物業(yè)安全管理手冊

物業(yè)寄語：物業(yè)安全管理是指物業(yè)服務(wù)公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全的內(nèi)涵：其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場所秩序保持良好的狀態(tài)。其二，物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒有危險，也沒有可能發(fā)生危險的狀態(tài)。其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的某一個方面的安全。01治安管理（一）治安管理方式1.封閉式管理這種方式適用于政府機關(guān)、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。其管理特點是整個物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行證件，外來人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)方可入內(nèi)。2.開放式管理一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進(jìn)出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財產(chǎn)安全。（二）物業(yè)治安管理的內(nèi)容1.物業(yè)治安管理的一般性內(nèi)容（1）建立健全安全保衛(wèi)組織機構(gòu)（2）制定和完善各項治安管理制度（3）負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故。（4）配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及其周圍的違法犯罪活動。（5）根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實際情況，實行24小時或特定時間保安員巡視值班。（6）加強轄區(qū)內(nèi)車輛的安全管理，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、無交通事故發(fā)生、無車輛亂停亂放現(xiàn)象。（7）完善轄區(qū)內(nèi)安全防范設(shè)施。（8）定期對保安員開展各項培訓(xùn)工作。（9）密切聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人，做好群防群治工作。（10）與物業(yè)周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與物業(yè)所在地公安機關(guān)建立良好的工作關(guān)系。2.門衛(wèi)安全管理（1）為業(yè)主、使用人及客人提供引導(dǎo)服務(wù)。（2）為業(yè)主、使用人及客人提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)的簡單咨詢答問。（3）當(dāng)業(yè)主、使用人及客人攜帶較多物品時，為其提供必要的幫助。（4）為老弱病殘及其它需要幫助的人提供必要可行的服務(wù)。（5）按有關(guān)規(guī)定對人員、物品出入進(jìn)行必要的檢查、登記與控制。（6）疏通車輛和人員進(jìn)出，維持門崗周圍交通秩序。3.巡邏安全管理（1）巡邏的范圍保安巡邏范圍只嚴(yán)格限定為物業(yè)的公共地方如轄區(qū)的綠化區(qū)、休閑娛樂場所、車場、樓宇的公共走廊、電梯廳、走火梯通道、天臺、設(shè)備用房、洗手間等。保安員一般不允許進(jìn)入業(yè)主、使用人私人物業(yè)空間。（2）巡邏方式①定時、不定時巡邏。定時巡邏一般1至2小時進(jìn)行一次。②著制服巡邏和便衣巡邏。通常普通保安員穿保安制服巡邏，保安部經(jīng)理著便衣巡邏。③晝間巡邏和夜間巡邏。晝間巡邏主要任務(wù)是檢查轄區(qū)內(nèi)的安全秩序情況，防范、消除各種不安全因素，制止違法犯罪活動，為業(yè)主、使用人提供必要的幫助等。夜間巡邏除上述任務(wù)外，還要對定時運行設(shè)備、物業(yè)區(qū)域、隱蔽和易發(fā)事故地段作重點檢查巡視，進(jìn)行必要的上鎖、開關(guān)、提醒、登記、報告。（3）電子巡更為監(jiān)督檢查保安員巡邏工作，不少住宅區(qū)或商業(yè)大廈都安裝電子巡更系統(tǒng)，配備電子巡更器。4.監(jiān)控安全管理責(zé)。2.建立健全消防安全制度（1）消防中心值班制度消防值班人員必須樹立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)控工作。（2）動用明火管理制度（3）施工防火安全管理制度凡是進(jìn)入轄區(qū)物業(yè)內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)裝修的施工單位都必須遵守管理公司的裝修安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安全。（4）重點部位防火管理制度（5）消防安全檢查制度防火管理是消防工作的重中之重，尤其是機房、油庫、倉庫、廚房、商場、資料室、娛樂場所等物業(yè)重點區(qū)域的防火管理。為此須在以下方面加強管理。3.加強防火管理（1）消防中心24小時對各區(qū)域?qū)崟r監(jiān)控，認(rèn)真落實巡邏制度。（2）合理設(shè)置防火分區(qū)，以防火門或卷簾為分隔，每個防火分區(qū)均設(shè)防火責(zé)任人，加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。（3）區(qū)域內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入，在醒目位置設(shè)置“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”、“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”等醒目的標(biāo)示牌。（4）杜絕管轄區(qū)域電氣設(shè)備超負(fù)荷工作的現(xiàn)象，排除一切火災(zāi)隱患。（5）對于公共區(qū)域，按防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備。（6）對食堂廚房等重點防火區(qū)域，除嚴(yán)格按規(guī)章制度實施管理外，應(yīng)加大消防檢查力度。4.加強消防教育培訓(xùn)（1）對員工的培訓(xùn)教育（2）對業(yè)戶的宣傳教育03道路與車輛管理（一）停車場庫的建設(shè)1．停車場庫的位置規(guī)劃（1）是否經(jīng)濟(jì)（2）是否因地制宜2．停車場庫內(nèi)部要求（1）停車場庫的光度要求（2）停車場庫的設(shè)施要求（3）停車場庫區(qū)位布置要求（二）車輛管理制度1．車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)(1)依法管理住大廈、交通、車輛。(2)按物價部門收費規(guī)定收取車輛保管費。(3)熟悉掌握大廈車輛流通情況，車位情況。(4)負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實員工崗位職責(zé)，員工日考核，(5)負(fù)責(zé)每日工作檢查，填寫《車輛管理日檢表》(6)負(fù)責(zé)對外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理問題和客戶投訴。(7)負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。(8)負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，做好培訓(xùn)記錄。(9)定時向管理處主任匯報工作。2．車輛管理員的崗位職責(zé)(1)負(fù)責(zé)對停車場(庫)的汽車、摩托車、保管站內(nèi)的自行車管理。(2)實行24小時輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。(3)按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，填寫《車輛出入登記表》。(4)遵章守制，按時上下班，做好交接班。(5)按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費，開具發(fā)票，繳交營業(yè)款。(6)負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放。(7)負(fù)責(zé)對小區(qū)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全。(8)負(fù)責(zé)停車場(庫)的消防以及停車場(庫)、值班室，崗?fù)ず拖窜嚺_的清潔工作。3．車輛管理工作制度（1）停車場(庫)門衛(wèi)管理制度（2）車輛管理員交接班制度4．車輛管理規(guī)定（1）停車場（庫）的管理規(guī)定（2）小區(qū)停放車輛管理規(guī)定（3）單車、摩托車管理規(guī)定（4）機動車輛行駛秩序管理（三）車輛管理的工作程序1．門衛(wèi)崗工作程序：（1）車輛進(jìn)崗（2）車輛出崗2．停車場工作程序（1）車輛進(jìn)場（庫）（2）保管（3）車輛出場（庫）3．緊急情況處理04突發(fā)事件處理預(yù)案（一）突發(fā)事件及其預(yù)案的種類煤氣泄露應(yīng)急處理；火警應(yīng)急處理；火警預(yù)報應(yīng)急處理；消防設(shè)備人為損壞應(yīng)急處理；漏水（水浸）應(yīng)急處理；電力故障應(yīng)急處理；地震應(yīng)急處理；電梯困人應(yīng)急處理；住客受傷及意外應(yīng)急處理；高空擲物應(yīng)急處理；噪音污染應(yīng)急處理；交通意外應(yīng)急處理；發(fā)生自殺和企圖自殺應(yīng)急處理；罪案現(xiàn)場應(yīng)急處理；發(fā)生盜竊應(yīng)急處理；發(fā)生搶劫應(yīng)急處理；發(fā)生毆斗應(yīng)急處理；發(fā)生偷車應(yīng)急處理；擅自侵入應(yīng)急處理；發(fā)生可疑物或爆炸物應(yīng)急處理；接收恐嚇電話處理；拾獲財物的處理；水力系統(tǒng)故障的處理。（二）突發(fā)事件處理程序1．事前預(yù)防（1）識別可知的安全隱患1）摸底2）清查3）整理4）分類（2）應(yīng)急物資的準(zhǔn)備（3）突發(fā)事件處理預(yù)案的演習(xí)2．事中控制（1）統(tǒng)一指揮原則（2）服從命令原則（3）主動出擊原則（4）靈活處理的原則（5）安全第一的原則（6）團(tuán)結(jié)協(xié)作的原則3．事后改進(jìn)（1）全面總結(jié)（2）制定糾正措施1）修改原預(yù)案誤漏之處2）編制缺乏的預(yù)案3