某地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目管理手冊

某地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目管理手冊

新疆盛亞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

項目管理手冊

受控文件

審核:

編號:

2012年2月10日公布2012年4月1日實施

手冊說明

1、本手冊是公司為導(dǎo)入、實施全面管理體系(GMS管理模式)而編制，是全面管理體系的子體系，

適用于公司的項目管理工作，包含土地投標(biāo)、項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、驗收交付等。

2、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點及公司的實際情況，本手冊的制度內(nèi)容充分表達(dá)了下列指導(dǎo)思想：

(1)操縱關(guān)鍵點

為了提高公司資金效益與項目的投資利潤率，項目管理的各項工作務(wù)必以計劃(目標(biāo))管理為龍

頭，加強(qiáng)對項目開發(fā)過程的關(guān)鍵時間節(jié)點與關(guān)鍵過程(工作)的操縱。

(2)監(jiān)督與約束

在保證工作接口關(guān)系清晰、明確的前提下，在招標(biāo)采購、預(yù)結(jié)算審核等工作中充分表達(dá)了監(jiān)督與

約束機(jī)制，預(yù)防有悖于職業(yè)操守行為的發(fā)生。

3、除了日常用語外，本手冊出現(xiàn)的術(shù)語或者簡稱有：

(1)“公司”：是指新疆鴻盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

(2)“各部門”：是指公司下設(shè)的工程管理部、財務(wù)部等職能部門與業(yè)務(wù)部部門。

(3)“項目部”：是指公司直屬的、不具有獨立法人資格的項目組織。

(4)“部門負(fù)責(zé)人”：指綜合管理部、計劃經(jīng)營部等各部門主任。

4、本手冊為公司受控文件，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊的印發(fā)、保管、編制、修訂等事宜由

公司綜合管理部負(fù)責(zé)手冊持有者應(yīng)妥善保管，不得損壞、丟失、隨意涂改，也不得將手冊提供給公司

以外人員。手冊持有者離開本公司時，須將手冊交還綜合管理部，辦理核收登記。

5、在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理應(yīng)匯總意見，于每季度末20日前

反饋到綜合管理部，由綜合管理部組織有關(guān)部門進(jìn)行修訂。

6、除注明外，本手冊的各項制度由主控部門負(fù)責(zé)解釋。主控部門不能解釋的，由公司總經(jīng)理辦

公會負(fù)責(zé)解釋。

7、本手冊文件與全面管理體系的其它文件同時頒布施行。此前頒布的有關(guān)文件同時廢止。

新疆盛亞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

二O一二年二月十日

目錄

土地投標(biāo)管理辦法...................................................4

項目可行性研究管理規(guī)程.............................................7

目uE????????????????????????????????????????????????????

設(shè)計策劃管理辦法...................................................14

設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理辦法.....................................16

施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法.......................................20

工程開工準(zhǔn)備管理辦法...............................................24

項目現(xiàn)場例會制度...................................................27

項目進(jìn)度操縱管理辦法...............................................29

工程質(zhì)量操縱管理辦法...............................................31

工程監(jiān)理單位管理辦法...............................................39

工程造價操縱管理辦法...............................................41

設(shè)計變更管理規(guī)程...................................................47

?*,）卜???????????????????????????????????????????????????????????????5]

工程決（結(jié)）算管理規(guī)程.............................................58

配套工程管理辦法...................................................63

安全生產(chǎn)文明施工管理辦法...........................................65

工程驗收備案管理規(guī)程...............................................69

物業(yè)交接驗收管理規(guī)程...............................................71

項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料管理辦法...........................................74

突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理辦法...........................................76

項目后評價實施辦法.................................................78

土地投標(biāo)管理辦法

第一條土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料。為了規(guī)范“找地”行為，提高項目可行性的“辨

識能力”，降低土地投標(biāo)風(fēng)險，保障土地儲備，促進(jìn)公司的可持續(xù)進(jìn)展，制定本辦法。

第二條公司項目進(jìn)展部是本辦法的主控部門，負(fù)責(zé)土地合作洽談、土地投標(biāo)等土地儲備工作，

并辦理土地使用證有關(guān)手續(xù)，保證公司土地儲備目標(biāo)的完成。

第三條“找地”原則

(1)與公司的土地儲備計劃與進(jìn)展戰(zhàn)略相符合。

(2)與公司的產(chǎn)品模式相符合。

(3)與公司的開發(fā)能力相符合。

(4)與公司的年度經(jīng)營計劃相符合。

第四條土地供應(yīng)信息的搜集

項目進(jìn)展部通過下列途徑獲取土地供應(yīng)信息：

(1)從土地儲備管理部門獲取信息：項目進(jìn)展部應(yīng)與土地儲備管理部門保持密切的聯(lián)系，及時

搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應(yīng)計劃(包含不一致用途的土地供應(yīng)計劃)，隨時關(guān)注

“土地招標(biāo)公告”，及時向總經(jīng)理報送土地市場信息。

(2)通過與土地使用單位接觸、洽談獲取項目土地轉(zhuǎn)讓信息。

(3)通過公共關(guān)系單位或者個人獲取土地供應(yīng)信息。

第五條項目進(jìn)展部應(yīng)密切關(guān)注土地市場的“招拍掛”信息及其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓價

格，及時掌握土地的實際成交價格。

第六條假如土地滿足公司的“拿地”原則，計劃經(jīng)營部應(yīng)首先征詢公司總經(jīng)理的意見。必要時，

與總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行現(xiàn)場勘查?？偨?jīng)理初步同意后，項目進(jìn)展部應(yīng)進(jìn)行土地的資源

調(diào)查與市場調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包含：

(1)城市總體規(guī)劃；

(2)土地利用總體規(guī)劃；

(3)宗地規(guī)劃要點；

(4)區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性；

(5)項目成本概算；

(6)區(qū)域市場商品房價格情況(影響公司負(fù)責(zé)具體工作)：

(7)社區(qū)環(huán)境因素；

(8)周邊配套情況；

(9)其它。

通過調(diào)查與經(jīng)驗推斷認(rèn)為初步可行后，項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)初步估算項目的開發(fā)成本編制并編制《項

目初步可行性報告》報送總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否參加投標(biāo)(或者進(jìn)一步洽談)。編制《項目初步

可行性報告》時項目進(jìn)展部要進(jìn)行“不可行性分析”，包含財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險、拆遷風(fēng)險等分析。

第七條總經(jīng)理決定參加土地投標(biāo)后，財務(wù)部要提早安排投標(biāo)所需的保證金與土地出讓金；要進(jìn)

一步與土地儲備管理部門密切聯(lián)系，提早熟悉土地拍賣的全面信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在

規(guī)定時間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包含投標(biāo)策略。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況與公司“拿地”

的決心，公司要明確投標(biāo)最高報價。必要時，可與其他單位協(xié)商要求其退出投標(biāo)或者與其他單位聯(lián)合

投標(biāo)。

投標(biāo)前，計劃經(jīng)營部應(yīng)通過各類渠道或者途徑熟悉其他投標(biāo)單位可能的投標(biāo)報價，同時根據(jù)項目

初步策劃方案確定本公司的投標(biāo)最高報價。

假如屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，總經(jīng)理應(yīng)明確受讓的條件并全程指導(dǎo)談判過程。

第八條公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理應(yīng)盡量親自參加土地投標(biāo)或者合作洽談。

第九條土地競拍中標(biāo)后，公司總經(jīng)理或者總經(jīng)理授權(quán)競拍代表在《拍賣成交確認(rèn)書》上簽字、

蓋章。

第十條土地競拍中標(biāo)后，項目進(jìn)展部按照有關(guān)規(guī)定辦理下列手續(xù)：

(1)與政府土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并繳付土地出讓金；

(2)到城市規(guī)劃行政主管部門辦理《建設(shè)項目選址意見書》；

(3)到政府基建計劃主管部門辦理項目投資立項手續(xù)。

第十一條通過資本運作方式獲取土地的，公司項目進(jìn)展部應(yīng)全面調(diào)查合作單位的資產(chǎn)負(fù)債與資

信情況。在合作協(xié)議中要明確約定項目部董事會、經(jīng)理層、財務(wù)管理人員的構(gòu)成與債權(quán)、債務(wù)處理方

式等。合作協(xié)議應(yīng)進(jìn)行簽證或者公證。

第十二條聯(lián)建與代建項目

根據(jù)聯(lián)建與代建項目的實際情況，公司項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)與合作單位進(jìn)行具體的洽談，必要時總經(jīng)

理進(jìn)行主談。

第十三條根據(jù)公司的年度經(jīng)營計劃，當(dāng)土地儲備工作屬于公司的年度工作重點之一時，公司能

夠成立以總經(jīng)理為組長的“公司土地儲備工作小組”?！肮就恋貎涔ぷ餍〗M”成員包含副總經(jīng)理、

項目進(jìn)展部經(jīng)理及公司財務(wù)負(fù)責(zé)人。

第十四條工作規(guī)范及違規(guī)責(zé)任

(1)項目進(jìn)展部每季度向總經(jīng)理報送一次“土地市場信息”。“土地市場信息”報告內(nèi)容要全

面，實效性要強(qiáng)；市場調(diào)查數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確、完整，可行性與不可行性分析要客觀。未能及時報送報告的，

公司給予項目進(jìn)展部100—200元的處罰；市場調(diào)查數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不完整，總經(jīng)理能指出明顯錯誤的，

給予50元/處的處罰。

(2)不管投標(biāo)與否，項目進(jìn)展部每年至少參加一次土地拍賣活動。

(3)在對外談判過程中，談判人員應(yīng)積極保護(hù)公司的品牌形象與利益，嚴(yán)禁泄露公司秘密，嚴(yán)

禁行賄或者收賄，否則公司將給予嚴(yán)重警告處分或者辭退處理，并有權(quán)追究其法律責(zé)任。

第十五條本辦法自頒布之日起施行。

項目可行性研究管理規(guī)程

1目的

為了明確項目市場調(diào)查的內(nèi)容，規(guī)范項目可行性研究的程序，使項目的可行性研究更加全面規(guī)范、

更加切合實際，為項目的投資決策提供根據(jù)，特制定本程序。

2適用范圍

適用于公司所有投資項目的可行性研究。

3職責(zé)分配

3.1項目進(jìn)展部是本程序的主控部門，負(fù)責(zé)：

尋找建設(shè)項目；

負(fù)責(zé)項目成本的估算與概算；

組織項目的可行性論證不可行性論證；

編制項目的初步可行性報告（用于土地投標(biāo)或者合作洽談）；

按照規(guī)定格式與內(nèi)容要求編制、報審《項目可行性研究報告》（報政府部門）；

項目立項后，組織編制全面的《項目可行性研究報告》（內(nèi)部使用的、指導(dǎo)整個項目開發(fā)經(jīng)營工

作的精細(xì)化版本）。

3.2項目部

在項目的全面可行性研究階段，假如項目部已經(jīng)成立或者項目經(jīng)理人選已產(chǎn)生，項目經(jīng)理應(yīng)參與

項目的可行性研究，按要求完成總經(jīng)理安排的具體工作。

3.3營銷中心

參與項目的可行性研究，負(fù)責(zé)市場調(diào)查的具體工作，負(fù)責(zé)銷售（租賃）收入的測算。

3.4總經(jīng)理

提出可行性研究的指導(dǎo)意見與改進(jìn)意見。

提請公司總經(jīng)理辦公會討論批項目投資事宜。

3.5公司高管人員聯(lián)席會

討論投資項目的可行性，總經(jīng)理進(jìn)行最終決策。

4可行性研究程序

可行性研究應(yīng)遵循下列程序：

4.1調(diào)查研究

要緊從資源調(diào)查與市場調(diào)查兩方面進(jìn)行。

4.2.1資源調(diào)查由項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)，要緊包含：

(1)地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費用；

(2)地上及空中電力設(shè)施；

(3)水、電、氣等市政配套管線的走向及管徑大?。?/p>

(4)土地周邊一定范圍內(nèi)生活配套設(shè)施；

(5)其它。

4.2.1市場調(diào)研由營銷中心負(fù)責(zé)，也可委托專業(yè)市場調(diào)研公司進(jìn)行。委托專業(yè)市場調(diào)研公司的，

執(zhí)行《供方管理手冊》的有關(guān)內(nèi)容。調(diào)查內(nèi)容包含競爭者調(diào)查與競爭樓盤調(diào)查。

4.2項目開發(fā)周期的確定

4.2.1項目開發(fā)周期由項目進(jìn)展部組織計劃經(jīng)營部、工程管理部、營銷中心與曾經(jīng)擔(dān)任過項目經(jīng)

理的人員共同研究確定。

4.2.2項目開發(fā)周期的確定應(yīng)考慮市場需求、合理施工周期、公司進(jìn)展規(guī)劃、公司資金狀況及融

資能力、項目復(fù)雜程度、競爭樓盤進(jìn)度、同質(zhì)項目開發(fā)的實際平均周期、本項目的不確定因素對項目

開發(fā)周期的可能影響等。

4.2.3項目開發(fā)周期應(yīng)包含土地整理時間，前期準(zhǔn)備時間，施工時間，銷售時間，小區(qū)內(nèi)道路、

景觀、管線施工時間，工程質(zhì)量整改時間等。

4.3項目成本預(yù)算

4.3.1項目進(jìn)展部根據(jù)調(diào)查研究的結(jié)果，提出項目策劃方案，組織進(jìn)行項目成本測算。項目策劃方

案應(yīng)充分考慮土地價值最大化、投資價值最大化、產(chǎn)品定位的差異性等。

4.3.2項目成本及責(zé)任分工如下：

項目成本包含的內(nèi)容責(zé)任部門

土地費用土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費等。項目進(jìn)展部

項目可行性研究費項目進(jìn)展部

前期工程費勘察設(shè)計費項目進(jìn)展部

“三通一平”費項目進(jìn)展部

建安工程費建筑、安裝工程費計劃經(jīng)營部

基礎(chǔ)設(shè)施道路工程費用、水增容費及工程費用、排水工程費、電增容費及

項目進(jìn)展部

建設(shè)費供電工程費、煤氣工程費、供熱工程費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。

公共配套設(shè)

人防工程費、商業(yè)網(wǎng)點費、消防等。項目進(jìn)展部

施費

間接費用工資、福利費、勞動保護(hù)費、辦公費、差旅費等.綜合管理部

4.4項目銷售(租賃)收入測算

4.4.1由營銷中心針對不一致的開發(fā)方案進(jìn)行銷售(租賃)價格預(yù)測，繼而測算出項目的銷售(租

賃)收入。

4.4.2價格預(yù)測（訂價）原則：項目定價要堅持成本定價與市場定價相結(jié)合的原則。

4.4.3銷售（租賃）收入測算程序

1、根據(jù)測算的成本費用，加上預(yù)期利潤或者政府限定的利潤（經(jīng)濟(jì)適用房），提出產(chǎn)品理論價格。

2、根據(jù)項目的物業(yè)類型、城市房地產(chǎn)競爭狀況、城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤、公司投資心態(tài)（如

短期或者長線投資，迅速回收資金確保投資安全還是高風(fēng)險下的利潤最大化）等進(jìn)行預(yù)，提出項目的

最高與最低的市場價格。

3、由總經(jīng)理組織有關(guān)人員進(jìn)行兩種價格的比較分析，確定最終價格（均價）及價格的上限與下

限。

4、根據(jù)項目開發(fā)方案中的可銷售（租賃）測算處項目的銷售（租賃）收入。

注：用成本法測算項目的市場價格時，應(yīng)根據(jù)市物價管理部門關(guān)于商品房銷售價格的管理規(guī)定。

4.5項目利潤測算

項目進(jìn)展部根據(jù)負(fù)責(zé)根據(jù)銷售（租賃）收入與成本測算結(jié)果測算出不一致開發(fā)方案下的項目利潤，

包含最低利潤、最高利潤與平均利潤。

注：根據(jù)項目的市場定位，項目利潤不應(yīng)低于城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤。

4.6評估分析

4.6.1在進(jìn)行評估分析時，項目進(jìn)展部根據(jù)可行性研究的目的、物業(yè)類型、資料的多少與公司的

投資心態(tài)等選定下列一種或者幾種方法評估。

（1）市場比較法

（2）成本法

（3）收益還原法

（4）假設(shè)開發(fā)法

（5）其它方法（如專家調(diào)查法、德爾菲法等）

4.6.2評估分析

包含市場分析、經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)分析、風(fēng)險與敏感性分析等。

4.7編制可行性研究報告

4.7.1項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)起草、編制各個階段的《項目可行性研究報告》。

4.7.2《項目可行性研究報告》編寫完成后，發(fā)放的范圍至少包含參加項目評審會議的成員。

4.8《項目可行性研究報告》的初步評審

4.8.1總經(jīng)理指定的項目評審成員在接到《項目可行性研究報告》后應(yīng)提出建設(shè)性、條理化的書

面評審意見。

4.8.2總經(jīng)理根據(jù)評審意見組織召開公司高管人員聯(lián)席會或者有關(guān)部門與人員參加“項目可行性

研究報告評審會議”。關(guān)于投資額較大、風(fēng)險較高的項目，公司可邀請房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜摇⒊鞘薪?jīng)濟(jì)

學(xué)家、社會學(xué)家、環(huán)境學(xué)家、水文地質(zhì)專家等各方面專家參與評審。

注：項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)專家?guī)旖ㄔO(shè)工作。

4.8.3評審內(nèi)容包含：

(1)項目進(jìn)展與公司進(jìn)展戰(zhàn)略的符合性；

(2)市場預(yù)測的可信性；

(3)項目定位的可行性；

(4)市場的不確定性；

(5)技術(shù)方面的可靠性；

(6)對環(huán)境的影響。

4.8.4評審會議由項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)會議記錄。會后，根據(jù)會議記錄在三日內(nèi)整理出通過修改后的

《項目可行性研究報告》供公司高管人員聯(lián)席會進(jìn)一步討論。評審后問題較多時，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充研究。

4.9決策

項目決策應(yīng)在公司高管人員聯(lián)席會討論后由總經(jīng)理最終決策。

5全面可行性研究

項目決策后，項目進(jìn)展部應(yīng)在原可行性報告的基礎(chǔ)上除了編制供項目立項用的報告外，還應(yīng)編制

全面的、可指導(dǎo)項目全程開發(fā)經(jīng)營工作的可行性研究報告。

6可行性研究的委托

下列情形可進(jìn)行可行性研究的委托：

6.1公司沒有或者缺少可行性研究人員，或者者項目進(jìn)展部任務(wù)繁多，有可能影響可行性研究工

作的按時完成與研究質(zhì)量；

6.2屬于外地項目，自我研究需要較長時間，又需要盡快決策；

6.3項目屬于公司未曾開發(fā)過的，自我難以在短時間內(nèi)達(dá)到要求的深度與精度。

委托可行性研究時，所選擇的可行性研究單位應(yīng)滿足公司規(guī)定的供方評選準(zhǔn)則，并執(zhí)行公司合同

管理的有關(guān)規(guī)定。

7可行性研究的效果評價

在項目終止后，公司組織進(jìn)行項目后評價，包含計算項目的成本偏差率、周期偏差率、利潤偏差

率等。除不可抗力因素導(dǎo)致的偏差外，正常偏差不應(yīng)高于±5%。高于±5%的，每高于1%,公司在

當(dāng)年度績效考核時扣減項目進(jìn)展部經(jīng)理5%的年度績效工資。

8項目不可行性研究

在房地產(chǎn)市場競爭日趨猛烈的客觀環(huán)境下與土地“招拍掛”政策下，盡管計劃立項工作已經(jīng)弱化,

但項目可行性研究工作不應(yīng)被弱化，還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，以表達(dá)對公司高度負(fù)責(zé)的精神。今后，公司再

進(jìn)行項目可行性研究時，除了進(jìn)行項目的“可行性”研究外，還將進(jìn)行項目的“不可行性”研究?！安?/p>

可行性”研究由公司財務(wù)部負(fù)責(zé)或者公司委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，以促進(jìn)項目項目可行性研究的科學(xué)、客觀性,

提高公司的決策水平。

9附則

9.1公司在啟動下一個新開發(fā)項目時，嚴(yán)格按照本規(guī)程施行。

9.2本規(guī)程由公司總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)解釋。

項目可行性研究與評審'決策流程圖

公司總經(jīng)理

下達(dá)可研指令

市場調(diào)查資源調(diào)查

進(jìn)行或委托專

者業(yè)機(jī)構(gòu)

委托專項目開發(fā)周期預(yù)測進(jìn)行項

業(yè)機(jī)構(gòu)

進(jìn)目可行

進(jìn)行項一性研究

目不可步

研項目開發(fā)成本、銷售（租賃）收入測算

■被

究

項目利潤測算

評估分析

編制可行性研究報告

總經(jīng)理組織評審

洽談合作協(xié)議

▼

總經(jīng)理決策

通過，進(jìn)行全面可行性研究

“項目可行性研究報告”評審意見書

編號：TSFC-PM-01

評審人職務(wù)

接收報告時間提交本意見書時間

評審意見

評審人（簽字）：

年月日

【備注】

1、本表可另附頁。

2、評審人應(yīng)本者對公司高度負(fù)責(zé)的態(tài)度提出明確、具體的評審意見，并對評審意見負(fù)責(zé)。

項目證照手續(xù)辦理管理辦法

第一條為了明確各類項目證照手續(xù)辦理的工作分工，加強(qiáng)證照手續(xù)辦理工作的管理，保障項目

計劃的按期實施，特制定本辦法。

第二條公司有關(guān)部門、項目部在項目證照手續(xù)辦理方面的工作分工:

協(xié)助部門或者人

證照手續(xù)責(zé)任部門

員

項目選址意見書項目進(jìn)展部副總經(jīng)理

項目立項項目進(jìn)展部副總經(jīng)理

建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目進(jìn)展部副總經(jīng)理

土地使用證項目進(jìn)展部副總經(jīng)理

供電、供水、人防、消防、供氣、電信等市政配套手續(xù)項目部項目進(jìn)展部

建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目部項目進(jìn)展部

施工許可證項目部項目進(jìn)展部

預(yù)售許可證營銷中心副總經(jīng)理

第三條異地項目的手續(xù)，公司除了土地使用證手續(xù)由公司辦理外，其它手續(xù)均由項目部自行辦

理。

第四條辦理各項手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)積極加強(qiáng)、不斷改善與有關(guān)部門的公共關(guān)系。責(zé)任部門的負(fù)

責(zé)人對手續(xù)辦理的及時性負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

第五條與政府有關(guān)部門有直系親屬、同學(xué)等密切關(guān)系的公司非責(zé)任部門的員工有義務(wù)協(xié)助有關(guān)

部門辦理有關(guān)手續(xù)。公司視其奉獻(xiàn)程度給予一定的獎勵。

第六條辦理各項證照手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)遵守政府的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的項目前期工作計

劃、考勤管理制度與預(yù)算管理制度，按期辦結(jié)各項手續(xù)。

(-)未按期完成工作計劃的，執(zhí)行《考核管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。

(-)借外出辦理手續(xù)的名義未出勤的，經(jīng)抽查驗證既未出勤又未到所告知的單位的，公司將給

予通報批判與曠工處罰。

第七條因下列原因?qū)е率掷m(xù)不能按期辦結(jié)的，責(zé)任部門與責(zé)任人不承擔(dān)責(zé)任：

(-)法律意義上的不可抗力；

（二）政府職能部門的責(zé)任，如政府違約、有關(guān)人員外出等；

（三）公司未能及時繳費資金。

第八條公司辦理各項手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。各項目各項手續(xù)

的具體時間由公司總經(jīng)理辦公會議根據(jù)當(dāng)時政府部門的規(guī)定研究決定。

根據(jù)公司總經(jīng)理辦公會議決議，項目進(jìn)展部與項目部擬訂《項目前期工作計劃》?！俄椖壳捌诠ぷ?/p>

計劃》在經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報綜合管理部與計劃經(jīng)營部備案。

第九條外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司的商業(yè)秘密，保護(hù)公司品牌與聲譽(yù)。違反者，公司

查實后予以嚴(yán)肅處理。

第十條本辦法由公司總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)解釋，修改時亦同。

第十一條本辦法自頒布之日起施行。

設(shè)計策劃管理辦法

第一條為了提高項目的設(shè)計策劃水平與設(shè)計附加值，促進(jìn)設(shè)計創(chuàng)新，加強(qiáng)設(shè)計階段項目成本的

操縱，實現(xiàn)公司與設(shè)計單位的優(yōu)勢互補(bǔ)，制定本辦法。

第二條設(shè)計策劃就是根據(jù)項目的規(guī)劃設(shè)計要點(目標(biāo)設(shè)定)，以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，依靠經(jīng)驗與規(guī)

范，對項目進(jìn)行客觀地分析，最終提出設(shè)計方案與設(shè)計要求的過程。

第三條公司項目進(jìn)展部是項目設(shè)計策劃的主控部門，負(fù)責(zé)提出初步設(shè)計方案，編制設(shè)計任務(wù)書，

并與設(shè)計單位進(jìn)行溝通交流。

第四條規(guī)劃設(shè)計要點

根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門下達(dá)的項目規(guī)劃設(shè)計要點。

第五條設(shè)計策劃的內(nèi)容

項目設(shè)計策劃包含：

(1)規(guī)劃設(shè)計方案策劃；

(2)單體建筑設(shè)計方案策劃；

(3)景觀設(shè)計方案策劃；

(4)戶型設(shè)計及各類戶型比例及其組合等單項設(shè)計策劃。

第六條設(shè)計策劃程序

(1)建筑師以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，依靠經(jīng)驗與規(guī)范提出初步方案；

(2)部門內(nèi)部討論、改進(jìn)；

(3)部門負(fù)責(zé)人邀請主管副總經(jīng)理及營銷策劃、銷售、客戶服務(wù)人員、項目經(jīng)理等參與討論；

(4)聽取總經(jīng)理的指導(dǎo)意見；

(5)進(jìn)一步改進(jìn)設(shè)計方案；

(6)建筑師起草《設(shè)計委托書》及《設(shè)計要求》(《設(shè)計指導(dǎo)書》)；

(7)討論、批準(zhǔn)《設(shè)計委托書》及《設(shè)計要求》(《設(shè)計指導(dǎo)書》

第七條在起草《設(shè)計委托書》及《設(shè)計要求》時，建筑師應(yīng)廣泛參考市場上其它房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)同類項目的文本。

第八條為了提高《設(shè)計委托書》的質(zhì)量，關(guān)于特殊項目或者公司未曾開發(fā)過的項目，公司能夠

委托專家或者另一家設(shè)計單位代為編制。

第九條在與設(shè)計單位進(jìn)行溝通交流時.，公司應(yīng)充分聽取設(shè)計單位的意見，切忌武斷地向設(shè)計單

位“灌輸”個人的設(shè)計思想與設(shè)計觀點，以免影響設(shè)計師的創(chuàng)作理念。

第十條鑒于設(shè)計策劃工作的特殊性，設(shè)計策劃人員在日常工作中應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場特別是其它

房地產(chǎn)項目設(shè)計創(chuàng)新點的調(diào)研，以不斷提高設(shè)計策劃能力。

第十一條本辦法由項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)解釋。

第十二條本辦法自頒布之日起施行。

設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理辦法

第一條為了保證設(shè)計質(zhì)量，縮短設(shè)計及評審周期，提高資金效益，預(yù)防與減少因設(shè)計失誤而影

響進(jìn)度與工程造價，特制定本辦法。

第二條本手冊所稱的“設(shè)計”包含項目概念性方案設(shè)計、項目規(guī)劃設(shè)計、項目景觀設(shè)計、建筑

設(shè)計、配套設(shè)施設(shè)計、裝修設(shè)計等。

第三條職責(zé)分配

1、項目進(jìn)展部是本辦法的主控部門，負(fù)責(zé)勘探、測繪、設(shè)計單位的選擇，組織各階段設(shè)計方案

評審與施工圖（內(nèi)部）會審。

2、項目部參與設(shè)計評審，確認(rèn)設(shè)計評審與會審結(jié)果。

3、計劃經(jīng)營部參與設(shè)計評審，提出“限額設(shè)計”及項目成本操縱的主導(dǎo)意見。

4、營銷中心參與設(shè)計評審，提出設(shè)計方案是否滿足市場需求及功能性要求的主導(dǎo)意見。

5、工程管理部參與設(shè)計評審，提出設(shè)計方案是否滿足技術(shù)性要求的主導(dǎo)意見。

6、公司招標(biāo)委員會監(jiān)督設(shè)計、勘探、測繪單位的評選過程并最終選定中標(biāo)的設(shè)計單位。

7、在項目經(jīng)理、營銷中心經(jīng)理確認(rèn)后，總經(jīng)理最終確定各階段設(shè)計方案。

第四條設(shè)計單位的評選方式

1、規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計單位使用邀請招標(biāo)或者議標(biāo)方式評選產(chǎn)生：

2、基礎(chǔ)設(shè)施（水、電工程）設(shè)計使用定向選擇方式評選產(chǎn)生；

3、勘察、測繪單位使用議標(biāo)方式評選產(chǎn)生.

第五條勘探、測繪、設(shè)計單位選擇

勘探、測繪、設(shè)計單位的選擇具體執(zhí)行《供方管理手冊》與公司《合同管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。

在選擇設(shè)計單位時，下列條件應(yīng)要求設(shè)計單位做出明確的承諾：

1、同意在公司及項目的宣傳資料、廣告中出現(xiàn)設(shè)計單位的名稱與標(biāo)志；

2、同意為公司其它項目的設(shè)計提供免費顧問，并在所顧問的項目的宣傳資料、廣告中以“設(shè)計顧

問”的名義出現(xiàn)其單位名稱與標(biāo)志：

3、同意在今后的合作中“設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)”有不低于約定額度的優(yōu)惠；

4、同意在對外宣傳中將委托項目作為案例進(jìn)行正面宣傳。

第六條設(shè)計招標(biāo)、委托文件的編制

1、項目進(jìn)展部的建筑師負(fù)責(zé)編制設(shè)計招標(biāo)、委托文件，副總經(jīng)理提出審核意見，并報總經(jīng)理審

定。

2、設(shè)計招標(biāo)、委托文件包含:

(1)招標(biāo)公告或者邀請招標(biāo)函；

(2)項目介紹；

(3)設(shè)計要求；

(4)投標(biāo)要求：

(5)評標(biāo)、中標(biāo)通知書發(fā)出的時間；

(6)其它文件。

3、《設(shè)計委托書》務(wù)必充分、全面、明確，內(nèi)容應(yīng)包含但不限于：

(1)公司的開發(fā)理念；

(2)企業(yè)專業(yè)形象定位；

(3)企業(yè)文化；

(4)公司產(chǎn)品模式，曾經(jīng)開發(fā)的項目的定式風(fēng)格，項目所在地的歷史沿襲、文化特色，目標(biāo)客

戶分析，項目的核心開發(fā)理念，項目的自然與人文環(huán)境；

(5)設(shè)計目的；

(6)設(shè)計根據(jù)

(7)設(shè)計范圍；

(8)設(shè)計原則；

(9)成本限額；

(10)全面設(shè)計要求。

4、在編制設(shè)計招標(biāo)、委托文件的過程中，項目進(jìn)展部要廣泛征詢有關(guān)部門的意見與建議，特別

是要充分聽取營銷中心及副總經(jīng)理、總經(jīng)理的意見。

第七條設(shè)計委托后，項目進(jìn)展部應(yīng)確保與設(shè)計單位的項目負(fù)責(zé)人的有效溝通，及時掌握設(shè)計進(jìn)

度與需要補(bǔ)充、明確的內(nèi)容。設(shè)計期間，項目進(jìn)展部建筑師應(yīng)及時、準(zhǔn)確地記錄雙方溝通的內(nèi)容，作

為解決可能出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。

第六條當(dāng)設(shè)計內(nèi)容需要變更(如本公司提出新的設(shè)計要求)時，項目進(jìn)展部應(yīng)與設(shè)計單位及時

簽署補(bǔ)充協(xié)議，確保雙方對變更內(nèi)容懂得一致。

第七條設(shè)計方案評審的原則

1、邊設(shè)計邊評審：為了防止設(shè)計偏差、縮短設(shè)計與評審周期，公司分別對各階段的設(shè)計成果進(jìn)

行依次評審。階段設(shè)計成果評審?fù)ㄟ^后，設(shè)計單位方可進(jìn)行下一階段的設(shè)計工作。

2、項目進(jìn)展部組織各階段設(shè)計方案評審與施工圖(內(nèi)部)會審，對設(shè)計成果與評審質(zhì)量負(fù)責(zé)。

3、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)督辦與協(xié)調(diào)設(shè)計案評審的進(jìn)度，確保按時完成項目前期工作計劃，對進(jìn)度負(fù)責(zé)。

4、設(shè)計成果務(wù)必經(jīng)由項目經(jīng)理、營銷中心經(jīng)理確認(rèn)，總經(jīng)理最終審定。

第八條概念性設(shè)計方案及規(guī)劃設(shè)計方案的評審

1、設(shè)計方案的評審

項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)組織設(shè)計方案的評審與驗證，并邀請有關(guān)部門與人員參與，項目進(jìn)展部對設(shè)計成

果與評審質(zhì)量負(fù)責(zé)。

2、項目設(shè)計方案應(yīng)至少通過兩輪評審，方可產(chǎn)生最終方案。

(1)第一輪評審

各規(guī)劃設(shè)計方案的競標(biāo)單位在規(guī)定時間內(nèi)將競標(biāo)方案送到公司后，公司項目進(jìn)展部應(yīng)邀請有關(guān)部

門與人員參與。徑總經(jīng)理同意后可邀請外部的專家參加方案的第一輪評審。評審后保留1?2家優(yōu)秀

方案的設(shè)計單位參加下一輪的方案競標(biāo)。

(2)第二輪評審

被保留的設(shè)計單位汲取其它方案的設(shè)計思想，對方案進(jìn)行改進(jìn)，并在規(guī)定時間內(nèi)參加規(guī)劃設(shè)計方

案的第二輪競標(biāo)。項目進(jìn)展部應(yīng)再次邀請有關(guān)人員參加方案的第二輪評審。第二輪評審后產(chǎn)生中標(biāo)設(shè)

計單位。未中標(biāo)的單位公司按照招標(biāo)文件的規(guī)定給予一定的費用。

(3)中標(biāo)單位再次汲取其他單位方案的設(shè)計思想，對方案進(jìn)行進(jìn)一步改進(jìn)，直到通過評審。

3、擴(kuò)大初步設(shè)計與單體建筑設(shè)計方案的評審

根據(jù)項目需要，規(guī)劃設(shè)計方案確認(rèn)后，公司可要求設(shè)計單位進(jìn)行擴(kuò)大初步設(shè)計與單體建筑的方案

設(shè)計。

4、設(shè)計方案評審后，項目進(jìn)展部的建筑師應(yīng)整理評審記錄，并儲存。

第九條設(shè)計方案直接影響項目的市場競爭力與盈利能力，在一定程度上決定著項目的成敗。除

了使用以上評審方式外，公司可進(jìn)一步征詢房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、目?biāo)客戶的意見。專家由項目進(jìn)展部

負(fù)責(zé)在公司專家?guī)熘醒?；目?biāo)客戶由營銷中心負(fù)責(zé)邀請(邀請人數(shù)不得少于50個)，項目進(jìn)展部與

營銷中心共同與客戶交流。

第十條鑒于設(shè)計方案直接決定項目成本的高低，因此在進(jìn)行設(shè)計方案評審時.，“成本限額”是評

審的一個重要方面。

第十一條施工圖會審與技術(shù)交底

項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)組織施工圖會審并整理初審記錄，督促設(shè)計單位及時完成修改工作。技術(shù)交底會

由項目部負(fù)責(zé)組織。具體執(zhí)行《施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法》。

第十二條設(shè)計評審應(yīng)從各個專業(yè)、各個方面逐一進(jìn)行，并與設(shè)計單位進(jìn)行充分溝通，熟悉設(shè)計

單位的設(shè)計思想，既要滿足項目的“設(shè)計要求”，又要盡量防止“設(shè)計要求”影響設(shè)計師設(shè)計思想的

發(fā)揮與表達(dá)。

第十三條為提高設(shè)計評審質(zhì)量，減少因設(shè)計變更而導(dǎo)致的項目進(jìn)度延遲與工程造價增加，項目

進(jìn)展部可報請公司總經(jīng)理同意后，能夠委托社會上的、非政府行為的、與設(shè)計單位專業(yè)一致的其它設(shè)

計單位進(jìn)行評審。項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)對專業(yè)評審機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督與評價。

第十四條設(shè)計工作計劃

1、在項目設(shè)計委托與設(shè)計報批前，項目進(jìn)展部與項目部共同協(xié)商擬訂《項目前期工作計劃》。

2、《項目前期工作計劃》應(yīng)包含各階段工作的起止時間、責(zé)任人、工作成果與效果評價等內(nèi)容。

3、《項目前期工作計劃》應(yīng)充分考慮到項目前期手續(xù)可能導(dǎo)致的時間延遲與公司確定的開工時間,

務(wù)必留足施工圖會審的時間，嚴(yán)防倉促開工。

4、《項目前期工作計劃》是對項目進(jìn)展部與項目部及有關(guān)人員進(jìn)行績效考核的根據(jù)。

第十五條獎懲措施

1、項目進(jìn)展部在委托供方的過程中，有嚴(yán)重工作失誤的，分別給予直接責(zé)任人（專業(yè)工程師）

與主控部門負(fù)責(zé)人100?500元的處罰。徇私舞弊、收受賄賂的，一經(jīng)查實，公司將給予1?3倍罰款、

開除處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，公司有權(quán)追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2、參與設(shè)計評審的人員對設(shè)計提出創(chuàng)新建議或者重大設(shè)計改進(jìn)意見的，一經(jīng)采納，公司給予100?

500元的獎勵。

3、未按《項目前期工作計劃》完成各階段工作致使影響項目總體進(jìn)度的，開工時間每延遲一天

分別給予項目進(jìn)展部經(jīng)理與項目經(jīng)理20元/天的罰款。延遲時間超過一個月的，公司可給予撤職處理。

第十六條本辦法由公司總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)解釋，修改時亦同。

第十七條本辦法自頒布之日起施行。

設(shè)計評審要點

編號:TSFC-PM-02

項目名稱設(shè)計階段

設(shè)計單位設(shè)計負(fù)責(zé)人

設(shè)計評審要點

序號評審要點計劃時間評審結(jié)果

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

編制審批

注：1、本表可附頁；2、評審前項目進(jìn)展部提早2日填制本表并經(jīng)副總經(jīng)理審核確認(rèn)。

施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)對施工圖的管理，提高施工圖會審質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)交底程序，減少因設(shè)計變更

而導(dǎo)致的項目進(jìn)度延遲與工程造價增加，制定本辦法。

第二條本辦法適用于公司所有工程圖紙的施工圖會審與技術(shù)交底。

第二章施工圖管理

第三條施工圖管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)。規(guī)范化的施工圖管理是工程施工管理、

竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，也是工程竣工驗收后物業(yè)管理工作的必需。

第四條施工圖紙管理內(nèi)容

（-）接到設(shè)計單位送來的圖紙應(yīng)立即進(jìn)行整理、編號與分發(fā)。

（-）完整的施工圖應(yīng)包含總圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、

通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)

準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計說明書等。

（三）施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在20套，包含精裝本4套，平裝16套。

第五條施工圖紙的管理程序

（-）圖紙的整理

收到圖紙后，項目進(jìn)展部建筑師核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號、登記。

（二）圖紙的分發(fā)

1、申報開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報審、設(shè)計審查各一套。

2、公司存檔2套。

3、主管副總經(jīng)理1套。

4、項目進(jìn)展部、計劃經(jīng)營部各1套。

5、項目部2套。

6、施工單位2套（為其保留1套作為繪制竣工圖使用）。

7、監(jiān)理公司1套。

（三）分發(fā)登記

項目進(jìn)展部建筑師負(fù)責(zé)記錄分發(fā)時間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。

（四）圖紙的保管

領(lǐng)用單位與個人應(yīng)妥善保管圖紙，防止圖紙損毀與遺失。遺失圖紙的，保管人負(fù)責(zé)賠償。

（五）圖紙的收回、作廢

對因設(shè)計變更而作廢的圖紙項目進(jìn)展部建筑師應(yīng)及時收回、登記，并加蓋作廢章。

第六條竣工圖紙的管理

（-）工程竣工驗收后通常在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖。

（-）竣工圖由施工單位負(fù)責(zé)繪制，通常應(yīng)繪制四套，并交一套由公司存檔備案。在繪制竣工圖

時，通常少量的局部變更可在原圖上更換或者在圖上增畫大樣圖或者部分更換圖；對改動較大的部分

要重新繪制。

（三）竣工圖繪制完成后由監(jiān)理公司審核并加蓋審核章。

第三章施工圖（內(nèi)部）會審與報批

第七條施工圖（內(nèi)部）會審由項目進(jìn)展部組織，并邀請公司有關(guān)部門與人員參加。

第八條施工圖（內(nèi)部）會審程序

（-）設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計交底；

（二）參加會審的人員在規(guī)定的時間內(nèi)熟悉、學(xué)習(xí)圖紙，提出改進(jìn)建議；

（三）項目進(jìn)展部組織會審人員匯總意見；

（四）設(shè)計單位進(jìn)行答疑；

（五）項目進(jìn)展部向設(shè)計單位提出書面的《設(shè)計改進(jìn)要求》；

（六）項目進(jìn)展部建筑師督促設(shè)計單位在規(guī)定時間內(nèi)完成設(shè)計修改；

（七）項目進(jìn)展部組織會審人員進(jìn)行二次會審（設(shè)計單位參加）；

（八）設(shè)計單位在規(guī)定時間內(nèi)完成設(shè)計修改；

（九）項目進(jìn)展部報請營銷中心經(jīng)理、項目經(jīng)理與總經(jīng)理確認(rèn)。

在施工圖會審期間，己經(jīng)確定施工單位、監(jiān)理單位的，項目進(jìn)展部應(yīng)邀請施工單位、監(jiān)理單位參

與會審。

第九條圖紙會審的內(nèi)容

（-）施工圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。

（二）與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案參照，是否有不符之處。

（H）圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺與不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。

（四）配套工程是否完善。

（五）圖紙設(shè)計中使用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實施性困難。

第十條施工圖是對建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對象物的尺寸、布置、選用

材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的全面圖紙與說明，是指導(dǎo)施工的直接根據(jù)，從而也是

設(shè)計階段質(zhì)量操縱的一個重點。對施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。

圖紙會審?fù)ǔＪ前磮D紙種類應(yīng)先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖；按專業(yè)分，應(yīng)先建筑、再結(jié)構(gòu)、設(shè)

備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。

（-）總平圖的審核，側(cè)重于：

1、是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高

度、立面造型及與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。

2、工程建設(shè)對象本身是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如對安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方

面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

3、有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計的審核，如對供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業(yè)工程的

設(shè)計，應(yīng)要緊審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。

（-）建筑施工圖。簡稱“建施”。要緊應(yīng)審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi)外裝修、材料

選用、建筑功能是否滿足要求等。比如，建筑外立面是否符合整體風(fēng)格，施工難易程度如何，是否具

有更好的方案；主力戶型，非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置是否合理；每一戶型設(shè)計是否合理，創(chuàng)

新點是什么，改進(jìn)建議；每一戶型各方間面積、組合是否合理，是否做到了“三分離。”衛(wèi)生間、廚

房、采光、通風(fēng)如何、如何改進(jìn)；裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計尺寸的匹配性；對單元門、分戶門、房間

門尺寸，材質(zhì)的評價；外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、

西廚房是否分開，是否便于排風(fēng)；錯層、復(fù)式的高度、安全性評價；屋頂保溫、隔熱層設(shè)計的合理性

評價。

（三）結(jié)構(gòu)施工圖。簡稱“結(jié)施要緊應(yīng)審核設(shè)計構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施”圖中的平面

尺寸，室間尺寸是否矛盾。比如：結(jié)構(gòu)設(shè)計中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計安全性、經(jīng)濟(jì)性評價。

（四）給排水施工圖。簡稱“水施”。要緊應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置與走向，加工安裝

的質(zhì)量要求等。比如：自來水、排水等各類管線的設(shè)計是否合理，有無沖突。

（五）電氣施工圖。簡稱“電施二要緊應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施是否合理，線路走向與其它專業(yè)

是否矛盾。比如：配電箱、電線的設(shè)計容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座;

電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合

理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口與網(wǎng)絡(luò)終端。

（五）園林設(shè)計施工圖。要緊應(yīng)審核各類軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。比如：道路設(shè)計

是否合理，是否符合規(guī)劃操縱要求：景觀設(shè)計、是否便于施工；綠化面積是否符合規(guī)劃操縱要求；樹

（草）種的成本；是否具有更好的方案。

第十一條參加會審的人員務(wù)必認(rèn)真進(jìn)行圖紙會審，并對職責(zé)范圍內(nèi)的圖紙會審質(zhì)量負(fù)責(zé)。在開

工后發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙由明顯失誤或者錯誤的，公司視因設(shè)計變更而導(dǎo)致工期延遲或者增加造價的，公司

給予責(zé)任人“通報批判”處分并處以不低于500元/處的罰款。

第十二條施工圖委托審核

為提高施工圖會審質(zhì)量，減少因設(shè)計變更而導(dǎo)致的項目進(jìn)度延遲與工程造價增加，項目進(jìn)展部可

報請公司總經(jīng)理同意后，能夠委托社會上的、非政府行為的、與設(shè)計單位專業(yè)一致的其它設(shè)計單位進(jìn)

行審核。項目進(jìn)展部負(fù)責(zé)對專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督與評價。

第十三條施工圖報批

項目進(jìn)展部協(xié)助項目部到政府建設(shè)行政主管部門、消防管理部門等單位辦理施工圖報批手續(xù)。

第四章技術(shù)交底

第十四條項目經(jīng)理（或者指定主管副經(jīng)理）負(fù)責(zé)組織下列單位及人員參加技術(shù)交底會：

（-）設(shè)計單位參加人員：設(shè)計項目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計

人。

（二）施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。

（三）監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或者總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。

（四）公司參加人員：項目進(jìn)展部、工程管理部、計劃經(jīng)營部有關(guān)人員。

第十五條技術(shù)交底的基本內(nèi)容

（-）設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位與有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（-）結(jié)構(gòu)方案的實施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。

（三）設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。

（四）對各專業(yè)間穿插施工的要求。

（五）使用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。

（六）其它需提出與交待的內(nèi)容

第十六條技術(shù)交底的程序

（-）確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。

（二）先由設(shè)計單位對《審學(xué)圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。

（三）按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。

（四）設(shè)計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由監(jiān)理單位總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。

第十七條技術(shù)交底的參加單位應(yīng)在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔.

第五章附則

第十八條施工圖比較復(fù)雜、設(shè)計專業(yè)技術(shù)問題較多時，項目進(jìn)展部在報請總經(jīng)理同意后可邀請

社會上的有關(guān)專家參與施工圖會審。

第十九條參加施工圖會審的人員應(yīng)在領(lǐng)取施工圖前，根據(jù)工作經(jīng)驗與設(shè)計規(guī)范先行編寫《施工

圖審核要點》，并交副總經(jīng)理審核。沒有編寫的或者者編寫內(nèi)容很簡單的，副總經(jīng)理應(yīng)責(zé)令重新編寫。

《施工圖審核要點》報經(jīng)副總經(jīng)理審批后，方可領(lǐng)取圖紙與參與會審。

第二十條本辦法由公司總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)解釋。

第二十一條本辦法自頒布之日起施行。

圖紙交接記錄

項目名稱:編號：TSFC-PM-03

移交部門接收部門交接時間

全面清單:

移交人接收人

圖紙交接記錄

項目名稱:編號：TSFC-PM-04

移交部門接收部門交接時間

全面清單：

移交人接收人

施工圖審核要點

編號:TSFC-PM-03

項目名稱設(shè)計階段

設(shè)計單位設(shè)計負(fù)責(zé)人

施工圖種類

序號審核要點計劃時間會審結(jié)果

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

編制審批

注：1、本表可附頁；2、評審前項目進(jìn)展部提早2日填制本表并經(jīng)副總經(jīng)理審核確認(rèn)。

建筑設(shè)計評審記錄

住宅：日期：審圖人:共4頁.第1頁編號：TSFC-PM-05-01

建筑面積M2其中：人防面積(M2)

標(biāo)高M(jìn)室外地坪標(biāo)高M(jìn)

層高層數(shù)

基本開間M基本進(jìn)深M

標(biāo)準(zhǔn)層總戶數(shù)

建筑長寬高三維尺寸：

線條：

街道及城市天際線：

外墻色彩：

外墻材料及質(zhì)感：

是否負(fù)責(zé)目標(biāo)客戶心理需求：

立面造型

是否符合公司產(chǎn)品模式及VIS要求：

是否與周圍自然環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一：

是否與人文環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一：

是否與周邊項目有明顯區(qū)別：

有無可能成為地標(biāo)性建筑：

坡屋項內(nèi)空間作臥室（W2.1米與1.5米）

是

否

新建住宅的面積按戶型分類：

符

入口

每戶住宅建筑面積：

九

*

有關(guān)日照，采光、通風(fēng)、排風(fēng)、排油煙、節(jié)能、隔聲及室內(nèi)初裝修等方面。

五

k-J

住

宅使

標(biāo)用

準(zhǔn)說

明

（續(xù)）

住宅: