直接影響著一樓和二樓住戶的日常生活。就已經加裝完電梯的住宅來看，電梯井自身的抗震性能以及穩(wěn)定性都不是太好，加裝電梯施工主要是依附于樓房安裝，有些通過連廊與樓房的樓道間相通，有些則直接靠在樓房墻壁上，這已經改變了樓房原有的設計結構。電梯井本身對樓房會產生拉力，加上電梯的長期運行，也會對房屋的結構產生一定的破壞力，存在安全隱患，同時也影響房屋的使用壽命。一旦遇到地震或者狂風天氣的惡劣條件，很容易釀成事故。有加裝電梯需求的老舊樓房，大多建于2000年之前，大多采用磚混結構，樓板也以預制空心水泥板為主，樓板與墻體之間多數(shù)都是簡單搭接。樓房的整體性、結構力、抗震性都比較差，樓板開裂更是常有的事。加裝的電梯即使是小型電梯，滿負載時也達到2噸的重量，啟動或停止時沖擊力較大，頻繁地啟動、停止，必然會對樓房造成振動，對樓房的完好性產生很大的影響（見圖1）。圖1三、成本分析以沈陽市首個試點的小西小區(qū)為例，該小區(qū)一共需要加裝10部電梯，每部電梯的費用是39.5萬，政府補貼18萬，剩下的由小區(qū)居民共同分攤。根據具體《方案》規(guī)定，一、二樓的居民不用掏電梯費，三樓往上的居民分攤的費用呈階梯狀逐層遞增。例如本次加裝的電梯，三樓居民分攤10000多元，往上每層樓多加6000-7000元。七樓最多，差不多是32000元。不僅是電梯的費用，包括電梯的后續(xù)保養(yǎng)和電費，也都分攤給每戶居民，每戶每年差不多是500多元。無論是電梯安裝費用還是電梯保養(yǎng)及電費，小區(qū)居民都非常支持。小區(qū)居民的支持是對該項惠民工程最大的認可。四、經濟效益分析在現(xiàn)有的多層建筑中，有很多的建筑由于各種各樣的原因，沒有安裝電梯。在現(xiàn)有的建筑中安裝電梯方便了人們的出行。自然，加裝電梯必然會帶來一定的經濟效益。（一）直接效益據了解很多地區(qū)政府鼓勵有條件的老舊住宅加裝電梯，出臺了按照加裝電梯施工金額的40%給予補貼的政策。從而對于住戶來說加裝電梯的成本又低了一個度，加裝電梯每戶平攤下來不超3萬，對于換一套有電梯的住宅的成本來說不值一提?？梢哉f大部分人奮斗一輩子可能就只能買一套房。這樣一來一下解決了很多人的燃眉之急。（二）間接效益1.環(huán)境方面以前中國地廣人稀，很多老舊住宅小區(qū)樓房間距大，綠化面積廣。整體建筑物顯得比較大氣。如果采用外掛式加裝電梯的話，不會影響房屋的采光，通風。更不會影響建筑物的消防管道與樓房結構、周圍的環(huán)境。相反會讓建筑物感覺煥然一新。根據研究調查，數(shù)據顯示，目前60%以上的老人居住在30年前的小區(qū)里。這些房屋大多都沒有安裝電梯，所以老人們都不太愛下樓散步，因為沒有電梯，腿腳不便，下樓就要費好大力氣。既有住宅加裝電梯工作的開展，確實解決了一個民生問題。2.技術方面隨著我國改革開放以來的經濟不斷發(fā)展，都稱我們?yōu)榛衲?。相信對于一個舊樓加裝電梯是難不倒我們的建筑家們的。早在幾年前就有很多地方政府開展了這項工作，進行了大量的探討?，F(xiàn)在高樓大廈不計其數(shù)，隨著樓層的越來越高電梯也有了前所未有的發(fā)展，所以對于舊樓加裝電梯的電梯技術方面也是沒有問題的。國家越來越重視，各個方面的技術人員也積極投入探討，研究出了關于舊樓加裝電梯的技術，開發(fā)出許多解決方案。都朝著利益最大化、影響最小化的方向前進。3.社會方面舊樓加裝電梯后，舊房的生活品質提高了，也減輕了一部分人想要購買新房的壓力。舊樓房在原有基礎上完善了住宅的使用功能，舊樓的房價也上漲了，促進了社會和諧。其實，加裝電梯的