某地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目管理手冊(cè)

某地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目管理手冊(cè)

新疆盛亞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

項(xiàng)目管理手冊(cè)

受控文件

審核:

編號(hào):

2012年2月10日公布2012年4月1日實(shí)施

手冊(cè)說(shuō)明

1、本手冊(cè)是公司為導(dǎo)入、實(shí)施全面管理體系(GMS管理模式)而編制，是全面管理體系的子體系，

適用于公司的項(xiàng)目管理工作，包含土地投標(biāo)、項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、驗(yàn)收交付等。

2、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及公司的實(shí)際情況，本手冊(cè)的制度內(nèi)容充分表達(dá)了下列指導(dǎo)思想：

(1)操縱關(guān)鍵點(diǎn)

為了提高公司資金效益與項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作務(wù)必以計(jì)劃(目標(biāo))管理為龍

頭，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)與關(guān)鍵過(guò)程(工作)的操縱。

(2)監(jiān)督與約束

在保證工作接口關(guān)系清晰、明確的前提下，在招標(biāo)采購(gòu)、預(yù)結(jié)算審核等工作中充分表達(dá)了監(jiān)督與

約束機(jī)制，預(yù)防有悖于職業(yè)操守行為的發(fā)生。

3、除了日常用語(yǔ)外，本手冊(cè)出現(xiàn)的術(shù)語(yǔ)或者簡(jiǎn)稱有：

(1)“公司”：是指新疆鴻盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

(2)“各部門”：是指公司下設(shè)的工程管理部、財(cái)務(wù)部等職能部門與業(yè)務(wù)部部門。

(3)“項(xiàng)目部”：是指公司直屬的、不具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目組織。

(4)“部門負(fù)責(zé)人”：指綜合管理部、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部等各部門主任。

4、本手冊(cè)為公司受控文件，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)的印發(fā)、保管、編制、修訂等事宜由

公司綜合管理部負(fù)責(zé)手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管，不得損壞、丟失、隨意涂改，也不得將手冊(cè)提供給公司

以外人員。手冊(cè)持有者離開本公司時(shí)，須將手冊(cè)交還綜合管理部，辦理核收登記。

5、在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)匯總意見，于每季度末20日前

反饋到綜合管理部，由綜合管理部組織有關(guān)部門進(jìn)行修訂。

6、除注明外，本手冊(cè)的各項(xiàng)制度由主控部門負(fù)責(zé)解釋。主控部門不能解釋的，由公司總經(jīng)理辦

公會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

7、本手冊(cè)文件與全面管理體系的其它文件同時(shí)頒布施行。此前頒布的有關(guān)文件同時(shí)廢止。

新疆盛亞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

二O一二年二月十日

目錄

土地投標(biāo)管理辦法...................................................4

項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程.............................................7

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設(shè)計(jì)策劃管理辦法...................................................14

設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法.....................................16

施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法.......................................20

工程開工準(zhǔn)備管理辦法...............................................24

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)制度...................................................27

項(xiàng)目進(jìn)度操縱管理辦法...............................................29

工程質(zhì)量操縱管理辦法...............................................31

工程監(jiān)理單位管理辦法...............................................39

工程造價(jià)操縱管理辦法...............................................41

設(shè)計(jì)變更管理規(guī)程...................................................47

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工程決（結(jié)）算管理規(guī)程.............................................58

配套工程管理辦法...................................................63

安全生產(chǎn)文明施工管理辦法...........................................65

工程驗(yàn)收備案管理規(guī)程...............................................69

物業(yè)交接驗(yàn)收管理規(guī)程...............................................71

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料管理辦法...........................................74

突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理辦法...........................................76

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法.................................................78

土地投標(biāo)管理辦法

第一條土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料。為了規(guī)范“找地”行為，提高項(xiàng)目可行性的“辨

識(shí)能力”，降低土地投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲(chǔ)備，促進(jìn)公司的可持續(xù)進(jìn)展，制定本辦法。

第二條公司項(xiàng)目進(jìn)展部是本辦法的主控部門，負(fù)責(zé)土地合作洽談、土地投標(biāo)等土地儲(chǔ)備工作，

并辦理土地使用證有關(guān)手續(xù)，保證公司土地儲(chǔ)備目標(biāo)的完成。

第三條“找地”原則

(1)與公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃與進(jìn)展戰(zhàn)略相符合。

(2)與公司的產(chǎn)品模式相符合。

(3)與公司的開發(fā)能力相符合。

(4)與公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃相符合。

第四條土地供應(yīng)信息的搜集

項(xiàng)目進(jìn)展部通過(guò)下列途徑獲取土地供應(yīng)信息：

(1)從土地儲(chǔ)備管理部門獲取信息：項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門保持密切的聯(lián)系，及時(shí)

搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃(包含不一致用途的土地供應(yīng)計(jì)劃)，隨時(shí)關(guān)注

“土地招標(biāo)公告”，及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息。

(2)通過(guò)與土地使用單位接觸、洽談獲取項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓信息。

(3)通過(guò)公共關(guān)系單位或者個(gè)人獲取土地供應(yīng)信息。

第五條項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)密切關(guān)注土地市場(chǎng)的“招拍掛”信息及其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)

格，及時(shí)掌握土地的實(shí)際成交價(jià)格。

第六條假如土地滿足公司的“拿地”原則，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部應(yīng)首先征詢公司總經(jīng)理的意見。必要時(shí)，

與總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查?？偨?jīng)理初步同意后，項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)進(jìn)行土地的資源

調(diào)查與市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包含：

(1)城市總體規(guī)劃；

(2)土地利用總體規(guī)劃；

(3)宗地規(guī)劃要點(diǎn)；

(4)區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性；

(5)項(xiàng)目成本概算；

(6)區(qū)域市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格情況(影響公司負(fù)責(zé)具體工作)：

(7)社區(qū)環(huán)境因素；

(8)周邊配套情況；

(9)其它。

通過(guò)調(diào)查與經(jīng)驗(yàn)推斷認(rèn)為初步可行后，項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)初步估算項(xiàng)目的開發(fā)成本編制并編制《項(xiàng)

目初步可行性報(bào)告》報(bào)送總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否參加投標(biāo)(或者進(jìn)一步洽談)。編制《項(xiàng)目初步

可行性報(bào)告》時(shí)項(xiàng)目進(jìn)展部要進(jìn)行“不可行性分析”，包含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)等分析。

第七條總經(jīng)理決定參加土地投標(biāo)后，財(cái)務(wù)部要提早安排投標(biāo)所需的保證金與土地出讓金；要進(jìn)

一步與土地儲(chǔ)備管理部門密切聯(lián)系，提早熟悉土地拍賣的全面信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在

規(guī)定時(shí)間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包含投標(biāo)策略。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況與公司“拿地”

的決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其他單位協(xié)商要求其退出投標(biāo)或者與其他單位聯(lián)合

投標(biāo)。

投標(biāo)前，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部應(yīng)通過(guò)各類渠道或者途徑熟悉其他投標(biāo)單位可能的投標(biāo)報(bào)價(jià)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目

初步策劃方案確定本公司的投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。

假如屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，總經(jīng)理應(yīng)明確受讓的條件并全程指導(dǎo)談判過(guò)程。

第八條公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理應(yīng)盡量親自參加土地投標(biāo)或者合作洽談。

第九條土地競(jìng)拍中標(biāo)后，公司總經(jīng)理或者總經(jīng)理授權(quán)競(jìng)拍代表在《拍賣成交確認(rèn)書》上簽字、

蓋章。

第十條土地競(jìng)拍中標(biāo)后，項(xiàng)目進(jìn)展部按照有關(guān)規(guī)定辦理下列手續(xù)：

(1)與政府土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并繳付土地出讓金；

(2)到城市規(guī)劃行政主管部門辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》；

(3)到政府基建計(jì)劃主管部門辦理項(xiàng)目投資立項(xiàng)手續(xù)。

第十一條通過(guò)資本運(yùn)作方式獲取土地的，公司項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)全面調(diào)查合作單位的資產(chǎn)負(fù)債與資

信情況。在合作協(xié)議中要明確約定項(xiàng)目部董事會(huì)、經(jīng)理層、財(cái)務(wù)管理人員的構(gòu)成與債權(quán)、債務(wù)處理方

式等。合作協(xié)議應(yīng)進(jìn)行簽證或者公證。

第十二條聯(lián)建與代建項(xiàng)目

根據(jù)聯(lián)建與代建項(xiàng)目的實(shí)際情況，公司項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)與合作單位進(jìn)行具體的洽談，必要時(shí)總經(jīng)

理進(jìn)行主談。

第十三條根據(jù)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，當(dāng)土地儲(chǔ)備工作屬于公司的年度工作重點(diǎn)之一時(shí)，公司能

夠成立以總經(jīng)理為組長(zhǎng)的“公司土地儲(chǔ)備工作小組”?！肮就恋貎?chǔ)備工作小組”成員包含副總經(jīng)理、

項(xiàng)目進(jìn)展部經(jīng)理及公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

第十四條工作規(guī)范及違規(guī)責(zé)任

(1)項(xiàng)目進(jìn)展部每季度向總經(jīng)理報(bào)送一次“土地市場(chǎng)信息”?！巴恋厥袌?chǎng)信息”報(bào)告內(nèi)容要全

面，實(shí)效性要強(qiáng)；市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確、完整，可行性與不可行性分析要客觀。未能及時(shí)報(bào)送報(bào)告的，

公司給予項(xiàng)目進(jìn)展部100—200元的處罰；市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不完整，總經(jīng)理能指出明顯錯(cuò)誤的，

給予50元/處的處罰。

(2)不管投標(biāo)與否，項(xiàng)目進(jìn)展部每年至少參加一次土地拍賣活動(dòng)。

(3)在對(duì)外談判過(guò)程中，談判人員應(yīng)積極保護(hù)公司的品牌形象與利益，嚴(yán)禁泄露公司秘密，嚴(yán)

禁行賄或者收賄，否則公司將給予嚴(yán)重警告處分或者辭退處理，并有權(quán)追究其法律責(zé)任。

第十五條本辦法自頒布之日起施行。

項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程

1目的

為了明確項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，規(guī)范項(xiàng)目可行性研究的程序，使項(xiàng)目的可行性研究更加全面規(guī)范、

更加切合實(shí)際，為項(xiàng)目的投資決策提供根據(jù)，特制定本程序。

2適用范圍

適用于公司所有投資項(xiàng)目的可行性研究。

3職責(zé)分配

3.1項(xiàng)目進(jìn)展部是本程序的主控部門，負(fù)責(zé)：

尋找建設(shè)項(xiàng)目；

負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的估算與概算；

組織項(xiàng)目的可行性論證不可行性論證；

編制項(xiàng)目的初步可行性報(bào)告（用于土地投標(biāo)或者合作洽談）；

按照規(guī)定格式與內(nèi)容要求編制、報(bào)審《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（報(bào)政府部門）；

項(xiàng)目立項(xiàng)后，組織編制全面的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（內(nèi)部使用的、指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)工

作的精細(xì)化版本）。

3.2項(xiàng)目部

在項(xiàng)目的全面可行性研究階段，假如項(xiàng)目部已經(jīng)成立或者項(xiàng)目經(jīng)理人選已產(chǎn)生，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)參與

項(xiàng)目的可行性研究，按要求完成總經(jīng)理安排的具體工作。

3.3營(yíng)銷中心

參與項(xiàng)目的可行性研究，負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的具體工作，負(fù)責(zé)銷售（租賃）收入的測(cè)算。

3.4總經(jīng)理

提出可行性研究的指導(dǎo)意見與改進(jìn)意見。

提請(qǐng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論批項(xiàng)目投資事宜。

3.5公司高管人員聯(lián)席會(huì)

討論投資項(xiàng)目的可行性，總經(jīng)理進(jìn)行最終決策。

4可行性研究程序

可行性研究應(yīng)遵循下列程序：

4.1調(diào)查研究

要緊從資源調(diào)查與市場(chǎng)調(diào)查兩方面進(jìn)行。

4.2.1資源調(diào)查由項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)，要緊包含：

(1)地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；

(2)地上及空中電力設(shè)施；

(3)水、電、氣等市政配套管線的走向及管徑大??；

(4)土地周邊一定范圍內(nèi)生活配套設(shè)施；

(5)其它。

4.2.1市場(chǎng)調(diào)研由營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)，也可委托專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行。委托專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司的，

執(zhí)行《供方管理手冊(cè)》的有關(guān)內(nèi)容。調(diào)查內(nèi)容包含競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查。

4.2項(xiàng)目開發(fā)周期的確定

4.2.1項(xiàng)目開發(fā)周期由項(xiàng)目進(jìn)展部組織計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部、工程管理部、營(yíng)銷中心與曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)項(xiàng)目經(jīng)

理的人員共同研究確定。

4.2.2項(xiàng)目開發(fā)周期的確定應(yīng)考慮市場(chǎng)需求、合理施工周期、公司進(jìn)展規(guī)劃、公司資金狀況及融

資能力、項(xiàng)目復(fù)雜程度、競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)度、同質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際平均周期、本項(xiàng)目的不確定因素對(duì)項(xiàng)目

開發(fā)周期的可能影響等。

4.2.3項(xiàng)目開發(fā)周期應(yīng)包含土地整理時(shí)間，前期準(zhǔn)備時(shí)間，施工時(shí)間，銷售時(shí)間，小區(qū)內(nèi)道路、

景觀、管線施工時(shí)間，工程質(zhì)量整改時(shí)間等。

4.3項(xiàng)目成本預(yù)算

4.3.1項(xiàng)目進(jìn)展部根據(jù)調(diào)查研究的結(jié)果，提出項(xiàng)目策劃方案，組織進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算。項(xiàng)目策劃方

案應(yīng)充分考慮土地價(jià)值最大化、投資價(jià)值最大化、產(chǎn)品定位的差異性等。

4.3.2項(xiàng)目成本及責(zé)任分工如下：

項(xiàng)目成本包含的內(nèi)容責(zé)任部門

土地費(fèi)用土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。項(xiàng)目進(jìn)展部

項(xiàng)目可行性研究費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)展部

前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)展部

“三通一平”費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)展部

建安工程費(fèi)建筑、安裝工程費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部

基礎(chǔ)設(shè)施道路工程費(fèi)用、水增容費(fèi)及工程費(fèi)用、排水工程費(fèi)、電增容費(fèi)及

項(xiàng)目進(jìn)展部

建設(shè)費(fèi)供電工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供熱工程費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。

公共配套設(shè)

人防工程費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、消防等。項(xiàng)目進(jìn)展部

施費(fèi)

間接費(fèi)用工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等.綜合管理部

4.4項(xiàng)目銷售(租賃)收入測(cè)算

4.4.1由營(yíng)銷中心針對(duì)不一致的開發(fā)方案進(jìn)行銷售(租賃)價(jià)格預(yù)測(cè)，繼而測(cè)算出項(xiàng)目的銷售(租

賃)收入。

4.4.2價(jià)格預(yù)測(cè)（訂價(jià)）原則：項(xiàng)目定價(jià)要堅(jiān)持成本定價(jià)與市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則。

4.4.3銷售（租賃）收入測(cè)算程序

1、根據(jù)測(cè)算的成本費(fèi)用，加上預(yù)期利潤(rùn)或者政府限定的利潤(rùn)（經(jīng)濟(jì)適用房），提出產(chǎn)品理論價(jià)格。

2、根據(jù)項(xiàng)目的物業(yè)類型、城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況、城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤(rùn)、公司投資心態(tài)（如

短期或者長(zhǎng)線投資，迅速回收資金確保投資安全還是高風(fēng)險(xiǎn)下的利潤(rùn)最大化）等進(jìn)行預(yù)，提出項(xiàng)目的

最高與最低的市場(chǎng)價(jià)格。

3、由總經(jīng)理組織有關(guān)人員進(jìn)行兩種價(jià)格的比較分析，確定最終價(jià)格（均價(jià)）及價(jià)格的上限與下

限。

4、根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方案中的可銷售（租賃）測(cè)算處項(xiàng)目的銷售（租賃）收入。

注：用成本法測(cè)算項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)市物價(jià)管理部門關(guān)于商品房銷售價(jià)格的管理規(guī)定。

4.5項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算

項(xiàng)目進(jìn)展部根據(jù)負(fù)責(zé)根據(jù)銷售（租賃）收入與成本測(cè)算結(jié)果測(cè)算出不一致開發(fā)方案下的項(xiàng)目利潤(rùn)，

包含最低利潤(rùn)、最高利潤(rùn)與平均利潤(rùn)。

注：根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目利潤(rùn)不應(yīng)低于城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤(rùn)。

4.6評(píng)估分析

4.6.1在進(jìn)行評(píng)估分析時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)展部根據(jù)可行性研究的目的、物業(yè)類型、資料的多少與公司的

投資心態(tài)等選定下列一種或者幾種方法評(píng)估。

（1）市場(chǎng)比較法

（2）成本法

（3）收益還原法

（4）假設(shè)開發(fā)法

（5）其它方法（如專家調(diào)查法、德爾菲法等）

4.6.2評(píng)估分析

包含市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)分析、風(fēng)險(xiǎn)與敏感性分析等。

4.7編制可行性研究報(bào)告

4.7.1項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)起草、編制各個(gè)階段的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

4.7.2《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》編寫完成后，發(fā)放的范圍至少包含參加項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議的成員。

4.8《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的初步評(píng)審

4.8.1總經(jīng)理指定的項(xiàng)目評(píng)審成員在接到《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》后應(yīng)提出建設(shè)性、條理化的書

面評(píng)審意見。

4.8.2總經(jīng)理根據(jù)評(píng)審意見組織召開公司高管人員聯(lián)席會(huì)或者有關(guān)部門與人員參加“項(xiàng)目可行性

研究報(bào)告評(píng)審會(huì)議”。關(guān)于投資額較大、風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，公司可邀請(qǐng)房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、城市?jīng)濟(jì)

學(xué)家、社會(huì)學(xué)家、環(huán)境學(xué)家、水文地質(zhì)專家等各方面專家參與評(píng)審。

注：項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)專家?guī)旖ㄔO(shè)工作。

4.8.3評(píng)審內(nèi)容包含：

(1)項(xiàng)目進(jìn)展與公司進(jìn)展戰(zhàn)略的符合性；

(2)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的可信性；

(3)項(xiàng)目定位的可行性；

(4)市場(chǎng)的不確定性；

(5)技術(shù)方面的可靠性；

(6)對(duì)環(huán)境的影響。

4.8.4評(píng)審會(huì)議由項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)會(huì)議記錄。會(huì)后，根據(jù)會(huì)議記錄在三日內(nèi)整理出通過(guò)修改后的

《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》供公司高管人員聯(lián)席會(huì)進(jìn)一步討論。評(píng)審后問(wèn)題較多時(shí)，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充研究。

4.9決策

項(xiàng)目決策應(yīng)在公司高管人員聯(lián)席會(huì)討論后由總經(jīng)理最終決策。

5全面可行性研究

項(xiàng)目決策后，項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)在原可行性報(bào)告的基礎(chǔ)上除了編制供項(xiàng)目立項(xiàng)用的報(bào)告外，還應(yīng)編制

全面的、可指導(dǎo)項(xiàng)目全程開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的可行性研究報(bào)告。

6可行性研究的委托

下列情形可進(jìn)行可行性研究的委托：

6.1公司沒(méi)有或者缺少可行性研究人員，或者者項(xiàng)目進(jìn)展部任務(wù)繁多，有可能影響可行性研究工

作的按時(shí)完成與研究質(zhì)量；

6.2屬于外地項(xiàng)目，自我研究需要較長(zhǎng)時(shí)間，又需要盡快決策；

6.3項(xiàng)目屬于公司未曾開發(fā)過(guò)的，自我難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到要求的深度與精度。

委托可行性研究時(shí)，所選擇的可行性研究單位應(yīng)滿足公司規(guī)定的供方評(píng)選準(zhǔn)則，并執(zhí)行公司合同

管理的有關(guān)規(guī)定。

7可行性研究的效果評(píng)價(jià)

在項(xiàng)目終止后，公司組織進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，包含計(jì)算項(xiàng)目的成本偏差率、周期偏差率、利潤(rùn)偏差

率等。除不可抗力因素導(dǎo)致的偏差外，正常偏差不應(yīng)高于±5%。高于±5%的，每高于1%,公司在

當(dāng)年度績(jī)效考核時(shí)扣減項(xiàng)目進(jìn)展部經(jīng)理5%的年度績(jī)效工資。

8項(xiàng)目不可行性研究

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈的客觀環(huán)境下與土地“招拍掛”政策下，盡管計(jì)劃立項(xiàng)工作已經(jīng)弱化,

但項(xiàng)目可行性研究工作不應(yīng)被弱化，還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，以表達(dá)對(duì)公司高度負(fù)責(zé)的精神。今后，公司再

進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，除了進(jìn)行項(xiàng)目的“可行性”研究外，還將進(jìn)行項(xiàng)目的“不可行性”研究?！安?/p>

可行性”研究由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)或者公司委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，以促進(jìn)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)、客觀性,

提高公司的決策水平。

9附則

9.1公司在啟動(dòng)下一個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，嚴(yán)格按照本規(guī)程施行。

9.2本規(guī)程由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

項(xiàng)目可行性研究與評(píng)審'決策流程圖

公司總經(jīng)理

下達(dá)可研指令

市場(chǎng)調(diào)查資源調(diào)查

進(jìn)行或委托專

者業(yè)機(jī)構(gòu)

委托專項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)測(cè)進(jìn)行項(xiàng)

業(yè)機(jī)構(gòu)

進(jìn)目可行

進(jìn)行項(xiàng)一性研究

目不可步

研項(xiàng)目開發(fā)成本、銷售（租賃）收入測(cè)算

■被

究

項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算

評(píng)估分析

編制可行性研究報(bào)告

總經(jīng)理組織評(píng)審

洽談合作協(xié)議

▼

總經(jīng)理決策

通過(guò)，進(jìn)行全面可行性研究

“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”評(píng)審意見書

編號(hào)：TSFC-PM-01

評(píng)審人職務(wù)

接收?qǐng)?bào)告時(shí)間提交本意見書時(shí)間

評(píng)審意見

評(píng)審人（簽字）：

年月日

【備注】

1、本表可另附頁(yè)。

2、評(píng)審人應(yīng)本者對(duì)公司高度負(fù)責(zé)的態(tài)度提出明確、具體的評(píng)審意見，并對(duì)評(píng)審意見負(fù)責(zé)。

項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法

第一條為了明確各類項(xiàng)目證照手續(xù)辦理的工作分工，加強(qiáng)證照手續(xù)辦理工作的管理，保障項(xiàng)目

計(jì)劃的按期實(shí)施，特制定本辦法。

第二條公司有關(guān)部門、項(xiàng)目部在項(xiàng)目證照手續(xù)辦理方面的工作分工:

協(xié)助部門或者人

證照手續(xù)責(zé)任部門

員

項(xiàng)目選址意見書項(xiàng)目進(jìn)展部副總經(jīng)理

項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展部副總經(jīng)理

建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目進(jìn)展部副總經(jīng)理

土地使用證項(xiàng)目進(jìn)展部副總經(jīng)理

供電、供水、人防、消防、供氣、電信等市政配套手續(xù)項(xiàng)目部項(xiàng)目進(jìn)展部

建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目部項(xiàng)目進(jìn)展部

施工許可證項(xiàng)目部項(xiàng)目進(jìn)展部

預(yù)售許可證營(yíng)銷中心副總經(jīng)理

第三條異地項(xiàng)目的手續(xù)，公司除了土地使用證手續(xù)由公司辦理外，其它手續(xù)均由項(xiàng)目部自行辦

理。

第四條辦理各項(xiàng)手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)積極加強(qiáng)、不斷改善與有關(guān)部門的公共關(guān)系。責(zé)任部門的負(fù)

責(zé)人對(duì)手續(xù)辦理的及時(shí)性負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

第五條與政府有關(guān)部門有直系親屬、同學(xué)等密切關(guān)系的公司非責(zé)任部門的員工有義務(wù)協(xié)助有關(guān)

部門辦理有關(guān)手續(xù)。公司視其奉獻(xiàn)程度給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

第六條辦理各項(xiàng)證照手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)遵守政府的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的項(xiàng)目前期工作計(jì)

劃、考勤管理制度與預(yù)算管理制度，按期辦結(jié)各項(xiàng)手續(xù)。

(-)未按期完成工作計(jì)劃的，執(zhí)行《考核管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。

(-)借外出辦理手續(xù)的名義未出勤的，經(jīng)抽查驗(yàn)證既未出勤又未到所告知的單位的，公司將給

予通報(bào)批判與曠工處罰。

第七條因下列原因?qū)е率掷m(xù)不能按期辦結(jié)的，責(zé)任部門與責(zé)任人不承擔(dān)責(zé)任：

(-)法律意義上的不可抗力；

（二）政府職能部門的責(zé)任，如政府違約、有關(guān)人員外出等；

（三）公司未能及時(shí)繳費(fèi)資金。

第八條公司辦理各項(xiàng)手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。各項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)

的具體時(shí)間由公司總經(jīng)理辦公會(huì)議根據(jù)當(dāng)時(shí)政府部門的規(guī)定研究決定。

根據(jù)公司總經(jīng)理辦公會(huì)議決議，項(xiàng)目進(jìn)展部與項(xiàng)目部擬訂《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》?！俄?xiàng)目前期工作

計(jì)劃》在經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)綜合管理部與計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部備案。

第九條外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司的商業(yè)秘密，保護(hù)公司品牌與聲譽(yù)。違反者，公司

查實(shí)后予以嚴(yán)肅處理。

第十條本辦法由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋，修改時(shí)亦同。

第十一條本辦法自頒布之日起施行。

設(shè)計(jì)策劃管理辦法

第一條為了提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)策劃水平與設(shè)計(jì)附加值，促進(jìn)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目成本的

操縱，實(shí)現(xiàn)公司與設(shè)計(jì)單位的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，制定本辦法。

第二條設(shè)計(jì)策劃就是根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(目標(biāo)設(shè)定)，以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，依靠經(jīng)驗(yàn)與規(guī)

范，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀地分析，最終提出設(shè)計(jì)方案與設(shè)計(jì)要求的過(guò)程。

第三條公司項(xiàng)目進(jìn)展部是項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃的主控部門，負(fù)責(zé)提出初步設(shè)計(jì)方案，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，

并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通交流。

第四條規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門下達(dá)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

第五條設(shè)計(jì)策劃的內(nèi)容

項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃包含：

(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案策劃；

(2)單體建筑設(shè)計(jì)方案策劃；

(3)景觀設(shè)計(jì)方案策劃；

(4)戶型設(shè)計(jì)及各類戶型比例及其組合等單項(xiàng)設(shè)計(jì)策劃。

第六條設(shè)計(jì)策劃程序

(1)建筑師以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，依靠經(jīng)驗(yàn)與規(guī)范提出初步方案；

(2)部門內(nèi)部討論、改進(jìn)；

(3)部門負(fù)責(zé)人邀請(qǐng)主管副總經(jīng)理及營(yíng)銷策劃、銷售、客戶服務(wù)人員、項(xiàng)目經(jīng)理等參與討論；

(4)聽取總經(jīng)理的指導(dǎo)意見；

(5)進(jìn)一步改進(jìn)設(shè)計(jì)方案；

(6)建筑師起草《設(shè)計(jì)委托書》及《設(shè)計(jì)要求》(《設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》)；

(7)討論、批準(zhǔn)《設(shè)計(jì)委托書》及《設(shè)計(jì)要求》(《設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》

第七條在起草《設(shè)計(jì)委托書》及《設(shè)計(jì)要求》時(shí)，建筑師應(yīng)廣泛參考市場(chǎng)上其它房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)同類項(xiàng)目的文本。

第八條為了提高《設(shè)計(jì)委托書》的質(zhì)量，關(guān)于特殊項(xiàng)目或者公司未曾開發(fā)過(guò)的項(xiàng)目，公司能夠

委托專家或者另一家設(shè)計(jì)單位代為編制。

第九條在與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通交流時(shí).，公司應(yīng)充分聽取設(shè)計(jì)單位的意見，切忌武斷地向設(shè)計(jì)單

位“灌輸”個(gè)人的設(shè)計(jì)思想與設(shè)計(jì)觀點(diǎn)，以免影響設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作理念。

第十條鑒于設(shè)計(jì)策劃工作的特殊性，設(shè)計(jì)策劃人員在日常工作中應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是其它

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)的調(diào)研，以不斷提高設(shè)計(jì)策劃能力。

第十一條本辦法由項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)解釋。

第十二條本辦法自頒布之日起施行。

設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法

第一條為了保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，縮短設(shè)計(jì)及評(píng)審周期，提高資金效益，預(yù)防與減少因設(shè)計(jì)失誤而影

響進(jìn)度與工程造價(jià)，特制定本辦法。

第二條本手冊(cè)所稱的“設(shè)計(jì)”包含項(xiàng)目概念性方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)、建筑

設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)等。

第三條職責(zé)分配

1、項(xiàng)目進(jìn)展部是本辦法的主控部門，負(fù)責(zé)勘探、測(cè)繪、設(shè)計(jì)單位的選擇，組織各階段設(shè)計(jì)方案

評(píng)審與施工圖（內(nèi)部）會(huì)審。

2、項(xiàng)目部參與設(shè)計(jì)評(píng)審，確認(rèn)設(shè)計(jì)評(píng)審與會(huì)審結(jié)果。

3、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部參與設(shè)計(jì)評(píng)審，提出“限額設(shè)計(jì)”及項(xiàng)目成本操縱的主導(dǎo)意見。

4、營(yíng)銷中心參與設(shè)計(jì)評(píng)審，提出設(shè)計(jì)方案是否滿足市場(chǎng)需求及功能性要求的主導(dǎo)意見。

5、工程管理部參與設(shè)計(jì)評(píng)審，提出設(shè)計(jì)方案是否滿足技術(shù)性要求的主導(dǎo)意見。

6、公司招標(biāo)委員會(huì)監(jiān)督設(shè)計(jì)、勘探、測(cè)繪單位的評(píng)選過(guò)程并最終選定中標(biāo)的設(shè)計(jì)單位。

7、在項(xiàng)目經(jīng)理、營(yíng)銷中心經(jīng)理確認(rèn)后，總經(jīng)理最終確定各階段設(shè)計(jì)方案。

第四條設(shè)計(jì)單位的評(píng)選方式

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)單位使用邀請(qǐng)招標(biāo)或者議標(biāo)方式評(píng)選產(chǎn)生：

2、基礎(chǔ)設(shè)施（水、電工程）設(shè)計(jì)使用定向選擇方式評(píng)選產(chǎn)生；

3、勘察、測(cè)繪單位使用議標(biāo)方式評(píng)選產(chǎn)生.

第五條勘探、測(cè)繪、設(shè)計(jì)單位選擇

勘探、測(cè)繪、設(shè)計(jì)單位的選擇具體執(zhí)行《供方管理手冊(cè)》與公司《合同管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。

在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，下列條件應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位做出明確的承諾：

1、同意在公司及項(xiàng)目的宣傳資料、廣告中出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位的名稱與標(biāo)志；

2、同意為公司其它項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供免費(fèi)顧問(wèn)，并在所顧問(wèn)的項(xiàng)目的宣傳資料、廣告中以“設(shè)計(jì)顧

問(wèn)”的名義出現(xiàn)其單位名稱與標(biāo)志：

3、同意在今后的合作中“設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”有不低于約定額度的優(yōu)惠；

4、同意在對(duì)外宣傳中將委托項(xiàng)目作為案例進(jìn)行正面宣傳。

第六條設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件的編制

1、項(xiàng)目進(jìn)展部的建筑師負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件，副總經(jīng)理提出審核意見，并報(bào)總經(jīng)理審

定。

2、設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件包含:

(1)招標(biāo)公告或者邀請(qǐng)招標(biāo)函；

(2)項(xiàng)目介紹；

(3)設(shè)計(jì)要求；

(4)投標(biāo)要求：

(5)評(píng)標(biāo)、中標(biāo)通知書發(fā)出的時(shí)間；

(6)其它文件。

3、《設(shè)計(jì)委托書》務(wù)必充分、全面、明確，內(nèi)容應(yīng)包含但不限于：

(1)公司的開發(fā)理念；

(2)企業(yè)專業(yè)形象定位；

(3)企業(yè)文化；

(4)公司產(chǎn)品模式，曾經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目的定式風(fēng)格，項(xiàng)目所在地的歷史沿襲、文化特色，目標(biāo)客

戶分析，項(xiàng)目的核心開發(fā)理念，項(xiàng)目的自然與人文環(huán)境；

(5)設(shè)計(jì)目的；

(6)設(shè)計(jì)根據(jù)

(7)設(shè)計(jì)范圍；

(8)設(shè)計(jì)原則；

(9)成本限額；

(10)全面設(shè)計(jì)要求。

4、在編制設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件的過(guò)程中，項(xiàng)目進(jìn)展部要廣泛征詢有關(guān)部門的意見與建議，特別

是要充分聽取營(yíng)銷中心及副總經(jīng)理、總經(jīng)理的意見。

第七條設(shè)計(jì)委托后，項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)確保與設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的有效溝通，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)進(jìn)

度與需要補(bǔ)充、明確的內(nèi)容。設(shè)計(jì)期間，項(xiàng)目進(jìn)展部建筑師應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄雙方溝通的內(nèi)容，作

為解決可能出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。

第六條當(dāng)設(shè)計(jì)內(nèi)容需要變更(如本公司提出新的設(shè)計(jì)要求)時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及時(shí)

簽署補(bǔ)充協(xié)議，確保雙方對(duì)變更內(nèi)容懂得一致。

第七條設(shè)計(jì)方案評(píng)審的原則

1、邊設(shè)計(jì)邊評(píng)審：為了防止設(shè)計(jì)偏差、縮短設(shè)計(jì)與評(píng)審周期，公司分別對(duì)各階段的設(shè)計(jì)成果進(jìn)

行依次評(píng)審。階段設(shè)計(jì)成果評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，設(shè)計(jì)單位方可進(jìn)行下一階段的設(shè)計(jì)工作。

2、項(xiàng)目進(jìn)展部組織各階段設(shè)計(jì)方案評(píng)審與施工圖(內(nèi)部)會(huì)審，對(duì)設(shè)計(jì)成果與評(píng)審質(zhì)量負(fù)責(zé)。

3、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)督辦與協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)案評(píng)審的進(jìn)度，確保按時(shí)完成項(xiàng)目前期工作計(jì)劃，對(duì)進(jìn)度負(fù)責(zé)。

4、設(shè)計(jì)成果務(wù)必經(jīng)由項(xiàng)目經(jīng)理、營(yíng)銷中心經(jīng)理確認(rèn)，總經(jīng)理最終審定。

第八條概念性設(shè)計(jì)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審

1、設(shè)計(jì)方案的評(píng)審

項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)方案的評(píng)審與驗(yàn)證，并邀請(qǐng)有關(guān)部門與人員參與，項(xiàng)目進(jìn)展部對(duì)設(shè)計(jì)成

果與評(píng)審質(zhì)量負(fù)責(zé)。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)至少通過(guò)兩輪評(píng)審，方可產(chǎn)生最終方案。

(1)第一輪評(píng)審

各規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的競(jìng)標(biāo)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將競(jìng)標(biāo)方案送到公司后，公司項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)邀請(qǐng)有關(guān)部

門與人員參與。徑總經(jīng)理同意后可邀請(qǐng)外部的專家參加方案的第一輪評(píng)審。評(píng)審后保留1?2家優(yōu)秀

方案的設(shè)計(jì)單位參加下一輪的方案競(jìng)標(biāo)。

(2)第二輪評(píng)審

被保留的設(shè)計(jì)單位汲取其它方案的設(shè)計(jì)思想，對(duì)方案進(jìn)行改進(jìn)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方

案的第二輪競(jìng)標(biāo)。項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)再次邀請(qǐng)有關(guān)人員參加方案的第二輪評(píng)審。第二輪評(píng)審后產(chǎn)生中標(biāo)設(shè)

計(jì)單位。未中標(biāo)的單位公司按照招標(biāo)文件的規(guī)定給予一定的費(fèi)用。

(3)中標(biāo)單位再次汲取其他單位方案的設(shè)計(jì)思想，對(duì)方案進(jìn)行進(jìn)一步改進(jìn)，直到通過(guò)評(píng)審。

3、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)與單體建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)審

根據(jù)項(xiàng)目需要，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確認(rèn)后，公司可要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)與單體建筑的方案

設(shè)計(jì)。

4、設(shè)計(jì)方案評(píng)審后，項(xiàng)目進(jìn)展部的建筑師應(yīng)整理評(píng)審記錄，并儲(chǔ)存。

第九條設(shè)計(jì)方案直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與盈利能力，在一定程度上決定著項(xiàng)目的成敗。除

了使用以上評(píng)審方式外，公司可進(jìn)一步征詢房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、目?biāo)客戶的意見。專家由項(xiàng)目進(jìn)展部

負(fù)責(zé)在公司專家?guī)熘醒?qǐng)；目標(biāo)客戶由營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)邀請(qǐng)(邀請(qǐng)人數(shù)不得少于50個(gè))，項(xiàng)目進(jìn)展部與

營(yíng)銷中心共同與客戶交流。

第十條鑒于設(shè)計(jì)方案直接決定項(xiàng)目成本的高低，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案評(píng)審時(shí).，“成本限額”是評(píng)

審的一個(gè)重要方面。

第十一條施工圖會(huì)審與技術(shù)交底

項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)組織施工圖會(huì)審并整理初審記錄，督促設(shè)計(jì)單位及時(shí)完成修改工作。技術(shù)交底會(huì)

由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織。具體執(zhí)行《施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法》。

第十二條設(shè)計(jì)評(píng)審應(yīng)從各個(gè)專業(yè)、各個(gè)方面逐一進(jìn)行，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分溝通，熟悉設(shè)計(jì)

單位的設(shè)計(jì)思想，既要滿足項(xiàng)目的“設(shè)計(jì)要求”，又要盡量防止“設(shè)計(jì)要求”影響設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)思想的

發(fā)揮與表達(dá)。

第十三條為提高設(shè)計(jì)評(píng)審質(zhì)量，減少因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的項(xiàng)目進(jìn)度延遲與工程造價(jià)增加，項(xiàng)目

進(jìn)展部可報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理同意后，能夠委托社會(huì)上的、非政府行為的、與設(shè)計(jì)單位專業(yè)一致的其它設(shè)

計(jì)單位進(jìn)行評(píng)審。項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)對(duì)專業(yè)評(píng)審機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督與評(píng)價(jià)。

第十四條設(shè)計(jì)工作計(jì)劃

1、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)報(bào)批前，項(xiàng)目進(jìn)展部與項(xiàng)目部共同協(xié)商擬訂《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》。

2、《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》應(yīng)包含各階段工作的起止時(shí)間、責(zé)任人、工作成果與效果評(píng)價(jià)等內(nèi)容。

3、《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目前期手續(xù)可能導(dǎo)致的時(shí)間延遲與公司確定的開工時(shí)間,

務(wù)必留足施工圖會(huì)審的時(shí)間，嚴(yán)防倉(cāng)促開工。

4、《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展部與項(xiàng)目部及有關(guān)人員進(jìn)行績(jī)效考核的根據(jù)。

第十五條獎(jiǎng)懲措施

1、項(xiàng)目進(jìn)展部在委托供方的過(guò)程中，有嚴(yán)重工作失誤的，分別給予直接責(zé)任人（專業(yè)工程師）

與主控部門負(fù)責(zé)人100?500元的處罰。徇私舞弊、收受賄賂的，一經(jīng)查實(shí)，公司將給予1?3倍罰款、

開除處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，公司有權(quán)追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2、參與設(shè)計(jì)評(píng)審的人員對(duì)設(shè)計(jì)提出創(chuàng)新建議或者重大設(shè)計(jì)改進(jìn)意見的，一經(jīng)采納，公司給予100?

500元的獎(jiǎng)勵(lì)。

3、未按《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》完成各階段工作致使影響項(xiàng)目總體進(jìn)度的，開工時(shí)間每延遲一天

分別給予項(xiàng)目進(jìn)展部經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理20元/天的罰款。延遲時(shí)間超過(guò)一個(gè)月的，公司可給予撤職處理。

第十六條本辦法由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋，修改時(shí)亦同。

第十七條本辦法自頒布之日起施行。

設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)

編號(hào):TSFC-PM-02

項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人

設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)

序號(hào)評(píng)審要點(diǎn)計(jì)劃時(shí)間評(píng)審結(jié)果

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

編制審批

注：1、本表可附頁(yè)；2、評(píng)審前項(xiàng)目進(jìn)展部提早2日填制本表并經(jīng)副總經(jīng)理審核確認(rèn)。

施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)對(duì)施工圖的管理，提高施工圖會(huì)審質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)交底程序，減少因設(shè)計(jì)變更

而導(dǎo)致的項(xiàng)目進(jìn)度延遲與工程造價(jià)增加，制定本辦法。

第二條本辦法適用于公司所有工程圖紙的施工圖會(huì)審與技術(shù)交底。

第二章施工圖管理

第三條施工圖管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)。規(guī)范化的施工圖管理是工程施工管理、

竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，也是工程竣工驗(yàn)收后物業(yè)管理工作的必需。

第四條施工圖紙管理內(nèi)容

（-）接到設(shè)計(jì)單位送來(lái)的圖紙應(yīng)立即進(jìn)行整理、編號(hào)與分發(fā)。

（-）完整的施工圖應(yīng)包含總圖及總說(shuō)明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、

通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)

準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明書等。

（三）施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在20套，包含精裝本4套，平裝16套。

第五條施工圖紙的管理程序

（-）圖紙的整理

收到圖紙后，項(xiàng)目進(jìn)展部建筑師核對(duì)其套數(shù)、頁(yè)數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號(hào)、登記。

（二）圖紙的分發(fā)

1、申報(bào)開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報(bào)審、設(shè)計(jì)審查各一套。

2、公司存檔2套。

3、主管副總經(jīng)理1套。

4、項(xiàng)目進(jìn)展部、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部各1套。

5、項(xiàng)目部2套。

6、施工單位2套（為其保留1套作為繪制竣工圖使用）。

7、監(jiān)理公司1套。

（三）分發(fā)登記

項(xiàng)目進(jìn)展部建筑師負(fù)責(zé)記錄分發(fā)時(shí)間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。

（四）圖紙的保管

領(lǐng)用單位與個(gè)人應(yīng)妥善保管圖紙，防止圖紙損毀與遺失。遺失圖紙的，保管人負(fù)責(zé)賠償。

（五）圖紙的收回、作廢

對(duì)因設(shè)計(jì)變更而作廢的圖紙項(xiàng)目進(jìn)展部建筑師應(yīng)及時(shí)收回、登記，并加蓋作廢章。

第六條竣工圖紙的管理

（-）工程竣工驗(yàn)收后通常在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖。

（-）竣工圖由施工單位負(fù)責(zé)繪制，通常應(yīng)繪制四套，并交一套由公司存檔備案。在繪制竣工圖

時(shí)，通常少量的局部變更可在原圖上更換或者在圖上增畫大樣圖或者部分更換圖；對(duì)改動(dòng)較大的部分

要重新繪制。

（三）竣工圖繪制完成后由監(jiān)理公司審核并加蓋審核章。

第三章施工圖（內(nèi)部）會(huì)審與報(bào)批

第七條施工圖（內(nèi)部）會(huì)審由項(xiàng)目進(jìn)展部組織，并邀請(qǐng)公司有關(guān)部門與人員參加。

第八條施工圖（內(nèi)部）會(huì)審程序

（-）設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底；

（二）參加會(huì)審的人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)熟悉、學(xué)習(xí)圖紙，提出改進(jìn)建議；

（三）項(xiàng)目進(jìn)展部組織會(huì)審人員匯總意見；

（四）設(shè)計(jì)單位進(jìn)行答疑；

（五）項(xiàng)目進(jìn)展部向設(shè)計(jì)單位提出書面的《設(shè)計(jì)改進(jìn)要求》；

（六）項(xiàng)目進(jìn)展部建筑師督促設(shè)計(jì)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成設(shè)計(jì)修改；

（七）項(xiàng)目進(jìn)展部組織會(huì)審人員進(jìn)行二次會(huì)審（設(shè)計(jì)單位參加）；

（八）設(shè)計(jì)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成設(shè)計(jì)修改；

（九）項(xiàng)目進(jìn)展部報(bào)請(qǐng)營(yíng)銷中心經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理與總經(jīng)理確認(rèn)。

在施工圖會(huì)審期間，己經(jīng)確定施工單位、監(jiān)理單位的，項(xiàng)目進(jìn)展部應(yīng)邀請(qǐng)施工單位、監(jiān)理單位參

與會(huì)審。

第九條圖紙會(huì)審的內(nèi)容

（-）施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。

（二）與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案參照，是否有不符之處。

（H）圖紙本身是否存在錯(cuò)、漏、碰、缺與不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。

（四）配套工程是否完善。

（五）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中使用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無(wú)實(shí)施性困難。

第十條施工圖是對(duì)建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對(duì)象物的尺寸、布置、選用

材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的全面圖紙與說(shuō)明，是指導(dǎo)施工的直接根據(jù)，從而也是

設(shè)計(jì)階段質(zhì)量操縱的一個(gè)重點(diǎn)。對(duì)施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。

圖紙會(huì)審?fù)ǔＪ前磮D紙種類應(yīng)先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖；按專業(yè)分，應(yīng)先建筑、再結(jié)構(gòu)、設(shè)

備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。

（-）總平圖的審核，側(cè)重于：

1、是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項(xiàng)目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高

度、立面造型及與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。

2、工程建設(shè)對(duì)象本身是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方

面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

3、有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計(jì)的審核，如對(duì)供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業(yè)工程的

設(shè)計(jì)，應(yīng)要緊審核是否與工程所在地區(qū)的各項(xiàng)公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。

（-）建筑施工圖。簡(jiǎn)稱“建施”。要緊應(yīng)審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi)外裝修、材料

選用、建筑功能是否滿足要求等。比如，建筑外立面是否符合整體風(fēng)格，施工難易程度如何，是否具

有更好的方案；主力戶型，非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置是否合理；每一戶型設(shè)計(jì)是否合理，創(chuàng)

新點(diǎn)是什么，改進(jìn)建議；每一戶型各方間面積、組合是否合理，是否做到了“三分離。”衛(wèi)生間、廚

房、采光、通風(fēng)如何、如何改進(jìn)；裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計(jì)尺寸的匹配性；對(duì)單元門、分戶門、房間

門尺寸，材質(zhì)的評(píng)價(jià)；外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、

西廚房是否分開，是否便于排風(fēng)；錯(cuò)層、復(fù)式的高度、安全性評(píng)價(jià)；屋頂保溫、隔熱層設(shè)計(jì)的合理性

評(píng)價(jià)。

（三）結(jié)構(gòu)施工圖。簡(jiǎn)稱“結(jié)施要緊應(yīng)審核設(shè)計(jì)構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施”圖中的平面

尺寸，室間尺寸是否矛盾。比如：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計(jì)安全性、經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。

（四）給排水施工圖。簡(jiǎn)稱“水施”。要緊應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置與走向，加工安裝

的質(zhì)量要求等。比如：自來(lái)水、排水等各類管線的設(shè)計(jì)是否合理，有無(wú)沖突。

（五）電氣施工圖。簡(jiǎn)稱“電施二要緊應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施是否合理，線路走向與其它專業(yè)

是否矛盾。比如：配電箱、電線的設(shè)計(jì)容量能否滿足未來(lái)家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座;

電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合

理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口與網(wǎng)絡(luò)終端。

（五）園林設(shè)計(jì)施工圖。要緊應(yīng)審核各類軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。比如：道路設(shè)計(jì)

是否合理，是否符合規(guī)劃操縱要求：景觀設(shè)計(jì)、是否便于施工；綠化面積是否符合規(guī)劃操縱要求；樹

（草）種的成本；是否具有更好的方案。

第十一條參加會(huì)審的人員務(wù)必認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審，并對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的圖紙會(huì)審質(zhì)量負(fù)責(zé)。在開

工后發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙由明顯失誤或者錯(cuò)誤的，公司視因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致工期延遲或者增加造價(jià)的，公司

給予責(zé)任人“通報(bào)批判”處分并處以不低于500元/處的罰款。

第十二條施工圖委托審核

為提高施工圖會(huì)審質(zhì)量，減少因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的項(xiàng)目進(jìn)度延遲與工程造價(jià)增加，項(xiàng)目進(jìn)展部可

報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理同意后，能夠委托社會(huì)上的、非政府行為的、與設(shè)計(jì)單位專業(yè)一致的其它設(shè)計(jì)單位進(jìn)

行審核。項(xiàng)目進(jìn)展部負(fù)責(zé)對(duì)專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督與評(píng)價(jià)。

第十三條施工圖報(bào)批

項(xiàng)目進(jìn)展部協(xié)助項(xiàng)目部到政府建設(shè)行政主管部門、消防管理部門等單位辦理施工圖報(bào)批手續(xù)。

第四章技術(shù)交底

第十四條項(xiàng)目經(jīng)理（或者指定主管副經(jīng)理）負(fù)責(zé)組織下列單位及人員參加技術(shù)交底會(huì)：

（-）設(shè)計(jì)單位參加人員：設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計(jì)

人。

（二）施工單位參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。

（三）監(jiān)理公司參加人員：項(xiàng)目總監(jiān)或者總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。

（四）公司參加人員：項(xiàng)目進(jìn)展部、工程管理部、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部有關(guān)人員。

第十五條技術(shù)交底的基本內(nèi)容

（-）設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位與有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（-）結(jié)構(gòu)方案的實(shí)施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。

（三）設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對(duì)。

（四）對(duì)各專業(yè)間穿插施工的要求。

（五）使用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。

（六）其它需提出與交待的內(nèi)容

第十六條技術(shù)交底的程序

（-）確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。

（二）先由設(shè)計(jì)單位對(duì)《審學(xué)圖紙意見書》中所提問(wèn)題統(tǒng)一解答。

（三）按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問(wèn)有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問(wèn)題解答。

（四）設(shè)計(jì)、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由監(jiān)理單位總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。

第十七條技術(shù)交底的參加單位應(yīng)在圖紙會(huì)審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔.

第五章附則

第十八條施工圖比較復(fù)雜、設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)問(wèn)題較多時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)展部在報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理同意后可邀請(qǐng)

社會(huì)上的有關(guān)專家參與施工圖會(huì)審。

第十九條參加施工圖會(huì)審的人員應(yīng)在領(lǐng)取施工圖前，根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)與設(shè)計(jì)規(guī)范先行編寫《施工

圖審核要點(diǎn)》，并交副總經(jīng)理審核。沒(méi)有編寫的或者者編寫內(nèi)容很簡(jiǎn)單的，副總經(jīng)理應(yīng)責(zé)令重新編寫。

《施工圖審核要點(diǎn)》報(bào)經(jīng)副總經(jīng)理審批后，方可領(lǐng)取圖紙與參與會(huì)審。

第二十條本辦法由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第二十一條本辦法自頒布之日起施行。

圖紙交接記錄

項(xiàng)目名稱:編號(hào)：TSFC-PM-03

移交部門接收部門交接時(shí)間

全面清單:

移交人接收人

圖紙交接記錄

項(xiàng)目名稱:編號(hào)：TSFC-PM-04

移交部門接收部門交接時(shí)間

全面清單：

移交人接收人

施工圖審核要點(diǎn)

編號(hào):TSFC-PM-03

項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人

施工圖種類

序號(hào)審核要點(diǎn)計(jì)劃時(shí)間會(huì)審結(jié)果

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

編制審批

注：1、本表可附頁(yè)；2、評(píng)審前項(xiàng)目進(jìn)展部提早2日填制本表并經(jīng)副總經(jīng)理審核確認(rèn)。

建筑設(shè)計(jì)評(píng)審記錄

住宅：日期：審圖人:共4頁(yè).第1頁(yè)編號(hào)：TSFC-PM-05-01

建筑面積M2其中：人防面積(M2)

標(biāo)高M(jìn)室外地坪標(biāo)高M(jìn)

層高層數(shù)

基本開間M基本進(jìn)深M

標(biāo)準(zhǔn)層總戶數(shù)

建筑長(zhǎng)寬高三維尺寸：

線條：

街道及城市天際線：

外墻色彩：

外墻材料及質(zhì)感：

是否負(fù)責(zé)目標(biāo)客戶心理需求：

立面造型

是否符合公司產(chǎn)品模式及VIS要求：

是否與周圍自然環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一：

是否與人文環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一：

是否與周邊項(xiàng)目有明顯區(qū)別：

有無(wú)可能成為地標(biāo)性建筑：

坡屋項(xiàng)內(nèi)空間作臥室（W2.1米與1.5米）

是

否

新建住宅的面積按戶型分類：

符

入口

每戶住宅建筑面積：

九

*

有關(guān)日照，采光、通風(fēng)、排風(fēng)、排油煙、節(jié)能、隔聲及室內(nèi)初裝修等方面。

五

k-J

住

宅使

標(biāo)用

準(zhǔn)說(shuō)

明

（續(xù)）

住宅: