裝修管理培訓(xùn)

青島銀盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司

二〇一六年四月八日

演講人：龐建華裝修管理綱要為什么要做裝修管理

裝修管理對(duì)于人的要求

裝修管理的程序及階段性關(guān)注重點(diǎn)

特定事件的處理原則為什么要做裝修管理？裝修管理的定位目的物業(yè)服務(wù)角度：一方面規(guī)避因裝修不當(dāng)而造成后期不必要的管理難度和業(yè)主糾紛；另一方面通過(guò)規(guī)范管理和記錄，行使物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任，并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)角度：從幫助業(yè)主的角度，通過(guò)過(guò)程控制及與業(yè)主的良好溝通，規(guī)避業(yè)主違規(guī)裝修，避免影響業(yè)主入駐后的正常生活或不必的損失，從而達(dá)到維護(hù)業(yè)主、相鄰業(yè)主、物業(yè)之間三方利益的目的，最終為客戶(hù)滿(mǎn)意度奠定基礎(chǔ)。履行法定責(zé)任、維護(hù)公共利益、規(guī)避業(yè)主糾紛、提升客戶(hù)滿(mǎn)意度第一篇/為什么要做裝修管理裝修管理的定位『一』法規(guī)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》“申報(bào)登記”“留存材料”“告知”——禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)?！昂灦▍f(xié)議”“制止、上報(bào)”——違約、違規(guī)事件《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。權(quán)利與依據(jù)第一篇/為什么要做裝修管理權(quán)利與依據(jù)『二』合約約定《前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同》【正文條款】

乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書(shū)面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

【服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)】

1、在《業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約》、《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》中約定物業(yè)使用禁止行為和注意事項(xiàng)；2、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理；

權(quán)利與依據(jù)第一篇/為什么要做裝修管理權(quán)利與依據(jù)達(dá)成一個(gè)共識(shí)——無(wú)論是否收取裝修服務(wù)費(fèi)，我們的結(jié)果導(dǎo)向不能變，即裝修管理的目的不能變【履行法定責(zé)任、維護(hù)公共利益、規(guī)避業(yè)主糾紛】

裝修服務(wù)所涵蓋的內(nèi)容成立裝修小組辦理裝修手續(xù)并進(jìn)行相關(guān)宣傳提示現(xiàn)場(chǎng)巡查外來(lái)人員管理車(chē)輛管理垃圾與環(huán)境管理違章管理突發(fā)事件處理過(guò)程記錄及存檔(軟件)電梯包裝扶手保護(hù)購(gòu)置人力車(chē)購(gòu)置滅火器購(gòu)置出入證設(shè)置垃圾房印制宣傳品、記錄軟性服務(wù)硬件配置第一篇/為什么要做裝修管理形成共識(shí)裝修服務(wù)對(duì)于管理人員的要求

三勤——勤說(shuō)、勤走、勤于思考基礎(chǔ)法律、法規(guī)常識(shí)，熟知專(zhuān)業(yè)法規(guī)規(guī)定基本的土建、暖通、電氣等專(zhuān)業(yè)知識(shí)項(xiàng)目所有基礎(chǔ)信息、附加值及管理辦法本項(xiàng)目配有的公共設(shè)施設(shè)備的位置、用途、功能屬性及注意事項(xiàng)良好的溝通技巧，成熟的心理素質(zhì)裝修管理的程序及階段性關(guān)注重點(diǎn)

裝修管理的程序

事前————事中————事后信息收集編制方案宣傳引導(dǎo)存檔備案瓦工階段——砸墻——改管線——砌筑——防水保護(hù)——廚衛(wèi)貼磚（墻面磚、地磚）木工階段——各種裝飾墻、頂棚、柜油工階段——墻面粉飾、木器噴涂后續(xù)工作——櫥柜地板燈具——家具進(jìn)場(chǎng)預(yù)防和鋪墊

結(jié)果過(guò)程管理

手續(xù)辦理巡查提示記錄備忘事前裝修方案編制、施工前引導(dǎo)方案編制—依據(jù)法規(guī)、公約、服務(wù)合同、項(xiàng)目基礎(chǔ)情況編制包括職責(zé)分工、物品籌備與成品保護(hù)計(jì)劃、隱患點(diǎn)和業(yè)主關(guān)注點(diǎn)管理辦法、裝修工人車(chē)輛管理辦法、垃圾清運(yùn)管理辦法及相關(guān)說(shuō)辭和相關(guān)培訓(xùn)落實(shí)計(jì)劃；各班組的配合并明確職責(zé)分工（切合實(shí)際、方案可行、重在落實(shí)）宣傳—開(kāi)放日、家裝說(shuō)明會(huì)、入住手續(xù)、園區(qū)信息公示（利用一切與業(yè)主接觸點(diǎn)，合理的釋放信息，釋放信息的同時(shí)也要收集客戶(hù)信息，并針對(duì)性進(jìn)行方案的調(diào)整）灌輸—標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的、不失時(shí)機(jī)的向業(yè)主灌輸關(guān)于裝修期間的管理規(guī)定及室內(nèi)裝修注意事項(xiàng)信息流通的過(guò)程！切忌：硬性施加，要說(shuō)明道理我們的關(guān)注點(diǎn)

室內(nèi)——建筑結(jié)構(gòu)管理與公共設(shè)施管理室外——公共區(qū)域秩序、環(huán)境、設(shè)施管理，違章違建管理事中過(guò)程管理—室內(nèi)瓦工階段——重點(diǎn)衛(wèi)生間——防水、冷熱水管線、排水檢查口、排風(fēng)道、地漏等排水口、增加散熱器、頂棚建議廚房——防水（洗衣機(jī)地漏）、煤氣、煙道、排水檢查口、頂棚建議小貼士：水路改造后的打壓測(cè)試！事中過(guò)程管理—室內(nèi)瓦工階段——衛(wèi)生間【防水】可能造成防水破壞的方式——拆除衛(wèi)生間墻體、更改冷熱水管線、增加暖氣而固定管線所訂的釘子或穿墻布管、更改下水位置、貼磚事中過(guò)程管理—室內(nèi)瓦工階段——衛(wèi)生間【冷熱水管線】事中關(guān)注：接頭和預(yù)埋、絲堵、線內(nèi)有管、改造后的打壓測(cè)試。過(guò)程管理—室內(nèi)瓦工階段——衛(wèi)生間【排水檢查口、排風(fēng)道、地漏等排水口、增加散熱器、頂棚建議】事中過(guò)程管理—室內(nèi)瓦工階段——廚房【防水】下水管線周?chē)轮羞^(guò)程管理—室內(nèi)瓦工階段——廚房【煤氣】事中過(guò)程管理—室內(nèi)瓦工階段——廚房【煙道】

【檢查口】

【頂棚】【煤氣包裝】事中過(guò)程管理—室內(nèi)瓦工階段——重點(diǎn)其他房間：墻體改動(dòng)——避開(kāi)結(jié)構(gòu)、避免裂縫、防止管線破壞強(qiáng)電該路——開(kāi)槽方式、線管可視對(duì)講——廠家進(jìn)行更改陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)（封閉、立面、防水、衣架）事中過(guò)程管理—室內(nèi)木工油工階段——次重點(diǎn)消防安全文明施工事中過(guò)程管理—室內(nèi)裝修完工提示——次重點(diǎn)各種上下水管路的暢通煙道、排風(fēng)道的通風(fēng)空調(diào)的安裝熱水器的安裝搬家提示事中事中【一】裝修施工人員管理涉及——安全隊(duì)、保潔班、前臺(tái)、客戶(hù)（裝修）助理重點(diǎn)——出入證辦理、夜間人員管理、不正當(dāng)現(xiàn)象制止關(guān)鍵詞：各司其責(zé)、緊密配合過(guò)程管理——各部門(mén)、崗位的配合證件持有率、證件期限、系統(tǒng)管理事中【二】車(chē)輛管理（裝飾材料運(yùn)輸管理）涉及——安全隊(duì)、客戶(hù)（裝修）助理重點(diǎn)——保護(hù)環(huán)境、道路暢通、實(shí)時(shí)監(jiān)控關(guān)鍵詞：規(guī)范管理、一視同仁過(guò)程管理——各部門(mén)、崗位的配合事中【三】環(huán)境管理涉及——安全隊(duì)、保潔班、裝修助理重點(diǎn)——垃圾管理、環(huán)境保護(hù)關(guān)鍵詞：文明施工、監(jiān)控得當(dāng)過(guò)程管理——各部門(mén)、崗位的配合事中【四】設(shè)施管理涉及——安全隊(duì)、保潔班、維修班、裝修助理重點(diǎn)——電梯、垃圾房、垃圾車(chē)、關(guān)鍵詞：文明施工、監(jiān)控得當(dāng)過(guò)程管理——各部門(mén)、崗位的配合事后記錄、檔案《裝修項(xiàng)目登記表》《裝修管理檔案》《裝修工程查驗(yàn)記錄》《拆改備忘》《違章違約提示單》《室內(nèi)巡檢簽到單》《滅火器租用協(xié)議》—照片—存在問(wèn)題——填寫(xiě)內(nèi)容格式不規(guī)范、業(yè)主簽字不全或非業(yè)主簽字、填寫(xiě)不全面細(xì)致或不能反映出真實(shí)情況，部分違章的記錄不能證明我們的作為，存檔不全面不符合要求意義——可追溯性、提供客觀證據(jù)要求——達(dá)到作為證據(jù)的有效性、內(nèi)容的全面性及存檔的規(guī)范、可檢索要求名字要寫(xiě)全打×的部位要在記錄下方的“改動(dòng)描述”中詳細(xì)的注明位置、大小、如衛(wèi)生間西側(cè)墻體拆除長(zhǎng)**寬**高**或全部拆除；廚房西北角地漏向南側(cè)移動(dòng)30CM，此部位放水破壞等備忘是用于記錄重大拆改或《裝修工程查驗(yàn)記錄》中記錄不下的問(wèn)題，記錄內(nèi)容同樣要詳細(xì)明確位置、大小、尺寸等項(xiàng)；要注意所有的拆改記錄都要有相應(yīng)的照片并做好標(biāo)記過(guò)程管理重點(diǎn)防范違章管理什么為違章違建：通俗的講違返國(guó)家及地方法律法規(guī)，違反《業(yè)主公約》或《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》中約定的，均屬違章。處理原則：告知、制止、上報(bào)管理過(guò)程事前——收集信息、查驗(yàn)核對(duì)分析、統(tǒng)一管理思路、培