居民投訴物業(yè)情況說明范文

居民投訴物業(yè)情況說明范文第一篇居民投訴物業(yè)情況說明范文第一篇尊敬的各位游客:

您好!

原計劃在國慶大假期間(10月5日)來我景區(qū)旅游并作為嘉賓為游客助興的中國影帝--XX，因為相關手續(xù)未辦理齊全，推遲到來時間，具體時間待定。我景區(qū)在此向大家真誠的道歉。

XX是我國著名演員、金馬影帝，也是頗受粉絲喜愛的一位歌手。為了增添節(jié)日歡樂，吸引更多人氣，我景區(qū)特請XX在10月5日來景區(qū)獻歌表演，并簽售景區(qū)門票，與游客一起歡度國慶佳節(jié)。但近日，景區(qū)正式接到通知，由于考慮到國慶大假期間的游客量大，以及交通、安全等多種因素，未獲得相關部門的批準，XX來景區(qū)獻唱計劃被推遲，具體到來日期待定。

為表達歉意，我景區(qū)特別推出了相關優(yōu)惠活動，即在原定XX獻唱的10月5日這天景區(qū)票價全面6折以表我們景區(qū)誠意。希望大家理解和包容。祝大家國慶假日快樂!

道歉人:xx-x

xx-xx年xx月xx日

居民投訴物業(yè)情況說明范文第二篇投訴人：xxxxxxxx有限公司

地址：成都市xxxxxx

郵政編碼：xxxxxxxxx電話：xxxxxxxx

法定代表人：xxxx

委托代理人：張笛xx華夏之光律師事務所律師

地址：成都市金盾路35號郵政編碼：xxxxxxxx

聯(lián)系方式：xxxx

被投訴人：xxxx招標有限責任公司

地址：成都市xxxx

郵政編碼：610072

聯(lián)系方式：xxxx

本單位于xx年xx月4xx日向被投訴人對“xx省xx設備采購項目[招標編號：xx，包號xx]”中標結果公示提出質(zhì)疑，因不滿意被投訴人20xx年xx月xx日做出的質(zhì)疑答復，現(xiàn)向你部門提出投訴。

投訴事項：

1、被投訴人收到排位靠后的中標候選人書面質(zhì)疑以及宣布廢標后均未通知投訴人，違反了《_政府采購法》、《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（以下分別簡稱《政府采購法》、《貨物和服務招標投標管理辦法》）等有關規(guī)定，并且投訴人因此提出置疑后被投訴人的回復無事實和法律依據(jù)，請求根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，依法處理被投訴人的不法行為。

2、被投訴人對評標委員會進行復審的有關情況答復前后矛盾，由于復審實質(zhì)性的改變了評審結果，并且損害了投訴人的切身利益，請求徹底調(diào)查復審的真實情況。

3、被投訴人宣布流標（實質(zhì)應為廢標）無事實依據(jù)，由于該結果的產(chǎn)生過程存在違法行為，被投訴人宣布流標應無效。請求根據(jù)《政府采購法》、《貨物和服務招標投標管理辦法》、《政府采購供應商投訴處理辦法》等有關規(guī)定，責令被投訴人依法確認投訴人第一中標候選人資格。

事實依據(jù)：

居民投訴物業(yè)情況說明范文第三篇物業(yè)管理中業(yè)主歸屬感分析

業(yè)主歸屬感是影響物業(yè)服務企業(yè)進行有效物業(yè)服務的重要因素，它是指小區(qū)業(yè)主將自己居住的物業(yè)區(qū)域劃定為一種精神狀態(tài)的聚集區(qū)域，既包含對房屋、居住環(huán)境，以及物業(yè)管理的情感依戀，又帶有較濃厚的個人感情色彩。辨明業(yè)主歸屬感的影響因素，提升業(yè)主的認同感和歸屬感，對物業(yè)服務企業(yè)提供有效服務和長期業(yè)務發(fā)展具有重要意義。

一、研究基礎

1.研究綜述。我們對業(yè)主歸屬感的研究主要借鑒于社區(qū)歸屬感的研究理論。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展和社會人口流動性的加劇，不斷地沖擊著人們對居住地的依賴，淡化著“村落情感”。王思斌研究了社會流動對傳統(tǒng)文化和共同意識的沖擊。黃玉捷指出，城市居民之間的情感在變得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人們在傳統(tǒng)文化的影響下需要重構社區(qū)意識和歸屬感。王銘銘指出在城鎮(zhèn)化進程中傳統(tǒng)文化力量在進行著強大的反抗。雅諾維茨等國外學者，從居民是否愿意在自己的社區(qū)長期居住，并認可自己屬于該社區(qū)，是否關心社區(qū)內(nèi)發(fā)生的事情并積極參與，搬離社區(qū)后是否會感到懷舊和回憶等方面對社區(qū)歸屬感進行了研究。本文對業(yè)主歸屬感的研究借鑒了雅諾維茨等學者的社區(qū)研究理論。

2.數(shù)據(jù)基礎。本文的數(shù)據(jù)來源于對業(yè)主滿意度的實證調(diào)查，調(diào)查樣本選取了山東省青島市3個具有代表性的物業(yè)管理小區(qū)(選取標準為小區(qū)規(guī)模大，物業(yè)服務公司及其服務水準符合物業(yè)管理發(fā)展的趨勢)，采用隨機抽樣調(diào)查的形式發(fā)放調(diào)查問卷，共發(fā)放問卷1350份，回收問卷1021份，其中有效問卷樣本987份。調(diào)查結果統(tǒng)計。根據(jù)調(diào)查結果顯示，在我們的調(diào)查樣本中，有的業(yè)主認為和自己共同居住在一個物業(yè)區(qū)域的業(yè)主構成了一個群體，而自己是屬于該群體的。有的業(yè)主對居住小區(qū)的事務比較關心，有的業(yè)主愿意積極參與到小區(qū)事務中。有的業(yè)主有意向長期在該小區(qū)居住，另有一部分業(yè)主具有改善住房條件的要求。在調(diào)查中，我們還了解了業(yè)主對物業(yè)服務的滿意程度，有的業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)服務感到滿意。通過進一步分析，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主對居住小區(qū)的歸屬感與物業(yè)服務滿意度有很大的正相關性。

二、業(yè)主歸屬感的因素分析

影響業(yè)主歸屬感的因素非常多，本文根據(jù)雅諾維茨等人的研究，將相關影響因素按照特征性分為：是否認可自己屬于“該群體”、是否愿意長期在此居住、對居住小區(qū)事務的關心程度、是否愿意積極參與小區(qū)事務。并在此基礎上，細化分析了“對物業(yè)服務的滿意度”“業(yè)主的社會經(jīng)濟狀況(主要指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的層級)”“業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的社會關系”“業(yè)主對小區(qū)事務的參與度”“物業(yè)服務品牌認可”和“物業(yè)服務收費認可”等相關性指標。為了方便測量，我們將“業(yè)主的社會經(jīng)濟狀況”指標轉(zhuǎn)化為業(yè)主的受教育程度和實際收入;“業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的社會關系”納入到業(yè)主間互動的頻率和接觸數(shù)。消減誤差比例()。分析結果表明，只有“社會經(jīng)濟地位”因素并未呈現(xiàn)出顯著的統(tǒng)計學意義。在“業(yè)主群體歸屬”“意愿居住時間”“事務參與程度”三個指標和業(yè)主歸屬感之間呈現(xiàn)明顯的正相關性。相應的皮爾森相關系數(shù)分別為、、，同時顯著程度為和。這說明，意愿居住時間越長的業(yè)主，越積極地參與社區(qū)活動，所能感受到的業(yè)主歸屬感也就越強;反之，業(yè)主歸屬感越弱。但值得注意的是，這三個指標的相關系數(shù)不高，只是弱相關性因素。也就是說，“業(yè)主群體歸屬”“意愿居住時間”“事務參與程度”并不是影響業(yè)主歸屬感的主要因素。影響業(yè)主歸屬感的最重要因素是“社會關系程度”“物業(yè)服務綜合認可程度”，其中物業(yè)服務認可涵蓋物業(yè)服務質(zhì)量、物業(yè)服務品牌和物業(yè)服務收費等。皮爾森相關系數(shù)分別為和，顯著程度已經(jīng)達到了的水平。這表明在業(yè)主的小區(qū)生活中，社會關系程度是促進業(yè)主留戀的重要因素，也是一種歸屬感。同時，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務的認可也有著明顯的影響。業(yè)主在小區(qū)的社會關系越密切，對物業(yè)服務認可度越高，他們的業(yè)主歸屬感也越強。根據(jù)測量結果，我們進一步對“社會關系程度”“物業(yè)服務綜合認可程度”進行指數(shù)回歸分析。依據(jù)業(yè)主歸屬感影響因素的回歸分析，可以構建出回歸方程：Y=經(jīng)標準化后,回歸方程為：Y=其中，Y代表業(yè)主歸屬感，X1代表物業(yè)服務綜合認可程度，X2代表業(yè)主社會關系程度。通過對標準回歸方程的分析，我們發(fā)現(xiàn)，上述兩個影響因素對業(yè)主歸屬感有很強的正向作用，即物業(yè)服務綜合認可程度和業(yè)主的社會關系程度是影響業(yè)主歸屬感的關鍵因素。也就是說，提升業(yè)主在小區(qū)的社會關系程度和業(yè)主對物業(yè)服務綜合認可程度，可以有效地提高業(yè)主歸屬感，對物業(yè)服務公司進行長期、有效的物業(yè)服務有較大的促進作用。

三、物業(yè)服務綜合認可

四、結束語

在提高業(yè)主歸屬感的因素中，最重要的兩個因素即業(yè)主在小區(qū)的社會關系程度和業(yè)主對物業(yè)服務綜合認可程度，都是物業(yè)服務企業(yè)可以主動參與和改進提升的，尤其是物業(yè)服務中的社交服務，需要引起物業(yè)服務企業(yè)的重視。提升物業(yè)服務中社交服務，幫助業(yè)主建立穩(wěn)定的在物業(yè)區(qū)域內(nèi)社會關系，重新構建傳統(tǒng)的“村落情感”或“集體情感”，有助于獲得業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域的歸屬感。伴隨業(yè)主歸屬感的增加，物業(yè)服務公司會獲得業(yè)主更多的信任和認可。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第四篇1.負責匯總與整理各部門日工作內(nèi)容并按時發(fā)布日報;

2.呈批件流轉(zhuǎn)，掃描及保管，并按時提交至檔案室;

3.物業(yè)部周會、秩序維護部月例會、工程部班前會、其它臨時性會議紀要;

4.收集物業(yè)各部周工作總結與計劃，考勤單據(jù)，并按時提交至綜合管理部;

5.匯總工程部月收入與支出統(tǒng)計，按時提交至綜合管理部;

6.打印電、水抄表單，交由工程部抄送當月各商戶電表與水表數(shù)，并制作各商戶當月電費、水費金額統(tǒng)計表，最終將電、水費明細錄入電腦且核算，與財務部核對;

7.派工單接單、流轉(zhuǎn)、回訪、結單及保管;

8.梳理裝修工程竣工與開業(yè)檢核查報告，給商戶發(fā)文;

9.合同管理編號，定期提交部門新增合同項;

10.協(xié)助物業(yè)各部完成文印，一般性公文草擬及調(diào)整;

11.完成物業(yè)各部領導交辦的其他工作。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第五篇試論業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位

業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題早在一九九九年五月的全國物業(yè)管理工作深圳會議上，國家_宋春華副部長就已經(jīng)尖銳地提出來，物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士為之進行了艱辛困苦的追尋和探索，但至今為止卻沒有尋求到一個解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位問題的根本良方。之所以沒有找到這個良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗進行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經(jīng)濟管理的理論中探索和推敲；卻恰恰忽視了業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說是一個法律的范疇，必須依據(jù)我國現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進行追尋和探索。因而造成了物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士一頭霧水，不知所措，處于一個既感到定位問題很重要，又無可奈何的尷尬局面，找不到一個根本的出路來。本文試圖從法律的層面上，從一個全新的視角出發(fā)，通過對我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意的剖析，借鑒國外以及我國港澳臺地區(qū)的成熟經(jīng)驗，運用建筑物區(qū)分所有權理論，從而依法準確合理地確立業(yè)主委員會作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務人的法律地位，以徹底解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題。

在物業(yè)管理活動中業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司是構成了物業(yè)管理法律關系的最主要的民事主體。那么，物業(yè)管理的這些民事主體的法律地位究竟為何呢？從_立法機關正在起草和審議的《_物權法（草案）》中所設立的建筑物區(qū)分所有權法律制度來看，物業(yè)管理的實質(zhì)就是區(qū)分所有建筑物的管理，很明確業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權人。但這個法律制度并沒有直接對業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司進行明確的法律定位，而設定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務人這兩個法律地位。那么，對于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司究竟誰擁有區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位？誰又擁有區(qū)分所有建筑物管理服務人的法律地位？我們必須對此有一個清楚、準確、合理、科學地定位，因為這直接涉及到物業(yè)管理民事主體的權利與義務，關系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。為了清楚、準確、合理、科學地給業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司作出法律定位，我們不妨先從我國民法對管理人的立法原意進行如下的探討和剖析。

管理人這個詞語的法律概念最早是出現(xiàn)在我國民法通則之中的?！禵民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！边@條法律將建筑物致害的責任主體確定為“所有人或者管理人”，對于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是我們常在物業(yè)管理活動中被稱為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權人。由于這條法律確立了管理人責任主體的法律地位，因而在《_物權法（草案）》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明確了我國民法對管理人的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的法律地位，才能依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司的權利義務，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。

對于這種建筑物致害的責任主體，各國的見解是不同的。大多數(shù)大陸法系國家規(guī)定，只有建筑物的所有人才能成為建筑物致害的責任主體。例如，《法國民法典》第一千三百八十六條就只規(guī)定“建筑物的所有人”對于建筑物的保管或建筑不善的致害承擔責任。此外，比利時、墨西哥、秘魯、阿根廷、智利、巴西等國家均采用此立法例。而且，這些國家在規(guī)定所有人對受害人直接承擔責任的同時，還賦予所有人對其他對于損害的發(fā)生有過錯的人的追償權。這種立法例的根據(jù)是，受害人通常無從發(fā)現(xiàn)和弄清事實上究竟是誰對于建筑物的失修或建造瑕疵負有過錯，因此允許受害人直接對所有人起訴是公平合理的。

德國、日本、意大利等少數(shù)大陸法系國家規(guī)定了建筑物致害的多元責任主體。依據(jù)《德國民法典》第八百三十六至八百三十八條的規(guī)定，建筑物倒塌致害的責任主體有以下四類：1.自主占有人，即作為自己所有而占有物的人；2.前自主占有人，即倒塌或剝落是在土地的前占有人的終止占有的一年內(nèi)發(fā)生者由前占有人負責；3.建筑物占有人，即因行使某項權利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人負責；4.建筑物保養(yǎng)義務人，即為占有人承擔保養(yǎng)建筑物或與土地相聯(lián)的工作物，或由于自己享有用益權而應保養(yǎng)建筑物或工作物的人，與占有人負相同的責任。依據(jù)日本民法第七百一十七條規(guī)定，工作物致害的責任主體原則上是占有人，但占有人對于防止損害發(fā)生已盡到必要注意時，則例外地由所有人負賠償責任。不論所有人還是占有人負責，其承擔責任后均可對實際引起損害的責任人行使追償權。依據(jù)意大利民法，原則上只有所有人是責任主體，但當?shù)顾潞Πl(fā)生在用益權人的占有期間時，則由所有人與占有人負連帶責任。

在英美法，建筑物致害責任主體原則上是占有人。根據(jù)是占有人直接地控制和監(jiān)管著建筑物，因此，也有義務承擔建筑物致害的責任。美國侵權法在建筑物致害方面的責任主要與財產(chǎn)的占有和控制相聯(lián)系，而與所有權沒有什么關系。也就是說，占有和控制決定責任，誰占有和控制著房屋，誰就有責任將其管好。但也有例外：1.享有終身產(chǎn)權的人（相當于大陸法系上的用益權人）對其享有終身產(chǎn)權的建筑物致害承擔責任，因為通常情況下這些建筑物由他占有著；2.出賣人，一般情況下房屋的出賣人在喪失占有后對房屋的倒塌不再負責任，但當其另有約定或出賣人有欺詐行為時則由出賣人負責。

從各國對建筑物致害責任主體的法律規(guī)定，可以明確確定建筑物致害責任主體，應該是：1.建筑物的所有人；2.建筑物的占有人；3.

建筑物保養(yǎng)義務人。

我國民法在對建筑物致害的責任主體的立法中，借鑒了國外立法的成熟經(jīng)驗，采取了法國式的立法體例，實行了單一制的責任主體制度。在《_民法通則》第一百二十六條中規(guī)定，建筑物及其他設施造成損害的責任主體是“所有人或管理人”。盡管我國民法的這條法律規(guī)定從字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的實質(zhì)仍然是屬于“所有人”的單一制責任主體。

我國民法規(guī)定的所有人指對建筑物或其他設施享有占有、使用、收益和處分權的人。損害發(fā)生時不管所有人是否直接現(xiàn)實地占有建筑物或其他設施。也不管其成為所有人的時間長短，均不妨礙由所有人承擔責任。即使損害發(fā)生于出借、保管、出租、出典等期間，所有人并未實際占有所有物，但仍由所有人承擔責任。

我國民法在建筑物致害責任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固

定的帶有永久性的經(jīng)營管理權的人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產(chǎn)生的，不同于當事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設定的占有人（如承租人、借用人和典權人）。管理人的存在是我國社會主義國家國有財產(chǎn)所有權與管理權兩權分離的結果。我國國有的建筑物或其他設施一般授予國有企業(yè)、事業(yè)單位或機關團體進行管理，被授權的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權利。這種享有管理權的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應該是指享有占有、使用、收益甚至處分權利的建筑物管理者，是指基于所有人授權或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有，以及承擔維護保養(yǎng)義務的人。從這個立法原意上顯然管理人仍然是等同于具有所有人權能地位的，并且在建筑物保養(yǎng)義務的程度上也相當于占有人的法律地位。

我國民法在建筑物致害責任主體規(guī)定“所有人或管理人”承擔建筑物致害責任的'立法根據(jù)在于，建筑物或其他設施致害的終極原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一種復雜的過程。物業(yè)管理公司雖然承擔有一定的管理服務責任，但這種管理服務責任是通過與業(yè)主委員會所簽訂的物業(yè)管理服務合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責任也是有限度的，是全部管理責任其中的一部分。因為物業(yè)管理服務合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責任都囊括在內(nèi)，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責任人可能是建筑物的開發(fā)建設單位，也可能是設計者、承建施工者或前所有人，過錯情形可能是設計者設計不合乎規(guī)范，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業(yè)管理服務合同中約定由物業(yè)管理公司來支配控制，除了業(yè)主、業(yè)主委員會之外往往其他民事主體（如物業(yè)管理公司）是不可能左右控制或徹底解除的。何況，當物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理服務責任，就應該以合同違約來承擔管理服務責任。但是，業(yè)主委員會的管理責任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責任顯然仍然由業(yè)主委員會所保留，業(yè)主委員會有保留管理責任的權利，自然就要有承擔管理責任的義務，理應成為合法的管理人。根據(jù)過錯責任原則，誰有過錯誰就應該承擔責任。既然業(yè)主委員會沒有將全部管理責任通過物業(yè)管理服務合同交給物業(yè)管理公司，自然物業(yè)管理公司就不可能承擔全部管理責任。否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔責任，就有悖公平正義的民法基本原則，不符合我國民法對管理人的立法本意。

由于物業(yè)管理公司具有“管理”二字，而物業(yè)管理公司又從事的是物業(yè)管理活動，因此，通常人們往往都會望文生義地將物業(yè)管理公司誤解為建筑物的管理人。其實這是“管理”二字給人們造成的一種錯覺。從管理人的法律概念來看，物業(yè)管理公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利；其次，沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營管理權。相對比較之下，業(yè)主委員會則具有固定的帶有永久性管理權的性質(zhì)，因為建筑物存在，就必須對區(qū)分所有建筑物行使管理權，雖然業(yè)主委員會要經(jīng)過換屆選舉，但“鐵打的營盤，流水的兵”，業(yè)主委員會委員的人選更迭并不會影響業(yè)主委員會的存在，業(yè)主委員會作為管理團體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主合法權益的群眾性自治自律組織，其民事責任由全體業(yè)主承擔。而全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利，自然從責任與權利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會在司法實踐中因管理人的真空，而錯誤地將物業(yè)管理公司作為管理人，使物業(yè)管理公司代人受過。顯然這樣就將物業(yè)管理公司放在了一個權利與義務不均衡的地位上，勢必不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。相反將業(yè)主委員會放在管理人的地位上，由全體業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑物管理的整體責任，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權利，而且也平衡了業(yè)主自律的義務責任。

鑒于我國物權法仍然在起草和審議階段，而且物權法所設定的建筑物區(qū)分所有權法律制度并不完善，因此，我們在此有必要對各國以及我國港澳臺地區(qū)的有關建筑物區(qū)分所有權所涉及到的管理人以及管理服務人的法律條款進行借鑒和探討。

各國以及我國港澳臺地區(qū)的有關建筑物區(qū)分所有權的法律條款通常都將管理人作為區(qū)分所有權人大會（即物業(yè)管理活動中的業(yè)主大會）的召集人。如《德國住宅所有權法》第二十四條規(guī)定：“住宅所有權人會議，每年至少由管理人召集一次?！薄度鹗棵穹ǖ洹返谄甙僖皇l中規(guī)定：“除另有約定外，樓層所有人大會由管理人召集并主持；”《日本建筑物區(qū)分所有權法》第三十四條中規(guī)定：“集會由管理人召集；”“管理人至少每年應召集一次集會”。實際上在物業(yè)管理活動中，區(qū)分所有權人會議、集會或業(yè)主大會都應該是由業(yè)主委員會負責召集的。因此，從管理人召集業(yè)主大會的職責來看，是等同于業(yè)主委員會的。除此以外，管理人的權利義務也等同于業(yè)主委員會。如《德國住宅所有權法》第二十七條中規(guī)定：“管理人的權利義務如下：（1）執(zhí)行住宅所有權人會議的決議并監(jiān)督住宅規(guī)則的執(zhí)行；（2）采取必要措施保存及修繕共有物；（3）在緊急情況下，采取其他保存共有物的措施；（4）管理共有基金。”《意大利民法典》第一千一百三十條規(guī)定：“管理人應當：（1）執(zhí)行共有人大會通過的決議；（2）制定共有財產(chǎn)的使用規(guī)則，為公共利益提供服務從而使共有人能夠更好地享有共有財產(chǎn)；（3）征收各種費用，分攤為建筑物共有部分的正常維修和公共服務支出的必要費用；（4）完成保全建筑物共有部分固有權利的行為。最后，年終時，管理人應當報告管理帳目?！?/p>

我國香港地區(qū)的《多層大廈（業(yè)主立案法團）條例》規(guī)定，依法成立了業(yè)主立案法團，大廈各分層業(yè)主在該大廈所享有的權利、權力、利益和所負的責任，便都交給業(yè)主立案法團去運用和執(zhí)行。因此，當大廈周圍出現(xiàn)山體滑坡，業(yè)主立案法團就應該承當維修和賠償?shù)呢熑巍＿@實質(zhì)上就是由業(yè)主立案法團擔當著區(qū)分所有建筑物管理人的角色。而這個業(yè)主立案法團就相當于我們物業(yè)管理活動中的業(yè)主委員會。在我國澳門地區(qū)，針對由樓宇或其他工作物造成之損害，《澳門民法典》第四百八十五條明確規(guī)定：“一、樓宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出現(xiàn)缺陷而全部或部分倒塌者，該樓宇或工作物之所有人或占有人須對由此而造成之損害負責；但證明其本身無過錯，又或證明即使已盡應有之注意義務亦不能避免該等損害者除外。二、基于法律或法律行為而對樓宇或工作物負有保存義務之人，須代該樓宇或工作物之所有人或占有人對完全因保存上出現(xiàn)缺陷而造成之損害負責?！薄栋拈T民法典》的這條法律規(guī)定實際上明確了建筑物致害的責任主體是建筑物的所有人、占有人、以及負有保存建筑物存在義務之人。其中負有保存建筑物存在義務之人就是《澳門民法典》第三卷物權的第五章分層所有權中法律所規(guī)定的，由分層建筑物所有人大會所選舉出的管理機關。根據(jù)《澳門民法典》第一千三百五十四條規(guī)定：“管理機關系由一名或多名管理人組成。”第一千三百五十五條規(guī)定：“管理機關系由分層建筑物之所有人大會選出及免職”。顯然分層建筑物所有人大會所選舉出的管理機關實際上就是我們在

物業(yè)管理活動中業(yè)主大會所選舉出的業(yè)主委員會。

在_立法機關起草審議的《_物權法（草案）》也是按照各國及我國港澳臺地區(qū)的上述法律條款的立法精神來設定建筑物區(qū)分所有權法律制度的。如在《_物權法（草案）》第一百零七條規(guī)定：“區(qū)分所有權人會議由管理人召集?！钡谝话僖皇l規(guī)定：“管理委員會和管理人的職責如下：（一）共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良；（二）區(qū)分所有權人共同事務的建議；（三）區(qū)分所有權人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止；（四）區(qū)分所有建筑物及其周圍環(huán)境的維護；（五）收益及其他經(jīng)費的收支、保管及使用；（六）區(qū)分所有權人會議決議的執(zhí)行；（七）管理規(guī)約、會議記錄等文件的保管；（八）管理服務人的委任、雇用及其監(jiān)督；（九）會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告；（十）管理規(guī)約的規(guī)定的其他事項。”因此，這其中的管理人自然就是業(yè)主委員會，而其中的管理服務人就是物業(yè)管理公司。

眾所周知，我國的物業(yè)管理是改革開放和社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理的最大區(qū)別物業(yè)管理是遵循著市場經(jīng)濟的規(guī)律運作，而不是像傳統(tǒng)的房屋管理哪樣按照計劃經(jīng)濟的模式運作。遵循市場經(jīng)濟的規(guī)律，建立、培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提就必須科學、準確、清晰地為參與物業(yè)管理市場的民事主體進行定位。只有正確地解決了物業(yè)管理民事主體的定位這個根本性的主要問題，才能明確各個民事主體的權利和義務，否則就無法清晰的確立各個民事主體的權利和義務，容易造成這些民事主體相互之間的角色錯位。事實上，近年來在物業(yè)管理行業(yè)所反映出的許多難點、熱點問題，實際上大多數(shù)問題都是由于沒有明確物業(yè)管理民事主體法律地位而產(chǎn)生的。

應該指出長期以來之所以沒有能很好地解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位問題，在某種程度上是計劃經(jīng)濟形成的“官本位”思想觀念束縛的結果。一味地在強調(diào)和擔憂人民群眾的素質(zhì)的高低，擔心賞賜給人民群眾民主權利之后，人民群眾將不能正確行使這些權利，會出現(xiàn)權利濫用和失去控制的局面。在這種“官本位”的思想觀念束縛下，根本就不可能來正確探討、分析和解決業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位問題，而總是隔靴搔癢在考量業(yè)主委員會權利給多、給少的問題，以致于有些物業(yè)管理公司還提出了“由業(yè)主委員會委托管理的‘二手項目’不接”的所謂“四不接原則”。業(yè)主委員會是社會主義民主肌體的細胞，克服和擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的“官本位”思想觀念的束縛，科學、準確、清晰地確立業(yè)主委員會的法律地位，通過業(yè)主委員會的法律地位直接賦予人民群眾應有的民主權利，對于大力推進社會主義民主的進程，具有著十分重要和深遠的歷史意義和現(xiàn)實意義。同時，也有利于解決長期困繞著物業(yè)管理行業(yè)的權利義務不均衡的難點、熱點問題，將物業(yè)管理公司從無休無止的索賠糾紛中徹底解脫出來。

從上述分析明顯可見，物業(yè)管理公司是不具備管理人這種主體資格的，只有業(yè)主委員會才具有管理人這種資格，物業(yè)管理公司只能具備管理服務人的資格。既然如此，我們就應該依照我國物權法所確立的建筑物區(qū)分所有權法律制度，通過物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)主委員會為區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位，直接賦予物業(yè)管理公司區(qū)分所有建筑物管理服務人的法律地位。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第六篇關于《溫州市物業(yè)管理條例（草案）》的說明

一、制定條例的必要性

溫州物業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展壯大，物業(yè)管理總體發(fā)展態(tài)勢良好，在促進社區(qū)和諧穩(wěn)定、提升城市管理水平等方面作用顯著。但是，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，管理實踐中出現(xiàn)了一些亟待解決的問題，主要表現(xiàn)在:

一是管理體制需要進一步完善。物業(yè)管理主管部門和街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))之間關系尚未理順，社區(qū)(居民)委員會、村民委員會功能未充分發(fā)揮，行業(yè)協(xié)會地位有待強化。二是業(yè)主組織有待規(guī)范。我市業(yè)主委員會成立率只有38%，在國內(nèi)處于偏低水平。業(yè)主組織的組織形式單一，運行機制不協(xié)調(diào)，行為規(guī)范有待完善。三是物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展面臨困境。一方面，部分物業(yè)服務企業(yè)服務意識不強，服務水平不高，物業(yè)服務處于低層次的初級服務模式。另一方面，由于欠費率高等原因，物業(yè)服務行業(yè)普遍存在虧損現(xiàn)象，部分物業(yè)服務企業(yè)甚至難以維持正常經(jīng)營。四是物業(yè)行業(yè)信用狀況堪憂。一方面，由于誠信機制的缺失，市場不能有效淘汰劣質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)，出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象。另一方面，部分業(yè)主無正當理由長期拖欠物業(yè)費用，損害了整個行業(yè)的誠信建立和發(fā)展。五是物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌和應急使用問題非常突出。我市不少老舊住宅小區(qū)專項維修資金賬戶余額不足規(guī)定比例，急需續(xù)籌。同時，由于物業(yè)專項維修資金使用受“雙2∕3”的限制，造成物業(yè)維修久拖不決。

上述問題的普遍存在，使得我市物業(yè)管理糾紛日趨增多，已經(jīng)影響到物業(yè)服務企業(yè)的生存、城市居民的日常生活和社區(qū)的穩(wěn)定。盡管_和我省人大分別制定了行政法規(guī)和地方性法規(guī)，但就上述問題，要么上位法未作規(guī)定，要么規(guī)定得不夠明確和具體。因此，結合我市實際，制定《溫州市物業(yè)管理條例》十分必要。

二、條例的起草過程

今年1月，市住建委牽頭成立了立法工作小組。委托廈門大學專家課題組負責立法基礎研究及立法起草，委托溫州大學專家課題組負責綜合論證工作。起草過程中，市住建委先后赴廣州、深圳和廈門等地學習考察，并深入基層調(diào)研。草案形成后，市住建委召開各種層次的座談會、論證會，多次征求意見，對照征集的意見建議并借鑒外地先進經(jīng)驗對草案進行反復修改，先后形成18個草案稿。

三、條例的主要內(nèi)容說明

(一)關于管理體制。

條例優(yōu)化設計了“市縣政府統(tǒng)籌規(guī)劃、主管部門監(jiān)督管理、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道具體實施、社區(qū)村委協(xié)助配合、行業(yè)協(xié)會自律管理”的管理體制，明確各方職責：

一是市縣政府統(tǒng)籌規(guī)劃。市、縣(市、區(qū))人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系、建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制(第4條)。二是主管部門監(jiān)督管理。物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，具體負責指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道開展物業(yè)管理監(jiān)管工作，劃分物業(yè)管理區(qū)域，建立業(yè)主電子投票系統(tǒng)、物業(yè)服務項目招投標專家?guī)?、物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，備案物業(yè)服務合同，管理物業(yè)專項維修資金和物業(yè)保修金，查處物業(yè)管理違法行為等(第7條、第10條、第37條、第42條、第51-56條、第61-64條等)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道具體實施。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府會同縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，指導籌備組的成立和運行，業(yè)主組織的成立、備案、重選和換屆，監(jiān)督業(yè)主組織和物業(yè)服務企業(yè)日?；顒樱{(diào)解處理物業(yè)管理糾紛(第5條、第11條、第12條、第17條等)。四是社區(qū)村委協(xié)助配合。社區(qū)(居民)委員會、村民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理工作，派員擔任籌備組成員，負責特定情況下業(yè)主組織的運行、重選、換屆等工作(第5條、第12條、第13條、第30條等)。五是行業(yè)協(xié)會自律管理。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和業(yè)主委員會協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會協(xié)助建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，業(yè)主委員會協(xié)會協(xié)助建立業(yè)主委員會成員和業(yè)主個人誠信檔案(第6條、第43條)。

(二)關于業(yè)主組織。

一是規(guī)定業(yè)主大會的籌備工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道應當指導業(yè)主成立籌備組，籌備組由業(yè)主代表、社區(qū)(居民)委員會、村民委員會和建設單位代表組成，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指定(第11條、第12條)。二是規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運行機制，具體規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域分割的程序和條件(第10條)，明確了業(yè)主委員會應履行的具體職責(第20條)和任職條件(第25條)。三是規(guī)定業(yè)主監(jiān)事會的'設置。借鑒其他城市的先進物業(yè)管理經(jīng)驗，規(guī)定業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并對監(jiān)事會的相關職責和監(jiān)事會成員的任職資格等作出相關規(guī)定(第22條、第23條、第25條)。

(三)關于物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)范。

在國家和省立法基礎上，進一步完善物業(yè)服務企業(yè)的行為規(guī)范。明確規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的公示義務。公示的內(nèi)容包括物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等。明確規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的進入和退出機制，對物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)服務、物業(yè)續(xù)聘、物業(yè)服務企業(yè)退出等問題作出了規(guī)定(第37-42條)。

(四)關于物業(yè)行業(yè)誠信機制。

一是建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系。主管部門對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果(第43-44條)。物業(yè)項目負責人有嚴重失信行為的，應當錄入項目負責人信用信息檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的信用信息檔案(第45條)。二是明確業(yè)主的誠信義務。《條例(草案)》規(guī)定，業(yè)主無正當理由拒不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者法院判決后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案(第47條)。

(五)關于物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌和應急使用。

一是規(guī)定物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌。業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應當按照規(guī)定續(xù)交維修資金;拒不續(xù)交的，業(yè)主委員會、社區(qū)(居民)委員會、村民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以通過各種形式，督促其限期交納;逾期不交納的，可以依法向人民法院提起訴訟，并可以錄入個人信用檔案(第53條)。

二是規(guī)定物業(yè)專項維修資金的應急使用。在借鑒其他地區(qū)經(jīng)驗的基礎上，規(guī)定物業(yè)發(fā)生需要“應急維修、更新和改造”等七種情形時，可以應急申請使用物業(yè)專項維修資金。同時，為了防范物業(yè)專項維修資金濫用的風險，規(guī)定了應急使用的申請條件、審核程序和監(jiān)督管理，確保物業(yè)專項維修資金的安全(第55條)。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第七篇尊敬的郭小姐，

您好!

我意外得知您在我們酒店的不愉快經(jīng)歷，對此感到非常的震驚。我已經(jīng)和我們的管理人員對此進行了深入的探討，正在關注和調(diào)查此事。

我們作為一個國際品牌的酒店，十分注重本地客源，深諳以客為尊的品牌理念。也正是您的評論，讓我們看到了服務質(zhì)量上的疏漏，再次謝謝您的意見，我們也會在將來的管理培訓中提高并加強相應的業(yè)務流程。

在此，請接受我誠摯的道歉，借此機會，真誠的邀請您和您的家人、朋友來我們酒店用餐或聚會，給我們一個充分展示上海金茂君悅大酒店一貫服務標準的機會，我的辦公室直線是021-XXXXXX(此處隱去電話號碼)，歡迎您的批評指正，衷心期待著您的再次蒞臨。同時祝愿您和您的家人身體安康，萬事順意。

xxx

xx年x月x日

居民投訴物業(yè)情況說明范文第八篇尊敬的各位領導：

我叫都啟東，是喬莊供電業(yè)務部分管營銷副主任。優(yōu)服投訴事件發(fā)生在，當前正值國家和公司系統(tǒng)全面持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境背景下，給公司造成了不利影響，我在這里對投訴事件作出真誠檢討并誠懇接受公司處理。

這次事件看似偶然，卻是必然。這就反映出了我們平時在工作中的松懈態(tài)度和作風渙散。也暴露出我們在管理工作中諸多不足，首先是管理人員對公司優(yōu)質(zhì)服務和優(yōu)化營商環(huán)境的精神要求認識學習不夠深入，對員工管理粗放。沒有按照業(yè)擴報裝和積壓業(yè)務清理要求具體要求落實到實處、沒有將具體環(huán)節(jié)落實到人，沒有做到對業(yè)務細節(jié)上的有效監(jiān)管。

通過此次事件我們將每天業(yè)擴報裝業(yè)務由專人納入日管控，專人進行督辦，對暫時不能解決的問題，及時向客戶溝通解釋。加強全員對營銷業(yè)務全面學習，只有真正做到應知應會，才能真正做到舉一反三，杜絕投訴事件的發(fā)生。

檢討人：xxx

20xx年x月x日

居民投訴物業(yè)情況說明范文第九篇1、負責接待來訪客戶、處理客戶投訴、與客戶保持良好關系;

2、及時受理業(yè)主、住戶投訴，并予記錄，對違章操作或行為應及時制止或按規(guī)定處理，跟進處理突發(fā)事件;

3、對已解決的客戶投訴問題進行服務回訪，并及時將回訪情況詳細記錄;

4、為住戶辦理入住手續(xù)，指導住戶規(guī)范填寫入住資料，定期將資料整理、核對、登記后交資料室存檔，并及時更新業(yè)主及租戶入住情況和其它業(yè)務信息，并及時更新電子檔;

5、負責公司文件、通知的分發(fā)、做好分發(fā)記錄并保存;

6、負責辦理住戶裝修手續(xù)，按規(guī)定收據(jù)相關資料，嚴格審核裝修施工隊的資格和裝修工人的有效證件;

7、完成上級交辦的其他工作。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十篇物業(yè)財務部崗位職責

1.負責公司現(xiàn)金，銀行存款的收支、管理、記賬、結算工作。

2.熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)面積，以及管理費、水、電氣費等收費標準及計算辦法。收繳各種管理費用并開具收據(jù)，做好收費用的統(tǒng)計，核算工作，做到及時，不重不漏，收費率高達100%。

3.熟練掌握出納賬的記賬原則和方法，建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬其它賬目，定期核對，做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符、賬實相符、目清月結、準確無誤。

4.格執(zhí)行財務制度，款項均須與會計填寫記賬憑證相符，未經(jīng)總經(jīng)理批準，不得挪用公款和私自借支。

5.員工因特殊情況需借支公款，所借額度最高不得超過本人月收入的80%，若需破例必需具備還款計劃，經(jīng)總經(jīng)理簽字認定。

6.負責公司員工考勤匯總，造表核實。及時發(fā)放員工工資和獎金，按月辦理社會保險和在規(guī)定的時間內(nèi)續(xù)保其它商業(yè)保險。

7.負責購買公司日常辦公用品和員工勞保用品中，及時交給庫房登記入庫。

8.員工因辭退或辭職，應及時將個人借支情況呈報公司人事行政部，保證公司資金不流失。

9.對當月的資金使用支付情況，在二十五日前列表報送財務部備查。

10.完成公司總經(jīng)理交辦的其他工作。

物業(yè)財務部崗位職責說明

1.按照國家的有關法規(guī)，結合管理處實際情況，建立和健全管理處內(nèi)部財務管理制度。

2.協(xié)助制訂管理處年度、季度財務計劃，提供財務分析報告，協(xié)助領導搞好經(jīng)營管理決策。

3.協(xié)助制訂物業(yè)管理費預算方案。

4.監(jiān)督物業(yè)管理費的收繳和運用，抓好各種應收款項的收取工作，核算長期拖欠不清的款項，督促經(jīng)辦人限期清理。

5.編制記賬憑證，及時記賬，及時編報各種會計報表，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、賬目清楚。

6.參與策劃各種營銷活動，并對重要的經(jīng)濟合同以及投資項目進行評議和審定。

7.按照合同的要求，做好工程費用的撥付、結算等工作。

8.嚴禁執(zhí)行財務審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用，負責核算員工的工資、津貼與獎金。

9.嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，做好收費發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。

10.妥善管理會計賬冊檔案，接受財稅機關、公司領導的檢查與監(jiān)督。

11.每月對各部門物耗情況進行統(tǒng)計，對低值易耗品分部門進行登記及注銷。

12.監(jiān)督物品月未盤點工作，對帳物不符情況進行追查，及時將核實情況向上級匯報。

13.每月對成本和物耗作統(tǒng)計和分析報告。

14.及時登記應收費用，并進和分類匯總，隨時解答客主的相關詢問。

物業(yè)財務部崗位職責范文

1、向管理處主任負責，具體主持管理處財務部的管理工作，做好管理處主任的助手。

2、組織財務部門的業(yè)務學習、法律法規(guī)學習;要求所有財會人員遵紀守法，按照政府的有關法例、法規(guī)管理好財務。

3、每月、每季審核各項會計報表和統(tǒng)計報表，并寫出分析報告，送管理和主任審閱。

4、檢查、督促各項費用的及時收繳和管理，保證公司的正常運轉(zhuǎn)。

5、合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的收入。

6、審核、控制各項費用的支出，杜絕浪費。

7、組織拔定物業(yè)管理費等各項費用標準的預算方案，雖送管理處主任、業(yè)主管理委員會和相關主管部門審核。

8、研究熟悉各項工商、財會及稅務管理制度，運用法律、政策手段保護公司的合法權益。

9、根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際情況，制定財務管理制度的細則。

10、完成管理處主任交辦的其他事項。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十一篇致全體業(yè)主小區(qū)物業(yè)管理公開信

尊敬的各位業(yè)主：

歲月如梭，斗轉(zhuǎn)星移，不知不覺中您已入住z近三年時間，感謝您一直以來對我們物業(yè)服務工作的大力支持與信賴，由衷的祝愿您合家美滿，幸福安康!

我司自接管z小區(qū)以來，全體員工深感榮幸，同時也倍感責任重大。公司堅持“精心管理，全心呵護”，全面落實“服務工作永無止境”的工作理念，物業(yè)管理處一直在為提升小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量而努力，同時我們也清楚的認識到某些服務環(huán)節(jié)仍需要完善和改進。

為了不辜負全體業(yè)主的信任，共同創(chuàng)建一個和諧、舒適、安全文明的社區(qū)，使您的物業(yè)保值、增值，我們將小區(qū)業(yè)主近期最關心的熱點問題出臺一系列服務舉措加以解決或完善，現(xiàn)告示如下：

1、加強并完善門禁管理措施，加裝或修復小區(qū)各人行通道門禁刷卡系統(tǒng)，將大門人行通道改為單邊進出，有效控制外來閑雜人員，對小區(qū)裝修工人進行限時出入，確保小區(qū)寧靜與和諧。

2、強化車輛管理，對小區(qū)內(nèi)所有汽車、摩托車和電動車進行出入刷卡管理，對電動車統(tǒng)一指定位置充電與停放，對外來車輛施行發(fā)卡管理，確保車輛的安全，裝修外來車輛一率禁止駛入車庫。

3、加快對小區(qū)諸多工程遺留問題的處理速度(現(xiàn)已修復車庫漏水20多處，外墻滲水多處)。

4、加快對1、2、3、5、6、7、8、9幢的天花脫落問題的處理速度(現(xiàn)已處理好1、2、3幢的大堂和8、9幢的全部樓層，其它樓層正在核價報批，會盡快完成)。

5、加強小區(qū)的清潔與垃圾房的管理，我們申購了垃圾大鐵桶四個，并同環(huán)衛(wèi)所進行了有效的溝通，做到生活垃圾日產(chǎn)日清，并與裝修垃圾分開管理。

6、應廣大業(yè)主要求，物業(yè)公司近期將在16幢前規(guī)劃兩個羽毛球場，在8、9幢首層增加兩張乒乓球臺，并在小區(qū)內(nèi)休閑廣場增加部分健身設施和增設擺放休閑椅等，以期增強小區(qū)文化活動氛圍。

7、因夏季蚊蟲較多，管理處將根據(jù)小區(qū)內(nèi)實際情況增設一批滅蚊燈箱，并聘請專業(yè)公司增加除“四害”的頻次，同時，我們將在小區(qū)的水景中投放大量的水生植物。

8、小區(qū)泳池將于7月1號正式開放，請各位業(yè)主繼續(xù)留意相關信息。

9、我司企業(yè)文化部、客戶服務部將于近期組織一系列社區(qū)文化活動，希望各位業(yè)主積極擁躍報名參加，豐富小區(qū)業(yè)戶的精神文化生活。

10、針對業(yè)主近期關注的房產(chǎn)證事宜，我司首先轉(zhuǎn)達開發(fā)商對廣大業(yè)主的歉意，經(jīng)與相關部門交涉，我們了解到，z全體業(yè)主的.房產(chǎn)證將于8月底分期分批辦理。屆時物業(yè)公司將全面配合業(yè)主跟進督導此事。

各位業(yè)主：“小區(qū)是我家，管理靠大家”，在全體業(yè)主的大力支持與配合下，我們的社區(qū)正逐步朝著“健康的生活方式與和諧的住區(qū)氛圍”方向發(fā)展。今后，我們將加強與全體小區(qū)業(yè)主溝通，增進了解，進一步完善小區(qū)的公共配套設施，提高管理服務水平，以實現(xiàn)z邁入中山市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的理想與目標。

我們隨時恭聽大家的意見和建議，衷心希望和歡迎全體業(yè)主積極的獻計獻策參與小區(qū)的建設和管理，監(jiān)督管理處全體員工的各項服務工作。如果您有什么需求，或是對小區(qū)物業(yè)管理工作有好的意見和建議，請您致電或移步管理處告訴我們，z物業(yè)全體員工將竭誠為您服務。

此致!

z物業(yè)管理服務有限公司z分公司

二O一六年六月十九日

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十二篇投訴建議書參考

xx供熱公司各級領導:

您們好！

我們是x市xx小區(qū)b座的全體住戶，我們小區(qū)至XX年以來，大部分住戶冬季室溫始終達不到18°以上的標準，我們多次到十站反映情況，但問題至今沒有得到解決。部分人家被迫采用放水和增加循環(huán)設備的方法改善室內(nèi)溫度，但這種做法的弊端是人所共知的，損人不利己，無法從根本上解決問題。

我們?nèi)w住戶經(jīng)過協(xié)商，向貴公司提出如下建議：

1立即更換早已不能正常使用的腐爛設備，讓供暖的溫度和壓力達到正常標準！更換設備期間，住戶室溫降低，貴公司應退還住戶供熱費。

2如果不能更換腐爛的設備，因循環(huán)動力原因出現(xiàn)的'室溫不能達標的問題，應由貴公司負全責。貴公司應出資為每家住戶安裝室內(nèi)動力循環(huán)設備，以保證住戶的溫暖需要。

3以上兩點如果不能滿足，請貴公司領導為我們指點雙贏之策，如果實在沒有好的辦法，我們要求全額退還我們已交付的取暖費，并賠償大家的溫暖損失！

以上建議肯請貴公司領導快速認真處理，我們相信您們能體諒民眾的疾苦，相信您們有處理問題的能力，多謝了！

另外，如果貴公司熱力系統(tǒng)溫度和循環(huán)良好，因個別住戶私自放水和使用大功率循環(huán)泵而導致的其他住戶溫度不達標，個別住戶應退還其他住戶的供熱費，希望貴公司能維護受害者的利益，承擔起認定責任的義務，還大家一個公平！

xx小區(qū)b座全體住戶

XX0108

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十三篇職責：

1、負責制定所管轄物業(yè)項目工作計劃，并監(jiān)督、檢查執(zhí)行情況;

2、負責定期與業(yè)主方管理部門溝通及維護關系;

3、負責處理片區(qū)內(nèi)各項目突發(fā)事件與應急公關項目;

4、負責招聘、培訓物業(yè)管理人員;

5、負責項目成本預算控制與決算;

6、負責服務合同簽訂與續(xù)簽。

任職要求：

1、35-50歲，大專及以上學歷;

2、在同類物業(yè)企業(yè)有3年以上項目管理經(jīng)驗;

3、具有領導、溝通、協(xié)調(diào)能力，具備一定的公關、商務談判和項目營銷能力;

4、具備C1以上駕照，有自駕車。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十四篇1、負責管理處的總體工作和日常管理，確保管理處各項工作有效進行，并向業(yè)主、分管副總經(jīng)理負責及匯報工作。

2、保持與業(yè)主的聯(lián)系及溝通，貫徹落實業(yè)主委員會的重大決定，并定期向業(yè)主委員會報告工作。

3、負責定期或根據(jù)工作需要向分管領導匯報工作、請求指示。

4、負責主持管理處行政例會、聽取匯報、布置工作。

5、負責管理處重要事宜的決策，分解總體目標至各部門，并督導各部門規(guī)范運作，確保總體目標的實現(xiàn)。

6、負責管理處組織機構的設置和人員編制。

7、負責管理人員的聘用、獎懲以及審批各部門的用工建議。

8、負責審訂各部門的管理職責、各類人員的崗位責任制、工作流程及各項規(guī)章制度。

9、負責檢查管理情況，發(fā)現(xiàn)問題及時督促相關部門進行整改。

10、負責審核財務報表和年度財務預、決算。

11、負責審核和簽訂各種外包合同。

12、負責管理處重要的公關事務及接待工作。

13、負責審批管理處各部門采購計劃。

14、注重職工隊伍的建設和整體素質(zhì)的提高，妥善處理職工分配和福利待遇，充分調(diào)動管理處全體員工的工作積極性。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十五篇投訴作文

“老張，你到底在磨嘰啥啊？這可不像你作風嘿！”

當?shù)叵麉f(xié)門口，兩個穿著粗布衣服的老人站在那兒，風干的臉上寫滿了滄桑，卻又不失活力地站在那兒，就像兩棵老松。

“這……老李，要不也就算了吧……這……傷和氣嘛！”老張吞吐地說著，還一邊往后退，擺著手，似乎眼前是地獄，入不得。

“傷啥和氣??！那種人……用俺兒媳婦的話說，那是假冒偽劣產(chǎn)品，還那么高個價錢，那店主分明就是欺負俺們是鄉(xiāng)下人！”老李說得臉頰通紅，灰白的頭發(fā)也微微顫抖著。

“就一次嘛，下回就不去他那兒還不成？就當花錢買個教訓，值得的啊！”老張拉住老李的胳膊肘就要往回走。

“嘿！瞧你說的！這俺們上當一回就罷了，別人咋辦吶？也統(tǒng)統(tǒng)買了去，也自認倒霉？”老李趕緊掙脫老張的手，反而扯住他的.袖子就要把他往里拉，“這種商販，該罰！否則俺不甘心！”

“可……”老張還想說什么，但又不知該說什么。

那村里都知道，老張是個老實的人，挨了打，受了罵都不會吭一聲，有時還會憨厚地笑笑，好像別人罵的不是自己，這些年頭倒也受了不少欺負?？刹唬@回兒子要盡孝心，接他進了城住，遇到了當年好友老李，兩人才第一天逛商鋪，就被別人狠狠敲詐了一筆。

城里人是聰明人，這兩人都來自鄉(xiāng)村，口才更不比那久經(jīng)商場的店主，才沒幾句話就被人家堵得啞口無言，反而是他們有錯在先！這口氣，老張能咽下，老李可咽不下去，非拖著老張去消協(xié)投訴。

“這種店，必須關門，也權當是給社會做貢獻是不！”老李義憤填膺地拍拍胸脯。

“俺種田也能做貢獻……”老張懦懦地說，眼睛不知該看哪兒，反正就是不敢看前方。

“老張，別那么沒出息??！這一回兩回騙下來，俺們的錢都打水漂了，反倒便宜了那群家伙！長些個志氣，讓他們瞧瞧，俺們鄉(xiāng)下人，也不是好欺負的！”重重地拍了拍老張的肩膀。

“這……好吧！”老張嘆了口氣，打算隨著老李進去。

“等等――”

兩人才打算進門，便老遠聽見了一聲呼喊，皆是轉(zhuǎn)頭，竟是那商鋪的店主，老李的臉一下子如涂了墨一般，冷哼了聲，便將腦袋撇了到了一邊。

而老張就只是直直看對方跑來。

“哎喲兩位客人，”那店主褪去了兇神惡煞的面孔，倒顯得諂媚起來，“兩位客人，剛剛啊，是我的無禮，呵呵，因為些私事，你也知道，這壞情緒總會影響對客人的態(tài)度，我先道歉，道歉呵！”店主是一口流利的普通話，老張聽著卻是極為諷刺。

“??！原來是這樣??！老李，你看人家都匆匆來道歉了，咱們就原諒他吧，不是有句話說‘退一步海闊天空’嗎？”老張也換上了笑容。

老李斜睨了店主一眼，冷冷地說，“恐怕是人家知道俺們要去投訴了吧！”老李畢竟是個精明人。

還記得吵到最后，老李擱下了狠話――咱們要去那什么消協(xié)投訴！你給俺等著！就氣沖沖地走了。

估計是店主不放心，偷偷讓人跟了他兩，才知道真要去投訴，便趕緊沖了過來。

店主的臉色有些難堪，但還是很好地保持了穩(wěn)重，“怎么會呢！顧客是上帝，我們沒理由欺騙上帝啊！”店主笑著，只是那笑聲有些讓人發(fā)寒。

“俺不信耶穌，有事咱去消協(xié)里說！”拽住老張，倒慌了那店主，下意識地扯住老張的另一邊袖子。

“客人客人！有話咱們好好說，何必去這種地方呢！”

“放手，身正不怕影子斜，去消協(xié)又怎樣？還是說你心虛了？”

“怎么會，不是該大事化小小事化了嘛，咱們坐下喝口茶，慢慢談??！”

“……”

兩人爭執(zhí)不下，卻還是被老李拉入了門……

初三:謝潔茹

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十六篇1、負責所管轄項目物業(yè)服務的全面工作，向總經(jīng)理負責;具有三年以上物業(yè)目管理經(jīng)驗;

2、制定并完成所轄項目物業(yè)管理服務年度目標和經(jīng)濟指標，執(zhí)行公司各項管理制度，控制管理成本，對項目的經(jīng)營管理狀況負責;

3、有效監(jiān)管所轄項目物業(yè)各部門運營流程，帶領物業(yè)團隊為客戶提供良好的服務;

4、精通客戶服務、工程維修、秩序、保潔、綠化、二裝等各項管理流程和法規(guī)，能獨立起草制訂所轄項目物業(yè)管理各項規(guī)章制度及有關文件;

任職資格：

1、性別不限，大專及以上學歷，物業(yè)管理、法律、管理等相關專業(yè)，能力優(yōu)秀者，可放寬學歷要求;

2、熟悉國家及成都當?shù)氐奈飿I(yè)管理政策及法規(guī)，熟悉創(chuàng)優(yōu)等物業(yè)管理工作流程，有較強的團隊建設能力和工作抗壓能力;

3、具有很好的溝通協(xié)調(diào)能力、統(tǒng)籌組織能力及應變能力;

4、有較強的工作責任心，服從公司安排，對團隊建設有可行性建議;能承擔團隊員工的管理及相關業(yè)務的培訓;

5、持有物業(yè)經(jīng)理上崗證或物業(yè)管理師證書和注冊物業(yè)師者優(yōu)先。

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十七篇1.熟悉服務項目及收費價格，根據(jù)客戶需求督促相關部門及時提供并跟蹤服務效果;

2.做好各項應收費用的收繳和催繳工作;

3.負責受理顧客日常服務訴求、意見、建議、投訴，及時跟蹤或回訪;

4.負責部門值班、資產(chǎn)管理和業(yè)務往來函件管理;

5.協(xié)助辦理租戶進場、裝修、退租手續(xù)，針對退租原因提出相應對策及建議;

6.制定客戶拜訪計劃，與客戶做好溝通，為客戶解決實際困難;

7.負責外包服務的監(jiān)督檢查;

8.辦理租戶裝修手續(xù)及監(jiān)督檢查;

9.負責公共設施、樓宇、清潔、綠化等的日常巡視檢查;

10.負責部門內(nèi)外活動安排，包括公司辦公會議、接待、社區(qū)活動等;

11.負責倉庫的管理工作及物品的發(fā)放;

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十八篇1、主持公司的經(jīng)營管理工作，組織實施公司決議，確立經(jīng)濟指標、服務質(zhì)量目標

2、組織測算并審核公司的各類收費標準，并完成公司各類指標任務

3、擬定和向上級公司報批公司中長期發(fā)展規(guī)劃、方針和目標及年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃

4、擬定公司年度預決算方案

5、負責計劃實施的總體跟進與監(jiān)督

6、組織工作任務負責提出和向上級公司報批公司組織機構設置方案、相關部門工作職責，并按公司發(fā)展需要及時調(diào)整組織機構設置7、負責組織按國優(yōu)小區(qū)管理服務標準推進公司物業(yè)管理水平，保證公司基礎管理的提升組織落實、培訓公司企業(yè)文化組織保持公司管理狀況的持續(xù)改善，確?？蛻魸M意率持續(xù)提高

8、主持公司的各項日常管理工作組織制定和完善公司的管理制度審核質(zhì)量手冊、程序文件及作業(yè)指導書主持開展管理評審、重大質(zhì)量項目策劃、合同評審等重要管理活動審核相關評審報告、質(zhì)量計劃書、物業(yè)管理及經(jīng)營合同對重大投訴及時指示相關部門采取對策對公司安全生產(chǎn)和社區(qū)安全管理組織相關部門制定預防對策了解市場狀況和行業(yè)信息并作出決策

9、協(xié)調(diào)監(jiān)控工作任務與行業(yè)單位、上級主管單位保持廣泛的聯(lián)系協(xié)調(diào)公司各部門關系，以促進工作順利推進遇重大投訴或問題及時請示上級領導監(jiān)督各中層管理人員的工作，確保工作計劃的順利完成

10、人事行政工作任務公司中層管理職員，以及對公司管理層職員的調(diào)整審核公司各層級價值分配方案、績效評估方案等負責公司各類日常管理文件的簽署

11、領導交辦的其他工作

居民投訴物業(yè)情況說明范文第十九篇1、品高匯電子廣場的營運、客戶聯(lián)系、溝通及客戶資源積累工作;

2、協(xié)助上級領導編制營運方案和計劃，并負責具體的落實工作;

3、《物業(yè)管理合同》執(zhí)行及整理歸檔工作;

4、檢查租戶店容、店貌及有無按時開閉店等;

5、繳費等通知的分發(fā)及收集分析、整理;

6、對商戶咨詢及投訴的解答和跟進解決工作;

7、完成上級領導交辦的其他工作。

酒店情況說明范文2022-05-07

委托書說明及2022-05-06

盤點情況說明范文2022-05-06

地稅情況說明范文2022-08-03

解釋說明范文2022-09-17

說明函范文2022-09-25

采購情況說明范文2022-10-10

學校情況說明范文2022-09-29

企業(yè)經(jīng)營情況說明模板2022-09-30

大聯(lián)動情況說明范文2022-10-23

居民投訴物業(yè)情況說明范文第二十篇物業(yè)管理致業(yè)主的五一慰問信

尊敬的業(yè)主：

您好!值此“五一”國際勞動節(jié)到來之際，物業(yè)公司全體員工祝您節(jié)日快樂，感謝您一直以來對我們工作的理解和支持!我們提示您，節(jié)日期間外出，請您鎖好門窗，關好水、電、氣的閥門或開關，以免產(chǎn)生不必要的損失。

值此“五一”佳節(jié)之際，將康寧居小區(qū)近期的主要工作，向廣大業(yè)主通報如下：

1、4月3日，三路居居委會、XX居小區(qū)業(yè)主委員會、燕廈物業(yè)康寧居項目部攜手，小區(qū)業(yè)主積極參與，進行了義務植樹活動，同時拉開了XX居小區(qū)綠化改造、優(yōu)化工作的`序幕，在五一節(jié)前，小區(qū)的綠化改造工作將全部完成，此次改造、優(yōu)化，種植迎春花170株、大葉黃楊3650株、紅端木10株、紫藤15株、丁香10株、糯米條5株、月季花1100株、分植棣棠9叢，補植草皮500平米，播種花種100平米。

2、XX居小區(qū)高壓配電室直流屏電池故障，更換蓄電池工作，經(jīng)過業(yè)委會和物業(yè)公司的多方對比、考察，現(xiàn)已基本確定維修廠家，五一節(jié)后進行蓄電池更換工作。

3、樓頂暖溝漏水問題改進和根治工作，經(jīng)過業(yè)委會執(zhí)行組、物業(yè)公司及施工單位的現(xiàn)場檢查、測算后施工單位出具改造方案，現(xiàn)處于改造放案審核、修改中，五一后，將逐步開始樓頂暖溝漏水問題改進和根治工作。

4、寬帶通引進小區(qū)事宜，現(xiàn)小區(qū)寬帶通已開通，業(yè)主辦理報裝事宜可咨詢寬帶通公司宣傳單或物業(yè)公司。

再次祝您節(jié)日快樂!節(jié)日期間，我公司將安排人員24小時值班。

值班電話：

XX物業(yè)管理有限公司

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五一勞動節(jié)慰問信

全體干部職工：

春意融融、百草吐芳。在萬物更新的春日，我們迎來了屬于自己的節(jié)日!值此“五一”國際勞動節(jié)來臨之際，謹向你們致以誠摯的節(jié)日問候和衷心的感謝!

勞動光榮、工人偉大。中心成立8年來，全體干部職工榮辱與共、團結奮進，高舉_理論和“三個代表”重要思想偉大旗幟，樹立科學發(fā)展觀，堅持“自強、源遠”的精神，按照“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的戰(zhàn)略和“植根市場、融合發(fā)展”的理念，全面推進經(jīng)濟和社會發(fā)展事業(yè)，走過了很不平凡的歷程，實現(xiàn)了工商行政管理體制改革的平穩(wěn)過渡;確保了市場安全和穩(wěn)定;加強了市場的綜合改造，提升了經(jīng)營檔次;加強了市場開發(fā)，在集團化發(fā)展路上越走越好;加強了基本建設，興建了綜合大樓;精神文明建設取得豐碩成果，為全市經(jīng)濟建設做出了重要貢獻。8年來，中心所屬市場年成交額由10億元增長到13億多元，增長了30%;市場上繳稅費由1000萬元增長到1500萬元，增長了50%;中心資產(chǎn)由成立時的3000多萬元增至6000多萬元，翻了一番;經(jīng)濟收入總量和干部職工收入保持了持續(xù)穩(wěn)步增長，高于省、市同行業(yè)平均水平;先后獲得全省“市場服務工作先進單位”、全省“雷鋒家鄉(xiāng)學雷鋒活動先進集體”、市“優(yōu)秀領導班子”、市“文明單位”等稱號。中心已由成立時的單純市場經(jīng)營機構，發(fā)展為以市場服務為主，融合商貿(mào)、經(jīng)貿(mào)、物業(yè)的集團化經(jīng)濟組織。今年以來，中心領導班子團結帶領廣大干部職工超前謀劃、開拓創(chuàng)新、銳意進取、爭先創(chuàng)優(yōu)，取得了首季開門紅的優(yōu)良業(yè)績。

任重道遠、豪情滿懷。我們的任務繁重而艱巨，我們對未來充滿信心，我們要始終保持憂患意識，發(fā)揚創(chuàng)新、進取精神，加強文化建設，凝聚發(fā)展合力，強力推進“二五規(guī)劃”，把中心建設成為學習型、專業(yè)性、集團化的經(jīng)濟組織。

祝全體干部職工節(jié)日愉快、身體健康、闔家幸福、萬事順意!

居民投訴物業(yè)情況說明范文第二十一篇試論物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系

物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。當事人之間的權利、義務關系是物業(yè)管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當?shù)?、合法的，會受到法律的保護；或者給人們設定某種義務，指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權力強制履行或予以取締。

物業(yè)管理法律關系的權利和義務內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。

物業(yè)管理法律關系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權利與義務，即建筑物區(qū)分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權利與義務；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務合同的規(guī)定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權利義務。

物業(yè)管理法律關系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業(yè)管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導關系。

目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的法律關系，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導。

“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《_合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟的發(fā)達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。

委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結合物業(yè)管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。

一、

委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

1.

委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

2.

委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨立法人資格的物業(yè)管理公司來承接，不能是自然人，在現(xiàn)實的物業(yè)管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業(yè)管理服務作為技術成分比較高的專業(yè)化服務，個人往往根本無法承擔。

3.

委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務，這個服務是長期的、連續(xù)不斷的、反復進行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業(yè)管理的長期保養(yǎng)。

4.

支付報酬的方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的差別。

二、

委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

1.

委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

2.

委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業(yè)管理合同的權利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級相適應的資格。

3.

依據(jù)《_合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。”以及第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時也可以采取重復委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營服務業(yè)務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業(yè)主委員會也不得與兩個以上的物業(yè)管理公司同時簽署重復的物業(yè)管理合同。

4.

《_合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權，并依據(jù)《_合同法》第九十四條第（五）款：

“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

三、

委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別

1.

委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)模欢飿I(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>

2.

委托合同的目的是以處理委托人事務為目的?！禵合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同?！边@條規(guī)定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業(yè)管理的管理服務并不是事務，物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理服務人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術化的有償服務；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術化的技術服務的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。

3.

《_合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務。但物業(yè)管理的管理服務并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權，而沒有干涉和指揮權。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務。

4.

受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《_合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。

從上述探討可見，物業(yè)管理合同與《_合同法》的法律規(guī)定相差甚遠，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經(jīng)營服務，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。

四、

把物業(yè)管理法律關系劃歸代理弊端多

首先我們必須澄清的一個基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國民法以及法學界都非常清晰地表述了代理的本質(zhì)，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂代理是“代理人在代理權限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。”即代理是代理人依照代理權，以被代理人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。

代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟高度發(fā)達的產(chǎn)物。早期社會由于商品經(jīng)濟不發(fā)達，交換規(guī)模小，世界各國奉行“非其本人不得締結契約”的鐵律。在處于簡單商品經(jīng)濟時期的羅馬法中，并沒有關于代理的規(guī)定。資本主義社會以后，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)達，科技發(fā)展、交易擴大，特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事