基本管理規(guī)程

陜西太浩科技發(fā)展有限公司流程體系文件（第一部分）基本管理規(guī)程目錄TOC\o"1-4"\h\z\u基本管理規(guī)程 4（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)主流程 5流程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主流程 5（二）公司戰(zhàn)略管理辦法 8流程名稱：公司戰(zhàn)略管理流程 12（三）品牌管理辦法 14流程名稱：品牌管理流程 20（四）項目運營管理辦法 22流程名稱：項目運營管理流程 27項目運營管理目的偏差因素分析與糾正、防止措施表 29（五）經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警與控制管理規(guī)程 30流程名稱：項目經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警與控制管理流程 35（六）管理評審規(guī)程 36流程名稱：管理評審流程 40管理評審實行計劃 42管理評審會議登記表 43管理評審報告 45管理評審改善措施驗證單 47管理體系文獻修改建議表 48

基本管理規(guī)程1、基本管理規(guī)程是公司管理的經(jīng)營層面的基本制度。加強公司基本管理有助于相關(guān)工作的規(guī)范化、標準化，有助于提高員工的積極性和發(fā)明性，有助于公司經(jīng)營計劃和質(zhì)量目的的實行。2、本部分內(nèi)容涉及項目開發(fā)主流程、戰(zhàn)略管理、品牌管理、項目組織管理、項目運營管理、經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警與控制、管理評審等相關(guān)制度和規(guī)程。3、公司遵循的基本管理理念是：防止為主，連續(xù)發(fā)展。4、公司各部門嚴格執(zhí)行基本管理規(guī)章制度，并提出改善意見和建議。5、本手冊為公司受控文獻，由董事長批準頒布執(zhí)行。手冊管理的所有相關(guān)事宜由綜合管理部統(tǒng)一負責(zé)，未經(jīng)董事長、總經(jīng)理批準，任何人不得將手冊提供應(yīng)公司以外人員。手冊持有者調(diào)離工作崗位時，應(yīng)將手冊交還綜合管理部，辦理核收登記。手冊持有者：(1) 董事長(2) 總經(jīng)理(3) 副總經(jīng)理、總工(4) 各職能部門經(jīng)理(5) 檔案管理員（存檔）

（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)主流程流程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主流程流程編號：LC-01（二）公司戰(zhàn)略管理辦法總則為了實現(xiàn)公司健康、連續(xù)的發(fā)展，增強公司核心競爭力，保證公司戰(zhàn)略的有效實行，促進戰(zhàn)略目的的實現(xiàn)，制定本辦法。戰(zhàn)略管理重要是制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并將戰(zhàn)略目的層層分解，進行戰(zhàn)略實行規(guī)劃、戰(zhàn)略執(zhí)行管理與監(jiān)測、評價與調(diào)整的過程。合用范圍：本管理辦法合用于公司戰(zhàn)略管理。職責(zé)分工公司董事會擬定公司戰(zhàn)略發(fā)展目的；審批公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；審批公司戰(zhàn)略實行評價報告。在公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下，公司總經(jīng)理辦公會負責(zé)審核公司戰(zhàn)略發(fā)展目的、公司發(fā)展規(guī)劃的組織實行、戰(zhàn)略的執(zhí)行管理與監(jiān)測、審核公司戰(zhàn)略評估報告。各部門負責(zé)戰(zhàn)略的具體推動工作，其中：綜合管理部負責(zé)公司戰(zhàn)略管理的組織策劃工作，及組織戰(zhàn)略的研究、籌劃、實行與評價工作；預(yù)采部、工程部負責(zé)公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略研究、籌劃和實行管理工作；營銷部負責(zé)公司產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略的研究、籌劃、實行管理工作；財務(wù)部負責(zé)公司資本戰(zhàn)略的研究、籌劃和實行管理工作；戰(zhàn)略實行管理細則擬定公司戰(zhàn)略目的由綜合管理部組織各部門進行內(nèi)外部環(huán)境分析，經(jīng)總經(jīng)理辦公會審核后提交公司董事會審議，其重要內(nèi)容涉及但不限于：國際、國內(nèi)政治經(jīng)濟環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析（市場特性、競爭態(tài)勢、政策導(dǎo)向等）區(qū)域環(huán)境分析同行業(yè)典型公司發(fā)展分析與競爭對手分析自身狀況分析（特點、現(xiàn)狀、資源、能力、價值觀、心態(tài)、機制等）公司董事會結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的形勢和趨勢分析和公司擬定的遠景目的，提出公司戰(zhàn)略發(fā)展目的。戰(zhàn)略實行規(guī)劃戰(zhàn)略目的分解公司戰(zhàn)略發(fā)展目的經(jīng)董事會批準后，綜合管理部負責(zé)戰(zhàn)略實行規(guī)劃的組織策劃工作。為保證公司戰(zhàn)略發(fā)展目的的實現(xiàn)，將公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃分為各分項戰(zhàn)略。如：業(yè)務(wù)戰(zhàn)略、資本戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、組織戰(zhàn)略；按工作職責(zé)由各部門負責(zé)分項戰(zhàn)略的研究，綜合管理部負責(zé)戰(zhàn)略的整合與評價；公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，即各分項戰(zhàn)略研究成果，應(yīng)經(jīng)公司董事會審批，公司總經(jīng)理辦公會負責(zé)組織實行，各部門負責(zé)具體推動和實行工作，按公司戰(zhàn)略發(fā)展目的和規(guī)劃，綜合管理部組織各部門規(guī)劃3-5年度公司中長期經(jīng)營目的，包含在開發(fā)項目、擬獲取項目的經(jīng)營開發(fā)目的規(guī)劃等。公司中長期經(jīng)營目的經(jīng)公司董事會審批后，由總經(jīng)理辦公會組織實行，將中長期經(jīng)營目的分解為公司年度綜合計劃指標。公司采用“平衡計分卡”方法將戰(zhàn)略目的分解為年度經(jīng)營指標，并進一步分解成某一方面的具體目的和具體任務(wù)，同時在時間上把長期目的分解成階段性的具體目的和具體任務(wù)。戰(zhàn)略目的的分解應(yīng)自上而下，逐層分解，形成各部門、各項目的子目的，直至基層目的。建立戰(zhàn)略管理執(zhí)行監(jiān)測系統(tǒng)，有助于保障公司戰(zhàn)略目的的實現(xiàn)。公司戰(zhàn)略執(zhí)行管理與監(jiān)測，應(yīng)建立完善的目的體系，通過公司全面預(yù)算體系和綜合計劃指標等方式，實現(xiàn)執(zhí)行的有效性、分析與監(jiān)測的動態(tài)性，達成促進公司資源整合、優(yōu)化公司價值鏈的目的，詳見公司《全面預(yù)算管理制度》、《績效考核管理制度》、《計劃管理辦法》。采用公司全面預(yù)算體系和綜合計劃指標等方式的目的是貫徹戰(zhàn)略規(guī)劃，它在執(zhí)行系統(tǒng)中起到一個驅(qū)動的作用。根據(jù)公司人力資源管理制度明確公司所需的關(guān)鍵崗位；設(shè)定關(guān)鍵崗位工作職務(wù)權(quán)限，明確部門崗位設(shè)立，明確各個崗位的考核指標，通過制度化明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。監(jiān)測系統(tǒng)的目的是要做到以科學(xué)方法管理公司，做到事前管理。執(zhí)行結(jié)果的考核與薪酬掛鉤詳見《績效考核管理制度》。戰(zhàn)略評價與調(diào)整：(一)戰(zhàn)略的評價程序每年年度預(yù)算執(zhí)行分析完畢后，綜合管理部負責(zé)公司戰(zhàn)略實行評價的組織策劃工作，組織各職能部門完畢公司戰(zhàn)略實行評價報告。公司總經(jīng)理工作會議對公司戰(zhàn)略實行評價報告進行審核，并進行調(diào)整、修訂后，提交公司董事會審議。公司董事會對公司戰(zhàn)略的整體評價進行審議，并將其作為公司戰(zhàn)略目的調(diào)整的參考，和公司下一年度綜合計劃指標的審議依據(jù)。(二)戰(zhàn)略的評價標準：戰(zhàn)略要有目的的一致性，公司的戰(zhàn)略必須能保證公司戰(zhàn)略目的的實現(xiàn)。檢查戰(zhàn)略體系的系統(tǒng)性、目的體系的有效性，各單項戰(zhàn)略和目的體系、公司綜合計劃要互相匹配。戰(zhàn)略要有環(huán)境的適應(yīng)性，公司所選的戰(zhàn)略必須和外部環(huán)境及其發(fā)展趨勢相適應(yīng)。戰(zhàn)略資源的配套性，與公司內(nèi)外資源相協(xié)調(diào)，要有助于整合公司內(nèi)外部資源。附則本辦法由公司綜合管理部負責(zé)解釋。本辦法自頒布之日起施行。第十三條相關(guān)流程LC－02：公司戰(zhàn)略管理流程

流程名稱：公司戰(zhàn)略管理流程流程編號：LC-02公司戰(zhàn)略管理流程說明序號流程說明輸入輸出1董事會根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，提出公司的戰(zhàn)略規(guī)劃制定規(guī)定董事會決議戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)定（書面）2總經(jīng)理辦公會擬定戰(zhàn)略規(guī)劃制定規(guī)定，并決定是否要聘請專業(yè)機構(gòu)戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)定（書面）會議決議3如不需要聘請專業(yè)機構(gòu)，則由綜合管理部進行相關(guān)的戰(zhàn)略分析和研究，形成《戰(zhàn)略規(guī)劃報告》（草案）；如需聘請專業(yè)機構(gòu)，則由專業(yè)機構(gòu)進行上述工作，綜合管理部組織其他相關(guān)部門提供相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息，并參與制定戰(zhàn)略分析所需的各類數(shù)據(jù)，信息，資料公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告（草案）4《戰(zhàn)略規(guī)劃報告》（草案）歷經(jīng)總經(jīng)理辦公會審核、董事會審批后執(zhí)行公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告（草案）公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告（定稿）5根據(jù)審批通過的戰(zhàn)略規(guī)劃，總經(jīng)理辦公會組織制定規(guī)劃期第一個年度的經(jīng)營計劃公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告（定稿）年度經(jīng)營計劃6董事會根據(jù)市場和公司實際，提出戰(zhàn)略調(diào)整規(guī)定，或經(jīng)營管理層認為需要調(diào)整計劃的，提出計劃調(diào)整申請；公司年度經(jīng)營計劃計劃調(diào)整建議7綜合管理部平衡各方計劃調(diào)整規(guī)定，提出計劃調(diào)整建議方案，報總經(jīng)理辦公會審批計劃調(diào)整建議8不涉及公司重大目的調(diào)整的，由總經(jīng)理辦公會批準調(diào)整申請，并調(diào)整計劃計劃調(diào)整建議9涉及公司重大年度計劃、目的調(diào)整的，由總經(jīng)理辦公會審核后報董事會批準計劃調(diào)整建議計劃調(diào)整方案10計劃執(zhí)行單位進行年末工作總結(jié)，綜合管理部進行部門績效考核和年度戰(zhàn)略執(zhí)行評估各部門工作計劃各部門績效考核結(jié)果年度戰(zhàn)略執(zhí)行評估11流程結(jié)束

（三）品牌管理辦法第一章總則第一條為實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，保證品牌建設(shè)的進行，提高公司的市場綜合競爭能力，樹立良好的市場形象，增強產(chǎn)品的附加值，結(jié)合公司的實際情況，制定本管理辦法。第二條名詞解釋：（一）品牌是一種公眾認知的產(chǎn)品和服務(wù)的標準，建立相應(yīng)的品牌辨認系統(tǒng)，旨在使公司的產(chǎn)品和服務(wù)同其他公司的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)分開來。從更深層次上說，品牌是一種可以使公司獲得巨大價值增值的無形資產(chǎn)，它可認為公司的產(chǎn)品或者服務(wù)發(fā)明一種“溢價”，它的實質(zhì)是承諾、保證和契約，與消費者建立的長遠的關(guān)系。品牌不僅是外在的形象，而是在完善各級管理，形成優(yōu)秀的品牌公司，充足體現(xiàn)在外在形象、內(nèi)部管理、人文氣息、順應(yīng)市場的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、客戶服務(wù)等等。對于房地產(chǎn)公司品牌是建立在樓盤品質(zhì)基礎(chǔ)上，發(fā)掘提高樓盤的品格、品味，建立樓盤的知名度、美譽度，發(fā)明樓盤的附加值和無形資產(chǎn)。（二）公司品牌分為公司品牌和項目品牌。對公司而言，公司品牌只有一個，即“太浩地產(chǎn)”，項目品牌則可以擁有許多。公司品牌是主品牌，統(tǒng)領(lǐng)所有的項目品牌；項目品牌是副品牌，充足共享公司品牌所具有的無形資源知名度、美譽度、顧客忠誠度。同時，公司品牌也依托項目品牌不斷地豐富、發(fā)展和完善。第三條品牌管理的基本原則（一）與公司的品牌戰(zhàn)略相匹配，促進公司品牌戰(zhàn)略目的的實現(xiàn)；（二）實現(xiàn)公司品牌的系統(tǒng)化、多元化建設(shè)。第四條公司品牌建設(shè)模式：（一）以公司品牌為主品牌，系統(tǒng)建立其項目子品牌。（二）借助項目品牌鑄造公司品牌，公司品牌是以項目為載體表現(xiàn)的。第五條合用范圍：本管理辦法合用于公司品牌和項目品牌的管理。第二章品牌管理職責(zé)分工第六條公司董事會、總經(jīng)理辦公會負責(zé)審批公司品牌建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃。營銷部負責(zé)公司品牌、產(chǎn)品品牌建設(shè)全過程的監(jiān)督管理。第七條總經(jīng)理辦公會（一）組織評審品牌發(fā)展戰(zhàn)略、品牌管理制度、品牌推廣方案并監(jiān)督實行；（二）負責(zé)協(xié)調(diào)解決客戶投訴及其他品牌危機事件；（三）組織品牌審查和品牌資產(chǎn)評估。第八條營銷部（一）提出品牌建設(shè)階段性目的，制定品牌培訓(xùn)計劃并組織實行；（二）公司品牌辨認系統(tǒng)（CIS）的委托設(shè)計及其后續(xù)導(dǎo)入等管理工作；（三）編制公司各類宣傳品，組織大型慶典活動、文化活動、公益活動等，實行展覽、發(fā)布等品牌活動，對重大品牌活動進行監(jiān)控和管理；（四）負責(zé)產(chǎn)品品牌策劃工作及市場推廣管理工作；（五）監(jiān)督和規(guī)范各項目銷售部門品牌建設(shè)和管理情況；（六）對銷售人員進行全方位的品牌培訓(xùn)。第九條其他部門（一）貫徹執(zhí)行公司品牌戰(zhàn)略；（二）在市場研究、產(chǎn)品設(shè)計、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)為公司品牌、產(chǎn)品品牌的建設(shè)提供支持，涉及但不限于：產(chǎn)品線建設(shè)、產(chǎn)品售后服務(wù)體系建設(shè)、客戶交流平臺建設(shè)、品牌建設(shè)經(jīng)費管理及品牌商標、專利產(chǎn)品保護等相關(guān)內(nèi)容。第三章品牌管理實行細則第十條品牌戰(zhàn)略目的（一）通過系統(tǒng)的市場分析對公司品牌目的定位提供依據(jù)。1.市場分析營銷部負責(zé)組織各部門進行品牌定位的市場分析工作。分析內(nèi)容涉及但不限于：（1）房地產(chǎn)市場研究，涉及政策信息、主流開發(fā)商品牌建設(shè)情況等；（2）公司戰(zhàn)略目的、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略、資本戰(zhàn)略等；2.公司品牌目的定位應(yīng)涉及以下方面：（1）客戶戰(zhàn)略目的；（2）產(chǎn)品戰(zhàn)略目的；（3）價格戰(zhàn)略目的；（4）服務(wù)戰(zhàn)略目的。（二）公司品牌建設(shè)目的和文化內(nèi)涵1.公司的品牌目的必須符合公司整體的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)定；2.公司品牌目的涉及最高目的和近期、中期、遠期目的；3.公司品牌應(yīng)反映自身品牌特色的文化內(nèi)涵。（三）擬定公司品牌目的在市場分析的基礎(chǔ)上，公司品牌目的由營銷部提出，綜合管理部、財務(wù)部等會簽并提出意見建議，修正后報總經(jīng)理辦公會審批。第十一條品牌建設(shè)方案（一）營銷部、綜合管理部、財務(wù)部等應(yīng)結(jié)合公司品牌目的，進行公司產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略的研究，參與子品牌方案的制定，提出相關(guān)子品牌建設(shè)方案。按照子品牌規(guī)劃目的，制定具體的實行方案。（二）產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略應(yīng)涉及以下方面：1.產(chǎn)品目的市場；2.產(chǎn)品定位（涉及產(chǎn)品風(fēng)格）；3.產(chǎn)品價格定位；4.產(chǎn)品服務(wù)定位；5.產(chǎn)品實行方案。（三）營銷部提出產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略，預(yù)采部、工程部、物業(yè)公司等負責(zé)會簽并提出意見建議，修正后報總經(jīng)理辦公會審批。（四）營銷部將已審定的產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略納入公司年度綜合計劃，明確年度產(chǎn)品品牌建設(shè)目的、公司品牌建設(shè)奉獻目的，以及公司品牌建設(shè)計劃。第十二條品牌建設(shè)公司品牌建設(shè)重要有兩種方式：一是產(chǎn)品表現(xiàn)；二是品牌關(guān)系管理。（一）產(chǎn)品表現(xiàn)品牌建設(shè)實行重要通過公司社會形象，以及產(chǎn)品、服務(wù)，使客戶真實體驗品牌價值，形成公司的公司品牌和產(chǎn)品品牌，品牌要滿足客戶需求和維系客戶關(guān)系，建立以客戶為中心的原則。（二）品牌關(guān)系管理：通過品牌的推廣，宣傳品牌的內(nèi)涵和標準；品牌傳播是以品牌戰(zhàn)略和實行方案為基礎(chǔ)的。通過品牌戰(zhàn)略擬定了某個品牌的價值、個性、結(jié)構(gòu)，才干選擇合適的合作伙伴以及傳播方式來進行品牌宣傳，向客戶傳達品牌的標準與內(nèi)涵。重要方式涉及：1.廣告宣傳：（1）報紙廣告（2）路牌廣告（3）電視廣告（4）售樓現(xiàn)場廣告（5）形象墻（6）指示牌與路旗（7）雜志廣告（8）互聯(lián)網(wǎng)廣告（9）其他2.促銷活動，涉及研討會、慶典活動、房展會、影視娛樂活動等。3.客戶會活動；4.其他方式，例如，公司通過網(wǎng)站、內(nèi)刊、畫冊、客戶服務(wù)電話等互動方式，作為品牌建設(shè)的平臺和與消費者溝通交流的渠道。（三）公司各項目品牌的推廣應(yīng)符合公司的品牌建設(shè)計劃。在《項目營銷推廣方案》中應(yīng)涉及公司品牌和項目品牌的推廣策略。第十三條營銷部負責(zé)品牌設(shè)計以下工作：（一）負責(zé)品牌設(shè)計、公司辨認系統(tǒng)（CIS）的委托及其后續(xù)導(dǎo)入工作。（二）負責(zé)產(chǎn)品品牌設(shè)計，其內(nèi)容涉及：1.擬定產(chǎn)品和服務(wù)標準；2.產(chǎn)品品牌及視覺辨認系統(tǒng)（VI）設(shè)計；3.產(chǎn)品品牌命名；4.宣傳語（Slogan）制定；5.其他辨認要素（樓盤LOGO、標準字體、標準色及標準組合）。第十四條品牌建設(shè)監(jiān)督（一）綜合管理部負責(zé)公司品牌建設(shè)監(jiān)督的組織策劃工作，品牌建設(shè)監(jiān)督重要涉及兩方面內(nèi)容：產(chǎn)品研發(fā)監(jiān)督；項目定位、策劃監(jiān)督。（二）品牌建設(shè)重要通過項目來實現(xiàn)的，綜合管理部、工程部對項目開發(fā)進行嚴格的管理監(jiān)督，保證品牌建設(shè)目的的實現(xiàn)。第十五條品牌評估（一）公司的品牌建設(shè)成效評估重要由綜合管理部負責(zé)，營銷部協(xié)助，指派和抽調(diào)專人（需包含掌握記錄技術(shù)的人員），或借助于外部資源，進行一年一次的基礎(chǔ)性常規(guī)評估，以及三年一次的大規(guī)模全方位評估。（二）品牌建設(shè)成效評估采用問卷調(diào)查、信函訪問、媒體設(shè)計、客戶分析等技術(shù)手段，評估的指標設(shè)定為知名度、推崇度、忠誠度、聯(lián)想度等。（三）綜合管理部在組織品牌評估、得到初步的評估數(shù)據(jù)和結(jié)論后，撰寫《年度品牌建設(shè)成效評估報告和改善建議》，提交總經(jīng)理辦公會審議。第十六條根據(jù)品牌建設(shè)成效評估的結(jié)果，應(yīng)由公司總經(jīng)理辦公會擬定改善方針，一般分為戰(zhàn)略方向的大調(diào)整和局部微調(diào)兩種。假如發(fā)生戰(zhàn)略調(diào)整，則需要重新進行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和品牌定位，制定新的品牌建設(shè)目的。第四章附則第十七條本辦法由營銷部負責(zé)解釋和修訂。第十八條本辦法自頒布之日起施行。第十九條相關(guān)流程LC-03：品牌管理流程流程名稱：品牌管理流程流程編號：LC-03品牌管理流程說明序號流程說明輸入輸出1營銷部根據(jù)公司制定的公司戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)定，編制品牌戰(zhàn)略規(guī)劃方案公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告品牌戰(zhàn)略規(guī)劃方案2按照品牌戰(zhàn)略規(guī)劃方案編制近中期實行計劃品牌戰(zhàn)略規(guī)劃方案近中期品牌戰(zhàn)略實行計劃3營銷部組織公司相關(guān)部門，結(jié)合實際開發(fā)項目，制定年度品牌建設(shè)計劃年度品牌建設(shè)計劃4公司各部門在營銷部指導(dǎo)下執(zhí)行年度品牌建設(shè)計劃年度品牌建設(shè)計劃各部門分計劃5綜合管理部對年度品牌建設(shè)計劃執(zhí)行情況進行月度、季度和年度的監(jiān)察監(jiān)察計劃監(jiān)察報告或考核表6年終由營銷部組織對年度品牌建設(shè)計劃執(zhí)行結(jié)果進行總結(jié)年度品牌建設(shè)計劃，監(jiān)察報告或考核表總結(jié)文獻7營銷部按照總結(jié)文獻對品牌戰(zhàn)略規(guī)劃進行微調(diào)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃方案（調(diào)整后）8流程結(jié)束

（四）項目運營管理辦法第一章總則第一條為了明確項目目的的擬定過程和目的的內(nèi)容，規(guī)范控制程序，保證項目按事先制定的計劃、實現(xiàn)最終目的，特制定本辦法。第二條項目運營管理涉及項目的監(jiān)管、評審、考核等內(nèi)容，是項目管理部門根據(jù)項目跟蹤提供的信息，對比原計劃（或計劃目的），找出偏差，分析因素，研究糾偏對策，實行糾偏措施的全過程。第三條公司采用PDCA過程方法制定目的并進行目的控制。職責(zé)分派如下：工程部負責(zé)項目總體運營的監(jiān)控和考核；財務(wù)部負責(zé)項目成本策劃、利潤策劃、資金策劃、稅收策劃，開展項目財務(wù)風(fēng)險分析并對各項目定期進行動態(tài)成本、效益分析；預(yù)采部、營銷部等相關(guān)部門，在工程部組織下參與項目運營目的的測算、技術(shù)和人員支持等；綜合管理部按照績效考核的方法測量偏差，總經(jīng)理辦公會議提出糾偏與改善措施，分管副總協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改善措施的實行，項目經(jīng)理具體執(zhí)行實行糾偏與改善措施，并及時溝通實行效果。第四條項目目的控制的程序：（一）制訂控制目的；（二）跟蹤實行、掌握信息；（三）因素與趨勢分析；（四）采用糾偏行動。第二章項目運營管理目的的制定第五條在取得項目的土地使用權(quán)或與合作單位簽署合作協(xié)議后，工程部組織財務(wù)部、預(yù)采部等部門測算項目開發(fā)經(jīng)營目的。測算后的項目開發(fā)經(jīng)營目的應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理辦公會議討論審議后，提交公司董事會批準。第六條經(jīng)批準的項目開發(fā)經(jīng)營目的是評選項目及項目經(jīng)理績效、發(fā)放績效工資、超額利潤分享獎金、進行目的控制和項目后評價的依據(jù)。第七條每年的項目開發(fā)經(jīng)營目的發(fā)布后，總工程師負責(zé)擬定項目的年度計劃，并報總經(jīng)理辦公會討論批準。第八條經(jīng)批準的項目年度計劃是評選項目及工程部年度績效、發(fā)放年度績效工資、進行目的控制的依據(jù)。第九條《季度工作計劃》由工程部報綜合管理部核定后備案。季度目的作為評價項目及發(fā)放季度績效工資的依據(jù)。第三章項目運營管理目的的控制措施第十條項目目的控制方法是以各種文獻、報表、圖表等為重要工具，以定期或不定期地召開各類有關(guān)人員參與的會議為重要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。第十一條為了強化目的控制，公司對各項目采用的目的控制方法涉及：（一）項目控制文獻項目控制文獻是項目控制的標準。項目實行中，對數(shù)量、質(zhì)量、時間、成本、效益的控制標準均來源于這些控制文獻，以控制文獻為依據(jù)。公司通過以下控制文獻來進行目的控制：1、協(xié)議——執(zhí)行《經(jīng)濟協(xié)議管理辦法》。2、管理制度——公司各級人員要嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度。3、工作規(guī)程——執(zhí)行本手冊及國家相應(yīng)的各項工作規(guī)程。4、職責(zé)劃分——公司通過明確部門職責(zé)、部門間工作接口關(guān)系，在各工作規(guī)程中進行職責(zé)分派等進行職責(zé)劃分。各項目部、各部門必須嚴格按照職責(zé)劃分各司其職、各負其責(zé)，工作中要發(fā)揚團隊精神，并及時向上級提出職責(zé)劃分的改善意見。嚴禁推諉扯皮、推卸責(zé)任。5、計劃文獻——計劃是項目實行工作進行以前預(yù)先擬訂的具體工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)。公司各級人員要樹立“以計劃為主”的觀念，不斷提高預(yù)測能力和市場應(yīng)變能力，保證完畢既定計劃。未經(jīng)正式批準，嚴禁擅自調(diào)整計劃。為了在項目控制中及時獲得準確、有效、全面的信息，保障項目控制活動的順利進行，各項目部要及時提出各類控制文獻的改善意見，各職能部門要真實地記錄、及時地匯總、全面系統(tǒng)地分析意見或建議，不斷完善控制文獻，保證與各項目部建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致的工作關(guān)系。（二）項目控制會議公司通過總經(jīng)理辦公會會議及其它與項目有關(guān)的各類會議來檢查、評估項目目的的完畢情況，分析問題、找出對策，并安排下一階段的重要任務(wù)和目的。具體涉及：1、計劃完畢情況；2、計劃未實現(xiàn)的影響因素；3、工作何時能完畢；4、資源需求，是否采用糾偏措施；5、何時才干回到計劃軌道；6、下一步工作安排。（三）項目聯(lián)合檢查工程部組織預(yù)采部、財務(wù)部、營銷部、物業(yè)公司等部門對開發(fā)建設(shè)中的各項目實行定期的監(jiān)督、檢查，從進度、質(zhì)量和圖紙變更等角度發(fā)現(xiàn)問題，及時提出整改意見并跟蹤整改效果。并將問題及整改措施、結(jié)果下發(fā)各責(zé)任部門，以避免同類問題的發(fā)生。第十二條項目目的控制的原則（一）針對未來的控制原則；（二）主管人控制原則；（三）控制關(guān)鍵點的原則；（四）例外（突發(fā)或應(yīng)急事件）原則；（五）靈活控制（動態(tài)）的原則；（六）提高效率的原則。第十三條項目進度控制執(zhí)行《工程進度控制管理制度》。第十四條項目質(zhì)量控制執(zhí)行《工程質(zhì)量控制管理制度》。第十五條項目資金控制執(zhí)行《項目目的成本控制管理制度》、《項目成本動態(tài)控制管理制度》等。第十七條項目銷售控制執(zhí)行《項目銷售管理辦法》。第十八條項目客戶關(guān)系管理控制執(zhí)行《客戶關(guān)系管理辦法》。第十九條項目安全、文明管理執(zhí)行建設(shè)部有關(guān)標準規(guī)定及《安全生產(chǎn)文明施工管理制度》。第二十條為了進一步強化目的控制措施，公司在各項目部嚴格推行《績效考核管理制度》，通過績效考核且考核結(jié)果與績效工資直接掛鉤的方式來跟蹤目的實行情況，掌握實行信息。第四章項目運營管理目的偏差分析與糾偏第二十條公司通過平常對比分析、績效考核等方式測量項目目的的實現(xiàn)或完畢情況，找出實際完畢情況與計劃目的之間的偏差，進而對偏差產(chǎn)生的因素進行分析。第十八條偏差產(chǎn)生的因素一般有：（一）資金供應(yīng)不及時到位；（二）項目定位不準確；（三）決策中有疏漏；（四）組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行不到位；（五）計劃制訂不合理；（六）國家或地方政策發(fā)生變化等。鑒于各偏差產(chǎn)生的因素有關(guān)聯(lián)或互為因果的關(guān)系，因素分析時要找出“直接因素”和“間接因素”。第十九條分析出偏差產(chǎn)生的因素后，公司采用糾正和防止措施進行糾偏。第五章附則第二十條本辦法由總經(jīng)理辦公會負責(zé)解釋，修改時亦同。第二十一條本辦法自頒布之日起施行。第二十二條相關(guān)流程和登記表單（一）相關(guān)流程LC－04：項目運營管理流程（二）登記表單CT-JB-01：項目運營管理目的偏差因素分析與糾正、防止措施表

流程名稱：項目運營管理流程流程編號：LC-04

項目運營目的管理流程說明序號流程說明輸入輸出1根據(jù)土地獲取流程取得項目的土地使用權(quán)或與合作單位簽署合作協(xié)議2工程部組織財務(wù)部、預(yù)采部、營銷部及綜合管理部等部門測算項目開發(fā)經(jīng)營目的土地數(shù)據(jù)集規(guī)劃指標項目開發(fā)經(jīng)營目的3總經(jīng)理辦公會議討論、審議項目開發(fā)經(jīng)營目的項目開發(fā)經(jīng)營目的4董事會審核項目開發(fā)經(jīng)營目的項目開發(fā)經(jīng)營目的5項目部實行項目開發(fā)經(jīng)營目的，總工程師監(jiān)督目的的實行6工程部組織各專業(yè)部門定期跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)問題、及時提出整改規(guī)定7綜合管理部定期組織對目的完畢情況進行績效考核8考核結(jié)果顯示出現(xiàn)目的偏差9總經(jīng)理辦公會議組織討論，進行目的偏差因素分析目的偏差因素分析與糾正、防止措施表10針對產(chǎn)生的偏差，總經(jīng)理辦公會議提出糾偏與改善措施目的偏差因素分析與糾正、防止措施表11項目部執(zhí)行糾偏與改善措施，總工程師進行監(jiān)督和檢查糾偏與改善措施執(zhí)行情況12項目部執(zhí)行糾偏與改善措施13綜合管理部對項目公司進行績效考核14工程部組織有關(guān)部門對項目進行項目后評價，執(zhí)行《項目后評價流程》15流程結(jié)束項目運營管理目的偏差因素分析與糾正、防止措施表編號：CT-JB-01項目名稱項目經(jīng)理分析日期年月日計劃目的偏差完畢結(jié)果偏差因素直接因素間接因素分析部門分析人（署名）糾正措施防止措施跟蹤驗證情況主管人項目經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理（五）經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警與控制管理規(guī)程第一條公司經(jīng)營風(fēng)險一般涉及：項目拓展風(fēng)險，法律風(fēng)險，資金風(fēng)險，品牌風(fēng)險，客戶投訴風(fēng)險等。第二條本規(guī)程重點規(guī)范項目拓展的預(yù)警與控制，其他風(fēng)險詳見各有關(guān)流程，并參照本規(guī)程執(zhí)行。第三條項目拓展風(fēng)險的種類政策風(fēng)險：政府經(jīng)常在征地、拆遷、土地使用、銷售等方面出臺新的政策法規(guī)，將影響項目開發(fā)進度、開發(fā)成本及銷售進度等。對于這些無法預(yù)估的風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常與政府部門溝通，迅速掌握政策走向，并及時調(diào)整項目經(jīng)濟測算模式和項目操作方式。經(jīng)濟風(fēng)險：涉及通貨膨脹的風(fēng)險；房屋貶值的風(fēng)險：利率的風(fēng)險；成本費用的風(fēng)險；融資風(fēng)險；市場風(fēng)險：供求的變化、購房者心理的變化等都將影響項目的銷售價格、銷售進度等，在項目測算時應(yīng)予以考慮；合作方風(fēng)險：由于合作方的實力，合作各方營運方式的差別以及合作各方對項目運作方式的意見不一致等將影響項目的具體操作。所以，在項目決策前，對合作方的實力、資信情況必須有比較充足的調(diào)查和掌握。第四條不擬定性分析在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況也許與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不擬定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。為了避免或盡也許減少這種風(fēng)險，要分析不擬定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以擬定項目的經(jīng)濟上的可靠性。即不擬定性分析。分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不擬定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析用于經(jīng)濟效益評價。第五條盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過度析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及賺錢能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達成盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能填補成本時的銷售量又稱保本銷售量。第六條敏感性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目的的影響限度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響限度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反映敏感限度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目的值的變化比例／參數(shù)值變動的比例。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈鈔票流量現(xiàn)值作為目的值，已知售價增長10％，凈鈔票流量現(xiàn)值增長20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目的值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目的值越敏感，在可行性研究中對該參量的擬定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容可根據(jù)實際情況增減。（一）成本變動成本變動幅度對各項經(jīng)濟指標變化的影響。經(jīng)濟指標預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（二）售價變動售價變動各項經(jīng)濟指標的影響。假設(shè)售價每上升（下降）一定比例來比較。經(jīng)濟指標預(yù)測售價×90%預(yù)測售價預(yù)測售價×110%預(yù)測售價×120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（三）容積率變動容積率變動對各項指標的影響。重要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率第七條概率分析概率分析又稱為風(fēng)險概率分析，常用于對大中型重要項目的評估和決策之中。運用概率值來定量研究各種不同擬定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準確的判斷。概率分析中的盼望值法在項目評估中應(yīng)用最為普遍，通過計算項目目的值（如凈現(xiàn)值）的盼望值及目的值大于或等于零的累積概率來測定項目風(fēng)險大小，來比較方案優(yōu)劣、擬定項目可行性和風(fēng)險限度，為投資者決策提供依據(jù)。第八條項目拓展風(fēng)險的評估與審批（一）總經(jīng)理辦公會在接到《項目可行性研究報告》后應(yīng)提出建設(shè)性、合理化的評審意見。（二）董事長召集經(jīng)營管理層參與“項目可行性研究報告評審會議”。對于投資額較大、風(fēng)險較高的項目，公司可邀請房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、城市?jīng)濟學(xué)家、社會學(xué)家、環(huán)境學(xué)家、水文地質(zhì)專家等各方面專家參與評審。（三）評審內(nèi)容涉及但不限于：1、開發(fā)項目與公司發(fā)展戰(zhàn)略的符合性；2、市場預(yù)測的可信性；3、項目定位的可行性；4、市場的不擬定性；5、技術(shù)方面的可靠性；6、資金方面的可行性；7、項目收益測算的準確性；8、項目風(fēng)險因素判斷可靠性；9、對環(huán)境的影響等。（四）評審會議由綜合管理部負責(zé)會議記錄。會后，根據(jù)會議記錄及評審意見在三日內(nèi)組織整理出通過修改后的《項目可行性研究報告》。評審后問題較多時，應(yīng)及時進行補充研究。最終由總經(jīng)理辦公會討論并提交董事會審批。（五）決策1、項目決策應(yīng)由董事會討論決定。2、當(dāng)董事會認為需要補充研究、再次評審時，財務(wù)部應(yīng)組織進行補充研究，直到董事會形成會議決定。第九條本規(guī)程由財務(wù)部和綜合管理部負責(zé)解釋。第十條本規(guī)程自發(fā)布之日起施行。第十一條相關(guān)流程LC-05：項目經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警與控制管理流程

流程名稱：項目經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警與控制管理流程流程編號：LC-05（六）管理評審規(guī)程第一條目的按計劃的時間間隔評審管理體系，以保證其連續(xù)的適宜性、充足性和有效性。第二條合用范圍合用于對公司管理體系的評審。第三條職責(zé)與權(quán)限（一）總經(jīng)理主持管理評審活動。（二）綜合管理部負責(zé)評審計劃的制定，收集并提供管理評審所需的資料，組織編寫管理評審報告，并負責(zé)對評審后糾正、防止措施進行跟蹤和驗證。（三）各相關(guān)部門負責(zé)準備、提供與本部門工作有關(guān)的評審所需資料，并負責(zé)實行管理評審中提出的相關(guān)的糾正、防止措施。第四條工作程序（一）管理評審計劃1、每年至少進行一次管理評審，根據(jù)公司工作需要安排。2、綜合管理部于每次管理評審前一個月編制《管理評審計劃》，報總經(jīng)理批準，計劃重要內(nèi)容涉及：（1）評審時間；（2）評審目的；（3）評審范圍及評審重點；（4）參與評審部門（人員）；（5）評審依據(jù)；（6）評審內(nèi)容。3、當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時可增長管理評審頻次。（1）公司組織機構(gòu)、產(chǎn)品范圍、資源配置發(fā)生重大變化時；（2）發(fā)生重大工作失誤，或客戶有嚴重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時；（3）當(dāng)法律、法規(guī)、標準及其他規(guī)定有變化時；（4）市場需求發(fā)生重大變化時；（5）董事長、總經(jīng)理認為有必要時。（二）管理評審輸入管理評審輸入應(yīng)涉及與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績和改善的機會：1、內(nèi)部審核結(jié)果；2、年度目的完畢情況；3、體系分目的完畢情況；4、部門業(yè)績指標完畢情況；5、協(xié)議履行情況；6、客戶滿意度調(diào)查情況；7、員工滿意度調(diào)查情況；8、其他指標完畢情況；9、改善、防止和糾正措施的狀況，涉及對內(nèi)部審核和平常發(fā)現(xiàn)的不合格項所采用的糾正和防止措施的實行及其有效性的監(jiān)控結(jié)果；10、以往管理評審跟蹤措施的實行及有效性；11、也許影響管理體系的各種變化，涉及內(nèi)外環(huán)境的變化，如法律法規(guī)的變化，新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的開發(fā)或應(yīng)用等；12、管理體系運營狀況，涉及各體系文獻方針、目的的適宜性和有效性。（三）評審準備1、預(yù)定評審前五天，綜合管理部以書面形式向總經(jīng)理報告現(xiàn)階段管理體系運營情況并提交本次《管理評審計劃》，由總經(jīng)理批準。2、綜合管理部負責(zé)根據(jù)評審輸入的規(guī)定，組織評審資料的收集，準備必要的文獻，評審資料由總經(jīng)理確認。3、綜合管理部向參與評審的人員發(fā)放《管理評審計劃》，及本次評審有關(guān)資料。（四）管理評審會議1、總經(jīng)理主持評審會議，各部門負責(zé)人和有關(guān)人員對評審輸入做出評價，對于存在或潛在的不合格項提出糾正和防止措施，擬定負責(zé)人和整改時間；2、總經(jīng)理對所涉及的評審內(nèi)容做出結(jié)論（涉及進一步調(diào)查、驗證等）。（五）管理評審輸出1、管理評審的輸出應(yīng)涉及以下方面有關(guān)的措施：（1）管理體系文獻評審的意見和修改的意見；（2）資源保障措施，涉及設(shè)施設(shè)備、人員、財務(wù)、技術(shù)和信息的需求和措施等。2、會議結(jié)束后，由綜合管理部根據(jù)管理評審輸出的規(guī)定進行總結(jié)，編寫《管理評審報告》，經(jīng)總經(jīng)理批準，并發(fā)放相應(yīng)部門并監(jiān)控其執(zhí)行。本次管理評審的輸出可以作為下次管理評審的輸入。（六）改善、糾正、防止措施的實行和驗證。綜