長沙湘府佳城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告_第1頁
長沙湘府佳城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告_第2頁
長沙湘府佳城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告_第3頁
長沙湘府佳城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告_第4頁
長沙湘府佳城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告_第5頁
已閱讀5頁,還剩246頁未讀 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡介

湘府佳城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告長沙思達(dá)房地產(chǎn)顧問有限公司2023年1月30日

目錄第一部分宏觀市場分析 4一、長沙市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 5二、長沙市房地產(chǎn)市場總體記錄分析 8三、2023年1—11月份長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析 14四、長沙房地產(chǎn)業(yè)2023年整體發(fā)展特性分析 16五、長沙住宅市場各板塊及典型樓盤分析 18(一)、中心漂移,七大板塊逐鹿長沙 18(二)、長沙各板塊分區(qū)分析 20(三)、各大板塊綜合分析 28六、房地產(chǎn)新政影響 29七、長沙房地產(chǎn)2023年發(fā)展趨勢 33第二部分城南房地產(chǎn)市場分析 35一、區(qū)域介紹 36(一)、定義城南 36(二)、區(qū)域特性 37(三)、區(qū)域未來規(guī)劃與城市定位 38二、城南房地產(chǎn)市場分析 39(一)、長株潭一體化給區(qū)域樓市帶來的利好 39(二)、目前城南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 40(三)、區(qū)域樓市各板塊特性分析 41三、項(xiàng)目面臨的競爭分析 49(一)、區(qū)域外競爭威脅分析 49(二)、區(qū)域內(nèi)樓市競爭現(xiàn)狀 50四、城南市場小結(jié) 59第三部分項(xiàng)目分析 60一、項(xiàng)目基本概況 61(一)、項(xiàng)目概況 61(二)、項(xiàng)目地塊價(jià)值解析 64二、項(xiàng)目SWOT分析 70(一)、S——優(yōu)勢 70(二)、W——劣勢 71(三)、O——機(jī)會(huì) 72(四)、T——威脅 73(五)、項(xiàng)目綜合評價(jià) 74三、項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘與重塑 76(一)、區(qū)域價(jià)值再挖掘 76(二)、區(qū)域價(jià)值的重塑與形成 81(三)、項(xiàng)目價(jià)值體系分解 83(四)、項(xiàng)目核心價(jià)值構(gòu)成 85第四部分項(xiàng)目定位 89一、項(xiàng)目定位背景綜述 90二、項(xiàng)目定位核心重點(diǎn)把握 91三、目的客戶定位 92(一)、住宅目的客戶定位 92(二)、中小戶型目的客戶定位 95(三)、社區(qū)商鋪目的客戶定位 96(四)、目的客戶定位綜述 97四、項(xiàng)目物業(yè)定位 98五、項(xiàng)目形象定位 99六、項(xiàng)目主推廣語 100七、項(xiàng)目案名建議 101第五部分物業(yè)發(fā)展建議 102一、項(xiàng)目規(guī)劃概要 103(一)、城南市場產(chǎn)品規(guī)劃概述 103(二)、項(xiàng)目規(guī)劃原則 106(三)、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 107二、整體規(guī)劃布局建議 109(一)、建筑群體組合 109(二)、各期地塊價(jià)值評估 112(三)、整體規(guī)劃布局建議 117(四)、產(chǎn)品品質(zhì)提高策略 121(五)、產(chǎn)品組合及經(jīng)濟(jì)測算 123(六)、戶型配比建議 129(七)、分期開發(fā)建議 135三、商業(yè)規(guī)劃建議 138四、戶型設(shè)計(jì)建議 143五、景觀設(shè)計(jì)建議 149(一)、整體原則 149(二)、園林風(fēng)格建議 150(三)、商業(yè)部分景觀規(guī)劃 151六、建筑及外立面風(fēng)格建議 153(一)、住宅部分建筑風(fēng)格 153(二)、商業(yè)部分建筑風(fēng)格 155七、道路與交通組織系統(tǒng) 157八、物業(yè)管理建議 160九、社區(qū)智能化建議 163(一)、安全防范系統(tǒng) 163(二)、管理系統(tǒng) 164(三)、家庭商務(wù)智能化 164

第一部分宏觀市場分析一、長沙市宏觀經(jīng)濟(jì)分析2023年長沙實(shí)現(xiàn)GDP1519.90億元,同比增長14.9%。在GDP中,第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值112.59億元,同比增長6.9%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值655.27億元,同比增長18.5%,工業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值469.28億元,同比增長17.0%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值752.04億元,同比增長13.0%。在GDP增幅中,第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)0.5、7.9、6.5個(gè)百分點(diǎn),三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的奉獻(xiàn)率分別為3.3%、52.8%、43.9%。三產(chǎn)業(yè)的比例為7.4:43.1:49.5,與上年同期相比較,一、三產(chǎn)業(yè)比重分別減少0.6、0.7個(gè)百分點(diǎn);二產(chǎn)業(yè)提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。圖1-1長沙2023年三大產(chǎn)業(yè)對比分析圖2023年城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān),居全國26個(gè)省會(huì)城市第7位、居中部地區(qū)第1位。

圖1-22023中部城市人均可支配收入對比分析圖圖1-32023-2023長沙居民可支配收入分析圖2023年長沙市3月止累計(jì)實(shí)現(xiàn)GDP376.62億元,與去年同期相比增長14.1%。5月止累計(jì)完畢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資350.44億元,與去年同期相比增長34.92%,增幅與去年同期相比回落1.80個(gè)百分點(diǎn)。5月止累計(jì)城市居民人均可支配收入為6431元,與去年同期相比增長11.5%,增幅回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)論:目前長沙市經(jīng)濟(jì)處在發(fā)展階段,經(jīng)濟(jì)增長速度較快,以第二產(chǎn)業(yè)為主,在中部地區(qū)處在領(lǐng)先。

2023年長沙市GDP同比增長14.9%,GDP增幅遠(yuǎn)大于8%,長沙市房地產(chǎn)處在快速發(fā)展期。4%-5%4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2023年長沙人均GDP超過了成都、南昌、西安等二線城市,但房價(jià)并不高,表白長沙房價(jià)仍有較大的上漲空間。二線城市武漢成都南昌西安長沙人均GDP(元)2693120457218661591723968商品房均價(jià)(元/㎡)38694085270730803030注:以上重要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來自《長沙市2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展記錄公報(bào)》。

二、長沙市房地產(chǎn)市場總體記錄分析1、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強(qiáng)勁,投資者普遍看好

圖1-42023-2023長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資額圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資額自2023年以來,以平均增長率為15.9%的速度連續(xù)增長。2023年完畢投資額256.35億元,與2023年33.02億元相比增長8倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資的強(qiáng)勁增長,特別是住宅市場的增長,表白投資者看好長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展,對進(jìn)入長沙房地產(chǎn)市場抱有較強(qiáng)的信心。房屋施工面積逐年呈快速增長趨勢,預(yù)示未來供應(yīng)量將連續(xù)增長

圖1-52023-2023長沙市房地產(chǎn)施工面積圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)施工面積逐年增長,2023年后呈現(xiàn)快速增長趨勢,2023年施工面積總量達(dá)成1913.57萬平方米,其中新開工面積779.54萬平米。但在目前住宅市場中,經(jīng)濟(jì)合用房所占比例還比較大,對長沙整體房地產(chǎn)市場化及價(jià)格的拉升起到了制約作用。近三年長沙市施工面積連續(xù)強(qiáng)勢增長顯示出長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮,同時(shí)預(yù)示著未來幾年長沙房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量將連續(xù)增長。

3、新開工面積逐年增長

圖1-62023-2023長沙市房地產(chǎn)新開工面積示意圖2023年全年新開商品房780萬平方米,為歷年房屋新開工面積之最,預(yù)示近1-2年為商品房集中放量年。

4、銷售量隨供應(yīng)量穩(wěn)步提高,需求趨于理性

圖1-72023-2023年長沙市房地產(chǎn)銷售面積示意圖2023年全年銷售商品房639.02萬平方米,比去年同期增長41.94%,其中預(yù)售商品房584.19萬平方米,相對2023年419.47萬平方米增長39.26%。預(yù)售住宅459.84萬平方米,相對2023年361.67萬平方米增長27.14%。

5、供銷兩旺,開發(fā)節(jié)奏放慢

圖1-82023-2023長沙市房地產(chǎn)施工、竣工、新開發(fā)和銷售面積示意圖對比上述數(shù)據(jù),施工及新開發(fā)面積穩(wěn)步提高,竣工面積趨于萎縮,供銷兩旺,表白市場開發(fā)節(jié)奏較慢,部分開發(fā)商放緩商品房開發(fā)節(jié)奏。

6、銷售價(jià)格穩(wěn)步提高,前景較為樂觀

圖1-91997-2023年長沙市房地產(chǎn)價(jià)格對比示意圖長沙市商品房銷售均價(jià)在2023年與2023年之間出現(xiàn)停滯不增。2023年后市場供求矛盾發(fā)生變化,導(dǎo)致2023年商品房銷售均價(jià)增長幅度較大,增長率達(dá)成23%;2023年上半年,商品房交易仍然保持了強(qiáng)勁上升的勢頭;2023年實(shí)現(xiàn)商品房銷售均價(jià)3022元/平方米,其中商品住宅銷售均價(jià)為2539元/平方米,分別同比增長10.4%和6.20%。其重要因素是土地開發(fā)成本、建材成本的上升,以及房屋建筑的人工費(fèi)用增長也推動(dòng)成本剛性增長。注:以上數(shù)據(jù)來源于長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局2023年1月14日公布的《2023年長沙市房地產(chǎn)市場情況通報(bào)》三、2023年1—11月份長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析1、供應(yīng)量增長,銷售放緩2023年1-11月,長沙市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售694.22萬㎡,同比上升37.74%;其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售615.56萬㎡,同比上升34.26%。同期全市商品房累計(jì)銷售601.13萬㎡,同比上升3.8%;其中住宅銷售543.19萬㎡,同比上升45.91%,占商品房銷售面積的比重為90.36%。對比批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)可以看出,目前長沙的商品房市場供應(yīng)量整體增幅較大,銷售量緩慢增長,導(dǎo)致今年以來商品房累計(jì)待售面積達(dá)93.09萬㎡,其中,商品住宅待售面積為72.37萬㎡。2、供銷比例拉大1-11月長沙市商品住宅累計(jì)供銷比為1.13:1(期間商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積:期間商品住宅銷售面積),商品住宅供銷比有所增大,特別是天心區(qū)、雨花區(qū),目前已超過25%的臨界點(diǎn),情況見下表:全市開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)1.130.881.681.251.130.712023年1—10月長沙全市及各區(qū)供銷對比表3、商品房均價(jià)小幅上漲(剔除單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)合用房)1-11月,長沙市商品房均價(jià)為2962元/㎡,同比上漲3.9%;其中,商品住宅平均售價(jià)為2658元/㎡,同比上漲11%;商品房非住宅平均售價(jià)為5369元/㎡,同比下降4.93%。1-11月典型住宅樓盤均價(jià)為2944元/㎡,與去年同期相比上漲了5.11%;11月份住宅樓盤均價(jià)為3113元/㎡,環(huán)比下跌1.21%。4、120-144平米區(qū)間供銷最大,大于144平米戶型相對旺銷從市場供應(yīng)套數(shù)來看,1-11月120-144㎡區(qū)間戶型所占比重仍然最大,為29.26%,對比1-10月下降1.64個(gè)百分點(diǎn);90㎡以下的戶型供應(yīng)占比為31.13%,對比1-10月增長2.94個(gè)百分點(diǎn);從實(shí)際銷售套數(shù)來看,120-144㎡區(qū)間戶型套數(shù)所占比例也是最大,為25.86%,基本與1-10月增長0.32個(gè)百分點(diǎn);90㎡以下的戶型銷售占比為28.46%,對比1-10月增長了0.08個(gè)百分點(diǎn)。如下圖所示。圖1-102023年1-11月份長沙市商品住宅供銷關(guān)系對比示意圖(注:以上數(shù)據(jù)來自長沙房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心)四、長沙房地產(chǎn)業(yè)2023年整體發(fā)展特性分析綜上分析,我司認(rèn)為長沙整體房地產(chǎn)市場具有以下幾個(gè)市場特性:特性一:大鱷搶灘,大盤并起,風(fēng)起云涌華潤、香港恒基、玫瑰園、碧桂園、和記黃埔、中信、天健、卓越、綠城、南都、南山、沙河、珠江、奧園、陽光100、北京當(dāng)代、東業(yè)等大牌地產(chǎn)商強(qiáng)勢進(jìn)駐長沙,其項(xiàng)目占地規(guī)?;旧隙荚?00畝以上。其中玫瑰園、碧桂園、沙河、當(dāng)代、中信、鵬基、東業(yè)等項(xiàng)目規(guī)模更達(dá)成1000畝以上。加上諸如長房、城建投資等長沙本土開發(fā)商的大型開發(fā)項(xiàng)目,長沙房地產(chǎn)市場未來將進(jìn)入大盤營銷時(shí)代。特性二:樓盤井噴上市、發(fā)展勢頭迅猛,競爭加劇根據(jù)長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局的記錄數(shù)據(jù),2023年商品房供應(yīng)約750-800萬平米,由于2023新開工項(xiàng)目較多,商品房施工量較大且多為大盤,且有部分開發(fā)商由于資金問題導(dǎo)致施工周期變長,導(dǎo)致一些項(xiàng)目集中上市,市場供應(yīng)量大幅度增長,競爭加劇。特性三:商品房價(jià)格仍將穩(wěn)中有升2023年,長沙市商品房的銷售均價(jià)初次突破3000元大關(guān),為每平方米3022元,同比上漲10.4%。其中商品住房銷售均價(jià)為2539元/平方米,同比增長6.20%。商品房消費(fèi)需求巨大,價(jià)格漲幅平穩(wěn)。同比2023年增長41.94%;成交金額169.79億元,比去年同期增長71.20%,增幅較大,增速加快。1-10月,長沙市商品房均價(jià)為2924元/㎡,同比上漲4.12%;其中,商品住宅平均售價(jià)為2619元/㎡,同比上漲10.75%;商品房非住宅平均售價(jià)為5366元/㎡,同比下降5.72%。1-10月住宅樓盤均價(jià)為2937元/㎡,與去年同期相比上漲了6.18%。特性四:新政頻出,但對長沙市場影響有限近期,國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控措施頻繁出臺(tái),如新的“國六條”,九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,表白國家調(diào)控力度加大,給房地產(chǎn)市場帶來不小的影響和沖擊。因長沙房地產(chǎn)市場仍處在發(fā)展初期,盡管新政出臺(tái)對市場短期形成一定影響,導(dǎo)致一段時(shí)間客戶觀望、開發(fā)商報(bào)批報(bào)建速度放緩,但整體上新政對長沙影響不大,長沙市場仍將處在平穩(wěn)上升階段。特性五:開發(fā)分散,缺少熱點(diǎn)集中區(qū)域長沙各區(qū)域都有開發(fā)熱點(diǎn),缺少熱點(diǎn)集中區(qū)域。芙蓉區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)重要集中在市區(qū)、人民東路片區(qū)和體育新城片區(qū),開福區(qū)重要集中在金鷹城片區(qū)、月湖公園周邊和區(qū)政府周邊,天心區(qū)集中在城南片區(qū),雨花區(qū)集中在雨花亭和東塘片區(qū),岳麓區(qū)則是全區(qū)開發(fā)。長沙客戶較傾向于就近置業(yè),所以開發(fā)的分散使得客戶也較為分散,無法形成規(guī)模炒熱市場。注;以上重要數(shù)據(jù)來自《長沙市房產(chǎn)信息中心》

五、長沙住宅市場各板塊及典型樓盤分析城北板塊城南板塊星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)城北板塊城南板塊星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)板塊麓谷板塊麓南板塊隨著長沙市房地產(chǎn)市場逐漸成熟,不管是開發(fā)商還是普通購房者都對未來的市場發(fā)展前景持一致看好的態(tài)度。隨著著開發(fā)量的逐漸增長,開發(fā)區(qū)域也在不斷擴(kuò)張。長沙的地產(chǎn)版圖格局中,傳統(tǒng)的城市中心區(qū)域,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)已成尾勢。但同時(shí),我們可以發(fā)現(xiàn)七個(gè)很明顯的板塊運(yùn)動(dòng)。未來長沙房地產(chǎn)將逐步形成以下七大板塊。根據(jù)長沙地區(qū)分布特性,可將其房地產(chǎn)市場分為以下七大板塊:城南板塊:湘江以東,南二環(huán)以南、萬家麗路以西,暮云鎮(zhèn)以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢;但板塊內(nèi)存在大量老的居住社區(qū),同時(shí),缺少優(yōu)勢景觀資源。城東板塊:長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍;隨著體育新城的建設(shè),板塊發(fā)展迅速,但由于道路交通系統(tǒng)不完善,區(qū)域內(nèi)經(jīng)常發(fā)生交通擁堵現(xiàn)象,且無優(yōu)勢景觀資源。麓谷板塊:岳麓大道以南,岳麓山以北,二環(huán)以西的區(qū)域,屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),大量的公司員工成為該區(qū)域的重要置業(yè)人群,該區(qū)域環(huán)境較好,但是配套設(shè)施較差。麓南板塊:岳麓山以南,湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富,生態(tài)環(huán)境好,各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。城北板塊:湘江以東,車站路以西,八一路、中山路以北的城市區(qū)域。是長沙未來城市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域,景觀資源較為豐富,但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房,使得區(qū)域形象較差,長沙市區(qū)居民對區(qū)域認(rèn)同度低。星沙板塊:東二環(huán)以東,三一九國道以北,以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ),大量的公司購買人群,但距離市區(qū)相對距離較遠(yuǎn),且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。金星大道沿線板塊:湘江以西,雷鋒大道以東,金星大道北段以南、銀杉路以北的區(qū)域;區(qū)域景觀資源較好,居住氛圍比較純粹,大盤云集且樓盤品質(zhì)都比較高,但區(qū)域生活配套設(shè)施目前缺少,交通不太便利,生活氛圍局限性。(二)、長沙各板塊分區(qū)分析1、【城南板塊】(見第二章“城南市場分析”)2、【城東板塊】:目前區(qū)域代表樓盤項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)住戶銷售進(jìn)度體育新城組團(tuán)綠城·桂花城1753312202301.45三房20-160多層景觀洋房5600,一般洋房4500,電梯小高層3800約1490戶一期在售,剩20%,二期預(yù)計(jì)明年6、7月開盤錦湘·國際星城5333338000002.19三房二廳130左右33005085戶一期已售完,二期在售中城麗景香山1500004000002.67三房、四房均價(jià)3800以上——一期已售二期在售美林景園680001600002.34三房-六房135-27832001000戶尾盤新城新世界1300畝272萬3-3.2——————前期定位階段芙蓉區(qū)政府組團(tuán)南都西街花園247畝2500001.37三房二廳130左右40001300戶二期已售七成,三期待定星城世家198畝1800001.4三房120一期已售95%,二期明年6-7月推都市晨光484319734.713.97一房一廳3780238戶售磬東方銀座6934553406.5一房34-453200550戶售完銀港水晶城140003500002.二房-三房59-803200756戶一期二批銷售中仁和·香堤雅境944001867002.33二房-四房,90-28031001188戶現(xiàn)房,售出約95%區(qū)域特性:本區(qū)域長沙市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域,隨著市政配套設(shè)施的不斷完善,大型開發(fā)商如綠城、南都、茂華集團(tuán)等進(jìn)駐,市場競爭劇烈;外來發(fā)展商的進(jìn)駐帶來了品質(zhì)上的提高,價(jià)格也一路走高,但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。戶型特點(diǎn):適于居家三房為主,每套面積基本在120平方米以上。價(jià)格特點(diǎn):銷售均價(jià)集中在3200~4300元/平方米之間,產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,價(jià)格差距重要體現(xiàn)在地段的好壞。區(qū)域發(fā)展特性:發(fā)展后勁局限性,“尚東區(qū)”概念炒作缺少政府支持;規(guī)劃相對混亂;價(jià)格上漲空間有限。

3、【麓谷板塊】區(qū)域目前代表樓盤項(xiàng)目名稱占地面積㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)住戶銷售進(jìn)度標(biāo)志麓谷坐標(biāo)32693703452.0一房—三房52-146精裝修4500左右,毛坯房3500264在售湘麓國際77715.61858102.39二房-四房80-150一期28001000多戶11月底一期二批推出加州陽光82畝約20萬3.05二房、三房70-120一期26001000多基本售完區(qū)域特性:環(huán)境優(yōu)越;土地存量多,目前區(qū)域環(huán)境較好,但是配套設(shè)施較差;區(qū)域位置:岳麓大道以南,岳麓山以北,二環(huán)以西的區(qū)域,屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),大量的公司員工成為該區(qū)域的重要置業(yè)人;戶型特點(diǎn):以居家型戶型為主;價(jià)格區(qū)間:均價(jià)在2023~3500元/平方米之間;區(qū)域發(fā)展特性:依托于麓谷科技園的發(fā)展。

4、【麓南板塊】:目前區(qū)域代表樓盤項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)住戶銷售進(jìn)度香格里·麓山別墅8671003519870.36獨(dú)立別墅331-337,聯(lián)排別墅220-270獨(dú)立5000聯(lián)排3500330二期在售陽光100658674120萬1.98三房兩廳31508000戶二期在售盤汀湘十里532800——0.55獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)260-465最低96萬一套373戶認(rèn)購中楓華府第22萬30萬1.5513棟小高層,17棟低層,54棟多層住宅——————區(qū)域位置:岳麓山以南,湘江以西的城市區(qū)域;區(qū)域特性:區(qū)域景觀資源豐富,生態(tài)環(huán)境好,各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者,土地存量大;戶型特點(diǎn):以居家型戶型為主;價(jià)格區(qū)間:均價(jià)在2800~3400元/平方米之間。

5、【城北板塊】:目前區(qū)域代表樓盤項(xiàng)目名稱占地(M2)建面(M2)容積率主力戶型(M2)均價(jià)(元/M2)住戶銷售進(jìn)度伍家?guī)X組團(tuán)順天北國風(fēng)光624521146392.18二房-四房,90-1522200782戶已售完恒鑫·瀾北灣1003141444271.87二房-四房二期在售珠江花城611639,一期:366681100000,一期:660021.8三房-四房,110-1403700——9月開盤順天黃金海岸766703000004三房:20-13,四房10月開盤四方坪組團(tuán)左岸春天980002100001.8三房-四房,114-16834001107戶三期在售水木軒500001700003.2二房-三房,90-20026001130戶4月份開盤,一期已售50%時(shí)代先鋒————6一房4827001000戶尾盤月湖——460000——一期獨(dú)體別墅、聯(lián)排、大三房、四房均價(jià)3800以上2926前期認(rèn)籌萬煦園93316.221870002.3120-19028001400戶三期在售區(qū)域特性:舊工業(yè)區(qū)形象,整個(gè)片區(qū)形象不佳,其板塊的樓盤推出量相對較小。但隨著城北城市改造和建設(shè)的提速,科教、人文、區(qū)域價(jià)值的潛力空間相對其它城區(qū)更大;戶型特點(diǎn):以居家型戶型為主;價(jià)格區(qū)間:均價(jià)在2600~3400元/平方米之間;區(qū)域發(fā)展特性:地價(jià)便宜;區(qū)域發(fā)展迅速改變區(qū)域形象,區(qū)域到目前長沙CBD的距離適中。6、【星沙板塊】:目前區(qū)域代表樓盤項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)住戶銷售進(jìn)度御景龍城1551051331820.8三房-四房133-148聯(lián)排起價(jià):2500獨(dú)立:160萬/套1070戶二期在售圣爵菲斯2250001730000.72二房-三把戲年華組團(tuán)美林水郡100001261001.26二房-四房90-152一期3200二期2800656戶二期在售星沙湘繡城——187000——120-19023001400戶——山水芙蓉——173000——二房-三售完威尼斯城1798200965500——獨(dú)立、聯(lián)排洋房88-1200獨(dú)立銷售均價(jià)5800,聯(lián)排4300,洋房32004292戶10月份開盤幸福里3102894310431.43二房-四房90-1772100(公寓)2700(別墅)1200戶在售區(qū)域特性:區(qū)域定位模糊,工業(yè)區(qū)形象,市場相對獨(dú)立、絕大部分項(xiàng)目客戶群基本局限于本區(qū)域內(nèi),發(fā)展空間有待提高;戶型特點(diǎn):以居家型戶型為主;價(jià)格區(qū)間:均價(jià)在2200~2800元/平方米之間;區(qū)域發(fā)展特性:工業(yè)區(qū)形象,空間有限,推盤量大,但區(qū)域客戶有限;工業(yè)區(qū)形象,交通配套等有待完善;7、【金星大道沿線板塊】:目前區(qū)域代表樓盤項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)住戶銷售進(jìn)度美林銀谷35571.61122043.6三房、四房3600,空中別墅4700住宅607國際公寓248戶一期銷售60%卓越蔚藍(lán)海岸37162850萬1.6三房120-140,四房140-190,TH200-240洋房3300-3500別墅52002500戶一期一批售完,二批明年入市瑪依拉山莊4395612萬2.38一房一廳36,二房二廳85-89,三房二廳110-129,四房二一期在售格林星城6萬20萬3三房二廳26801150戶一期銷售80%南山蘇迪亞諾500余畝32.6萬1.05洋房、別墅3500一期200多戶目前在建玫瑰園1000畝100萬1.6獨(dú)體別墅、小高層獨(dú)體別墅均價(jià)6500;住宅均價(jià)2900。一期32套獨(dú)體別墅;520套住宅。一期二批在售贊佳新城4662014萬2.2一房至五房2700元800多戶一期已售完區(qū)域特性:最晚開發(fā)板塊,目前玫瑰園、南山蘇迪亞諾等相繼進(jìn)入開發(fā)階段,片區(qū)基本無拆遷、且積聚大量品牌發(fā)展商、土地規(guī)模都較大、容積率普遍集中在1.0-1.6,未來會(huì)成為一個(gè)相對集中的中高檔居住區(qū),涉及星城組團(tuán)和市府組團(tuán)。戶型特點(diǎn):以別墅、花園洋房等高端產(chǎn)品為主主;價(jià)格區(qū)間:均價(jià)集中在3000~4000元/平方米之間;區(qū)域環(huán)境:景觀資源豐富,居住純粹;樓盤規(guī)模大,容積率低;區(qū)域發(fā)展特性:未來新興居住區(qū)——大盤云集,居住純粹;價(jià)格上漲空間較大;交通配套等有待完善。(三)、各大板塊綜合分析目前城東片區(qū)是長沙市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域,隨著市政配套設(shè)施的不斷完善,大型開發(fā)商如萬科、綠城等進(jìn)駐,在不久的將來必將在城東板塊形成劇烈的市場競爭格局,價(jià)格也一路走高,但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重;目前麓谷板塊屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),大量的公司員工成為該區(qū)域的重要置業(yè)人群,該區(qū)域環(huán)境較好,但是配套設(shè)施較差;目前麓南板塊因具有較豐富的自然條件和濃郁的人文環(huán)境,同時(shí)大量高校、科研、醫(yī)療單位中存在的潛在客戶,因而具有較好的發(fā)展空間;河西區(qū)域也是今年開盤量最大的一個(gè)區(qū)域;目前城北板塊由于是舊工業(yè)區(qū)形象,整個(gè)片區(qū)形象不佳,其板塊的樓盤推出量相對較小。但隨著城北城市改造和建設(shè)的提速,科教、人文、區(qū)域價(jià)值的潛力空間相對其它城區(qū)更大;星沙板塊市場相對獨(dú)立、絕大部分項(xiàng)目客戶群基本基本局限于本區(qū)域內(nèi),發(fā)展空間有限;金星大道沿線板塊是最晚開發(fā)板塊,目前玫瑰園、南山蘇迪亞諾等相繼進(jìn)入了開發(fā)階段,但因本片區(qū)基本無拆遷、且積聚大量品牌發(fā)展、規(guī)模都較大、容積率中在1.0-1.6,因此未來會(huì)成為一個(gè)相對集中的中高檔居住區(qū)。分析總結(jié):隨著長沙整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展,各項(xiàng)市政配套設(shè)施的完善,長沙的房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)入相對連續(xù)穩(wěn)定增長階段;長沙市居民對未來長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展持樂觀態(tài)度,購房消費(fèi)信心指數(shù)很強(qiáng);項(xiàng)目區(qū)域位置、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理、社區(qū)配套以及總價(jià)控制成為購房者關(guān)心的最為核心問題。六、房地產(chǎn)新政影響(一)、新政八大要點(diǎn)1、近期經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)目的即將公布。2、90平方米以下住房須占開發(fā)項(xiàng)目總面積七成以上。3、購房局限性5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅。4、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物。對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)公司,商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。5、6月1日起,個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%,對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。6、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型。7、土地閑置2年將被收回使用權(quán)。對開發(fā)建設(shè)面積局限性三分之一或已投資額局限性四分之一,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的,按閑置土地處置。8、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度,并合理擬定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。(二)、新政影響1、大戶型產(chǎn)品的空缺,中小戶型供應(yīng)增長市場反映將也許會(huì)是現(xiàn)有的大戶型產(chǎn)品、高端別墅類產(chǎn)品價(jià)格走高。而中小戶型產(chǎn)品、投資型產(chǎn)品增長,將會(huì)導(dǎo)致中小戶型銷售一定的市場壓力,最終形成整個(gè)市場上產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)不平衡。但政策又給出了長沙市場調(diào)整指標(biāo)的也許性。因此,具體還需觀測后續(xù)政策的出臺(tái),特別是長沙市本地政府的政策。2、對行業(yè)進(jìn)行重新洗牌:部分開發(fā)資金實(shí)力局限性的開發(fā)商會(huì)形成較大的壓力。對一些目前已經(jīng)拿到施工許可證的開發(fā)商,可以緩慢銷售,視市場情況緩步提高大戶型產(chǎn)品的價(jià)格。但對尚處在規(guī)劃中的項(xiàng)目,將是一個(gè)新的考驗(yàn)。3、導(dǎo)致購房者持觀望態(tài)度:購房者不會(huì)去刻意研究新政的核心意義和影響,但對客戶的心理影響會(huì)較大。4、凸顯中央與地方相關(guān)職能部門關(guān)系:新政策的出臺(tái),是多方利益的綜合博弈的結(jié)果,地方相關(guān)職能部門由于各自的利益和關(guān)系,將也許會(huì)形成發(fā)展商的競相公關(guān)從而達(dá)成自己的目的局面。5、直接影響市場成交量:現(xiàn)在房地產(chǎn)存在較多的炒家,二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅從2年時(shí)間延長到5年,目的是為了打擊短期炒家。但是在打擊短期炒家的同時(shí),將也許會(huì)影響到二手房的交易量,從而也也許會(huì)導(dǎo)致新房成交量的下降。6、“經(jīng)濟(jì)合用房”也許遭遇尷尬:長沙2023原計(jì)劃推出“經(jīng)濟(jì)合用房”50萬方,“新政”后在2023會(huì)增長推出,會(huì)進(jìn)一步增長長沙市場房地產(chǎn)銷售的壓力,但也極有也許出現(xiàn)上海批了經(jīng)濟(jì)合用房指標(biāo),但無發(fā)展商開發(fā),無客戶購買的現(xiàn)象。7、“大戶型”價(jià)格難控制:“大戶型”人為控制供應(yīng),會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求后的價(jià)格上漲,因此政府對價(jià)格控制的預(yù)期目的難以達(dá)成。(三)、新政后長沙市場整體走勢1、中小戶型市場:新政的影響對部分投資客有較大的影響。2、中大戶型市場目前長沙的中大戶型市場,受新政的利好影響,成交量基本保持正常狀態(tài),部分項(xiàng)目出現(xiàn)了上揚(yáng)的趨勢。目前市場上存在的中大戶型樓盤,如中江·國際花城,美林·銀谷等中大戶型樓盤,三房、四房紛紛漲價(jià),價(jià)格比新政前,有大幅度的提高,整體市場反映較正常,中大戶型價(jià)格略有上升趨勢。3、別墅市場目前長沙的別墅市場,受新政的利好影響,上門量、成交量基本保持正常狀況,目前別墅的整體市場形勢較好。但長沙的別墅用地存量較大,未來1年的投放量還不擬定,未來別墅市場的走勢尚有待觀望。目前市場上存在的別墅型樓盤,市內(nèi)別墅如水云間,運(yùn)用其稀缺性,價(jià)格由一期的3300元/㎡,到二期的4200元/㎡,目前三期的聯(lián)排已漲到5600元/㎡,銷售情況仍然較好。郊區(qū)別墅如星語林·汀香十里、比華利山等郊區(qū)別墅樓盤,紛紛放緩銷售節(jié)奏,價(jià)格相對新政前,有一定幅度的上漲。4、二手房市場目前市場上存在的幾個(gè)較大的二手房運(yùn)營商,如長房·置業(yè)通、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、湖南建安房屋等反映,目前由于新政對二手房轉(zhuǎn)讓征收較大營業(yè)稅,二手房市場受大較大的沖擊,上門量和成交量明顯下滑。目前市場上有一部分二手房炒家,因新政因素影響而退出。5、廉租房、經(jīng)濟(jì)合用房市場目前長沙的廉租房、經(jīng)濟(jì)合用房市場,雖然受新政的影響,但短期不會(huì)有明顯的市場表現(xiàn)。其影響結(jié)果要在1—2年后呈現(xiàn)長沙2023原計(jì)劃推出“經(jīng)濟(jì)合用房”50萬方,“新政”后會(huì)增長推出,會(huì)增長住宅市場的銷售壓力,價(jià)格擬定在1300元/㎡。未來2年內(nèi)經(jīng)濟(jì)合用房、廉租房須報(bào)國家建委審批。綜述1、新政出臺(tái),買、賣雙方均持觀望態(tài)勢,一方面,部分消費(fèi)者更期待市場價(jià)格隨套型面積的控規(guī)而價(jià)格有所減少。一方面,開發(fā)商對突如其來的新政把握不準(zhǔn),或持觀望心理,或小部分放量試水。2、隨著新政進(jìn)一步貫徹,價(jià)格的上漲,未來市場主力戶型必將以緊湊型方向發(fā)展,在總價(jià)一定的基礎(chǔ)上,有助于拔高產(chǎn)品單價(jià)。七、長沙房地產(chǎn)2023年發(fā)展趨勢1、產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)長沙城市發(fā)展規(guī)劃,考慮人口、居住水平增長因素,在未來數(shù)年時(shí)間內(nèi)長沙市住宅消費(fèi)需求將連續(xù)上漲,2023年拉動(dòng)內(nèi)需將成為刺激經(jīng)濟(jì)增長的重要手段,房產(chǎn)、汽車等大宗消費(fèi)應(yīng)受到鼓勵(lì),同時(shí)在供應(yīng)量大增的形勢下,不斷創(chuàng)新、升級(jí)的產(chǎn)品和營銷手法,也將不斷刺激消費(fèi)市場,考慮到政府政策影響,長沙定向開發(fā)量和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房將適當(dāng)增長,預(yù)計(jì)2023年長沙商品房消費(fèi)量比2023年將略有下降。2023年供應(yīng)量將在700-800萬平米以上,需求量在600萬平方米以上。2、價(jià)格趨勢預(yù)測2023年長沙商品房價(jià)格仍將穩(wěn)中有升,保持10%左右的漲幅。受國家土地緊縮政策影響,2023年房地產(chǎn)投資增長將繼續(xù)放慢,住宅開發(fā)仍是房地產(chǎn)市場主旋律。房地產(chǎn)價(jià)格處在上漲通道的重要因素是土地從緊政策使土地單位成本繼續(xù)提高;商品房住宅項(xiàng)目的品質(zhì)將因競爭得到進(jìn)一步提高;供過于求,劇烈的競爭導(dǎo)致項(xiàng)目營銷成本的增長,并轉(zhuǎn)嫁到項(xiàng)目單位成本上。3、公司消長預(yù)測從開發(fā)商構(gòu)成變化看,近兩年大量的外地資本涌入長沙房地產(chǎn)市場,其中重要分為兩類,一類是以京粵等國內(nèi)知名公司為代表的成熟開發(fā)公司;另一類是以江浙地區(qū)民間資本為代表的新興公司,在長三角房產(chǎn)發(fā)揮空間受到限制后,長沙成為他們關(guān)注的重要目的。外來資本的進(jìn)入對長沙房地產(chǎn)市場帶來了積極的一面,但也導(dǎo)致了競爭格局更加劇烈。與此同時(shí)隨著房地產(chǎn)融資渠道的多樣化,相稱一部分擁有積累資本的本土房產(chǎn)行業(yè)以外的公司也積極尋求進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場。因此此后兩年將不斷涌現(xiàn)出新的具有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)本土公司,但也有一部分房地產(chǎn)公司因缺少資金和土地,會(huì)沒有任何實(shí)質(zhì)開發(fā),只保存一個(gè)空殼。長沙未來幾年的房地產(chǎn)市場相對看好,但競爭層面也將從項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司、從品質(zhì)上升到資本和服務(wù)。長沙目前還沒有一家開發(fā)公司可以占到市場年銷售5%以上份額,未來的競爭會(huì)更劇烈,市場份額將向有實(shí)力的品牌集中,一些實(shí)力較弱的公司將退出市場,本地市場的開發(fā)龍頭公司將在這幾年的競爭中產(chǎn)生。4、競爭機(jī)會(huì)點(diǎn):(1)同層次的競爭將使?fàn)I銷白熱化,催生營銷方式的變革及戰(zhàn)略升級(jí),個(gè)性產(chǎn)品、消費(fèi)細(xì)分的產(chǎn)品逐步呈現(xiàn)。(2)70年代人群開始成為置業(yè)主體,消費(fèi)心理、消費(fèi)模式將出現(xiàn)新的變化,對房地產(chǎn)營銷理念提出新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。(3)隨著城市中心交通擁擠限度的加劇,地段論將會(huì)有新的注解,空間論將被時(shí)間論取代。(4)在政策鼓勵(lì)下以及瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)的現(xiàn)實(shí)情況,中檔商品房的開發(fā)將增多。(5)外地公司進(jìn)入長沙的勢頭將減弱,本地行外公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)者增多,一部分實(shí)力稍差公司將出現(xiàn)經(jīng)營困難。

第二部分城南房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域介紹(一)、定義城南從上個(gè)世紀(jì)五十年代的“毛澤東城”,到1982年的“綜合經(jīng)濟(jì)中心”,到1998年省委、省政府明確“按照交通同環(huán)、電力同網(wǎng)、金融同城、信息同享、環(huán)境同治的規(guī)定,長株潭一體化進(jìn)入啟動(dòng)階段”,到進(jìn)入21世紀(jì)后長沙芙蓉南路的修筑(現(xiàn)長沙大道)、韶山路的拓改、省政府的整體南遷、天心生態(tài)新城的打造、湘江風(fēng)光帶的延伸,到如今三市輕軌方案的基本擬定、三市公交車開通、長沙建設(shè)長沙大道與湘潭對接,湘潭改造韶山大道、板塘大道與長沙對接等等,長株潭三市一系列的互動(dòng)無不可鑒“融城之夢”,在歷經(jīng)曲折崎嶇之后日臻清楚化的藍(lán)圖,并體現(xiàn)出一種“加速度”的力量。1、

城南在長沙的位置城南在長沙市中心區(qū)正南方,湘江上游東岸。行政區(qū)劃屬于天心區(qū)和雨花區(qū)共有,地勢比較平緩,交通網(wǎng)絡(luò)非常便利,重要干道是芙蓉南路和韶山南路,南北貫通新老城區(qū),特別省政府南遷,使城南成為名副其實(shí)的長沙新中心和中央政務(wù)區(qū)(CPD)。2、城南劃分城南有兩種概念,一是按照長沙區(qū)域方位,以南二環(huán)以南、湘江以東、萬家麗路以西、大托鎮(zhèn)和南三環(huán)綠化帶以北之間,跨越天心區(qū)和雨花區(qū)兩個(gè)行政區(qū)域,稱為大城南;另一種解釋是小城南,又稱“天心生態(tài)新城”,是友誼路以南、書院路以東、韶山路以西區(qū)域,規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及新開鋪辦事處的石人沖、新天村、青園、桂花坪辦事處,大托鎮(zhèn)的披塘村、先鋒村、黑石村、九峰村等范圍。(備注:本報(bào)告分析范圍為大城南。)(二)、區(qū)域特性1、人文城南:圍繞民政學(xué)院、鐵道學(xué)院、林學(xué)院、女子大學(xué)、廣播電視大學(xué)、經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院及未來的理工大學(xué)新校區(qū)而繁榮的高校型文化;以其三館一廳為核心的市民文化中心。蔡家沖路文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸,蔡家沖路是新城東西方向的一條城市主干道,在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以省會(huì)展中心、省地質(zhì)博物館、省青少年活動(dòng)中心為窗口,以圖書、出版、信息為龍頭,沿大道兩廂布置文化產(chǎn)業(yè)園。

2、生態(tài)城南:城南區(qū)傍湘江長約17公里,與岳麓山、桔子洲隔江相望,與暮云天然綠色屏障互相映襯,人口密度低,具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和人文地理環(huán)境,是構(gòu)筑生態(tài)城的抱負(fù)之地。3、市政配套:隨著省府及天心區(qū)政府區(qū)治四周省地質(zhì)博物館、省青少年活動(dòng)中心、省群眾文化藝術(shù)館、文化廣場、體育公園、綠化公園、配套的附屬醫(yī)院、全日制學(xué)校等省市重大項(xiàng)目日趨竣工。4、交通網(wǎng)絡(luò):“五縱七橫”骨干路網(wǎng)格局的基本形成。五縱:長沙大道、湘江大道、新姚路、韶山路、書院路;七橫:二環(huán)線、友誼路、韶洲路、蔡家沖路、杉木沖路、三環(huán)線、披塘路;五縱七橫的網(wǎng)絡(luò)格局與長株潭三市Y型市際輕軌鐵路和湘江航運(yùn)共同構(gòu)筑四通八達(dá)的水陸交通體系。

(三)、區(qū)域未來規(guī)劃與城市定位2023年初隨著長株潭經(jīng)濟(jì)一體化和湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)行,天心區(qū)明確提出將南部新城區(qū)建成生態(tài)城的構(gòu)想并確立了“一心、兩軸、三園區(qū)”的區(qū)域布局思緒。根據(jù)長沙市政府規(guī)劃,新城南城市未來發(fā)展的目的是“五區(qū)興市”:行政文化區(qū)——以省政府機(jī)關(guān)大院及一些省市級(jí)行政單位的興建為契機(jī),建設(shè)省會(huì)新政治文化中心;中心商務(wù)區(qū)——依托省會(huì)行政文化中心人流、信息、資金的集聚優(yōu)勢,立足于行政辦公、商務(wù)活動(dòng)和高等院校需要,以長沙大道和蔡家沖路為主軸,大力發(fā)展金融、證券、廣告及中介服務(wù)業(yè),積極哺育科研、文化產(chǎn)業(yè),拓展現(xiàn)代物業(yè)管理業(yè),使省府周邊地區(qū)發(fā)展成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代化中心商務(wù)區(qū)。環(huán)保工業(yè)區(qū)——湖南天心環(huán)保工業(yè)園以名牌服飾工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和環(huán)保工業(yè)為主體,規(guī)劃構(gòu)建“一心四區(qū)”的園區(qū)功能結(jié)構(gòu):“一心”即長沙大道與環(huán)保大道交匯的園區(qū)管理服務(wù)中心,“四區(qū)”即名牌服飾產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)??萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)、休閑娛樂區(qū)和崇高住宅區(qū),充足發(fā)揮園區(qū)的輻射效應(yīng),帶動(dòng)韶山南路工業(yè)產(chǎn)品展銷業(yè)和周邊配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展。旅游休閑區(qū)和生態(tài)居住區(qū)——按照湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的規(guī)劃,在沿江區(qū)域發(fā)明自然景觀和人文景觀相結(jié)合的旅游休閑產(chǎn)業(yè)和最佳的人居環(huán)境。

在5到2023內(nèi),新城南將建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、區(qū)域布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)實(shí)力一流的現(xiàn)代化生態(tài)型城區(qū),成為全省的政治文化中心,信息、金融、醫(yī)藥、高科技農(nóng)業(yè)等新型產(chǎn)業(yè)成為這里的主流,根植于生態(tài)的旅游、文化、休閑娛樂等第三產(chǎn)業(yè)也將形成氣候。

同時(shí)區(qū)域山林水體保持完好,生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)美,在此打造代表省會(huì)長沙21世紀(jì)新形象的生態(tài)示范城最為合適。

二、城南房地產(chǎn)市場分析(一)、長株潭一體化給區(qū)域樓市帶來的利好第一,增長作用的強(qiáng)化。房地產(chǎn)支撐地位將進(jìn)一步提高。2023年長株潭完畢了房地產(chǎn)投資305億,占全省的68%,占長株潭固定資產(chǎn)投資的25%,假如綜合考慮建筑、建材、金融、家居等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng),房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長的重要力量,目前我國房地產(chǎn)業(yè)增長值占所有經(jīng)濟(jì)總量的比重是5.5%,上海8.3%,發(fā)達(dá)國家高于10%,而我省發(fā)展水平最高的長沙目前是3.8%,長沙是3.1%,支撐的作用有待加強(qiáng)。

第二、長株潭城市化進(jìn)程的加快。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間將進(jìn)一步拓展,從2023年至2023年長株潭城市化率從40.3%提高到48%,“十一五”長株潭城市化率將達(dá)成7%以上,長沙人口達(dá)成500萬,建筑面積達(dá)成500平方公里,依據(jù)高速度建立的路網(wǎng),將有更多的城市居民,有越來越多的小城鄉(xiāng)居民進(jìn)入城市居民的群體。

第三,居民收入快速增長,房地產(chǎn)業(yè)的有效需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的快速提高,城市居民改善住房,投資興業(yè)的需求更加旺盛,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有足夠的市場條件。

第四,經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。有專家測算,房地產(chǎn)業(yè)每投入100元可發(fā)明相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求200元左右,商品房每銷售100元可帶動(dòng)其他商品銷售140元,長株潭的繁榮將造就健康興旺的房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又進(jìn)一步從經(jīng)濟(jì)增長、結(jié)構(gòu)升級(jí)形成良性循環(huán)。(二)、目前城南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀根據(jù)目前城南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,目前區(qū)域樓市分為“芙蓉路南省府區(qū)域”、“紅星商圈”、“韶山路沿線”、“融城組團(tuán)”四大板塊。紅星紅星商圈省政府區(qū)域韶山路沿線融城組團(tuán)區(qū)域樓市板塊分布示意圖(三)、區(qū)域樓市各板塊特性分析1、【芙蓉路南省政府組團(tuán)】目前區(qū)域代表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)住戶銷售進(jìn)度芙蓉南路省府組團(tuán)長沙奧林匹克花園3500005600001.99三房130、四房150北京公館均價(jià)42002810戶北京公館BOBO天下城476192023004.2三房90-1303500800戶在售申奧·美域675191368002.49三-四一期售完,二期預(yù)定檸檬麗都1071681894631.81三-四房102-137一期2700二期30001408戶二期銷售中湘府東苑432681700003.2三房二廳120—130待定452戶預(yù)計(jì)2023.4-5月開盤新城國際公館936002340002.5三房二廳110-160預(yù)計(jì)3000以上1500戶年終開盤天城泰祥苑29000900003.09三房1402800525戶在售生活藝術(shù)城665351690002.54一房約60,二房90-100,三房113-1243000-3200736戶202312月初開盤銷售博林金谷348畝600000一期2.580-130左右————2023推出區(qū)域特性:

芙蓉南路沿線由于受長株潭三市融城概念的直接影響、省政府南遷的推動(dòng)、天心生態(tài)新城規(guī)劃的支撐,大盤整體價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中上揚(yáng)的態(tài)勢,但是由于規(guī)劃配套建設(shè)速度滯緩,大量單位定向開發(fā)項(xiàng)目的沖擊,以及城建置換土地的延緩開發(fā),本片區(qū)出現(xiàn)了分散開發(fā)現(xiàn)狀和價(jià)格呈“U”型分布特性,即形成省府周邊地帶、青園賓館周邊地帶、鐵道學(xué)院周邊地帶的三個(gè)局部熱點(diǎn)區(qū)域。住宅類型:多層、小高層為主,容積率較高;樓盤規(guī)模:較大,建筑面積集中在100000~202300平方米;戶型:樓盤數(shù)量較多,戶型種類豐富,以三房和四房為主;價(jià)格:均價(jià)集中在2800~3500元/平方米之間,受省府南移、天心生態(tài)城發(fā)展等影響,片區(qū)價(jià)格穩(wěn)步上升;樓盤品質(zhì):樓盤品質(zhì)較高,在戶型、園林等方面均有一定創(chuàng)新。品牌知名度、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新是提高價(jià)格的重要手段,如奧園、BOBO天下城的品牌知名度和產(chǎn)品創(chuàng)新,均對市場形成比較大的沖擊力。2、【韶山路沿線組團(tuán)】目前區(qū)域代表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)住戶銷售進(jìn)度韶山路沿線組團(tuán)上海城1586743500001.96三房115-127m2,四房140三期均價(jià)31002023戶尾盤金鳳灘家園30畝610872.99兩房88-100,三房120-1303200382戶尾盤南國嘉8四房兩廳3200316戶在售恒盛世家142畝18萬2.78三房、四房122-1553300118612.3開盤,一期在售區(qū)域特性:區(qū)域整體規(guī)劃相對比較亂,新舊城區(qū)交織,商業(yè)和住宅混雜;住宅類型:多層、小高層為主,容積率普遍偏高;樓盤規(guī)模:大小不等,建筑面積重要分布在100000~300000平方米;戶型:樓盤數(shù)量較多,戶型種類豐富,以三房和四房為主;價(jià)格:均價(jià)集中在3000——3300元/平方米之間,整體價(jià)格漲勢平穩(wěn)。3、【融城組團(tuán)】目前區(qū)域代表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱占地(㎡)建面(㎡)容積率主力戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)住戶銷售進(jìn)度融城組團(tuán)比華利山10005001350001.3一期獨(dú)棟別墅417,雙拼別墅300套聯(lián)排3400,雙拼4500,獨(dú)棟5800一期268戶銷售中保利閬峰云墅583畝20萬0.5-0.6從300-500多平方米不等均價(jià)6000以上一期97棟獨(dú)立別墅,——已入市橘郡2023畝900000平方米0.65-0.7——————未入市中信新城145萬232萬m1.6一期20萬平米——一期住宅60000平米2023年年終區(qū)域特性:未來融城核心區(qū)域,整體規(guī)劃超前,交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),環(huán)境優(yōu)越,品牌開發(fā)商和大盤云集,生活配套設(shè)施缺少,人氣局限性;住宅類型:以別墅、花園洋房等高端產(chǎn)品為主,容積率低,中信新城集商務(wù)/住宅/辦公于一體,是非常有代表性的綜合型物業(yè);樓盤規(guī)模:規(guī)模一般較大,建筑面積多為1000000左右平方米的超級(jí)大盤,中信新城更是規(guī)模達(dá)成200多萬平方米之巨;戶型:以聯(lián)排別墅、花園洋房為主,少量的多層及小高層;中信新城則涉及公寓、寫字樓、城市廣場等物業(yè)形態(tài);價(jià)格:由于產(chǎn)品的普遍高端性,片區(qū)整體價(jià)格相對教高,均價(jià)預(yù)計(jì)在3500元/平方米以上,并將連續(xù)平穩(wěn)上升。4、【紅旗商圈組團(tuán)】各類名稱總店數(shù)(家)總面積(m2)均每戶面積(m2)典型項(xiàng)目生活超市3150005000步步高超市、金沙超市家電超市320232166通城電器專業(yè)市場528000056000紅星國際物流中心(由日用商品批發(fā)市場及綠色食品市場組成,涉及電動(dòng)車城、漁具城、體育用品市場、燈飾城)紅星大市場:(涉及太陽能批發(fā)城、紅星糖酒批發(fā)城、紅星通訊器材批發(fā)城、紅星家用電器批發(fā)城、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場)紅星建材市場、蓮湖汽配市場、紅星花卉市場綜合百貨34850016166紅星商業(yè)廣場、洞井商貿(mào)城、漣源百貨服裝百貨220231000合家旺服飾百貨、紅星服飾廣場區(qū)域各類商業(yè)項(xiàng)目名稱位置項(xiàng)目簡介商業(yè)面積開業(yè)時(shí)間融城國際紅星步步高西面總占地37.6畝,總建面積122640平米,由五星級(jí)酒店、專業(yè)寫字樓、五星級(jí)酒店公寓、行政公館組成。目前開始招商,重要針對品牌餐飲、國際知名連鎖公司、銀行、影院、酒吧、KTV、咖啡、健身等。產(chǎn)權(quán)式酒店銷售方式:標(biāo)準(zhǔn)間538間對外銷售,十年后必須回購,十年之間給客戶固定回報(bào)率8-9%。未定長沙奧林匹克花園湘府中路總占地516畝,總建筑面積,其中商業(yè)預(yù)留地塊面積126畝,商業(yè)總建筑面積83000平米以上,其中運(yùn)動(dòng)MALL有13000平米。商業(yè)由:運(yùn)動(dòng)MALL、酒店、寫字樓三大部分組成。建積83000平米未定標(biāo)志商務(wù)中心青園前路以西、迎新路以南由一棟16層五星級(jí)賓館和辦公樓綜合體(A座)、一棟3層商業(yè)樓(B座)、一棟18層公寓(C座)以及一棟18層辦公樓(D座)組成。總用地面積為35畝,總建筑面積為82559平方米。未定區(qū)域住宅商業(yè)區(qū)域位置:紅星商圈是指位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周。周邊有農(nóng)業(yè)博覽交易中心展館;可容納5400多戶公司和經(jīng)營戶、配套齊全的現(xiàn)代國際物流中心;由12個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場構(gòu)成的基礎(chǔ)市場群。并建有建材、家電、電器、糖酒、百貨等大型市場和商場,整個(gè)商業(yè)購物場合占地3000多畝。目前區(qū)域商業(yè)特性:1)、目前紅星商圈集中了多種專一業(yè)態(tài)市場以及各種會(huì)展的召開,該區(qū)域聚集了相稱一批人氣.但是由于受區(qū)域整體市場消費(fèi)水平以及消費(fèi)意識(shí)限制,商業(yè)氛圍不夠成熟,業(yè)態(tài)單一,消費(fèi)場合檔次不高。目前許多專業(yè)市場難以維濟(jì),部分商家經(jīng)營回報(bào)率低。2)、一些專業(yè)市場采用免租幾個(gè)月甚至幾年的招商政策,希望慢慢培養(yǎng)人氣,再圖發(fā)展,由于免租使許多商家在此租下商鋪,但由生意過于清淡并不開門營業(yè),情況最為明顯的是綠色食品城、燈飾城、體育用品城等。據(jù)調(diào)查,商家普遍對現(xiàn)狀不滿意,但看好紅星區(qū)域的發(fā)展前景,因此大多先買下或租下商鋪,等待時(shí)機(jī)。3)、紅星商圈推動(dòng)珠三角、長三角、武漢城市群三大經(jīng)濟(jì)圈中間新生經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體的形成,具有舉足輕重的作用。不僅是長沙市新城區(qū)的商業(yè)中心,同時(shí)也是長株潭三市的商業(yè)中心。紅星商圈的作用是能最有效地聚集長株潭的商業(yè)、物流、金融、信息和政治、文化、社會(huì)等資源,打造長株潭三市整體核心競爭力。區(qū)域未來商業(yè)價(jià)值:項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目成片開發(fā),中高檔消費(fèi)需求相對茂盛,社區(qū)店難以滿足日益增多的人群消費(fèi)需要;中央政務(wù)區(qū),大長沙發(fā)展方向,城南的發(fā)展,置業(yè)投資意識(shí)已普遍建立,卻止步觀望于不成熟的配套;其他純住宅項(xiàng)目開發(fā)商無意進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)開發(fā),紅星商圈內(nèi)商業(yè)核心尚未形成,城南新建社區(qū)零落的商業(yè)配套難成氣候,給商業(yè)市場的整合發(fā)展較大的空間。三、項(xiàng)目面臨的競爭分析(一)、區(qū)域外競爭威脅分析與城南的同步發(fā)展的相鄰幾個(gè)區(qū)域有體育新城板塊、麓南板塊、雨花南板塊,其中體育新城的高速交通、體育場館、毗鄰機(jī)場等配套對城南形成較大的競爭,麓南板塊的教育配套、天然生態(tài)林木對城南的居住概念形成威脅,而雨花南的融城區(qū)位、天際嶺國家森林公園等硬件對城南具有產(chǎn)品替代性風(fēng)險(xiǎn)。目前以上三個(gè)區(qū)域典型項(xiàng)目涉及:1、

體育新城:桂花城、融科第一城、茂華項(xiàng)目、花中城、中城麗景香山等,總建筑面積超過150萬平方米,對城南普通中高層住宅項(xiàng)目具有極強(qiáng)的品牌和規(guī)模競爭力。2、

麓南板塊:麓山別墅、汀香十里、楚盛名城、陽光100等,總建筑面積超過200萬平方米,對于城南別墅項(xiàng)目具有極大殺傷力。3、

雨花南板塊:泰禹家園、山水城市風(fēng)景、美洲故事等,總建筑面積接近100萬平方米,相比城南省府周邊的高檔樓盤具有較大的價(jià)格優(yōu)勢。

(二)、區(qū)域內(nèi)樓市競爭現(xiàn)狀(重要從價(jià)格、產(chǎn)品、客戶三方面分析,區(qū)域內(nèi)代表性樓盤見本章第二節(jié))1、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析1)、項(xiàng)目類別分析在城南上市和即將上市的項(xiàng)目中,住宅項(xiàng)目占據(jù)較大分額,綜合類和純商業(yè)項(xiàng)目比較少,特別是紅星片區(qū)和井灣子片區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目和綜合項(xiàng)目比較稀缺,這和本片區(qū)專業(yè)大市場分布密度較大和中高檔住宅項(xiàng)目缺少不無關(guān)系。

城南商業(yè)和商務(wù)項(xiàng)目比重比較小,韶山路重要是橙子498和紅星專業(yè)市場,芙蓉路重要是新芙蓉家具廣場(已經(jīng)開業(yè))和BOBO天下城綜合性商業(yè),密度較小的重要因素是住宅規(guī)?;谛纬芍?,商業(yè)需要進(jìn)一步關(guān)注和跟進(jìn)。2)、產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)分析:目前在售的城南住宅項(xiàng)目重要產(chǎn)品線(面積和戶型)分布,如下表所示:面積(㎡)項(xiàng)

目<5050-6060-8080-9595-110110-140140-200>200(1*1)(2*1/2)(3*1/2)(4*2)5/復(fù)奧

園7988-94125-150146-158南國嘉苑98165復(fù)檸檬麗都5580-96116-128165申奧美域85125-143160170富景園90120-134152恒盛世家金鳳灘88-93119-139161159/177泰祥苑4887-94121-137159湘府東苑84120/130272復(fù)金鳳灘家園4093161滿庭芳87134152生活藝術(shù)城他

城3090BOBO天下城40547790-107138比華利山>230如上圖所示,城南目前在售的住宅項(xiàng)目住宅建筑面積重要集中在110-140之間的三房,兩房面積重要集中在80-95之間,而80以下和200以上的住宅相對供應(yīng)量較少。2、客戶分析按照就近購買的原則,城南項(xiàng)目的客戶群重要來自本區(qū)域自然村、大中專院校、公司、科研院所、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)等,另一方面來自周邊地區(qū),兩者比例為7-8/2-3。根據(jù)調(diào)查,城南和南二環(huán)附近范圍內(nèi)目前重要單位見下表所示:分

類概

況收入分析住房需求自然村、街道辦新開鋪街道辦、青園街道辦、桂花坪街道辦、大托鎮(zhèn)管轄,涉及5個(gè)自然村重要靠征地補(bǔ)償、村企分紅、作生意來源以安頓社區(qū)為主,少數(shù)有商品房大中專學(xué)校鐵道學(xué)院、電大、林院、經(jīng)管學(xué)院、中醫(yī)學(xué)院、女子大學(xué)等公立學(xué)校教師收入差距大,私立學(xué)校教師普遍收入較高。大多居住在教師公寓,有購買商品房需求。大型公司長沙機(jī)床廠、中聯(lián)重科、水泵廠、鋁廠、紅星家具批發(fā)市場、建材交易市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場等效益較好的中聯(lián)收入普遍較高,交易市場的老板收入較高,其他公司收入一般。單位住宅和租住房滿足不了需求,大多有購買商品房意愿??蒲性核聵I(yè)單位晨報(bào)社、48研究所、微生物研究所、地質(zhì)勘察院等普通員工收入一般,中高層收入較高。以單位住宅為主,有購房動(dòng)機(jī)。政府機(jī)關(guān)省政府、天心區(qū)政府普遍收入較高,非貨幣福利收入比重較大。大多住在市區(qū),隨著辦公系統(tǒng)南遷,將考慮居住城南。(規(guī)劃有大片公務(wù)員社區(qū))醫(yī)

院長沙市中心醫(yī)院、湖南省腦科醫(yī)院、長沙市第二人民醫(yī)院、省醫(yī)療中心此群體收入普遍較高,特別是專家級(jí)別單位住房滿足不了需求,購房意愿強(qiáng)。1)、城南項(xiàng)目的客戶具有以下共同特點(diǎn):對城南地理環(huán)境熟悉,關(guān)注區(qū)域建設(shè)進(jìn)度,認(rèn)同區(qū)域發(fā)展前景;在城南或者芙蓉中路和韶山中路沿線上班,重要交通工具為公交車;受到婚年刺激,初次置業(yè)群體將大增,年齡段年輕化趨勢明顯;對項(xiàng)目配套比較關(guān)注,特別是商業(yè)配套和幼兒園。2)、城南新增客戶群體特性分析其中2023年到2023年,長沙平均每年新增人口10萬人,城區(qū)新增8萬人口,新增人口成為購房客戶群之一。根據(jù)分析,城南新客戶來源涉及以下幾方面??蛻纛愋椭匾匦灾脴I(yè)動(dòng)機(jī)株州湘潭公司主和生意人多本地人,往返于三市之間,經(jīng)營零售、批發(fā)、貿(mào)易者居多,年齡在30-50歲之間,通過原始積累期,三代同堂。有2套住宅,住宅置換動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈,看中城南區(qū)位和前景,有購置3-5房高檔社區(qū)自住打算。長株潭外出打工一族在廣東、上海、北京打工數(shù)年,30-40歲,有積蓄,愈回家鄉(xiāng)發(fā)展,首選長沙創(chuàng)業(yè)和置業(yè)。在長沙創(chuàng)業(yè),初次置業(yè),選擇城南,選擇2-3房,離家更近。政府、公司、事業(yè)單位退休干部家鄉(xiāng)在株州或湘潭,在三市政府等機(jī)關(guān)工作期滿,子孫滿堂,各有成就,積蓄頗豐,尋求晚年居住佳地。城南規(guī)劃好,地緣熟悉,靠近原單位和老朋友老下級(jí)和老家,心理安全感強(qiáng)。選擇管理好、配套好的社區(qū),意向?yàn)?-3房。外地投資客熟悉長沙和長株潭融城政策,在長沙有數(shù)年地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn),對新城發(fā)展充滿自信,多江浙人和廣東人。住宅長線投資,商業(yè)和辦公樓自用和投資轉(zhuǎn)賣結(jié)合。3、價(jià)值和價(jià)格分析1)、城南項(xiàng)目價(jià)值研究產(chǎn)品價(jià)值直接決定其價(jià)格現(xiàn)狀,而項(xiàng)目整體品質(zhì)決定其價(jià)值高下,特別是以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目創(chuàng)新,是決定項(xiàng)目價(jià)值和價(jià)格的源動(dòng)力。下面就從品牌、文化、規(guī)劃、戶型、配套、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力等方面對城南項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行數(shù)據(jù)剖析。項(xiàng)目地段規(guī)劃戶型配套質(zhì)量文化物業(yè)開發(fā)商總評奧

園454435444.125泰祥苑433331233.5藝術(shù)城34333333.14富景園34334133恒盛世家44333133滿庭芳442242232.8繽紛四季43323132.7中建桂苑34424343.4檸檬麗都444222232.8申奧美域444232233天下城434344233.3南國嘉苑33323132.5金鳳灘43333132.8他

城43433133詮

釋交通\純粹\污染實(shí)用性審美性前瞻\創(chuàng)新\實(shí)用實(shí)用\人均占有率建筑質(zhì)量\節(jié)能建筑項(xiàng)目內(nèi)涵\傳播形象物業(yè)品牌品牌/實(shí)力/信譽(yù)/戰(zhàn)略硬競爭力(硬實(shí)力)軟競爭力(軟實(shí)力)(備注:以上單項(xiàng)得分最高分5分,總評最高分為5分)

2)、城南整體價(jià)格分布現(xiàn)狀(見城南各組團(tuán)代表樓盤價(jià)格)價(jià)格是價(jià)值的顯象。目前城南上市的樓盤中,均價(jià)在2700-3400元之間。其中奧園北京公館價(jià)格估計(jì)4300元/平米,其他樓盤均價(jià)均在2700-3000之間,次高價(jià)為BOBO天下城,均價(jià)估計(jì)在3100-3200元之間,他城由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)為5.8米層高,預(yù)報(bào)價(jià)4000元實(shí)際為復(fù)式兩層價(jià)格。城南板塊實(shí)際價(jià)格差為400-600之間,價(jià)格差的形成重要要素是項(xiàng)目開發(fā)品牌、產(chǎn)品規(guī)劃品質(zhì)、項(xiàng)目營銷推廣,品牌效應(yīng)起到?jīng)Q定性作用。3)、城南價(jià)格走勢圖城南在2023年10月份韶山路全線通車后,沿韶山路的上海城以2700元領(lǐng)袖韶山路商品房價(jià)格,2023年奧園一期均價(jià)為3200元,進(jìn)一步刷新城南價(jià)格上限,直至2023年奧園一期二批雅典居以3400元將城南價(jià)格提高到前所未有的高度。但是由于受到本區(qū)域經(jīng)濟(jì)合用房和單位集資開發(fā)項(xiàng)目的影響,住宅價(jià)格上漲幅度逐年下降。韶山路從2023年全面通車后,直接帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度,逐漸形成了林院板塊、井灣子板塊、紅星板塊三個(gè)區(qū)域市場,2023年重要上市銷售商品房項(xiàng)目重要有林之苑、他城、金鳳灘家園、旺盛家園、上海城、498街區(qū)、恒盛世家、山水洲城、中建桂苑、鑫天芙蓉、山水庭院等15個(gè)項(xiàng)目,均價(jià)區(qū)間在2700-3000元之間

芙蓉南路沿線由于受長株潭三市融城概念的直接影響、省政府南遷的推動(dòng)、天心生態(tài)新城規(guī)劃的支撐,大盤整體價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中上揚(yáng)的態(tài)勢,但是由于規(guī)劃配套建設(shè)速度滯緩,大量單位定向開發(fā)項(xiàng)目的沖擊,以及城建置換土地的延緩開發(fā),本片區(qū)出現(xiàn)了分散開發(fā)現(xiàn)狀和價(jià)格呈“U”型分布特性,即形成省府周邊地帶、青園賓館周邊地帶、鐵道學(xué)院周邊地帶的三個(gè)局部熱點(diǎn)區(qū)域。芙蓉南路沿線住宅項(xiàng)目均價(jià)區(qū)間在2700-3400元之間,品牌知名度、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新是提高價(jià)格的重要手段,如奧園、BOBO天下城的品牌知名度和產(chǎn)品創(chuàng)新,均對市場形成比較大的沖擊力。

4、區(qū)域未來重要住宅項(xiàng)目入市量記錄項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率預(yù)計(jì)戶型(㎡)未來入市量預(yù)估(㎡)芙蓉南路省府組團(tuán)長沙奧林匹克花園516.7畝5500001.5一房-五房,復(fù)式75-329約10萬申奧·美域675191368002.49三房-五房125-170約6萬博林金谷348畝600000一期2.580-130左右約11萬湘府東苑68畝110000(住6萬多)3.2二房-四房80-200多預(yù)計(jì)明年3月開盤,推出量約6萬生活藝術(shù)城83畝1500002.54一房-六房64-290一期12.3已開盤,約7萬新城國際公館96畝2340002.5未定約10萬韶山路沿線組團(tuán)恒盛世家120畝18萬2.78一期三房、四房為主122-155分三期推。一期12.3開盤,推出量約10萬托斯卡納270畝20萬1.03(一期)洋房140-290別墅300-400一期12.16開盤,推出63000,共分三期推出,未來約10萬融城組團(tuán)比華利山10005001350001.3別墅170-350一期推出量7萬多,未來約6萬橘郡2023畝2300000.65-0.7未定約10萬保利閬峰云墅583畝20萬0.5-0.697棟別墅,從300-500多平方米不等一期約10萬平方米中信新城145萬232萬m1.6——一期住宅約6萬合計(jì)約116萬四、城南市場小結(jié)1、

長沙城市未來發(fā)展重點(diǎn)是城南板塊,目前區(qū)域市場發(fā)展迅速,價(jià)格穩(wěn)步上升,成為市場熱點(diǎn)區(qū)域。融城抱負(fù)為城南城市化建設(shè)提供了千載難逢的客戶增量機(jī)遇,未來十年將是城南建設(shè)的黃金時(shí)代;2、

由于非市場供應(yīng)比例的大幅存在,城南房地產(chǎn)市場是不完全的競爭市場和二元結(jié)構(gòu)的競爭市場的綜合體;3、

2023年前城南項(xiàng)目中的地段差異性、開發(fā)商差異性、配套差異性均不大,其中開發(fā)商基本為本土中小規(guī)模開發(fā)商,配套基本依靠外部市政規(guī)劃,不具有大規(guī)模自建配套的能力;2023年以后,以中信、中洋、保利等為代表的外來地產(chǎn)大鄂強(qiáng)勢出擊,將帶動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展。4、

長沙本土開發(fā)商大多在項(xiàng)目經(jīng)營階段,集中化經(jīng)營戰(zhàn)略不明顯,本土品牌集中化限度不夠,給大型外來開發(fā)商提供進(jìn)入良機(jī);5、

在規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)、文化內(nèi)涵、物業(yè)管理方面的差異性較大,重要因素是建筑設(shè)計(jì)基本以本土設(shè)計(jì)院為主,缺少沿海和國際流行創(chuàng)新元素,營銷方面以項(xiàng)目銷售為導(dǎo)向,缺少戰(zhàn)略營銷和品牌營銷理念,物業(yè)管理以本土管理公司為主,管理理念和管理技術(shù)比較落后;6、項(xiàng)目因交通較便利,靠近長沙城市干道芙蓉路,毗鄰新省政府,地塊內(nèi)原生景觀資源比較豐富,區(qū)域內(nèi)大盤較多,且都集中在較高檔產(chǎn)品,其居住真正價(jià)值逐步展現(xiàn),成為長沙未來幾年內(nèi)最具升值潛力的片區(qū)之一。第三部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本概況(一)、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置:項(xiàng)目位于新省政府南側(cè)約1公里處,天心生態(tài)新城中心區(qū)內(nèi);項(xiàng)目西臨芙蓉中路,北臨杉木沖路,南臨生活藝術(shù)城,東面為農(nóng)田和梓幼兒園\梓楓小學(xué)\園藝公園;項(xiàng)目用地性質(zhì)涵蓋二類居住用地\商業(yè)金融用地\商業(yè)住宅用地。圖3-1項(xiàng)目區(qū)域位置示意圖2、項(xiàng)目四至

圖3-2項(xiàng)目四至示意圖項(xiàng)目東至:幼兒園、小學(xué)、農(nóng)田對本項(xiàng)目利弊分析:視野開闊,無高大建筑物遮擋,但影響項(xiàng)目整體形象。項(xiàng)目南至:生活藝術(shù)城對本項(xiàng)目利弊分析:項(xiàng)目南毗鄰生活藝術(shù)城,一起提高區(qū)域樓盤價(jià)值;但這兩個(gè)項(xiàng)目先期入市,對項(xiàng)目會(huì)導(dǎo)致一定的入市壓力。項(xiàng)目西至:芙蓉南路,對面為未來的工商局及三館一廳對本項(xiàng)目利弊分析:城市主干道,與城市交通網(wǎng)絡(luò)相連,出入方便,噪音大、車流量大導(dǎo)致空氣污染較為嚴(yán)重。項(xiàng)目北至:杉木沖路毗鄰規(guī)劃中的佳天國際新城,距離新省府、天心區(qū)政府約1.5公里對本項(xiàng)目利弊分析:視野開闊,無高大建筑物遮擋,新的政治中心有助于提高項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值地位。(二)、項(xiàng)目地塊價(jià)值解析1.基本地形、地貌分析項(xiàng)目規(guī)劃地塊現(xiàn)狀為二類居住、商業(yè)住宅和商業(yè)金融用地。塊地呈長方形規(guī)則地塊,地勢南高北低,坡地資源比較豐富。地塊內(nèi)有幾棟待拆遷的民房,區(qū)內(nèi)有較多樟樹,原生景觀資源較多。

圖3-3項(xiàng)目地形地貌示意圖2.景觀、視線分析本項(xiàng)目地塊內(nèi)原生景觀資源較豐富,重要自然態(tài)的樟樹,并帶有一定的坡地資源。(1)西面——芙蓉中路,無視線遮擋。(2)南面——生活藝術(shù)城,對項(xiàng)目部分建筑有一定遮擋,但項(xiàng)目地勢較其高,重要影響低層住戶。(3)東、北兩面為農(nóng)田、園藝園,視線軸較好。圖3-4項(xiàng)目景觀視線示意圖

3.交通條件分析杉木沖路芙蓉南路杉木沖路芙蓉南路桂花坪路園藝路劉家沖路圖3-5項(xiàng)目微觀交通示意圖項(xiàng)目地塊規(guī)劃建設(shè)東西向的杉木沖路、桂花坪路;南北向的園藝路及毗鄰的劉家沖路,微觀交通比較好。(2)對外宏觀交通條件本案本案芙蓉南路新姚路韶山南路湘府路萬家麗路南三環(huán)圖3-6項(xiàng)目宏觀交通示意圖貫穿長沙城區(qū)、未來長株潭一體化的城市干線芙蓉路、韶山路;連接區(qū)內(nèi)區(qū)外湘府路、南三環(huán)、萬家麗路。

4.噪音影響分析芙芙蓉南路杉木沖路劉家沖路桂花坪路圖3-7項(xiàng)目噪音影響示意圖項(xiàng)目西邊芙蓉路作為城市交通干線,噪音非常大,在總體規(guī)劃中,需要著重考慮噪音解決問題。通過地塊的杉木沖路、桂花坪路和園藝路也有一定噪音影響。5.周邊配套資源分析1)、政府配套設(shè)施:以省政府新機(jī)關(guān)大院中心,規(guī)劃布局省地質(zhì)博物館、青少年活動(dòng)中心、群眾文化藝術(shù)館、省會(huì)展中心、市科學(xué)館等省市重大項(xiàng)目,圍繞此區(qū)域周邊建設(shè)文化公園、附屬醫(yī)院、石沖公園、公共衛(wèi)生綜合服務(wù)大樓等一系列配套設(shè)施。2)、教育配套設(shè)施:湖南稅務(wù)高等專科學(xué)校、湖南女子大學(xué)、湖南中醫(yī)學(xué)院醫(yī)學(xué)院、市委黨校等提高片區(qū)的人文價(jià)值。3)、商業(yè)配套(見城南市場分析商業(yè)部分)。4)、公交系統(tǒng):長株潭三市公交車、到大托鋪一路公交車;目前通過項(xiàng)目地塊的公交車非常少。5)、500米范圍配套設(shè)施:項(xiàng)目所處500米范圍內(nèi)擁有園藝園、梓楓幼兒園、梓楓小學(xué)、桂花坪公園、園藝幼兒園、省醫(yī)療中心等配套。二、項(xiàng)目SWOT分析(一)、S——優(yōu)勢區(qū)域價(jià)值——地處長沙CPD核心,長株潭一體化中心位置;未來城市生活價(jià)值——大長沙中央府邸繁華便捷生活;商務(wù)價(jià)值——信息產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等大量智力服務(wù)型公司進(jìn)駐,區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓鞘猩虅?wù)中心;商業(yè)價(jià)值——地塊規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),多面臨路,項(xiàng)目昭示性極佳,商業(yè)價(jià)值較高;交通通達(dá)——區(qū)域交通條件得到改善,交通便利,聯(lián)通長株潭三市,交通通達(dá)性好;景觀價(jià)值——(相對于芙蓉南路、韶山南路板塊部分中高檔項(xiàng)目)地塊周邊和內(nèi)部坡地資源豐富,自然生態(tài)條件姣好,具有一定原生態(tài)價(jià)值。核心優(yōu)勢——區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢商務(wù)價(jià)值優(yōu)勢【行動(dòng)手段】Action1:發(fā)揮地段優(yōu)勢,合理規(guī)劃設(shè)計(jì),建立產(chǎn)品競爭優(yōu)勢;Action2:發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,提高項(xiàng)目品質(zhì),形成城市中心大型生活社區(qū);Action3:公司品牌與項(xiàng)目品牌互動(dòng),樹立項(xiàng)目市場信心;Action4:建設(shè)中心大園林形成良好的內(nèi)部景觀環(huán)境。(二)、W——劣勢區(qū)域配套設(shè)施缺少——區(qū)域內(nèi)生活,教育配套設(shè)施比較缺少;項(xiàng)目整體容積率——整體容積率偏高,制約項(xiàng)目整體規(guī)劃;噪音干擾——重要是地塊西面長沙大道國道、穿過地塊的桂花坪路、劉家沖路、園藝路、杉木沖路等,對項(xiàng)目規(guī)劃導(dǎo)致較大影響;實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值時(shí)機(jī)不成熟——周邊人氣缺少,商業(yè)氛圍局限性,紅旗商圈輻射下,商業(yè)價(jià)值被邊沿化;交通配套缺少——地塊交通路線雖然比較便利,但途徑的公交車線路較少,出行不方便;項(xiàng)目地塊條件——地塊二規(guī)模相對較小,地塊不規(guī)則。核心劣勢——區(qū)域配套設(shè)施缺少高容積率【行動(dòng)手段】Action1:建構(gòu)鄰里交往文化,提高街區(qū)居住品質(zhì);Action2:通過新技術(shù)、新材料、新工藝解決環(huán)境及嘈雜噪音污染問題;Action3:充足挖掘地塊商業(yè)價(jià)值,規(guī)劃合理商業(yè)業(yè)態(tài),通過商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益同時(shí),提高項(xiàng)目形象和樓盤檔次;Action4:以產(chǎn)品高性價(jià)比贏得市場——在建筑設(shè)計(jì)上應(yīng)盡最大的也許提高單位實(shí)用率;在總價(jià)格上進(jìn)行嚴(yán)格控制,使實(shí)際按揭壓力盡也許地低于置業(yè)者預(yù)期的水平,打消置業(yè)者的顧慮;強(qiáng)調(diào)高層住宅的利益點(diǎn),培養(yǎng)高層住宅置業(yè)的尊貴感和自豪感。(三)、O——機(jī)會(huì)區(qū)域交通條件改善——項(xiàng)目西側(cè)臨芙蓉路,杉木沖路、桂花坪路、園藝路等建成后,項(xiàng)目交通條件將獲得進(jìn)一步改善;區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇——區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯,且發(fā)展勢頭良好,大量公司將陸續(xù)進(jìn)駐此區(qū)域,蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力;紅星商圈即將形成,將為項(xiàng)目帶來大量高檔住宅潛在消費(fèi)者(公司中高層管理者、經(jīng)商人士);區(qū)域價(jià)值迅速提高——長株潭一體化,省府南遷,區(qū)域樓市發(fā)展迅速;市場格局發(fā)展變化——長沙房地產(chǎn)開發(fā)核心由中心區(qū)向城市四周漂移,居民置業(yè)心理的改變;輻射周邊客戶群——項(xiàng)目所處片區(qū)對周邊縣市客戶的強(qiáng)勢吸引力;核心機(jī)會(huì)——區(qū)域價(jià)值提高區(qū)域交通條件改善【行動(dòng)手段】Action1:抓住區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展的大好時(shí)機(jī)的機(jī)會(huì),在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間入市;Action2:通過提高項(xiàng)目品質(zhì)建立差異化的競爭優(yōu)勢。(四)、T——威脅目前區(qū)域內(nèi)——片區(qū)待開發(fā)土地量巨大,同類競爭物業(yè)的市場挑戰(zhàn)壓力增強(qiáng);先期入市的品牌項(xiàng)目對項(xiàng)目構(gòu)成直接威脅;目前區(qū)域外——同品質(zhì)項(xiàng)目對本項(xiàng)目一、二期構(gòu)成的市場競爭;片區(qū)3-5年內(nèi)競爭威脅——隨著區(qū)域的發(fā)展和成熟,大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),將會(huì)對項(xiàng)目的后期發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的追擊風(fēng)險(xiǎn);供求矛盾風(fēng)險(xiǎn)——2023市場供應(yīng)量大增,預(yù)估達(dá)成700-800萬平米以上市場供應(yīng)量巨大,市場競爭威脅非常劇烈;宏觀政策影響——宏觀政策的不明朗,給項(xiàng)目帶來潛在威脅,如:對高端產(chǎn)品征收重稅、物業(yè)管理稅、高首付。核心威脅——目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目直接競爭區(qū)域未來3-5年市場供應(yīng)量大幅度增長(五)、項(xiàng)目綜合評價(jià)核心劣勢核心劣勢核心機(jī)會(huì)核心威脅區(qū)域配套設(shè)施缺少高容積率區(qū)域價(jià)值提高區(qū)域交通條件改善片區(qū)項(xiàng)目未來競爭核心優(yōu)勢區(qū)域價(jià)值本項(xiàng)目雖然具有一定的優(yōu)勢,區(qū)域發(fā)展也提供了很好的市場契機(jī),但也存在著目前區(qū)域城市化生活氛圍局限性、噪音干擾、片區(qū)競爭威脅等不利因素。如何在高容積率、高密度情況下保證項(xiàng)目較高品質(zhì)?如何減少噪音干擾?如何運(yùn)用區(qū)域價(jià)值提高、交通條件改善的機(jī)會(huì),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)/商務(wù)價(jià)值最大化?如何應(yīng)對政府宏觀政策帶來的影響,采用針對性措施?到底我們能為本項(xiàng)目尋找到什么樣的個(gè)性化、全新價(jià)值體系,進(jìn)一步提高項(xiàng)目價(jià)值?這是我們必須進(jìn)一步思考的問題。通過對項(xiàng)目所在區(qū)域重要資源進(jìn)行進(jìn)一步的挖掘和分析后,我司認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域形象和價(jià)值,具有提高的基礎(chǔ)和潛力,同時(shí)它也可以成為構(gòu)成本項(xiàng)目核心價(jià)值的又一個(gè)強(qiáng)有力的支撐。

三、項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘與重塑(一)、區(qū)域價(jià)值再挖掘1、區(qū)域現(xiàn)有形象長沙客戶置業(yè)時(shí),一方面是選擇區(qū)域/板塊,另一方面才是選擇區(qū)域內(nèi)的某個(gè)樓盤,因而區(qū)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論